EOD總部港操盤思路中龍新創營銷策劃有限公司EOD項目D區開發目標可銷售套數：45計劃實現銷售均價：1.1萬元；計劃推廣費用3％計746萬元；銷售管理費用計劃為整體推廣費用的1％；按月度平均銷售2-3套銷售周期約為2年；項目外部影響因素——天津商務辦公市場現狀與前景城市中心區寫字樓市場現狀

截至2009年上半年底，天津市優質寫字樓市場存量為533,350平方米，整體空置率為15.71%。天津寫字樓市場中，優質寫字樓的客戶以外資公司、內資大型貿易公司為主，此類公司注重寫字樓的地理位置、品質和商業配套等。大部分客戶的面積需求在300平方米以下，以150平方米以下最多。截至2008年年底，共有128家世界500強企業進駐天津。電子、汽車、化工、冶金、生物科技、醫藥、新能源和環境保護等行業的蓬勃發展，使天津逐漸成為中國北方的制造業中心。但是，到目前為止，這些制造企業只是推動了天津工業物業的發展，但還未能推動寫字樓物業市場升級發展。以羅馬花園為代表的市中心住宅項目及以恒華大廈為代表的中低檔寫字樓項目雖然硬件配套及軟件服務均相對較差，但由于其較低的租金及售價同樣受到中小成長企業及投資客的青睞。項目外部影響因素——天津商務辦公市場現狀與前景城市中心區寫字樓市場現狀寫字樓供應量平穩新增供應3萬-7萬平/年項目外部影響因素——天津商務辦公市場現狀與前景城市中心區寫字樓市場展望——需求與供給同時放量，機會與風險并存

目前在建的寫字樓項目共19座，預計新增供給將達112萬平方米，是目前市場總存量的兩倍。加上已規劃尚未開建的項目，預計未來十年內平均每年將會有3-4個寫字樓物業項目竣工入市，給市場帶來每年20萬平米左右的寫字樓空間。目前天津寫字樓市場項目周邊商務氛圍較淡，未來更多物業項目的竣工和綜合商業項目的引導將有望催生形成更加成熟的寫字樓子市場，也可能引發目前商業地產市場格局的轉變。市場的巨大供應在短時期內將會帶來空置率的上升，同時對租金水平產生較大壓力。在未來10年內，隨著天津在華北地區、環渤海經濟圈中的工業中心定位以及城市經濟的總體發展，大量的新批外資企業駐扎、內資巨頭的進入和本地企業的擴大及改善，這些都促使辦公場所的需求大量增長，帶動寫字樓市場的繁榮。市區寫字樓持續放量，為后期別墅類商務辦公項目的銷售造成較大沖擊項目名稱總建面M2地性容積率產品類型面積區間上市時間定位海泰創新基地12.5萬工業用地1.83別墅、寫字樓A區雙拼：730平米；獨棟：1320平米；B區寫字樓：70~800平米；C區寫字樓100~1500平米2008-7天津首個商務花園，企業辦公。濱海國際企業大道60萬工業用地2.6企業獨棟1000~4000平米2010-5產業CBD高端商務辦公物業渤龍湖總部基地44萬工業/商業0.7~1.5企業獨棟1期：8000~10002期：1500~30003期：4000~50002010-8總部經濟天保濱?？崭蹏H企業總部30萬商業用地1.5企業獨棟10000平米左右2010年高端總部經濟矽谷港灣43萬商業用地0.82聯排、獨棟270~310平米2009-3集居住、商務、餐飲、娛樂、會展、軟件產業經濟多功能的城市綜合體.卓達三溪塘16.5萬商業用地0.4獨棟270~600平米2010-1文化藝術產業創業基地泰達嶺上林里24萬旅游商業0.28獨棟206~493平米2007-12森林獨棟庭院美墅項目外部影響因素——天津競爭項目獨棟別墅類商務辦公項目天津市獨棟別墅類商務辦公項目總建筑面積在300萬平米左右，后期競爭壓力較大項目外部影響因素——空港發展現狀及前景區域內商務產品供給狀況項目名稱目前售價產品類型裝修情況總占地面積建筑面積容積率備注金融中心960011層框架小高層毛坯3．685萬平11．75萬3.2租售，目前余房銷售遠洋新干線獨棟16000；聯排15000三層獨棟三層聯排毛坯21．48萬平45萬平2銷售速度較慢空港國際中心

寫字樓：辦公8300；

商業16000；

商鋪：一層14500二層1150011層；小高層全裝修15650平方6．8萬平3.5銷售速度較慢空港國際貿易中心810011層；小高層公共部分精裝修5070平米6萬平12余房銷售皇冠國際廣場1260011層；小高層精裝修3.8萬平米15．13萬平3.2余房銷售日月灣國際總部港不祥綜合性社區不詳12.9萬平米120萬平米9.3未開盤銷售現階段區域內在售項目多以綜合體為主，在售項目體量均不大，除皇冠國際廣場與空港國際中心項目商業部分基本售罄外，其余項目均在銷售中。同質化產品、同質化客群、同質化定位海泰創新基地規模：12.5萬定位：企業總部、創新研發直線距離：約24公里開發時間：2008-7天保濱海空港國際企業總部規模：30萬定位：企業總部直線距離：約3公里開發時間：2010年渤龍湖總部經濟項目規模：44.82萬定位：總部經濟直線距離：約13公里開發時間：2010-8濱海國際企業大道規模：15萬定位：總部辦公、創意研發直線距離：約24公里開發時間：2010-5析競爭目前在售和待售企業獨棟項目日月灣國際總部商務園規模：120萬定位：總部辦公、酒店、商業、SOHO直線距離：東側緊鄰開發時間：2011華鼎智地規模：16.4萬定位：總部、研發直線距離：約24公里開發時間：2009-7中北總部經濟產業園規模：40定位：企業總部、研發直線距離：約20公里開發時間：2010-3一級功能

二級功能

產業商務——以總部經濟為引領的產業辦公區總部基地

產業研發

商務辦公

人文商業——集旅游、購物、休閑、文化于一體的綜合性服務區ShoppingMall

大型百貨

臨街商業

主題商業街

休閑娛樂中心

大型超市

星級酒店

文化廣場

會展中心

創展活動中心

生態居住——展現天津宜居環境，倡導新區居住理念菁英公寓

SOHO空間

花園洋房

完善配套——增加區域的配套服務功能，增強項目環境的營造對產業商務尤其是總部基地的影響力產業研發

金融財務

法律咨詢

商務會所文化休閑運動健身

日月灣國際總部商務園海泰創新基地海泰創新基地位于海泰綠色產業基地二期北側，項目占地約102畝，地上總建筑面積近12.5萬，以低密度的企業商務、辦公、研發樓宇為主。容積率為1.5，綠化率30.1％。規劃理念是打造天津首個“商務花園”（BusinessPark），主要的建筑形式包括企業獨棟、別墅Office、生態寫字樓，充分滿足了企業在此進行現代化商務、辦公活動的各種需求。海泰創新基地經過多年的調研和分析，積極引進國際先進的設計理念，專門為創新型中小企業精心設計打造，適合企業進行科研、中試、生產、商務辦公等多種功能需求。均價：寫字樓、企業獨棟：5500元/平方米；別墅office：9700元/平方米渤龍湖總部基地

以自然優美的濱水景觀為核心，圍繞湖區規劃五個功能分區，包括總部基地區、商業商務區、生態居住區、公益設施區和研發產業區。其中總部基地建設面積約44.82萬平米.濱海國際企業大道項目占地23萬平方米，規劃建筑面積60萬平方米，由74座建筑組成，預計總投資26億元。由世界著名的德國歐博邁亞公司進行整體規劃設計。

濱海國際企業大道項目計劃分三期完成開發建設，一期開發建筑面積6.6萬平方米，二期開發建筑面積7.8萬平方米。一期、二期為低密度的企業獨棟建筑，主要為科技研發、企業區域總部、商務和配套，樓宇面積在1000平方米到4000平方米。三期開發建筑面積為45.6萬平方米，規劃建設頂級五星級酒店、商業和國際公寓，為項目的產業綜合服務配套區。

均價：11800元/平方米天保濱?？崭蹏H企業總部該項目坐落于空港物流加工區總部服務外包基地，分為A、B區。首期A區占地24.8萬，建面43.6萬平米，其中地上31萬，地下13萬。共31棟獨體建筑，4、5、6、9層建筑形式，單體建筑面積在1萬平米左右企業獨棟。B區占地21.3萬，建面41萬平米，其中地上27.93萬，地下13.2萬。共14棟獨體建筑，5、6、7、8、9層建筑形式中北總部經濟產業園企業總部公園預計2010.3底對外發售別墅47套，其中獨棟11套，圍合式雙拼28套，雙拼8套，面積為660-1580平米?；緸槿龑影腚娞蒉k公別墅并配有海派水系園林。園區綠化率45%以上。園區設計為基于IP技術上的智能化系統，全光纖覆蓋。B地塊總部區，擁有完善的配套，包括：快捷酒店、酒店式公寓、銀行、郵局、便利店、大型餐飲、大型會議中心及咖啡廳。華鼎智地華鼎智地項目總占地面積為109468.2㎡，建設規模為地上164000㎡，地下為18850㎡，容積率1.498，綠化率30.1%。園區東至海泰南北大街（濱渠北路），與城建學院西門隔河相望。

園區整個地塊呈南北向的矩形，高層辦公樓布置于園區西、北側，別墅辦公樓布置于園區東側，形成了北高南低、西高東低的建筑形態。貫穿園區的一條“龍”形主干道將區內的高密度辦公區與低密度的花園別墅辦公區完全分開項目“生態企業群”的項目定位。70-600平米生態寫字樓自由組合，1000-2000平米獨棟辦公資源獨享。做亞洲第一高樓117大廈的鄰居小結綜上所述，目前總部經濟項目主要成東西兩端分布，明年呈現放量開盤的形勢，競爭日趨激烈。項目規模普遍較大，配套服務齊全、產品面積區間向600——1200平米，10000平米兩端發展。我們的客戶在哪里？對于企業總部有需求的客戶群體具有的特質：1、具有一定的企業規模2、對于現金流需求不是十分旺盛3、需要獨立舒適的辦公環境4、十分注重企業形象5、需要稅收等政策的支持6、空港大型企業的配套公司7、厭煩市區擁擠的環境，需要良好的外部交通自身產品分析——建筑優勢：具有良好的獨立性與私密性，很好的體現了企業形象外立面窗戶面積較大，使辦公區域采光效果良好自身產品分析——結構優勢：產品大開間設計，結構柱距在6米以上整體方正，便于做隔斷及開放式辦公所用自身產品分析——建筑劣勢：外延效果較為沉重，缺乏靈活的退臺設計外立面logo墻設計面積較小自身產品分析——結構劣勢：1#戶型圖產品樣式較為單一，基本上都成方形設計三層機構基本相同，缺少露臺等贈送面積，整體靈活性不夠D區產品均為雙拼和聯排產品，缺少大面積的獨棟產品，產品形式不夠齊全，根據這點我們可以建議需求大面積客戶購買兩套或者多套雙拼、聯排產品打通聯合使用，或適合兩家同類型企業一起夠買自身產品分析低容積率建筑集群，具有良好的私密性，實現公園內辦公，使生態性得到很好的體現，與市區寫字樓相比具有較明顯優勢自身產品分析

本項目市內寫字樓項目（500平米以上）價格適中較高位置近郊核心區域交通道路便利，距機場5公里，距市中心約10公里交通情況差，出行不便，距離機場較遠價格1萬元1萬之3萬元土地性質工業用地商業用地配套服務較少十分齊全停車位充足緊缺生態綠化高綠化率基本沒有容積率0.88以上市中心項目與本項目對比較與市內寫字樓項目相比，存在明顯差距，便利性不如市區，但辦公環境具有優勢明顯總結本項目產品與市區寫字樓產品優勢，劣勢差異明顯，客戶群體存在明顯不同，發揮好項目強有力的優勢點，通過對配套設施等的完善來減弱項目劣勢點，使項目的性價比達到最高點成熟EOD：起步區的支撐

生態EOD：突出產品差異化

和諧EOD：園區氛圍打造

創新EOD:創新理念、創新招商模式B區和D區的關系——B區帶來了什么產品的示范：優美的環境，產品獨立性及昭示性，是最好的環境示范區人氣的聚集：隨著企業入駐，形成良好的商務氛圍運作的方向：產權問題的解決，優惠政策的利用，渠道的深度挖掘談判的經驗：想企業家之所想，有效控制談判節奏客戶的積累：部分客戶對B區產品的追捧收獲不足購買體驗：已購客戶維系方式單調市場影響：形象不足，龍頭企業缺失，項目業內形象尚顯單薄服務體系：隨著企業入駐，形成良好的商務氛圍政策落實：退稅還沒有真正落實，產權還沒有發放到手園區環境：景觀還嫌單調銷售節奏：后續產品沒有及時入市，熱度逐步消退B區和D區的關系——D區借勢與借鑒D區推廣盡快展開。與B區銷售形成互動將B區打造成D區的環境示范區，促進購房者購買體驗發揮企業俱樂部的平臺作用，強化園區整體服務意識包裝B區有代表性企業，增強園區影響力結合D區產品特點，形成產業聯動，促進老帶新業務D區產品賣點提煉吸取B區戶型面積區間過窄的問題，D區增加聯排和雙拼產品，該種產品易于組合，可一家企業購買多套打通使用，也可由兩家有業務往來的企業分別購買形成產業小范圍聚集。和業務伙伴形成共同體，共抗風險，共享信息鄰里型總部辦公企業共同體——企業的強強聯合總體推盤策略推盤節奏：以工程及園區服務平臺搭建作為推盤節點；先樹形象再開盤，給市場想象空間。推盤節奏：將園區最美的部分呈現。春暖花開，5月收款；價格策略：B區站崗，D區唱戲銷控——保證后期產品多樣化，同期推出不宜過多。靈活付款方式，分期付款、以稅收代房款。須在下半年開新產品，主推900——1200平米戶型，與D產品面積區間形成區隔。制定詳細招商計劃，做到專人持續挖掘。樹立項目品牌形象，做30萬體量的考慮推盤節奏12月外檐呈現交房時間4月3月推廣階段事件營銷渠道招商活動營銷挖掘原有渠道工程節點新進駐天津企業渠道挖掘。老帶新政策形象導入期強銷期銷售目標異地拓展渠道；老帶新政策2010年持銷期開盤儀式8套4套5月6月7月8月9月10月11月10套8套天津城市新產業中心的發展趨勢論壇。專家解讀”EOD”現象EOD戰略聯盟招商主題酒會業主共建平臺聯誼EOD戰略合作伙伴結盟共同打造產業服務平臺；EOD教育培訓中心掛牌EOD企業家俱樂部正式掛牌市場引爆期主體封頂開盤內裝完成包裝一兩家重點企業進行入園明星企業評比?！盓OD”杯入駐企業體育聯賽。首期推出產品保證后期產品多樣化，同期推出不宜過多，15套為宜。組團推出，結合臨街、區域中心選擇性推出。推出原則優點推出產品具有多樣性，易于客戶選擇。易于利用價格杠桿，控制客戶選擇面；有利于后期擠壓客戶成交。價格策略月份2月3月4月5月6月7月8月9月11月B區1300014000D區9800105001080011500新區10000

項目2010年實現均價10500元/平米。成交價加10%上浮空間。前期以B區剩余獨棟戶型站崗，將價格快速提升到12000元/平米。形成B、D區價格落差，擠壓客戶選擇D區；后期利用C、E區推出大戶型，增加小戶型局部稀缺性，擠壓客戶下定。付款方式分期付款：制定每期付款最低額制定鼓勵客戶前期多付款的優惠政策。以稅收代房款對于稅收額較大或區政府重點發展的行業企業，經認定后，可采取用部分稅收抵房款的方式。付款部分不得少于總房款的60%，可分期。2月主體封頂4月外檐呈現定金20%首付40%60%

結構完成80%

竣工入駐90%

產權下發100%

按工期制定的最低付款比例：優惠政策一次性付款80%—100%優惠4%，一次性付款60%—80%優惠2%，一次性付款40%—60%優惠1%，一次性付款20%—40%優惠0.5%。老帶新優惠：老客戶優惠1年物業費，新客戶額外享受1%。

如果兩家企業具有產業相關性并購買同一聯排內戶

型額外享受一點優惠。首付優惠率封頂優惠率總優惠9成以上15%00%15.00%6-9成5%到9成1.00%6.00%5成-6成（含6成）2%到9成2.00%4.00%2-5成（含5成）1.00%到9成2.00%3.00%2成0.00%到9成2.00%2.00%招商策略——前期我們做了什么山西商會全員招商招商策略開源：積極拓展新的渠道1、利用行會商會開拓周邊省市市場2、利用外經貿機構開拓新進津企業截流1、市中心寫字樓2、津漢公路，空港，寫字樓3、圍堤道周邊推廣策略——總體推廣定位獨立≠獨棟出入口獨立形象獨立樓體獨立獨棟的

產品形態獨立的

產品形態某種意義上，獨立比獨棟更具價值，易于組合，處置靈活。推廣策略——總體推廣定位空港門戶商務，生態獨立辦公，遠見企業共同體整體——生態+D區——獨立+區域——空港推廣排期12月外檐呈現交房時間4月3月推廣階段媒體利用基地包裝費用預計B區商務環境治理，指示系統完善工程節點形象導入期強銷期推廣目的客戶看房通道包裝持銷期主打新品特性：鄰里型獨立辦公樹形象，造品牌，吊胃口5月6月7月8月9月10月11月以服務、政策撬動市場利用大戶型新品推出，主推產品稀缺企業的未來就是EOD的未來戶外、報紙軟宣、網