2022營改增新政策解讀算算賬賣300萬元房營改增后少繳7100元增值稅與營業稅的不同在于，增值稅的計算需要把含稅部分剔除，而簡易征收方式不需要計算進項稅和銷項稅，其計算公式為增值稅二含稅銷售額：（1+征收率）某征收率。舉例來說，房子的交易價格為300萬元，如果征營業稅，那么營業稅=300萬元某5%=15萬元。改征增值稅后，采用簡易征收，征收率為5%，300萬元為含稅價，需要剔除稅收部分后再乘以征收率，即增值稅二300萬元：（1+5%）某5%=14.29萬元，即可以減少納稅7100元。新政房企土地成本能抵扣自2022年5月1日起，在全國范圍內全面推開營改增試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。從稅率上看，房地產和建筑業將分別由5%和3%的營業稅改為11%的增值稅，但增值稅與營業稅在原理上有著本質的不同。此外，對于4月30日（《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2022年4月30日前的房地產項目）之前的舊項目，兩個行業的企業可以選擇簡易計稅等過渡期政策。安永大中華區間接稅主管合伙人梁因樂昨日表示，細則明確了向政府部門支付的土地價款可以作為房地產企業銷售額扣除部分，力度很大?！霸谝痪€城市，土地成本占了整個房地產項目成本的三分之一到四分之對于房地產的老項目來說，可以選擇采用簡易計稅方法或一般計稅方法。若采用簡易計稅方法，則增值稅征收率為5%。若采用一般計稅方法，應繳納增值稅額為銷項稅額減進項稅額，增值稅稅率為11%，但土地成本、建筑成本、裝修成本可以抵扣。梁因樂指出，選擇何種計稅方式，房企需要根據下游買家作出選擇。若下游買家是個人，則可能采用簡易計稅方法相對好一點，一定程度上避免了向個人轉嫁增值稅。若下游買家是企業，則可以考慮采用一般計稅方式，因為采用一般計稅方式的話，房企可以開出的11%稅率的增值稅專用發票，企業買家可用來抵扣，這對企業買家來說吸引力較大。二手房交易稅負降0.24%細則還明確，個人銷售購買所得的住房，按5%的征收率簡易計增值稅，稅負為4.76%，這比現行5%的營業稅稅負還要低0.24%。原營業稅的優惠政策也繼續沿用，即：對北京、上海、廣州和深圳之外的非一線城市，規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。對北上廣深四城市，規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。而個人銷售寫字樓等其他不動產，則以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計稅。此外，個人出租住房的，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，與現行營業稅相比，稅負也有所降低。賣房租房委托代征：無須多跑一個部門以往二手房交易涉及到個稅、契稅、營業稅等稅種都屬于地稅征管的稅種，只需到地稅窗口繳納即可，那營改增之后，是不是又要多跑一個國稅局呢答案是否定的。昨日的細則明確，納稅人銷售取得的不動產和其他個人出租不動產的增值稅，國家稅務局暫委托地方稅務局代為征收。廣州市國稅部門表示，針對二手房交易、房屋租賃業務營改增后的稅收征管、發票開具等問題，正在探索國地稅部門委托代征新機制。廣東國地稅部門已成功完成營改增數據遷移工作，與地稅部門協商擴大了征管數據共享權限，順利完成了84.41萬戶營改增試點納稅人的接收。分析一手樓市或延續目前走勢：部分二手買家或延后遞件“廣州樓市一二手成交近期回升，南沙過去十多天一手房成交量幾乎漲了一倍，樓價上升了一成左右，不過和2022年的最高峰時期相比，仍然有距離?！敝性禺a項目部總經理黃韜昨日表示，廣州樓市過去一段時間成交回升，營改增是一個因素。買家擔心政策變化后稅負成本轉嫁到自己身上，所以加快了入市的步伐。黃韜認為，昨日出臺的政策和之前業界的預期沒有太大差別，雖然有助交易，但一手樓市應該將會以延續目前的走勢為主，維持量價齊漲的局面，而二手成交也會受到刺激。黃韜預期，“金九銀十”前的六七月間，是樓市的傳統淡季，而屆時強勁的購買力也可能面臨能否存續的問題，所以市場成交有可能出現回落。“營改增政策落地之前，各種傳聞對市場產生了一定的影響。政策越晚公布，二手市場選擇在心理價位上下調的業主會更多?！睗M堂紅鏈家市場部高級經理周峰透露，廣州春節過后啟動的二手樓市行情之中，部分業主擔憂營改增落地后稅率可能會增加，所以在叫價上都不算太強硬。特別是部分大面積物業，讓價幅度會較中小面積物業大，不過，隨著昨日政策出臺，相信業主的態度會重新走強。周峰分析，以廣州為例，目前營業稅的稅率是5%（不含費），也是按144平方米作為分界線。而5月1日之后，增值稅的征收率是5%，但稅負為4.76%，也是按144平方米作為分界線。即同一套物業，在營改增之后，同樣情況的房產稅負有所減少，200萬元的房源，若不夠2年轉售，客戶繳納增值稅的費用，至少比繳納營業稅的費用節省幾千元。周峰預計，部分不足2年的物業在轉售過程中，買賣雙方會延遲到5月1日之后才辦理遞件及繳稅的行為。可以肯定，對二手市場的成交會有促進作用。由于3月的火爆行情消化了太多客戶，4月上半月不排除有調整，只要有效客戶能得到補充，之后成交量還是會繼續放大。3月18日召開的國務院常務會議部署，從今年5月1日起，將營改增試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業和生活服務業，實現貨物和服務行業全覆蓋，打通稅收抵扣鏈條，支持現代服務業發展和制造業升級。營改增試點范圍擴大無疑將使得企業進一步減負，促進擴大有效投資，在今年政府工作報告中也明確提出“確保所有行業稅負只減不增”，對此，分析人士表示，稅收體系地逐漸完善，將有針對性的加大制造業對下游產業的需求量，從而激活經濟發展的活力，有效促進我國經濟轉型升級。而從短期來看，本次新增的建筑業、房地產業、金融業和生活服務業四領域上市公司在近期有望受到市場更多關注，值得密切跟蹤。事實上，上述四大領域涉及上市公司數量眾多，而分析人士也對《證券日報》記者表示，作為供給側結構性改革的一環，營改增對利潤率較低的傳統周期性公司減負效果將更加顯著，而在上述四大領域中，凈資產收益率相對較低的房地產、建筑裝飾行業有望率先受益。具體到投資策略上，房地產領域方面，國金證券（14.81+8.02%，買入）表示，3月份基本面改善已成定局、政策面持續向好、企業稅費減免進入實質階段、一線城市或大量增加供應，這可能打開市場空間，看好地產股的相對收益。建議積極關注長三角和珠三角區域的二線藍籌，推薦濱江集團（7.77+1.83%，買入）、世聯行（13.64+0.22%，買入）、中航地產（9.28+3.00%，買入）、華發股份（13.48-0.