美國養老地產融資機制分析,房地產論文本篇論文目錄導航：【題目】【第一章】【第二章】【第三章】【第四章】美國養老地產融資機制分析【第五章】【第六章】【第七章】【結論/以下為參考文獻】第4章美國養老地產融資機制分析房地產信托投資基金〔RealEstateInvestmentTrusts〕，簡稱REITs,指的是采用商業信托或者公司為組織形式，將多個投資者的資金集合到一起，收購并且持有收益性房地產，或者將房地產進行融資的金融投資機構[6].在一些亞洲國家和英國，RealEstateInvestmentTrusts也被叫做PropertyInvestmentFund,簡稱PIT.美國將REITs的定義為：一種商業信托公司或者商業信托組織，這種商業信托公司的運作形式就是在吸收資金之后對收益性房地產進行收購和融資[7].它通過選擇不同業務、不同地區、不同類型的房地產進行組合投資來獲取投資收益，且由專門的經營和管理者進行運作，這樣的方式能夠有效地躲避財務風險，獲得較為平衡的財務收入[8].絕大多數國際上的房地產投資信托基金都屬于公募基金，能夠上市流通，只要很少數的房地產投資信托基金采用封閉的私募形式[9],而我們國家的信托產品則絕大多數采用的是私募形式。4.1房地產投資信托基金在美國的發展美國國會自1960年建立REITS以來，已經有了近60年的發展，能夠講已經發展得相當成熟了，現如今在美國證券交易委員會注冊的REITs公司共有近180家，已經注冊的房地產投資信托資金約有375億美元之多。REITS上市公司的投資回報率比其他行業的投資回報率要高得多，通常在10%到17%之間。當前，REITS管理著美國大部分投資性房地產的開發和經營工作。從1960年至今，美國REITs構成了范圍非常廣泛的投資項目，牽涉范圍包括從住宅到購物中心，從倉庫到酒店等。美國強大的信譽體系已經浸透到經濟生活的方方面面，投資商有充足的信譽體系來控制開發商，因而，投資人將權利下放給開發商有完全的自信心，投資商也有強大的金融手段來控制金融與開發的風險。美國房地產投資信托基金能夠跨越半個多世紀走到今天能夠講與其嚴格的風控理念有絕對的關系，對于不熟悉的領域進行項目審批時，審批的條件非常嚴苛。從組織構架來看，美國的REITs與其他類型的上市公司是一樣的，都要遭到證監會、金融中介、審計師以及董事會的監督[10],在如此苛刻監督體系下，一旦進行違規操作，很容易就會被發現，有著面臨被摘牌的風險。面臨如此嚴重的違規后果，很少有公司會選擇鋌而走險的方式來進行操作。從1962年到2000年近40年時間里，共有486家房地產投資信托基金發行，華而不實有近300家被摘牌，有的REITS公司僅僅存在了約200天。除此之外，美國法律對于REITS在資產構成、收入的分配等方面都有著相當嚴格的監督條件。4.2美國三大REITS公司比擬分析美國最大的養老社區中排名前五的都是由房地產信托投資所有，REITs與一般的融資方式相比具有更多的優勢，從長遠來看REITs所占的比例會進一步加大。美國養老地產業REITs共有14只，華而不實排名前三的分別為芬塔公司〔VentasInc.簡稱VTR〕、WelltowerInc〔公司前身為HealthCareREIT公司，簡稱HCN〕和HCP公司，截至2020年中期，三家企業約占市值的70%以上[11].4.2.1保健不動產投資信托公司〔HCP〕健保不動產投資信托公司簡稱HCP于1985年成立，最初并不是靠養老地產業獲得收益的公司，最初只是以醫護作為主要業務，發展到一定程度后逐步向養老產業轉型。截至2018年底，HCP已經擁有672處物業的權益，資產總額到達145億美元，收入總額到達12.25億美元，現如今它已經成為全美國最大的集養老與醫療為一體的房地產投資信托基金公司。2018年，投資管理平臺上的25處物業中由投資者占有收益中的65%全部被HCP收購，收購金額總計8.6億美元，HCP無疑是金融風暴中地產行業的一大贏家。2018年HCP收購了從屬于金凱雷〔CarlyleGroup〕的HCRMonorCare,HCRMonorCare是一家集投資與運營為一體的公司。在完成此項收購后，HCP的協助型和完全照護型養老社區的總數增加了334所，收購來的HCRMonorCare的原有人員將會被HCP組成新的團體，并以子公司的形式繼續對這334所物業進行租賃管理。HCP是一家特別注重選擇多元化投資類型和投資渠道的企業，它本質上是一種集房地產醫療于一身的金融公司。它率先提出5*5的商業形式，5*5的商業形式指的是指5種投資渠道和5種物業相結合的商業形式，華而不實的五種物業包括：養老社區、醫院、醫療辦公樓、生命科學園以及護理機構，五種投資渠道為分別為直接持有出租型物業、通過投資管理平臺的地產基金持有物業、通過介入開發和再開發環節獲取物業、通過債權投資方式獲取物業以及通過傘型REITs的份額換取物業--DownREITs[12].HCP有573處出租型物業，HCP其投資額約為105億美元。HCP旗下的醫療機構都只采用凈出租一種商業形式，其余的物業則都是以凈出租形式為主，搭配其他的運營形式。這樣多樣化的形式能夠將單一的運營方式下的風險弱化，以HCP2018年的案例為例，當年年初HCP將HCPVenturesII成功收購，2018年9月，HCP將其擁有物業中的21項出租給這個子公司HCPVenturesII,而后HCP將租賃給HCPVenturesII的21個項目委托給BrookdaleSeniorLiving公司進行運營，繼而，HCP就通過HCPVenturesII間接地獲得這21項物業的經營收益。委托經營固然能夠獲得較高的經營收益，但高收益意味著高風險，與凈出租形式的混合運用在很好地彌補了委托經營方式經營風險高的缺陷。對于BrookdaleSeniorLiving公司來講，不僅能夠增加自個的物業規模，還能夠收獲每年營業收入的10%作為委托經營的管理費。可見這樣的混合運營形式對于投資方和運營方來講無疑是一種雙贏的辦法。4.2.2健保物產投資信托公司〔HCN〕HCN〔健保物產投資信托公司〕成立于1970年，總部在美國的俄亥俄州，起初這是一家專門做護理的公司，隨著老年地產市場的不斷繁榮，HCN發現了合適本身發展的新機遇，繼而將目光轉向服務業和地產業相結合的養老地產行業。剛開場HCN與HCP一樣采取的是凈出租的和委托經營的運營形式，后來，HCN創造性地提出了運營商參股的方式，近一步拓寬了市場份額。HCN所采用的運營商參股的形式本質上是投資商和運營商共同進行的合資+委托經營的形式，投資商和運營商先進行合資方面的合作構成新的合資公司，HCN占有合資公司大部分的控制權，同時HCN享有合資公司所擁有物業中大部分的權益，由合資公司產生的共同收益中的大部分為HCN享有。HCN大多會選擇與負債的公司進行合作，例如，2018年9月HCN與一家開發和運營管理公司MerillGarden〔魅力花園〕共同成立了一家公司，這家合資公司的組成中包括HCN物業中的13處，MerillGarden所擁有物業中的25處，除此之外該合資公司還需要承當MerillGarden的負債。這樣能夠保證HCN在收益的配比上占有絕對優勢，固然HCN提供的物業數僅為MerillGarden的一半，但是對合資組合的權益享有絕對的優勢，HCN所擁有的權益占權益總額的80%,MerillGarden僅占權益總額的20%.雙方進行合資后，兩家公司會再簽署一份委托MerillGarden管理合資公司的協議，在這樣一種合作形式下，MerillGarden能夠獲得HCN委托其管理產生的管理費收益以及合資公司經營收益的1/5,其余的4/5全部為HCN所有。在這一形式成功后，HCN加大了這種形式的合作范圍，先后與BenchmarkSeniorLiving、SilveradoSeniorLiving、SeniorStar三家公司進行了合資，以下為三項合資組合的組合物業數、組合價值以及權益性占比統計。在分別與三家公司進行合資后，HCN又分對物業組合進行托管，如表4-2所示HCN對權益的占比都到達了90%,運營商的權益占比非常小，這能夠保證HCN在該形式下獲得收益最大化，其實HCN所提供的物業占比并不高，拿SeniorStar舉例，HCN與SeniorStar共同擁有的9處物業中由HCN奉獻的僅兩處。與HCP一樣，HCN也采用凈出租這樣一種風險小收益穩定的運營形式，凈出租形式下的養老地產平均入住率約為89%,而采用合資經營的部分的平均入住率接近92%,可見合資經營的方式對于開發商的積極性具有一定的鼓勵作用。從經營收益來看，HCN采用合資經營形式的收益要比采用凈出租形式產生的收益高出很多，采用凈出租形式的養老地產租金收入為135美元/單元，而采用合資經營形式的收益高達2538/單元，后者是前者的18.8倍。2018年，HCN全年總收益為6.81億美元，來自凈出租形式的收益為5.81億美元，來自合資形式的收益僅為0.51億，其他部分為利息收益部分，可見凈出租形式還是HCN的運營主形式。4.2.3芬塔公司〔VTR〕VTR采用的是凈出租和委托經營的商業形式，凈出租形式就是指將與養老住房相關的物業方面的經營和管理直接租賃給物業運營商，根據一定的費用按期收取租金，而在經營經過中所產生的相關物業費用，例如社區建設費用、修理費、稅費等全部由承租商承當。對于VTR來講，采用凈出租形式的最大優點就在于，VTR本身能夠收到的這筆租金的多少取決于承租方的價值，而對于一個物業公司來講它每年的價值量的變化并不會有多大，因而，這樣的一種方式能夠讓自個的收益愈加長久穩定，經營風險也更小。總結來看，這三家房地產投資信托基金公司的前身會略有差異，選擇的商業形式也會相對有差異，但是，從整體上看，在商業形式的選擇上也還是有一些共性的，主要還是選擇凈出租形式、委托經營形式、以及運營商參股的方式。不同的企業根據自個所能承當的經營風險的不同以及經營收益的預期來制定和選擇不同的商業形式組合，進而到達躲避風險和獲得預期盈利的目的。4.3房地產投資信托基金的優點選擇REITS這樣一種融資形式能夠獲得愈加寬廣的融資范圍，中國的養老地產業是一個新興產業，從融資方式到經營形式與成熟的美國養老地產業都有著很大的不同，單從融資渠道上來講，美國所普遍采用的REITs的融資方式有著眾多的優點。中國銀監會統計數據顯示，我夠房地產融資中近六成都來自于銀行的貸款，融資渠道狹窄，REITs融資形式范圍就要寬廣得多；REITs能夠帶來的資金流愈加長久，房地產投資與其他行業相比，資本的回收期限長，通常要有5-7年之久，像養老房地產這樣運營形式復雜化的房地產行業，市場周期可能會更長，而上市發行股票來進行融資的方式又具有較高的門檻，沒有相當規模的企業是不具有這樣的資質的，相比擬之下，REITs投資是一種即能夠知足大多房地產公司投資需求又能夠給房地產企業帶來長久資金來源的一種融資形式[13];美國REIT行業大多數是以二級市場〔已經成型的物業管理〕為主，這樣最大的好處就在于不確定性小、風險小，大大加強了