淺析物業管理中網絡技術的運用,物業管理論文物業一詞早在我們國家就有記載。(漢語大辭典〕中記載，宋朝李綱的奏章中有在京有物業者的講法。物業在英語中為財產資產擁有物房地產之意，是一個較為廣義的范疇。物業一詞原是粵港方言對房地產的稱呼，國家建設部將物業定義為，已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地.從這個定義能夠看出，物業主要包含3部分內容：①已建成并具有使用功能的各類寓居和非寓居的建筑物；②與這些建筑物相配套的設備和設施；③相關的場地。隨著人們生活水平的不斷提高，傳統的社區服務已經不能知足人們的需求。怎樣利用先進的管理手段，提高物業管理水平，是當今社會所面臨的重要課題。面對信息時代的挑戰，利用高科技手段來提高物業管理，無疑是一條行之有效的捷徑。在某種意義上，信息與科技在物業管理與當代化建設中彰顯出越來越重要的地位，物業管理方面的信息化與科學化，已成為決定當代化生活水平步入高臺階的重要標志。2計算機網絡技術的發展計算機是20世紀人類最偉大的發明，隨著科學技術的不斷提高，計算機技術日漸成熟，其強大的功能已深為人知。計算機已進入人類社會的各個領域，并發揮著越來越重要的作用，人類正進入信息時代，計算機和網絡的發展正在改變著人們的工作、生活、思維和學習方式。計算機的發展速度日新月異，僅僅幾十年的時間，其處理速度從每秒幾千次，到每秒幾十萬次、上千萬次，發展到千億次。處理二制數位數，從8位發展到64位。廣泛使用的微型計算機，20年來其核心部件CPU,也從當初的Z80系列、蘋果機系列〔6502〕、PC機〔8086〕、80286、80386、80486、Pentium〔奔騰〕，到PⅠ、PⅡ，再到當前的PⅣ。發展方向正朝著巨型化和人工智能化方向發展。作為計算機應用的一個方面，使用計算機對企業單位的物業信息進行管理，具有手工管理所無法比較的優點，比方檢索迅速、查找方便、可靠性高、存儲量大、保密性好、壽命長、成本低等。這些優點能夠極大地提高工作的效率。3計算機網絡技術在物業管理上的應用物業管理標準化、科學化、規范化，已成為物業公司迫在眉睫的任務，通過提高日常物業管理工作中的科技含量，促進當下物業管理的當代化，使物業管理能夠適應當代科技和當代建筑技術的發展潮流。因而，對于整個物業管理行業來講，僅靠簡單的單向、手工管理已經不能適應物業管理需求水平的提高，必須走規模化、網絡化的計算機綜合管理道路。物業管理公司要實現對分散的下屬物業管理處進行統一高效的管理，首先必須實現管理的網絡化和標準化，保證公司信息的上傳下達快速準確、不失真，同時可以以實現物業公司與住戶間的零距離溝通,為物業公司實行個性化服務打好基礎。當下，物業管理工作大多還應用傳統的管理方式與方式方法，進而造成了很多的問題和不便，加之物業管理牽涉的管理范圍較為廣泛、管理內容冗雜、政策性易變動等因素，導致日常工作需要消耗損費大量的人力和物力，而采用當代化計算機網絡管理手段，絕對是一種行之有效的解決辦法。使用計算機〔網絡〕不僅能夠避免上述費事，還能夠節省大量的人力、物力和財力，并提高工作效率和服務質量。主要具體表現出在：〔1〕全方位的快速查詢，減少重復勞動。物業管理中房產資料、業主資料、住戶資料以及文件檔案的數量龐大，手工整理、統計匯總工作量非常大，而且繁瑣，查詢某房產或業主資料往往需要較長時間。而通過計算機輔助管理，能夠隨時按業主名稱、房號、房類、朝向、面積等條件任意查詢，減少大量重復工作，提高工作效率。〔2〕完好的工程及服務檔案，提高管理水平。物業管理除了牽涉房產、業主和客戶管理之外，更需要提供工程設施維護、維修、裝修服務與管理。而計算機網絡完好的工程檔案與服務檔案能夠使管理人員隨時了解最新的情況，更能夠規范維護、服務標準，幫助管理人員合理布置上門服務的時間。〔3〕各項費用自動計算，減少人工錯誤過失與負擔。物業管理中一項重要的工作是各項費用的計算、統計、匯總，然而由于費用項目冗雜、計算方式方法繁瑣，造成手工錯誤過失率較高，且工作負擔繁重。而計算機管理利用了計算機運算速度快、準確率高的特點，使得各項費用的計算、統計、匯總工作，既簡單、方便，又能輕松自若。〔4〕自動控制各項費用收繳，保證公司收益。管理費用的收繳是管理公司能夠正常運營的保證，通過客戶自覺交費和人工催收，往往效率較低，難以應付自若。而計算機管理能夠隨時監控客戶交費和欠費情況，自動打印繳費通知書和催款通知書，能夠提高收費效率，使收費工作操作自若，提高了資金的回流速度。〔5〕靈敏、準確的收費，提高財務工作效率。管理面積越大、戶數越多，財務收費工作就越繁重，大量水電費、管理費及其他費用的收費，不但冗雜且容易出現錯誤過失。而用計算機管理收費，靈敏性、準確性大大提高，客戶不但能夠分項付款，還能夠預付各項費用，大大降低了財務收費人員的勞動強度和工作量。〔6〕全面的統計分析，提供決策根據。在物業管理的市場競爭中，計算機快速、自動、強大的統計匯總功能和豐富的報表打印系統，使各項數據的統計匯總、分析表格一應俱全，物業管理公司的領導可隨時查閱最新的具體情況，以便快速、準確地做出決策，提高物業管理公司的管理水平與競爭力。4計算機網絡技術在應用上的瓶頸計算機網絡技術在物業管理中的應用，到當前為止還沒有構成規模。歸納起來，阻礙計算機技術在物業管理行業應用的主要困難，表如今下面幾個方面：4.1認識問題這種思潮以為，信息系統再好，也不能產生經濟效益，或直接產生效益，因而網絡對企業來講是錦上添花，可有可無。其實，這是粗放型經濟形式下產生的誤區，他們不了解管理出效益的真理，不了解管理與技術的內在聯絡。網絡固然不能直接產生效益，但它能夠產生間接的、無形的、長久的經濟效益。4.2數據概念當前，物業管理方面的數據庫基本沒有什么標準和規定，完全是各單位根據自個的需要開發的一些小型應用。但這些數據庫各自為政、互不兼容，如租金管理、基金管理、售房管理等，各部門的數據，尤其是基礎數據不分享或不能分享，這就造成了很多重復性工作，浪費了時間和精神。4.3數值計算物業管理有關費用計算的難點不在于計算機軟件，而在于物業管理收費數學力學模型的概念化和準確界定。一般來講，數值計算的數學力學模型確定之后，根據確定性模型再去編制計算機程序都不是困難的事情，甚至很多數值計算問題根本用不著自個去編程序。隨著物業管理向集約化、專業化方向的發展，這種服務的計費模型將是必須解決的一個問題。4.4文檔管理文檔資料管理是物業管理的重要內容，歷來是各單位技術檔案管理的重點之一。一些重要物業的技術檔案還有保密性，有嚴格的管理規定。計算機技術的應用使得傳統的檔案管理遭到沖擊。4.5網絡技術物業管理的網絡系統應用當前尚處在初級階段，少數單位的局域網能夠進行一些文件傳輸或數據交換，已經邁出了網絡應用的第一步，但離真正意義上的網絡應用還有相當大的差距。少數單位正在進行深層次的討論，如按物業類型分類，進行商品房、寫字樓、公房等專門類型的系統開發。網絡的意義無人質疑，難點是投入與詳細應用，期間有很多現實條件和發展問題需要認真研究，并加以解決。5小結減少中間環節、有效降低成本的網絡化物業管理，最大限度地解決了提高服務質量與降低管理成本之間的矛盾，有效地削減中間管理層，簡化了費用核算、文件傳遞等中間環節，大大降低了管理成本，并實現資源分享、信息公用，進而有效降低了經營成本。統一的信息平臺實現了交互式管理與個性化服務，縮短了領導與員工的距離，實現了公司內部的交互式管理，營造出寬松的企業文化。物業管理是一項系統的管理工作，隨著市場的變化，小船的抗風險能力是有限的，大的集團公司的出現，可起到整合市場的成效。只要提早著手建立起遠程統一化管理的運行機制，即時調整策略，才有可能走在市場競爭的前列。然而就當前而言，計算機在物業管理工作中的應用還不盡人意。以上海地區物業管理為例，當前大約有1700家物業管理企業，華而不實有近300家物業管理公司采用了物業信息系統進行管理，但從嚴格意義上講，這些應用還稱不上是系統，更不是真正的信息管理系統，所以物業管理的網絡化進程需進一步拓展。主要以下為參考文獻[1]陳耿。信息技