物業管理行業發展現狀分析物業管理行業發展現狀房地產開發是物業管理行業的上游行業和重要業務來源，我國房地產行業經過了長足的發展已經進入成熟的階段，近年來增速雖有所放緩，但仍具有較高的成長性。從2013年至2020年全國竣工房屋面積規模來看，全國竣工房屋面積均值達9．97億平方米。新增的竣工面積為物業管理行業提供了增量的業務。除商品房以外，公共類、學校類、商業類等物業均需要物業企業對其提供管理服務，近年來政府行政類物業服務委托市場也得到了長足的發展，房屋竣工和政府采購不斷為物業管理行業提供了新的資源。環衛服務行業產業鏈環境衛生管理行業的經營模式主要有兩種：一是政府購買服務模式，二是PPP合營模式。政府購買服務一般由政府環衛主管部門作為購買主體，按照政府采購法和招投標法的有關規定，采用公開招標、邀請招標、競爭性談判、單一來源采購等方式確定承接主體。簽訂的合同服務期限通常在5年以內，執行過程中每一年或者到合同期結束根據服務績效情況決定是否續簽。通過政府購買服務實施環衛市場化，基本不涉及投資，實質是政府購買企業提供的清掃保潔、垃圾收運服務，程序相對簡單。PPP合營模式（Public-Private-Partnership）指的是由公共部門通過與私人部門建立伙伴關系，共同提供公共產品或服務。PPP合營的通常模式是由社會資本承擔設計、建設、運營、維護基礎設施的大部分工作，并通過使用者付費及必要的政府付費獲得合理投資回報；政府負責基礎設施及公共服務價格和質量管理，以保證公共利益最大化。環衛PPP項目的門檻更高，參與方一般都承擔環衛設備的投資任務，因此需要具備一定的資金實力和較高的運營管理水平。環衛服務行業產業鏈環衛服務業是城市公用事業的一部分，工作內容為對城市環境衛生和市容市貌進行維護，具體包括（1）城市道路、廣場等公共區域的清掃保潔、灑水作業;（2）居民區、公共區域的生活垃圾收集、清運;（3）環衛設施如公廁、廢物箱、垃圾中轉站的建設、維修和保養;（4）城市垃圾、糞便、特種垃圾的終端無害化處理;（5）城市市容景觀綠化的規劃、建設和養護等。根據國家統計局統計數據，截至2014年底，全國城市道路面積達68．30億平方米，城市清掃保潔面積達67．61億平方米，生活垃圾清運量達1．79億噸，糞便清運量1，551．97萬噸。按照約10元/平米/年的清掃保潔費用和75元/噸的垃圾清運費用測算，全國市政環衛市場保守估計市場規模達到800億元。考慮到我國垃圾清運量每年依然保持3%的增速增長，我國環衛服務市場規模近千億。2014年我國城市環境衛生固定資產投資額達495億元，同比增長21．16%，占全國市政公用設施固定資產投資的3%，環衛行業過去10年維持了16%的復合增長率。環衛服務主要收入來自于道路清掃和垃圾清運，道路清掃比例在70%左右。根據2014年住建部統計數據，城市清掃面積為67．6億平方米，縣城清掃面積為22．9億平方米，鄉鎮達到55億平米。按目前的清運價格估算，城市清掃市場規模達到540．8億元，為最主要部分。且考慮一、二線城市目前清掃價格在10-12元左右，且城市平均機械化率仍僅有50%，行業清掃平均價格有很大提升空間。同時，近10年來，城市環衛清掃面積年復合增速為8．6%，縣、鎮層面增速更快，2014年縣城清掃面積增速為15．66%。此外，由于縣、鎮清掃機械化率僅34．4%，所以未來清掃面積和機械化率有更大的提升空間。因此，預計未來5年，清掃產業整體仍將維持15%以上增速繼續增長;垃圾清運層面，2014年城市垃圾清運量為1．79億噸，預計總營收規模在130億元。垃圾清運量在過去5年的復合增速為2．5%，預計營收體量增速將在5-8%。縣城、鄉鎮增速應高于城市。行業營收體量將呈10-15%的增速發展。假設行業增速為12%，到2020年若市場化程度達到60%，即市場化環衛營收體量有望在十三五期間，從300億元增長到1200億元。而以海口項目為例，若全國城市均達到海口標準，預計城市環衛收入體量將達到1100億元。傳統環衛服務的范圍主要包括：道路和水域的清掃保潔、垃圾收運、垃圾中轉站運維和公廁運維等；隨著城市管理要求的提高，環衛服務的內容逐漸拓展到綠化管養、建筑垃圾清理、無物業住宅小區保潔、農貿市場清掃保潔、行道樹養護管理、交通隔離欄的清洗保潔、牛皮癬清除、突發應急處理事項等更大的范圍。（一）全國道路清掃保潔面積突破126億平米，機械化率超70%2020年度全國道路清掃保潔面積突破126億平方米，比2019年度增加6．34億平方米，同比增長5．3%。2020年全國道路機械化清掃保潔面積95．3億平方米，機械化率76%，相比2019年提升了4個百分點。其中，城市（含縣級市）道路清掃保潔面積97．5595億平方米，機械化清掃保潔面積74．25億平方米，機械化率76．1%；縣城道路清掃保潔面積28．5億平方米，機械化清掃保潔面積21．07億平方米，機械化率73．9%。（二）城市生活垃圾清運量2．35億噸，焚燒處理占比超60%2020年全國城市生活垃圾清運量2．35億噸，其中：焚燒處理14607．6萬噸，占62%；衛生填埋處理7771．5萬噸，占33%；其他處理方式1073．2萬噸，占5%。垃圾無害化處理率高達99．7%。2020年全國無害化處理廠數為1287座，其中衛生填埋、焚燒、其他無害化處理廠數分別為644座、463座、180座；全國無害化處理能力為963460噸/日，其中衛生填埋、焚燒、其他無害化處理能力分別為337848噸/日、567804噸/日、57808噸/日。（三）環衛專用設備總數超30萬輛，復合增長率超10%全國城市生活垃圾清運量由2011年約1．64億噸增長至2020年約2．35億噸，復合增長率為3．66%。隨著垃圾清運量的不斷增長，相應的環衛專用設備數量也迅速增加。全國城市環衛專用車輛設備總數從2011年的100，340輛增加到2020年的306，422輛，復合增長率為11．81%。（四）多項政策助推環衛服務細分產業不斷發展2019年6月，住建部等部委發布了《關于在全國地級及以上城市全面開展生活垃圾分類工作的通知》：要求到2020年，全國46個重點城市基本建成垃圾分類處理系統，到2025年，全國地級及以上城市基本建成垃圾分類處理系統。包括環衛服務在內的固廢處置產業鏈都將受益于垃圾分類體系的推進及完善。目前，我國城市、縣城、鎮和鄉環衛車保有量約超45萬輛，環衛車占全國機動車比例約千分之一，未來發展潛力巨大。2020年以來我國新能源環衛車產業政策呈現井噴式增長，2020年總共有17個國家和重點地方政策，而在2015-2019年我國于新能源環衛車的政策仍停留在每年5個以內，密集的政策出臺極大助推新能源環衛車推廣進程。2021年國內新能源環衛設備上險量4052臺，同比增長9．1%，行業滲透率為4%。雖然行業整體產品需求仍然以傳統動力（柴油、燃氣）產品為主，但新能源產品增速遠超傳統車，且新能源需求由2020年的北京、深圳占比60%以上，逐步演變為遍地開花的趨勢。2021年以來，隨著鄉村振興戰略實施的不斷深入，農村人居環境整治快速推進。包括農村戶用廁所改造、農村生活垃圾收運處置體系建設、有機廢棄物綜合處置利用設施建設、城鄉環衛一體化第三方治理推廣、建立村莊保潔制度、數字鄉村建設及農村人居環境監測監控等多個領域。由此帶來農村環衛服務市場需求快速增長。沿海地方政府海洋垃圾防治工作也取得進展。生態環境部指導沿海地方建立健全海上環衛工作機制，實施海洋垃圾入海防控與專項整治。目前，環渤海三省一市、福建省和海南省等均已建立海上環衛常態化工作機制，大力加強基礎設施建設，推進海洋垃圾的及時清理和常態化監管，這也加速了海上環衛這一新興領域的發展。2021年5月，國家發改委、住房城鄉建設部發布《十四五城鎮生活垃圾分類和處理設施發展規劃》提出：到2025年底，全國城市生活垃圾資源化利用率達到60%左右；全國生活垃圾分類收運能力達到70萬噸/日左右，基本滿足地級及以上城市生活垃圾分類收集、分類轉運、分類處理需求；鼓勵有條件的縣城推進生活垃圾分類和處理設施建設；到2025年底，全國城鎮生活垃圾焚燒處理能力達到80萬噸/日左右，城市生活垃圾焚燒處理能力占比65%左右。這為中長期包括環衛服務產業在內的固廢產業鏈發展提供了確定的廣闊的空間。（五）環衛市場化改革向基層擴展，城區環衛市場化率超70%截止2021年底，全國完成城區（首輪）環衛市場化改革的區縣數量為2006個，城區環衛市場化率為70．34%。截止2022年3月初，全國完成城區（首輪）環衛市場化改革的區縣增至2022個，與2021年年底相比，增加16個區縣，城區環衛市場化率提升至70．89%。經過多年發展，我國環衛服務市場化改革從沿海城市推廣至三四線城市、中西部地區及縣城、村鎮等，一些中大型規模的環衛服務公司相繼出現。2021年以來，局部地區環衛市場化出現國企化苗頭，多個地區出現國有企業接管當地環衛業務全域化及連片化發展趨勢。（六）環衛服務項目總量和年化總額均創歷史新高我國城鎮化的發展帶動環衛作業面積不斷增加，同時生態環境治理持續加嚴、城市精細化管理的標準提高，驅動我國環衛服務市場規模持續增長，市場化的占比也持續提高。2020年，全國環衛市場化項目年化總額達686億元，同比增長25%；環衛合同總額為2210億元，同比減少1%。2021年度全國各地共開標環衛服務項目/標段20535個，中標項目年化總額715億元、合同總額2162億元，開標項目總量和年化總額均創歷史新高。（七）全國環衛服務市場大標頻現，龍頭企業競爭優勢凸顯特許經營機制下的環衛服務作為城市固廢處理的入口環節，引發了眾多行業參與者的廣泛關注；加之項目單體規模小、準入門檻低，競爭明顯加劇。競爭企業主要包括了原有的環衛企業、向上游拓展的固廢龍頭、向下游拓展的設備企業和地方國資企業。隨著環衛服務行業一體化、機械化、智慧化發展和空白市場較少，管理規范、專業、具有品牌優勢、技術優勢和較強資金實力的企業，有能力并將加快進行全國性業務布局。中國環衛行業競爭格局2019年先后有四家環衛公司上市，莊臣控股和北控環境登陸港交所，僑銀環保和玉禾田分別在中小板和創業板上市。加上已經上市的龍馬環衛、盈峰環境和啟迪桑德等公司，環衛服務行業進入上市公司時代。目前，環衛行業已經具備一定規模的公司，主要分為4類：1）環衛服務起家，逐漸長大的老牌環衛公司，典型代表玉禾田、僑銀環保、新安潔，該類公司項目經驗豐富，具有一定品牌優勢和先發優勢，資本實力也在上市后迎頭趕上；2）環衛設備商，向環衛服務轉型，典型如龍馬環衛、中聯環境（現為盈峰環境），環衛設備領域龍頭企業，龍馬環衛和中聯環境在高端環衛設備的市占率高，具有很好的品牌優勢，且具備資本實力，從業務上看是由產業鏈上游向下游延伸，具備一定的協同效應，但由于業務模式差異較大，項目管理經驗上較傳統的環衛公司略有欠缺；3）垃圾處理公司，向上游拓展，典型如啟迪桑德、中國天楹，政府關系、大項目管理能力、資本實力、異地擴張能力層面均非常強，在品牌影響力和環衛項目經驗上有欠缺；4）地方國資企業，如北環集團、上海城投，優勢在于政府資源強大。未來隨著競爭加劇，行業面臨重新洗牌，質量管理、成本控制和融資能力有限的小企業將出局，龍頭企業將憑借自身優勢獲取更多份額。2019年環衛運營項目新增年服務金額排名前五的公司分別為北京環衛、僑銀環保、龍馬環衛、中聯重科、中環潔。上市能夠快速地提升公司的知名度，品牌影響力和行業地位，在異地項目的競爭中附加了一定的隱性優勢；另一方面拓寬權益融資、銀行借款、公司債券等多層次融資渠道，增強企業資金實力，在產業收購、整合、資本運營等方面提供強力支撐，能夠支撐公司更加高效地實現項目的擴張和資源的整合。疫情期間，住房和城鄉建設部城市建設司就疫情防控期間城市環境衛生工作提出要求，切實做好一線環衛職工安全防護的同時，加強清掃保潔和設施設備日常消毒殺菌工作、嚴格生活垃圾收集運輸管理、加強生活垃圾處理設施運行管理、加強公廁糞便收運處理、提高環衛行業應急管理水平。表明未來專業化、高效機械化、智能化環衛服務將成為各地方政府選擇的重要考量，行業或將迎來一輪提質增效的改革，上市公司在運營規模、經驗積累及資金實力方面均有優勢，或更加受益。環衛行業市場現狀伴隨2002年政府確定市場化改革試點，2013年政府明確要求在公共服務加大購買力度，至此2014年以來我國環衛市場化率快速提升，行業市場化快速推進。具體來看，據統計，2021年中國環衛行業市場規模約為1852億元，市場化訂單為1222億元，市場化率達約66%。對比美國81%的環衛市場化率，我國環衛市場化率仍有一定提升空間。從我國環衛服務行業合同金額及首年服務金額來看，伴隨早期環衛項目逐步到期，該類項目迎來新一輪招標采購，環衛市場迎來二次市場化機遇。環衛行業未來發展趨勢（一）城鎮化及市場化持續推進，市場訂單不斷釋放隨著我國經濟的快速發展，城鎮化的進程也不斷加速，2021年我國常住人口城鎮化率達64．72%。我國的城鎮化相較發達國家80%以上，還存在較大的提升空間。鎮化不斷發展，城市道路建設將直接增加道路清掃面積、城市住房、小區建設及城區綠化面積，從而提升環衛設備需求和城鎮保潔需求。我國傳統的環衛運營模式由政府財政負責撥款進行投資和運行管理，環衛事業單位集裁判員和運動員于一身，存在組織架構不合理、激勵機制不明確、治理能力不突出的三大問題。引入社會力量進入環衛行業是解決這一問題的有效途徑。環衛市場化不僅能帶來環境衛生水平的提升，還能優化政府職能、提高公共服務效率。（二）一體化擴大服務深度及廣度，行業規模不斷擴張服務內容一體化：管理體制改革推動環衛內涵日益豐富，傳統環衛向城市綜合管理方向發展。傳統環衛服務是指為城市提供道路清掃保潔、垃圾清運、公廁管理等服務。隨著市場化的發展，環衛市場化的成功經驗促進了政府的進一步放權，推動了環衛服務內容的泛化，環衛項目正逐步向城市管家方向發展，包括綠化養護、河道水面維護、照明維護等更多內容被打包到環衛項目中。服務范圍一體化（即城鄉一體化）：環衛服務范圍從城市擴展到鄉鎮，鄉村振興推動環衛覆蓋空間擴大一直以來，鄉鎮與農村地區的清掃清運服務由于地廣人稀，經濟性差，作業效果監督難度大等原因發展較為落后。伴隨鄉村振興戰略和對鄉村人居環境的重視，政府依托PPP模式將城市/縣城清掃與鄉村清掃打包，依托笫三方專業企業利用智能調度系統帶來的成本優勢，解決了長期困擾地方政府的農村環境問題，也提升了環衛清掃清運的市場空間。產業鏈一體化：擴大服務環節，提升服務效率。環衛項目在做到收、儲、運一體化之后，開始涉及前端的垃圾分類和后端的垃圾處置，形成產業鏈全覆蓋