城市中心區高層豪宅項目成功要素分析瑞爾特房地產顧問機構——弘輝華僑路項目豪宅定位探討策劃條件假設假設不考慮地塊規劃用途的限制，根據市場需求和地塊現狀，目前項目產品定位有四個方向可供選擇：本報告對項目發展的第一個方向進行探討。報告思路報告思路：通過選取國內一線城市中心區和南京主城區高層豪宅項目，分析其特征，進而找到其成功的要素。為弘輝華僑路項目的定位“商業+大戶型住宅（豪宅）”尋找依據，分析其定位為城市中心區豪宅項目的可行性。在可行的情況下，如何操作？若不可行，其制約因素是什么？在其它方向定位上，可獲得哪些參考？全國高層豪宅南京高層豪宅特征分析若可行？對比華僑路項目若不可行？怎么操作？總結成功要素制約因素是什么？目錄豪宅，最高層次的高端住宅，上層社會享受高品質生活、彰顯身份地位、體現階層文化的物化空間形式；是在住宅市場發展到一定階段，具有較高地域文脈認知度的區域內，能最大限度地滿足社會頂端極少數人群的特質化生活需求，占有稀缺性資源或資源數量、銷售價格、產品性能指標、土地價值同比處于區域內最高水平，以認定價值為主要定價標準的高級住宅形式。第一部分中國豪宅項目案例豪宅最直接的衡量標準：稀有——區域地段、環境景觀的稀缺性；尊貴——高價值、居住人群的高層次；高品質——產品的高素質、高品位、高附加值。一、上海豪宅項目案例項目地址浦東區花園石橋路28弄開

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商湯臣海景花園有限公司占地面積20066㎡建筑面積141894㎡開盤時間2006年10月交付時間2006年12月31日物業管理上海湯臣物業管理有限公司物業費10元/㎡·月

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數220（450-600㎡）銷售價格均價110000元/㎡1、湯臣一品（上海）湯臣一品坐落于陸家嘴濱江大道旁，占地2萬多平方米，總建筑面積達11萬多平方米，由4幢超豪華濱江住宅（兩幢40層和兩幢44層）和1幢高級會所組成，最高達153米。號稱“中國第一豪宅”。豪宅案例項目簡介項目功能配置特殊位置湯臣一品正坐落于黃浦江270度轉角處，屬浦東看江最佳的位置電梯能否運作，一切靠掌紋，永大日立高速電梯空氣系統日本大金（DAKIN）VRVⅡ戶式中央空調和美國碧慕（BEAM）中央吸塵系統保安系統美國Honeywell防盜主機，美國DORCON掌機儀，德國SIEDEL可視對講系統，Lonbon緊急對講系統整體櫥柜德國PoggenPohl，“儲備區、存儲區、清洗區、準備區、烹飪/烘烤區”五大功能區明顯劃分廚房家電世界最高檔次的嵌入式廚房電器Gaggenau門窗防彈銅門和防彈窗，在門上鐫刻著經典的西方植物圖案，細部鑲嵌水晶，主人入室全憑指紋臥室沿襲了古典歐式的金壁輝煌，采用落地窗浴室采用挪威Nexans地坪加熱系統，下沉式按摩池，意大利TEUCO超音波按摩浴缸和德國Hansgrohe、Pharo淋浴。豪宅案例項目地址長寧區鎮寧路111號開

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商上海裕昌房產發展有限公司

占地面積10066㎡建筑面積29864㎡開盤時間2008-04交付時間2009-03物業公司上海世邦魏理仕物業顧問公司物業費8.5元/㎡·月綠

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率2.8總

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數100戶（96套288㎡，4套530㎡）銷售價格50000-70000元/㎡（均價60000元/㎡）停車位150個（1：1.5）裝修標準8000元/㎡2、王子晶品（上海，曾經名為萬寶國際廣場）豪宅案例王子晶品占地1萬多平米，為兩幢高28層的豪華建筑，提供96套面積為288平方米的頂級公寓以及4套面積為530平方米的復式大宅。主臥室270度圓弧大窗，每套公寓均以歐洲簡約奢華的精致設計風格裝修交付，德國當代龍頭配以施華洛世奇限量版水晶手柄、天然石材結合德國地板全地暖設施、芬蘭通力觀光電梯入戶。王子晶品與五星級晶品酒店之間由花園連廊相接，能同時向王子晶品提供五星級酒店式入戶服務，同時享有公寓和酒店的兩座會所。服務內容包括賓利車隊、專屬司機服務、家政處理、房間入戶服務、24小時大堂經理、水療溫泉及健身會所、私人管家和各類財務保管等。項目簡介項目功能配置電梯芬蘭通力觀光電梯空氣系統美國BEAM中央吸塵系統，大金雙獨立中央空調系統，加拿大LIFEBREATH中央新風系統保安系統紅外線監控系統智能化設施采用智能IC卡電梯管理系統供熱系統德國REHAU地暖供水系統中央軟水和直飲水系統,日本SEKISUI同層排水系統門窗防火防盜鋼板實心木門，斷橋隔熱鋁合金豪宅案例豪宅案例項目地址盧灣區濟南路8號開

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商印尼三林集團占地面積17567㎡建筑面積65000㎡開盤時間2007-04交付時間2009-05物業公司雅詩閣國際管理物業費16元/㎡·月綠

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數308戶（83-148平米）銷售價格100000元/㎡3、濟南路八號（上海）豪宅案例濟南路8號位于“濟南路8號”，由兩座高31層的雙子塔組成，公寓面積由83至148平方米的一房或兩房組成。作為印尼三林集團下屬的上海公寓（毛里求斯）有限公司所有的豪華公寓，濟南路八號是由諸多擁有豐富豪華住宅管理經驗的資深人士傾情打造的最新作品。位于雅加達的“四季豪庭”--亞洲首個由五星級精品酒店管理的公寓項目也是這個團隊的精品之作之一。五星級精品酒店運營商為濟南路八號提供超高標準的服務和管理。提供的服務和設施將包括家政、客房服務、24小時大堂經理、溫泉和健身會所、由專業司機駕駛勞斯萊斯接送、私人管家、和全面的物業維護工作等。項目功能配置電梯8部空氣系統中央空調保安系統可視電子對講系統門窗鋁合金雙層中空玻璃；木飾面實心門（防火）外墻石材；幕墻；其它；室內精裝來自歐洲最新設計的家私融合了意大利B&Bltalia的經典，公寓還配有丹麥的Bang&Olufsen的家庭音響，和以簡約設計而聞名于世的Artemide系列燈具。廚具德國的Poggenpohl櫥柜和整套的Gaggenau內置豪華廚具。浴室德國的Dornbracht智能家庭溫泉水療系列和Grohe的國際頂級衛浴設備。項目介紹豪宅案例奢華解析“濟南路8號”的奢華體現在兩個方面：其一是滬上首家提供五星級酒店管理的豪宅，歐洲著名精品酒店管理品牌帕默斯頓酒店集團PalmerstonHotels&Resorts擔綱物業管理。提供貼身服務、室內服務和會所管理，主要包括門童開門，大堂經理二十四小時待命，家政、客房服務、溫泉和健身會所、由專業司機駕駛勞斯萊斯接送、私人管家、和全面的物業維護工作等。其二，非凡的室內裝璜。來自歐洲最新設計的家私融合了意大利B&Bltalia的經典，配有丹麥的Bang&Olufsen的家庭音響，和以簡約設計而聞名于世的Artemide系列燈具。廚房配備了德國的Poggenpohl櫥柜和整套的Gaggenau內置豪華廚具。浴室有德國的Dornbracht智能家庭溫泉水療系列和Grohe的國際頂級衛浴設備。豪宅案例營銷解析“濟南路8號”共分東西兩棟，原為ING旗下的“盛捷服務公寓”。印尼三林集團花3.3億美元買下所有權，進行重新改建。三林集團聘請美國著名設計師ErikBrookeHayden對其室內裝潢徹底翻新，而ErikBrookeHayden在業界以專門為五星級酒店以及豪華寓所專案設計而著稱。為了進一步彰顯“濟南路8號”的奢華品味，公司特意邀請國際巨星入住公寓，鞏俐欣然接受，據了解該套公寓約700萬人民幣。項目地址朝陽區東三環北路23號開

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商香江國際占地面積92100㎡建筑面積720000㎡開盤時間2007-08交付時間2008-12物業公司仲量物業管理公司物業費16-19元/㎡·月綠

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數180戶（110-800㎡，300-400㎡為主）銷售價格均價70000元/㎡停車位270個（1：1.5）1、御金臺（北京，財富中心二期）二、北京豪宅項目案例豪宅案例北京財富中心占地9.21公頃，總建筑面積72.7萬平方米，地處東三環北路，CCTV新址對面，占據CBD規劃的核心區域，是北京中央商務區核心地段規模最大的綜合性商務建筑群之一。建筑標高199.9米，百米之上產權私有，僅180戶；四葉風車狀樓體，全生態玻璃幕墻設計；CBD摩天社交官邸，御金臺高區每戶均可獲得270度觀景視野面；皇脈尊貴，天造地設。項目介紹項目功能配置電梯系統5部美國OTIS高速電梯，梯速6米/秒；轎廂采用高頂設計，電梯系統采用IC卡式選層程序。空調系統采用風機盤管加新風的中央空調系統，冷源采用蒸汽雙效吸收式制冷機組，熱源為市政熱力；廚衛設有變頻排風系統，有利于新風補給。消防系統消火栓系統，自動噴灑系統。弱電系統樓宇自控系統，消防報警及緊急廣播系統，閉路監控系統，門禁系統，巡更系統，停車場管理系統，可視對講系統，三表遠傳系統，衛星接受及有線電視系統，通訊及寬帶，智能家居布線系統。建筑結構四葉風車狀的平面布局，確保60%以上的戶型都有270度弧形的視野和采光。建筑幕墻中空LOW-E低輻射節能玻璃幕墻。建筑大堂基于業主的尊貴身份及社交生活，御金臺共設有5個大堂。豪宅案例豪宅案例項目地址北四環中路27號（水立方正西側）開

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商北京盤古氏投資有限公司占地面積39360㎡建筑面積418484.70㎡開盤時間2007年09月交付時間2008年08月物業管理北京世邦魏理仕物業管理公司物業費28元/月·㎡綠

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數3棟共192戶（一層一戶，618㎡）銷售價格均價75000元/㎡停車位2200個2、盤古大觀（北京）豪宅案例盤古大觀，位于北四環中路、亞奧核心區，距離水立方僅180米，距離鳥巢500米，是千頃奧林匹克公園中心區唯一的地標性城市綜合體。項目總占地面積39360㎡，總建筑面積418484.70萬㎡，由一幢超5A級寫字樓、三幢國際公寓、一座盤古七星酒店以及全長411米的世界第一商業長廊——龍廊聯合組成。國際公寓高80.3米，地上19層，地下3層。特殊建材：外立面采用無色差花崗巖；411米龍廊之上，共有66根龍柱和66顆“龍頭”，“龍頭”全部是用重達50噸的整塊花崗巖，由工匠按照傳統工藝手工雕刻而成；龍柱的基座，通體無接縫，以整石雕刻。項目簡介項目功能配置電梯瑞士迅達，兩梯一戶空調系統獨立分戶式水冷中央空調，獨立的日本大金VRVⅢ系頂級空調系統，大市政供暖安防系統戶內設置可視對講、緊急求助、可燃氣體探測器、住戶報警等中水系統市政中水獨立系統再深度處理外立面外保溫共有五層，包括：擠塑聚苯板+空氣層+鋁板+空氣層+白色花崗巖外立面，保溫性能卓越，更可有效節約能源；門窗系統采用世界頂級的鋁合金門窗斷熱橋設計門窗玻璃采用法國圣戈班Low-e玻璃幕墻窗，三層中空、內充惰性氣體，戶門采用世界頂級品牌德國Biffar安全戶門，防盜、防火、防彈，安全性能卓越朝向景觀主臥和客廳均為朝東方向，面向奧運會主會場，窗體為2.4*4.8的突破性尺度，視野開闊、通透明亮；“鳥巢”和“水立方”美景盛況一覽無余；層高層高3.75米，頂層5米豪宅案例項目地址朝陽區新源南路與新源街路口開

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商SOHO中國占地面積8000建筑面積66333㎡開盤時間2007年12月交付時間2008年10月物業管理第一太平戴維斯物業顧問物業費16元/月·㎡綠

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數180戶（140-350㎡）銷售價格36000-67000元/㎡（均價45000元/㎡)3、SOHO北京公館（北京）豪宅案例SOHO北京公館位于燕莎商圈的中心區域，由德國著名設計師“曼哈德?馮?格康”及其率領的“gmp建筑設計師事務所”完成的。SOHO北京公館建筑平面接近H形，兩座塔樓（分別為25層和22層）及中間連接體（19層）形成了一個緊湊的建筑整體。項目簡介項目內容外立面逐層向上退臺形成東西兩座塔樓，建筑的非對稱性賦予了該建筑獨特醒目的形象。建筑所有的角都被修成弧形以突出建筑的水平線條，這些圓弧造型使向上的退臺與周邊建筑有和諧的呼應。室內部分私有的空中花園式陽臺，配置齊備的起居和休息空間，配以經典的木材、石材裝修，SPA的浴室連同無限的城市景觀。交房時，房間配備了現代感強，工藝精細的家具和配飾。產品特點1、外循環雙層幕墻2、豎向旋轉百葉窗3、水源熱泵系統4、鋼框架核心筒結構豪宅案例項目地址朝陽區建外大街2號開

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商北京銀泰置業有限公司占地面積31305㎡建筑面積350000㎡開盤時間2005年12月交付時間2007年12月物業管理凱悅酒店管理集團物業費2美元/㎡·月綠

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數216戶（130、240平米：一居、兩居；550-869平米）銷售價格35000-70000元/㎡4、北京銀泰中心（北京）北京銀泰中心位于CBD東三環國貿橋西南角，物業包含住宅（柏悅居）、公寓、酒店服務式公寓、寫字樓。北京銀泰中心擁有CBD最豪華的極品公寓：主樓高達249.9米，僅有21套極品公寓柏悅府，216套酒店服務式公寓柏悅居，其中21套柏悅府為國際級商業首腦度身定制。在這座摩天大樓的側翼是兩座186米高的國際高智能化寫字樓。周圍聚集了大量北京最高檔的寫字樓、公寓和酒店。項目簡介項目功能配置景觀俯視天安門等北京中心城區主要景觀電梯雙轎廂客梯的運用在北京屬首例，高區梯速為6m/s，低區梯速為3.5m/s。公共部位公共部位選用高檔石材、木材、地毯等裝修材料，配以國際級水準的家具、燈具、雕塑、和配飾建筑設計由世界著名建筑師JohnC.Portman擔綱設計，其優雅與和簡捷的設計風格所體現的高貴、威嚴、大氣，與新時代的北京非常吻合，是新世紀長安街的至高點和地標性建筑。景觀設計（1）立體化的設計，使建筑物四周的街道植物、裙房屋頂的花園以及室內景觀相結合；（2）細膩的處理手法，是國際級設計大師水平的直接體現之一；（3）水景設計是點綴性的、立體的，在整體環境設計中起著重要的作用。豪宅案例豪宅案例1、紅樹西岸（深圳）項目地址南山區濱海大道與沙河東路交匯東北開

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商深圳紅樹西岸地產發展有限公司占地面積75101㎡建筑面積255300㎡開盤時間2005年5月交付時間2007年12月物業管理深圳百仕達物業管理有限公司物業費7.5元/月·㎡綠

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數1301戶（120-520，以150-260為主）銷售價格35000元/㎡三、深圳豪宅項目案例豪宅案例豪宅案例2、蝴蝶谷（深圳）項目地址福田區僑城東路紫竹三道開

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商深圳市博厚實業有限公司占地面積4160㎡建筑面積25022㎡開盤時間2006年12月交付時間2007年12月物業管理第一太平戴維斯物業費5.80元/㎡·月綠

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數63戶（210-405平米）銷售價格60000元/㎡豪宅案例蝴蝶谷位于福田區僑城東路紫竹三道，占地4160平方米，總建筑面積25022余平方米，容積率3.88，綠化率20%左右，是一棟-2+30的高層。項目簡介項目功能配置產品外形線條不拘一格、空中別院、無電梯間、園林穿插于客飯廳與起居空間、大型露臺以及花園步道替代了室內走廊戶型復式廳高5米，平層躍式廳高3.8米，居住空間高3米；設廳臥落差電梯專梯專戶的私有電梯設指紋識別，3梯1戶或3梯2戶車庫半地下通風的開敞式車庫設計將自然風、陽光導入車庫，立體綠化引導自然、清新的空氣吹散了停車場中的沉悶,特備的母子車位為家庭來客、提供多一份細致周邊配套周邊中小學、商場、醫院、銀行、郵局等配套全項目地址江干區錢江新城內開

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商杭州欣盛房地產開發有限公司占地面積81008㎡建筑面積226000㎡開盤時間2006年10月交付時間2009年4月物業管理南都物業物理有限公司物業費5.1元/月·㎡綠

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數730余戶（200平米以上）銷售價格約1300萬元/套1、東方潤園（杭州）四、杭州豪宅項目案例豪宅案例欣盛·東方潤園位于錢江新城核心區沿江黃金地段，占地8.1萬平方米，總建筑面積22.6萬余平方米，容積率2.8，建筑密度13.91%，綠化率40%左右，是一個超高層與高層建筑組成的健康型、享受型的低密度社區。項目簡介項目功能配置地段傲踞錢江新城最核心地段，立體交通網絡景觀坐擁一線錢塘江景電梯三梯兩戶的電梯配置，專設保姆服務電梯戶型戶型面寬最寬達21米，主臥開間最寬近7.2米，大開間、短進深設計締造非凡靈動空間廚房中西廚房革新傳統灶間，最大限度地滿足住戶的飲食需求智能化實現遠程家居控制功能、電梯身份認證、數字門鎖控制等特色功能四大系統戶式中央新風系統、單元式中央吸塵系統、戶式中央空調系統、戶式中央燃氣熱水系統周邊配套市民中心、杭州大劇院、華潤購物中心、錢江國際實驗學校、邵逸夫醫院、中國棋院、慶春路過江隧道以及地鐵等等專業團隊香港劉榮廣伍振民建筑師事務所有限公司、泛亞環境國際景觀設計公司、美國赫斯貝德納酒店顧問工程公司（HBA）、香港PAL設計師事務所有限公司、香港梁志天設計有限公司、香港偉安室內建筑設計有限公司、廣州集美組室內設計工程有限公司、荷蘭國際館家學院以及上海鴻藝會豪宅案例豪宅案例項目企業品牌地段外圍景觀配套建筑裝修內部景觀服務知名度湯臣一品★★★濟南路8號★★★王子晶品★★★SOHO北京公館★★★盤古大觀★★★御金臺★★★北京銀泰中心★★★蝴蝶谷★★★紅樹西岸★★★東方潤園★★★各項目最突出的3個成功要素第二部分南京豪宅項目豪宅案例項目地址玄武區長江路與洪武路的交匯處開

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商廣廈（南京）房地產投資實業有限公司

占地面積46644.60㎡建筑面積260000㎡開盤時間2007-08交付時間2009物業公司浙江廣廈物業管理有限公司物業費2.8元/㎡·月（A1、A2住宅)，3.8元/平米（A3，LOFT）綠化率33.80%容積率5.5停車位1290銷售價格預計二期價格24000元/㎡1、長江路九號豪宅案例“長江路九號”定位于CBD區域內集辦公、居住、賓館為一體的大型城市綜合體。

項目分三期，鄧府巷和青石街呈T字形貫穿整個地塊，將用地分為三部分：一期為兩幢住宅、一幢LOFT、一幢商業辦公樓及相應地下室；二期為兩幢住宅、一幢辦公樓及相應地下室，一座幼兒園；三期為酒店及辦公的超高層。

一期總建筑面積為107360平方米，其中兩幢住宅樓共7萬平方米左右都為三梯四戶的設計，3到30層標準層，戶型面積為133平方米和167平方米，31層為250平方米的躍層，32層為298平方米的躍層。LOFT建筑面積為20160平方米，標準層部分為4.99米的挑高戶型，共14層，面積45到102平方米，主力戶型50平方米左右，精裝修，利用層高優勢做出一層夾層，使用面積得到雙倍增加。預計將于7月中下旬推出二期房源，10種戶型，面積在130-300平米的三房、四房。價格預計24000元/平米。項目簡介項目裝修配置安保系統大堂監視系統，小區巡防系統；智能系統高檔彩色液晶可視對講分機,家庭信息箱，安裝電話、寬帶、有線電視；供熱系統德國“威能”集團提供的壁掛式燃氣鍋爐空氣系統美國品牌“特靈”中央空調，家庭新風微循環系統；外立面石材;幕墻，外立面說明:現代簡約風格。豪宅案例項目地址鼎新路88號開

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商南京建鄴城鎮建設開發集團有限公司

占地面積20000㎡建筑面積80000㎡開盤時間2007-08交付時間2009物業公司南京金鼎灣物業管理有限公司物業費3元/㎡·月綠化率40%容積率3.3總戶數519戶（90㎡-200㎡）停車位519個銷售價格22000元/㎡2、金鼎灣國際豪宅案例金鼎灣國際，為四幢建筑，高低錯落，層次分明。主力戶型面積為90平米二房、130平米的三房，小區綠化率約為40%，車位比例約為1：1，是江蘇首家通過國家建設部3A性能標準中期檢查的精裝大宅。項目簡介項目裝修配置安保系統電梯監視、可視對講體系，小區周界及底層、頂層防越報警系統、閉路電視監控系統、保安巡邏管理系統；智能系統密碼IC雙重功能；供熱系統德國“威能”集團提供的壁掛式燃氣鍋爐空氣系統美國品牌“特靈”中央空調，家庭新風微循環系統；門窗門：意大利原裝生產的“卡門”裝甲門，窗：斷橋隔熱中空玻璃；其他配置太陽能路燈、雨水回收系統，利用天然能源用于小區照明、綠化景觀洗車用水；豪宅案例項目地址建鄴區廬山路116號開

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商仁恒投資（南京）有限公司占地面積28410㎡建筑面積135606㎡開盤時間2007年下半年交付時間2008年5月物業管理7元/㎡/月綠

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戶

數254戶（143-291）銷售價格均價19000元/㎡3、仁恒國際公寓仁恒國際公寓緊鄰南京奧林匹克體育中心，是河西中心商務區最北端的重要標志性建筑。由1棟高標準酒店（高度分別為99.35米及149.65米）和1棟酒店式公寓及相關配套設施。占地28410平米，建筑面積135606平米，綠化率55%，容積率3.98。項目簡介項目功能配置標志性河西中心商務區最北端的重要標志性建筑戶型每戶均配有空中私家花園空調公寓的戶、內外配套采用戶式中央空調VRV系統，公共配套部分采用中央空調系統電梯公寓設有載客電梯14部，選用進口原裝高速電梯配置每戶配置一套變頻多聯中央空調、公寓式空氣置換系統、地暖系統、熱水系統、管道直飲水系統社區配套餐飲、健身、商務、會議、室內游泳池、標準客房、小型高檔超市等項目地址建鄴區樂山路198號開

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商南京仁恒置業有限公司占地面積353126㎡建筑面積68.7萬㎡開盤時間預計2009年8月交付時間預計2010年底物業公司南京仁恒物業管理有限公司物業費——綠

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戶

數——（70-210平米）銷售價格預計開盤價15000元/㎡4、仁恒江灣城仁恒江灣城用地總面積353126．5平方米，教育用地面積32000平方米，基本社區中心用地面積15000平方米，實際出讓面積30萬平方左右，總建筑面積68.7萬平米，集居住、商業、辦公、娛樂、酒店于一體。項目簡介項目功能配置自然景觀擁有1400米一線江景和2350畝濱江公園自然景觀低密度高綠化85%的綠化率,僅8%的建筑覆蓋率,成就了仁恒江灣城一期極大的視野空間內部景觀小區內整體抬高的坡地花園,天然成就的生態內河社區配套會所、商業、幼兒園、小學、中學、社區中心等高標準配套產品建設32幢高層住宅,其中33層15幢,32層11幢,30層2幢,29層4幢,部分樓棟高度將達百米立面鋁板金屬大堂挑高6米的雙大堂6大系統低溫熱水地面輻射采暖系統、空調系統、熱水系統、智能科技系統、節能保溫系統、新風系統項目地址下關區南通路89號開

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商南京世茂房地產開發有限公司占地面積52㎡建筑面積150萬㎡開盤時間2006年1月交付時間現房銷售物業公司第一太平戴維斯物業顧問(上海)有限公司物業費2元/㎡·月綠

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率2.3總

戶

數8000戶（93-273）銷售價格成交均價10694元/㎡,現價格20000元/㎡5、世茂外灘新城世茂濱江新城地處南京長江、秦淮河口，屬南京市政府規劃中的“現代化濱江城區”的濱江版塊。占地面積51平方米，總建筑面積150萬平方米，由高層和超高層組成。項目簡介項目功能配置景觀坐擁一線長江江景；社區綠化率達65%，規劃的近30萬平方米的八大主題園林景區立面自北向南以弧形設計并配以線形排列，實現“家家面江，戶戶有景”戶型戶型上采用三梯四戶和三梯兩戶設計，客廳及主臥室多朝江面，配以南京罕有的大面積落地窗社區配套設有運動休閑、養生保健兩大主題會所，還規劃有南京首個私人豪華游艇碼頭；五星級酒店、沿江商業步行街、市民廣場、文化廣場、幼兒園、中小學以及大型購物超市等項目地址建鄴區河西大街87號開發商南京朗詩置業股份有限公司占地面積240畝建筑面積30萬㎡開盤時間2005年1月交付時間已有入住物業公司南京朗坤物業服務有限公司物業費1.8元/㎡·月綠化率40%容積率1.88總戶數2000戶銷售價格當前價格18000元/㎡6、朗詩國際街區朗詩.國際街區是朗詩置業在河西奧體板塊開發的總建筑面積約30萬平米的高科技“健康、舒適、節能”住宅項目，占地240畝左右，以小高層為主，定位國際化街區式住宅。項目簡介項目功能配置地源熱泵采用埋設垂直管、水平管或向地表水拋設管路等方式，直接從淺層常溫土壤提取能量，供室內使用。混凝土輻射制冷制熱通過預埋在混凝土樓板中的均布水管，依靠常溫水為冷熱媒來進行制冷制熱健康全新風經過除塵、消毒、除濕等多級處理的新鮮空氣，從地面踢腳或窗下送出，無噪聲，無吹風感。外墻墻體外側設置高密度保溫板，再留出空氣對流層，設置開放式的干掛外墻。外窗窗戶采用斷橋隔熱鋁合金窗，有效地阻隔室外的冷熱；采用雙層中空玻璃加LOW-E涂層外遮陽窗外安裝鋁合金外遮陽卷簾，遮擋直射輻射和漫射輻射，達到節能的目的。屋頂地面屋頂設置較厚的保溫層，女兒墻部分也嚴密包裹，并且把隔熱層延伸到地面凍土層以下，形成閉合的保溫隔熱體系，全方位阻隔能量流失隔噪隔聲外墻系統、外窗系統和樓板均采用隔音構造措施，有效阻隔外界及樓層間的噪聲排水噪聲處理系統采用后排水衛生設備，在本層把污、廢水排入管井中的主管道，有效的解決排水噪聲的影響。吸塵排污改變傳統垃圾處理方式，統一中央吸塵、使垃圾不在房間停留，統一中央分類，不給細菌滋生條件。第三部分豪宅特征分析主要體現在客戶、位置、資源、產品、價格、服務六個方面：1、客戶需求特征定義豪宅客戶：社會金字塔尖端極少數人群，即當地人口中約1%的最富裕階層。本項目處城中核心區，區位價值極高，加上大戶型的高端定位，針對的客戶為1%最富裕階層的前10%。2、產品特征3、區位與區域特征豪宅的區域性特征體現在不同城市、不同區位產品品質標準及價格水平有很大的差距，很難用統一的量化標準來衡量。4、資源特征

5、價格特征

6、服務特征第四部分豪宅項目成功要素分析1、擁有足夠強的市場購買力6月28日，總價3000萬元/套起的鐘山國際高爾夫別墅一天內賣出5套，當天成交2個億。鋒尚國際公寓北區公寓和沿河別墅，還沒等到7月3日正式開盤，2000萬元/套起的別墅就被訂出8套，30套公寓則被預訂一空。曾在2007年以1.9萬元/平方米均價制造“長江路9號效應”的樓盤，即將推出位于長江路上的二期住宅，傳聞二期均價2.5萬元/平方米。這樣算下來，一套200平方米的大戶型，總價要高達500萬元。南京豪宅市場容量在