房地產開發項目可行性研究報告第84頁共84頁目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第1章 總論 41.1. 項目背景與概況 41.2. 主要技術經濟指標 81.3. 問題與建議 9第2章 項目投資環境與市場研究 102.1. 投資環境分析 102.2. 市場分析 172.3. 銷售預測 262.4. 營銷策略 27第3章 建設規模與項目開發條件 293.1. 建設規模 293.2. 項目概況現狀 303.3. 項目建設條件 30第4章 建筑方案 344.1. 規劃依據與原則及定位 344.2. 設計構思 354.3. 規劃布局 364.4. 公共服務設施規劃 374.5. 道路交通規劃 374.6. 綠化景觀規劃 374.7. 豎向設計 384.8. 建筑設計說明 384.9. 結構設計說明 404.10. 給排水設計說明 444.11. 電氣設計說明 494.12. 暖通設計 51第5章 節能節水措施 545.1. 設計依據 545.2. 節能設計措施 545.3. 節水設計措施 55第6章 環境影響評價 566.1. 編制依據 566.2. 環境現狀 566.3. 項目建設對環境的影響 566.4. 環境保護措施 57第7章 勞動衛生與消防 587.1. 指導思想 587.2. 職業安全衛生健康對策與措施 587.3. 消防 59第8章 組織機構與人力資源配置 628.1. 組織機構 628.2. 人力資源配置 62第9章 項目實施進度 639.1. 項目開發期 639.2. 項目實施進度安排 639.3. 項目實施過程控制措施 63第10章 投資估算 6510.1. 投資估算的范圍 6510.2. 投資估算的依據 6510.3. 投資成本費用估算 6510.4. 用款計劃 66第11章 資金籌措 6811.1. 資金來源與運用分析 6811.2. 借款償還計劃 69第12章 財務評價 7112.1. 項目評估依據 7112.2. 財務評價基礎數據的選擇 7112.3. 銷售收入和稅金估算 7212.4. 財務評價 72第13章 社會評價 7513.1. 項目對社會的影響分析 7513.2. 風險分析 7613.3. 社會評價結論 77第14章 研究結論與建議 7814.1. 可行性研究結論 7814.2. 建議 78總論項目背景與概況1、項目名稱：萬國城MOMA（長沙）二期房地產開發項目2、承辦單位概況單位名稱：當代置業（湖南）有限公司單位性質：有限責任公司（法人獨資）注冊資金：人民幣20,000萬元單位住所：長沙市開福區芙蓉中路一段6號沙坪商務中心業務范圍：房地產開發、經營、物業管理；提供房地產投資信息咨詢服務；銷售建筑材料；經營商品和技術的進出口業務。法定代表人：張雷企業負責人：張雷，戰略管理家，1962年出生于北京，法學本科、清華大學EMBA、高級經濟師，精通戰略管理、風險控制、財務管理。曾在國家機關工作近十年。自1995年始，先后擔任北京中際房地產開發有限公司、北京當代城市房地產開發有限責任公司、北京當代鴻運房地產開發經營有限公司、當代置業集團股份有限公司、當代投資集團有限公司總經理、董事長等職。張雷先生在北京先后主持開發了滿庭芳園、當代城市家園、青云當代大廈、萬國城、當代MOMA、MOMA萬萬樹、上第MOMA等大型高科技住宅項目,具有豐富的地產開發管理經驗，曾獲得亞洲人居峰會頒發的“居住改變中國內地十大影響力人物獎”。建設單位簡介：當代置業（湖南）有限公司，于2005年9月注冊成立于湖南省長沙市開福區，成立時注冊資本金為3000萬元，2008年12月9日變更為20000萬元。公司法定代表人為張雷，公司主營范圍為房地產開發、經營、物業管理；提供房地產投資信息咨詢服務；銷售建筑材料；經營商品和技術的進出口業務。目前具有房地產開發三級資質。公司現有員工75人，其中研究生以上學歷3人，大學以上學歷41人。3、可行性研究報告編制依據與委托方簽訂的咨詢協議；國家計委計辦投資[2002]15號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》；國家發展改革委員會、建設部聯合頒發的《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》；《城市房地產開發經營管理條例》；《房地產項目經濟評價方法》。4、編制范圍依據國家有關政策、法律、法規、規程、規范，對用于萬國城MOMA（長沙）二期項目建設的目的、必要性、項目區域概況、項目規劃方案及建設內容、項目建設組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務分析、項目風險分析等方面進行全面論證和研究。5、項目提出的理由（1）市場需求長沙要努力實現現代化，首先必須加快產業結構調整，優化升級，全面提高產業的技術含量和市場競爭力，積極發展附加值高、關聯帶動大的支柱產業。目前房地產業已成為經濟發展的支柱產業之一，按目前經濟所處的發展階段（即人均GDP低于8000美元，城市化水平在30%-60%之間），房地產將處于快速發展階段。特別是長株潭兩型社會獲批、北城板塊的開發，意味著長沙房地產業將立足本地，面向長株潭和“3+5”城市群擴展，進入新的發展階段。建設本項目對發展長沙市房地產無疑是一個有利推動,也為拓展地區房地產市場起到積極作用。房地產作為滿足人們衣食住行中比較重要的一塊，今后仍是人們消費的主要產品，長沙市新一屆政府班子慎重提出“在五年內，長沙人人都有一套住房”的發展目標。目前長株潭三市城鎮化率達到51%，但與發達城市相比還有一定差距。規劃顯示，到2020年，全市總人口688萬，其中城鎮人口482萬，城市化水平達到70%。上述指標意味著今后將有大量的農村居民進入到城市生活，而人口的增加必定帶動房地產的需求。粗略估計未來幾年內長沙市年均住宅需求量在800-900萬平方米（含經濟適用住房和廉租住房）。（2）購買力從發展的趨勢來看，長沙市民的收入水平一直呈上升趨勢，城市經濟的發展提高了市民的收入，也為樓市發展提供了堅強保障和動力支持，前不久舉行的長沙市委擴大會議提出了長沙要率先在全面建設小康社會的進程中擔當全省的領頭雁，爭當中部地區的領跑者，長沙到2012年生產總值年均將增長達到13%以上，財政收入年均增長20%以上，人均生產總值在2000年地基礎上翻兩番，這都為提高長沙樓市的購買力奠定了基礎。（3）企業本身發展的需要萬國城Moma（長沙）項目是當代節能置業股份有限公司在我國中南部地區拓展的首要項目，該項目將成為長沙市節能省地型示范項目，帶動該地區房地產開發的發展，突破長沙市房地產開發的設計思路，環保理念的綠色智能化。當代置業在長沙業內外的知名度和美譽度得到確立，這將成為該公司在我國中南部發展的堅實基礎，推動該公司后續項目的發展。6、擬建地點本項目地處長沙市開福區政府東南面，位于住宅小區位于長沙市新世紀大道以北，雙河路以西，珠江花城東側200米，原開福區綜合農場漁業分場。本項目為萬國城MOMA二期項目，目前周邊配套設施較齊全，具體有公園、學校等其他配套設施。圖1-1項目區位圖7、預期目標萬國城MOMA（長沙）項目為“國家級節能示范重點居住區”，項目以可持續發展為理念，將綠色能源、可再生能源的高技術應用于項目，為市場提供高舒適度、高環境品質、高效能比的MOMA系列科技住宅，為開福區政府重點支持項目。項目總用地面積為43公頃，項目規劃總建筑面積134.64萬平方米，計劃分為四期開發。其中，一期占地12.83公頃，建筑面積約29.7萬平方米。本項目為萬國城MOMA（長沙）項目的二期，以100-130平米左右的3居戶型為主。總體規劃為20棟高層住宅，總占地面積約為105,000平方米，規劃總建筑面積約為244,879.51平方米。戶型設計上體現經濟、實用、舒適、超前、規范和功能合理。8、主要建設條件（1）土地概況：土地按法律法規程序完成了相關手續，無法律與經濟層面的糾紛。（2）附著物：土地地上無附著物，地下與空中亦無障礙物。（3）交通運輸：項目被城市主干道圍合，交通未有特別管制，因此，交通運輸無障礙。（4）環保噪音與灰塵：項目周邊近距離居民較少，場地空間開闊，加之項目采用商品砼，現場無大型攪拌站，因此，項目施工不會對周邊居民的生活產生太大影響。（5）項目現有進程：建設用地許可證申請批復文件、土地規劃許可證、土地規劃建設許可證已經辦理，項目規劃設計方案評審已獲通過，施工方案設計正在進行細化中，三通一平正在進行。（6）項目建設資金落實：自有資金共計19,284萬元，預計通過銷售回款解決5813萬元建設資金，項目建設尚有30,000萬元資金缺口，正處于融資落實中。主要技術經濟指標表1-1主要技術經濟指標表序號項目單位數值備注1占地面積畝157.51.1其中：規劃凈用地畝101.41.2道路（含綠化用地）畝17.552總建筑面積㎡244,879.512.1住宅建筑面積㎡185,656.462.2商業面積㎡19,641.652.3物業用房㎡986.62.4公廁㎡302.5地下總建筑面積㎡38,568.8.3住宅平均層數層24.034總居住戶數戶1,6224.1戶型分配80~90㎡戶型戶（%）712（42.58）4.2110~130㎡戶型戶（%）798(50.72）4.3140~160㎡戶型戶（%）112（6.7）5總居住人數人5,1906戶均人口人/戶3.197建筑密度%18.398容積率3.059綠地率%4210停車位地面停車位個205地下停車位個1033合計個123811項目總投資萬元55,09713項目總銷售收入萬元107,17814財務凈現值（稅前）萬元23,91415財務內部收益率%55.516投資回收期年1.9654.617貸款償還期年218投資利潤率%19.519資本金利潤率%55.71問題與建議項目開發商已合法取得本項目土地使用權，各項建設手續正在申辦中。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發建設、銷售等方面均遵照國家及長沙市的房地產項目開發程序及規定。根據測算，在預計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。項目雖然為優質項目，具有較大的發展潛力，但項目發展期，則處于中國社會經濟的“非?！睍r期，尤其是未來CPI指數走向的不確定性，將為項目發展帶來“隱性”風險。因此，項目的成本控制與管理尤顯重要，建議投資方建立“產品質量與成本控制體系”、“項目發展風險防范處理方案”。并且，項目工程與主材及設備采取招投標管理制，于此同時，項目發展應加強市場挖掘與開拓。由此，規避項目的“隱性”風險，以確保項目發展目標的順利實現。2009年長沙市房地產市場受惠于中央的經濟刺激政策，市場回暖，但競爭呈白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節奏；在建設過程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本，注意風險控制。充分利用地塊區域優勢和景觀資源；與知名專業設計公司、中介顧問公司合作，強強聯合，打造小區品牌和企業品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。項目投資環境與市場研究投資環境分析1、國家政治經濟形勢及有關政策我國房地產走過了十分艱辛的2008年，房地產的銷售迅速下降、房價逐漸回落、住房空轉置率快速上升。受國際經濟大環境影響，以及我國政府對房地產市場的調節，房地產交易量迅速下降。為了抵御日趨嚴峻的國際經濟環境對我國的不利影響，2008年年底，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步擴大內需促進經濟平穩較快增長的措施，其中包括了4萬億元的投資計劃。2009年，4萬億元的投資計劃發揮了良好的刺激作用，相對于2008年，全國房地產市場有了回暖，2009年1-9月，全國商品房累計銷售面積和竣工面積分別為58371萬平方米和3.34億平方米，同比分別上升44.8%和24.7%，由于目前銷售面積仍高于竣工面積，暫時不會出現存貨大量增加的局面，但如果兩者增速繼續保持較大差距，存貨情況有惡化可能。1-9月，全國銷售金額為27532億元，同比增加73.4%。銷售面積和銷售金額增速較大。統計顯示，2009年1-9月，全國完成房地產開發投資25050億元，同比增長17.7%，同比下降8.8個百分點。住宅完成投資17582億元，增長13.4%，同比下降15.3個百分點。中央經濟工作會議將2008年的調控政策定位于由“雙防”政策轉向為“一保一控”政策，即由“防止經濟增長由偏快轉向過熱、防止價格由結構性上漲演變為明顯的通貨膨脹”政策轉向為“保持經濟平穩較快發展、控制物價過快上漲”政策。2009年是“保增長”政策（保持經濟平穩較快增長）。2008年底，國家出臺了一系列相關措施：國家發改委加大如農產品收購、增加種糧補貼等惠農政策；國務院會議加強基礎設施建設，核準一批項目的建設；財政部、國家稅務總局提供稅收優惠、加大保障民生投入力度，央行連續下調利息和存款準備金率；出臺擴大內需的經濟刺激措施，實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策等一系列經濟刺激措施。2、項目城市投資環境分析（1）選擇開發地區的經濟社會情況及管理、政策因素1997年湖南省委、省政府構思長株潭特大城市群，使之成為湖南經濟發展的核心增長級；2000年，長株潭特大城市群列入國家“十五”計劃；2001年，長株潭特大城市群成為世界銀行在中國首批實施城市發展戰略（CDB）貸款支持計劃的兩大經濟區之一；2007年12月經國務院同意,國家發改委正式下文批準長株潭城市群為資源節約型和環境友好型社會綜合配套改革試驗區。自2005年開始，伴隨著長株潭地產開發、公交輕軌、金融通信、環境同治等等“共融”工作相繼展開，《長株潭城市群區域發展規劃》出爐，2008年1月開始實施，長株潭一體化步入實質階段，一個面積2.8萬平方公里，人口1300萬的現代化大都市將由理想變為現實，按照“大長沙”、“大生態”、“大網絡”的原則，擴大城區發展空間，作為長株潭城市群的星馬組團必將會被推向城市發展的最前面。2008年，受國際國內經濟形勢影響，項目所在地長沙市整體經濟還是保持較快、平穩增長勢頭，2008年長沙市全年實現地區生產總值(GDP)3000.98億元，比上年增長15.1%，其中，第一產業實現增加值172.38億元，增長6.8%；第二產業實現增加值1567.41億元，增長16.8%；第三產業實現增加值1261.19億元，增長14.3%。按常住人口計算，人均GDP達45765元，突破6600美元（2008年中國人民銀行公布匯率平均值），同比增長14.0%。長沙市在全省引領地位進一步突出。長沙經濟總量在全省的占比為26.9%，比上年提高2.9個百分點，人均GDP為全省的2.6倍。經濟總量在長株潭三市中的占比達65.7%，比上年提高2.4個百分點。與其他市州相比較，長沙15.1%的GDP增速遙遙領先。圖2-1長沙市各年國內生產總值（GDP）及增長率（資料來源：長沙市統計局公報）按照國際慣例，當一個國家的人均GDP在300美元時,住宅產業開始起步；在600～800美元時,進入高速發展期；到1300美元時，進入穩定的快速增長期；到8000美元左右，進入住宅產業平穩期；超過13000美元時，住宅產業開始衰退。至2008年底，長沙人均GDP45765為元，約合6600多美元,按照年增長率14％計算，預測到2011年就突破8000美元。由此看來，長沙房地產處于解決生存與改善需求兼有的快速發展期，住宅產業仍將保持高速發展，住房總量需求處于增量型發展階段。另外，長沙城市化進程的發展也增加了對住宅的需求量。GDP的增長反映了長沙市經濟實力的增強和市場規模的擴大，而人均GDP的增長則反映了長沙市居民富裕程度及生活水平的提高。一方面，隨著社會財富的增加及個人收入的增多，在存款利率低而其它投資渠道不暢的情況下，越來越多的人選擇投資房地產以保值、增值。另一方面，生活水平的提高使人們的居住觀念發生了巨大變化；而對于居住品質的追求，催生了一大批高檔樓盤，拉動房價的上漲。（2）城市居民生活水平2008年，城市居民人均可支配收入保持了與城市經濟同步的增長，表明城市居民正享受城市發展所帶來利好。但由于2008年，CPI指數處于較高上升態勢，實際城市居民生活水平有所下降，其恩格爾系數回升了2個百分點，表明了通貨膨脹對居民帶來多年未有的生活壓力。但從恩格爾系數絕對數上分析，按照國際糧農組織的標準，這一指標反映了城市居民的生活狀況。根據其標準，恩格爾系數在0.59以上為絕對貧困，0.5－0.59為相對貧困，0.4－0.5為溫飽，0.3-0.4為寬裕，0.2-0.3為相對富裕，0.2以下則為絕對富裕。由此表明，即使城市居民因通脹因素，其生活水平有所下降，但仍然外于寬裕型初中級階段。另外，2008年，城市居民人均住房面積有所下降，為28.3平方米，從整體平均上分析，長沙城市居民已初步進入了康居水平，達到完全康居水平（人均34平方米），尚需6年努力。因此，未來房產需求將主要靠城市經濟的發展與城市磁力進一步提升，所吸納的外來人口的剛性需求與投資性需求。圖2-2長沙城市居民生活水平指標示意圖（3）城市消費狀況據統計，2008年長沙市常住人口達658.56萬人，比2000年增長了10.59%，城市化率由2002年的46.2%提高到了2008年的61.25%，增長了15.05個百分點。2008年，長沙市人口出生率為11.12‰，死亡率為6.03‰，自然增長率為5.09‰。不斷增長的城市人口，住房需求直線上升。城鄉居民收入增長較快，城鄉居民生活水平繼續改善，消費結構持續升級。抽樣調查資料顯示，全年城市居民人均可支配收入18282元，增長13.2%，剔除物價因素，實際增長7.6%。城市居民人均消費性支出12960元，增長5.5%。平均每百戶家庭擁有家用汽車10.25輛，家用電腦60.5臺，人均住房建筑面積28.3平方米，增加0.55平方米。圖2-3長沙市歷年城市居民人均可支配收入圖（資料來源：長沙市統計局公報）圖2-4長沙市城市居民人均消費性支出圖（資料來源：長沙市統計局公報）近年來，長沙市人均可支配收入與消費支出都有較大幅度的增長，生活水平穩步提高。2008年，長沙城市居民人均可支配收入達到18282元，人均消費支出12960元，通過對長沙市民收入與消費性支出的比較，2008年長沙居民消費性支出占到收入的70.9％，不難發現長沙是一個消費活躍的城市。其中，居住消費增幅居8大類之首,購房需求進入高增長階段。在未來幾年內，消費需求量將陸續增大，在把握客戶需求的基礎上，為項目開發提供了良好的市場容量。3、開福區投資環境分析（1）項目區域概況長沙作為湖南省的政治經濟文化中心，政府在城市環境改造和開發運營方面投入了很大的人力和物力。政府在2000－2020年城市總體規劃中已經明確提出了“一主、兩次、四組團”的長沙城市空間結構，并將市區中的湘江、橘子洲、岳麓山作為保護的重中之重，將把長沙建設成為融“山、水、洲、城”為一體的歷史文化名城。在這個背景下，政府提出“南移北拓”的城市發展戰略，未來的開福區將建成經濟富強的大區、文明開放的新區、文化繁榮的名區、環境優美的園區，將是名副其實的倉儲運輸基地、新興工業基地、水陸聯運中心、旅游文化中心。開福區政府北遷是長沙五個區政府中最早的，顯示了政府拓展城區邊境，并帶動金霞片、新世紀片區發展的決心。同時在市政建設方面更是加大力度投入，以最大限度改善區域整體形象。全面啟動以“兩館一廳”（市圖書館、博物館、音樂廳）為重點的新河三角洲的開發、火車北站的搬遷以及開福寺旅游商貿城的建設加之政府兩館一廳的規劃等等，可以預見，不久的將來，開福區的城市環境將得到極大改善，也將成為長沙市最具潛力的發展區域之一。項目行政轄區——開福區，位于長沙市北部，轄1個副縣級洪山旅游區管理局、12個街道辦事處和3個鎮，面積188平方公里，人口42萬人。開福區區位得天獨厚，擁有完善的水陸空立體交通網絡。湘江一橋、二橋和長石鐵路橋飛架湘江兩岸，霞凝深水港碼頭通江達海，京廣鐵路、京珠高速貫穿南北，長石鐵路橫臥東西，319國道、長湘公路、芙蓉北路、青竹湖大道與一、二、三環線縱橫相連，長永高速、四方大道直通黃花國際機場，構成一幅四通八達的經緯圖軸。開福區發展前景廣闊，可供開發的存量土地占全市總量的一半以上，是長沙市最有發展潛力、最具發展空間的城區。隨著區委、區政府實施“傾力拓展城區面積、精心營造商務中心、培育壯大支柱產業、全面提升開福形象”發展戰略，以城區道路拓改、棚戶區改造、房地產開發為重點的城市建設高潮迭起，漸漸隆起的高樓大廈，逐步完善的基礎設施，使該區已呈現出現代化大都市的輪廓；以松桂園、中山亭、四方坪為代表的中心商務區日益繁榮，以青竹湖高爾夫球場、深水港碼頭、新火車北站為依托的青竹湖外商城建設全面啟動，帶動著工商業發展和城建開發的全面提速。開福區人文薈萃，集山、水、園林、寺廟于一體，環境優雅，風景秀麗，旅游資源豐富，娛樂設施齊全。開福區商機無限。麥德龍、家樂福、崇光百貨、梅塞德斯奔馳等眾多世界一流知名企業來區投資興業，霞凝深水港、湘江大道、月湖水上公園、金鷹文化城、芙蓉北路、四方新城、青竹湖外商城等42個重點工程的實施，開福區正凸現巨大的商機，成為長沙新一輪的投資熱點。⑵項目區域經濟環境開福區2005年起，隨著城市交通網絡體系的完善與城市產業集群的形成，區域經濟呈現高速發展，各項指標快速遞增。詳細綜合指標如下：表2-1開福區近二年社會經濟運行指標一覽表序號指標名稱2007年2008年1地區GDP(億元)209.5253.32GDP增速16.7%15.5%3規模工業總值(億元)76.893.934工業增速26.3%21.8%5全社會固定資產投資(億元)239.1317.26投資增速43.4%32.8%7全社會消費品零售總額(億元)181.1225.58消費增長23.6%24.5%注：數據來源于開福區統計局上述指標對比表明，近二年來，開福區整體經濟正處于較高平臺上加速運行。從2007-2008經濟運行指標對比分析看，顯示開福區經濟保持穩定快速的增長勢頭，處于強勢發力階段。尤其是工業經濟的高速發展，凸顯產業集群的積聚效應已發生核裂變；而投資的穩步增長，表明投資環境日趨完善，建設步入提速提質軌道?？傊_福區社會經濟總體上保持著經濟、投資、消費良性增長的態勢。⑶項目區域相關政策環境①2007年一系列調控措施的出臺，房地產市場供應結構明顯改善，土地違規行為大幅減少。特別是2008年全球金融危機的爆發，以及由此導致的經濟減速，更加積壓了房地產市場的水分。在經歷過一輪洗牌后，市場逐漸回歸理性，房地產價格也趨于合理。面對錯綜復雜的國內外形勢，2008年以來，我國宏觀調控政策經歷了迅速而大幅度的調整：從“雙防”轉向“一保一控”，再轉向“保增長、擴內需”。2009年我國經濟漸漸回暖，房地產市場的人氣也隨之回升。②長沙出臺房地產救市政策：政策一：城市無房困難戶可獲8萬元購房補助；政策二：二手房交易稅由1.981%調整為1.1%，簡化二手房交易手續，實行一站式服務；政策三：多項房地產稅費減免或延遲收?。徽咚模汗e金貸款首付降為20%，貸款最長期限由20年調整為30年，貸款額度逐步由15萬元提高到30萬元。市場分析1、長沙市房地產發展基本概況（1）長沙樓市2009上半年分析①房地產開發投資：受大環境影響，有所下降。2009年1-6月，長沙市房地產開發投資完成約214億元（見圖2-5），同比減少2%，雖然有中央及長沙市政府的“保增長、擴內需、調結構”政策措施，由于有2008年市場行情的延續，加上開發商資金短缺影響，長沙上半年房地產開發投資略有下降。但長沙未來市場總體供應量較大，和記黃埔、中糧、保利、中信等外來開發商紛紛在長沙跑馬圈地，這幾家大開發商的土地擁有數量合計達5200畝，加上萬科、卓越等近30家粵派開發商，20家閩派開發商，20多家京派、海派開發商，可以預測，在宏觀調控期過后，長沙市場將會出現投資和供應跳躍式“井噴行情”。圖2-5長沙市歷年房地產投資情況示意圖②土地成交：謹慎拿地、流拍情況仍然存在綜合今年上半年土地成交情況，土地推出127萬平方米，但成交量只有63萬平方米，同比下降了75%，其中6月份推出土地14宗，面積36萬平方米，成交11宗，成交面積為16萬平方米；說明2009年上半年長沙市土地出讓流拍情況仍然比較嚴重，開發商仍未走出“謹慎拿地”的情緒。③市場供銷：供銷比在降低，市場上相對存量在減少據長沙市房地產信息中心數據顯示，上半年全市新建商品房供銷比為0.77：1，其中新建住宅供銷比為0.74：1。而且，供銷比有進一步降低的趨勢，市場上的相對存量繼續減少，說明年初中央的經濟刺激政策和長沙市的救市政策已取得成效，長沙房地產市場已逐漸紅火。表2-22009年上半年長沙全市及各區縣新建商品房供銷對比區域項目開福區天心區雨花區岳麓區芙蓉區長沙縣望城縣瀏陽市寧鄉縣全市新建商品房1.300.460.730.810.580.751.321.030.420.77其中：住宅1.320.430.660.810.640.761.210.690.380.74圖2-6長沙市2009年6月份市內五區商品房供銷對比圖全市各區商品房供銷比除開福區大于1外，其他均小于1，其中芙蓉區和天心區供銷比為0，說明上半年房地產銷售市場火熱，6月銷售量更是突破歷史最高值。這反映了當前市場上剛性需求仍在，同時，銷售的大幅回升使市民改善自身居住條件，又讓去年以來積累的存量商品房得到了盤活、消化，這將有利于開發商加速回籠資金，進行下一步開發，從而推進長沙房地產市場向前發展。今年上半年商品房供銷比是小于1的，但并不意味著整體市場供不應求，結合去年全年供銷量來看，當前市場供應仍然較為充足，但去年至今年上半年的總供銷比已經大大降低，并開始趨向供銷均衡。圖2-72008年以來各月長沙內五區新建純商品房、住宅供銷比例趨勢④市場價格：波折前行。上半年，長沙內五區新建純商品房均價為4254元/㎡，其中，商品住宅平均售價為4019元/㎡。從各區情況來看，芙蓉區均價最高，商品房、商品住宅均價分別達到4882元/㎡、4282元/㎡；岳麓區均價最低，商品房、商品住宅均價分別為3876元/㎡、3693元/㎡。圖2-8圖2-8長沙內五區新建純商品房、住宅單月均價走勢圖從長沙市商品住宅各月均價走勢可以看出（如圖2-11），長沙市場潛在需求量依舊堅挺，房價雖有所下降，但并未因市場變動出現如深圳、廣州那樣大幅下降，2009年上半年，長沙市內五區純商品房均價在4254元/㎡，商品住宅均價在4019元/㎡。按單月算，6月份，內五區商品房均價為4031元/㎡，商品住宅為3914元/㎡。（2）未來三年，長沙房地產發展狀況觀點性預測①宏觀經濟穩健發展，房地產市場日趨紅火年初中央及長沙市政府為“保增長、擴內需、調結構”推行的一系列政策措施，宏觀經濟保持良好態勢，長沙整體經濟及房地產市場持續發展，未來三年將保持良好的發展趨勢。②安居工程穩步推行，供銷矛盾逐漸緩解包括經適房貨補政策和棚戶區改造在內的安居工程政策的實施，激活市場，增加需求；同時，市場價格平穩波動、市場銷售面積和銷售總額迅速攀升，市場交易日漸活躍，市場上存量房的加快消化，供銷矛盾進一步緩解，促進長沙房地產的健康發展。③地鐵效應逐步釋放，沿線樓盤開始升溫地鐵作為城市新的交通形式，在緩解城市地面交通的同時，還能強化沿線土地的利用類型和方面，帶來商圈的組團發展。長沙地鐵規劃的出臺和地鐵的修建，將促進長沙房地產市場的分布格局，帶來沿線土地的開發和樓盤項目的建設。上半年地鐵沿線的部分樓盤價格出現上漲，大部分樓盤的成交量上升幅度都較大。隨著地鐵效應逐步釋放，普通百姓對地鐵認知加強、開發商“地鐵盤”營銷力度的增強，未來幾年地鐵沿線樓盤將保持升溫，價格和成交量都將不同程度上升。④市場結構漸趨合理，地價房價平穩波動上半年長沙市房地產一級市場平穩發展、二手房市場交易活躍、租賃市場發展迅速，全市一、二、三級市場三者之間的結構得到相對合理調整。在今后幾年將延續這一趨勢，市場結構漸趨合理，房價也將穩中有升。2、開福區房地產發展基本概況開福區房地產開發從2001年以來，保持較快的發展速度，從2001年至2008年間房地產投資額從2001年的5.27億元提高到2008年的71.5億元，年均增長49.44%。其中，如果除去2005年增速較緩和2008年負增長外，其他年均增長68.36%。圖2-9歷年來開福區房地產投資趨勢圖⑴2008年，商品房供應狀況從各區商品房供應結構上分析，2008年開福區商品房批準預售面積為276.31萬平方米，結構比例為22.45%，在全市位列第二。芙蓉區供應量處于末位，其原因是所轄區域土地可供量減少，而汽車東站片區建設開發尚在初始期。表2-32008年市內各行政區商品房供應狀況一覽表序號區域名稱批準預售面積(萬㎡)結構比例1開福區276.3122.45%2天心區198.1916.10%3雨花區463.4137.65%4岳麓區198.8316.15%5芙蓉區94.227.65%6合計1230.95100.00%⑵2008年，商品房銷售狀況從各區商品房銷售結構上分析，2008年開福區，商品房銷售量為144.70萬平方米,結構比例為21.25%，比供應結構比例低出1.2個百分點。表明經過結構調整，開福區商品房供銷兩旺，趨于合理。表2-42008年市內各行政區商品房銷售狀況一覽表序號區域名稱批準預售面積(萬㎡)結構比例1開福區144.7021.25%2天心區125.1218.38%3雨花區218.1232.04%4岳麓區104.1015.29%5芙蓉區88.7513.04%6合計680.79100.00%⑶2008年，商品房供銷比2008年，全市各區商品房供銷比為1.81：1，而開福區則為1.91，其中商品房住宅供銷比為1.84。由此表明開福區商品房供應量較大，呈現供大于求的現象。圖2-102008年市內各區商品房供銷比3、北城板塊房地產項目發展概況開福區房地產板塊是以開福區政府為核心，以芙蓉路和東二環為發展軸的板塊。本案項目位于珠江花城東面，為萬國城MOMA二期建設項目，其在建項目發展的基本特征如下：⑴物業型態住宅是以高層為主，多層的建筑則是商業建筑。80-90㎡戶型的居住建筑占比為40%左右，110~130㎡大戶型的居住建筑占比為50%左右。⑵產品品質以中高檔樓盤居多，高檔樓盤居次。樓盤均為毛坯銷售。園林景觀居優，與場外自然景觀結合度好。⑶項目銷售情況本項目年銷化水平基本在12000-98000平方米之間。本項目年銷售額處于0.7-4.5億元之間。4、項目周邊房地產市場分析開福區處于長沙的北部，湘江、瀏陽河、撈刀河三水在此交匯。本項目為萬國城MOMA（長沙）二期建設項目，西面為珠江花城，靠近開福區政府和汽車北站，東面是萬國城一期項目，東南面為洪山公園，南面為和順塞納明珠樓盤。沿芙蓉北路（伍家嶺以北至開福區政府），中檔住宅小區將是投資的熱點。開福區發展前景廣闊，可供開發的存量土地占全市總量的一半以上，有較大的發展潛力和廣闊的發展空間。本項目周邊樓盤情況如下：⑴湘江世紀城湘江世紀城由世紀金源集團投資興建，位于開福區五合垸湘江東岸湘江濱江風光帶一段，總占地面積約1700畝，總建筑面積約400萬平方米，該項目起價3600元/平方米，小戶型均價4700元/㎡，大戶型均價4200元/㎡項目立面圖項目效果圖⑵江臨天下（長泰豪園Ⅱ期）江臨天下（長泰豪園Ⅱ期）由湖南長沙長泰房地產開發有限公司投資，長沙市鴻宇林建筑工程公司興建，位于開福區政府西側，湘江大道北路東側，總占地面積約103畝，總建筑面積約11萬平方米，項目均價為3800元/㎡。江臨天下立面圖江臨天下交通圖⑶珠江花城珠江花城由珠江實業投資有限公司投資，由ZENXINTERNATIONALPTYLTD（澳洲哲思）、EDAW（AUSTRALIA）PTYLTD（澳洲易道）兩家公司擔綱建筑和園林規劃設計。本項目位于開福區一環和二環之間，新世紀大道與芙蓉北路交匯處，總占地面積約917畝，總建筑面積約110萬平方米，該項目起價3500元/平方米，均價4900元/㎡。珠江花城鳥瞰效果圖珠江花城交通圖5、項目SWOT分析⑴優勢分析（S）①規模優勢：本項目共占地43萬㎡，建筑面積約合134萬㎡。區域內建筑面積百萬平方米以上的項目目前只有湘江世紀城和珠江花城，這兩個樓盤距本項目都比較近，雖互相競爭，同時也互為補足，為項目所處的區域提高了關注熱度，也有利于在消費者心目中形成大型住宅項目聚集、未來配套完善、發展潛力不可小覷的城市新片區。②產品優勢：本項目延襲了當代節能置業的產品開發理念，打造高舒適度、微能耗，綠色、節能、環保、可持續發展的建筑。這種開發理念在長沙市場具有排他性。長沙市其他項目比如美林水郡、融科檀香山（地板采暖系統）金色比華利（中央暖氣、中央熱水系統）、風車發電（城市動力）、萬象新天（新風系統）等采用的一些節能環保設施，相對于相比本項目來說，仍有一定差距。本項目采用當代節能置業擁有的最先進技術組合，一期節能標準達到60%,未來后期的建筑設計預期節能達到80%以上，高級MOMA將全面實施“恒溫恒濕恒氧、新風置換、地源熱泵”等技術。③宜居優勢：本項目所處區域是長沙未來最宜居的地方，區域內有青竹湖高爾夫球場、湘江沿江風光帶、烈士公園、月湖公園、世界之窗等休閑勝地，規劃中的鵝羊山公園、秀峰公園、洪山公園、太陽山公園等正在逐步啟動。區域內“一江兩河十湖”貫穿而過，未來將會是全市公園數量最多的生態家居區。④價格定位優勢：本項目定價4000元，而該價格（毛胚房）是購房者期望的主流單價，就目前長沙的消費水平來看，4000元的價格能夠為長沙客戶所接受。⑤配套設施優勢：本項目自身配套將在2009年下半年到2010年度陸續開發并投入使用，包括建小學、中學、幼兒園約1.5萬平米；協助開福區政府新建漁業路；地鐵一號線臨近項目用地；項目對面的洪山公園也將列入了政府的開發計劃；周邊沃爾瑪超市等其他項目大規模入駐以后帶來的人流和商業價值也會大大提升。綜合以上競爭優勢分析，本項目除一定的規模優勢外，在目前的情況下售價適合市場接受范圍，并具備自身特色，項目勢必將發揮產品優勢，以特色吸引市場的關注度，與規劃定位的宜居區域有機結合。⑵劣勢分析（W）①項目地處長沙北城區域，人氣有待進一步提高。②目前通往該項目的交通條件仍需改善。③周邊生活休閑、娛樂等配套設施建設還有待進一步開發。⑶機會分析(O)

①長沙市及開福區2009年大力打造城市形象，“兩館一廳”及“新河三角洲”的開發，將大力提升片區形象，打造北城高尚人居片區。②項目建成后以較低的價格入市，相對周邊其他房地產項目具有很強的吸引力。③項目屬于長沙市最適宜居住板塊之一，市場上住房供應小于需求，具有較大的市場潛力⑷威脅分析(T)①項目所在地屬于北城的舊城改造和老工業區，消費能力低下，難以支撐經濟的高速發展，影響項目的銷售進度。②長沙制定相關宏觀政策，本項目產品戶型供應以中大戶型號為主，面積區間在110—160平方米，三房、四房是供應的主流產品，與周邊項目戶型相似（多為三房、四房），在項目將來銷售中存在同質化競爭威脅。⑸項目SWOT圖:優勢（S）劣勢(W)機會(O)SO戰略戰略說明：充分利用優越的自然資源和開福區北城板塊的發展前景，尋求中端目標市場，獲取最大目標利潤，樹立強勢品牌形象。WO戰略戰略說明：倡導全新的自然生活方式，重點抓住片區發展潛力和本項目區位優勢，弱化自身劣勢。威脅(T)ST戰略戰略說明：以片區良好的生態和人文環境和高品質差異性的產品，吸引目標客戶。WT戰略戰略說明：充分利用優越的自然資源設計出高品質的差異化產品，以北城板塊良好的發展前景吸引目標客戶群。銷售預測1、可售面積根據總規劃圖，本項目產品類型為住宅、商業和產權車位，均為出售，各類型面積詳見下表。表2-1分物業形態面積明細及銷售安排表產品建筑面積租售安排備注住宅185,656.46平方米出售商業19,641.65平方米出售停車位地上205個出售地下1033個出售2、銷售價格預測通過對本項目周邊熱售樓盤的區位、環境資源、產品戶型、配套、容積率、品牌等因素綜合分析和評價，采取市場可比項目定價方法，測算本項目當前靜態比準價格為4000元/平方米。根據對市場環境的研究分析以及價格測算所得出的價格定位結論，本項目住宅銷售均價統一為4000元/平方米，商業部分銷售均價統一為12000元/平方米，車位銷售均價統一為10萬元/個。營銷策略本項目為“國家級節能示范重點居住區”，以可持續發展為理念，將綠色能源、可再生能源的高技術應用于項目，為市場提供高舒適度、高環境品質、高效能比的MOMA系列科技住宅。將以北城板塊的未來發展為推廣前提，以主題概念營銷和預期營銷為脈絡，以公司品牌和項目品牌為先導，打造滿足客戶需求的核心產品，依據產品制定出最佳的定位、定價和銷售策略，并借以項目的周邊自然的優越的自然資源為核心，以人、建筑、環境相互尊重和融合為使命，建立起長沙市全新的居住文化和居住生活模式，實現目標客戶群渴望已久的需求。1、定價策略結合考慮本項目所在區域現狀及項目的開發周期，本項目擬在價格策略上采取中開高走的定價策略推向市場。⑴前期產品中開，樹立項目高端形象，同時中間價位拉動銷售，炒熱市場；項目整體可實現的均價為4000元/平方米，入市以3900元/㎡的價格來拉動銷售，實現開盤的熱銷。⑵中后期高走，一方面通過后期項目品質、產品品質的展現，逐步拉高價格；另一方面，中后期產品較一期品質有一定的提升，有利于實現項目價值最大化。開盤之后，逐步提升項目價格，最終實現4000元/平方米的均價。2、銷售措施由于本項目具備了獨特的區位價值，本項目一期的影響力，所以項目的客戶群比較分散，不局限于市內，周邊縣市客戶也將成為本項目的主力客戶源。本項目的銷售不局限于項目周邊區域，將實施“跳出區域做市場，跳出長沙做市場”的銷售戰略：一是跳出區域做市場。本項目的主力客戶群是與北城板塊相關聯的，或是政府職員、公司員工、自由職業者、商人投資客，他們最大的特點是地域分散，遍布全市，宜以市內接待點進行前期蓄客。二是跳出長沙做市場。本案最大的優勢就是毗鄰開福區政府和新河三角洲板塊。隨著黃興北路商圈復興和新河三角洲的開工，舊城改造盤活長沙北城板塊已是大勢所趨，濱江舊城改造項目引起了許多外來資本的興趣，使得外來資本加速在此片區的布局，已成為眾多投資商的首選，從而帶動本項目的順利運作。整合當地有效資源進行地州市客戶的拓展，開辟新的市場已成為必要。3、銷售方案項目總體銷售將分為五個階段：預熱期、開盤期、熱銷期、持銷期、尾盤期，具體如下表所示：推盤時間產品類型價格策略階段銷售目標開盤期2010年5月住宅3棟中開銷售率10%報熱銷期2010年6月—2010年12月住宅8棟、商業高走住宅銷售率40%（累計銷售率50%）；商業銷售率20%持銷期2011年1月—2011年12月住宅9棟、商業、車位高走住宅銷售率45%（累計銷售率95%）；商業銷售率60%（累計銷售率80%）；車位銷售率80%尾盤期2012年1月—2012年12月住宅、商業尾盤、車位/住宅銷售率5%（累計銷售率100%）；商業銷售率20%（累計銷售率100%）；車位銷售率20%（累計銷售率100%）4、銷售渠道本項目銷售渠道以當代置業（湖南）有限公司自行銷售，自行銷售可以直接控制項目運營，嚴格控制項目銷售節奏，最終實現項目價值的最優化。建設規模與項目開發條件建設規模本項目規劃總用地面積105,000平方米，規劃凈用地面積67,600平方米。道路（含綠化用地）面積11,700平方米。規劃總建筑面積為244,879.51平方米，其中住宅建筑面積185,656.46平方米，商業建筑面積19,641.65平方米，地下車庫面積38,568.8平方米。本項目共20棟高層住宅，樓層為22~30層不等，容積率為3.05，建筑密度為18.39%，綠地率42%，共設計停車位1238個（含地上205個，地下1033個）。項目概況現狀1、地點與地理位置本項目地處長沙市開福區政府東南面，位于住宅小區位于長沙市新世紀大道以北，雙河路以西，珠江花城東側200米，原開福區綜合農場漁業分場。本項目為萬國城MOMA二期項目，目前周邊配套設施較齊全，具體有公園、學校等其他配套設施。圖3-2項目區位圖2、土地權屬類別與占地面積本項目總用地面積157.5畝，地塊類別為商業和住宅用地項目，土地使用權人為當代置業（湖南）有限公司。3、現有土地狀況本項目地塊早已取得，為萬國城MOMA（長沙）二期建設項目，土地使用權早已辦理到當代置業（湖南）有限公司名下，具備土地使用合法權益。目前地塊范圍已三通一平，符合該項目實施的需要。項目建設條件1、地形地貌條件長沙位于東經111。54'-114。15'，北緯27。51'-28。40'之間，東西長約233公里，南北寬約90公里，從東至西依次是瀏陽市、長沙縣、長沙市、望城縣和寧鄉縣，基本處于湘中丘陵與洞庭湖沖積平原過渡地帶和湘瀏盆地。長沙市區處于湘江和瀏陽河交匯的河谷臺地，周圍為地勢較高的山丘，可謂“環城皆山也”。湘瀏盆地經過數十萬年的地質變化和大自然侵蝕，形成了南高北低、丘澗交錯、紅巖白沙的地貌特征。由于長沙城處于從丘陵向平原的過渡地帶，使得這一范圍的地貌變化多姿多彩。西側為低山區，碧虛嶺海拔300.8米，為岳麓山最高峰，山前有天馬山、鳳凰山大小崗丘羅列；山后有桃花嶺、金牛嶺等叢巒疊翠，群山渾然一體，有如長沙城圍一道屏障。西北分布著元古代震旦紀后期的淺變質巖和板巖組成的丘陵。由于地層巖質堅硬，自然剝蝕作用緩慢，形成了谷山、尖山、烏山等數座孤峰，點綴于低緩的丘陵之中。東北側為花崗巖低山丘陵地帶，地表發育的土壤多為沙土，山勢較陡峭，山脊多不相連。距長沙約30公里有黑糜峰，海拔591米、相傳為道家福地。再東北有影珠山、天華山、飄風山、明月山等，均為風景秀麗的名山。東側和東南側為紅巖丘崗，海拔一般100米左右。大多數小山丘巖質松散，易風化成紅巖崗地；個別因巖基堅硬，仍聳立于丘崗之中。烈士公園北端的羅洋山，東面受瀏則陽河切削，懸巖壁立，為城東勝景。盆地中心為沿江的沖擊臺地，是長沙城市建設的主要地帶。其地層主要是第四紀更新世的沖積性網紋紅土和砂礫。湘江、瀏陽河二水交匯的新河三角洲為第一級臺地，海拔約30米，高出湘江常年水位約10米。五一廣場一帶為第二級臺地，高出湘江常年水位約30米，長沙古城主要分布在這一級臺地。今天的長沙城已擴展到了第六、第七級臺地。由于其地表為粘土砂礫層，且巖基結構堅硬，每平方米可承壓2.5-3萬公斤，高者達5萬公斤，適宜于建設高層建筑。由于盆地內臺地是由崩塌的砂巖與粘上構成，地層中孔隙多，有較好的含水層，地下水源豐富。古時長沙城中水井比比皆是，清澈甘冽，四時不竭，白沙井、鴛鴦井、水風井等遐邇聞名。在五一廣場一帶，曾發掘出戰國、東漢、三國時期的古井數十眼。大自然造化了湘瀏盆地，湘瀏盆地又孕育了古城長沙。山水相依的長沙地形地貌獨得天賦，在未來的現代化城市建設中還將展現無窮的魅力。2、工程地質、水文地質條件長沙處于湘中丘陵與洞庭湖沖積平原過渡地帶和湘瀏盆地，地勢南高北低，丘澗交錯、紅巖白沙。地貌基本上是山地、丘陵、崗地、平原各占四分之一。規劃區緊靠新世紀大道，地塊內有大片地勢低洼的水塘，地面標高在29.2米至33.5米之間。用地周邊有撈刀河和洪山公園，自然條件優良，文化元素豐富。境內地表水系發達，干流湘江貫穿南北，年涇流量600億立方米，瀏陽河、撈刀河、靳江河、溈水等湘江支流自東西兩岸匯入湘江，這些河流江面寬闊，水量充足，河床坡度小，流速緩慢，高水位時間長，每年4-6月為汛期。地下水則主要埋藏于湘江和瀏陽河的河漫灘和各級階地的砂、卵石層中。在大地構造位置上，長沙位于揚子準地臺的東南隅，次級構造單元長沙平江斷陷盆地的西南部，緊鄰華南褶皺系。長沙市及其鄰近區發育北西向——近東西向和北北向——北東向兩組第四紀時期的活動斷層，其規模都不大。根據深部結構、地震地質條件和地震活動性等綜合分析，長沙市不具備中強地震的地震構造環境，主要是受外圍地區中強地震的影響。3、周邊建筑與環境條件 本項目地處長沙市開福區政府東南面撈湖垸，周邊樓盤有珠江花城、和順塞納明珠及稍遠的湘江世紀城和江臨天下等，東南面有洪山公園，南靠福元西路，北望撈刀河，東有東二環，西臨鐵路線及開福區政府和汽車北站。本項目為萬國城MOMA二期項目，目前周邊配套設施較齊全，具體有公園、學校等其他配套設施。4、交通條件湖南交通便利，形成了以長沙為中心溝通省內外，輻射14個市、州的交通網絡。京廣、湘黔、湘桂、枝柳、浙贛、石長等6條鐵路干線橫跨東西，貫穿南北；短短幾年高速公路里程已突破1200公里，全省14個市州已有11個市通了高速，是全國8大鐵路集裝箱貨運物流中心之一。黃花國際機場、張家界和常德機場與國內各主要城市相連，并開通了直達香港、曼谷、漢城等地的國際航班；城陵磯兩個5000噸級的內河外運碼頭，可以通江達海，形成了陸、海、空立體交通運輸體系。長沙作為湖南省政治經濟文化中心，公路交通運輸同樣處于中心地位，107、319、317國道、京珠高速、上瑞高速、長常高速、長永高速交匯于此，黃花國際機場已開通國際國內航線50多條，湘江河運暢通。本項目位于長沙市開福區的北城板塊，緊靠開福區政府和汽車北站，交通十分便利。到市中心約10分鐘車程，向東2分鐘上東二環；南面為瀏陽河；向西約5分鐘到汽車北站，湘江在本項目西面；北面可望撈刀河。區域內橫向交通線有福元西路、漁業路，縱向交通線有芙蓉北路、陳漁路、雙河路及東二環等。目前通往本項目區域的公交線路為9路、128路、149路、159路、801路、807路、112路、星2路。5、公共設施條件本項目位于開福區政府輻射范圍內，各項市政策配套設施建設速度較快，尤其是舊城改造和新河三角洲的建設，周邊配套將日趨完善。目前項目周邊主要配套有：緊靠伍家嶺商業圈，陳家渡中學、順天小學，洪山公園，汽車站及與區政府所配套的其他公共設施。商業配套：伍家嶺商業圈、麥德龍超市。教育配套：長沙大學、國防科大、陳家渡中學、順天小學。市政公園：洪山公園、月湖公園。醫療配套：湘雅醫院。其他：新河三角洲、瀏陽河風光帶；廣電中心、金鷹城。建筑方案規劃依據與原則及定位1、規劃依據⑴居住區規劃設計規范（ＧＢ50180—93）；⑵長沙市城市規劃管理技術規定；⑶建設方提供的道路、地形圖等相關資料。2、規劃原則⑴以人為本的原則：設計以宜居、健康生活為住宅區定位，以綠為媒，秉承“科技建筑美好生活”的理念，保持住宅建筑良好的朝向，結合住宅區內部綠化，營造陽光的理想居所。⑵人車分流的原則：彰顯休閑主題，突出南北帶狀步行與環狀道路開放與可達性，環狀道路設計保證住宅區的通達與消防需要。⑶合理配套的原則滿足住宅區公建配套要求，基地南面人行入口處設置有集中商業，集多種功能于一體的服務綜合體，會所、社區用房、物管用房、幼兒園、地埋式垃圾站、配電間等配套用房也相應設置，提供完善的服務。3、規劃定位高起點、高標準、高層面規劃設計，提升二期住宅小區的整體品質，具備居住、休閑、游憩、購物等多種功能，在設計中更加注重文化的詮釋和活動的參與，追求人與自然的互動與融合；兼顧各層次和年齡人群的休閑和游憩需求，充分考慮到與居民息息相關的日常活動和休息的場所，使多種功能真正融入到居民的生活中。設計構思1、面對一期建成區如何面對基地東邊建成區，是本次設計所考慮的?！駯|部一期：我們通過二期的建筑形式、建筑符號以及組團綠化的設計，盡量尋找切實可行的方式與方法，在規劃及建筑風格上與一期有機協調，使一期的布局得以延續和過度，一期用地與二期用地能形成一個和諧又統一的整體。2、面對居住環境●南北貫通與東西互融的景觀軸線設計以“南北聯系、東西互融”為規劃理念，順應帶狀地形態，建立南北公共景觀軸，將中心區景觀與小區組團景觀有機聯系起來，同時設置東西貫通的景觀生態脈絡，承接一期景觀資源。建筑群最大限度地向景觀面展開，同時注重建筑與環境的關系，強調競爭與景觀的結合，建筑與建筑互為景觀，創造出多層次、多形態、多方位的生態環境系統與城市輪廓線。貫通互融的景觀軸線具備以下特征：舒適——充分利用周邊景觀資源、注重生態的滲透性，生長性及連續性；順應居住行為流向，將周邊景觀導入小區。層次——中央景觀軸線使小區公共空間層次豐富，增加了空間的活力，改變了空間的形態，延伸了景觀界面，又豐富了城市的輪廓線。節奏——軸線串聯了小區內部主要公共開放空間和重要節點。安全——中央景觀軸線提供小區居住安全，舒適的公共活動空間和步行空間。3、面對未來發展立足現在，放眼未來。高起點、高標準、高層次規劃建設，提升二期居住區的整體品質，本著資源節約、環境友好的目標，創造配套齊全、適宜人居的居住社區。4、面對居住人群具備居住、休閑、游憩、購物等多種功能，在設計中更加追求人與自然的互動與融合；兼顧各層次和年齡人群的休閑和游憩需求，充分考慮與居民息息相關的日?；顒雍托菹⒌膱鏊?，使多種功能真正融入到居民的生活中，并強調生態綠地的均好性，作為基本單元的住宅組團與中央景觀軸線連接，形成互融的中央綠地。規劃布局1、規劃結構“一廊、一環、三區”“一廊”——休閑生態綠廊：從東南向人行入口至中央綠化帶，沿線規劃設計多種活動場所與場地和休息平臺，使整個廊道形成整體，統領整個小區空間結構。以展現、詮釋休閑、文化為線索的景觀綠廊；也是住區居民共享的綠色資源、“一環”——住區主要道路，圍繞核心區形成的環狀通道，可利用道路兩側植樹，設置環形林蔭道?！叭齾^”——包括有生態住宅核心區、臨路商業綜合服務區、北部小學與幼兒園校區。2、分區布置⑴生態住宅核心區位于規劃區的中部，住宅環繞著生態綠廊，環境優美，區內建筑，高檔定位，品質優良，強調生態軸線，延伸城市景觀。中央景觀軸線連接小區各景觀節點，并將組團綠化和庭院綠化聯系起來。道路系統，綠化系統與建筑有機結合，使整個小區布局大氣規整而又不呆板。住宅交錯布置，既很好地處理了空間變化與日照的矛盾，又形成了多層次的住區空間。創造出了有人情味的、適于人們生活和交流的社區環境，局部建筑南偏東布置，極大程度地利用了景觀價值。小區住宅板式布置，分別為20層、2層、27層和31層。建筑高低錯落，建筑形態豐富，形成了良好的住區景觀和城市景觀。住宅朝向順應城市道路走向，與一期已建建筑相協調布置。既順應了城市主導風向，又保證了住戶有良好的通風采光和景觀視線。住宅群體組合，一方面以有利于創造豐富的空間景觀為原則，另一方面強調等值觀念，力求將環境優勢與每幢建筑相結合，規劃形成小區環抱聚合的空間形態，符合風水學中的“聚氣”概念，在加強空間圍合的同時，注重日照朝向的均好。⑵臨路商業綜合服務區位于新世紀大道北面，主要設置有購物商場、餐飲和娛樂場所，滿足居民日常的購物、休閑、活動需求。其次，臨路廣場的設置為市民購物休閑提供了寬敞、舒適的空間環境。⑶公共服務配套區北部主要集中布置小學與幼兒園，沿周邊道路分別有獨立的出入口。公共服務設施規劃規劃充分考慮住宅區公建配套要求，基地南面人行入口處設置有集中商業，集多種功能于一體的服務綜合體，會所、社區用房、物管用房、幼兒園、地埋式垃圾站、配電間等配套用房也相應設置，提供完善的服務。道路交通規劃1、周邊城市主干道：新世紀大道位于規劃區南面，道路寬46米，為長沙東西向主干道。2、城市支路：基地西面的規劃道路寬16米，東面規劃道路寬12米，基地北面的漁業路寬26米。3、規劃區內部車行道，連接各組團的主要道路，寬度為6.0米，內部還設置有4.0米道路，滿足消防車的通行。4、規劃區內步行道：主要為中部綠化步行系統，尺度宜人，妙趣橫生的自然景觀。5、住區出入口：車行主入口設在東側小區主干道上，西側設置小區車行次要出入口，并考慮入口臨時停車與待客停車需求。6、停車位：沿街商業布置地而停車，小區內部停車主要以地下停車為主，地面停車為輔布置停車位，以滿足整個小區的停車需求。綠化景觀規劃南北向主景觀軸線連接小區各景觀節點，并與庭院綠化相互滲透。步行景觀軸、庭院綠化構成小區綠化景觀體系，通過布置靈活植被，硬質鋪裝等，營造舒適宜人的結果。局部建筑底層架空，保證中央景觀軸線的整體性與連續性。最大限度地增加小區景觀面。整體景觀強調自然與建筑有機結合，互相映襯，形成風景幽雅的住宅小區。同時注重宅間綠地的設計，充分體現以人為本，為人所用的設計思路。豎向設計項目整體地形高差起伏不大，四周環境比較平整，場地設計采取平坡的方式進行處理，場地坡度滿足排水要求。建筑設計說明1、主導設計思想“科技建筑美好生活”，建筑是社會文化與活動的載體，建筑規劃布局所體現出來的秩序，實際上成為了人們日常生活所遵循的行為規范之一。充分考慮地段的區位特征和城市的周邊環境，發掘利用并有機組織各種構成要素，運用城市設計手段，塑造一個能反映時代氣息，體現莊重、高雅、深厚、兼容并蓄的現代建筑貌，具有鮮明個性特征，豐富文化內涵及超前意識的現代小區設計。⑴嘗試要氣派，不要金碧輝煌，要人文、優雅、和諧、精美而現代。努力尋求建筑與環境的聯系，尋找它們之間的契合點，讓建筑從基地上像有機生物體一樣“長”出來，是建筑本身體現結構與功能的邏輯。⑵標志性創造個性鮮明、美觀、氣派的建議形象，使其成為城市的建筑精品。⑶綠色的陽光建筑以生態環境意識指導，避免對自然生態環境的破壞性開發。通過建筑、生態、人和文化的四維透視與多邊對話，構造立體視線走廊，步移景異，將自然環境與人文環境相結合。⑷實踐性合理：是可以被實現的設計。無條件地滿足建筑各項功能需求。合情：即合乎人情。要為建筑內所有人員營造一個方便的、舒適的、人性化的居住環境，功能的劃分、空間的設置、環境的美化，都要從工作和生活在里面的人的愿望出發，用心體會、感受他們的行為和需要。2、建筑構思住宅建筑采用現代建筑的設計風格和造型手法，簡約而不簡單，以嚴謹、理性為基調，整體上與當代一期建筑相協調。建筑群落空間有機的延伸并與一期建筑形成一種延續的關系。住宅建筑在整體建筑造型中注意局部處理和材料色彩統一，采用和諧的比例，使建筑顯得輕巧且富有時代感。在立面設計上首先強調體塊構成，使得建筑物顯得挺拔而穩健，同時以骨骼外露方式處理立面，虛實對比，營造多層次多樣化的交往空間。建筑體塊語言簡潔而又不失生動。建筑在綠樹掩映中盡顯幽雅怡人，加之豐富起伏的建筑輪廓線變化，個性生動而不張揚。3．住宅設計小區住宅房屋層數為20層~30層，住宅單元有一梯三戶及一梯四戶板式結構；南北通風采光良好，周正實用。人對居住最本質的需求就是舒適，只有充分尊重自然，從每個細節去滿足居住者對舒適的追求，才能實現住宅品質的完美，建筑整體典雅大氣，細部層次豐富，環境營造自然、大氣；技術上精益求精。⑴平面設計住宅平面設計力求尺度設施怡人，動靜分區，干濕分離，對各使用空間進行了科學的劃分；同時結合景觀陽臺為住戶營造出一個溫馨怡人的居家空間，使住戶能充分采用到小區獨特的暖人的陽光和柔美的輕風，真正把“舒適”和“好用”這兩個最根本又是最重要的居家元素放在了第一位。平面設計基本原則：動靜分區，干濕分區，充分考慮空調、熱水設備、管線布置的合理性及隱蔽性。廚、衛設計應綜合考慮現代生活用品設施的布置，要設置雜物間和工作陽臺。平面以客廳為活動中心、餐廳要自然采光、通風，與客廳分開，且避免餐廳與過道的混合，景觀陽臺和入戶花園的寬度要足夠，主陽臺設置在客廳，北面