2022年房地產估價師之開發經營與管理通關題庫(附答案)單選題（共50題）1、現金流量表可以用來進行房地產開發項目的（）分析。A.財務盈利能力B.清償能力C.資金平衡情況D.營運能力【答案】A2、隨著我國房地產金融的不斷創新和發展，以前不適合在房地產投資領域使用的（）形式越來越得到普遍應用。A.長期投資、實物投資和直接投資B.長期投資、間接投資和實物投資C.短期投資、實物投資和金融投資D.短期投資、間接投資和金融投資【答案】D3、下列房地產市場指標中，屬于供給指標的是（）。A.房屋施工面積B.城市家庭人口規模C.銷售量D.房地產價格【答案】A4、在房地產投資項目的不確定性分析中，最高土地取得價格分析屬于（）。A.臨界點分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】A5、2015年某市商品住宅實際銷售量為400萬m2，預測銷售量為350萬m2，如果平滑指數=0.65，則用指數平滑法預測的2016年該城市商品住宅銷售量為（）萬m2。A.367.5B.382.5C.523.5D.543.0【答案】B6、工程成本控制的主要對象是主要費用中的（）。A.人工費用B.固定費用C.變動費用D.材料費用【答案】C7、對某一房地產市場中不同物業類型之間的供給比例或交易比例關系的分析，屬于房地產市場的（）。A.總量結構分析B.產品結構分析C.區域結構分析D.投資結構分析【答案】B8、下列費用中，不屬于企業財務費用的是（）。A.審計費B.利息C.外匯匯兌凈損失D.融資代理費【答案】A9、某房地產投資項目的名義收益率為12%，若通貨膨脹率為3%，銀行貸款年利率為7%，一年期存款利率為3.5%，則該項目的實際收益率為（）。A.5.0%B.8.5%C.8.74%D.9.00%【答案】C10、某投資市場的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5.6%，國債收益率為4.5%，房地產投資市場的風險相關系數為0.5。那么，當前房地產投資的折現率為（）。A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%【答案】C11、某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現值為（）萬元。A.11.41B.11.49C.12.41D.12.49【答案】C12、烏梅丸在加減應用時治療心下疼熱甚者應加A.使君子、苦楝根皮B.川楝子、白芍C.榧子、檳榔D.人參、當歸【答案】B13、企業資產扣除負債后由所有者享有的剩余權益，為（）。A.資產B.負債C.所有者權益D.收入【答案】C14、若某房地產投資項目的表面收益率為18%，年租金增長率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項房地產投資的實際收益率為()。A.9.26%B.10%C.11.320%D.12%【答案】C15、房地產開發項目銷售利潤率的正確表達式是（）。A.銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入B.銷售利潤率=銷售利潤/總開發價值C.銷售利潤率=銷售利潤/總開發成本D.銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資【答案】A16、房地產投資方案經濟比選時，各種可能方案中，主要存在著（）關系。A.互斥和相關B.獨立和相關C.互斥和獨立D.互斥、獨立和相關【答案】D17、李某向銀行貸款30萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，貸款年利潤為6%，按月等額還本付息。如果李某于第11年年初一次性提前償還本金10萬元，則從第11年開始的月還款額為（）元。A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29【答案】B18、在房地產開發項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數時，一般將空置率歸為（）。A.融資類參數B.評價類指標C.時間類參數D.收益類指標【答案】D19、關于資金等效值的說法，正確的是（）。A.時值是資金運動起點時的金額B.現值是資金運動結束時的金額C.是指與某一時間點上一定金額的實際經濟價值相等的另一時間點上的價值D.不同時點發生的等額資金具有相同的價值【答案】C20、下列費用中，不屬于企業財務費用的是（）。A.審計費B.利息C.外匯匯兌凈損失D.融資代理費【答案】A21、房地產的租金水平是由（）決定的。A.房地產資產市場B.房地產價格C.房地產空間市場D.空置率【答案】C22、決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和()。A.資金收益B.項目規模C.經營狀況D.項目風險【答案】D23、在編制房地產開發項目可行性研究報告時，下列規劃內容中，不屬于行政規劃設計方案選擇的是（）。A.項目的交通組織規劃B.項目構成及平面布置C.項目的建筑規劃D.城市土地利用規劃【答案】D24、投資者在投資過程中使用財務杠桿的主要目的，是為了（）。A.抵御通貨膨脹的影響B.提高資本金的投資收益水平C.提高全部投資的平均收益率D.降低借貸資金的資金成本【答案】B25、張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用于經營，其中首付款為總價的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經營收入為20萬元，運營費用為經營收入的30%，則在貸款期內的稅前現金回報率是（）。A.8.17%B.13.62%C.14.00%D.23.33%【答案】B26、大型復雜工程詳細可行性研究的研究費用一般占總投資的（）。A.0.2%～0.8%B.0.2%～1.0%C.0.25%～1.5%D.1.0%～3.0%【答案】B27、開發項目的內部收益率表明了（）。A.項目投資所能支付的最高貸款利率B.將未來收益或收入轉換成現值的收益率C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D.項目年凈收益與項目投資的資本價值之比【答案】A28、抵押型REITs主要收入來源是（）。A.房地產買賣收入B.房地產的增值收入C.房地產出租收入D.抵押貸款的利息收入【答案】D29、某筆總額10萬元，按季付息的貸款，每季支付利息為1400元。則該筆貸款的實際貸款利率為（）。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%【答案】C30、在一定時期內，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的（）。A.市場需求上限B.市場有效需求C.市場現實需求D.市場最低需求【答案】A31、下列房地產交易活動處于房地產一級市場的是()。A.房屋出售B.房地產抵押C.土地使用權轉讓D.土地使用權出讓【答案】D32、由于工程造價的大額性和動態性，無論是投資者還是承包商都要對擬建工程進行預先測算。這體現了工程造價（）的職能。A.預測職能B.控制職能C.評價職能D.調控職能【答案】A33、已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%【答案】D34、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元，期限5年的汽車借款，經銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業服務費支出為100元，則其月均收入至少應為（）元。A.2363.64B.2600.00C.3818.18D.4200.00【答案】C35、消費者購買決策的一般過程包括五個階段，其中不包括（）。A.引起需要B.購買決策C.方案評價D.信息反饋【答案】D36、潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與（）。A.意愿B.途徑C.能力D.動機【答案】B37、某企業12月末部分資產與負債余量如下：現金和銀行存款70萬元，長期投資100萬元，短期投資120萬元，應收票據210萬元，短期借款30萬元，應付票據和應付賬款110萬元，應付工資60萬元，應付債券300萬元。則該企業流動比率是（）。A.40%B.50%C.200%D.250%【答案】C38、某店鋪的購買價格為60萬元，購買者用現金支付20萬，其余的為借貸資金，如果店鋪進入正常經營期后第一年的稅后現金流為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2％，則考慮物業增值時該店鋪的投資回報率為（）。A.8.1%B.16.0%C.19.1％D.23.1%【答案】C39、下列民用建筑中，屬于主體結構部分的是（）。A.地基B.門窗C.樓板D.樓面【答案】C40、表示準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例的是（）。A.空置量B.空置率C.空置水平D.空置面積【答案】B41、對于一般的商用房地產投資項目，其償債備付率至少應大于（）。A.1.15B.1.5C.1.8D.2.0【答案】A42、下列不屬于管理費用的是（）。A.管理人員工資B.職工教育經費C.戶外發布會D.技術開發費【答案】C43、若某房地產投資項目的表面收益率為20%，年租金增長率為9%，通貨膨脹率為8%，則該項房地產投資的實際收益率為()。A.9.26%B.10.09%C.11.11%D.12%【答案】C44、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業稅5%、城市維護建設稅7%、教育費附加3%，若銷售收入為700萬元，則應繳納兩稅一費的總額為()萬元。A.55.0B.38.5C.105.0D.23.6【答案】B45、對收集的資料進行分析找出差異性最大的細分市場，是在進行市場細分的（）。A.調查階段B.資料整理階段C.分析階段D.綜合歸納階段【答案】C46、下列各項中，屬于競爭導向定價的是（）。A.目標定價法B.認知價值定價法C.挑戰定價法D.成本加成定價法【答案】C47、在收集一手資料的調查手段中，開放式問卷調查適用于（）。A.因果性調查B.專題性調查C.描述性調查D.試探性調查【答案】D48、某房地產開發項目的四個開發經營方案F1、F2、F3、F4的開發經營期相同，投資大小為F1>F2>F3>F4。方案兩兩比較計算出的差額投資內部收益率分別為ΔIRR1-2=19%、ΔIRR2-3=12%、ΔIRR3-4=14%、ΔIRR1-4=16%，當最低可接受收益率MARR=15%時，四個方案中最優的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4【答案】A49、在進行費用估算時，管理費可按項目總投資的（）估算。A.3%～5%B.5%～8%C.2%～7%D.2%～3%【答案】A50、2015年某市商品住宅實際銷售量為400萬m2，預測銷售量為350萬m2，如果平滑指數=0.65，則用指數平滑法預測的2016年該城市商品住宅銷售量為（）萬m2。A.367.5B.382.5C.523.5D.543.0【答案】B多選題（共30題）1、財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括（）。A.金融機構手續費B.融資代理費、承諾費C.壞賬損失D.外匯匯兌凈損失E.企業籌資發生的其他財務費用【答案】ABD2、房地產開發投資的靜態盈利指標有（）。A.成本利潤率B.銷售利潤率C.資本金凈利潤率D.資本金利潤率E.靜態投資回收期【答案】AB3、房地產營銷因素調查包括的類型有（）。A.產品調查B.價格調查C.市場需求容量調查D.技術調查E.競爭情況調查【答案】AB4、我國《計算機軟件保護條例》所稱的"發表"的含義是指將軟件作品()。A.出版發行B.公之于眾C.在版權局登記D.以某種物質形式固定下來【答案】B5、有關房地產投資的描述中屬于房地產特性的有（）。A.不可移動性，是房地產資產最重要的一個特性B.房地產市場上不可能有兩宗完全相同的房地產C.房地產投資容易受到政府政策的影響D.房地產投資能夠得到稅收優惠E.房地產投資可獲得相當高的利潤【答案】ABC6、收集一手資料常用的方法有（）。A.觀察法B.訪問法C.頭腦風暴法D.問卷法E.實驗法【答案】ABD7、市場總需求是指在()的情況下，特定的消費者群體可能購買的總量。A.特定地理范圍內B.特定時期C.特定的政治環境D.特定市場營銷環境E特定市場營銷計劃【答案】ABD8、以下關于房地產企業的經營凈收入、利潤和稅金的數量關系表達式中，不正確的是()。A.經營收入=銷售收入+出租收入+自營收入B.利潤總額=經營利潤+營業外收支凈額C.稅后利潤=利潤總額-所得稅D.經營利潤=經營收入-經營成本-期間費用-銷售稅金E銷售稅金=營業稅+城市維護建設稅+房產稅+土地使用稅【答案】D9、在房地產投資項目可行性研究中，調查研究主要是從市場調查和資源調查兩方面進行。其中資源調查的主要內容有（）。A.項目用地B.房地產市場供需C.房價現狀及走勢D.交通運輸條件E.外圍基礎設施【答案】AD10、下列選項中，屬于工業物業市場的有（）。A.普通住宅B.公寓市場C.休閑旅游設施D.倉儲用房市場E.工業寫字樓【答案】D11、下列關于柱、梁、板，說法正確的是（）。A.柱、梁和板，只能是預制的，不可在工地現制B.梁是跨過空間的橫向構件C.板是直接承擔其上面的平面荷載的平面構件D.柱子在建筑中承受梁和板這兩種構件傳來的荷載E.柱子是獨立支承結構的豎向構件【答案】BCD12、房地產營銷因素調查包括的類型有（）。A.產品調查B.價格調查C.市場需求容量調查D.技術調查E.競爭情況調查【答案】AB13、對于房地產開發項目而言，涉及的主要不確定性因素有()。A.權益投資比率B.建安工程費用C.租售價格D.資本化率E開發期與經營期【答案】ABCD14、從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期滯后于市場周期變化的情況出現在（）。A.第一階段B.第二階段前段C.第二階段后段D.第三階段E.第四階段【答案】AB15、下列房地產市場調查的內容中，屬于房地產市場營銷因素調查的有（）。A.房地產銷售價格調查B.房地產促銷策略調查C.城鎮居民家庭收入調查D.城市人口地理分布調查E.城市基礎設施狀況調查【答案】AB16、下列投資形式中屬于房地產間接投資的有（）。A.房地產開發投資B.購買房地產開發企業的債券C.房地產置業投資D.購買住房抵押支持證券E.購買房地產投資信托基金【答案】BD17、在房地產市場調查中，收集一手資料的方法有()。A.文獻查閱法B.觀察法C.專題討論法D.問卷調查法E實驗法【答案】BCD18、下列關于凈現值標準差的表述中，正確的有（）。A.凈現值期望值相同、凈現值標準差小的方案為優B.可以完全衡量項目風險性高低C.凈現值標準差相同、凈現值期望值大的方案為優D.凈現值標準差系數大的方案為優E.可以反映項目年度凈現值的離散程度【答案】AC19、房地產投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實物投資外，還可以按照()分類。A.經濟活動類型B.投資方式C.投資主體D.物業類型E投資偏好【答案】ACD20、經濟評價基礎參數中，時間類參數包括（）。A.計息期的起始時間點B.開發期的起始時間點C.建設期的起始時間點D.出租經營期的起始時間點E.投資回收期的起始時間點【答案】BCD21、開發－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業、高級公寓等收益性房地產項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業務模式下的現金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.運營成本D.租金收入E.房產購買成本【答案】ABC22、將他人的軟件光盤占為己有的行為是侵犯()行為。A.有形財產所有權B.知識產權C.軟件著作權D.無形財產所有權【答案】A23、政府對房地產市場進行宏觀調控時，可選擇的手段主要有()。A.加大城市基礎設施建設投入B.調整銀行貸款利率C.調整公共住房政策D.調整房地產稅收政策E加快城市化進程【答案】BCD24、可用于互斥方案比選的方法有（）。A.凈現值法B.內部收益率法C.動態投資回收期法D.費用現值比較法E.費用年值比較法【答案】AD25、在物業管理中經常用到的預算形式主要有（）。A.年度運營預算B.資本流預算C.資本支出預算D.長期預算E.資本收入預算【答案】ACD26、下列關于差額投資內部收益率的表述中，正確的有（）。A.差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差B.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率C.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額之和等于零時的折現率D.差額投資內部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優選方案E.采用差額投資內部收益率進行多方案比選時，應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優選方案【答案】BD27、成本計劃可分解為（）方A.材料設備成本計劃B.管理費成本計劃C.人工費成本計劃D.不可預見成本計劃E.施工機械費用計劃【答案】ABC28、下列社會經濟活動表現中，體現房地產市場功能的有（）。A.商品住房限購政策導致住房租金上漲B.居民對高層住宅需求增加使得更多房地產開發企業愿意建高層住宅C.保障性住房供給增加抑制商品住房價格D.房價大幅下降導致美國次貸危機爆發E.通貨膨脹導致房地產重置成本增加【答案】ABC29、常用的風險評價方法有（）。A.解析方法B.幕景分析法C.篩選監測診斷技術D.蒙特卡洛模擬法E.調查和專家打分法【答案】AD30、關于名義利率和實際利率關系的說法，正確的有（）。A.名義利率越大，計息周期越長，名義利率與實際利率的差異就越大B.當每年計息周期數m＝1時，名義利率等于實際利率C.當每年計息周期數m＞1時，名義利率小于實際利率D.當每年計息周期數m→∞時，名義利率r與實際利率i的關系為：i＝er－1E.名義利率比實際利率更能反映資金的時間價值【答案】ACD大題（共10題）一、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】二、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；三、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發潛力，宜采用假設開發法估價；估價對象為商業房地產，故可以采用收益法測算開發完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。【答案】四、估價對象為A城市一臨街商業鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業鋪面進行估價，估價作業日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規范》（GB/T50291—1999）。【答案】五、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區商業配套不足的問題，規劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發為前提。【答案】六、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規模大小：一般地說，總價值越大、規模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區的房地產比市區的房地產變現能力弱，商圈外的商業用房比商圈內的商業用房變現能力弱。【答案】七、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】八、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發潛力，宜采用假設開發法估價；估價對象為商業房地產，故可以采用收益法測算開發完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格