土地征收補(bǔ)償中房地產(chǎn)評(píng)估的運(yùn)用,投資學(xué)論文自20世紀(jì)90年代中后期起，我們國(guó)家進(jìn)入了城市化快速發(fā)展階段。隨之建設(shè)用地的需求也不斷增大，全國(guó)每年有大量的農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地。失地農(nóng)民的數(shù)量逐年增加。根據(jù)(全國(guó)土地利用總體規(guī)劃提要〕，到2030年我們國(guó)家耕地占用面積將超過5450萬畝，超過7800萬的農(nóng)民將失去土地、就業(yè)無崗。[1]〔P22〕現(xiàn)行(國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〕針對(duì)城市房屋征收確立了公平補(bǔ)償和市價(jià)補(bǔ)償原則，但該條例并不牽涉集體土地征收。在當(dāng)下社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下，現(xiàn)行征地補(bǔ)償制度呈現(xiàn)出種種亟待解決的問題。一、我們國(guó)家現(xiàn)行土地征收補(bǔ)償制度的缺陷在憲法上，實(shí)現(xiàn)私人的土地使用權(quán)與公共利益之間的平衡是土地征收制度要解決的根本問題。當(dāng)前我們國(guó)家征地補(bǔ)償主要有下面缺乏：〔一〕立法滯后，征地補(bǔ)償無法可依在我們國(guó)家，由于土地補(bǔ)償制度是分散規(guī)定在各個(gè)單行的法律之中，集體土地征收補(bǔ)償條例至今沒有能出臺(tái)，農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利缺乏法律保障，征地補(bǔ)償顯得無法可依。作為規(guī)則制定者的在征收經(jīng)過中始終處于主導(dǎo)地位，同時(shí)也是規(guī)則的施行者，土地市場(chǎng)交易價(jià)格為其壟斷。[2]〔P69-76〕在工業(yè)化和城市化進(jìn)程中，農(nóng)民的土地被以極低的價(jià)格征收后卻以較高的價(jià)格出讓，華而不實(shí)的土地升值卻為一些地方和開發(fā)商完全獲得，被征地農(nóng)民受補(bǔ)償?shù)暮戏?quán)利遭到損害。長(zhǎng)期以來，重征收輕補(bǔ)償或無補(bǔ)償一直是我們國(guó)家征地工作的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)。〔二〕征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，計(jì)算方式不合理1.以產(chǎn)值作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，征收補(bǔ)償范圍過窄。我們國(guó)家現(xiàn)行的農(nóng)村土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)主要根據(jù)(土地管理法〕第47條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定：國(guó)家對(duì)于依法征收的集體土地給予的補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)，也即根據(jù)被征收耕地的原有用處給予補(bǔ)償。然而僅以耕地的原有用處作為根據(jù)來補(bǔ)償土地所有者〔使用者〕對(duì)土地投入和收益的損失，補(bǔ)償涵蓋的范圍較小，忽略了土地區(qū)位、供求關(guān)系對(duì)土地價(jià)值的影響，不能準(zhǔn)確反映農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的增值潛力，忽視了土地對(duì)農(nóng)民的就業(yè)和社會(huì)保障功能。我們國(guó)家土地征收大多屬于低價(jià)征收，土地出讓價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)現(xiàn)行(土地管理法〕，以產(chǎn)值作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)失地農(nóng)民計(jì)算安置補(bǔ)助費(fèi)的方式不盡合理，難以保證農(nóng)民原有生活水平的保持或改善。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定過死，30倍上限對(duì)各地不同情況一刀切，不適應(yīng)日益發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況。2.農(nóng)地價(jià)值無法通過現(xiàn)行土地補(bǔ)償計(jì)算方式得到充分具體表現(xiàn)出。土地所有權(quán)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)是農(nóng)村土地價(jià)值在被征收時(shí)的實(shí)際表現(xiàn)。我們國(guó)家的土地征收補(bǔ)償制度主要具體表現(xiàn)出在(土地管理法〕第47條規(guī)定，該條規(guī)定僅補(bǔ)償土地征收前的價(jià)值而忽視了土地征收后的增值。現(xiàn)行征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以耕地產(chǎn)值而非農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)格代替補(bǔ)償。根據(jù)該條規(guī)定：對(duì)征收耕地以其被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍為準(zhǔn)進(jìn)行土地補(bǔ)償費(fèi)的補(bǔ)償；對(duì)征收耕地以其被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍為準(zhǔn)進(jìn)行安置補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)償。兩者總和以該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍為上限；假如兩者總和到達(dá)產(chǎn)值的30倍仍缺乏以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平，當(dāng)?shù)貙⒏鶕?jù)一定比例從國(guó)有土地有償使用收益中劃出一部分對(duì)其給予補(bǔ)貼。現(xiàn)有農(nóng)業(yè)科技發(fā)展水平下，不同方式種植的土地在主要農(nóng)作物產(chǎn)量上差異不大，以產(chǎn)值作為征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)難以具體表現(xiàn)出出不同區(qū)位導(dǎo)致的土地價(jià)值的不同。現(xiàn)行補(bǔ)償規(guī)定沒有能充分具體表現(xiàn)出農(nóng)民在土地被征收后喪失的土地所有權(quán)和使用權(quán)的價(jià)值。實(shí)踐中，我們國(guó)家很多地區(qū)在征地補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算上不約而同地采取法定最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，有的甚至沒有到達(dá)法定標(biāo)準(zhǔn)，有個(gè)別地方即便根據(jù)30倍的最高標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行補(bǔ)償，失地農(nóng)民的原有生活水平仍然大不如前。[3]〔P47〕二、房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)用于土地征收補(bǔ)償?shù)慕?jīng)濟(jì)學(xué)分析通過房地產(chǎn)估價(jià)，將極低的土地征收補(bǔ)償價(jià)格導(dǎo)向正常化，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)土地征收的公平交易。〔一〕房地產(chǎn)估價(jià)是對(duì)房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的測(cè)算和斷定房地產(chǎn)估價(jià)是專業(yè)人員在綜合分析影響所評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格的因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)的目的、原則和程序，選用合適的估價(jià)方式方法對(duì)該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行的測(cè)算和斷定。[4]〔P36〕通過評(píng)估得出的這種正常價(jià)格因其客觀合理性而能為當(dāng)事人或社會(huì)公眾所采信。[4]〔P43〕土地征收在客觀上也有其合理的補(bǔ)償金額。測(cè)算和斷定本質(zhì)上是一種估計(jì)。是估計(jì)就不可避免地會(huì)有誤差，但這種誤差只能允許在合理的范圍之內(nèi)。當(dāng)前對(duì)估價(jià)誤差的合理范圍尚無公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。在英國(guó)人們提議，大多數(shù)估價(jià)師應(yīng)具有估價(jià)的價(jià)值偏差不超過市場(chǎng)價(jià)值的5%的能力，即準(zhǔn)確率為正負(fù)5%.[5]〔P5〕房地產(chǎn)市場(chǎng)由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、稀缺性和價(jià)值量大等特性，是經(jīng)濟(jì)學(xué)上典型的不完全市場(chǎng).該市場(chǎng)由于信息不對(duì)稱和存在眾多阻礙房地產(chǎn)合理價(jià)格構(gòu)成的因素，難以自動(dòng)構(gòu)成常人容易辨別的適當(dāng)價(jià)格。因此需要專業(yè)估價(jià)人員憑借其專門知識(shí)和經(jīng)歷體驗(yàn)來進(jìn)行判定市場(chǎng)信息和替代市場(chǎng)的估價(jià)。[4]〔P46〕我們國(guó)家由于土地為國(guó)家所有或者農(nóng)民集體所有，僅存在以征收方式將農(nóng)民集體所有權(quán)變?yōu)閲?guó)家所有權(quán)，所以土地一般不存在所有權(quán)價(jià)格和所有權(quán)價(jià)值評(píng)估。集體土地能夠通過征收方式變?yōu)閲?guó)有土地并要給予補(bǔ)償。當(dāng)前這種補(bǔ)歸還不是根據(jù)土地市場(chǎng)價(jià)值來進(jìn)行，相比之下，城市中被拆遷房屋的補(bǔ)償以其市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格來確定。在我們國(guó)家，國(guó)家財(cái)產(chǎn)權(quán)、集體財(cái)產(chǎn)權(quán)和私人合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)等在法律上都是平等的且應(yīng)得到法律的保衛(wèi)。〔二〕征地的結(jié)果應(yīng)該實(shí)現(xiàn)社會(huì)總福利的帕累托改善某種房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是從該種房地產(chǎn)大量成交價(jià)格中抽象得出的一般、平均水平價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)值的構(gòu)成需要相應(yīng)的條件：交易雙方并不急于達(dá)成買賣，均有較充裕的時(shí)間完成交易；雙方都是出于自愿進(jìn)行交易。由于被征收方在土地征收的經(jīng)過中一般為非自愿，這與一般意義上的交易存在本質(zhì)上的不同，使得征收明顯具有強(qiáng)迫交易性。正因如此，很多國(guó)家通過立法根據(jù)高于該土地市場(chǎng)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)給予被征地者以土地補(bǔ)償，以具體表現(xiàn)出雙方在法律上的平等的民事關(guān)系。土地的價(jià)格源于其稀缺性和壟斷性。土地價(jià)格具體表現(xiàn)出著其不同的區(qū)位及相應(yīng)的級(jí)差地租。在自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，土地的不可再生性決定了其供應(yīng)的恒定，土地的需求決定著其平衡價(jià)格。隨著城市化進(jìn)程增加了對(duì)土地的需求，隨之同步性的產(chǎn)生大量失地農(nóng)民；進(jìn)而土地的價(jià)格得到提高。由于土地為人類的生存提供基本保障，亞當(dāng)斯密以為它是產(chǎn)生價(jià)值的唯一源泉；土地也被西方著名古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉配第以為是財(cái)富之母。土地在我們國(guó)家是農(nóng)業(yè)最基本的生產(chǎn)要素和生活資料來源，它有力地保障了農(nóng)民的生活和生產(chǎn)。隨著土地的不斷增值和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的提高，土地對(duì)農(nóng)民的保障性也在逐步提高，它逐步成為保障農(nóng)民的物質(zhì)基礎(chǔ)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，土地征收的結(jié)果應(yīng)該是使得社會(huì)總福利最大化的帕累托改善，即保證被征收方和相鄰?fù)恋厮姓摺彩褂谜摺吃械纳钏疁?zhǔn)不至于降低的基礎(chǔ)上，其別人的利益得到提高，這就要求估價(jià)師對(duì)征收土地的估價(jià)盡可能地接近市場(chǎng)價(jià)值，而且征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定使得被征收者較為滿意，以確保帕累托改善的實(shí)現(xiàn)。三、引入房地產(chǎn)評(píng)估，完善土地征收補(bǔ)償引入農(nóng)地房地產(chǎn)評(píng)估，是保衛(wèi)和尊重農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的重要舉措。〔一〕確立公平補(bǔ)償和合理補(bǔ)償原則在工業(yè)文明和城鎮(zhèn)化經(jīng)過中，耕地被征收轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地就產(chǎn)生了土地增值。這種增值帶來的土地收益國(guó)家應(yīng)當(dāng)保障還之于農(nóng)民。2020年的(土地管理法修正案草案〕中確定了公平補(bǔ)償原則。草案在第47條明確規(guī)定：應(yīng)當(dāng)按照合法、公正、公開的原則制定嚴(yán)格的程序，對(duì)征收農(nóng)民集體所有的土地給予公平補(bǔ)償。草案不再根據(jù)被征收土地的原用處給予補(bǔ)償，也刪除了土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)兩者總和的產(chǎn)值的30倍上限的規(guī)定。但草案對(duì)于合理補(bǔ)償未有提及。立足我們國(guó)家基本國(guó)情，宜在立法中確立公平補(bǔ)償和合理補(bǔ)償?shù)脑瓌t，征地補(bǔ)償以農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)格作為標(biāo)準(zhǔn)來確定補(bǔ)償費(fèi)用。〔二〕提高土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，建立完善的土地評(píng)估制度根據(jù)合理補(bǔ)償原則，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)定應(yīng)在土地的市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)上，綜合考慮農(nóng)民因土地被征收的實(shí)際損失、預(yù)期收益和將來生活水平。對(duì)于在一定年齡下面〔如50歲〕的勞動(dòng)能力較強(qiáng)的農(nóng)民，還需要考慮其就業(yè)培訓(xùn)費(fèi)用及失業(yè)保障。[6]〔P324〕除此之外，立法還需明確規(guī)定集體和農(nóng)民之間的土地補(bǔ)償費(fèi)分配比例。的十八大報(bào)告中明確要提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例,然而2020年底的(土地管理法修正案草案〕并未明確規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而是受權(quán)制定詳細(xì)辦法。2020年十八屆三中全會(huì)在關(guān)于完善當(dāng)代市場(chǎng)體系時(shí)進(jìn)一步指出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，完善主要由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制.2020年出臺(tái)一號(hào)文件對(duì)保障農(nóng)民公平共享土地增值收益進(jìn)行了再次強(qiáng)調(diào)。對(duì)被征地農(nóng)民施行市場(chǎng)化補(bǔ)償是回歸市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理性的必然選擇。土地征收補(bǔ)償市場(chǎng)化應(yīng)當(dāng)以農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估為基礎(chǔ)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)征地公平補(bǔ)償和完善補(bǔ)償機(jī)制。[7]〔P62-69〕區(qū)分財(cái)產(chǎn)對(duì)于所有人的價(jià)值和其市場(chǎng)價(jià)值的差異是確定對(duì)被征收財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)。因而征地補(bǔ)償不僅需要確定被征收土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的價(jià)值，還應(yīng)考慮該經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償能否能夠?qū)ω?cái)產(chǎn)權(quán)人的經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行較全面地彌補(bǔ)。[8]〔P184-197〕農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值是農(nóng)地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的核心成分。[9]〔P33〕在農(nóng)地征收補(bǔ)償中，應(yīng)該從區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件、區(qū)位條件等方面來綜合評(píng)估得出一個(gè)地區(qū)的市場(chǎng)農(nóng)地價(jià)值。只要對(duì)被征土地的物理?xiàng)l件及該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素進(jìn)行了綜合考慮和合理計(jì)算的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，才能愈加有效的保衛(wèi)失地農(nóng)民的合法權(quán)益，為其長(zhǎng)遠(yuǎn)生機(jī)提供有力保障。在我們國(guó)家現(xiàn)有農(nóng)地市場(chǎng)條件下，應(yīng)首先以農(nóng)地的自然、經(jīng)濟(jì)等條件為基礎(chǔ)對(duì)土地的使用價(jià)值進(jìn)行評(píng)定，這是農(nóng)地估價(jià)評(píng)估的第一步；其次通過綜合分析土地的質(zhì)量、利用水平和經(jīng)濟(jì)收益三方面來得出土地的等級(jí)。然后根據(jù)農(nóng)地收益等相關(guān)評(píng)估地價(jià)資料，來測(cè)定被征農(nóng)地的基準(zhǔn)地價(jià)。通過基準(zhǔn)地價(jià)表示清楚其用地條件，進(jìn)而為確定各宗農(nóng)地價(jià)格提供科學(xué)根據(jù)。[10]〔P14-16〕在對(duì)被征收土地進(jìn)行科學(xué)