武漢萬科漢鋼項目規劃概念設計任務書定位報告第一部分項目概況及用地分析第二部分設計任務第三部分設計進度及成果要求第一部分項目概況及用地分析1.1宗地位置本項目位于武漢市漢陽區。漢陽位于長江、漢水之濱，在武漢以其歷史積淀而聞名。近代漢陽是中國民族工業的發詳地之一，解放后漢陽也一直扮演者武漢產業支柱地位。漢陽區域在武漢又以風景秀麗而聞名，區域內歷史文物景點和新辟風景區交相輝映。1998年市政府宣布漢陽為山水園林城試驗區，在2004年公布的武漢新區規劃中，漢陽一個重要的定位就是利用發揮傳統文化資源和旅游發展優勢，建設現代文化旅游中心和富有活力的現代高尚居住區。從宗地區域位置看,雖然項目地處漢陽區,但實際占據武漢市城區的中心位置，無論是距離現有漢口中心的武廣商圈、漢陽的鐘家村商圈、漢口金融一條街、正在啟動的王家墩中央商務區都只有3—6公里的距離，車行5--8分鐘即可到達。而且隨著梅子路的修建，與武漢經濟開發區也只有10公里的距離，區域位置優越。1.2宗地概況1.2.1宗地現狀漢鋼項目坐落于漢陽區城區，漢陽區月湖橋以西，東起龍燈堤路，西接武漢船舶職業技術學院，南望琴臺路，北臨月湖堤路地面情況地塊內建筑主要為工業廠房（漢陽鋼鐵廠）、辦公用房（漢陽鋼鐵廠辦公區、市冶金研究所），建筑面積約4.13萬平米。地塊內居住用地在地塊東北部，主要為漢陽鋼鐵廠宿舍、船校教師宿舍、月湖老年公寓、鐵橋社區，建筑陳舊，但密度小，以低層、多層為主，建筑面積約4.75萬平米,總需拆遷面積約9萬平米（初步調查結果）。地塊地勢較為平坦，自然標高22.5至24.5米，與周邊道路基本持平。從琴臺路南面變壓站過來60千伏高壓線主要用于原廠區內的生產供電，廠房搬遷后可直接拆除。住宅樓住宅樓辦公樓學校湖泊水域工業廠房地下情況地塊內無較深的明溝、明渠土地的完整性地塊性質基本比較完整，地塊內無需要保護的文物古跡及可利用的構筑物。現場照片1.3用地分析四周道路分析項目東臨25米寬龍燈堤路，南鄰40米寬琴臺路，北面為規劃15米寬的月湖堤路。1.3.2四周環境地塊北臨漢江，漢江水質為可飲用水源，豐水季節水面清澈，景觀較好，在進入枯水季節（11月-2月），漢江水位整體回落，部分河床裸露，對景觀影響較大。武漢市政府已將漢江兩岸改造納入到政府市政建設的重點工程，今年啟動對漢江航道的整治工作，同時對漢江南岸月湖文化中心段的改造已開始。地塊西臨武漢船舶職業技術學院，具備較好得環境、人文景觀資源。漢鋼南廠宗地漢鋼南廠宗地船舶學院漢江月湖地塊東面緊鄰新建成的月湖景苑項目和月湖橋，景觀較好，隔橋東望則是月湖，也是武漢市重點整治目標，預計將來會具備良好的景觀條件。1.4宗地地理位置與氣候特征武漢地區為亞熱帶大陸性季風氣候，雨量充沛，日照充足，活動積溫高，雨熱同季，無霜期長，晝夜溫差小，年平均氣溫16.2℃，最高溫度達41.3℃,最低溫度-18.1℃，年平均相對濕度為70%，全年日照數為2079時，日照率為47%，全年無霜期為241天，最長272天，最短211天。多年平均降水量為1233.4毫米，其中4-10月達941.4毫米。春末夏初為梅雨期，多陰雨天氣，常年有大雨和暴雨出現，冬季濕冷，日照偏小，日照率39%。常年風向為NNE。目標地塊基本設計條件的詳細信息可參見下表：基本設計條件情況況簡表城市氣溫2002年絕對溫溫度最高41.3℃最低-18.1℃平均16.2℃城市風象主導風向常年主導風向NNNE風向頻率玫瑰圖（另附圖）相對濕度年平均相對濕度為為70%日照情況全年日照數2079時日照率年平均日照率477%，冬季日照照率39%降雨量全年多年平均降水水量為12333.4毫米，其中4-10月達941..4毫米1.5用地范圍內的規劃市政路現狀1.5.1公交系統周邊配套由于項目處于武漢市城區，同時根據對項目周邊的調查，在地塊3至6公里范圍內，項目在交通、教育、醫療、餐飲配套、商業等各個方面生活配套設施較為齊備，在做好小區配套的基礎上，居民生活將非常便利。1.5.3綜合分析本項目屬于城區用地，緊臨城市干道，而且地塊原為老工業區和老居民區，現有的市政配套條件應該能夠滿足項目前幾期的開發要求；同時武漢市在城市發展規劃中已將該區域列為大型居住區，在市政配套方面也會充分考慮市政配套功能的完善。第二部分設計任務2.1設計要求規劃及建筑開發分期：整個小區分五期建設。建筑風格：層數：以9層小高層、18層中高層、26層高層為主，結合4-5層的萬科專利住宅產品情景Townhouse（武漢公司稱呼）。間距：〉=1.0小區管理模式：小區采用封閉式的組團管理模式，但公共區域及公建設施向城市開放。交通出入口：可延月湖堤路、龍燈堤路、琴臺路開設小區人行、車行出入口。公交車站：考慮沿路設置公交車停靠站點。停車方式：不同產品對應不同車位配比：情景Townhouse類產品1.0個/戶（露天停車為主，可適當考慮架空停車）小高層0.4個/戶商業、會所配套車位及訪客車位按設計規范基本要求放大10％～20％進行配置公建及配套商業：商業配套主要以滿足項目內部業主日常生活需要及商務、娛樂需要為主，面積控制在30000平方米左右，商業形態以臨街商業為主，集中商業點盡量安排在項目主交通流線節點處。商業與會所結合，在項目內形成規模商業、娛樂節點。商業的布置與設計應盡量考慮車行業主使用的便利性；商業的規劃布置應妥善考慮前期（首期）入住業主基本日常生活的需要；會所：建議項目會所兼容以下3方面功能：個體業主的高檔休閑與娛樂；集體業主（非業主）的商務交際與娛樂。會所（兩個）總建筑面積建議控制在6000平方米左右（不含依附在一起的普通商業配套），會所形態可根據設計需要進一步明確和安排。會所的總體規劃與布置應充分考慮項目前期(首期)銷售的需要，盡可能保證在項目首期開盤時（或之后不久）能部分落架并具備一定的展示、使用功能。教育配套：幼兒園按規劃設計規范要求進行配置。設24班小學。注：除以上配套外，箱式配電箱、開閉所、垃圾轉運點等亦應在規劃時考慮適當位置。景觀規劃布局以充分挖掘地塊周邊及內部景觀資源為原則，注重城市景觀處理，強調周邊自然景觀與地塊內人造景觀的延續性及系統的銜接，建筑本體體現濱江濱湖的特色。注意景觀與建筑的關系，用地中央由南至北在主題公園與漢江之間控制一條不少于80米景觀通廊，此范圍內建筑高度不宜大于20米，臨公園綠化用地布置建筑必須后退綠化邊線10米以上。應充分考慮宗地內的水資源及地形地貌的利用。景觀改造需有成本意識。2.2項目規劃控制指標要求用地情況規劃建設用地面積約382000m2，包含代征道路用地約62000m2。2.2.2用地使用強度容積率：建議2.2建筑密度：25%綠地率：〉=30%第三部分設計進度及成果要求3.1進度要求以雙方簽訂的設計合同規定的完成時間為準。除實地踏勘外，中期應有不少于兩次交流（主要設計人員來漢）。草圖階段應提供不少于兩個方案作比較（可通過郵件和傳真形式交流）。3.2成果要求3.2.1概念設計說明對任務書中所描述的問題提出相應的解決方案。應著重闡述項目的可持續發展概念，以及建筑規劃的風格和主題。其中應考慮生態系統的介入和系列、分階段實施的可能性。綜合經濟技術指標概念設計圖紙要求規劃總平面圖：路網、建筑排布（1：1000）。地塊價值分析圖：分析宗地的地塊價值，包括重要的景觀節點分析。規劃結構及分析圖：以地塊價值分析圖為基礎，通過規劃設計體現土地價值，分析建筑分布密度、分期利用與土地價值之間的關系。功能分區圖：住宅、公建及配套設施分布。路網結構及交通分析圖：人車流線、小區出入口以及與公交站點的關系，停車方式及停車位的數量，路網的分級及處理方式（1：1000）。分期開發規劃圖：分期建設地塊內的交通、配套設施的安排，景觀的分期利用（1：1000）。景觀分析圖：景觀的組織、重要的景觀節點的景觀分析及景觀結合方式，表達綠化、水系、公共空間及組團內空間之間的關系。景觀視線分析圖：分析地塊內住宅的觀景情況。現狀景觀與概念設計完成后的景觀對比圖：反映景觀體系及景觀利用及改造。水案、代征綠地及100米退線的利用方案：提出解決方案，提升地塊價值，促進開盤展示。組團基本單位分析圖：大體的戶型配置、組合方式、朝向及間距（1：500）。社區中心布置及景觀分析圖示范區分析圖：示范區的范圍、展示的產品類型、景觀利用及售樓處的位置，體現出項目的沖擊力。體塊模型（1：1000）表現圖3.3提供的附件資料宗地紅線圖宗地現有地形圖現場照片周邊交通圖附表：戶型比例及配置要求（供參考）住宅類型拼接方式戶型戶型面積戶數單元數建筑面積（m2）面積比例情T（5層）板式連接一二層三房兩廳兩兩衛儲藏，三三層以上為四四戶連排別墅墅150/1903844866,00010%一梯兩戶小高層（9層）段板連接三房兩廳兩衛130153085198,00030%一梯四戶小高層（9層）段板連接三房兩廳兩衛+兩兩房兩廳一衛衛（每層戶數數對半）126/86468/4682699,00015%一梯四戶中高層（18層）段板連接三房兩廳兩衛+兩兩房兩廳一衛衛（每層戶數數對半）126/86468/4681399,00015%一梯四戶中高層（18層）點式三房兩廳一衛+兩兩房兩廳一