1孔雀城系列所在區域為北京遠郊區，通過創新產品組合與精準客戶定位，克服距離與區域陌生度，實現良好銷售居住發展機會：廊坊、香河是大北京發展續燕郊之后的居住熱點發展區域，土地成交活躍，名企盤踞，大盤齊集；工業發展背景：廊坊，香河承擔大北京發展的工業輔城角色；地理位置優勢：孔雀城所在區域均為外部區域與北京交界地段。六個孔雀城發展格局：據京御地產內部消息透露，孔雀城還將在天津薊縣，北京密云司馬臺長城區域分別取地，成就其立足大北京的發展新格局潮白河孔雀城永定河孔雀城八達嶺孔雀城大運河孔雀城概況孔雀城系列2以聯排和創新大堡為主力產品，結合內部景觀體系打造，很好的解決了1.0容積率下產品的舒適性項目容積率產品類型主力戶型景觀資源永定河孔雀城1.03聯排、雙拼、大堡別墅臺地聯排240㎡大堡精英版220-250㎡內部景觀：湖景大運河孔雀城1獨棟、聯排、疊拼別墅247-290㎡臺地聯排內部景觀：十字景觀帶潮白河孔雀城1.05院墅、聯排、疊拼、高層225-235/㎡L聯排，大堡外部景觀：潮白河內部景觀：引入河水，制造內部水系景觀八達嶺孔雀城0.4-0.8舒適型聯排、緊湊型聯排、類獨棟170-200㎡舒適型別墅外部景觀：山景、高爾夫景觀1容積率的最高利潤率產品線復制（聯排+大堡）創新實踐：四合院－電梯疊拼－精英版，旗艦版大堡（類獨棟）－孔雀城2.0（小高層）別墅戶型180～280平米的精致舒適空間實現，高贈送，較舒適的產品空間實現產品線孔雀城系列31容積率下通過臺地聯排、創新大堡，高附加值贈送等創新點解決項目舒適度產品創新：豪華大堡在市場上屬于創新產品，為孔雀城獨有。豪華大堡享有社區內最優資源；采取組團方式，多種入戶方式，提升組團內私密感，同時保證了院落帶來的低密社區感受；產品錯落，景觀層次感強，采光面大，尊貴感強。高附加值——贈送花園地下室車庫露臺，高使用率，高性價比，目前市場上客戶對于高附加值類產品接受度較高，客戶認為比較超值；臺地聯排：7.2M-7.5M面寬，花園入戶，首層南北雙向庭院，二層、三層空中庭院，頂層露臺。每戶配備獨立車庫、車位。院墅戶型：8.1M面寬，花園入戶，首層南北雙向庭院，采光面多，純粹明衛設計，三層豪華主臥，功能完備，步入式衣帽間、書房、露臺。產品線孔雀城系列4類獨棟別墅外觀與獨棟別墅十分接近，用車庫相連，按照雙拼報批。獨棟合院別墅俗稱大堡，可以媲美獨棟別墅的品質，用輔助空間和車庫相連。按照聯排報批。小院墅院墅的一種創新。比常規聯排別墅多了內院，成T字型布局，所有臥室和起居室都有南向采光，品質感非常好，建筑面積經濟合理。按照聯排別墅報批，可比普通聯排提升價格。三拼別墅聯排的一種創新。三戶戶內空間布局各有特色，組合在一起形成一棟大獨棟房子的外觀感受，提升了社區整體品質。單戶面積經濟合理。按照聯排別墅報批，可比普通聯排提升價格。創新產品很好的解決了高容積率下的產品舒適性產品線孔雀城系列5模式統一，產品線復制是孔雀城的主要開發策略

3.小鎮分級，滾動開發；配套控制，優化抉擇

2.大盤小做，快速回現；整體謀略，分步實施

4.控制總價，產品性價比；創新產品，模式復制

1.產業支撐，新城愿景固安工業園，大廠潮白河工業園區域運營，7.6平方公里發展愿景可持續開發，財務安全為啟動出發點借助當地現有配套，社區配套升級小面積，低總價合院，大堡，首嶺產品創新小步快跑，走量為主統一規劃，分組團開發實施開發策略孔雀城系列6香頌湖具備強勢的內外部資源，項目通過極致水景打造和超高性價比戶型設計填補區域市場空白，樹立項目高端品質區位：本項目位于世界雙遺城市都江堰—青城山的翠月湖板塊。占地面積：2000畝。容積率：0.65綠化率：

50%價格：聯排別墅約140-220萬/套，獨棟別墅最高600萬/套規劃：項目總體規劃功能分區明確，由西至東分別為獨棟－聯排－花園洋房．便于項目總體觀山景。成都香頌湖都江堰5公里45公里10公里概況海航香頌湖外部一山一湖兩河四公園：青城山；香頌湖；黑石河和金馬河；強勢的內外部資源優勢800畝濕地公園；4000畝生態公園；800畝翠月湖公園；湖溪原野，別墅群島30000㎡原生湖泊10公里內河環抱15000㎡原野濕地18座別墅群島……內部生態保留和水系打造：利用自然地勢（東北高、西南低）和人工堆坡造景，實現每一戶都能觀青城山景，同時通過規劃的水系，實現每一戶均能享受私家水景。7一期洋房、聯排、獨棟產品兼有，啟動區以主景觀軸兩側的聯排+合院、獨棟為主，別墅均以小戶型為主聯排+合院獨棟啟動區（別墅）產品經濟技術指標產品類型聯排+合院獨棟建筑面積總量1.56萬㎡1.34萬㎡套數107(包括合院)65面積區間109.35-129.99㎡150-200㎡樓王280-320㎡單價12000-1500017000-20000總價區間140-220萬250-600萬容積率0.350.23總層高22啟動區建筑外立面設計采用托斯卡納建筑風格，悠遠淳樸，來自地中海的浪漫原香的意大利托斯卡納，是地中海的藝術之鄉，最風情萬種的生活土壤。產品類型洋房總建筑面積7.03萬㎡套數468面積區間95-148㎡總層高22米一期洋房經濟技術指標（D地塊）開發次序海航香頌湖8中央公園、大水面、入口等多方位的項目展示，充分顯示項目的資源條件和生態意向景觀展示海航香頌湖30000平米香頌湖入口標志、入口花海營造靈性空間關鍵技術，植被種類、色彩、季相、水體、氣味等，各個環節，都有完善的體系。

9通過立面、陽臺、花園等細節設計，塑造產品品質，戶型設計上贈送空間和可改造空間，體現產品設計的靈活性產品設計海航香頌湖可擴展空間建筑面積171平米，花園面積180-330平米，可自行擴展空間49平米，其他贈送面積38平米；下沉庭院、內庭院、入戶庭院三重庭院；超大面積贈送；二層超高客廳，可自行擴展空間大；10位于東三環外，距離市中心19.8公里，14萬純別墅社區，周邊具有良好的生態環境區位：智者的山丘位于云南省昆明市世博國家森林板塊,距離市中心（三市街）19.8公里；距離世博園11.2公里；距離北辰鳳凰城12.9公里;規模：共1000棟緩坡地組院住宅，全部為別墅，大約有1200戶,共分為藍山鄰里、半島鄰里、玫瑰鄰里、皇后鄰里、潮汐鄰里、時光鄰里、青鳥鄰里七個分區;規模：30公頃，建面14萬平方米，建面0.55，綠化率：61%物業類型：圈子別墅、情景別墅、聯排別墅、疊加別墅周邊環境：在項目周邊有6大森林公園環繞，是全國都罕有的人居環境,例如國家首批評定的4A級旅游風景區世博園、金殿國家森林公園。概況智者的山丘東三環智者的山丘距市中心19.8公里11結合客戶圈層文化進行規劃設計，保留生態山景作為景觀主軸，貫穿整個小區深耕圈層文化生態山景，景觀主軸貫穿小區中心有一峽谷保留松樹林區（生態山景）自東北向西南貫穿整個小區，為整個小區的景觀主軸。雙拼：圈層別墅、情景別墅區聯排、疊加別墅區整體規劃智者的山丘商業及公寓樣板展示區保留松樹林區保留松樹林區數棟別墅團團圍合成中央公共院落從對昆明中產階層的圈子文化的研究引發了本項目產品創意概念的產生，以圈子的需求特征進行建筑設計和產品規劃，正成為智者的山丘的大膽創意和實踐。數棟獨棟住宅各不干擾，卻又團團圍合出一個中央公共院落，顯得獨立私密而又溫暖親和。可以約上幾個相知的好友，每人一套小獨棟，一起買下整個聯院組團，住宅只屬于自己，而公共院落屬于朋友們。12產品上設計了多種總價別墅，拉開梯次，創新性地設計90平米小獨棟智者的山丘研發了極具創意的90平米小獨棟別墅。小獨棟與傳統意義上的別墅相比，并不是單純的小戶型的別墅，只是面積上的縮小，不代表功能的縮水。除了面積外，小獨棟作為居所偏重于城市生活環境塑造，需要和朋友鄰居交流的空間。傳統別墅“小戶型”更多是購買力或家庭結構問題，而“小獨棟”則針對那些愿意過一種舒適的、人性化的人群。在室內空間結構設計上，注重室內室外空間的合理銜接，延伸居住空間的多樣化和舒適性，大部分房間大開窗，并將客廳、餐廳等空間與庭院景觀、組院景觀及公共景觀節點對應布置，“一步一景”、“多重景觀”。小獨棟VS小戶型產品特色智者的山丘非經驗價格別墅：智者的山丘有總價約25萬元級的精英白領別墅，約35萬元級的格調中產別墅，均價約57萬的獨棟別墅，總價約70萬元級的一顆印情景別墅及水上音樂情景別墅等5種非經驗價格的別墅；4種別墅總價區間：圈子別墅約65-90萬、情景別墅約70-100萬、聯排別墅約40-50萬、疊加別墅約為30-40萬。小獨棟聯排13100平米小獨棟雙拼創新設計，注重室內外空間銜接，創造多重景觀，實現高于周邊獨棟的價格產品特色智者的山丘A2A1A1A2入戶層地下一層地上二層頂層90/70政策限制下的小戶型拼合，按整棟銷售，贈地下室；戶型設計和銷售戶型圖是完全不同的兩套；項目開盤即銷售200多棟獨棟，整體戶型面積在90-150之間，實現高于周邊獨棟的價格；（智者的山丘獨棟賣8000，周邊獨棟賣6000）14青城山板塊唯一全精裝別墅社區，產品以獨院、疊拼為主，以大客廳、大主臥、舒適主衛營造度假氛圍概況都江堰成都青城山小院青城位置：距青城山前山門僅3公里；規模：占地315畝，容積率0.5，綠化率45%，建面10.7萬平米；一期總規劃701套，車位比1:1；周邊配套：青城山高爾夫、藍波馬術中心、虹口國際漂流中心等高端休閑配套+重建青城山鎮生活配套區；產品業態：以獨院、疊院的度假社區為主；戶型面積從85--340平米，大量采用長廊、下沉庭院、閣樓、露臺等灰空間設計；疊院別墅地上三層，地下一層，主力戶型為85-144平米，分為負一躍一、一躍二、二躍三共三種戶型；整個產品設計在傳統東方生活方式提取靈感，東方風格注重度假氛圍的營造，以大客廳、大主臥、舒適主衛為特征；建筑風格：新亞洲風格——漢唐風格小院青城15小院青城構建了一套從建筑風格到社區園林景觀的全方位展示體系，從各個角度展現項目的度假休閑氣質小院青城景觀展示體系新亞洲風格既體現了青城的神韻又展現出度假的氛圍，將二者完美結合小院青城景觀展示體系建筑風格入口展示售樓處清晰引導客戶動線，用明顯的LOGO體現企業品牌前庭后院設計，完整展現項目低密度居住氣質，給人身臨其境的居住想象主景觀軸社區園林景觀400米步行線，蜿蜒曲折，景觀節點適度放大在傳統五重景觀體系的基礎上，培植了4000平米原生態竹林，并在宅間景觀、細部景觀等方面精致打造16新亞洲風格既體現了青城的神韻又展現出度假的氛圍，將二者完美結合建筑風格新亞洲主義設計理念：青色的石板瓦自然生態，顏色經久耐用，大量挑出連廊和寬大回廊的設計體現了中式建筑特點，顏色或溫暖或沉穩，色澤豐富，更具有質樸的質感。風格選取之道川西建筑風格用料簡單粗糙，中式建筑顏色沉悶，歐式美式風格與青城山文化格格不入，圍繞度假別墅的核心屬性，最終選取了新亞洲主義風格。小院青城17蜿蜒的道路與沿途的景觀節使400米步行線倍感舒適，越往前處，美景漸深，令人賞心悅目、心曠神怡距離道路約20米主景觀軸小院青城18社區園林景觀項目擁有傳統五重景觀體系，全冠移植技術，更保留了4000平米原生態竹林原生竹林：特別保留了一塊占地約4000平米的30年茂密原生天然竹林，非常珍稀，做為項目最自然和生態的裝飾。高大喬木灌木花灌木花卉草坪五重景觀體系：密植高大喬木、灌木、花灌木、花卉、草坪五重景觀，層巒疊嶂、色彩豐富，獨特的立體綠化景致。全冠移植：360度全景觀視角喬木栽種標準，造成熟園林先行育林：同緯度地區樹木采購，并保證每一株喬木在苗圃經過兩年以上的環境適應，從原生地移植而來。小院青城19清晰引導客戶動線，用明顯的LOGO體現企業品牌主入口引導：停車指示清晰地引導客戶動線；保安形象崗位上面的雨傘印有”龍湖地產“LOGO，細節上體現企業品牌。卵石的運用既可充當濾水層，也自然的過渡了硬質鋪裝與植物的關系。小院青城入口展示停車導視20前庭后院設計，完整展現項目低密度居住氣質，給人身臨其境的居住想象售樓部后院

售樓部前庭售樓處展示小院青城2185－340平米創意戶型設計，結合度假別墅特點，講究休憩區域大尺度、室外空間的延展性和親地的自然性產品類型戶型面積亮點描述獨棟340平米獨院A-1：202平米三層空間（負一、一層、二層），獨門獨院私家入戶A-2：202平米疊院B1：135平米獨門獨院，前后雙庭院設計；雙層空間設計，空間錯落有致；一樓客廳、主臥大尺度開間，南北通透；負一樓全下沉式庭院采光，3.3米層高設計B2：85平米獨門獨院；雙層空間設計，動靜空間自由分區；客廳4.2米大尺度開間；主臥與次臥4米以上大開間。外帶超大露臺庭院。B3：98平米雙層空間設計，私家獨門獨院入戶；動靜空間自由分區；三樓前后雙露臺設計；客廳5.4米開間，外帶超大露臺庭院。地下室一層二層一層二層獨院A-1戶型：建面202平米疊院B2戶型：建面85平米戶型設計小院青城22針對橄欖型社會中堅階層量身打造的英倫風格、經濟型聯排別墅，為綠地90-160平米創新別墅的代表概況綠地薔薇九里22總占地186512平米總建面259552平米容積率1.4物業類別小高層、聯排別墅裝修情況毛坯物業地址松江區廣富林路嘉松南路口綠化率35%總戶數2680戶停車位地上1152地下498聯排別墅沿地塊西南部呈魚骨式緊密排列，主要有85平方米、103平方米2種產品，為綠地90-160㎡創新別墅代表作。2323建筑面積：88-91平方實際面積約150平方左右2+1室2廳三露臺一花園贈送空間閣樓最高處層高4.1米閣樓二樓一樓地下室花園露臺西面花園露臺入戶小花園花園露臺90平米別墅，1-2層及閣樓和地下室，實際面積150平方，贈送面積可達60平方。戶型特點綠地薔薇九里2424閣樓三樓二樓一樓地下室建筑面積：108-111平方實際面積約160平方左右2+1室2廳雙露臺一花園贈送空間6.3米的客廳層高，可以隔出一間臥室閣樓最高處層高4.1米入戶小花園花園露臺花園露臺1-3層及閣樓和地下室，建筑面積110平方左右，實際面積160平方，贈送面積可達50平方。戶型特點綠地薔薇九里25以區域良好資源為依托，通過準現房和高科技的運用，解決高容積率高密度下的別墅舒適性概況茉莉唐朝昆明市區位置穿金路金殿公園對面規模占地66畝，總建面積4.6萬平米，容積率1.05。共有149套房源產品形式獨棟（18棟）；雙拼（59棟）；疊拼（32棟）；聯體（26棟）戶型配比400-500平米獨棟、300－400平米雙拼、200-260平米組院、160-190平米疊拼客戶企業高層和老總；昆明本地和地州的看房客戶占比很大，約70-80%，外省的看房客戶約占20-30%（以沿海地區的看房客戶為最多）銷售狀況12個約銷售70%，100套左右，月均銷售8套左右賣點區位條件——風水好，水源保護地建設用地稀缺且環境好；設計——UA和泛亞做的規劃及建筑設計；水質——地處水源保護地，飲用水水質是昆明最好的；材料——產品用的裝飾材料都是最好的配套會員制的會所，不對外點評在高容積率下打造低密度社區，通過布局和植物栽植，營造了曲徑通幽的高雅脫俗的居住環境；但產品過分的復雜化可能影響項目的接受程度茉莉唐朝市場表現——城市近郊板塊，即使具有強勢的內、外部景觀資源，產品舒適度不高的產品和總價高企的項目，市場實現依然受阻26項目通過雙拼、聯排、疊拼與少量獨棟產品，高科技系統的運用，實現了1.05容積率下的別墅類產品組合產品規劃茉莉唐朝九大科技系統全面領先：低溫地暖、中央新風、凈水系統、軟水系統、中空low－E玻璃等高科技系統產品數量（棟）面積區間（平米）獨棟18400-500雙拼59300-400聯體26200-260疊拼32160-19027茉莉唐朝通過青花瓷、竹子等中式元素的運用，打造出富有中式人文情結的園林景觀園林展示極致園林展示項目通過青花瓷、竹子等中式特有元素的運用，展現出項目的中式人文韻味。另外，項目先種樹，后蓋房子的做法，使項目在售及業主入住時，可以享受到成熟的景觀樹種。茉莉唐朝28茉莉唐朝通過極致園林打造一定程度上緩解了高容積率下別墅產品的私密性問題，提升了項目的舒適度園林通過精裝花園入戶，家家送大樹和極致的園林景觀打造，灌木喬木之間的層次搭配，一定程度上緩解了了高容積率下別墅產品的舒適性問題，提升了別墅的私密性。在前后園林的“保護”下，別墅的對視現象減弱，私密性得到明顯提升。茉莉唐朝29將案例按照主要發力點分為產品借鑒案例、“園林+產品”案例案例要點案例匹配度極致產品案例孔雀城1.0容積率下低密度產品線的設置臺地聯排、8層疊拼、大堡等突破容積率的產品形式創新與總價的控制★★☆智者的山丘通過對圈層文化的深入挖掘，創新90-150平米的拼合獨棟別墅，總價與形式完美結合★★★☆綠地薔薇九里經濟型聯排別墅，超大面積贈送★★園林+產品案例茉莉唐朝項目通過大量雙拼、聯排、疊拼與少量獨棟產品搭配組合，實現了1.05容積率下的別墅類產品組合中式風格建筑+竹元素實景園林展示，給到夢回唐朝的感覺★★★海航香頌湖項目園林、產品、規劃、配套均有上佳表現，內部景觀展示到位，小戶型別墅設計，大面積可贈送灰空間等超高性價比戶型設計，較大面積的可自行改造空間，戶型靈活★★★小院青城從建筑風格到社區園林景觀的全方位展示體系，從各個角度展現項目的度假休閑氣質龍湖的五重景觀園林體系，4000平米原生態竹林獨院+疊院的產品組合，講究休憩區域大尺度、室外空間的延展性和親地的自然性★★★★☆30產品類型案例容積率產品要點前提條件獨棟香頌湖小獨棟0.3150-200平米，托斯卡納風格；三重庭院；超大面積贈送；超高客廳，戶型可靈活擴展成熟別墅市場、強勢外部資源條件、度假生活目的地、客戶接受靈活戶型智者的山丘圈子獨棟0.490/70政策限制下對獨棟產品創新，通過拼合戶型實現90-150平米獨棟成熟別墅市場、度假氛圍成熟、有70/90政策限制孔雀城大堡-堡0.5別墅組團，多入戶方式，形成院落；或以車庫、輔助空間相連的大院墅城市客戶復合度高市場別墅總價偏高容積率限制市場創新產品無抗性聯排孔雀城聯排0.8L型院墅、臺地聯排，花園入戶，首層南北雙向庭院，二層、