中國房地產標桿企業研究報告陳嘯天中國房地產業協會市場委員會副秘書長2013年4月目錄當前階段，中國房地產企業十種發展模型中國典型房企最新發展格局Part2Part1PART

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中國典型房企最新發展格局42013年一季度中國房地產企業銷售金額TOP50排行企業名稱成交金額1萬科地產410.02中海地產383.03保利地產310.04綠地集團260.05恒大地產185.06碧桂園180.07華潤置地170.08世茂房地產142.09萬達集團137.010綠城中國115.011富力地產107.012融創中國105.013龍湖地產102.014遠洋地產100.015金地集團82.016招商地產80.017雅居樂75.018華夏幸福70.019九龍倉69.020保利香港66.0排行企業名稱成交金額21中信地產63.022和記黃埔62.023新鴻基地產58.024中航地產57.525越秀地產57.026新世界中國52.027中糧集團51.028首開股份50.029融僑集團48.030復地集團46.031宏立城45.0金融街45.033佳兆業44.5中國鐵建44.535旭輝集團42.0榮盛發展42.0濱江集團42.038金科集團41.039雅戈爾40.040中國中鐵39.5排行企業名稱成交金額41陽光城39.042金輝集團38.0香江國際38.044路勁基建35.0藍光實業35.0合景泰富35.047建業地產34.048方興地產33.049新城控股32.550廈門國貿32.0單位：億元數據說明：1、企業范疇：主營業務在中國內地的房地產開發企業。2、項目屬性：本榜單成交數據為商品房數據。同時，不考慮項目權益劃分問題。3、數據來源：涉及的銷售金額及銷售面積均為合同簽約備案數據。4、時間跨度：此次榜單各項數據若不作特殊說明，其統計時間段均為2013年1月至2013年3月。榜單發布52013年一季度中國房地產企業銷售面積TOP50排行企業名稱成交面積1萬科地產352.02綠地集團325.03恒大地產305.04中海地產299.05保利地產284.06碧桂園260.07華潤置地139.08世茂房地產126.09萬達集團117.010華夏幸福100.011宏立城96.012龍湖地產90.013富力地產88.514榮盛發展74.015遠洋地產70.516雅居樂69.017金地集團63.018保利香港62.019招商地產55.520綠城中國55.0排行企業名稱成交面積21中信地產54.0九龍倉54.023融創中國53.024旭輝集團52.525建業地產48.026金輝集團47.527中國鐵建46.028藍光實業42.0世紀金源42.030佳兆業41.0中國中鐵41.032新城控股39.033新世界中國38.5金科集團38.535復地集團38.036越秀地產37.037首開股份34.038陽光城33.0盛高置地33.040融僑集團32.0排行企業名稱成交面積41和記黃埔30.0合景泰富30.0中渝置地30.044路勁基建29.0中南建設29.0金融街29.047香江國際26.0首創置業26.049廈門禹洲25.050恒基兆業24.0單位：萬平方米數據說明：1、企業范疇：主營業務在中國內地的房地產開發企業。2、項目屬性：本榜單成交數據為商品房數據。同時，不考慮項目權益劃分問題。3、數據來源：涉及的銷售金額及銷售面積均為合同簽約備案數據。4、時間跨度：此次榜單各項數據若不作特殊說明，其統計時間段均為2013年1月至2013年3月。榜單發布6集中度：樓市回暖利好銷售，龍頭房企集中度穩步上揚2013年一季度銷售金額全國TOP10企業市場份額達到14.88%，較2012年一季度同期上升了0.6個百分點；TOP20企業相較去年同期，更有1.03個百分點的上升，集中度的上升則表明龍頭房企從市場回暖中獲益更大。在銷售面積上，龍頭房企表現更勝一籌。2013年一季度TOP10企業與TOP20企業市場份額同比分別為10.19%和13.38%，分別增加了2.1與2.35個百分點。

2013年一季度2012年一季度2011年一季度TOP10企業14.88%14.28%15.06%TOP20企業20.45%19.42%20.09%

2013年一季度2012年一季度2011年一季度TOP10企業10.19%8.09%8.38%TOP20企業13.38%11.03%10.58%表：上榜企業銷售金額集中度表：上榜企業銷售面積集中度備注：集中度=入榜企業銷售金額（或面積）/統計局公布的全國商品房銷售金額（或面積），一季度全國商品房銷售金額（面積）是根據2013年前2月與前3月銷售數據的增長速度來預測。資料來源：CRIC，中國房地產測評中心7門檻：入榜門檻跨越式增長，TOP20金額門檻同比翻番銷售金額方面，2013年一季度TOP10企業入榜門檻為115億元，同比增長74%；前十房企銷售金額門檻首度進入百億，宣告房企入榜門檻的跨越式提升。TOP20企業的入榜門檻為66億元，同比翻番；巧合的是66億元正是去年一季度TOP10的入榜門檻，表明今年以來，受益于政策空檔期及市場回暖因素，龍頭房企積極銷售去存化，推動整體業績的上揚。銷售面積方面，TOP10入榜企業銷售面積進一步確認了房企業績提升的迅猛，從2012年的56萬平方米上升至100萬平方米，同比增長54%。TOP20企業入榜門檻從去年39萬平方米上升至55萬平方米，同比上漲41%。圖：2013年一季度房地產企業銷售排行榜門檻對比圖（單位：億元、萬平方米）資料來源：CRIC，中國房地產測評中心8格局：保利、綠地強勢進入，第一梯隊加速擴容銷售金額方面，今年一季度，第一梯隊房企數量達到4家，保利、綠地強勢進入；從銷售均值來看，第一梯隊表現搶眼，341億元遠超去年同期246億元。由于150-200億元房企過于集中，第二梯隊均值不及去年；從龍頭企業表現來看，萬科、中海與保利一季度業績均超過了300億元，萬科以410億元再奪冠，中海、保利分別以383億元及310億元緊隨其后。銷售面積方面，梯隊分布出現明顯變化，第一梯隊房企數量達到6家，不僅比第二梯隊房企數量多出2家，而且是去年同期的三倍，第三梯隊的房企數量也由7家增加至14家；從銷售均值來看，除第二梯隊銷售面積均值同比下降外，其他梯隊均小幅上升；從龍頭企業表現來看，萬科再登面積榜榜首，綠地則以325萬平方米銷量超過恒大，僅次于萬科。表：2013年一季度房地產企業銷售業績梯隊格局表資料來源：CRIC，中國房地產測評中心級別2013年一季度銷售金額排行榜（億元）2012年一季度銷售金額排行榜（億元）范圍企業個數均值范圍企業個數均值第一梯隊200億以上4341200億以上2246第二梯隊100-200億10134100-200億2151第三梯隊50-100億146450-100億1067第四梯隊<50億2240<50億3623級別2013年一季度銷售面積排行榜（萬平方米）2012年一季度銷售面積排行榜（萬平方米）范圍企業個數均值范圍企業個數均值第一梯隊150萬以上6304150萬以上2228第二梯隊100-150萬4120100-150萬3142第三梯隊50-100萬146750-100萬765第四梯隊<50萬2635<50萬38269注：人民幣兌港元匯率8.13領軍：萬科穩居榜首、中海、保利緊隨其后企業2013年一季度銷售金額2012年一季度銷售金額同比2012年銷售金額占2012年比重萬科集團41031032%141220%中海地產38320983%111518%保利地產310148109%101715%萬科地產中海地產保利地產堅持以剛需為主流產品的同時，對大戶型產品實行降價，實現了高周轉，取得預期的效果，中海地產以383億元位居緊隨其后，同比增幅達到83%。企業以其充足的土地儲備、全面的產品線和全國化的推廣力度，使企業一季度保持較快的增長勢頭。2013年一季度銷售額410億元，再度領銜榜首，相較2012年一季度310億元同比增長32%。2013年一季度，萬科產品結構合理，絕大多數產品是144平米以下戶型，各大區域發展均衡，受調控影響較小，預計今年將加大推案和營銷力度。堅持高周轉策略，以一二線城市為中心，向三四線城市輻射的全國化戰略堅持以剛需產品為主的銷售策略，獲得了310億元的銷售業績，與去年同期相比增長了109%，成功占據金額榜第三位。表：2013年一季度萬科地產、中海地產、保利地產銷售金額（單位：億元）2013年一季度，政策調控加速房地產行業洗牌，萬科地產、中海地產以及保利地產優勢愈加明顯，以傲人的業績展示其領軍地位。2013年一季度，部分傳統大型房企表現突出，這些房企的實力歷來為業內所認可，但今年年初他們所表現出的高增長性、業績爆發力、產品創新性等使其在諸多龍頭房企中較為顯眼。大企：碧桂園、富力業績猛增，世茂創新引領行業碧桂園世茂房地產富力地產一季度的銷售業績接近150億元，已達到去年全年銷售業績的30%以上企業在去年發起的一系列變革卓有成效，包括營銷團隊換血、重組區域級及以下的中層管理人員隊伍，調整組織結構、實現權力下放等，使企業經營效率得到大幅提高，項目快速去化。世茂房地產一方面調整產品結構以適應市場需求，另一方面對產品進行創新提高附加值。2013年的銷售目標為620億元，增幅達30%；碧桂園今年一季度的銷售額已達180億元占去年全年銷售總額的近四成，同比大幅增長194%；全民營銷策略是碧桂園業績快速提升的原因之一，另一方面碧桂園在成熟區域適當下放拿地權限的做法也使企業對市場的靈敏度提升，從而實現快速開發、快速銷售。一改近兩年的低靡，一季度銷售業績表現良好，107億的銷售額占去年全年的三成多近幾年來通過一系列的戰略調整，企業漸入佳境，重新進入業績的上升通道。同時，在市場回暖的背景下，富力于一二線城市擁有的優質土地儲備價值得以顯現，預計未來企業在住宅方面的銷售業績還將持續增長。2013年一季度碧桂園、富力地產、世茂房地產銷售金額（單位：億元，%）2013年一季度碧桂園、富力地產、世茂房地產銷售金額（單位：億元，%）企業名稱2013年一季度銷售金額2012年一季度銷售金額同比2012年銷售金額占2012年比重碧桂園18061194%47638%世茂房地產14270103%46131%富力地產1076662%32233%資料來源：CRIC，中國房地產測評中心2013年一季度，部分處于迅速成長的中型企業展現出跳躍性的市場表現，憑借日趨完善的全國化主要地區布局、專注的產品定位和合理的企業戰略調整，成功贏得了市場關注度。潛力：旭輝上市后增長強勁，越秀、復地潛力巨大越秀地產旭輝集團復地集團今年一季度增長強勁，銷售金額達42億元，同比增幅高達166%；作為一家剛上市不久的內資房企目前處于高速成長階段。公司已經實現全國化布局，在長三角、環渤海、中西部三個區域的11個城市擁有項目；旭輝集團專注于開發高品質的中小戶型，在政策從緊，抑制住房投資的情況下，“中小戶型定位”為公司的高速成長提供了保證。公司延續去年的上升勢頭，2013年第一季度，集團銷售額達57億元，同比增幅73%；公司已基本完成在珠三角、長三角、中部、環渤海區域的均衡布局，公司目前在廣州、佛山、中山、江門、沈陽、武漢、杭州、煙臺、香港等地的項目也均實現對外銷售。今年一季度銷售46億元，同比增長82%，業績表現突出；公司戰略上，集團今年做出調整：首先公司不再以單純的住宅開發為主，而是會越來越多進入商業領域，提高商辦類項目的比重，全年商辦類項目的份額將占到全年產品供貨量的四分之一；其次，項目布局的重心也會重新放在上海等一線城市。73%越秀地產2013年第一季度銷售額增長情況（億元）166%旭輝集團2013年第一季度銷售額增長情況（億元）82%復地集團2013年第一季度銷售額增長情況（億元）2013年一季度，個別房企成功扮演黑馬角色，憑借企業良好的運營以及重點城市項目的集中銷售，成功擠入榜單。黑馬：中航、陽光城首次入榜，黑馬本色引人關注陽光城中航地產一季度銷售金額達57.5億元，實現較快增長，首次進入榜單，位列第24位；作為央企，公司擁有較大的抗風險能力，在剝離了酒店經營業務后，中航更加專注于地產的投資、發展和運營，加速了企業的專業化發展；今年一季度，公司在深圳的龍華中航城項目銷售良好，單個項目共銷售7.48億元；與和記黃埔共同開發的和黃世紀匯廣場，銷售金額更是高達22.73億元。此外公司注重三四線城市的開發，在贛州、惠東、衡陽、上饒有多個項目，有效地避開了調控重點區域。一季度陽光城銷售金額達到39億元，首次上榜位列第41位；企業今年一季度在福州、廈門、西安等地有多個重點項目開盤，其中在大本營福州的陽光凡爾賽宮、陽光城SOHO等項目取得了不錯的銷售業績；企業今年采取高周轉策略的同時，也加大了投資力度，并通過和諾亞財富的合作，拓寬融資渠道；未來，陽光城將把酒店、旅游、房地產、金融等業務更有效的結合在一起，預計公司在多元化發展的策略下，業績將邁上新的臺階。13強者恒強：百億級企業增長速度依然領先企業名稱2013年Q1同比萬科地產41032%中海地產38389%保利地產310109%綠地集團26069%恒大地產185103%碧桂園180190%華潤置地170115%世茂房地產14295%萬達集團13799%綠城中國115121%富力地產10762%融創中國105200%龍湖地產10251%遠洋地產100257%合計270691%企業名稱2013年Q1同比金地集團8299%招商地產8060%雅居樂7515%九龍倉69318%保利香港66247%中信地產6381%越秀地產5773%新世界中國52130%中糧集團51168%首開股份5037%合計64591%企業名稱2013年Q1同比復地集團4682%宏立城4588%金融街45165%佳兆業44.565%中國鐵建44.5157%旭輝集團42166%榮盛發展4283%金科集團4158%中國中鐵39.581%路勁基建3586%藍光實業3540%合景泰富3592%建業地產3436%新城控股32.58%合計56179%100億級以上企業銷售業績（億元）50億級以上企業銷售業績（億元）30億級以上企業銷售業績（億元）一季度企業銷售金額中有相當一部分是去年年底結轉過來的業績，因此一定程度上抵消了春節淡季的影響，從一季度各級別企業的銷售同比數據上，我們可以大致看到今年行業的走勢，百億企業和50億企業的業績增長依然全面領先。14資源優勢：國企業績增長穩定性突出企業名稱2012年同比2013年Q1同比保利地產102039%310109%中海地產93029%38389%綠地集團100029%26069%華潤置地50037%170115%招商地產33057%8060%遠洋地產32523%100257%保利香港23037%66247%中信地產220-14%6381%首開股份21531%5037%中國鐵建21058%45157%中國中鐵17948%4081%金融街16327%45165%中糧集團14326%51168%越秀地產12354%5773%合計548832%1719100%央企/國企銷售業績走勢（單位：億元）企業名稱2012年同比2013年Q1同比萬科地產138314%41032%恒大地產8728%185103%萬達集團62211%13799%綠城中國51070%115121%世茂房地產47551%14295%碧桂園4505%180190%龍湖地產3902%10251%融創中國34076%105200%金地集團32010%8299%富力地產34018%10762%雅居樂296-5%7515%榮盛發展18053%4283%新城控股16013%338%佳兆業1588%4565%九龍倉15417%69318%復地集團15020%4682%金科集團123-12%4158%合景泰富120-10%3592%建業地產10020%3436%合計714317%198480%民企銷售業績走勢（單位：億元）在調控最嚴厲的2011年，國進民退曾經成為整個行業的特征，2012年以來，雖然受市場大環境轉好的推動，民營企業銷售業績同步增長，但增幅相比具有資源優勢的國企而言，依然相形遜色。15風險規避：全國化企業具有更大的安全邊際企業名稱2013年一季度銷售金額2012年一季度銷售金額同比萬科地產41028832%恒大地產18591103%碧桂園18062190%華潤置地17079115%保利地產310148109%中海地產38320389%世茂房地產1427395%合計1780944.289%面對巨大的城市間行業差距，全國化布局有益于企業規避或然風險，更大的經營規模也為企業的跨越式發展和資本化提供了有力保障。布局全國類企業銷售業績（億元）企業名稱精耕區域2013年一季度銷售金額2012年一季度銷售金額同比宏立城貴州452488%金科集團成渝412658%藍光實業四川352540%建業地產河南342536%新城控股江蘇32.5308%合計

187.513044%區域類企業銷售業績（億元）PART

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當前階段，中國房地產企業十種發展模型房地產企業十種戰略路徑效率型一區域型二商業型三郊區型四泛金融型五科技型六周轉型七產品型八平衡型九資源型十戰略十型2011年全國項目銷售面積排行排名城市項目名稱成交面積(萬平方米)1貴陽花果園100.62貴陽貴陽世紀城68.083廣州碧桂園鳳凰城46.214成都南湖國際社區45.845貴陽中天會展城37.012011年全國項目銷售金額排行排名城市項目名稱成交金額（億元）1陵水雅居樂·清水灣69.932貴陽花果園58.063福州倉山萬達廣場53.654長沙開福萬達廣場50.70

5北京望京SOHO47.26總占地面積：400萬平方米總建筑面積：560萬平方米企業名稱城市項目名稱項目屬性銷售金額（億元）銷售面積（平方米）世紀金源長沙湘江世紀城住宅57.42133.94世紀金源貴陽貴陽世紀城住宅85.64251.05世紀金源北京世紀城住宅、辦公0.260.45世紀金源合肥濱湖世紀城住宅91.68222.61世紀金源常州南博灣花園住宅1.442.69合計

236.44610.74貴陽·花果園銷售金額85.64億元貴陽·世紀城銷售面積251.05萬㎡

路徑一：效率型——宏立城世紀金源典型大盤項目列表戰略十型從試水常州、異地探路，到布局長三角，新城地產經過18年的發展，已然展壯大，成為區域龍頭開發企業區域龍頭開發商城市地產商房地產初步試水（1993-1998）1993年江蘇新城房產股份有限公司創立，涉足房地產開發與經營業務；1998年，首個常州區域住宅項目——萬博花苑啟動并獲成功深耕常武市場（1999-2001）1999年，公司在常武地區項目全面開花，銷售面積名列江蘇省前茅，銷售業績突破3億元；2001年，資產重組，B股上市異地拓展（2002-2007）2002年成立上海新城創置、上海新城萬嘉、南京新城創置等項目公司；2004年成立蘇州新城萬嘉項目公司；2007年業務范圍拓展至無錫區域布局長三角（2008-至今）2009年，公司總部順利遷址上海，全面構建“布局長三角深入專業化”的戰略地圖實現了由城市公司向區域公司的跨越

新城地產發展四個階段路徑二：區域型——新城控股戰略十型成熟的盈利模式：房地產開發補貼商業經營的策略有效的解決了萬達在擴張資金和項目盈利之間的矛盾房地產開發補貼商業經營策略——住宅定位于與項目功能相輔相成，戶型設計采取走“兩極”路線，快速去化增加資金回流項目名稱戶型戶型面積（㎡）廣州萬達廣場一房40-60銀川萬達廣場一房40-70太原萬達廣場一期三房140-190太原萬達廣場二期三房250-320銀川金融界萬達廣場一房30-60濟南萬達廣場一期一房45-70三房132-155濟南萬達公館三房235-292長春萬達廣場一房38-71長春萬達廣場.48克拉一房46-65萬達廣場典型住宅項目戶型配比列表路徑三：商業型——萬達戰略十型

核心能力：投資管理+房地產金融平臺+招商及運營管理；

涉及從投資、開發、招商、運營管理、出售/出租、資本證券化全鏈條全程參與；

以金融資本（私募基金與信托基金REITs）為主導，以商業地產開發收購、管理運營為載體，既實現穩定的租金收益和持有項目增值收益，又實現金融業務發展帶來的資本增值收益。土地/項目獲取項目開發管理招商與運營管理資本運營價值鏈零售寫字樓綜合體私募B資源投入收入運作主體自有資金/銀行貸款/私募基金招商物業管理及運營成熟持有/出售/REITs上市管理費租金收益/增值收益增值收益/REITS管理費租金收益收益獎勵住宅私募C私募D私募A業績分紅路徑三：商業型——凱德以“私募+REITs”地產金融平臺，全價值鏈參與地產運作，盈利模式覆蓋了基金管理費用-銷售回款-租金收益-資產升值-資本增值等幾種主要模式戰略十型城市中滿分區域區位標準：城市第一商圈

金融中心

人流集中地交通條件：

30條以上公交線路2條以上地鐵線路

車流主干道周邊配套：城市主要文化娛樂場

所，例如：城市劇院

博物館、城市公園商業先行“君悅”品牌酒店項目選擇同一個管理公司統一酒店品牌：君悅檔次：5-白金5星明確酒店定位：強調生活方式大型豪奢華酒店開發節奏合作對象選址購物中心即時啟動吸引人流；平衡企業現金流辦公帶來商務人流，為酒店蓄水客戶酒店豐富業態；提升產品檔次2個月6~10個月通過深圳“萬象城”的成功，華潤在其它城市發展項目時，確立了以選址、開發節奏、合作對象為抓手的高品質開發方式路徑三：商業型——華潤已開業項目：深圳萬象城（2004年12月）、杭州萬象城（2010年4月）、沈陽萬象城（2011年5月）、成都萬象城（2012年5月）、南寧萬象城（2012年9月）待開業項目：鄭州萬象城、青島萬象城、合肥萬象城、上海萬象城、重慶萬象城、無錫萬象城、常州萬象城、泰州萬象城、煙臺萬象城、溫州萬象城……

戰略十型路徑四：郊區型——碧桂園廣東安徽廣州（13）、江門（12）、佛山（9）、肇慶（7）、清遠（4）、韶關（3）、東莞（3）、惠州（2）、汕尾（2）、梅州（2）陽江、茂名、云浮、河源和中山各1個巢湖（3）、滁州（2）；安慶、池州、黃山、蕪湖各1個分布62江蘇泰州、鎮江、無錫各1個3湖北咸寧（2）、武漢（2）；隨州、荊門各1個69湖南長沙（4）；瀏陽、益陽、張家界、湘潭各1個8內蒙古呼倫貝爾、興安盟、通遼各1個遼寧沈陽（5）、鞍山1個天津2個重慶1個黑龍江綏化1個13612廣西玉林1個1個數海南文昌1個11816932613621碧桂園進入城市列表（截至2012年6月）堅持三四線城市的發展道路戰略十型私募與融資資產管理投資PIA戰略“在拿地之初便通過投融資一體化的方式，發掘出項目具備的價值和回報所得。”拿地融資開發管理項目開發流程2010年6月，由復地集團全資控股的復地投資宣告成立，突出強化復地轉為房地產投資商的“變身”。復地投資的作用并不僅僅局限于募集資金，其意義還在于能夠通過與復地的資源整合，達成與復星系產業的結合。路徑五：泛金融型——復星投資（復地）戰略十型住宅科技系統打造全新居住理念，提升產品溢價能力朗詩

——“生態住宅科技系統”地緣熱泵系統混凝土頂棚輻射制冷制熱系統隔音降噪系統外遮陽系統“絕緣”外墻系統女兒墻、屋頂及地下保溫系統同層排水系統24小時持續置換新風系統“嚴密”外窗系統精裝修成品住宅·······達沃斯思考全球經濟走向：轉變創新低碳