以制度保證物業從業人員專業素質提升_物業經理人

2023年6月,國務院《物業治理條例》的公布,正式確立了物業治理從業人員職業資格制度,奠定了物業治理師制度的法律根底;2023年11月,人事部、建立部印發《物業治理師制度暫行規定》、《物業治理師資格考試實施方法》和《物業治理師資格認定考試方法》,將物業治理師資格正式納入了國家專業技術人員職業資格系列,標志著物業治理師制度的初步建立;2023年5月,建立部印發《關于實施物業治理師制度職責分工有關問題的通知》,明確要求建立部職業資格注冊中心和中國物業治理協會加強協調協作,在建立部、人事部的監視指導下,共同做好物業治理師職業資格的有關工作;同年6月建立部發文成立了全國物業治理師制度治理委員會,負責組織和協調物業治理師制度實施和治理工作。此后,有關各項工作順當起步,并于當年10月進行了全國物業治理師認定考試。2023年12月,人事部辦公廳和建立部辦公廳聯合下發了《關于公布物業治理師資格認定考試結果的通知》,全國有1119名從業人員取得了物業治理師資格。首批物業治理師的誕生,預示著物業治理師制度全面實施的良好開局,是我們行業進展進程中的一件大事。在此,我想就物業治理師制度建立談四個方面的問題。

一、從業人員素養與職業資格制度

1.從業隊伍的壯大對社會經濟的奉獻。

我國物業治理是伴隨著住房制度改革和住房商品化進程產生的新興行業,從1981年深圳市誕生全國第一家物業治理公司和第一批物業治理從業人員開頭,短短26年時間里,物業治理從業隊伍經受了從無到有、不斷進展壯大的過程。據不完全統計,全國從業人員已超過350萬人,分布在3萬多家物業治理企業。崗位類型從操作層的保潔、綠化、修理、秩序治理,治理層的工程經理、治理處主任、部門經理到決策層的各類總監、副總經理和總經理;效勞領域從單一類型物業到綜合性物業,從純市場化的物業治理到機關、企事業單位的后勤社會化物業治理,從新建物業到房改房和老舊住宅小區治理。目前物業治理范圍已經掩蓋了住宅、寫字樓、工業區、學校、商場、醫院、機場、會展中心、體育場館、步行街等,去年以來還進入了對鄉村的治理;治理面積超過100億平方米的房屋,已經將全國城鎮50%以上的不動產納入了我們的日常治理中。

隨著住房成為大多數居民家庭的最主要財產以及財寶積存的主要形式,居民對住房財產的使用、維護、保值提出了較強的效勞需求;隨著人民群眾生活水平的提高,大家對居住環境、社區秩序也有了較高的追求;與此同時,還產生了協調房屋全部權人公共空間、共用設施設備等共同利益的需要;由此形成對物業治理與效勞的巨大社會需求。勞動密集性的行業特征和剩余勞動力的相對富有,供應了物業治理行業寬闊的就業時機。為滿意業主不斷增長的效勞需求,廣闊物業治理從業人員在薪酬收入相對偏低、誤會偏見相對較多的壓力下,克制本錢剛性增長和效勞收費缺乏彈性等諸多困難,不斷提升物業效勞的品質。他們的辛勤工作不僅改善了人居和工作環境,維護了社區的和諧穩定,提高了城市治理水平,而且擴大了住房消費,推動了經濟增長,促進了現代效勞業的進展。北京、上海、深圳等城市物業治理企業制造的產值已占當地國民生產總值的2%左右。

2.專業素養的差距對行業進展的制約。

在充分確定物業治理從業人員對社會經濟做出奉獻的同時,我們應當糊涂地熟悉到,與從業隊伍在數量的快速增長相比,其專業素養并未得到同步提高。盡管伴隨著物業治理的進展,涌現了一大批優秀的物業治理職業經理人,并逐步成長為行業進展的中堅力氣,但多種緣由造成從業人員隊伍的整體建立滯后于行業的進展。一是物業治理行業起步較晚,人才儲藏根底薄弱,隊伍建立跟不上行業的快速進展;二是從業人員來源各行各業,其專業背景的多樣性和差異性,加上缺乏嚴格的專業訓練,顯露出整體素養參差不齊,局部經理人的專業素養與所在崗位的要求有明顯的差距;三是與物業治理的上游產業(如

房地產開發)相比,微利甚至虧損的經營狀況,以及較低的薪酬待遇標準,難以吸引高學歷、高素養的人才;四是現階段我國物業治理還處于擴張型進展時期,客觀上需要大量的物業治理專業人員滿意市場需求,但在沒有嚴格準入制度的狀況下,入行人員良莠不齊、魚龍混雜的現象難以避開。

從業人員專業素養的差距突出表現在稱職的職業經理人匱缺,現有局部治理人員在法律學問、職業道德、業務水平和組織協調力量等方面都與擔當的任務不相適應,人才的短缺已經成為制約行業進步的“瓶頸”。個別運作不標準的企業和專業素養較低的從業人員的存在,使一些物業效勞水平不盡如人意,客戶關系緊急,收費率下降,甚至引發劇烈沖突和沖突,降低了行業的公信力,損害了行業的形象,嚴峻影響了行業的可持續進展。提高從業人員專業素養,已經成為物業治理行業的當務之急。

3.職業資格制度確實立對現實難題的破解。

針對物業治理從業人員素養普遍偏低的狀況,1996年,建立部人事教育司和房地產業司聯合下發了《關于實行物業治理企業經理、部門經理、治理員崗位培訓合格上崗制度的通知》,對物業治理企業有關重要崗位實行持證上崗制度。該制度在實施過程中,逐步總結出物業治理企業有關治理崗位人員的必備學問和必備力量,建立起一套既考察根底學問,又注意實際力量的考核方法。持證上崗制度實施后,全國有十萬名以上的物業治理從業人員通過了物業治理根底理論和專業學問的培訓,這對提高從業人員的理論水平和專業技術起到了積極的作用。與此同時,全國各地的房地產行政主管部門和物業治理行業協會以及有關培訓機構,也依據實際狀況和地域特征,因地制宜地對本地區的從業人員進展多種形式的崗位培訓,不同程度地促進了物業治理從業人員執業力量的提高。

但是,持證上崗制度的初級性、試驗性和弱強制性都打算了該制度的局限性。隨著物業治理行業的迅猛進展以及對物業治理熟悉的不斷深化,大家逐步熟悉到對物業治理從業人員實行更加嚴格的行業準入制度,是提高從業人員專業素養的必要途徑。因此,2023年6月份出臺的《物業治理條例》第三十三條明確規定:“從事物業治理的人員應當根據國家有關規定,取得職業資格證書。”

《物業治理條例》之所以將物業治理從業人員職業資格設定為行政許可,是基于對物業治理效勞公益性的根本推斷。物業治理的專業治理人員,包括物業效勞企業經理以及治理處主任(工程經理)等,作為物業治理的直接組織者,其業務力量和素養凹凸,直接關系到物業的承接查驗、修理養護等治理效勞水平,直接關系到業主的共同利益和社會公共利益的維護。物業治理活動的特別性,經營治理的專業性以及涉及學科多、治理簡單等特點,打算了物業治理從業人員,尤其是經營治理專業人員,只有全面把握物業治理的法律法規,具備扎實的物業治理學問和良好的實踐閱歷,具有較強的經營治理力量,才能保證物業治理的正常運作,妥當處理物業治理活動中的各類問題,為業主供應價有所值的效勞,使所管物業保值增值。因此,實行嚴格的準入掌握,要求相關從業人員必需到達從事物業治理行業必備的學識、技術和力量,有利于從根本上扭轉行業人才短缺的被動局面,切實提高從業人員的整體專業素養,以適應行業進展的需要。

二、物業治理師制度與物業治理科學進展

物業治理師制度,正是圍繞了“以人為本”(以業主和物業治理從業人員為本)的核心,統籌兼顧物業治理師的綜合素養,以到達物業治理關系的全面協調和物業治理行業的可持續進展。因此,推行物業治理師制度,是物業治理科學進展的必定選擇,也是促進物業治理科學進展的制度保證,必將對我國物業治理行業的可持續安康進展產生深遠的影響。

1.物業治理師制度是物業治理科學進展的必定選擇。

(1)物業治理師制度的實施有利于推動物業治理的專業化進程

物業治理專業化是指物業治理專業人員在把握和了解法律、經濟、工程、環保、

消防以及公共關系、心理學等多方面學科和學問,并經過相關專業崗位實踐熬煉的根底上,勝利滿意物業治理執業標準的過程。一方面,隨著科學技術的進展,現代樓宇的智能化程度不斷提高,客觀上要求物業治理從業人員必需具備相應的專業技術水平,以滿意物業設施運行、維護和治理的需要;另一方面,業主對物業治理消費和財產治理意識的增加,主觀上要求物業治理從業人員必需具備治理物業、效勞業主的專業學問和技能。物業治理師制度的實施,正是通過執業準入掌握的方式,保證了物業治理職業經理人必需具有相當的學歷和工作經受,把握相關的專業學問、技術和力量,必需是有力量擔當有關專業治理工作的專業人才;同時,也為社會供應了評判物業治理師專業力量的標準和依據。

(2)物業治理師制度的實施有利于促進物業治理的標準化進程

標準物業治理行為是《物業治理條例》以及其他物業治理政策法規的根本目標,物業治理師制度通過標準物業治理從業人員進而標準物業治理行為,無疑是最有效的治標之法。《物業治理師制度暫行方法》規定,從業人員必需通過考試才能取得物業治理師資格,物業治理師必需經過注冊才能執業,物業治理工程負責人必需由物業治理師擔當。隨著物業治理師制度的全面推行,物業效勞企業聘用未取得物業治理師從事物業治理活動的,必需擔當相應的法律責任,給業主造成損失的,應當依法擔當賠償責任,《物業治理條例》第六十一條關于法律責任的規定也將真正落到實處。

(3)物業治理師制度的實施有利于促進物業治理的市場化進程

物業治理區分于傳統房屋治理的根本特征是市場化,物業治理的市場化不僅表現為物業治理效勞的等價有償和市場選擇,同樣表現為物業治理勞動力要素的市場化。物業治理師制度的推行,確立了物業治理職業經理人的社會地位,對物業治理師應當具備的執業力量作了明確規定,不僅有利于業主通過擁有物業治理師的數量來推斷選擇高水準的物業效勞企業,而且有利于物業治理師通過市場定價來選擇從業單位。今后企業的競爭,將會凸顯在人才的競爭上,通過市場資源和人才資源的優化配置,促進展業的優勝劣汰,打造一批具有優秀治理團隊的品牌企業,轉變目前行業魚龍混雜的狀況。

(4)物業治理師制度的實施有利于促進物業治理的國際化進程

物業治理起源于西方市場經濟國家,英國、美國、歐盟以及我國港臺地區在物業治理實踐中積存了很多成熟的閱歷。在物業治理從業人員的治理上,美國的注冊物業治理經理制度、英國的皇家特許屋宇經理制度、中國香港的注冊房屋經理制度等都對我國物業治理從業人員的治理具有借鑒意義。社會經濟全球化進程的加快,我國參加WTO的客觀形勢,海外物業治理企業大量進入內地市場的現實,都要求我們的專業人員資格制度與國際通行規章接軌。物業治理師制度的建立,不僅順應了時代的潮流,而且有利于促進我國物業治理的國際化進程。

物業治理的專業化、標準化、市場化和國際化,是我國物業治理科學進展的根本方向,物業治理師制度對物業治理專業化、市場化、標準化和國際化進程的有力推動作用,打算了物業治理師制度是我國物業治理科學進展的必定選擇。

2.物業治理師制度是物業治理科學進展的制度保證。

物業治理師制度不僅符合物業治理科學進展的方向,而且為物業治理科學進展供應了制度保證。為向社會供應合格的從業人員,我們在制度設計中充分考慮到物業治理師應當具備的根本條件。

(1)相當的學歷背景;(2)相關的專業學問;(3)相應的執業技能;(4)豐富的實踐閱歷;(5)良好的職業道德。

3.物業治理師制度對物業治理科學進展的深遠影響。

(1)提升行業競爭力量

不同于其他資金密集型和技術密集型行業,勞動密集型的特征打算了人力資本是物業治理行業制造價值的關鍵要素,人才是物業治理的核心競爭力。對于企業來講,擁有肯定數量的注冊物業治理師不僅增加了其經營工程的競爭力量,而且有利于企業資質等級的評定和品牌形象的樹立;對于行業來講,擁有肯定規模的物業治理師,不僅有利于造就一支懂經營、精業務、重效勞、守道德的職業經理人隊伍,而且有利于業主將物業治理作為建筑物治理的首選模式。

(2)強化企業風險意識

物業治理是一種企業以較少資本治理業主浩大資產的行業,隨著業主財產觀念的增加和維權意識的提高,物業效勞企業的治理風險日益加劇。物業治理師制度規定,物業治理工程的關鍵性文件必需經物業治理師簽字實施,并擔當相應法律責任,這都要求物業效勞企業強化物業治理師的責任風險意識,不斷提升職業水

平,避開因職業失誤擔當法律責任。

(3)完善現代企業制度

由于歷史的緣由,現階段我國仍有大量物業效勞企業尚未建立法人治理構造合理的現代企業制度,這在肯定程度上制約著企業的做大做強。物業治理師制度規定,物業治理工程負責人應當由物業治理師擔當,物業治理師只能在一個具有物業治理資質的企業負責物業治理工程的治理工作,這就意味著今后的物業效勞企業中,全部者和經營者的分別,決策層和治理層的分工,注冊物業治理師擔當職業經理人將成為常態。物業治理師的大量消失,為現代企業制度的完善奠定了人才根底,有利于企業的兼并重組和優勝劣汰,有利于提高物業治理行業的規模效益。

(4)優化人才鼓勵機制

專業治理人員職業準入制度的實施,提高了物業治理師資格的含金量;物業治理師與經濟師中級技術職稱的掛鉤也會激發從業人員加強學習與參與考試的積極性;隨著物業治理師制度的逐步推動,客觀上會形成對現有物業治理經理人隊伍的