一房二賣的法律后果閱讀選項：自動滾屏［左鍵停止］作者:盧平譚冬平來源:重慶法院網閱讀:2647案情簡介宜昌市葛洲壩巨龍物業發展中心在重慶市巫溪縣城廂鎮環城路投資開發商品房。2001年9月28日，原告劉毅與宜昌市葛洲壩巨龍物業發展中心（委托代理人為胡曉軍）簽訂《房地產買賣合同》。合同約定，宜昌市葛洲壩巨龍物業發展中心將座落在巫溪縣城廂鎮環城路17號的2幢1單元第陸層2601房屋以53000元出售出原告劉毅；付款期限及房地產移交為，2001年9月28日付款8000元，2004年9月30日付款45000元，并移交房屋。合同簽訂后，原告劉毅支付了首期購房款8000元。2003年8月19日，宜昌市葛洲壩巨龍物業發展中心（委托代理人李世龍）與被告馬家兵及其妻譚顯瓊簽訂《房地產買賣合同》。合同約定，宜昌市葛洲壩巨龍物業發展中心將座落在巫溪縣城廂鎮環城路115號的2幢2單元6層601房屋以39600元出售給被告夫婦。當日，被告夫婦向李世龍繳納房屋價款39600元。隨后，被告馬家兵對該房屋進行裝修，并于2003年11月25日居住至今。2005年，原告發現該房已由被告居住，在多次與被告交涉無果的情況下遂向法院提起訴訟，請求確認該房屋屬原告所有。另查明：宜昌市葛洲壩巨龍物業發展中心在巫溪縣城廂鎮環城路投資開發的商品房第2幢，只有一個單元，原、被告各自的《房地產買賣合同》所載明的房屋是同一房屋；該地門牌號現為巫溪縣城廂鎮環城路11號；該房屋的產權證書，由產權人宜昌市葛洲壩巨龍物業發展中心抵押在重慶農村商業銀行股份有限公司巫溪支行。爭議：1、原告與宜昌市葛洲壩巨龍物業發展中心所簽訂的《房地產買賣合同》有效。2、被告與宜昌市葛洲壩巨龍物業發展中心所簽訂的《房地產買賣合同》有效。3、原、被告與宜昌市葛洲壩巨龍物業發展中心所簽訂的《房地產買賣合同》均無效。法律分析：一、一房二賣的特點所謂“一房二賣”，是指房地產開發商作為出讓人先后以兩個商品房屋買賣合同，將同一個房屋出賣給兩個買受人。因房屋所有權的取得需要申請人向房屋管理局或建設委員會依法登記，才可取得房屋產權證。因此，“一房二賣”現象通常不會產生兩個買受人同時取得兩個房屋產權證。現實生活中，“一房二賣”的情況通常是兩個買受人中，只有一個買受人已取得房屋產權證或兩個買受人都沒有取得房屋產權證。本案中，原、被告兩個買受人均沒有取得房屋產權證。一房二賣的出賣方必須是特定主體，即房地產開發商。最高人民法院在2003年3月24日發布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）第一條明確規定，解釋中所稱的商品房買賣合同是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。因此在本案中所涉及的一房二賣的銷售方為特定主體，即房地產開發商宜昌市葛洲壩巨龍物業發展中心。二、一房二賣中所涉及的買賣合同的效力根據我國《合同法》第130條規定，買賣合同是出賣人轉移標的物所有權于買受人，買受人支付價款的合同。根據此條規定，買賣合同因出賣人與買受人意思表示一致而成立，除違反《合同法》第52條規定的以外，即使一物存在多重買賣行為也均應認定有效，并不涉及標的物所有權轉移的問題。不動產買賣也是如此。從單個合同看，合同是有效的。但是由于“一房二賣”，造成沒有交付的買賣合同目的不能實現，其根本原因是出賣人的不誠信行為造成的，對此應當重點懲處。《司法解釋》第8條規定：“具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”本案中，宜昌市葛洲壩巨龍物業發展中心就同一套房屋先出賣給原告劉毅，后又出賣給被告馬家兵，但因該房屋已抵押在重慶農村商業銀行股份有限公司巫溪支行，故原、被告雙方買房屋的目的均不能實現，且因原、被告雙方與宜昌市葛洲壩巨龍物業發展中心的簽訂的《房地產買賣合同》第五條約定，本合同登記后，上述買賣行為成立，雙方簽訂合同后，劉毅僅支付了首期購房款8000元，未按合同約定依法登記，該合同尚未產生法律效力，亦未發生物權轉讓的效力，不能對抗善意第三人。馬家兵搬進本案爭議房屋居住憑借的是于2003年8月19日與宜昌市葛洲壩巨龍物業發展中心簽訂的《房地產買賣合同》，該份合同與劉毅所簽訂合同屬同一格式的格式合同，該份合同亦未依法登記，尚未產生法律效力。劉毅尚不是本案爭議房屋的所有權人，其要求馬家兵停止侵害，返還本案爭議房屋的請求，于法無據。三、一房二賣的法律后果1、從民事責任角度分析（1）對于有效合同的當事人任何一個買受人都有權要求房地產開發商履行合同，交付房屋。而從公平合理的角度出發，房地產開發商應對第一買受人履行交付義務，而對其他買受人承擔相應的違約責任。具體而言，根據《司法解釋》第八、九條規定，未取得房屋的買受人可以要求房地產開發商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并要求房地產開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。（2）對于可撤銷合同的當事人根據《合同法》的規定，具有撤銷權的買受人在知道或應當知道一房二賣情況之日起一年內可以請求法院或仲裁機構予以撤銷合同，并根據《司法解釋》第九條規定，要求房地產開發商承擔返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。（3）對于無效合同的當事人無效合同的善意買受人可以請求法院或仲裁機構宣告合同無效，并根據《司法解釋》第九條規定，要求房地產開發商承擔返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。（4）二種情況下的特殊處理第一種情況：根據《司法解釋》第七條的規定，在房屋拆遷補償安置協議中，如果拆遷人明確以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，那么被拆遷人享有優先權，即使后買受人已經取得房屋并辦理登記手續，其仍可以主張后買賣合同無效，請求撤銷房屋所有權登記，并要求房地產開發商交付房屋。如果被拆遷人不主張上述權利，其可以要求房地產開發商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。第二種情況：后買賣合同存在惡意串通的情形。根據《民法通則》、《合同法》、《司法解釋》第十條規定，善意買受人可以主張惡意串通的合同無效，即使惡意串通人已經取得房屋并辦理了登記手續，善意買受人仍可以主張其合同無效，請求撤銷房屋所有權登記，要求房地產開發商交付房屋。如果善意買受人不主張上述權利，其可以要求房地產開發商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。另外根據《民法通則》第六十一條第二款的規定：“雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應當追繳雙方取得的財產，收歸國家、集體所有或者返還第三人。”因此房地產開發商和買受人的惡意串通行為還可能承擔追繳所得的法律后果，即雙方因惡意串通合同而取得的財產，應收歸國家或集體所有。2、從行政責任角度分析根據建設部《商品房銷售管理辦法》第三十九條的規定，房地產開發商存在一房二賣的情形時，應處以警告、責令限期改正、并處2萬元以上3萬元以下罰款。3、從刑事責任角度分析房地產開發商一房二賣，在主觀上存在欺詐的故意，因此在具備法定情節的情況下可能構成合同詐騙罪。合同詐騙罪是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中采取各種虛構事實的方法，騙取對方當事人財物，數額較大的行為。在認定房地產開發商的一房二賣是否構成犯罪時，應注意區分犯罪與民事欺詐行為。首先在主觀上，合同詐騙罪行為人的主要目的是利用合同形式騙取對方當事人的財物，即房地產開發商是通過買受人履行合同、支付房款來獲取財物，但自己根本不打算履行交房義務，也就是說房地產開發商意圖無償占有買受人的財物。而在民事欺詐中，行為人只是為了獲取不正當的利益，故意不履行其他合同，但其并不具有無償占有他人財物的意圖，即房地產開發商只是為了獲取更高的售房價格而故意一房二賣，但對于買受人已支付的購房款，其并不想非法占為已有。其次在具體行為上，結合主觀故意考慮，構成合同詐騙罪的房地產開發商可能在簽訂合同時就沒有履約能力，如根本不可能建造房屋；也可能在簽訂合同時，采取各種欺詐手段，如虛構單位、冒用他人名義、偽造票據等，企圖騙取買受人的財物占為已有；還可能在簽訂合同取得買受人的購房款后，又打算不履行交房義務，肆意揮霍所取得對方財物等。綜上，在構成合同詐騙罪的一房二賣行為中，房地產開發商在實施欺詐時須受非法騙取對方財物目的的支配，即其只想無償占有對方財物，而無履行交房意圖，而買賣合同已進入履行階段，即買受人已經支付房款。根據刑法的規定，合同詐騙罪是數額犯，即行為在達到數額較大情節時才構成犯罪。目前對于數額尚無明確規定，一般參照最高人民法院《關于審理詐騙案件具體應用法律的若干問題的解釋》，以個人詐騙公私財物2000元以上屬數額較大。具體到本案而言，根據《中華人民共和國物權法》第9條的規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”開發商雖然分別與劉毅和馬家兵簽訂了《房地產買賣合同》，但劉毅和馬家兵只享有合同中債權上的權利，并沒有實際上取得對該商品房的物權。換句話說，劉毅和馬家兵與開發商之間的法律關系應屬于債權債務關系。購房協議生效所產生的是債權上的效果，而非物權效果。要想取得物權即房屋的所有權，還必須進行不動產物權的登記的。綜上所述，本案一審認定原、被告各自與宜昌市葛洲壩巨龍物業發展中心簽訂的《房地產買賣合同》均屬同一格式的格式合同。該合同第五條載明，“本合同登記后，上述買賣行為成立”。附生效條件的《房地產買賣合同》，在所附生效條件尚未成就時，不能發生法律效力。因此，原、被告與宜昌市葛洲壩巨龍物業發展中心簽訂的《房地產買賣合同》，均未生