第七章投資性房地產考生應重點關注如下考點：

1、投資性房地產的辨認；

2、公允價值模式下投資性房地產的會計核算；

3、成本模式轉為公允價值模式的會計處理原則；

4、公允模式下投資性房地產與固定資產、無形資產或開發產品相互轉化時公允價值與賬面價值的差額的歸屬科目。7.1投資性房地產的特征與范圍

7.1.1投資性房地產的定義及特征

（一）投資性房地產的定義

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。

（二）投資性房地產的特征

1、投資性房地產是一種經營活動；

2、投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于企業作為生產經營場所的房地產和房地產開發企業用于銷售的房地產。

3、投資性房地產有兩種計量模式，一是成本模式，二是公允價值計量模式。7.1.2投資性房地產的范圍

（一）投資性房地產的范圍

1、已出租的土地使用權；

2、持有并準備增值后轉讓的土地使用權；

按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

3、已出租的建筑物。

（1）用于出租的建筑物是企業擁有產權的建筑物；

（2）已出租的建筑物是企業已經與其他方簽訂了租賃協議，約定以經營租賃方式出租的建筑物。

房地產的三個特殊項：

對于企業持有以備經營租出的空置建筑物，只有企業管理當局（董事會或類似機構）作出正式書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發生變化的，可視為投資性房地產。空置建筑物是指企業新購入、自行建造或開發完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產經營活動且經整理后達到可經營出租狀態的建筑物。

某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。

企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，如企業將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。（二）不屬于投資性房地產的資產

1、自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產；

2、作為存貨的房地產。

【要點提示】投資性房地產的辨認屬于多選題選材。

【多選題】下列各項中，屬于投資性房地產的有（）。

A.已出租的建筑物

B.待出租的建筑物

C.已出租的土地使用權

D.以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物7.2投資性房地產的確認及初始計量

7.2.1投資性房地產在同時滿足下列條件時予以確認：

1、企業能夠取得與該項投資性房地產相關的租金收入或增值收益；

2、該項投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

7.2.2投資性房地產的入賬價值確認

1、總的原則：歷史成本原則。即企業取得投資性房地產時，應當按照取得時的實際成本進行初始計量。

2.不同取得渠道下投資性房地產的入賬成本構成

（1）外購的投資性房地產。按買價和可直接歸屬于該資產的相關稅費作為其入賬價值。

（2）自行建造的投資性房地產。按建造該資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出，作為入賬價值。在建造過程中發生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入投資性房地產成本。（3）以其他方式取得的投資性房地產。原則上也是按其取得時的實際成本作為入賬價值，符合其他相關準則規定的按照相應的準則規定予以確定。7.3投資性房地產的后續計量

7.3.1后續計量模式的選擇

企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

【要點提示】掌握計量模式選擇原則。7.3.2采用成本模式進行后續計量的投資性房地產

在成本模式下，應當按照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產進行后續計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理。

【基礎知識題】甲公司2010年6月30日購入一幢商務樓，當天即用于對外出租。該資產的買價為3000萬元，相關稅費20萬元，預計使用壽命為40年，預計殘值為21萬元，預計清理費用1萬元，甲公司采用直線法提取折舊。該辦公樓的年租金為400萬元，于年末一次結清。甲公司對此房產采用成本模式后續計量。2011年末商務樓的可收回價值為2330萬元，假定凈殘值因素未發生變化。該投資性房地產2010年～2012年的會計處理如下：①該投資性房地產的入賬成本＝3000+20＝3020（萬元）；

②2010年的攤銷額＝［3020-（21-1）］÷40×6/12=37.5（萬元）；

③2010年的會計分錄如下：

A.收取租金時：

借：銀行存款200

貸：其他業務收入

200

B.提取當年折舊時：

借：其他業務成本

37.5

貸：投資性房地產累計折舊37.5

④2011年的攤銷額＝［3020-（21-1）］÷40=75（萬元）；

⑤2011年的會計分錄如下：A.收取租金時：

借：銀行存款400

貸：其他業務收入

400

B.提取當年折舊時：

借：其他業務成本

75

貸：投資性房地產累計折舊75

⑥2011年末的攤余價值為2907.5萬元（＝3020－37.5－75），相比此時的可收回價值2330萬元，發生減值577.5萬元：

借：資產減值損失577.5

貸：投資性房地產減值準備577.5

⑦2012年的攤銷額＝［2330-（21-1）］÷（40－1.5）=60（萬元），分錄如下：

借：其他業務成本

60

貸：投資性房地產累計折舊60

⑧2012年收取租金時：

借：銀行存款400

貸：其他業務收入

4007.3.3采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產

1、采用公允價值模式的前提

企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。企業一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續計量。

2、采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件（了）：

①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；

②企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。3、采用公允價值模式進行后續計量的會計處理（重點）

原則：

企業采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入。（說明：公允價值模式下的投資性房地產也不提減值）【基礎知識題】甲公司2006年7月1日與乙公司進行債務重組，重組當日的應收債權為3700萬元，雙方協議由乙公司以一幢樓房進行抵債，房產的公允價值是3000萬元，債務解除手續于2006年10月1日辦妥，假定無其他稅費。甲公司將此樓房用于出租，于2006年10月1日與丁公司簽訂了租賃協議，租期為10年，年租金為120萬元，租金于每年年末結清。按照當地的房地產交易市場的價格體系，該房產2006年末的公允價值為3200萬元，2007年末的公允價值為3120萬元。對此甲公司應作如下會計處理：①該投資性房地產的入賬成本＝3000（萬元）；

②取得該樓房時：

借：投資性房地產――成本

3000

營業外支出700

貸：應收賬款3700

③2006年末取得租金時：

借：銀行存款（120/12×3）30

貸：其他業務收入

30

④2006年末當房產的公允價值達到3200萬元時，此時的賬面價值為3000萬元，由此造成的增值200萬元應作為當年損益，具體處理如下：

借：投資性房地產――公允價值變動

200

貸：公允價值變動損益

200

⑤2007年末取得租金時：

借：銀行存款120

貸：其他業務收入120

⑥2007年末當房產的公允價值達到3120萬元時，此時的賬面價值為3200萬元，由此造成的貶值80萬元應作為當年的投資損失，具體處理如下：

借：公允價值變動損益80

貸：投資性房地產――公允價值變動807.3.4投資性房地產后續計量模式的變更

企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。以成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益（盈余公積和未分配利潤）。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

借：投資性房地產——成本

投資性房地產累計折舊（攤銷）

投資性房地產減值準備

（遞延所得稅資產或負債

利潤分配――未分配利潤

盈余公積）

貸：投資性房地產

遞延所得稅資產或負債

利潤分配――未分配利潤

盈余公積【要點提示】成本模式轉為公允模式屬于會計政策變更，此知識點與政策變更結合是一個較為典型的出題角度。

【單選題】投資性房地產的后續計量從成本模式轉為公允價值模式的，轉換日投資性房地產的公允價值高于其賬面價值的差額會對下列財務報表項目產生影響的是（）。

A.資本公積B.營業外收入

C.未分配利潤D.投資收益7.3.5投資性房地產的后續支出

（一）資本化的后續支出

1、成本模式下

（1）轉入改擴建時

借：投資性房地產――廠房（在建）

投資性房地產累計折舊（攤銷）

投資性房地產減值準備貸：投資性房地產

（2）發生改擴建支出時

借：投資性房地產――廠房（在建）

貸：銀行存款或應付賬款等

（3）完工時

借：投資性房地產

貸：投資性房地產――廠房（在建）2、公允價值模式下

（1）轉入改擴建時

借：投資性房地產――廠房（在建）

貸：投資性房地產――成本

――公允價值變動

（2）發生改擴建支出時

借：投資性房地產――廠房（在建）

貸：銀行存款或應付賬款

（3）完工時

借：投資性房地產――成本

貸：投資性房地產――廠房（在建）

（二）費用化的后續支出

借：其他業務成本

貸：銀行存款等科目

【要點提示】投資性房地產的后續支出與固定資產基本一致，可參照固定資產后續支出原則來理解。7.4投資性房地產的轉換與處置

7.4.1轉換條件（了解）

在下列情況下，當有確鑿證據表明房地產用途發生改變時，企業應當將投資性房地產轉換為其他資產或將其他資產轉換為投資性房地產：

①投資性房地產開始自用，相應地由投資性房地產轉換為自用房地產。比如原來出租的房地產現改為自用房地產；

②房地產開發企業將其存貨以經營租賃方式租出，相應地由存貨轉換為投資性房地產；

③自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應地由無形資產轉為投資性房地產；

④自用建筑物停止自用，改為出租，相應地由固定資產轉換為投資性房地；

⑤房地產企業將用于經營出租的房地產重新開發用于對外銷售，從投資性房地產轉為存貨。7.4.2轉換時入賬口徑的選擇

1、在成本模式下，房地產轉換后的入賬價值，以其轉換前的賬面價值確定。

A.由自用房地產或存貨轉入投資性房地產時：

借：投資性房地產（按轉換時的原賬面價值計量）

累計折舊（攤銷）

固定資產（無形資產）減值準備

貸：固定資產、無形資產或開發產品

投資性房地產累計折舊（攤銷）

投資性房地產減值準備

B.由投資性房地產轉為自用房地產或存貨時：

借：固定資產、無形資產或開發產品（按轉換時的原賬面價值計量）

投資性房地產累計折舊（攤銷）

投資性房地產減值準備

貸：投資性房地產

累計折舊（攤銷）

固定資產（無形資產）減值準備2、以公允價值計價的投資性房地產轉換為自用房地產或存貨時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產或存貨的賬面價值，轉換當日的公允價值與投資性房地產原賬面價值之間的差額計入當期損益。

借：固定資產、無形資產或開發產品（以轉換當日的公允價值計量）

公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額列為損失）

貸：投資性房地產——成本/公允價值變動（按轉換當時的賬面價值結轉）

公允價值變動損益（公允價值大于賬面價值的差額計收益）3、自用房地產或存貨轉換為以公允價值計價的投資性房地產時，如果轉換當日的公允價值小于原賬面價值，應當將差額計入當期損益；如果轉換當日的公允價值大于原賬面價值，應當將其差額計入資本公積。

會計分錄為：

借：投資性房地產（以轉換當日的公允價值計量）

累計折舊（攤銷）

公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額列為損失）

固定、無形、存貨相關的資產減值準備（轉換當時已提減值準備）

貸：固定資產、無形資產或開發產品（按轉換當時的賬面余額結轉）

資本公積（公允價值大于賬面價值的差額不得列為收益，而是追加資本公積）【2011年單選題】甲公司20×1年至20×4年發生以下交易或事項：

20×1年12月31日購入一棟辦公樓，實際取得成本為3000萬元。該辦公樓預計使用年限為20年，預計凈殘值為零，采用年限平均法計提折舊。

因公司遷址，20×4年6月30日甲公司與乙公司簽訂租賃協議。該協議約定：甲公司將上述辦公樓租賃給乙公司，租賃期開始日為協議簽訂日，租賃2年，年租金150萬元，每半年支付一次。租賃協議簽訂日該辦公樓的公允價值為2800萬元。

甲公司對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。20×4年12月31日，該辦公樓的公允價值為2200萬元。

要求：根據上述材料，不考慮其他因素，回答下列問題。①下列各項關于甲公司上述交易或事項會計處理的表述中，正確的是（）。

A.出租辦公樓應于20×4年計提折舊150萬元

B.出租辦公樓應于租賃期開始日確認資本公積175萬元

C.出租辦公樓應于租賃期開始日按其原價3000萬元確認為投資性房地產

D.出租辦公樓20×4年取得的75萬元租金應沖減投資性房地產的賬面價值

②上述交易或事項對甲公司20×4年度營業利潤的影響金額是（）。

A.0

B.－75萬元

C.－600萬元D.－675萬元7.4.3投資性房地產的處置

【要點提示】投資性房地產處置損益的計算是常見的單選題選材，考生應關注其數據推導過程。對公允模式下將暫時損益轉為其他業務成本的會計處理，考生應作重點掌握。

（一）成本模式下

1、收到處置收入時：

借：銀行存款

貸：其他業務收入

2.結轉投資性房地產成本

借：其他業務成本

投資性房地產累計折舊

投資性房地產減值準備

貸：投資性房地產

3.計算應交營業稅

借：營業稅金及附加

貸：應交稅費——應交營業稅（二）公允價值模式下

1、按實際收到的款項

借：銀行存款

貸：其他業務收入

2、按當時投資性房地產的賬面余額

借：其他業務成本

貸：投資性房地產――成本

――公允價值變動（也可能在借方）

3、將累計公允價值變動轉入其他業務成本

借：公允價值變動損益

貸：其他業務成本

或反之。

4、將轉換時原計入資本公積的部分轉入其他業務成本

借：資本公積――其他資本公積

貸：其他業務成本

5、處置時的營業稅

借：營業稅金及附加

貸：應交稅費――應交營業稅課后思考題：【單選題】丙公司于2007年12月31日將一辦公樓對外出租并采用成本模式進行后續計量，租期為5年，每年12月31日收取租金150萬元，出租時該辦公樓的賬面原價為2800萬元，已提折舊500萬元，已提減值準備300萬元，尚可使用年限20年，丙公司對該辦公樓采用年限平均法計提折舊，假定無殘值。2009年末、2011年末該辦公樓的可收回價值分別為1710萬元和1560萬元。假定辦公樓的折舊方法、預計折舊年限和預計凈殘值一直未發生變化。2012年3月5日丙公司將其出售，收到1600萬元存入銀行，營業稅率為5%。則丙公司出售該辦公樓時產生的其他業務利潤為（）萬元。

A.23.75

B.25.26

C.25.21

D.26.45『正確答案』A『答案解析』

①2008年末辦公樓的賬面價值＝2800－500－300－（2800－500－300）÷20＝1900（萬元）；

②2009年末辦公樓的賬面價值＝1900－（2800－500－300）÷20＝1800（萬元）；

③2009年末辦公樓的可收回價值為1710萬元，則應追提減值準備90萬元（＝1800－1710）；

④2010年辦公樓的折舊額＝1710÷18=95（萬元）；

⑤2010年末辦公樓的賬面價值＝1710－95＝1615（萬元）；

⑥2011年末辦公樓的賬面價值＝1710－95－95＝1520（萬元）；

⑦2011年末辦公樓的可收回價值為1560萬元，辦公樓價值有所恢復，但不應確認；

⑧2012年出售時辦公樓的賬面價值為1496.25萬元（＝1520－95×3/12），則該辦公樓出售時的其他業務利潤＝1600－1496.25－1600×5%＝23.75（萬元）。【單選題】2006年12月20日甲公司與乙公司簽訂協議，將自用的辦公樓出租給乙公司，租期為3年，每年租金為500萬元，于年初收取，2007年