.PAGE.坂雪崗日輝臺入伙方案<中海>目錄一、小區概況二、人員安排三、員工生活安排四、管理用房布置五、員工培訓六、物品采購七、接管驗收八、入伙前準備九、入伙工作安排一、小區簡介小區占地面積47881.8平方米,總建筑面積81505.82平方米,建筑覆蓋率25%,小區綠化面積32000平方米位,綠化率覆蓋達65%以上,位于XX市坂雪崗高新技術區坂雪崗大道與貝爾路交匯處,距離梅林關口3.8公里,布吉檢查站10公里,交通便利。中海日輝臺建筑立面清新俊朗、簡潔明快；環境設計以層林景觀為主體,點線面多形態的水景烘托了庭園景觀的連續性,頂部處理也極富特色；具有濃郁海洋氣息的新現代主義建筑風格,進一步提升了夏威夷建筑特征；小區共有7棟32個單元,住宅687戶,分為小高層和多層,有一梯三戶和一梯四戶,其中小高層3棟,429戶,多層4棟,258戶,商鋪108間,小區設有會所〔約為468平方米、游泳池和幼兒園<建筑面積2484.87平米>,停車位200個,其中地上101個,地下車庫99個。小區配有變壓器4臺〔1000KVA/臺,應急發電機組1臺〔360KVA,供水采用變頻調速供水,17臺日立電梯,小區安防有監控系統,消防控制系統,紅外報警系統,可視對講系統,門禁系統,以及捷順停車刷卡系統。各式戶型方正實用、動靜分區合理；人車分流使住戶用車未經小區大門即可進入地下車庫,不僅減少了污染和噪音,同時有利于區內行人的安全；小區周邊配套有中國銀行、布吉人民醫院、和平醫院、天都酒店、中國電信、中國郵政、國惠康百貨等。隨著萬科城與周邊樓盤的崛起,配套設施將進一步完善。小區預計于9月底通過竣工驗收,10月31日入伙；二、人員安排：管理處經理〔一組織架構圖：管理處經理收銀員客戶服務部〔助理員環境管理部〔助理員收銀員客戶服務部〔助理員環境管理部〔助理員護衛主管接待員維修主管護衛主管接待員維修主管資訊服務人事管理社區文化物資采購會所管理管家服務接待回訪安全護衛清潔綠化機電維修裝修管理員工食堂資訊服務人事管理社區文化物資采購會所管理管家服務接待回訪安全護衛清潔綠化機電維修裝修管理員工食堂注：小區財務管理納入百草園中心管理處,故中海日輝臺管理處僅設收銀員1名。小區客戶服務助理員在負責服務接待和跟蹤基礎上,側重為小區住戶提供管家服務。小區環境管理助理員〔兼維修主管。2、人員配置1原則：管理機構的設置與各類員工的配備,均以確保"中海日輝臺"物業管理的整體服務水平為前提。在把小區管理成為"安全、清潔、方便、優美、舒適"的工作、生活環境,滿足住戶家居需求這一目標的基礎上,從組織機構和人員素質上確保高標準、高檔次、高品位地為業主/用戶提供全天候、全方位的優質服務。精干高效的原則。著眼于管理現代化和組織科學化,通過提高員工基本素質,增加管理科技含量,來達到機構精簡,人員精干,工作高效的目標。既保證服務的高質量,又實現運行的高效率。使"中海日輝臺"物業管理具有可持續發展的長久后勁。知識化、專業化的原則。各類員工的配備,根據員工不同的工作職責,要求員工必須具備相應的文化知識水平和物業管理理論、物業實踐經驗,在此基礎上,取得政府部門頒發的物業管理崗位培訓合格證書。并輔以不間斷的各種專業知識培訓,使員工的素質與物業管理工作都處于動態提高的狀態。2人員數量根據小區物業狀況及配置原則,管理處人員配置如下：管理層：管理處經理1人,環境管理助理員1名,客戶管理助理員1名。作業層：護衛主管1名,收銀員1名,前臺接待員2名,會所接待員1名,維修工〔外包6名,護衛員27名,水質處理員〔兼救生員1名,廚師1名,幫工1名,花工4名,清潔工〔外包17名。共計65人。〔二進場時間安排根據中海日輝臺入伙時間安排〔2005年10月31日,管理處人員進場時間安排如下：現已進場人員如下,管理處主任一名,護衛主管一名,運行班長一人,保安員21人,接待員5人,清潔工15人,水質處理員1名。2005年9月10日助理員2名、廚師1名進場,進行注冊登記、食堂籌建、辦公室、員工宿舍布置、物品購置及其他人員進場等準備工作。2005年9月20日,護衛員進場6人、維修人員5人、花工進場1人〔因花草為施工單位保養期,清潔人員于入伙前3天全部進場,10月1日前管理處所有人員到位,會所服務員進場時間另定。<護衛員已進駐21人>三、員工生活安排人員進場后,首先與開發商進行溝通,進行員工食堂、宿舍等生活設施籌建,力爭于10月20日生火做飯,員工宿舍及衛生間、洗澡間等生活設施及床、柜等生活用具在9月30日前辦置妥當。員工住宿按班編制落實到人,做到員工入場后生活方便,工作順心。四、管理用房布置與開發商協調爭取在10月10日前落實完畢。五、員工培訓為了保證中海日輝臺入伙及裝修管理工作順利進行,確保服務質量,管理處將對派駐小區所有員工進行系統崗前培訓,特作培訓計劃如下：〔一管理層員工崗前培訓計劃時間學時內容目的方式考核崗前培訓9月20—30日10課時崗位職責基本業務知識、業務范圍、工作技巧三套體系服務標準管家服務基本技巧能獨立上崗、獨擋一面講課、實踐相結合上崗考核鑒定〔二維修工崗前培訓計劃時間學時內容方式負責人考核10月1日2課時<員工手冊>面授環境管理助理員口試10月2—8日6課時維修文明語言、維修服務范圍和流程、維修工責、維修養護技能及操作技巧個別輔導和自學實踐班長期滿由主管對其進行上崗考核鑒定10月9—18日6課時熟悉樓宇結構、初步了解設備特點<水電工>、水電氣走向、班組主要成員、維修服務標準、維修工作程序。在班長帶領下實操實練班長技能知識、書面考試、實操水平、工作表現等具體業務考核〔三護衛<交管>員崗前培訓計劃時間學時內容方式負責人考核10月1日3小時護衛<交管>員職責、工作規程、工作標準、紀律和獎懲制度、安全保衛服務的各項規章和有關政策及法令集中學習與個別輔導相結合護衛主管10月2—9日一周本崗位安全保衛服務的基礎知識運用：消防、護衛<交管>設施、設備的操作實習班長期滿進行上崗考核鑒定10月8—27日20天崗位服務技能、隊列訓練、素質訓練實地操作培訓班長期滿部門主管進行實操考試〔四綠化工崗前培訓計劃名稱時間學時內容方式負責人考核崗前培訓10月8—12日8小時綠化范圍、達標要求、本崗職責、工作規程、服務標準、小區美化、綠化、靜化、凈化意識,環保意識面授教育和實操相結合環境管理助理員上崗考核鑒定〔五清潔員崗前培訓計劃時間學時內容方式負責人考核10月8日3小時小區概況員工守則職業道德面授環境管理助理員10月10—12日3天本崗位職責、工作紀律；本崗位清潔操作規程和工作標準；環境保護意識,小區美化概念清潔班長帶領下學習班長一周后進行"員工上崗考核鑒定"〔六除以上培訓外,另外收集業主可能問到的相關問題進行培訓。六、物品采購根據物品采購計劃,按照物品需求順序分項報告公司領導審批后,與公司行政公關部及社區環境部進行充分協調,由公司統一采購物品在9月31日購置齊全,管理處自行購置物品在10月5日前置辦妥當。〔一辦公設備設施序號設備設施名稱單位數量單價〔元金額〔元備注1電腦臺34000120002打印機臺28001600針式打印機一臺3機臺1100010004復印機臺110000100005門6100600含初裝費、機費用6飲水機臺23006007辦公桌張104004000普辦公桌8電腦桌張24008009辦公椅張251002500含會議室、咨詢臺10文件柜個65003000財務室、辦公室11沙發組115001500含茶幾12培訓黑板240013空調臺32000600014留言板塊120020080*120015驗鈔機臺130030016照相機部115001500數碼合計——————45900.00——〔二辦公用品序號用品名稱單位數量單價〔元金額〔元備注1打印紙箱22505002紙卷58403檔案盒個10055004文件袋個10000.202005文件夾個50105006文件簍個15203007彩紙包530150A4、A3各色打印機8簽字筆支2051009打孔機個2204010訂書機個5157511保險柜個12000200012過膠機臺1300300合計4705.00——〔三員工宿舍廚房用品序號用品名稱單位數量單價〔元金額〔元備注1鐵床張251604000上下床2單人床張6150900辦公室人員用3電視機部115001500員工娛樂用4功放機部18008005DVD部15005006開水器臺220004000食堂、員工宿舍7音箱組1100010008洗衣機臺318005400管理人員一臺、操作層兩臺9電風扇臺50100500員工每人一臺10三輪車輛1700700飯堂用2衣柜個3020060002廚房炒菜設備套1300030003廚房鍋碗瓢盆套1250025004電冰柜臺1200020005消毒柜臺1150015006飯堂餐桌張1050050007合計————39300.00——〔四人員服裝、安全、消防管理裝備物資序號物品名稱單位數量單價〔元金額〔元備注1對講機臺1485011900保安、維修、辦公室、清潔2警棍根260120膠棒3巡邏自行車輛1300300護管人員4消防滅火器個406024005消防斧頭把2501006消防撬棍把230607消防安全帶條2300600加長型8消防面具套210020010消防鋼盔個25010011消防靴雙1404012手電筒把215030013員工服裝人2750013500夏裝、冬裝各兩件、迷彩服、帽子等14防水電筒把420080015炊事員服裝人230060016接待員服裝人3300900合計——————31920〔五清潔綠化設備設施序號設備設施名稱單位數量單價〔元金額〔元備注1垃圾車輛1600600清潔公司購2垃圾斗個66003600地產配置3垃圾箱個601006000地產配置4松土工具套21002005平剪把21503006澆水管米20048007剪草機臺1350035008電動噴霧器臺1150015009服裝人4300120010其它小工具付1100100小鉗子、鏟子等合計——————17800注：清潔外包日常工具清潔公司配備〔六機電維修工具序號名稱單位數量單價〔元金額〔元備注1管道疏通機臺1100010002電焊機臺1100010003沖擊鉆臺1150015004維修工具套63001800常用工具5鋁合金梯架250010006高空作業工具套1500500高空作業用7電工絕緣鞋雙6804808電工絕緣手套雙6603609萬用表臺240080010瓦工切割機臺140040011材料架組11000100012服裝人65004200夏裝、冬裝各兩件14常用維修材料工工具套140040016打壓機臺180080017手電鉆把1400400合計——————20640〔七小區標識牌序號名稱單位數量單價金額備注1中海日輝臺管理處塊1地產已做2辦公室塊132.0032.00玻璃鋼3主任室塊132.0032.004財務室塊132.0032.005消防監控中心塊132.0032.006維修班值班室塊132.0032.007〈高空拋物〉塊740.00280.008〈足下留情〉塊540.00200.009〔貴客造訪塊3地產已做10〔吐痰棄物塊740.00280.0011〔寧靜致遠塊340.00120.0012嬉水危險請勿靠近塊540.00200.0013電梯機房塊1732.0096.0014配電房塊132.0032.0015水泵房塊132.0032.0016發電機房塊132.0032.0017風機房塊32.00192.0018二氧化碳室塊132.0032.0019崗亭值班室塊332.0064.0020客梯塊1732.00160.0021小心地滑個3215.0060.0022垃圾中轉站塊132.0032.0023單車棚塊132.0032.0024員工食堂塊132.0032.0025高壓危險請勿靠近塊145.0045.0026消防器材禁止他用塊145.0045.00合計2126..七、交接驗收日輝臺小區竣工驗收預計20XX9月底完成,現暫定我司對小區接管驗收工作定在20XX10月上旬開始,管理處前期入駐人員與開發商商定好交接驗收具體時間后,在15天前通知公司工程部進行驗收。由公司牽頭成立中海日輝臺小區接管驗收小組。驗收小組由公司領導掛帥,有關部門派員,由管理處配合共同組成。管理處負責主動與發展商聯系,確保小區在入伙接管驗收前達到四通。進戶支路及小區綠化完善。對提出的存在問題整改項目要求在入伙前完成,確保入伙工作順利進行。公司接管驗收小組及有關人員與發展商、施工單位三方組成聯合交接小組。并根據實際情況,成熟一項接驗一項。對接管驗收中查出的不合格項目及質量缺陷及時提交發展商與施工單位整改。管理處派專人負責跟蹤消項和反饋信息,原則上堅持合格后再予接受。管理處負責做好樓宇驗收的物資準備：房門鑰匙標簽〔牌、保管柜、尼龍卡子、記錄夾、及各種驗收記錄表格、工具用品等。交接驗收由公司專業部門、業務部門提供相應驗收記錄與表格。接管后的各種資料、圖紙、清單交公司工程技術部同意存檔。八、入伙前準備〔一管理處成立入伙工作小組。管理處主任任組長。設禮儀接待組、收銀組、審驗簽約組、收樓引導組、裝修登記組。對以上工作人員必須進行崗前培訓,入伙時統一著裝。禮儀組負責配合發展商發放入伙會簽單,解答業主咨詢等；銀組由管理處財務主管〔碧海藍天中心管理處負責,收繳各種規定費用。3、審驗簽約組負責審驗業主的有效證件〔身份證、由發展商簽章后的入伙會簽單等。4、收樓引導組派專人負責向業主發放進戶門鑰匙、滅火器、房屋使用說明書、保修書、住戶手冊等,業主均要簽名領取。然后,派專人陪同業主入室驗收〔陪同驗收人員主要由維修班及部分護衛班人員組成對業主提出的房屋質量方面的合理意見,逐項登記在《接管驗收記錄》四聯單上、并請業主簽字。然后將收樓單統一交發展商進行質量問題的整改。管理處負責跟蹤、催辦,保證業主能按時入住。公共設施設備交接主要由工程部負責落實。管理處經理密切配合,負責跟蹤、催辦,力求盡快按公司驗收標準,辦理相應的移交。登記組負責發放裝修指引和裝修申請表。并專人辦理裝修手續,審驗業主裝修方案,登記建冊,簽定《業主公約》。〔二提前與發展商聯系,將樓宇基本資料、業主名冊、通訊地址、〔座機、手機等資料收齊,并進行合理的整理。〔三督促開發商于入伙前20天正式向業主寄發由發展商準備的《入伙通知書》和我方的準備的《收樓指引》、《入伙收費表》等資料。〔四入伙前必須與管理部門聯系,辦理管理處的安裝事宜,查明小區安裝方法、手續、工作期限等?！参遛k理電表抄表到戶。〔六及時與派出所聯系確定門牌號,入住人口登記、戶籍管理等事宜?！财吲c當地郵政部門聯系,落實小區郵政編碼、通郵時間、報刊訂閱程序等事宜。〔八與煤氣公司聯系煤氣開戶點火手續,在入伙前一個月督促發展商盡快完成?！簿判^入伙時的環境裝飾以及宣傳工作由管理處負責組織,與發展商協商,共同參與規劃、布置。此項工作應在入伙前一天完成。〔十清潔服務、垃圾清運、除四害等由公司社區環境部選擇專業公