HYPERLINK\l"_Toc122251365"第一篇項目總體戰略定位項目大賣場建造目目的營造項目整體形象象，充分展示示BOX院街概念、休休閑內街風貌貌，有助于商商業形象面向向市場，利于于預留部分商商業的招商；；展示區啟動便于銷銷售中心的利利用。項目大賣場建造要要求展示項目整體形象象的標準精心打造，展示企企業實力形象象5.4項目大賣賣場的構成建建議業主專享會所———城市藝術館館體現厚重的現代文文化藝術是項項目的開發理理念、項目主主題和配套的的集中體現，是是項目最大的的差異化賣點點。而且城市市藝術館造型型設計也能在在賣場中營造造出令客戶震震撼和向往的的氛圍。作為為開盤條件的的構成要素，建建議在項目開開盤時能夠完完成城市藝術術館全部裝修修，并且向客客戶以圖片、實實物等展現現現代藝術文化化魅力及其精精髓。我們建建議城市藝術術館投入使用用的時間在項項目首期開盤盤之前。建筑概念樓項目建筑賦予現代代建筑元素精精髓是本案的的又一大標志志性符號，這這也是本案核核心理念和項項目品位及品品質的具體表表現。通過現現代建筑文化化風格符號的的應用，使項項目風格與整整體項目形象象形成呼應、對對稱格局，整整個建筑樣板板區在視覺和和感覺上將會會給客戶一種種強烈的沖擊擊，讓客戶深深深的感受建建筑本身也是是景觀的完美美效果，并以以其宏大的氣氣勢給客戶以以無言的震撼撼。我司建議，在項目目開盤時，首首期有1棟概念樓外外立面已經完完工，并在項項目賣場區域域形成景觀樣樣板區。樣板間本案的樣板間是開開盤要素中最最重要和必不不可少的構成成要素。樣板板間展示的是是本案能夠滿滿足有效需求求的戶型、最最具競爭力的的精裝修、施施工質量、產產品附加值和和服務等，營營造的是客戶戶未來生活藍藍本，也是能能夠最直接激激發客戶購買買欲的銷售道道具之一。樣板間要展示最具具代表性的戶戶型，而且要要以能夠提升升項目產品附附加值為出發發點進行裝修修和裝飾設計計、施工。樣樣板樓的交付付使用的日期期建議在正式式的開盤日前前一周。景觀街區（FEIIS漫街）景觀街區是本案又又一亮點體現現，它既讓客客戶走在社區區的小路上，感感受到社區景景觀無處不在在，又能讓項項目的占地少少、很難集中中打造園林景景觀的劣勢得得到規避。因因此，我司建建議首期部分分景觀街區在在開盤日前完完工。銷售中心銷售中心的位置可可選擇在BOX院街的其中中網點內。銷銷售中心是項項目最基本的的銷售道具，我我司建議本項項目的銷售中中心應從以下下幾個方面為為重點塑造項項目的差異化化，體現項目目的開發理念念：造型設計計、裝修裝飾飾設計、物業業管理等。銷銷售中心的交交付使用的日日期建議在正正式的開盤日日前一周。導視系統導視系統是項目優優質的人性化化的服務和產產品細部品質質的具體體現現，而且具有有創意的導視視系統設計能能夠增強項目目對客戶的親親和力。我司司建議，在開開盤的賣場中中要有完備的的導視系統。六、項目戰略發展展開發風險性性分析項目風險性分析推推導圖表時間風險時間風險規劃風險市場風險財務風險政策風險財務結構失衡，降低項目投資的抗風險性不可預測風險的出現機率與項目運作周期的長短成正比例政策對整個行業走向影響舉足輕重沈陽市場對高層住宅以及3層以上的商業的接受度不高高容積率的規劃指標限制，以高層住宅和3層商鋪為主項目風險規避方法打造迎合市場的產品降低商業部分的建設體量加快項目進度，縮短運作周期1．項目風險分析1.1市場風險險目前沈陽市場對高高層住宅以及及3層以上的商商業的接受度度不高，特別別是商業網點點的市場消化化率不高，整整個沈陽商業業地產市場的的空置率一直直在上升。商商業網點與住住宅的市場增增量比通常是是5%，本項目的的商業體量比比重卻達到了了18%,總量達到了400000m2。所以本項項目的商業部部分盡管具有有良好的利潤潤率，卻很可可能面臨嚴重重積壓的風險險。1.2規劃風險險由于本項目的高容容積率的規劃劃指標限制，將將會以高層住住宅和3層商鋪為主主，這將會承承受市場考驗驗的壓力。1.3財務風險險本項目的稅后利潤潤率達到了16.11％，是很可可觀的預期回回報，其主要要是由項目的的高容積率造造成的。但是是根據三種物物業形態的利利潤貢獻率可可以看出，商商業部分沉淀淀了整個項目目將近一半的的利潤，比重重達到了48.37％。利潤比比重失衡，降降低了項目投投資的抗風險險性。1.4時間風險險房地產投資周期具具有時間跨度度大的特點。在在項目投資過過程出現各種種不可預測風風險的機率會會與項目運作作周期的長短短成正比例。1.5政策風險險當前政府對房地產產行業的管制制越來越嚴密密，頒布的相相關的政策對對整個行業走走向的影響舉舉足輕重。2．風險根源分析由于高層住宅是現現代城市發展展的趨勢，通通過精心策劃劃，打造高性性價比的精品品產品可以主主動引導消費費者的消費偏偏好，提高消消費者對高層層住宅的接受受程度。根據據以上分析，本本項目的商業業部分是整個個項目操作中中最高風險的的部分，造成成以上風險的的根本原因是是本項目的商商業體量過大大。它主要帶帶來了以下風風險：大體量規劃下需要要建成大量不不被市場接受受的3層商鋪，可可能造成大量量積壓；比重過高造成整個個項目的財務務結構失衡，降降低了項目的的抗風險能力力；市場對商鋪的消化化能力比較低低。3．規避方法為了降低項目開發發的風險性，規規避方式主要要有以下途徑徑：上述風險根源主要要是項目大體體量的商業面面積而造成。故故此，降低商商業部分的規規劃量，改善善項目的財務務結構，盡量量避免建造3層或以上的的商鋪；通過合理定位，引引入有競爭力力的業態，提提高市場競爭爭力，降低市市場風險。比比如本案提出出的BOX院街概念，不不但帶來了新新穎的消費業業態，其新穎穎的外形布局局還能給城市市風景帶來一一派新氣象；；通過政府協助，引引進相關產業業主力店進駐駐經營，盤活活商業經營狀狀態。加快項目實施，縮縮短操作時間間，減少財務務費用的發生生和不可預測測風險發生的的幾率。4．商業面積合理建建議把商業部分降低到到合理的程度度，一方面降降低項目市場場風險和財務務風險，另一一方面可以滿滿足本項目的的BOX院街的基本本建設體量要要求。合理的的商業規劃量量的定義：在在合理的建筑筑密度的基礎礎上，避免建建造3層或以上的的商鋪的規劃劃量。即建筑筑面積/建筑投影面面積≦2。4.1合理建筑筑密度推算以本項目規劃為例例，通常市場場每個網點進進深11米，面寬是是進深的0.5倍，街道面面寬通常在6米以上，所所以商業街的的在未包括配配套面積的情情況下的最高高建筑密度是是建議的合理建筑密密度：(11×111×0.5))/[((11+6××0.5)××(11×00.5)]]=0.77864.2合理商業業建筑面積合理商業建筑面積積=（商業總占占