尋找標桿，實現突破(tūpò)，領跑行業

國外大型房企業務發展模式探討

第一頁，共74頁。樣本采集(cǎijí)

嘉德置地·新加坡

TISHMANSPEYER·美國

第二頁，共74頁。亞洲(yàzhōu)地產巨無霸-嘉德置地CAPITALAND第三頁，共74頁。嘉德置地集團是亞洲最大的上市地產公司之一，總部設在新加坡。嘉德集團總市值約577億元人民幣(2009.1.31)，管理超過2,377億的資產.核心業務包括住宅及商業房地產、服務式公寓、房地產基金的投資(tóuzī)和管理，以及提供房地產金融、物業服務等。嘉德置地上市的子公司和合資公司包括雅詩閣集團、澳洲置地、嘉茂信托、嘉康信托、雅詩閣服務公寓信托、嘉茂中國信托及桂嘉信托。嘉德置地的業務遍及亞太、歐洲和中東地區重要門戶城市。嘉德集團1994年進入中國市場，迄今開發規模逾750萬平米,員工超過5000人。在中國的50個城市擁有約10萬套住宅(含合作項目6萬套)，170萬平方米綜合商用項目開發面積,可租面積超過400萬平米的逾60家商場和5000套服務公寓。嘉德置地:公司(ɡōnɡsī)概述第四頁，共74頁。嘉德置地:企業(qǐyè)理念“Buildingforpeopletobuildpeople,buildingpeopletobuildforpeople”,即通過為人們塑造產品來塑造人,反之亦然。其內在的核心則是“持續創造股東價值”、“提供高品質的產品和服務”、“吸引并發展高素質的人力資本”，并旨在以國際化的形象構筑(gòuzhù)世界級的房地產公司。嘉徳的理念是“專注、平衡、規模”。專注，就是只著力于房地產而不涉及其他的業務；平衡，指在各項業務之間力求均衡。如各地區項目之間的平衡，在各項業務，如住宅、辦公樓和商業之間的平衡等；規模，指保持規模效益，同時吸引更多優秀人才的加入。建宇樹人第五頁，共74頁。嘉德置地:業務(yèwù)概覽核心(héxīn)競爭力：房地產投資與開發、服務式公寓運營、房地產金融同時在成熟市場(shìchǎng)和新興市場(shìchǎng)中尋找增長機會廣泛的國際合作伙伴、戰略投資者和精英團隊業務貫穿整個房地產價值鏈,保持著開發、投資、收費業務間的平衡第六頁，共74頁。嘉德置地:業務(yèwù)概覽第七頁，共74頁。嘉德置地:業務(yèwù)概覽住宅產業:投資與開發新加坡、澳大利亞、中國、馬來西亞、泰國等國家主要門戶城市的住宅物業。商務綜合產業:新加坡辦公樓房地產，包括中央商務區的地標性辦公樓和高科技的工業房地產項目。商業零售產業:在新加坡、中國、印度、日本和馬來西亞擁有50多家商場，總凈可租面積約230萬平米。中國的資產包括上海來福士廣場和北京西環廣場，與北京華聯合資的安貞華聯商廈和望京華聯商廈，與深國投合作的21家以沃爾瑪為主力店的商場。休閑娛樂產業:澳門豐得麗20％股權，該公司擁有位于澳門的包括商場、酒店及服務式住宅、博彩場及影視城綜合項目計60萬平米。與阿聯酋政府聯合開發阿布扎比國家體育館附近占地140萬平方米土地面積綜合度假類房地產項目.在巴林開發萊佛士城海濱綜合房地產項目.服務公寓:雅詩閣集團是全球最大的服務公寓所有者和管理者,擁有位于亞洲、歐洲及中東地區等22個國家主要城市的近22,000套服務式公寓.旗下共有3個品牌，分別是豪華品牌雅詩閣（Ascot)，中高檔品牌盛捷（Somerset）和適合商旅人士的馨樂庭（Citadine）。（2005年以17.2億新幣向COLONYCAPITAL出售RAFFLEHOLDINGS萊佛士酒店控股公司，獲得溢價6.4億新。)金融服務與信托基金:2002年成立的嘉德置地金融是以收費為主的公司，負責房地產資金管理,結構融資與咨詢服務。投資產品包括私募和上市基金，結構性金融產品。目前管理著17只私募基金和５只REITS，截止2008-12-31,管理資產規模超過259億新幣,2008年基金及物業管理費收入達4.13億新幣.五只REITS包括嘉茂CMT、嘉康CCT、嘉茂中國CRCT、雅思閣公寓ART和嘉桂QCT。投資伙伴包括全球及區域的保險公司、養老金和大型機構。第八頁，共74頁。亞太地區澳大利亞,中國(zhōnɡɡuó),新加坡,韓國,泰國,越南,印度,印尼,馬來西亞,新西蘭,菲律賓歐洲比利時,法國,德國,俄羅斯,西班牙,英國中東阿聯酋,巴林,卡塔爾嘉德置地:地域(dìyù)分布20個國家超過(chāoguò)120個城市第九頁，共74頁。嘉德置地在中國(zhōnɡɡuó)中國(zhōnɡɡuó)業務分布：3+2格局凱德置地在中國(zhōnɡɡuó)市場收益的增加促使了整個集團利潤的增長第十頁，共74頁。地域(dìyù)分布嘉德置地:資產(zīchǎn)分布業務(yèwù)分布新加坡服務公寓商業零售住宅歐洲中國澳新商業綜合亞洲及海灣其它資產分布住宅辦公綜合開發商業零售服務公寓工業第十一頁，共74頁。嘉德置地:收入(shōurù)來源住宅(zhùzhái)歐洲(ōuzhōu)中國（包括港澳）澳新新加坡金融服務零售商業綜合服務公寓第十二頁，共74頁。嘉德置地:

資本運作資本(zīběn)市場私募基金(jījīn)股本(gǔběn)資產管理打包進REITS或基金投資開發及收購物業債券銀行貸款收購/兼并/重組上市／分拆出售2000年,淡馬錫控股的PidemcoLand百騰置地和星展銀行旗下的上市公司DBSLand發展置地宣布合并.新公司名為嘉德置地.同年,嘉德控股子公司雅詩閣集團宣布與盛捷控股公司合并.結合了4家公司在服務式公寓、商業、寫字樓、住宅等方面的經驗，造就了今天的嘉德置地。嘉德成立后,通過獨立運作或收購地產公司以獲得土地儲備；或投資地產公司股權，特別是上市或即將上市的公司。最后通過嘉德置地的融資平臺，分階段對項目進行信托上市，實現資金套現。出售

第十三頁，共74頁。嘉德置地的成立(chénglì)：亞洲最大的并購案STPI百騰置地.發展置地新加坡科技公司新加坡發展銀行24%淡馬錫控股公司盛捷控股雅詩閣

其它房地產公司萊佛士澳洲置地合并合并其它(qítā)房地產公司合并(hébìng)前的百騰置地與發展置地2000年4月，STPI收購了發展置地24.6%的股權。當時發展置地的主要業務為房地產、酒店與服務公寓、健康保健和物業管理服務等。百騰置地作為新加坡唯一一家還未上市的大型政府背景的房地產公司，是當地最大的執行共管公寓政策的發展商．業務也涉及商業綜合物業、服務式公寓。兩家公司管理層重新審視了業務架構后決定合并，以使股東價值最大化第十四頁，共74頁。嘉德置地的成立(chénglì):亞洲最大并購案２０００年合并(hébìng)后的嘉德嘉德置地新加坡發展銀行淡馬錫控股公司雅詩閣控股

其它房地產公司萊佛士澳洲置地55%凱德置地22%２０００年7月，百騰置地與發展置地宣布合并，是亞洲最大的合并案。11月，嘉徳置地成立，總資產達180億新元，成為東南亞最大的房企。合并后，百騰的控股股東(gǔdōng)淡馬錫也進行了業務重組。剔除了盈利較差的新加坡科技公司（主要業務是國防軍事武器制造），將該公司下屬贏利的資產，如嘉德等，劃歸淡馬錫直接控股。第十五頁，共74頁。前20大股東(gǔdōng)第一大股東(gǔdōng)淡馬錫經過數次減持后,目前仍擁有近40%的股權,原第二大股東(gǔdōng)星展銀行近年來漸漸淡出其它投資者包括巴克萊,施羅德,大摩等國際投資機構.嘉德置地:主要(zhǔyào)股東(截止2009.1.31)第十六頁，共74頁。非預定(yùdìng)債務(zhàiwù)配置貸款(dàikuǎn)配置預定固定嘉德置地:

債務結構浮動貸款債券資料來源：嘉德2007年報第十七頁，共74頁。嘉日商產基金在擁有安全穩定的年收益與資產增值潛力的日本零售商場中投資了450億日元。商場遍及大東京區域以及大阪、北海道等主要城市。嘉利商產新加坡基金由嘉德置地集團發起的私募零售商場基金，擁有超過5.5億新元的組合。它持有三個新加坡市郊商場，分別是第一樂廣場、武吉班讓大廈與鯉河廣場。ARC-CapitaLandResidencesJapan與雅卡銀行聯合組建的一家合資企業，是嘉德創辦的首個符合回教教義的房地產基金，將在日本主要城市投資各種租賃型公寓大樓。目前的投資組合包括10處公寓房地產。Mezzo基金一個致力于巴生谷及檳城商業服務居住/住宅項目夾層融資的私募投資基金。IP房地產亞洲基金一個由CFL和ING聯合發起與經營的、致力于投資東南亞和香港房地產市場的私募基金。馬來西亞地區商業發展基金一支封閉型的私募股票型投資基金，基金目標金額為2.7億美元，主要投資于吉隆坡和巴生谷的房地產開發項目。萊佛士城巴林基金

RCBF嘉德的第12支私募股票型基金、其第二個符合回教法規的基金。RCBF將投資于地標性項目-萊佛士城巴林。該基金為封閉式基金，基金規模為3.5億美元。嘉德置地另類投資基金嘉德置地另類投資基金投資于亞洲和日本的上市及非上市不動產相關證券。該基金于2007年6月1日成立，籌集的資本額達1.8億美元。嘉德商用產業印度發展基金嘉德商用產業印度發展基金的規模是8.8億新元，也是嘉德置地第一支投資于印度商場的私募基金．

嘉德私募基金(jījīn)一覽(上):嘉德置地:房地產基金(jījīn)(私募)第十八頁，共74頁。凱德中國住宅基金由嘉德置地2003年發起的一個私募基金，金額6100萬美元,投資者包括企業、金融機構和高收入人士。該基金主要投資于上海、北京與廣州的中高檔住宅市場。該基金已進行了全面投資。凱德中國發展基金2005年由嘉德置地發起、與花旗集團聯合行銷的一個投資中國開發項目的私募基金。該基金集中開發人口密集型開發區的住宅、寫字樓以及混合型和服務式公寓，主要位于渤海灣地區、長江三角洲、中國中西部和珠江三角洲。

共募集4億美元,嘉德持股30%。凱德零售物業中國孵化基金CapitaRetailChinaIncubatorFund規模為4.25億美元,2006年6月截止認購,主要收購經過重新定位、資產提升或租賃期滿之后有潛力獲取優質收益的商用物業。該孵化基金投資的物業就包括了位于北京西直門的高檔商場西環廣場。嘉德持股30%.凱德零售物業中國發展基金CapitaRetailChinaDevelopmentFund規模為6億美元,2006年6月截止認購,主要投資在中國境內的商場開發項目。其中包括了由嘉德置地和深圳國際信托投資有限責任公司（“SZITIC”）共同擁有的，以沃爾瑪（Wal-Mart）為主力租戶的一系列商場開發項目。另外還包括其它由嘉德置地獨立或與第三方共同投資的商場開發項目。

凱德零售物業中國發展基金II規模為6億美元,2007年9月截止認購,主要投資在中國境內的商場開發項目.嘉徳持股45%.剩余股份由一些保險機構和養老基金持有.雅詩閣公寓(中國)基金規模為5億美元,2007年6月截止認購.投資于中國內地區域中心城市可供發展地塊或重新定位物業用于建造服務式公寓或收租型住宅中信凱德科技園區1號基金第一支人民幣基金,規模為5億,2008年6月截止認購,與中信信托共同管理,用于投資中國的科技園區來福士中國基金規模為10億美元的私募基金,2008年7月截止認購,主要投資在中國門戶城市以“來福士”命名的商業綜合項目.嘉徳持股50%.先期收購嘉德在上海已建成開業的來福士廣場55.9%的股權,其次是嘉德在北京、成都和杭州在建的來福士廣場項目100%股權.凱德中國發展基金II規模為2.4億美元,2008年7月截止認購,集中開發住宅項目.北京的昌平項目為第一個發展項目嘉德(jiādé)私募基金一覽(下:中國市場):嘉德置地:房地產基金(jījīn)(私募)第十九頁，共74頁。前四只由嘉徳金融服務公司管理,嘉桂則由合資的嘉桂資產管理公司管理,嘉德金融服務公司通過全資子公司擁有合資公司40%股權(ɡǔquán),另兩家當地伙伴各擁有30%股權(ɡǔquán)。嘉德置地:房地產信托(xìntuō)(上市)嘉茂信托基金CMT嘉茂信托是新加坡首個掛牌上市的房地產信托投資基金，于2006年7月上市。無論從市值和面值，嘉茂信托的基金規模在新加坡都是最大的。截至2007年12月31日止，嘉茂信托在新加坡股票市場的市值約為58億新元，賬面資產為59億新元。嘉茂信托還被穆迪評為"A2"的信用等級,在新加坡的房地產信托投資基金中是最高的信用評級.該信托基金目前在新加坡擁有13座商場：碧山第八站、淡濱尼廣場、福南中心、國際商品批發中心大廈、獅城大廈、白沙浮商業城、三巴旺購物中心、后港大廈、裕廊娛樂中心和萊佛士城。

嘉康信托基金CCT嘉康信托是新加坡首個商用房地產信托投資基金信托.2004年5月11日上市，擁有并投資于商業地產，包括寫字樓、停車場和商務園。截至2007年12月31日止，嘉康信托在新加坡中央商業區（CBD）共擁有9個總價值達53億新元的優質地產項目，包括資金大廈、百得利路6號、匯豐銀行大廈、星和中心、羅敏申大樓、武吉士村、金鞋停車場、馬吉街停車場和60%的權益萊佛士城。嘉茂零售中國信托CRCT是新加坡首個專注于中國零售型房地產的信托投資基金.原始投資組合的8個零售購物中心位于中國5個人口密集城市，分別是北京、上海、鄭州、安徽和呼和浩特。價值大約人民幣59.9億元,（截至2008年12月31日止),租賃面積48.7萬平米.其優質和地域多元化的商場組合是國際和國內大型零售商進駐的焦點，如沃爾瑪、家樂福和北京華聯集團。雅士閣公寓基金ART成立于2006年3月，第一支泛亞地區的服務式公寓基金，目前資產規模15億新元，管理著11個城市37處物業共計3552間公寓．桂嘉信托QuillCapitaTrust桂嘉信托（QCT）是嘉德置地第一個在新加坡之外上市的REIT。QCT在馬來西亞證券交易所有限公司的主板掛牌上市，主要目標是收購和投資馬來西亞境內的商業地產。目前在馬來西亞賽城擁有6處商業地產。信托基金(jījīn)REIT一覽:第二十頁，共74頁。2000年1月,澳洲置地收購WALKER公司,資產一夜翻番,并進入當地工業商業地產領域.2002年,雅詩閣收購馨樂庭50%股權,2004年收購其余50%股權.2004年，凱德置地開始與深國投合作,其與深國投的合資公司已經投資全國19個零售商場，總建筑面積超過90萬平方米，總值估計約9億美元。嘉德置地還將繼續(jìxù)為14個零售商場發展項目注資（其中沃爾瑪將是核心項目），總計超過60萬平方米。到2010年底前，深國投開發的中國沃爾瑪項目中，將有70%由嘉德投資。2005年，斥資17.46億元收購北京華聯旗下的安貞華聯商廈和望京華聯商廈。07年1月，入股豐德麗澳門項目兩成權益，投資額逾十二億港元。后者在澳門發展包括商場、酒店及服務式住宅、博彩場及影視城綜合項目。07年3月，以6.44億港元認購香港上市麗豐控股有限公司20%的股份，成為其第二大股東。后者在長三角及珠三角地區擁有較多的土地儲備和項目。07年10月，以6億元的價格認購河南建業住宅集團29.75%股份。07年10月，注資10.9億元人民幣與成都置信集團成立合資公司，后者將其土地儲備注入合資公司。08年12月,收購了深圳南山區某大型項目58.3%股權,進入深圳嘉德置地:收購(shōugòu)兼并第二十一頁，共74頁。嘉德零售商業：左手募資收購(shōugòu)，右手打包進REIT北京西直門北京安貞華聯北京九龍北京望京蕪湖新蕪上海七寶鄭州華聯呼和浩特塞罕以上8個物業是嘉德注入CRCT(嘉德中國零售地產信托)的資產包,而這些資產很多又是通過嘉徳的私募基金收購而來,如北京西直門的西環中心就是由嘉德中國零售物業孵化基金收購的.或者說,嘉德是用機構投資者(私募基金)的錢買了物業后再轉賣給個人(gèrén)投資者(REIT).同時,嘉德收取基金管理費和購物中心管理費.第二十二頁，共74頁。CRCT凱德零售物業(wùyè)中國孵化基金重新(chóngxīn)定位／開發凱德零售物業中國(zhōnɡɡuó)發展基金凱德中國發展基金？來福士中國基金經營管理，成熟后分批注入嘉德財技示意圖開發／購物中心經營管理CRCT2?北京西直門西環廣場等上海／北京／成都／杭州來福士項目（地塊）深國投Mall資產包第二十三頁，共74頁。出售(chūshòu)萊佛士嘉德置地:業務(yèwù)分拆2005年7月18日，嘉德置地控股的萊佛士控股(RafflesHoldings)宣布，以17.2億新加坡元（約10億美元）的價格，將旗下的新加坡萊佛士酒店和其他40家位于全球各地的酒店、度假中心和物業出售給美國柯羅尼資本集團（ColonyCapitalLLC）。嘉德擁有上市的酒店集團萊佛士控股有限公司59.7%的股份，該酒店集團的旗艦企業是具有117年歷史的新加坡萊佛士酒店。此次(cǐcì)交易價格比萊佛士控股所擁有的全部酒店的凈有形資產高出了64％，這也就是說，柯羅尼資本集團為萊佛士的品牌等無形資產開出了高于其實際資產的價格。從財務上看，出售這些酒店還意味著解除了一塊巨額的資本性負擔。因為酒店業的運營特征決定了每年必須對原有的酒店不斷地增加投資，用于裝修和購置設備。嘉德認為，就規模和市值而言，萊佛士控股在全世界酒店集團的排名大概在十七八位，這樣一個不大不小的規模阻礙了其進一步發展。選擇在現時良好的經濟環境和房價大漲的情況下出售酒店，可套現大量資金，并將獲得的資金再投入其他高增長業務。此交易不僅能通過特別分紅向所有股東返還大量資本，還能保留相當可觀的資本和聯動能力，為將來的業務發展向更高產出的資產作再投資。第二十四頁，共74頁。嘉德置地:公司(ɡōnɡsī)治理董事會咨詢(zīxún)委員會商業(shāngyè)綜合金融服務商業零售住宅投資/財務預算／風險/披露事務／審計／高管薪酬／任命等委員會服務式公寓董事會董事會休閑娛樂董事會LuiChongChee,嘉徳住宅CEOPatriciaChia,嘉德住宅新加坡CEOLimMingYan林明彥,嘉德住宅中國CEOChenLianPang,嘉德住宅東南亞CEORobertJohnston,澳洲置地CEOChongKeeHiong,雅詩閣信托管理CEOPuaSeckGuan,嘉德商業零售/嘉茂信托管理總裁及CEO,嘉德金融服務聯席CEOWongHeangFine,嘉德休閑娛樂會務/鄉村俱樂部高爾夫CEOWenKhaiMeng,嘉德商業CEO,嘉徳金融服務聯席CEOLynetteLeong,嘉康信托管理CEOMsJennieChua,雅詩閣集團總裁及CEO第二十五頁，共74頁。嘉德置地:公司(ɡōnɡsī)治理董事會咨詢(zīxún)委員會商業(shāngyè)綜合金融服務商業零售住宅投資/財務預算／風險/披露事務／審計／高管薪酬／任命等委員會服務式公寓董事會董事會休閑娛樂董事會商業綜合商業零售服務公寓及其它住宅服務式公寓凱德置地中國收購，開發開發,物業管理開發,物業管理收購、管理經營管理第二十六頁，共74頁。基金(jījīn)設置及管理項目基金投資者招商與租賃管理策略營銷資產管理策略投資物業管理物業收入投資回報擁有產權投資房地產管理平臺房地產資本管理平臺設計開發管理商業地產板塊(bǎnkuài)：價值鏈全覆蓋嘉德置地:不同板塊業務(yèwù)模式嘉德完成了房地產最長掘金鏈的布局:一頭連著物業的終端使用者,包括商務樓的租戶和購物中心的消費者,另一頭則連著機構或散戶投資者.如果把房地產形容為課程教育,那么國內主流的住宅開發商完成了在銀行支持下的基礎教育,而嘉德則完成了多學位的高等課程.第二十七頁，共74頁。設計開發(kāifā)管理概念設計項目管理合同管理物業(wùyè)管理物業(wùyè)提升管理重點客戶積累(jīlěi)和維護目標營銷和租前策略戰略客戶關系競爭者分析定位創新的營銷手段租務行政管理財務表現監測欠租催繳租戶關系租戶管理續期和留租租賃結構和重組清潔安全大樓管理維護成本優化價值鏈上的重要節點策略營銷運營租賃物業管理嘉德置地:不同板塊業務模式房地產管理平臺第二十八頁，共74頁。資產(zīchǎn)管理策略(cèlüè)規劃與投資基金(jījīn)結構設計和管理價值鏈上的重要節點重點關注資產組合戰略與動因設置資產組合的業績指標和基準監測財務和運營表現通過資產控制系統(ACG)控制和校準戰略目標資產改進關鍵客戶聯系策略規劃指導市場研究、租賃趨勢分析和機會研究方案的組合與比較設置戰略目標投資組合基準設置投資收購目標的尋找和積累交易談判對潛在收購進行評估和可行性分析交易結構設計盡職調查重點基金資金管理募集資金基金結構設計財務模型投資組合管理稅務規劃制定財務戰略指標財務報告投資報告投資者關系嘉德置地:不同板塊業務模式房地產資本管理平臺第二十九頁，共74頁。成熟市場贏利模式與新興市場略有不同,以下(yǐxià)為澳洲置地的業務架構澳洲(àozhōu)置地的業務主要分兩大塊，開發（包括住宅，商業及工業地產）和房地產信托。其開發的物業中,銷售給第三方及打包進基金的資產各占50%.開發類業務占資產的53%,占利潤41%。而信托投資占資產47%,占利潤59%.信托投資的利潤中,又有46%的收入來源于資產重估價值.嘉德置地:不同(bùtónɡ)板塊業務模式資料來源：澳洲置地2006年報第三十頁，共74頁。嘉德置地:策略(cèlüè)合作凱德善于利用不同的資源,與行業龍頭企業展開不同形式的合作.2004年，凱德置地開始與深國投合作,雙方成立合資公司投資全國以沃爾瑪為主力店的零售商場，商場建成后由凱德進行運營管理.入股澳門豐德麗、香港麗豐控股及河南建業則屬于股權(ɡǔquán)投資.2006年與成都置信成立合資公司后，后者將其土地儲備注入合資公司。項目開發則由置信操盤.2007年與萬科簽定合作開發商業地產的協議,合作項目選擇的范圍包括全國范圍內萬科已開發完畢、正在開發或將要開發的住宅項目中的商業地產部分，凱德商用也會選擇合適機會將其收購。此次合作屬于非排他性戰略合作。凱德商用將為此制定一個商業資產規劃，2008年與中信合作,利用其國內的信托業務平臺,得以開展人民幣信托第三十一頁，共74頁。早在嘉德成立前的90年代，公司(ɡōnɡsī)的管理者就制訂了一整套風險管理辦法，不過這套制度在2000年嘉德成立后才在集團全面推行。2002年，嘉德成立了風險委員會。2006年起，風險委員會成員由總裁廖文良、獨立董事MrJamesKohCherSiang、MrRichardEdwardHale、MrsArfatSelvam以及部分公司(ɡōnɡsī)高管組成。委員會下設獨立的風險評估小組，向委員會提供專業意見。RAG向委員會出具季度風險評估報告，評估報告覆蓋物業市場風險、建筑市場風險、利率風險、再融資和貨幣風險等。除采用了銀行體系的風險評估模式外，RAG對于全球性的投資還采用穆迪主權風險評級。對于每個項目，都采用前置性風險管理，使項目團隊都具有相關的風險意識及風險管理知識。RAG也通過各種形式向項目操作的一線人員提供培訓。05年前負債率較高(70%)，05年06年降至50%和57%，07年和08年進一步降低至47%和28%.嘉德置地:風險(fēngxiǎn)控制嘉德風險(fēngxiǎn)管理的核心價值不是風險(fēngxiǎn)降低,而是風險(fēngxiǎn)優化,即將適合的收益與適合的風險(fēngxiǎn)相匹配第三十二頁，共74頁。2005年，嘉德啟動了畢業發展計劃，為優秀高校畢業生提供(tígōng)全面的實習培訓機會。集團設立了嘉德管理課程CMP，也樂于資助員工參加旨在提高專業知識和能力的各種培訓課程。而對于高級管理人員，集團提供(tígōng)高級CMP課程，主要為高管們提供(tígōng)交流發展戰略和領導藝術的場所，集團也向高管提供(tígōng)著名商院高級管理課程的學習機會。2007年，嘉德置地斥資1000萬元，在圣淘沙島上設立嘉德商業管理學院（簡稱CLIMB）。培訓的對象是嘉德置地在亞太、歐洲和中東20多個國家的100多個城市的9000名員工。據了解，集團的伙伴也能到學院里受訓，但學院不對外開放。員工的平均年齡是30歲。很多員工為公司服務都超過5年的時間。每年員工的離職率控制在3％以下。嘉德置地:

人力資源第三十三頁，共74頁。每股價格:2.12新元(xīnyuán)總市值:90億新元(xīnyuán)嘉德置地:當前(dāngqián)資本市場表現（2009.3.17）資料(zīliào)來源:彭博咨訊第三十四頁，共74頁。過去(guòqù)五年的損益表嘉德置地:財務(cáiwù)表現20082,7502,2141,2602008年的業績亮點：收費業務和租金收益的增長有效彌補了投資收益和物業開發利潤業績的下降．主要盈利貢獻來源于資產出售，主要是將北京嘉德大廈、日立大廈和喬志街１號售予嘉茂信托，以及(yǐjí)中國上海/北京/成都/杭州四個來福士項目售予來福士中國基金第三十五頁，共74頁。過去五年（２００３－２００７）的資產負債表和財務(cáiwù)比率嘉德置地:財務(cáiwù)表現第三十六頁，共74頁。嘉德置地:資本市場(shìchǎng)表現(2001.1-2006.12）嘉德(jiādé)股指海峽(hǎixiá)指數大摩亞太指數新加坡住宅市場下行,百騰和發展合并中國大陸地產市場進入上升階段超越市場表現第三十七頁，共74頁。新加坡住宅市場下行中國房地產觸底回升中國房地產加速上揚新加坡REITS啟動2000澳洲置地收購Walker,百騰發展合并2001盛捷控股與雅詩閣合并，雅詩閣上市。2002雅詩閣收購馨樂庭50%股權

嘉茂信托CMT成立2003成立中國住宅房地產私募基金2004嘉茂信托CMT上市.嘉康信托CCT上市.雅詩閣收購馨樂庭剩余50%股權與深國商簽訂合作協議2005出售上海百騰大廈，新茂大廈購買北京安貞華聯商廈、望京華聯商廈。與花旗成立凱德中國住宅發展基金剝離萊佛士酒店集團2006成立零售物業中國發展基金/零售物業中國孵化基金嘉茂中國信托CRCT上市.雅詩閣住宅信托基金ART上市。嘉日商產基金00010203040506嘉德置地:大事(dàshì)年表(2001.1-2006.12）第三十八頁，共74頁。嘉德置地:全球(quánqiú)金融危機下資本市場表現海峽(hǎixiá)指數嘉德(jiādé)股價2007入股豐德麗澳門項目20%權益，認購香港麗豐控股有限公司20%的股份、河南建業住宅集團29.75%股份，與成都置信集團成立合資公司，與萬科簽定合作開發商業地產的協議,11億獲得成都住宅地塊,10億取得杭州錢江新城地塊打造“來福士”項目，6億獲得上海閘北大寧商業地塊,成立ARC-CapitaLandResidencesJapan/Mezzo基金/IP房地產亞洲基金/馬來西亞地區商業發展基金/萊佛士城巴林基金/另類投資基金2008發行了13億新元為期10年的公司可轉債,出售北京凱德大廈,收購了深圳某大型項目股權,發行了10億美金的萊佛士中國基金并將旗下四個來福士廣場項目注入,與中信信托宣布成立中信凱德科技園基金,成立了規模為2.4億美元的凱德中國發展基金II.貝爾斯登推倒了全球金融危機第一塊多米諾骨牌第三十九頁，共74頁。美國(měiɡuó)及全球最大的房企之一

TISHMANSPEYER（鐵獅門）第四十頁，共74頁。鐵獅門是一家世界一流的私營(sīyíng)房地產公司，成立于1978年，總部位于紐約，從事房地產物業的持有、收購、開發、經營及管理；鐵獅門經營的資產累計達到1.12億平方英尺，住宅單位超過9.1萬個，資產總值達740億美元，業務分布于美國、歐洲、拉丁美洲及亞洲；鐵獅門投資的物業主要集中于甲級寫字樓及高檔公寓住宅；核心業務主要包括高檔住宅及商業地產的收購與開發、房地產基金的投資與管理、物業服務與資產管理等。鐵獅門擁有房地產業內專家多達1,600余名，在世界各地有30余處辦公室。TISHMANSPEYER（鐵獅門）:公司(ɡōnɡsī)概述第四十一頁，共74頁。TISHMANSPEYER:公司概述－區域(qūyù)分布總部：紐約美國：亞特蘭大、波士頓、芝加哥、洛杉磯、邁阿密、紐約、奧蘭治縣斯坦福德、舊金山、華盛頓全球：班加羅爾（印度）、北京（中國）、柏林（德國）、法蘭克福（德國）、倫敦（英國）、盧森堡公國、馬德里（西班牙）、米蘭（意大利）、巴黎(bālí)（法國）、圣保羅（巴西）、悉尼（澳大利亞）、上海（中國）美國(měiɡuó)德國項目第四十二頁，共74頁。TISHMANSPEYER:公司(ɡōnɡsī)概述－發展歷程鐵獅門最初起源于1898年，當時的鐵獅門房產與建筑公司（TishmanRealtyandConstruction）是一家全國性的公司，但是在19世紀70年代中期遇到了財務困難。1977年，鐵獅門現任主席JerrySpeyer與他岳父一起將困境中的鐵獅門房產與建筑公司清算，重組為TishmanSpeyerProperties，即現在的鐵獅門。這個家族企業購買了原公司名下的物業，并且重新組建了鐵獅門房產與建筑公司。早期開發了100萬平方英尺位于Madison大街的公司總部、位于Hudson大街的Saatchi大樓，將一個位于第六大道60萬平方英尺的百貨公司改造成為一個繁榮的商業中心。經歷了70年代末至80年代中期美國經濟(jīngjì)的大震蕩，當大多數開發商都在局外觀望時候，JerrySpeyer開始向歐洲進軍，選擇了他的祖籍所在地－德國作為第一站。在法蘭克福，他得到花旗銀行的支持，建造了70層的商品交易會大廈（Messeturm），直到1997年，該大廈一直是歐洲最高的建筑。然后Jerry又到了柏林，建造了一項200萬平方英尺的綜合物業，該物業后來成為了索尼公司的歐洲總部。除了關注在其發源地紐約之外，鐵獅門致力于國際化的多元發展。從1987年開始，它在歐洲133個物業中投入了27億美元的資本金，物業面積超過1300萬平方英尺，其權益價值現在已超過90億美元。第四十三頁，共74頁。TISHMANSPEYER:公司概述(ɡàishù)－發展歷程1983年，作為第一家在芝加哥西環次級市場建造甲級寫字樓的公司，引發了該區域的爆炸性增長(zēngzhǎng)；1988年，作為第一家在德國開發建造甲級寫字樓的美國房地產公司，并在建筑中應用了美式風格的設計及美國的施工技術；1999年，成為第一家在巴西開發建造具有國際品質甲級寫字樓的美國房地產公司；2004年，成為第一家在澳大利亞發行甲級寫字樓公開銷售證券(TishmanSpeyerOfficeFund)的美國房地產公司；2005年，在巴黎拉德芳斯建造CBX大廈，是法國第一家具有環保效應的全玻璃幕墻高層建筑；2005年，成立鐵獅門中國基金，這是美國房地產公司設立的首個鎖定中國市場的基金；2005年，成立印度投資基金，成為第一家在印度簽訂合作協議共同開發甲級物業的美國房地產公司。在美國、歐洲取得成功之后，鐵獅門又將視線投放到世界各地，逐漸發展成為全球知名的房地產開發、運營(yùnyíng)公司，并且總是能成為行業領先者。第四十四頁，共74頁。TISHMANSPEYER:公司(ɡōnɡsī)治理－組織結構投資(tóuzī)委員會集團(jítuán)區域公司設計和施工市場/租賃區域公司區域公司收購及開發基金管理資產管理經營業務由各區域公司上報集團作出決策，專業條線起統籌、參考作用垂直統一管理模式執行委員會管理委員會專家組第四十五頁，共74頁。TISHMANSPEYER:公司治理－職能(zhínéng)分工鐵獅門的垂直統一管理模式是其成功的關鍵；區域團隊均具有多元化知識結構及豐富的經驗，利于(lìyú)其在當地快速有效地發展擴張；區域公司職能包括：項目收購與開發、市場租賃與行銷、資產管理、物業管理、設計與施工、市場定位等；集團總部在物業收購及設計方面對區域公司提供經驗及技術支持，并負責整個資本市場的運作。第四十六頁，共74頁。TISHMANSPEYER:專業技能－收購(shōugòu)與開發自1978年以來，鐵獅門已開發245個項目，1.12億平方英尺，超過9.1萬個住宅單位，資產總值超過740億美元，物業遍及美國、歐洲、拉丁美洲和亞洲。鐵獅門對市場有深入的研究，并且擁有強大的關系網，使得他們可以準確地把握機會、發現潛在的物業價值，并通過自己的一系列改造活動使物業增值。在收購資產的過程中，鐵獅門會對各方面要素進行盡職調查，包括：分析目標市場或次級市場動態供需；詳細了解目標物業的現有或預期財務結構；詳細了解物業費用支出，并分析運營成本節約的可能性；確認市場租金，分析可能的新租戶情況；與內部或外部環境咨詢、法務、稅務(shuìwù)專家協調。盡職調查中體現出的專業化，使得鐵獅門收購的物業均能體現出較高的價值，公司目前持有的知名物業包括：紐約的洛克菲勒中心和克萊斯勒大廈，柏林的索尼中心，法蘭克福的商品交易會大廈，倫敦的米爾班克大廈（MillbankTower）以及圣保羅的TorreNorte。第四十七頁，共74頁。TISHMANSPEYER:專業技能－設計(shèjì)與施工鐵獅門的設計與施工基于客戶的需求，從時間進度、工程預算等各個方面全盤考慮，在新建項目及改造項目中均能提出創新(chuàngxīn)的設計，給出專業、有效率的解決方式。在設計與施工的過程中，鐵獅門注重在以下幾個方面體現出專業技能：項目可行性研究預算、成本管理及報告價值管理進度計劃及管理設計管理綠色環保設計方案施工管理租賃招商及市場營銷租戶要求管理物業管理措施第三方開發管理第四十八頁，共74頁。TISHMANSPEYER:專業技能－招商(zhāoshānɡ)租賃鐵獅門的目標是，在其運營的每一個市場，都與最優秀的租戶和經紀人建立起長期可持續的關系。在此關系中鐵獅門可以詳細了解到租戶需求，雙方之間建立互相咨詢合作的業務往來。相對于某些依賴于第三方的經營者來說，鐵獅門自己擁有對當地市場深入的了解。他們處于市場第一線的租賃(zūlìn)團隊與租戶、經紀人、甚至其他的房地產運營商保持溝通，隨時注意收集第一手的市場信息。認識到每一個市場都是不同的，租戶的需求在變化，經紀人的行為方式也會不同，鐵獅門會適應不同的市場、改變自己的運營方式。對市場的了解可以使他們明確知道影響價值平衡的因素，從而也可在其經營的物業中創造更大的價值，并且有能力發現新的投資機會。第四十九頁，共74頁。TISHMANSPEYER:專業技能－物業管理鐵獅門的內部團隊有300多名物業(wùyè)管理專家，管理著4000多個租戶；為確保其經營的專業性、反應能力及管理效率，鐵獅門將每一個物業(wùyè)均集成到其專門的客戶內部程序中，包括：內部審計程序租戶滿意度調查緊急情況處理程序租戶門戶網站工作訂單電子系統預防性維護電子程序標準運營程序鐵獅門致力于與客戶建立長期合作關系，以實現物業(wùyè)及資產的增值，他們也往往能以其專業度吸引到世界一線的客戶。第五十頁，共74頁。TISHMANSPEYER:專業技能－基金(jījīn)管理鐵獅門獨特的競爭優勢在于，能從別人看不到的機會中發現價值，謀取高額的回報：憑借其在房地產領域廣泛的收購、開發、重建及管理經驗，鐵獅門能夠準確識別可能被別人忽視的機會，具有獨特的價值識別能力；內部專家團隊可以提供新型改進意見，設計高質交易結構，為后續源源不斷地創佳價值打好基礎；廣泛的關系網絡及良好的財務關系，使得鐵獅門有機會獲得大量優質的項目來源；經歷過市場高峰和低谷，鐵獅門有能力在各種經濟周期及市場環境中從容應對，持續在房地產業務中創造價值；鐵獅門資金來源廣泛，合作投資的模式使投資者能在風險共擔的情況下享受到更高的回報，同時也能擁有多樣的退出(tuìchū)渠道。第五十一頁，共74頁。TISHMANSPEYER:專業技能－專家(zhuānjiā)團隊鐵獅門擁有不同職能范圍(fànwéi)的專家團隊，共計1,600余名，其中在美國有686名，全球其他地方有915名：專業職能美國全球業務職能美國全球會計173241收購3565設計及施工71102開發1827資本市場1418租賃4548法務、財務及稅務3042資產管理2240物業管理230271其他4861小計518674小計168241第五十二頁，共74頁。基金成立時間募資額投資方向目標市場FUNDITishmanSpeyer/CitigroupAlternativeInvestmentsRealEstateVentureLP1997.108.5億美元價值增長型，關注一線城市CBD寫字樓倫敦、巴黎、紐約、芝加哥、洛杉磯、硅谷、波士頓FUNDIIITishmanSpeyer/CitigroupAlternativeInvestmentsRealEstateVentureIIILLC1999.32億美元封閉式，關注一線城市CBD寫字樓柏林、倫敦、圣保羅、法蘭克福、紐約、波士頓FUNDIVTishmanSpeyer/CitigroupAlternativeInvestmentsRealEstateVentureIVLLC2000.53.5億美元價值增長型，關注一線城市CBD寫字樓舊金山、紐約、巴黎、輪渡、馬德里USFUNDVTishmanSpeyer/CitigroupAlternativeInvestmentsRealEstateVentureVLP2001.113億美元價值增長型，關注一線城市CBD寫字樓舊金山、紐約、華盛頓TISHMANSPEYER:資本運作－投資(tóuzī)基金第五十三頁，共74頁。基金成立時間募資額投資方向目標市場INTERNATIONALFUNDVTishmanSpeyer/CitigroupAlternativeInvestmentsInternationalRealEstateVentureVLP2001.113億美元價值增長型，關注一線城市CBD寫字樓歐洲、南美阿姆斯特丹、巴黎、法蘭克福、巴西ESOFTishmanSpeyerEuropeanStrategicOfficeFundLP2003.86.02億歐元封閉式，泛歐范圍內的投資平臺，關注一線城市CBD資產，至2005年6月30日已收購3個物業西歐阿姆斯特丹、布魯塞爾、法蘭克福、輪渡、馬德里、米蘭、巴黎TSOFTishmanSpeyerOfficeFund2004.125.27億澳元在澳大利亞上市，投資于位于美國的A級辦公物業芝加哥、舊金山、洛杉磯FUNDVITishmanSpeyerRealEstateVentureVI2004.1211億美元封閉式，主要關注重置出租或重建項目，定位于一線城市CBD區域寫字樓紐約、波士頓、華盛頓、洛杉磯、芝加哥、舊金山TISHMANSPEYER:資本運作－投資(tóuzī)基金第五十四頁，共74頁。基金成立時間募資額投資方向目標市場INDIAFUNDTishmanSpeyerIndiaFundLP2007.2157億盧比高檔寫字樓、住宅、綜合項目，大規模的社區建設，關注CBD周邊高增長區域孟買、加爾各答、新德里、班加羅爾、海得拉巴、晨奈、普納TSEVTishmanSpeyerEuropeanRealEstateVentureVILP2007.510億歐元封閉式，高檔寫字樓、大規模住宅、綜合項目的重置、重建、改造泛歐區域比利時、法國、德國、意大利、荷蘭、葡萄牙、西班牙、瑞典、英國BRAZILFUNDTishmanSpeyerBrazilFundLP2007.1012億雷亞爾（約6億美元）封閉式，高品質寫字樓、住宅物業、綜合項目圣保羅、里約熱內盧TISHMANSPEYER:資本運作－投資(tóuzī)基金第五十五頁，共74頁。TISHMANSPEYER:資本運作－投資(tóuzī)基金TSOF股東(gǔdōng)回報股價及每股收益(shōuyì)180天股價變動TSOF是鐵獅門旗下唯一公開發行的基金，投資位于美國的辦公物業。該基金擁有美國5個物業99.9%的股權及另外12個物業45.9%股權（其余股權由GIC擁有49%，鐵獅門旗下另一私募基金擁有5.1%）。成立之后該基金股價、盈利及股東回報一路走高，直到07年11月達到最高點，其后受金融危機影響開始下跌。第五十六頁，共74頁。TISHMANSPEYER:資本運作－收購(shōugòu)與兼并1998年，協同Travelers集團以2.2億美元的價格收購瀕臨破產的77層克萊斯勒大廈，及鄰近的32層Kent大廈、4幢多層零售商業建筑。這6幢建筑組成一個整體街區，位于紐約曼哈頓市中心(zhōngxīn)區域，總面積約200萬平方英尺。收購之后，鐵獅門采取了三項措施使物業增值：重建克萊斯勒大廈，使其恢復為地標式建筑以吸引高品質租戶；翻新Kent大廈，對其重新配置為克萊斯勒東塔；將處于繁華交通要道的商業物業建設成為三角塔，為其尋找到新的商機。為期3年的翻修共投資1億美元，綜合物業價值得到提升，可租面積增加13萬平方英尺，達到197.5萬平方英尺，并且達到頂級物業品質。鐵獅門將物業改造為可供不同需求業主選擇，開業18個月就租出110萬平方英尺，許多國際、國內知名銀行、律師事務所及金融服務公司均選擇在此辦公。2004年，Travelers集團以3億美元價格出售其擁有的75%股權給一家德國封閉式基金；2008年，該基金將此股權轉讓給阿布扎比政府，同時鐵獅門也出售其15%股權，合計作價8億美元；該基金在這筆投資中賺到每年20%以上的回報，這也得益于鐵獅門經營有方使物業增值。即使只剩下10%的股權，鐵獅門仍將繼續經營克萊斯勒中心(zhōngxīn)，并可獲得其超額收益的提成。收購(shōugòu)克萊斯勒中心第五十七頁，共74頁。TISHMANSPEYER:資本運作－收購(shōugòu)與兼并洛克菲勒中心可稱為世界最著名的商業物業，位于曼哈頓市中心，由6個街區環繞著10幢極富藝術力的建筑，可出租面積約850萬平方英尺。上世紀90年代中期，洛克菲勒中心面臨破產。1996年，鐵獅門聯合其他四個知名開發商入主其中，對其展開大規模改建工程，工程持續至2000年初，4年間使其出租率從86%提高到了98%，寫字樓租金收入翻了三倍，該大廈1999年的營運收入達到4350萬美元。2001年4月，鐵獅門聯手另一長期合作伙伴以18.5億美元收購洛克菲勒中心全部股權。雖然在金融危機的影響下有部分租戶退出了洛克菲勒中心，但同時也有新的知名客戶入駐，該物業目前運營(yùnyíng)情況良好，可獲得的投資回報十分可觀。收購(shōugòu)洛克菲勒中心第五十八頁，共74頁。TISHMANSPEYER:資本運作－收購(shōugòu)與兼并科羅拉多大廈位于洛杉磯SantaMonica中心區域，由六幢建筑組成，總面積115萬平方英尺；2000年5月，鐵獅門與其長期合作伙伴Travelers協同Lehman一起，以3.53億美元的價格從Maguire手中收下了這個物業，物業購入時幾乎滿租，但緊接著由于經濟形勢不好，Maguire及其他一些租戶搬離了這幢建筑，留下約三分之一的空置面積；鐵獅門投入1500萬美元改建科羅拉多大廈，從基礎設施、建筑裝飾、綠化及水景環境等各個方面進行改進，使這個物業成為擁有中庭、露臺及各式輔助設施的頂級辦公樓，引進了許多(xǔduō)新的A級租戶，2004年初翻修完成時出租率在85%以上；購入后僅僅1年，鐵獅門即出售了49.9%的股權給一家德國基金及一家瑞士的投資機構，并于2004年8月將該物業全部售出，為投資者贏取了豐額利潤。收購(shōugòu)科羅拉多大廈第五十九頁，共74頁。TISHMANSPEYER:資本運作－收購(shōugòu)與兼并2006年10月，協同BlackRockRealty，以54億美元從大都會人壽（MetLife）收購了位于曼哈頓的兩個相鄰的住宅片區——StuyvesantTown和PeterCooperVillage，該區域占地80英畝（約32公頃），共有110幢建筑，11,232戶公寓住宅。大約四分之三的公寓目前在租金管制（rentcontrol）的條件下可以取得相當于市場利率三分之一至一半的租金收入，未來租金管制放開的情況下，該物業可以獲得更好的租金回報。收購該物業鐵獅門僅花費了1.12億美元的自有資金，另發行了54億美元債券用于支付交易價格。目前這兩處物業的租金管制仍未放開，預估資產收益(shōuyì)將減值10%，而運營成本將增加11%；2008年10月，標準普爾和穆迪均調低了此筆債券的評級。由于租金收益(shōuyì)不夠理想，鐵獅門動用了儲備基金來進行對此物業的維修及翻新，目前總計6.5億美元的儲備基金已用去三分之二，按這一速度將于09年3季度全部用完。不過，鐵獅門表示將這兩處物業視為長期投資，在需要的時候會投入更多的資金以彌補收益(shōuyì)與運營成本之間的差額。收購StuyvesantTown和PeterCooperVillage住宅(zhùzhái)物業第六十頁，共74頁。TISHMANSPEYER:資本運作－收購(shōugòu)與兼并2007年10月，牽手LehmanBrothers收購Archstone-SmithTrust，收購價格222億美元，其中5億美元為股權(ɡǔquán)轉讓款（每股價格60.75美元）使Archstone-SmithTrust私有化，鐵獅門和Lehman各出資2.5億美元。該筆交易由Lehman從美洲銀行、巴克萊資本等獲得了53億美元貸款；另外，房利美、房地美也分別提供了71億和18億美元的貸款，并以Archstone的137處物業作為抵押。Archstone是全美第二大公寓持有商，共持有344個物業，超過8.6萬套公寓（含在建）；該公司5月初公布的每股收益為1.27美元，比一年前增長0.69美元，增長率超過200%。在這項收購中，鐵獅門僅支付了占總投資額1%的2.5億美元，卻能擁有13%的權益。收購(shōugòu)Archstone-SmithTrust第六十一頁，共74頁。TISHMANSPEYER:資本運作－經營(jīngyíng)思路價值增長收購物業之后，對其重新規劃設計、重新配置，通過重建及翻修提高物業品質，使物業價值得到增長。投資結構通過資本運作，改變物業股權結構，綜合考慮公司資本需求及對物業價值的預期，采取股權投資或債權投資的方式(fāngshì)；通常協同合作伙伴一起收購物業，將辦公類物業放入旗下投資基金，并在一段較短的時間后出售部分股權，享受項目增值的收益；同時，鐵獅門通常還會持有剩余股權一段較長的時間，享受物業租金收益，并且運營物業收取管理費。多元化不僅投資高檔商用物業，并且介入住宅物業，使公司的投資多元化發展，在不同的市場均可獲得利潤回報。第六十二頁，共74頁。TISHMANSPEYER:資本運作－投資(tóuzī)管理鐵獅門房地產業務的思路是“投資式”，核心理念是資產的保值增值，從投資效益、回報率、增值空間等方面全面衡量物業的價值；鐵獅門的整體業務包括收購、開發、施工管理、資產管理、基金管理等幾個方面，在每一部分都有利可圖；憑借其強大的資產運營能力(nénglì)，同樣的不動產由鐵獅門來運營的出租率、租金水平、升值速度會比其他企業運作更高更快，這就促使更多的項目流向鐵獅門，形成“滾雪球”般的良性循環；隨著資產運營效率的提高，鐵獅門在其整個投資環節的風險大大降低。第六十三頁，共74頁。TISHMANSPEYER:資本運作－融資(rónɡzī)及償債能力從前面幾個例子可以看到，鐵獅門在并購業務中的優勢在于他擁有良好的商譽(shānɡyù)，可以很容易地獲得銀行貸款或其他債務融資，用自有資金支付的部分很少，極大地利用了杠桿效應。同時，鐵獅門自己的財務狀況良好，在需要的時候也有足夠的資金可以投入到項目的后續運作中。07年以來，鐵獅門在市場高點大量出讓旗下物業，07年轉讓收入達100億美元，其中30億為位于紐約的物業，包括18億售出的666第五大道、6.07億售出的Lipstick大樓和5.25億售出的紐約時代廣場（幾乎為其1.85億元收購價格的3倍）；08年上半年，鐵獅門繼續轉讓了旗下價值1億美元的資產。在經濟形式不好的時候，這種融資能力及償債能力十分重要。比如與鐵獅門合作收購Archstone的Lehman，有分析人士認為，這筆交易加劇了Lehman的破產；然而從目前的情況來看，對鐵獅門的影響則沒有那么大。在這場席卷全球的經濟危機中，大多數企業都面臨十分嚴峻的資金壓力，很多企業因此倒閉；由于擁有出色的融資及償債能力，現金流對于鐵獅門來說并不是很大的問題，它需要擔心的也許僅僅是這場危機還會持續多久。第六十四頁，共74頁。TISHMANSPEYER:在華投資(tóuzī)動向2005年3月，有意競標上海長風生態商務區項目，該地塊出讓面積173.73畝，集商辦與娛樂用途于一體，最后由北京天鴻房地產與美國藍馬克娛樂集團共同獲得；2005年4月，Tishman與香港萬都集團進行談判，尋求共同開發上海襄陽路服飾禮品市場所在地塊的可能性，未果。該地塊最終被新鴻基取得；2005年下半年，聯手美國投資公司GSCPartners組建(zǔjiàn)房地產投資公司，雙方分別占60%和40%股份。TishmanSpeyer負責房地產運營業務，GSC負責資金籌集并提供技術指導。雙方計劃籌資5億美元在上海和北京開發高端商業和住宅項目，預計3至4年內開發約46.5至92.9萬平方米的甲級寫字樓和豪華公寓樓；2007年上半年，鐵獅門中國基金（巴巴多斯）有限公司進入成都市場，收購成都東大街板塊一幢大廈的在建工程；2007年8月，參與競拍上海黃浦區163街坊地塊，最終該地塊被蘇寧以44.04億元拍得，樓面地價高達66927元/平方米；第六十五頁，共74頁。TISHMANSPEYER:在華投資(tóuzī)動向2007年9月20日，獲取成都市掛牌出讓的東大街7號、8號地塊，該項目占地38畝，總建面17萬平米，預計總投資25億元，將打造為集高端寫字樓、星級酒店和服務式公寓為一體的高端綜合地產項目，已于2008年9月開工建設，據悉將采取”只租不售“的模式經營，預計2011年竣工；2008年1月，作為唯一有資格的競標者以底價獲得上海新江灣(jiānɡwān)城F地塊，總價67.5億，樓面地價7500元/平方米。F地塊占地面積26.75萬平方米，綜合容積率3.37，總建筑面積達90萬平方米項目預計總投資25億美元；09年1月，鐵獅門宣布F地塊項目開工，命名為”世浦領世“，國內外環保專家認為，世浦領世項目有望建設成為中國綠色商務社區項目可持續發展的典范；近期傳出鐵獅門有意轉讓該項目或尋求合作方的消息；2008年4月，據稱鐵獅門進軍北京，與某高校達成合作，但未見披露細節；2008年，拿下天津和平區的成都道項目和南京路項目，其中成都道為2.2萬平米的商業項目，將引進百貨、購物中心及超級市場，預計于09年5月開工，10年12月完工；南京路項目規劃4萬平米酒店、2.3萬平米零售商業、2萬平米辦公樓，預計投資額1.5億元，將于09年7月開工。第六十六頁，共74頁。TISHMANSPEYER:典型(diǎnxíng)物業－寫字樓Rockefeller－紐約Chrysler－紐約CityPoint－倫敦Lumiere－巴黎Access－法蘭克福地上70層，地下2-3層12幢建筑可出租面積：寫字樓5,788,000sqf零售619,858sqf地下車庫22,760sqf層高：11英寸/3.35米車位：700個2000年重建完成共77層，可出租面積1,200,000sqf層高：10-12英寸（3.05-3.65米）2006年收購共35層可出租面積總計：706,691sqf，寫字樓：612,