經典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網絡整理，如有侵權，請聯系刪除，謝謝！但與全國先進地區相比，仍是起步晚、發展慢、不規范，存在問題比較多。因此，如何目前，我市物業管理工作中存在問題有多方面原因，包括有來自體制方面、社會面。一是思想認識存在明顯差距，工作缺乏深厚的群眾基礎。物業管理是伴隨著市場經濟發展水平及城市規劃設計等諸多因素的影響，小區建設滯后，小區規模偏小，城中村較多，住宅的基礎配套不完善，致使物業管理起步較晚、發展緩慢。因此，許多居民對物業管理這一新興行業在思想上缺乏一種科學認識，基礎薄弱。具體表現在：1、居民對物業管理缺乏正確認識。由于多年來在計劃經濟體制下行政管房、福利管房的觀念根深蒂固，雖然通過房改，房屋產權出現多元化，但是部分居民思想認識上仍習慣于政府統包統攬，依賴政府管房的思維定勢，在很大一部分市民心里，似乎有一個不成文的公式，即不論誰管房、管到什么程度，只要不拿錢或少拿錢就行。因此，對物業管理這種行業從認識上一時難以接受。有的雖然接受了物業管理，但沒有真正理解物業原有的社區管理費用低，物業管理收費高，從心理上不愿意接受，從行為上就表現為逃避交費、不愿意交費或拒交物業管理費。2、有關部門對物業管理的重要意義和作用缺乏正確認識。從目前我市的實際來看，大都把物業管理簡單地看作是企業行為，按一般企業來對待，因而大大制約了物業管理企業的快速、健康發展。就大的方面而言，物業管理是加快區域精神文明建設，推進社會治安綜合治理等方面工作不可忽視的有效載體。因此，我們必須把這項工作納入政府工作的重要日程，不斷對物業管理工作加強宏觀調控，以保證其健康的發展方向，保證其不斷上規模、上檔次。各有關部門也應從物業管理具有的重要地位和作用出發，從其微3、物業管理企業對自身認識不明確、定位不準。在自身定位上，由于物業管理公司本身是企業，因此很容易從企業自身利益出發，認為只要能夠獲得利潤，企業就能生存發對本行業重要性的認識，導致在服務管理工作中責任感不強。在經營管理上，由于受傳統房管制度影響較深，仍然習慣于用于行政手段管房，而不會靈活運用市場經濟規律和手段，從事服務與管理，頭腦中“業主是上帝”、“以人為本”、“服務質量和管理水平是企業生存發展的生命線”思想沒有真正樹立起來。理起步晚的實際，必然造成我們在物業管理體制和運行機制建設上較為滯后，其中管理方面：1、尚末建立起科學而符合客觀規律要求的運行機制。我市物業管理企業組建較晚，企業內部管理監督機制和競爭激勵機制尚不完善，社會監督和公開承諾等制度尚不健全，加上從業人員數量偏少，素質參差不齊，力量明顯不足，企業自身建設亟需加強。2、政策、法規建設滯后，缺乏對物業的規范管理。目前，在物業管理方面，國家雖然出臺了一系列物業管理政策與法規，但大多是針對大、中城市和具有一定規模的住宅小區，而對中小城市（鎮）、面積小、規模小的住宅小區物業管理適用性不大。加之我們起步較晚，對物業管理政策法規研究相對較少，制定出臺的措施也較少，導致物業管理缺乏權威性的物業管理法規，得不到政策扶持。在實際操作中造成物業管理無法可依、無章可循，業主與物業管理公司、物業管理公司與各職能部門、街道之間極易出現矛盾和糾紛，物業管理市場比較混亂。3、有關職能部門、業主管理委員會與物業企業關系不協調、沒理順，沒有形成巨大合轉換過程中，必然發生碰撞。突出地表現為：有關職能部門、街道與物業管理企業職責交叉、關系不順。比如：小區內的配套設施、草坪綠地、清掃保潔、治安保衛等，過去由市政、園林、環衛、公安等部門和街道分別管理，實行物業公司統一管理的小區，在職責、權力和利益的劃分上必然產生摩擦。特別是物業管理企業與各街道之間矛盾糾紛比較突出，物業管理公司負責小區內的清掃保潔、治安保衛、綠化美化和部分經營創收在責、權、利劃分上尚不盡科學和合理，兩者之間必然存在著關系不順的地方。由于業主管理委員會建設滯后，業主對物業管理企業的服務質量和管理水平的監督作用不強，難以維護自身的利益，對物業管理企業服務不到位的地方，只能采取拒交服務費的方式進行。物業管理企業收不到住戶的物業服務費就降低服務標準，形成業主欠費、物業管理企業服務質量下滑的惡性循環。它蘊含三個文明建設的重要內容。因此，它是一項涉及面廣，需要社會各部門都予以支持才能得以健康發展的社會系統工程。但在實踐中，許多人只把物業管理工作看作是簡建設行政主管部門一家孤軍奮戰的情況下，得到只能是維持生計的支持，而很難在市場經濟的風浪中昂首挺胸、快步推進。二、加強物業管理工作的基本對策（一）提高認識，加強領導。全社會尤其是各級政府要正確認識物業管理的重要地位和作用，切實加強對這項工作的宏觀調控與具體領導。物業管理行業從誕生之日起，就表愈明顯的顯現出來。因此，各級政府、社會各部門必須強化提高五個方面的認識。一是有利于提高城市的整體管理水平。住宅小區管理是城市管理的重要部分，通過采取專業化的管理手段，建設和維護小區的環境和秩序，有利于有效治理小區的臟亂差，引導居民講究文明生活方式，自覺維護公眾利益和公共環境，加快提高城市的管理質量。二是有利于政府職能轉換。本著“誰受益、誰出資”的原則，把過去由政府包攬的房屋管理變為由物業公司對居民提供社會化、專業化的有償服務，有利于減輕政府負擔，增強政府對行業的宏觀調控和監督職能。三是有利于提高居民群眾的生活質量。通過物業公司完善的管理和專業化的服務，有利于及時解決居民居住中的實際問題，同時提供有償特殊服務，不斷滿足居民的物質文化生活需求。四是有利于促進住宅產業成為消費熱點和經濟增長點。物業管理是房地產開發經營的繼續和延伸，是房地產開發生產、流通、消費的最后一個環節。在國家把住宅產業物業管理，對于實現房屋的保值、延長使用壽命，實現經濟效益、社會效益、環境效益的統一都具有重大的意義。在國內一些大中城市，人們在選購商品住房時已把“買房首先要看環境、看物業”作為一種購房取向和時尚。因此，物業管理搞好了，本身就是促進房地產銷售的重要手段，對住房制度改革也將起到積極推動作用。五是有利于加強社會主義精神文明建設。住宅小區作為城市的組成部分，是構筑城市三個文明建設的載體，小區環境和秩序的明顯改善，對增強居民的凝聚力和向心力，培養社會公德，樹立文明、團結、友愛的社會風氣，都將發揮積極的作用。因此，各級干部要舉措，真正把這項工作擺在各級政府和各部門的重要議事日程，對物業管理工作中出現的問題和困難，要進行認真的研究，并制定科學有效的管理措施和辦法，理順物業管理體制，建立科學、高效的運行機制。總之，要千方百計地采取多種形式，多渠道、多角度、多手段地宣傳加快規范和全面實施物業管理的必要性、重要性和可行性，積極研究和探索物業管理的有效政策和有效途徑，依靠行政的、經濟的、法律的等多種手段，切實加強對這項工作的領導，促進我市的物業管理工作的快速健康發展。（二）加強物業管理工作宏觀調控，規范物業管理有序發展。1、按照市場經濟準則，建立和完善物業管理體制和企業經營機制。從全國的物業發展趨勢來看，建立市場化、專業化、企業化和社會化的新型物業管理體制已勢在必行。我理招投標機制，推進物業管理的社會化，將企業的資質等級、管理規模、服務質量與招投標管理相掛鉤，通過公開招投標，樹立名牌企業，促進規模化經營。實施物業管理招投標后，將給物業管理企業帶來壓力和動力，促使物業管理企業練好內功，提高素質，強化管理，改善服務，建立科學高效的企業經營管理機制。同時，這一做法也可以利用為逐步建立起市場化、專業化、企業化和社會化的新型物業管理體制奠定基礎。而要實現這點，各單位部門必須自動拆除對物業管理企業的保護網和可供生存的行政臍帶，把企業真正推向市場。2、強化管理措施，加大對物業管理的宏觀調控力度。首先，建立物業管理前期管理制度。即要求房地產開發單位在辦理商品房預售的同時，向物業管理部門申報《預售商品房物業管理申核表》，并提交物業管理計劃；在向物業并簽定《物業管理委托合同》，做好物業管理交接工作，杜絕物業管理公司介入后滯的現象。第二，加強物業管理企業的資質管理。要本著有利于事業發展，對人民負責的態度，嚴格按照國家建設部最近頒布的《物業管理企業資源管理辦法》，把好資質審批關。對不具備條件，不具備管理規模的一律不予審批。對已經審批現有的物業管理企業，通過年檢等方式對其資質進行重新審驗，對那些服務質量差、管理不到位、維修不及時、群眾意見大等物業管理企業，應給予限期整頓或吊銷經營資質，以強有力的手段規范物業管理市場，從源頭上控制“皮包公司”現象的發生，創造公開、公平、公正的物業管理市場競爭環境。第三，建立和完善住宅維修基金制度。建立住宅維修基金，是市場經濟條件下，國家落公共設施設備的大修、更新和改造。它取之于民，必須用之于民。因此，無論是新商品房，還是已售公有住房都要嚴格按照國家建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理方法》的規定，足額收繳物業管理維修基金。同時，該基金應由政府物業第四，建立定期檢查考評制度，對物業管理企業實行動態管理。工商、物價、房產等有關職能部門要密切配合，堅持對物業管理企業進行定期的檢查考評，檢查證照辦理、服務內容、服務質量和收費標準等情況，將檢查結果向社會公開通報，該表揚的應給予表揚，該處罰的應給予處罰，激勵物業管理企業不斷強化自身建設，努力提高服務質量和管理水平。（三）制定政策，引導、鼓勵和支持物業管理企業發展壯大。由于我市的物業管理行業處于仍屬起步階段，物業管理企業在發展過程中，還面臨著許多問題和困難。幫助和扶持物業管理企業擺脫困境，加快發展，形成規模，是各級單位部門義不容辭的責任，政府應及時制定出臺相關的政策，對物業管理企業進行支持，特別是在資金、技術、稅收政策。比如：對剛組建成立的物業公司，僅靠收取服務管理費以維持正常運轉，可考慮同時，考慮物業管理企業屬微利企業，因此，應該允許和支持物業公司通過開展多種經營、特約服務，補充管理經費的不足，并對物業公司出租經營性用房實行稅收減免，對物業公司營業性收入減免稅費等等，以扶持、幫助物業管理企業加快發展。（四）明確職責，理順關系。物業管理是一項復雜的系統工程，涉及社會的方方面面，關系復雜。因此，明確政府職能，理順物業管理企業與相關職能部門的關系，對于提高住宅小區服務管理水平至關重要。所以，要認真研究物業管理企業與各職能部門、街道之間職責交叉、互相扯皮問題的實質和根源，制定科學的規章制度予以明確，合理劃分而是通過制定管理規章制度，規范物業管理公司服務行為，并指導、監督物業管理的運作。通過制定相應的政策、法規和規章，明確地把小區的衛生保潔、綠化美化、房屋和應加快業主管理委員會的建設，充分發揮其特有的監督職能，維護小區內全體居民