房地產開發貸款評估報告項目名稱：“××××”項目企業名稱：四川××房地產有限公司評估單位：成都精至誠房地產評估有限責任公司二ΟΟ二年十一月二十九日目

錄第一章

概

要一、借款人評價二、項目評價三、市場評價四、投資籌資評價五、財務評價六、貸款風險評價七、評估結論第二章

借款人評價一、借款人概況二、經營者素質及管理水平三、信用狀況評價四、資產負債分析五、盈利能力及資產運用效率六、現金流量分析七、信用狀況評價八、企業前景評價第三章

項目建設條件評價一、項目建設的必要性二、項目建設內容、規模和建設三、項目實施進程評價四、項目建設條件評價五、設計單位資質評價六、施工、監理單位資質評價七、環境保護評價第四章

市場評估一、市場供求狀況及其發展趨勢分析二、城東房地產市場分析三、市場定位分析四、市場預測分析五、項目分析第五章

投資估算和籌資評價一、投資估算二、投資來源及籌資評價三、項目投資計劃評價四、有關說明第六章

償債能力評估一、項目財務效益預測二、項目財務現金流量分析三、資金來源與運用分析四、項目償債能力評估五、項目敏感性分析第七章貸款風險與效應評價一、定量分析二、定性分析三、貸款擔保評價第一章

概

要根據四川××房地產有限公司開發“××××”工程申請貸款的需要，經工行×××支行初審，并報工行×分行營業部住房信貸處研究決定，組成評估小組，于2002年11月24日對該項目進行全面評估（評估基準日確定為2002年9月30日）。根據項目的現有資料、開發現狀、項目實施條件和可操作的方案，參照工行“房地產開發貸款評估辦法”的要求，評估組采用必要的評估程序，通過對借款人綜合情況及開發項目建設條件、市場及預測、效益、風險等多方面分析得出評估結論，并于2002年11月29日完成評估工作。現將評估報告簡要概述如下：一、借款人評價四川××房地產有限公司（以下簡稱四川××）成立于1999年7月22日，是××××集團股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊資本2000萬元，分別由××××集團股份有限公司投資1800萬元和××××房地產有限公司投資200萬元構成；公司主營房地產開發，具有房地產三級開發資質。2001年1月起正式進行“××××”聯排別墅和復式別墅高檔住宅小區項目開發。在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“××××”業已取得近2.5億元的銷售佳績，實際到帳銷售收入為15848.89元。截止2002年9月，公司資產總額為21335萬元，負債總額為13482萬元，所有者權益為7852萬元。四川××在工行×××支行開有一般結算帳戶。截止2002年9月30日，在工行×××支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現象發生。企業無不良信用記錄，2002年經工行×分行審核評定信用等級為未評級。通過資產負債率、盈利能力及資產運用效率、現金流量的分析，得出以下結論：企業所有者權益呈現增長趨勢,自身積累增加,對負債的依賴程度減小，有較強的付息能力、融資能力和償債能力。二、項目評價“××××”居住小區項目，位于成都市東南部錦江區××鄉永興村三、四組（×××村）二環路內側×××米，地理位置優越，交通便利。該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項目規劃設計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯排別墅319套、復式別墅84套。項目容積率0.95，綠化率53%。項目各項報批手續齊備，建筑勘察、設計、建設、監理單位均具有相應資質。小區于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區道路和景觀綠化工程建設還在進行之中，預計在2002年12月完工交房。三、市場評價根據企業提供的資料，“××××”項目定位為大規模高檔聯排別墅和復式別墅小區，該項目具有地理位置優越，小區環境別具一格等優越性，同時存在小區內車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢。通過選取交易實例進行分析，得出聯排別墅平均售價5391元/m2，復式別墅平均售價4183元/m2。本項目可實現銷售收入聯排別墅43466.61萬元，復式別墅6061.17萬元,預計可實現銷售收入49527.78萬元。四、投資籌資評價根據企業提供的經規劃局批準的總平方案，參考該開發企業在同類項目上的開發成本以及成都市同類建設項目經濟技術標準，并結合項目自身情況，經測算該項目總投資40573.09萬元，其中項目開發成本（土地、房屋開發費及其他）35679.20萬元，開發費用（財務費用、管理費用、銷售費用）4893.89萬元。經評定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費68.30元/平方米，房屋開發費為1327.16元/平方米、費稅(主要為綜合報建費、集資費)140.85元/平方米、期間費用421.55元/平方米，其他費用8.19元/平方米，不可預見費39.82元/平方米。企業自籌資金12478.55萬元，工行土地儲備貸款7000萬元（到期××集團代還，詳見附件：××集團承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2003年到期），向工行新增房地產開發貸款5383.08萬元，銷售滾動投入13711.46萬元。企業自籌資金占總投資的30.76%，符合規定的貸款要求，截止評估基準日，該項目已投入資金為29229.93萬元。五、財務評價經過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結果如下：（詳見評估主表4項目財務現金流量表）1、項目建成后將實現凈利潤4108.17萬元；2、內部投資收益率：按全部投資計為26.77%；3、財務凈現值（還原利率10％）：按全部投資計為3341.04萬元；4、動態投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計為2.03年；由以上可以看出，該項目內部投資收益率均大于設定的基準收益率（設定的基準收益率為10％），財務凈現值大于零，說明該項目在計算期內按×行財務評價標準可行。六、貸款風險評價通過定性及定量分析，項目財務抗風險能力較強。通過定量計算，本項目風險等級為AA級，貸款項目綜合風險度為0.25，低于風險度0.6的界限值。該公司向×行提出貸款擔保方式為其母公司××××集團提供擔保，經對擔保企業提供的經過審計的財務報表分析，擔保方××××集團股份有限公司2001年所有者權益為16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，對外擔保為1.9億元，且全部為集團內部擔保。財務狀況良好，擔保方式可行。七、評估結論評估小組經過對企業綜合情況、項目建設條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風險及效應等多方面進行分析測算，認為：“××××”項目建設條件具備，目前，土建已完成90％，景觀已完成40％，投資計劃可行，財務評價符合貸款要求，項目被評為AA級，具有一定的抗風險能力，該公司向×行提出貸款擔保方式為其母公司××××集團提供擔保，經對擔保企業提供的經過審計的財務報表分析，擔保方××××集團股份有限公司2001年所有者權益為16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，財務狀況良好，擔保方式可行。由于項目在建設條件和市場銷售等方面存在一定程度風險，應對項目資金專款專用，對房屋開發及銷售回籠資金全程監控，做好貸后管理工作。第二章借款人評價一、借款人概況并通過了“四川××房地產有限公司（以下簡稱四川××）成立于1999年7月22日，是××××集團股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊資本2000萬元，分別由××××集團股份有限公司投資1800萬元和××××房地產有限公司投資200萬元構成；該公司主營房地產開發，具有房地產三級開發資質。四川××房地產有限公司在成立之初就嚴格管理，建立了一整套嚴格的管理制度。作為××××集團有限公司開拓中國西部市場的橋頭堡，四川×在最初的兩年主要代表集團從事戰略性工作，包括市場考察，戰略咨詢等，沒有實際操作項目。該公司于2001年1月起正式進行“××××”聯排別墅和復式別墅高檔住宅小區項目開發。“××××”于2001年8月正式開發，2001年12月8日正式開盤發售，在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“××××”業已取得近2.5億元的銷售佳績。售房率已接近50%。開盤以來，“××××”已獲得2001年度“成都市10大金獎樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮譽亞太村生態住宅小區”的評審、2002年6月份在由建設部主辦的2002年中國住宅創新奪標評選中，獲“創新示范樓盤”綜合大獎。二、經營者素質及管理水平四川××房地產有限公司產權明晰，制度完善，對內對外經濟關系清晰，無對外投資和訴訟等法律事宜。公司下設工程部、配套部、開發部、銷售部、策劃部、行政部和財務部7個部門；現有正式職工34人，其中博士1人，碩士5人，本科24人，大專4人；具有高級職稱4人，中初級職稱28人，公司人員配置優勢明顯，素質較高，具有一定的專業技術水平。四川××房地產有限公司主要領導人基本情況如下：法人代表：×××，男，39歲，碩士。總經理：×××，男，39歲，碩士。副總經理：××，男，47歲，博士。財務部經理：×××，男，28歲。三、信用狀況評價

該公司在工行×××支行開有一般結算帳戶。截止2002年9月末，該公司在工行×××支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現象發生。企業無不良信用記錄，經省分行審核評定其2002年度信用等級為未評級。四、資產負債分析：企業財務狀況詳見附件企業的資產負債表。公司的資產負債狀況及主要經濟指標如下表：資產負債及償債能力指標簡表

(單位:萬元)項目2000年2001年2002年9月總資產170002679821335總負債150002544213482流動資產170142667821172流動負債01044213482所有者權益200013567852資產負債率（%）88%94%63%流動比率（%）255%157%速動比率（%）112%77%（一）、資產負債趨勢分析：下表是企業近三年資產負債變化趨勢(與上一年比較):資產負債橫向變動趨勢表

(單位:萬元)項

目2000年2001年2002年9月資產增長絕對數163909798-5463增長百分比2686%

57%-20%負債增長絕對數1499010442-11960增長百分比149900%69%-47%權益增長絕對數1400-6446496增長百分比

233%-32%479%

從上表可以看出該企業2000年、2001年總資產增長很快,2000年末比1999年末增長了2868%,2001年較2000年末增長了57%，2002年9月總資產較2001年下降20%，負債較同期下降47%，主要是該公司2000年4月代××××集團在成都建行貸款15000萬元，投入“××花園”開發項目，2002年3月集團將“××花園”的股份轉讓給了合作方，提前收回投資，歸還了成都建行的15000萬元貸款。因此該企業2002年9月的負債較同期減少11960萬元，減少47%，相應的減少資產5463萬元，減少20%。由于資產減少的比例小于負債減少的比例，因此企業所有者權益呈現增長趨勢,企業的財務狀況越來越好，凈資產的增加，說明企業自身積累增加,對負債的依賴程度減小。（二）、資產負債比例分析項

目2000年2001年2002年9月資產負債率（%）88%94%63%利息保障倍數0-1.2213.7流動比率（%）255%157%速動比率（%）112%77%資產負債率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企業的資產負債率到評估日已經處于一個良好的水平，低于平均值79.7%。企業的流動比率2001年是255%，2002年9月是157%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值的165.9%。企業的速動比率2001年是112%，2002年9月是77%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值87.2％。因此企業的長期和短期償債能力較強，有較強的舉債能力，由于企業2002年資產負債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數2002年9月是13.7，較平均值1.6高出12.1倍，說明企業有較強的付息能力。（三）、資產負債增減變化原因分析：通過對企業近三年的資產負債變動的分析，對其變動較大的科目列舉如下：近三年企業資產負債簡表

單位：萬元項

目2000年2001年2002年9月項

目2000年2001年2002年9月總資產170002679821335總負債150002544213482一、流動資產170142667821172一、流動負債01044213482其中：貨幣資金4214972241其中短期借款085009000應收帳款007759應付帳款002短期投資000其他應付013434728其他應收款1659311252424預收帳款07870預付帳款0337存貨01492710711其他000二、長期負、長期投資000三、固定資產0124158三、所有者權益200013567852其中：固定資產清理77其中：股本200020002000固定資產凈值012481資本公積000四、無形及遞延資產-14-54未分配利潤0-6445852變動說明:1、應收帳款:2002年較2001年增加7759萬元，全部是應收客戶購房款。2、其他應收款：2002年較2001年減少10828萬元，主要原因是代集團投資“××花園”的15000萬元收回。3、存貨與在建工程部分：2002年企業存貨10711萬元全部為“××××”在建工程成本未結轉部分，2002年較2001年減少4216萬元為已轉入經營成本部分。4、其它應付款：2002年較2001年增加3385萬元，主要是與集團之間往來帳款增加2248萬元，與金立國際投資有限公司企業間借款增加500萬元。5、預收帳款：2002年9月較2001年減少787萬元，主要是將預收房款確認為收入。6、長期負債：20002年較2001年減少15000萬元，主要要是代集團在在成都建行貸貸款的15000萬元，提前前歸還。五、盈利能力及資資產運用效率率該企業2002年年9月已經實現現銷售收入23650萬元，實現現利潤5852萬元，銷售售利潤率為27.822%。下表是該該企業近三年年盈利指標。單位：萬元項目2000年22001年2002年9月銷售收入0661236650利潤總額0--64455852銷售利潤率(%))0-8806.566%27..82%總資產利潤率00-2.44%27..43%凈資產利潤率00-47..42%774.53%%存貨周轉率001488.32%成本費用利潤率00334.93%%利息保障倍數00-1.22213..7從上表可以看出：：企業的銷售售收入是逐年年遞增，利潤潤總額大幅增增加，說明企企業的盈利能能力較強。但但2001年企業的利利潤總額虧644萬元，銷售售利潤率是-806..56%，總資產利利潤率是-2.4%，凈資產利利潤率是-47.442%，資金運用用效率較低，具具體原因主要要是房地產業業的特點是前前期資金投入入大，生產周周期較長。該該公司的“××××”項目2001年3月才開始進進入實際運作作，因此前期期資金投入大大，資金運用用效率較低，2001年幾乎沒有有銷售收入，所所以反映出來來是利潤總額額為虧損644萬元。公司司開發的“××××”項目于2001年12月28日才正式開開盤，公司2001年沒有結轉轉銷售收入，故故此次主要對對公司2002年9月末利潤表表進行分析。從從結構上分析析：企業2002年9月的期間費費用為862萬元，占整整個銷售收入入的3.64%。結合企業業銷售情況分分析，由于“××××”項目為聯排排別墅和復式式別墅小區，開開發期較長，而而截止9月公司已銷銷售房屋接近近50%，以較小的的費用投入取取得較好的銷銷售，說明企企業的營銷能能力及內控制制度較好。從從比率上分析析，公司的銷銷售利潤率為為27.822%（介于良好好值和平均值值之間）、成成本費用利潤潤率為34.399%（行業優秀秀值）、利息息保障倍數為為13.7（行業優秀秀值）。從銷銷售利潤率可可以看出，企企業具有較強強的盈利能力力；成本費用用率和利息保保障倍數超過過行業優秀值值，說明企業業具有較好的的成本內控能能力，同時也也說明企業具具有較強的營營銷能力和償償還債務的能能力。六、現金流量分析析下表是企業近三年年的現金流量量表（單位：：萬元）：項目行次金

額2000年20001年2002年9月一、經營活動產生生的現金流量量1現金流入20064422357662現金流出3116002143822196110經營活動產生的現現金流量凈額額4-116002-79400161552二、投資活動產生生的現金流量量5現金流入61100113現金流出70013724投資活動產生的現現金流量凈額額8100-1377-11三、籌資活動有關關的現金流量量9現金流入1016400010000020000現金流出11018448163398籌資活動產生的現現金流量凈額額121164008152-143998五、現金及現金等等價物凈增額額13440876617444企業2000年、20001年、2002年9月現金流量量均表現為凈凈流入，說明明企業經營狀狀況良好，實實力雄厚，有有較強的融資資能力。七、信用狀況評價價該公司至評估基準準日在銀行有有短期借款余余額9000萬元，無逾逾期與不良貸貸款記錄，分分布如下表：：項

目存款貸款備

注工行×××支行55577000011月份還款1100萬元，無拖拖欠本息×行×支行1420×行××支行31820000無拖欠本息××營業部9200××銀行10010××納稅專戶13000合

計2224090000經我們在人行查詢詢系統查詢，四四川××房地產有限限公司無任何何不良記錄，信信譽良好，2002年貸款卡年年審時，被中中國人民銀行行××分行營業管管理部指定的的資信評估機機構評為AA資信等級企企業（詳見附附件）。八、企業前景評價價四川××房地產有限公司作作為××××集團公司的的全資公司，具具有豐富的企企業管理和房房地產開發經經驗，企業目目前已具備一一定的規模，具具有較強的房房地產開發技技術力量和經經濟實力。該該公司開發的的第一個項目目為“××××”高檔住宅小小區。“××××”于2001年8月正式開發發，2001年12月8日正式開盤盤發售，在近近1年的銷售時時間里，在成成都市激烈的的市場競爭中中，“××××”業已取得近1.58億元（按實實際到帳計算算）的銷售佳佳績。因此四四川××根植于××××這樣的母體體，自身又具具備了一定的的實力，公司司的發展前景景將極其廣闊闊。第三章章項目建設設條件評價一、項目建設必要性“××××”居住小小區項目，位位于成都市東東南部錦江區區××鄉永興村三三、四組（×××村）二環路路內側400米，過九眼眼新橋至順江江路可直達一一環路和內環環線。其西靠靠府河，東靠靠石牛堰，南南臨其他項目目待建工地，北北臨望江公園園，與四川大大學隔河相望望，該項目地地理位置優越越，交通便利利。該項目總占地1663,6488平方米（含含代征地41,0224平方米），建建筑總面積116,0092平方米，其其中：商品住住宅111,1162平方米（其其中銷售面積積95,1118平方米，贈贈送面積16,0444平方米），會會所2,820平方米，幼幼兒園1,490平方米，配配套用房620平方米。項項目規劃設計計有52幢住宅樓和和配套建筑，住住宅戶型均為為躍層式聯排排別墅和復式式別墅，面積積在160平方米到298平方米之間間，共403套。項目容容積率0.95，綠化率53%。四川××房地產有限限公司依托××××這個強大的的母體和借用用××××多年來在房房地產開發中中積累的經驗驗，此次推出出的“××××”是成都市唯唯一的大規模模的聯排別墅墅和復式別墅墅住宅小區，也也是××集團決心在在成都樹立的的樣板工程。成都市政府通過對對舊城改造和和府南河綜合合整治延伸工工程的開展，確確立了向東向向南發展戰略略，該項目定定位符合成都都市向東向南南發展規劃。隨隨著國家西部部大開發戰略略的實施，成成都作為西南南特大型中心心城市，眾多多前來參與西西部大開發的的公司紛紛選選擇成都作為為在西南地區區發展的總部部，該項目能能夠滿足中高高收入家庭和和購房投資客客戶對高檔住住宅的需求。同同時為開發商商帶來較好的的經濟效益和和良好的品牌牌效應。二、項目建設內容容、規模和建建設方案根據成都市計劃委委員會對“××××”項目建設規規模申請的批批復，該項目目總占地163,6648平方米（含含代征地41,0224平方米），建建筑總面積116,0092平方米，其其中：商品住住宅111,1162平方米（可可銷售面積95,1118平方米，贈贈送面積16,0444平方米），會會所2,820平方米，幼幼兒園1,490平方米，配配套用房620平方米。該項目設計開發修修建52幢住宅樓和和公用配套房房，包括聯排排別墅和復式式別墅，聯排排別墅前后均均有花園，復復式別墅也有有屋后花園和和屋頂花園，做做到了戶戶有有花園，每戶戶面積在160平方米到298平方米之間間，共有住宅宅403套，項目容容積率0.95，綠化率53%，戶型和面面積為：建筑套型建筑面面積戶數占比例聯排別墅A2225102.48%%聯排別墅C2339137734.000%聯排別墅E2664164440.669%聯排別墅L2998811.99%雙復式別墅N116044210..42%雙復式別墅N218544210..42%合計4031000%該項目建筑設計方方案由新加坡坡建筑城市設設計公司和成成都華宇建筑筑設計有限公公司設計，并并經成都市規規劃局同意，現現將規劃設計計方案簡介如如下：1、“××××”項目定定位為高檔，由47棟三層聯排別墅、5棟四層復式別墅、小區會所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網球場等組成；各幢建筑物之間設有綠地，綠化率達53%。2、小區在東西南北北四面各有一一個入口，小小區內道路采采取人車分流流方式；聯排排別墅住戶每每戶均有半地地下車庫，復復式別墅在樓樓前有露天車車位解決住戶戶停車問題，同同時不影響小小區的綠地率率。小區外圍圍共提供60個公共車位位，非小區住住戶車輛不得得進入小區，以以降低車輛對對小區環境的的影響。3、“××××”小區處處于兩河交匯匯的河壩地區區，地質情況況復雜，所有有建筑均采用用了框架結構構，通過在地地面下形成錯錯落框架和更更換局部土層層，抗震設防防烈度七度。小小區建筑外觀觀造型新穎，戶戶型設計動靜靜功能分區合合理，面積分分配適當，使使用方便，采采光通風良好好。4、整個小區三表出出戶，配備光光纖網絡系統統，采用防污污染管道系統統，統一空調調室外機箱位位置，并配備備周界防越報報警系統、閉閉路電視監控控系統、可視視對講系統、保保安巡更系統統、緊急廣播播及背景音樂樂系統、小區區門禁、停車車管理系統；；充分體現出出小區建筑的的智能化。5、小區外墻采用外外墻漆與石材材的結合，彩彩色波紋瓦坡坡屋面，塑鋼鋼窗框，客廳廳為夾膠隔音音隔熱玻璃，主主要房間為透透明中空隔音音隔熱玻璃，入入戶門為高級級防盜門，車車庫為自動感感應門，露臺臺鋪設防滑地地磚，統一安安裝護欄，花花園綠化到位位，石材入戶戶小徑；室內內為墻面、天天棚水泥沙漿漿抹平，刮膩膩子，地面為為混合砂漿找找平。三、項目實施進程程評價該項目經成都市計計委同意立項項，并已取得得了所有報批批資料，該項項目目前已取取得的所需文文件有：成都市計委：成計計投資[20000]449號“關于四川××房地產有限限公司、××國際投資有有限公司聯合合開發原××商品住宅項項目建議書的的批復”；成都市規劃局：成成規管[20022]第1845號《定點通通知書》；成都市計委：成計計投資[20011]272號“關于四川××房地產有限限公司、××國際投資有有限公司聯合合開發××商品住宅項項目可行性研研究報告暨調調整建設規模模申請的批復復”；成都市國土局：成成國土錦[20000]出讓合同第××號《國有土土地使用權出出讓合同》；；成都市規劃局：成成規管[20000]第××號《建設用用地規劃許可可證》；成都市國土局：成成國用2001字第××號《國有土土地使用證》；成都市規劃局：成成規建管[20011]××號《建設工工程規劃許可可證》；成都市規劃局：成成規建管[20011]××號《建設工工程規劃許可可證》；成都市規劃局：成成規建筑[20022]××號《建設工工程規劃許可可證》；成都市規劃局：成成規建筑[20022]××號《建設工工程規劃許可可證》；成都市建委：×××，××,××,××,××,××,×××號《施工許許可證》。成都市房地產管理理局：成房（2001）預售證第××號、××號、××號、××號、成房（2001）預售證第××號、××、××、××、××、××號《商品房房預售許可證證》。小區于2001年年8月全面開工工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目目土建工程、外外立面裝飾和和水電氣安裝裝；游泳池、配配套用房、小小區道路和景景觀綠化工程程建設還在進進行之中，預預計在2002年12月完工交房房。四、項目建設條件件評價“××××”小區建建設用地為城城市建設規劃劃用地，由成成都××道建設指揮揮部統征并報報經成都市國國土局批準轉轉讓給四川××房地產開發發有限公司和和金立國際投投資有限公司司用于商品住住宅開發，不不存在拆遷問問題。整個施施工場地平整整開闊，施工工場地四周道道路平整通暢暢。小區所在在位置臨近二二環路，水、電電、氣、污水水等市政設施施均可直接與與市政管線碰碰接。小區采用環狀供水水系統，通過過一條DN150聯絡管從市市政管網配水水；小區自建建有配電所，設設計電容量為為3000KKVA，并實施一一戶一表工程程；天燃氣全全部到戶；為為完成以上各各項配套設施施建設，公司司已取得供水水、供電、供供氣等相關部部門同意，并并委托具有專專業施工資質質的公司實施施有關工程設設施的建設。五、設計單位資質質評價該項目設計方案由由新加坡××××設計公司和和成都××建筑設計有有限公司完成成。新加坡××××設設計公司匯集集了多名美國國、英國、香香港和中國教教育背景和工工作經驗的建建筑師，其設設計較好的融融匯了中西文文化風格，負負責該項目的的總體設計。成都××建筑設計有限公司司是國家建設設部批準的首首批全國十六六家民營甲級級設計單位之之一，公司目目前擁有7名一級注冊冊建筑師、7名一級注冊冊結構師，6名設備專業業高級工程師師，技術人員員60余人，各專專業配置齊全全，公司多項項設計獲省市市級優秀設計計獎和優秀方方案獎，承擔擔的工程設計計有：青城白白鷺洲100,0000平方米，清清華坊住宅區區50,0000平方米等項項目。六、施工、監理單單位資質評價價工程施工由成都市市××區建筑工程程總公司、四四川第×建筑工程公公司等五家公公司組織進行行，各公司資資質等級及所所承擔項目建建設規模見下下表：承建單位名稱公公司資質等級級承建規模（平平方米）成都市××區建筑筑工程總公司司壹級31,7777成都市××建筑工工程公司-166,840四川省××建筑工工程公司壹級12,6690成都市建××筑工工程公司-155,435成都市××區建筑筑安裝工程公公司貳級22,3336成都市第×、第××建筑工程公公司屬于成都都市建總集團團，該集團資資質等級為壹壹級項目工程質量監理理由資質等級級為丙級的成成都××建設監理有有限責任公司司和資質等級級為乙級的成成都××工程監理有有限責任公司司承擔。七、環境保護評價價“××××”項目周周邊環境良好好，三面臨水水，特別是北北面是環境優優美的×××公園，附近近也沒有產生生對空氣、水水源造成污染染的單位。工程建設施工中的的廢物、廢渣渣將采取定點點、集中處理理，不會對周周邊環境污染染、破環。項項目建成后，生生活污水和雨雨水采用分流流排放，糞水水經凈化分解解達到國家二二級排放標準準后，與生活活洗滌水合流流排入城市污污水管網，雨雨水則順城市市雨水管網排排放。宅間距設計符合城城市規劃的要要求，住宅區區各戶均有直直接采光、通通風，具有良良好的自然采采光和通風條條件，同時以以天然氣為燃燃料，加上較較完善的戶內內設施，室內內外環境較為為理想。該小區環境綠化由由專業園林公公司設計施工工，遵循現代代城市建設與與環境協調發發展的關系，把把建筑本身給給人造成的視視覺上的擠壓壓逐步減輕，規規劃布局合理理，使人與建建筑，建筑與與綠化達到相相互交融的境境界，使整個個項目區域為為一個環境較較為舒適、優優美、寧靜的的住宅區域。綜合以上分析認為為，四川××房地產有限限公司的“××××”項目建設符符合國家產業業政策和成都都市政府支持持范圍，且地地域位置優越越，交通方便便，規劃設計計合理，各項項報批手續齊齊備，項目建建設條件具備備，現土建已已完成90%，景觀已完完成40%，評價可行行。第四四章

市場評估一、市場供求狀況及其其發展趨勢分分析（一）宏觀經濟政政策和產業政政策導向2001年全球經經濟增長速度度放緩，在這這種外部經濟濟環境不利的的條件下，中中國經濟以高高于7％的增長速速度受到世界界各國普遍關關注。在北京京申奧成功和和中國成功加加入WTO，國際地位位顯著上升的的基礎上，中中國政府依靠靠積極的財政政政策和穩健健的貨幣政策策，保持宏觀觀經濟環境穩穩定的前提下下，通過實施施西部大開發發，加大基礎礎設施建設力力度的擴大內內需的經濟政政策，充分挖挖掘國內經濟濟的潛力，維維持了國民經經濟的高速增增長。中國的房地產業在在經歷了1992、1993年的過熱后后，隨著宏觀觀經濟的調控控進入了低谷谷。為擴大內內需、拉動經經濟增長，中中央提出要把把住宅建設培培育成為新的的經濟增長點點，同時出臺臺了停止住房房實物分配，逐逐步實行住房房分配貨幣化化的政策。近近幾年來中國國人民銀行多多次降低存貸貸款利率，商商業銀行為購購房提供的按按揭貸款，激激發了房地產產市場特別是是住房市場的的啟動。為進一步規范房地地產市場，2001年從中央到到地方各級房房地產主管部部門都按照市市場實際要求求，對涉及房房地產投資體體制、土地取取得、規劃設設計、建筑施施工、銷售管管理、物業管管理等房地產產開發經營的的各個環節的的政策作了修修改和調整。從從而，一方面面保護了消費費者的合法權權益，有效刺刺激了房地產產消費需求；；另一方面規規范了房地產產企業的經營營行為，提高高了房地產業業的市場準入入門檻，促進進房地產市場場優勝劣汰機機制的形成，為為房地產業的的持續、健康康發展起到了了積極的推動動作用。2002年1、2月，中國人人民銀行降低低利率以及建建設部降低房房地產交易費費用，有利于于房地產市場場的發展。（二）成都市經濟濟發展水平和和房地產市場場狀況作為西部大開發的的戰略要地，依依托于國內良良好的經濟環環境，成都市市人民政府從從兩方面入手手加速成都經經濟的快速增增長。對外，成成都市人民政政府積極改善善成都的投資資環境，整頓頓和規范投資資體制，吸引引外資的大量量進入；對內內，加大經濟濟結構的調整整力度，加快快產業結構升升級，實現產產業結構逐步步優化，搞活活中小企業，提提高企業的競競爭力。2001年全年完成成國內生產總總值（GDP）1491億元，超額額完成目標任任務3.1百分點，增增幅達13.1％；實現全全年財政收入入145.4億元，比上上年增長22.5％，其中地地方財政收入入77.6億元，比上上年增長了32.1％。為“十五”期間成都經經濟快速發展展奠定了良好好的基礎。2001年成都房地地產業保持了了良好的發展展形勢，全年年實現房地產產開發投資170.776億元，同期期增長32.2％；人均購購房和建房支支出達到345.553元，較上年年同期增長59.1％，其中住住房裝飾支出出和家俱材料料支出比上年年分別增長了了2.63倍和14倍。2000年成都市市區人均居住住面積11.6平方米，據據預測到2005年末人均住住房居住面積積將達到20.5平方米。目目前成都市56.7％的家庭已已經購房，居居民購房呈上上升趨勢。從從房屋產權看看，67.4%的城鎮家庭庭住房產權屬屬于個人，其其中49.1%是房改房，居居各類產權房房之首，7.6%是原有私房房，10.7%是商品房。因因此，成都市市居民購房空空間廣闊，開開發商品住宅宅極具市場潛潛力。2001年成都市市政府加大了了市政建設力力度，市政府府自3月份在成都都市區全面展展開了城市環環境綜合整治治工程以來，上上半年共整治治了26條市容形象象示范街和6條出入城道道路等42條街道和重重點路段。9月28日成都市規規劃局公布了了東郊工業區區結構調整的的規劃方案，并并開始逐步實實施，2002年將是東郊郊工業區的結結構調整特別別是企業搬遷遷改造的關鍵鍵一年，全年年將完成15戶企業搬遷遷改造，投資資20億元以上。2001年11月沙河整治治拆遷工程正正式啟動，2002年春節后開開始工程建設設，預計用3-5年的時間對對沙河規劃整整治區進行全全面綜合治理理。在近3-5年的時間內內還將進一步步完成舊城改改造、低洼棚棚戶區改造，截截止2001年12月底共累計計完成基本建建設投資281.555億元、更新新改造投資64.91億元，分別別比去年同期期增長23.3%、32.6%%,使城市的居居住水平和投投資開發環境境得到了明顯顯改善。城市經濟的發展及及居住投資環環境的改善，使使消費者對住住房的需求越越來越高，開開始從以“住”為主的簡單單居住需求向向對居住文化化、居住環境境、居住品位位、投資回報報等附屬功能能的更高需求求轉變，開發發商在產品定定位上更加注注重市場調研研，更加注重重研究購房者者的消費心理理和行為習慣慣，以及競爭爭對手的情況況。在產品營營銷上開始由由粗放經營轉轉向集約化經經營的道路，注注重公司形象象宣傳，注重重品牌意識的的提高。在產產品特色創造造上，開發商商的創新意識識增強，開發發商逐漸意識識到差異化發發展才能在激激烈的競爭中中脫穎而出。由由此，成都房房地產市場的的產品逐步向向個性化、多多元化發展，主主題概念日趨趨明顯，建筑筑風格愈顯多多樣，住宅設設計更加關注注細部的創新新。根據《成都市“九九五”及2010遠景發展規規劃》，市房房管部門預測測2000－2010年我市住宅宅需求量約需需4600－4800萬平方米，特特別是進入新新世紀以來，國國家將按照市市場化的要求求，研究制定定出住宅建設設、住房金融融、住宅管理理和住房中介介服務等方面面有利于擴大大住房需求的的政策，將使使我國房地產產業進入一個個新的快速發發展期，因此此成都市房地地產產業，若若干年內仍將將具有廣闊的的發展空間，成成都房地產業業將面臨更大大發展前景和和前所未有的的機會。據成都市統計局統統計，成都市市1996年至2000年住宅開發發竣工及銷售售量統計如下下表4-1：成都市1996年年至2000年住宅開發竣竣工及銷售量量統計表

表4-1

單位：萬平平方米名稱1996年11997年1998年1999年2000年住宅施工面積6630.200730..137226.531003..5712244.388住宅竣工面積2235.400314..453559.90375.1184644.77住宅銷售面積2208.433262..623110.92336.9914000.12住宅銷售額（億元元）27.22635..30433.14554.4364.322住宅空置面積882.42122.33761..99855.901100.755據成都市統計局統統計，成都市市1996年至2000年商業營業業用房開發竣竣工及銷售量量統計如下表表4-2：成都市1996年年至2000年商業營業用用房開發竣工工及銷售量統統計表

表4-2

單位：萬平平米名

稱19996年1997年1998年1999年2000年商業營業用房施工工面積134..081664.94197.1161722.191183.899商業營業用房竣工工面積30.99925..04533.24449.7848.322商業營業用房銷售售面積16.22617..12111.97222.2822.099商業營業用房銷售售額（億元）3.0115.4443.9998.6779.577商業營業用房空置置面積8.717.81118.33025..50222.78從上表可看出從11998年國家作出出擴大內需、拉拉動經濟增長長的戰略決策策提出要把住住宅建筑培育育成為新的經經濟增長點開開始，成都市市住宅施工面面積以30％的平均增增長率高速發發展；住宅竣竣工面積1999、2000年分別比上上年增長4.25％、23.39％，住宅銷銷售面積1999、2000年分別比上上年增長8.36％、18.76％，住宅銷銷售額1999、2000年分別比上上年增長26.17％、18.17％。在過去的20011年房地產共共完成投資170.776億元，銷售701.221萬平方米，分分別比去年同同比增長32.2％、61.7％，其中住住宅銷售面積積638萬平方米，比比上年增長59.45％。房屋竣竣工面積815萬平方米，同同比增長75.35％，房屋空空置面積188.224萬平方米，比比上年增加23.6％。由以上上數字可看出出2001年房地產發發展速度明顯顯快于前幾年年，房地產增增長速度大大大高于成都市市居民收入增增長水平，有有一定的過熱熱現象，宏觀觀市場風險加加大，競爭激激烈。成都市近幾年住宅宅房地產價格格水平見表4－3。表4-3

成都市房地地產價格水平平表1996年12月月1997年12月1998年12月1999年12月2000年12月2001年12月住宅指數9666970994999398839966辦公指數100071000698449649469947商用指數9655948925991191109099城市綜合指數9965955697339809729982從成房價格指數近近年變化可看看出成都市商商品住宅價格格從1996年至2001年12月價格比較較平穩，略有有上升，在966點至996點之間變動動，具體走向向如下圖：（略）成都市商業用房價價格從1996年至2001年12月前期價格格逐步下滑，后后期逐步趨于于穩定，在965點至909點之間變動動，具體走向向如下圖：（略）（三）成都市20002年1-10月房地產市市場狀況：2002年上半年年，成都市宏宏觀經濟運行行良好，外商商投資增速平平穩，房地產產開發投資繼繼續加大。據據成都市統計計局統計數據據顯示，今年年上半年，成成都市房地產產完成投資71.45億元，比去去年同期增長長42.7％；住宅投投資比重繼續續加大，完成成投資54.08億元，增長49.6％，占房地地產投資額的的75.5％。橫向比比較，成都市市房地產開發發投資總量在在15個副省級城城市中排第三三位，列廣州州、深圳之后后，但由于速速度明顯高于于廣州、深圳圳，其總量差差距在逐漸縮縮小。上半年成都市商品品房銷售223.331萬平方米，比比去年同期增增長14.1％。其中住住宅銷售211.8萬平方米，增增長15.3％，商業用用房銷售8.84萬平方米，下下降9.2％。由于銷銷售降溫，上上半年全市商商品房短期空空置面積（空空置期在一年年以內）比同同期增長一倍倍，達112.774萬平方米，短短期供需矛盾盾顯現。但空空置期在一年年以上的面積積呈下降趨勢勢。與此同時，房產商商土地購置大大幅增長，上上半年購置土土地達401.1萬平方米，增增長1.8倍。開發面面積超過10萬平方米的的企業達20家，其中成成都花園、置置信實業、華華盛實業開發發面積均超過過20萬平方米。今年1至10月份成房綜合指數數出現輕微波波動，但波動動幅度不大，總總體走勢平穩穩。成都市商商品房銷售經經過去年下半半年的持續火火爆和強力擴擴張后，今年年明顯降溫，前前幾個月銷售售增速一直在在低位排徊，6月有所回升升，但總體趨趨向平穩。1至10月，成房住宅指數數走勢相對平平穩，沒有出出現大的波動動。受銷售下下降的影響，前前幾個月出現現小幅回落，6月份開始呈呈現回升的趨趨勢，7月份一路走走高，8至9月保持平穩穩。成房商業指數顯示示：2002年上半年成成房商指數呈呈現下跌趨勢勢，在6月份有所回回升，但仍比比去年同期價價格指數高。自自今年銀行利利息下調以來來，商業物業業市場出現了了新的特點，以以營業為目的的的傳統形式式逐漸轉變為為以投資為目目的。成房辦公物業指數數自去年走高高以來，今年年上半年回落落，并在低位位排徊。但隨隨著外商投資資的增加，外外資企業進駐駐成都，設立立辦事機構，將將給成都寫字字樓帶來利好好。二、城東房地產市市場分析城東北起府青路，西西接府河沿線線，南至府南南河與沙河交交匯處，東至外環路。境內有有沙河、東風風渠兩大干河河穿過，河網網密布，水量量充沛。交通通便利成渝高高速、成龍路路、成洛路與與二、三環路路形成城東重重要的交通樞樞紐，使城東東成為出川的的重要交通要要塞。隨著新新經濟和城市市化的發展，城城東在走向市市場的同時，發發展具有城東東特色的新經經濟，商業經經濟、物流業業和大型專業業市場，形成成了城東新的的經濟格局和和獨特的產業業結構，為房房地產業發展展提供了產業業支持。隨著東郊工業結構構調整規劃出出臺，給城東東的房地產業業發展帶來了了歷史性的機機遇，××城市花園、××花園、×××珠花園、×××花園、××嘉苑、××名宅等精品品樓盤的推出出，改變了人人民對城東的的看法和認識識，使城東房房地產市場逐逐漸活躍起來來，城東房地地產開發進入入了一個新階階段，出現了了以下的趨勢勢：1、樓盤品質高檔化化。城東前期期的樓盤多以以多層磚混結結構為主，而而且少有車庫庫，小區環境境一般，根據據市場的需要要，多層和中中高層住宅小小區及帶有半半地下車庫的的高檔別墅，將將成為需求的的新趨向。2、開發規模化。早早期項目因為為可開發用地地小而分散，沒沒有形成規模開發。新開開樓盤如××城市花園、××××花園等，占占地面積較大大，有一定的的規模效應，市市場反應良好好。3、土地增值潛力大大。隨著城東東控制性規劃劃的出臺，城城東房地產開開發逐漸升溫溫，土地也隨隨之增值，特特別是沙河一一帶，整治后后的沙河，將將形成良好的的生態和居住住環境，沿岸岸的土地具有有巨大的升值值空間。總而言之，政府政政策上的大力力支持、城東東本身優越的的自然人文環環境和深厚的的歷史文化底底蘊及潛在的的購買力，使使得城東將成成為近年來最最有開發潛力力的區域。三、市場定位分析析××××地處城東東，位于二環環路內側，西西靠府南河，東東靠××堰河，南鄰×××南側其他項項目待建工地地，北近望江江公園。隨著著沙河整治的的實施，上、下下河心村及東東湖風景區一一帶將形成環環境優良的居居住區。而就就目前該區域域的房地產開開發狀況來看看，隨著順江江路龍舟路的的整治完成，周周邊新建了許許多居住小區區，如××名宅、××嘉苑等，但但多為電梯及及多層的住宅宅小區，只能能滿足部分中中檔收入消費費者的需要，而而高收入消費費者所需要的的大規模綜合合性配套設施施齊全的高檔檔居住小區還還是空白，××××的修建正好好彌補了這一一市場盲點。隨著成都經濟的發發展和人民生生活水平的提提高，人們對對居住環境的的要求逐漸提提高，環境優優美，配套設設施齊全的別別墅小區逐漸漸成為高收入入成功人士的的需求熱點。近近年來新起的的××花園別墅、××花園、××城市花園等等高檔居住小小區，滿足了了這些消費群群體的部分需需要，市場反反應較好，同同時隨著國家家西部大開發發戰略的實施施，成都作為為西南特大型型中心城市，眾眾多前來參與與西部大開發發的公司紛紛紛選擇成都作作為在西南地地區發展的總總部，這些外外來人員也將將有可能成為為高檔居住小小區的消費群群體，這些都都證明該類高高檔居住小區區仍有較大的的發展空間。聯排別墅在成都興興起時間不長長。目前，成成都市聯排別別墅主要集中中在城南、二二環路南段外外側及城西浣浣花風景區，主主要有××花園、××園、××花園、××新城、××花園等。聯聯排別墅與多多層及高層電電梯公寓相比比，具有通風風好、景觀視視野好、隱蔽蔽性好等特點點，且一般都都帶有私家車車庫、花園，居居家方便安全全，生活質量量有保障，這這些正好符合合高收入成功功人士對居家家環境、質量量的高要求。因因此××××選擇聯排別別墅有一定的的市場需求，對對高收入消費費群具有較大大的吸引力。根據估價人員的市市場調查，目目前市場上類類似高檔別墅墅單價多在4000--7000元/平方米之間間，而這些別別墅所在小區區多為分期建建設，除了聯聯排別墅，還還建有電梯公公寓、多層公公寓等。而“××××”為大規模聯聯排別墅和復復式別墅，戶戶型較單一，因因此在采光、景景觀和隱蔽性性方面都略強強于其他小區區內的同類型型房地產，居居住環境和質質量更有保障障。同時××××有著較優越越的地理位置置、頗具特色色的環境設計計、專業的物物管及××集團的品牌牌保障，與同同類型物業相相比，價格定定位居中，戶戶型主要選擇擇為225-2298平方米的聯聯排別墅及160、185平方米復式式別墅，總價價相對來說合合理，有一定定的市場需求求和競爭力。由于能購買該類物物業的消費者者多數為二次次置業者，年年收入較高，且且更加重視小小區環境、物物業管理等，故故將目標市場場定位于高收收入有車家庭庭、公司企業業的高層管理理人士和部分分白領階層、高高等學府科研研院所部分事事業有成者、在在成都經商創創業收入較高高者。四、市場預測分析析1、項目基本情況××××位于二環環路以內，西西靠府河，東東靠石牛堰，南南鄰待建項目目，北近××公園。周邊邊有××大學、成都××中、成都七七中、朝陽名名宅、××嘉苑等，公公共配套設施施較齊全，交交通較便利。小小區總體呈東東西向形成錯錯落有致的布布局，按規劃劃設計小區設設有會所、幼幼兒園、網球球場等，除北北、南、西側側入口各有一一條主要道路路，社區內每每一組團之間間形成環行道道路，實現人人車分流。根據成都市計劃委委員會對“××××”項目建設規規模申請的批批復，該項目目總占地163,6648平方米（含含代征地41,0224平方米），建建筑總面積116,0092平方米，其其中：商品住住宅111,1162平方米（可可銷售面積95,1118平方米，贈贈送面積16,0444平方米），會會所2,820平方米，幼幼兒園1,490平方米，配配套用房620平方米，項項目容積率0.95，綠化率53%。項目規劃劃設計共52幢住宅樓，戶戶型均為躍層層式聯排別墅墅和復式別墅墅，面積在160平方米到298平方米之間間，共403套，其中聯聯排別墅319套，復式別別墅84套。2、售價的確定本次項目評估預期期售價的確定定，采用房地地產估價的方方法進行分析析，得出其公公開市場價格格，結合企業業實際營銷策策略，本著謹謹慎原則確定定測算價格。通通過對比較案案例的分析，得得出評估對象象各平均銷售售單價如下（具具體過程如下下詳見附表）：（1）、聯排別墅：根根據“××××”項目特點，從從市場資料中中選取A××城市花園、B××花園、C×園、D××花園四個銷銷售案例與項項目均價比較較，并通過對對其交易情況況、交易時間間、區域因素素、個別因素素修正得出比比準價(詳見輔表)。采用簡單單算術平均法法，得評估單單價為：5391元/平方米（2）復式別墅：根據據“××××”項目特點，從從市場資料中中選取Ｅ××花園、Ｆ××雅園、Ｇ××花園三個銷銷售案例與該該項目均價比比較，并通過過對其交易情情況、交易時時間、區域因因素、個別因因素修正得出出比準價(詳見輔表)。采用簡單單算術平均法法，得評估單單價為：4183元/平方米３、預期售價測算算結果根據企業提供的有有關項目規劃劃設計數據為為測算依據及及實際擬建技技術指標預測測全部銷售收收入為495277.78萬元，具體體銷售情況明明細如下表：：銷售預測表序號項目或費用名稱建筑面積(m2)單位售價(元/m2)銷售金額(萬元)備注1聯排別墅銷售收入入806228.115391..00433466.6613199戶2復式別墅銷售收入006061..17844戶合

計449527..784003戶4、銷售期的選定根據企業營銷策略略、區域樓盤盤銷售情況，考考慮按揭跟進進時間因素，本本次按季度測測算銷售期，確確定各期銷售售比例（按實實際到帳比例例結合項目具具體情況測算算）見下表：：銷售比例表2002年9月2002年12月2003年3月2003年6月2003年9月2003年12月2004年3月2004年6月2004年9月百分比32%6%8%%10%10%66%8%10%110%銷售收入158848.89929711.6733962.22249552.784952..7829971.67739622.2244952.77849552.785、實現銷售計劃風風險評價要實現如上計劃，首首先整個房地地產市場行情情應沒有大的的變化，其次次工程進度應應能按計劃進進行，再次按按揭應如期跟跟進，同時要要求企業作好好營銷工作，加加大促銷力度度，實現銷售售進度。任何何一環發生變變化均將影響響銷售計劃的的實現。五、項目分析1．“××××”項目有有如下優勢：：A.“××××”三面環環水，緊鄰××公園，××大學，文化化底蘊濃厚，地地理位置優越越，且位于二二環路以內，就就目前房地產產分布來說，類類似高檔別墅墅區有如此優優越地理位置置的較少。同同時順江路、龍龍舟路的整治治完成，沿河河人文環境自自然環境都得得到了很大的的改善，交通通更加便利，整整個區域的居居住條件得到到了很大的提提高。B．“××××”居住小小區總平面布布局采用行列列式和組團式式布置相結合合，大部分住住宅樓為南北北朝向、采光光好。住宅采采用錯排，較較好的克服了了行列式空間間布局單調的的不足，建筑筑風格具有地地方特色，小小區景觀通透透，這些都構構成了××××獨特的賣點點。C.“××××”居住小小區為大規模模聯排別墅和和復式別墅居居住小區，這這在目前成都都市房地產市市場上比較少少見，相對與與其他小區內內聯排別墅來來說，在通風風、采光、隱隱蔽性方面都都略勝一籌，同同時較單一的的戶型也促成成了購買者文文化收入層次次的均等性，這這有利于小區區環境的建設設，為小區營營造較高的居居住質量。D.四川××房地產有限公司是是××××集團股份有有限公司的下下屬企業，××集團已在全全國成功開發發了數個精品品樓盤，其開開發的樓盤均均具有過硬的的質量、完善善的售后服務務及專業的物物業管理。××的品牌就是是對其開發樓樓盤的質量保保證。E.沙河的綜合治理，將將給沿岸的土土地帶來一個個可觀的增值值空間。經有有關專家分析析，在未來3－5年內，沙河河沿岸土地的的增值幅度將將超過60％，整治后后的沙河，將將使該區域的的居住環境得得到較大改觀觀，特別是東東湖公園的建建設，將促進進整個××村大環境的的提升，該區區域的房地產產具有較大的的投資價值。2．“××××”項目有有如下劣勢：：A.“××××”與“×××園”、“××花園”等小區相比比，后者位于于城南，城南南的發展已成成氣候，周邊邊修建的小區區檔次接近，業業主文化層次次收入水平接接近，社區環環境成熟。而而“××××”所在區域目目前還沒有在在檔次上與其其相提并論的的樓盤，要想想將整個片區區營造成高檔檔居住小區，周周邊樓盤開發發情況對其有有直接的影響響。Ｂ.雖然政府對沙河沿沿線規劃區內內整治改造已已開始著手進進行，但實施施工程中存在在很大的難度度，整個過程程至少需要３３至５年的時時間，在這段段時間里，周周邊環境不可可能有太大的的改善,這將對小區區的居住環境境不利。C．“××××”居住小小區雖然小區區內設有會所所、幼兒園等等但是目前周邊缺乏超市市、菜市等，日日常生活不十十分便利。D.小區內１５％為復復式別墅，復復式別墅不帶帶私家車庫，雖雖然開發商承承諾每戶贈送送一個露天車車位，但作為為高檔住宅小小區車位比仍仍略顯不足，且且露天停車會會在一定程度度上影響小區區的美觀及車車輛的通行。E.該項目主要針對高高收入人群，這這部分消費雖雖然存在，但但是畢竟有限限，同時“××花園”、“××園”、“××新城”等高檔居住住小區也修建建了類似的聯聯排別墅，消消費者選擇較較多。“××××”項目規模較較大，共403套，因此預預期銷售情況況不會太樂觀觀，開發商應應加大營銷力力度。第五章

投資估算和和籌資評價一、投資估算(一)投資估算的范圍及及依據1、估算范圍：“×××××”工程規劃總總占地245畝，凈地183.558畝,總建筑面積1160992.11平方米，其其中：帶半地地下室的三層層聯排別墅建建筑面積為931944.51平方米，無無地下室的四四層復式別墅墅建筑面積為為179677.60平方米，另另外修建少量量的社區配套套設施，建筑筑面積為4930平方米，均均為框架結構構、獨立基礎礎。住宅內裝裝修按清水房房測算（含廚廚衛），外墻墻為外墻漆和和石材相結合合，坡屋面為為彩色波紋瓦瓦。投資估算算包括項目從從籌建到竣工工驗收所需的的全部土地費費用、前期工工程費、房屋屋開發費、管管理費、銷售售費、財務費費、不可預見見費、相關費費稅和其他費費用。2、評估依據：“×××××”工程投資估估算是依據企企業提供的設設計方案、經經規劃批準的的總平方案、產產權監理處的的面積核定報報告、項目可可行性研究報報告、已投入入費用憑證、各各專業簽定的的合同及附件件、協議書等等，依據《成成都市城區土土地級別與基基價標準》、《四四川省建筑工工程計價定額額》SGD1--2000、《四川省省裝飾工程計計價定額》SGD2--2000、《四川省省安裝工程計計價定額》SGD3－6-20000、《四川省省工程費用定定額》SGD7--2000等有關標準準，設備價格格和材料預算算價格均按現現行價格計算算，并結合項項目自身結構構情況，本著著“客觀、公正正、謹慎”原則測算的的。（二）項目總投資資的構成該項目總投資400573.009萬元，其中中項目開發成成本（土地、房房屋開發費及及其他）356799.20萬元，開發發費用（財務務費用、管理理費用、銷售售費用）48933.89萬元。經評評定單方成本本為3494..91元/平方米；其其中：土地1489..04元/平方米、前前期工程費68.30元/平方米，房房屋開發費為為13277.16元/平方米、費費稅(主要為綜合合報建費、集集資費)140..85元/平方米、期期間費用421.555元/平方米，其其他費用8.19元/平方米，不不可預見費39.82元/平方米。投投資估算明細細見附表。投資估算明細表單位：萬元；平方方米序號費用名稱投資額額萬元單位經濟技術指指標占總投資%備注工程量單位指標標合計40573.009平方米1160092.11134944.911100.000%(該指標不含含營業稅費）一土地費用172286.522平方米1226622.00014099.74442.61%%凈地1土地轉讓費155770.000平方米1226623.00012866.06338.87%%凈地2土地使用費244.52平方米1226624.0000.2000.066%按10年交，不含含代征地3契稅、手續費2266.000平方米1226624.00021.6690.666%按實際支出4土地出讓金12226.000平方米1226624.000100..003..02%按合同二前期工程費7992.89平方米1226624.00064.6661.995%1土地勘測費900.95平方米1226624.0000.0000.222%按合同2規劃設計費4117.00平方米1226624.0000.0001.033%按合同及補補充資料計3可研報告費111.00平方米1226624.0000.0000.033%按合同及補補充資料計4三通一平1833.94平方米1226624.00015.0000.445%參照成都地地區目前的收收費標準5開口占道費844.00米2833.0000.21%參照成都地地區目前的收收費標準6小區招標6.000平方米12266243..000..01%按實際發生生額三房屋開發費155407.229平方米1160092.11113277.16337.97%%1建安工程費100588.993平方米1111162.111952..57266.10%按設計圖紙紙和交房標準準估算1.1聯排別墅墅90266.02平方米931994.51968.55122..25%按設計圖紙紙和交房標準準估算1.1.1主體體土建67144.90平方米931994.51720.55316..55%按設計圖紙紙和交房標準準估算1.1.2初裝裝費用13399.57平方米931994.51143.7743.330%按設計圖紙紙和交房標準準估算1.1.3給排排水347..90平方米931994.5137.3330.866%按設計圖紙紙和交房標準準估算1.1.4照明明系統362..71平方米931994.5138.9220.899%按設計圖紙紙和交房標準準估算1.1.5弱電電系統260..94平方米931994.5128.0000.644%按設計圖紙紙和交房標準準估算1.2復式別墅墅15622.92平方米179667.60869.8853.885%按設計圖紙紙和交房標準準估算1.2.1主體體土建11488.99平方米179667.60639.4482.883%按設計圖紙紙和交房標準準估算1.2.2初裝裝費用224..67平方米179667.60125.0040.555%按設計圖紙紙和交房標準準估算1.2.3給排排水67.006平方米179667.6037.3220.177%按設計圖紙紙和交房標準準估算1.2.4照明明系統71.990平方米179667.6040.01190.118%按設計圖紙紙和交房標準準估算1.2.5弱電電系統50.229平方米179667.6227.990.12%%按設計圖紙紙和交房標準準估算2附屬工程費14453.066平方米493003.588%按設計圖紙紙和交房標準準估算3室外工程費33365.3008.299%按設計圖紙紙和交房標準準估算四其他費用95..12萬平方米9.511181110.0000.233%按成都市行行業標準六管理費用14885.83萬元495227.833.00%3.66%%按行業平均均水平七銷售費用14885.83萬元495227.833.00%3.66%%按行業平均均水平八財務費用19222.23萬元386550.864.00%%4.744%按同期國庫庫券利率加融融資費率計1其中：土地利息1067..66平方米1226624.0001%22.63%從2000年9月簽合同次次月開始計算算(見財務費用用）九不可預見費4662.22萬元154007.333.00%1.14%%按房屋開發發費用的3%計十相關報建集資費1635..17萬平方米9.5111811171.9914.003%1綜合報建費13331.655萬平方米9.5111811140.0003.228%按目前成都都市有關規定定2自來水集資貼費100.000萬元0.255%供水表口徑150，按目前成成都市有關規規定。3電貼費44.333戶4031100..000..11%戶表工程。4天然氣集資費1159.199戶4033950..000..39%按目前成都都市有關規定定。(三)投資估算說明1、土地費用按企業與××國際際投資有限公公司簽定的聯聯合建房合同同為依據，確確認項目用地地單價為48萬元/畝(含待征地)，契稅按實實際繳款憑證證266萬元計算，土土地管理費按按實際繳款憑憑證24.52萬元計算。截截止評估基準準日實際繳納納土地費用為為16186萬元。2、前期工程費

根據合同、協議價價格，企業實實際規劃勘測測設計費、可可行性研究費費共計為792.888萬元。3、房屋開發費(1)建安工程費費建安工程費采用投投資指標估算算法。投資指指標以2000年《四川省省建筑工程計計價定額》和和《全國統一一安裝工程預預算定額四川川省估算表》為為基礎，參照照成都地區同同類建筑技術術水平，本次次確定為：聯聯排別墅319套，復式別別墅84套。聯排別別墅建筑按968.551元/平方米，復復式別墅按869.885元/平方米計算算，小區附屬屬工程1453..06萬元，其其中文化活動動中心863.666萬元、幼兒兒園233.116萬元、配電電房35.44萬元、門衛衛及大門46.64萬元、網球球場19.57萬元、游泳泳池111.889萬元、圍墻142.7萬元。(2)室外工程費費按照成都行業標準準,參照企業規規劃設計方案案，室外工程程總造價3365..30萬元，其中中土石方及場場平233.222萬元、道路229.558萬元、給排排水410.663萬元、電器器設備及管網網749.440萬元、弱電電系統277.118萬元、園區區綠化及室外外景觀1353..3萬元、照明111.999萬元。4、管理費用包括企業所屬內部部獨立核算單單位及開發現現場為開發房房地產而發生生的各項間接接費用，以及及行政管理部部門為管理和和組織經營活活動而發生的的各項費用。管管理費用根據據該行業的平平均水平按房房屋銷售收入入的3%計取，合計計為1485..83萬元。5、銷售費用系指房屋銷售過程程中發生的各各項費用（含含廣告費）以以及專設銷售售機構或委托托銷售代理的的各項費用。根根