珠光集團從化風云嶺項目

前期定位可行性報告得城市以土地，還城市以高度——城市名片之珠光風云嶺項目一個國家或者城市進入富裕、進入發達階段一定伴隨著休閑時代的到來，大休閑帶動大消費，大消費帶動大發展。從化，是廣州“北優”發展戰略的主要區位，其國際旅游城市、生態文明示范區等城市定位注定從化將成為珠三角財富聚集新高地和高端休閑度假區。自然環境的天生稟賦，與城市發展的走向不期而遇，珠光風云嶺項目集超五星級酒店、國際商務、別墅洋房、度假休閑等頂級配套于一身，不僅使其自身成為一個足以支撐起中心城區的高端綜合體，其發展更能撬動整個從化的旅游產業鏈，為從化向珠三角遞上最靚麗的名片。前言第一部分市場狀況第二部分項目定位

第三部分目標客戶群分析第四部分規劃建議第一部分市場狀況從化概況概況從化市位于廣州的東北部，地處珠三角經濟區內，是珠江三角洲平原與粵北山區之間的銜接過渡地帶。從化區位優勢得天獨厚，是珠江三角洲通往粵北、華東地區的交通咽喉，是廣州北部門戶，是珠三角對廣東北部山區和北部內地省份的重要接駁點，是廣州“北優”發展戰略的主要區位。定位

從化的城市定位為具有中等城市規模的廣州北部城市副中心、廣州先進制造業基地和新興產業集聚區、國家創意農業基地和國際自然創意產業基地、廣州北部的物流集散地和商貿中心、國際旅游城市、生態文明示范區。從成交量上看，2009年至2010年3月期間，從化整體市場月基本保持良好的成交勢頭，5月黃金和10月黃金周成交趨旺，成交套數均超過600套；8、9月成交略有下降，成交量徘徊在250套左右；成交走勢上看，從去年10月開始，從化房地產市場成交數量受政策及市場環境的影響，呈下降趨勢；直至今年3月成交量才開始有所回升；從化地產市場概況數據來源：新浪樂居成交均價上看，09年9月至10年3月期間，從化整體市場成交均價保持5800元/㎡左右，且呈緩慢上升趨勢；整體市場價格的走勢較為穩健；成交總額上看，從去年10月開始（8月數據缺失），從化房地產市場總體成交額呈下降趨勢，至2010年2月份成交跌至最低點；直至今年3月成交總額開始有所回升；從化地產市場概況數據來源：新浪樂居各板塊板塊概況及代表項目分析旅游地產重點發展區域城市型地產重點發展區域溫泉區域街口區域神崗區域別墅市場競爭狀況神崗板塊——廣州輻射帶動地產重點發展區1.東方夏灣拿2.珠江國際城3.逸泉山莊4.流溪御景花園代表樓盤板塊發展方向：充分利用珠三環高速公路、京珠高速公路、街北高速公路和廣從輕軌、105國道等交通優勢，利用流溪河沿岸、低丘山林的環境優勢，積極發展針對廣州市民的中高檔郊區社區。社區建設要有適當的規模且配套完善，形成一個個檔次有別、風格各異的居住區，彼此之間預留必要的生態區域或農田。優點：成熟社區區，已開開發多期期，擁有有不同的的組團，，每個房房間都都有露臺臺/陽臺，價價格也很很便宜、、交樓時時間短。。缺點：樓道空間間窄??；；密度大大、雜亂亂,離從化市市區遠。。神崗板塊塊---東方夏灣灣拿指標數據地理位置從化神崗規模占地面積：198萬㎡建筑面積：未知發展商廣州珠江房地產開發中心有限公司樓高四層（含地下室）規劃獨棟、雙拼、多聯、洋房、酒店、商業街推售貨量現推售安達盧西亞三期/巴哈馬二期多連排約戶型獨立別墅300-370㎡聯排別墅258-266㎡推貨量——110銷售量剩余4套40銷售率——3636%銷售價格聯排別墅均價8500-9000元/㎡獨立別墅約12000元/㎡裝修標準2000元/㎡神崗板塊塊---珠江國際際城指標數據地理位置從化神崗規模占地面積：133萬㎡建筑面積：發展商珠江投資樓高四層（含地下室）規劃小區：10萬平方米的商業中心、2萬平方米中軸水景、1200畝體育公園、3萬平方米高爾夫練習場、9000平方米名流會所；以323㎡和351㎡的雙拼戶型為主。推售貨量雙拼別墅戶型

321-353推貨量新推45套銷售量約15套銷售率33%銷售價格均價9500元/㎡（中軸水景12000元/㎡）裝修標準2000元/平方優點：四面環山山，視野野開闊。。戶型設設計巧妙妙相連，，實用美美觀，帶帶立體花花園。配配套規劃劃完善；；開發多多年，小小區較為為成熟；；缺點：園林綠化化沒有突突出的特特色；除除中軸水水景單位位，其他他聯排產產品樓距距都比較較密，景景觀較為為單一；；優點：：1、品牌牌發展展商；；2、小區區開發發多年年，居居住氣氣氛較較好；；3、項目目配套套規劃劃較為為完善善；4、臨近近105過道，，交通通較為為方便便；缺點：：1、園林林綠化化沒有有突出出的特特色；；2、景觀觀資源源較為為缺乏乏；北北向望望流溪溪河；；神崗板板塊---逸泉山山莊指標數據地理位置從化神崗規模占地面積：86萬㎡發展商城建集團樓高兩層規劃小區：6000平方米的會所內有超市、中西餐廳、酒吧、醫療中心、會議中心、健身室、卡拉OK舞廳、桌球室、羽毛球場、桑拿、沐足、美容、美發，還有室內外網球場、室外籃球場、大型泳池等，另外還有度假公寓、9萬平方米的景觀高爾夫練習場及準五星級逸泉國際大酒店。小區別墅以獨立、聯排為主；另還有洋房。推售貨量主推洋房（無在售別墅）戶型340-390㎡推貨量18套銷售量5套銷售率29%銷售價格均價15000元/㎡裝修標準無裝修-元/㎡溫泉板板塊——1.富力泉泉天下下2.居里潤潤園3.方圓明明月山山溪旅游地地產重重點發發展區區板塊發發展方方向：：充分利利用溫溫泉、、流溪溪河、、連綿綿山林林、嶺嶺南風風情、、果林林之鄉鄉等風風景旅旅游資資源，，建設設街呂呂高速速甚至至街良良（街街口到到良口口）輕輕軌，，以良良口溫溫泉開開發區區、良良口鎮鎮區、、溫泉泉旅游游度假假區（（即溫溫泉鎮鎮區））為重重點，，建設設高、、中、、低不不同檔檔次而而相融融的規規模相相對較較小的的居住住社區區，以以兩鎮鎮區為為中心心，形形成群群星拱拱月的的房地地產樓樓盤格格局，，使之之成為為廣州州市、、珠三三角、、廣東東省、、全國國乃至至東南南亞的的休閑閑度假假勝地地。代表樓樓盤優點：：位于于溫泉泉鎮環環境清清幽；；有溫溫泉入入戶；；容積積率低低；定定位高高、居居住氛氛圍較較好。。缺點：：位置置偏遠遠，社社區小小，總總價高高，可可選性性不強強；周周邊人人口比比較復復雜；；生活活購物物不方方便。。溫泉板板塊---居禮潤潤園指標數據地理位置從化溫泉鎮規模占地面積：建筑面積：40萬㎡發展商廣州家化置業有限公司樓高別墅：四層（含地下室）規劃小區內設2000㎡溫泉養生會所，以獨立別墅和公寓為主。推售貨量別墅46套戶型264-431㎡推貨量46銷售量14套銷售率30%銷售價格10000-14000元/㎡裝修標準無裝修-元/㎡優點：：臨近近度假假區溫溫泉鎮鎮，方方便娛娛樂；；小區區配套套齊全全；地地下室室采光光設計計良好好。缺點：：距市市中心心較遠遠；周周邊配配套設設施較較少；；交通通不方方便。。溫泉板板塊---方圓明明月山山溪指標數據地理位置從化溫泉鎮規模占地面積：43.2萬㎡建筑面積：31.5萬㎡發展商方圓集團樓高四層規劃獨立、三聯、四聯推售貨量一期：“文明里”組團，90套貨量戶型獨立別墅三聯、四聯面積㎡401-450350-360推貨量41124銷售量3090銷售率74%73%銷售價格11000元/㎡約7000元/㎡裝修標準無裝修-元/㎡街口板板塊——城市型型地產產重點點發展展區1.雅居樂樂濱江江花園園2.從化托托斯卡卡納代表樓樓盤板塊發發展方方向：：從化全全市的的政治治、經經濟、、文化化和信信息中中心；；重點點發展展配套套完善善的中中低檔檔次的的住宅宅小區區或組組團，，建設設以多多層公公寓式式住宅宅為主主體、、小高高層住住宅為為輔助助、點點綴少少量高高層住住宅和和低層層別墅墅，并并建設設適量量經濟濟適用用住房房和廉廉租住住房的的房地地產體體系項目項目占地容積率配套環境資源優勢劣勢東方夏灣拿198萬㎡0.6拉丁風情商業街、豪生酒店、會所荔枝林、流溪河景（小支流）成熟社區，以開發多期，擁有不同的組團。每個房間都有露臺/陽臺，價格也很便宜、交樓時間短。小區內穿插一條村們和業主共用的路.樓道空間窄小/密度大、雜亂,離從化市區遠；逸泉山莊約233萬㎡0.45酒店、會所、商業街流溪河景（非一線江景）嶺南特色風情，綠化率高、密度較低；社區成熟，管理費不高；大露臺并且贈送大花園，現樓。地勢較低，密度大。

朝向不是很理想，組團設計比較亂。珠江國際城133萬㎡1.02高爾夫練習場、大型商業、醫院、學校部分山景四面環山，視野開闊。戶型設計巧妙相連，實用美觀，帶立體花園。配套高爾夫練習場。發展不成熟，園林綠化沒有突出的特色。地理位置交平坦無優勢，整個項目顯得非?；臎龇綀A明月山溪約43.2萬㎡0.8廣東省美協（方圓）藝術中心、泮溪公園\商業街，幼兒園流溪河景（小支流）臨近度假區溫泉鎮，方便生活、娛樂；小區配套齊全。地下室采光良好。距市中心較遠。周邊配套設施較少；交通不方便；流溪御景66萬㎡0.67會所、商業街、幼兒園；背依風云嶺、一線流溪河景3.2公里長流溪河岸，戶型產品上有競爭優勢；西班牙建筑風格，首創地下室連通車庫等；社區配套少；小區開發時間斷，不成熟；別墅競爭對對手統計項目名稱產品建筑面積地上面積地下室面積花園面積對外銷售均價裝修標準東方夏灣拿聯排（單邊）2661868015090002000聯排（中間）258178807185002000珠江國際城雙拼323223約110160-56090002000雙拼351251約110160-56090002000明月山溪(詩書里）獨立400300約100300-40010000毛坯富力泉天下獨立400-480280-330120-150約110-1508000毛坯雙拼300-380220-260約120約80-1206800毛坯雙拼320220100——9000毛坯居禮潤園獨立450300-500約80-100370-50016000毛坯600400-600約80-120約50017500毛坯別墅競爭對對手統計從競爭對手手來看，從從化市場上上獨立別墅墅產品主要要以400-480㎡為主，地下下室主流為為120-150㎡；雙拼別墅墅以320-400㎡為主，主流流地下室面面積80-120㎡不等；聯排排別墅以東東方夏灣拿拿最為典型型，面積區區間集中在在260㎡左右，地下下室面積約約80㎡；洋房市場競競爭狀況1.宏城海岸2.逸泉山莊3.上城灣畔代表樓盤優點：1、景觀資源源好，南向向望江；2、從化中心心城區規模模最大園林林社區；建建筑高度全全市最高；；3、洋房產品品戶戶南北北對流缺點：1、小區及周周邊配套較較缺乏；2、價格在從從化市場上上偏高；2、交通不算算便利；智杰宏城海海岸指標數據地理位置從化市河濱北路項目規模占地面積50000㎡；總建筑面積15000㎡；發展商宏誠·智杰地產樓高31層高規劃項目分三期開發，一期開發4棟，面積從139—430平方米不等。戶型包括三房兩廳、到五房兩廳、復式等大戶型，共480多戶。推售貨量360套在售戶型三房四房五房145168-175212㎡推貨量2706030銷售率57%47%67%銷售價格6500-7500元/㎡裝修標準毛坯備注帶入戶標準優點：1、品牌發展展商；2、小區開發發多年，居居住氣氛較較好；3、項目配套套規劃較為為完善；4、臨近105過道，交通通較為方便便；缺點：1、園林綠化化沒有突出出的特色；；2、景觀資源源較為缺乏乏；逸泉山莊指標數據地理位置從化神崗流溪河畔（105國道旁）項目規模占地面積約17.5萬㎡總建筑面積約88萬㎡發展商城建樓高15層規劃分八旗開發，目前在售的是“逸粵灣”共772套；推售貨量772戶型一房兩房面積㎡45-5886-112推貨量238534銷售量152382銷售率64%72%銷售價格6000元/㎡裝修標準毛坯優點：1、出入交通通較為便利利；2、大型社區區配套成熟熟；缺點：1、小區內建建筑密度高高；2、景觀資源源缺乏，只只能南向望望流溪河；；3、小區內綠綠化率不高高；上城灣畔指標數據地理位置從化市江埔街海塱開發區地段項目規模占地面積23萬㎡；建筑面積28萬㎡發展商合景泰富地產樓高10層、15層、17層（洋房）規劃分A、B、C三區開發，A、B區為洋房、C區為別墅；推售貨量總推2821套洋房戶型一房一廳一房兩廳兩房三房四房面積㎡29-6256-9467-9289-120145推貨量332816396121862銷售量132393284111661銷售率40%48%72%92%99%銷售價格6200元/㎡（注：08年4500元/㎡）；裝修標準毛坯；街口板塊---雅居樂濱江江花園指標數據地理位置街口河濱路規模占地面積：500畝建筑面積：40萬平方米發展商廣州從化雅居樂房地產開發有限公司

樓高3層規劃獨棟、雙拼、四聯、高層洋房、商業街會所推售貨量已全部售罄戶型141-375㎡推貨量銷售量售罄銷售率100%銷售價格均價6000均價元/㎡裝修標準毛坯交樓優點：比較較鄰近從化化街口中心心生活購物物方便，小小區成熟。。品牌效應應較好。缺點：居住住密度較大大，居住氛氛圍低，人人口較復雜雜；酒店競爭狀狀況1.逸泉國際酒酒店2.東方夏灣拿拿豪生酒店店3.碧水灣溫泉泉酒店4.望谷溫泉度度假村代表項目項目名稱逸泉國際酒店地址廣州從化105國道旁開發公司越秀城建集團規模占地面積2萬多平方米酒店等級未評級房間數目204房間價格450-1050元/間/晚功能配套酒店擁有200多間豪華客房、8棟至尊溫泉別墅，配套400多平方米多功能國際會議中心、特色西餐廳、大型娛樂中心、SPA水療區、高爾夫練習場等；逸泉國際大大酒店：酒店整體設設計以自然然、生態、、健康、養養生為主題題，按照五五星級標準準建造。酒酒店通過優優良的配套套設施與逸逸泉山莊幽幽靜雅致的的園林環境境組合出豐豐富的、多多元化的休休閑度假資資源。酒店店擁有204間客房、南南粵民族氣氣息中餐廳廳、西餐廳廳、JK娛樂中心、、東南亞風風情康體溫溫泉水療中中心，酒店店配套400多㎡的道姓姓國際會議議中心及9個中小型會會議室；項目名稱東方夏灣拿豪生酒店地址廣州從化105國道旁開發公司珠江投資規模/酒店等級五星級房間數目188套客房和28套酒店式公寓房間價格550-1180元元/間/晚（雙人房）功能配套能容納200人的多功能會議中心，及7間中、小型會議室；拉丁熱帶風情，風格獨特的西餐廳；設施齊全的康樂中心、大型的室內恒溫泳池、具有拉丁熱帶風情的巴拉德羅沙灘泳池、桌球館、棋牌室等東方夏灣拿拿豪生酒店店：酒店依照古古巴風情建建造，建筑筑獨具匠心心，集住宿宿、餐飲、、娛樂和康康體于一體體，兼備商商務旅行、、健身理療療和會議接接待功能，，是四海賓賓客進行商商務、會議議、旅游、、度假、養養身、休閑閑等活動的的理想居停停之所。酒酒店擁有188套客房及28套酒店式公公寓，均擁擁有全智能能化的房間間控制系統統，包括：：智能溫控控、電子門門鎖系統、、寬頻直駁駁國際互聯聯網絡、衛衛星及有線線電視、音音響系統。。項目名稱碧水灣溫泉酒店地址廣州從化市流溪溫泉養生谷(良口)開發公司民航中南空管局規模建筑面積達30000㎡酒店等級五星級房間數目200余間房間價格880-980元/間/日功能配套多功能會展中心有8個不同規格的會議室和休息室，可同時容納近500人；大型露天溫泉占地38畝，擁有28個大小不一的溫泉游泳池；不同風情的餐廳、商務中心；度假村還擁有各類球場、棋牌室、游泳池等運動設施；夜總會等碧水灣溫泉泉度假村酒酒店（亞運運指定酒店店）：是一所由民民航中南空空管局投資資按五星級級標準建造造的道姓露露天蘇大型型溫泉為特特色，集住住宿、餐飲飲、會議、、商務、娛娛樂、休閑閑、健身和和大型露天天溫泉等功功能為一體體的豪華型型溫泉度假假村。項目名稱望谷溫泉度假村地址廣州從化市溫泉鎮溫泉西路9號開發公司廣州市干基實業有限公司規模占地面積二百多畝酒店等級五星級房間數目101間房間價格480-1080元/日/間功能配套配套獨立溫泉SPA客房、高級別墅、特色餐飲、水療、康體娛樂等望谷溫泉度度假村酒店店：以巴厘島設設計風格的的五星級SPA溫泉度假村村，是一家家集餐飲、、住宿、娛娛樂、溫泉泉為一體的的溫泉會所所度假型酒酒店。該酒酒店被指定定為廣州市市電視臺第第十五屆““美在花城城”廣告新新城大賽培培訓基地和和第十六屆屆亞運會接接待酒店。。項目在售產品面積區間推貨量銷售情況價格元/㎡備注宏誠海岸三房14527057%6500-6700南向望江景四房168-1756047%五房2123067%逸泉山莊（逸粵灣）一房45-5823864%6000

兩房86-11253472%

上城灣畔一房一廳29-6233240%6200

一房一廳56-9481648%

兩房67-9239672%

三房89-120121892%

四房1456299%

在售洋房競競爭對手統統計從以上幾個個在售項目目的洋房產產品來看，，以兩房、、三房戶型型為主，面面積區間集集中在90-145平方米之間間，熱售產產品總價區區間集中在在60萬~100萬之間；從對比上看看，由于宏宏誠海岸位位于從化市市中心，可可南向望江江景，因而而其洋房產產品以145㎡以上的三房房、四房為為主；數據來源：：陽光家緣緣從化市09年國有土地使用權公開出讓計劃情況鎮區名稱用地性質用地面積㎡街口街商住352092城郊街商住14714江浦街商住329249溫泉鎮商住1070525鰲頭鎮商住253379太平鎮商住153994民樂茶場商住87107呂田鎮商住9887居住用地小計：2270947從化土地未未來供應狀狀況從化區域房房地產屬于于剛起步階階段，雖土土地使用已已歸廣州所統管，并并明文限制制商業居住住用地的開開發，但由由于土地資資源豐富，未來來依然有大大量的居住住用地推出出……中心城區未未來新開發發項目隨著從化城城市化發展展的加快，，各大開發發商均進行行從化進行行開發，而近期雅居居樂在沙貝貝村地段投投得的地塊塊，亦已1205元/m2創下從化樓樓面地價新高高……地址開發商用地面積（㎡）出讓總價（萬元）樓面地價（元/㎡）從化市街口街藍田西路（雄鋒村門口田）從化市建宏實業有限公司705236336雅居樂良口鎮項目廣州從化雅居樂房地產開發有限公司40000從化西浦項目廣州市方圓房地產發展有限公司250000從化街口街沙貝村地段地塊（編號2009-J8）廣州從化雅居樂房地產開發有限公司442866533801205從化市街口街向陽大道東側地段地塊廣州市智信房地產開發有限公化市街口街下圍西路地段地塊（2009-J6）廣州市俊嘉貿易有限公司4533355783市場總結與與啟示供應從化市居住住基本劃分分為三個區區域（街口/神崗/溫泉鎮），，而街口（（項目所在在）以較高密度的洋洋房類住宅宅為主，缺缺乏景觀資資源。需求城市化發展展較慢，長長期缺乏高高端類住宅產品。主主要客戶為為從化當地地改善生活活換房及從化工作的的人群，部部分珠三角角度假的人人群等。中心城區缺缺乏具景觀觀優勢的常常住型產品品中心城區缺缺乏高端住住宅啟示啟示價格目前從化在在售的別墅墅項目價格格在8000-12000元/㎡，市場承受受總價約在在200-500萬左右。而而洋房價格格在6000-6700元/㎡，市場承受受總價約60-100萬左右；戶型從化周邊在在售的別墅墅產品，主主要為300-450獨立別墅和和180-260聯排別墅，，中心城區目前已已無相關產產品。而別別墅產品主主要以90-145㎡為主，景觀觀好的項目目以大戶型型為主；目前從化的的銷售價格格比08年已有較大大的升幅，，但部分有賴于入戶戶政策的影影響，故定定價需考慮慮市場不穩穩定因素，慎防風風險。中心城區別別墅類供應應相對缺乏乏。啟示啟示啟示高端產品供應少市場均價在別墅12000洋房6700元以下城區別墅供應稀缺景觀資源洋房稀缺存在城市高高端景觀產產品的空缺缺第二部分項項目分析及及定位地理位置從化是街口街省道S355線旁用地性質旅館業用地用地面積凈建設用地面積139182.4㎡可建面積90468.56㎡容積率約0.65相關項目數數據位于從化市市城區范圍圍內，西抵抵風云嶺山山腳，東與與中心城區區接壤…地塊外部交交通主要依依靠東面355省道聯通城城區…本案項目位置市人民醫院院從化中學從化市政府府流溪河從化大橋風云嶺景區區黎塘河本案周邊配套包包括：風云云嶺坪地公公園（規劃劃建設中））、風云嶺嶺森林公園園、從化中中學、從化化市人民醫醫院等…周邊狀況周邊景觀資資源風云嶺森林林景觀風云嶺坪地地公園景觀觀湖泊景觀除東面連接接355省道外，其其余三面均均擁有較強強的景觀資資源……項目地塊現現狀少年宮用地地風云嶺景區區S區域地塊與從化化市最繁華華的城市中中心區接壤壤，周邊商商業、學校、、醫療等配配套齊全，，生活便利利…景觀地塊位于風風云嶺東側側山腳，緊緊鄰風云嶺嶺坪地公園園（規劃中）），南面有有從化著名名的流溪河河經過，西西面為風云云嶺森林公園，景觀觀資源豐富富…交通地塊東面連連同城區，，并連接355省道（屬于于城市次級公路），，而355省道與文峰峰路、口岸岸路相連，，交通便捷捷…位置項目地處從從化城市邊邊緣，周邊邊城市化發發展相對較慢，，城村結合合痕跡較深深…解決方法結合鄰近的的坪地公園園，作出相相對統一的的風格設計計，建造具具有城市化特色的的項目。建筑布局應應考慮景觀觀、間距最最大化，并并且在建筑筑形態上應應有一定的的創新及針針對性；及及對土地進進行調整，，如作出適適量堆坡等等，使其地地形有所起起伏；W地塊塊地塊塊容容積積率率達達到到0.65，對對于于整整體體規規劃劃排排布布將會會造造成成難難度度；；地地塊塊較較為為平平坦坦，，景景觀觀資資源源利利用用難難以以最最大化化…解決決方方法法O發展展到2020年底底，，從從化化基基本本實實現現現現代代化化，，全全市市GDP達到到1200億元元，，全全市市人人口口達達到到110萬，，人人均均GDP達到到10萬元元，，城城市市化化率達達到到80%以上上，，高高端端服服務務業業成成為為經經濟濟發發展展的的主主導導力力量量…需求求根據據《總規規》，地地塊塊所所在在區區域域將將發發展展成成為為城城市市型型地地產產重點點發發展展區區，，是是全全市市的的政政治治、、經經濟濟、、文文化化和和信信息息中中心心，，及及農農村村城城市市化人人口口和和外外來來人人口口相相對對集集中中的的地地域域，，其其中中中中心心城城區區人人口口50萬左左右右。。供應應根據據《總規規》發展展策策略略，，該該區區將將重重點點發發展展配配套套完完善善的的中中低檔檔次次的的住住宅宅小小區區或或組組團團，，建建設設以以多多層層公公寓寓式式住住宅宅為為主主體體、、小小高高層層住宅宅為為輔輔助助…《從化化市市城城市市總總體體規規劃劃中中心心城城區區修修編編2004－2020》》，以以下下簡簡稱稱《總規規》T競爭爭集團團在在從從化化已已有有兩兩個個別別墅墅項項目目（（一一在在售售，，另另一一在在規規劃）），，再再加加上上目目前前周周邊邊對對手手在在售售的的別別墅墅項項目目，，在在給給客客戶戶帶帶來來眾眾多多選選擇的的同同時時，，無無疑疑也也給給各各大大別別墅墅盤盤帶帶來來了了激激烈烈的的競競爭爭、、導導致致客客戶戶分分流流…解決決方方法法為不不同同的的項項目目塑塑造造適適合合其其體體量量、、位位置置、、檔檔次次及及自自身身特特點點的的頂頂級級品品牌牌定定位位，，突突出出產產品品競競爭爭優優勢勢，，在在區區域域內內形形成成集集團團品品牌牌效效應應,……政策策受金金融融危危機機影影響響下下，，房房地地產產市市場場處處于于調調整整階階段段，，各各大別別墅墅成成交交較較為為緩緩慢慢。。使使別別墅墅項項目目售售價價開開始始出出現現全全面面理理性性回回歸歸，，也也導致致別別墅墅市市場場走走向向兩兩極極分分化化。。分分別別以以面面積積小小、、總總價價低低的的經經濟濟型型別別墅墅產品品，，或或超超大大戶戶型型、、大大花花園園和和帶帶景景觀觀的的豪豪華華別別墅墅產產品品。。另鄰近近的的風風云云嶺嶺坪坪地地公公園園的的建建設設工工程程時時間間進進度度，，亦亦將將會會對對項目目造造成成影影響響…解決決方方法法盡早早與與政政府府相相關關部部門門做做好好咨咨詢詢溝溝通通，，與與其其工工程程進進度度相相配配合合…競爭爭項項目目定定位位分分析析項目定位方圓.明月山溪東方風情溫泉社區富力.泉天下原生態山水度假社區珠江國際城最親近CBD的百萬平米大型國際化閑適生活社區珠光.流溪御景南中國最頂級的獨家生活區玖瓏湖來自世外桃源的高尚住宅美林湖國際社區宜居別墅城宛在南加州天湖峰景世界級山水別墅社區保利香雪山新中心.原生態.城市別墅”豪宅頤和高爾夫莊園南中國第一領袖別墅區（環抱高爾夫球場城央山墅）從化化區區域域多多停停留留在在原始始的的山山水水形形象象定定位位，缺缺乏乏滿滿足足高高端端階階層層追求求細細致致生生活活品品味味的的產產品品定定位位目前前從從化化區區域域的的主主要要競競爭爭樓樓盤盤項項目目定定位位均均集集中中為為山山水水或或旅旅游游資資源源等等；；廣州州周周邊邊及及花花都都的的定定位位側側重重于于城城市市豪豪宅宅和和國國際際化化高高端端社社區區，，檔檔次次高高，，客客戶戶群多為在社會會成功的頂端端階層。市場占位品質低本案在相關項目競競爭對手中，，以本集團的流溪溪御景項目在品質及價格上取取以平衡，選選擇市場主流產品品定位，突出出性價比。本項目目在市場的占占位中應突出產品品的優越性和和高品質性，樹立立在從化區域域上產品品質的標標桿。高高價格明月山溪泉天下國際城流溪御景玖瓏湖美林湖頤和高爾夫莊莊園天湖峰境綜合以上……項目周邊擁有有豐富配套資資源，必須在在定位、規劃劃及產品設計計中融入風情主題概念念，使其與原有有優勢資源融融為一體，產產生更大的價價值；項目所在區域域對于高端舒適型產產品有較佳的需求求，因此項目目定位為低密度度住宅，并充充分利用項目目的地形地貌貌及景觀資源源，提升產品品價值；項目定位須高高于目前從化化區域在售的的其他項目，，并需與其從從化市的城市發展定位位相結合，成為從化高高端住宅類產產品的絕對標標桿；項目定位城市副中心的的頂級生態酒酒店度假區突出項目核心心位置城市副中心打造新標準，，確立市場領領導地位酒店/別墅/豪宅結合項目自身身資源，錯位位于市場空白白點，提升自自身競爭力生態度假第三部分目目標客客戶群分析目標客戶群分分析廣州區域私企企業主/珠三角高端度度假人群喜歡自然山水水、認同從化化板塊重點客戶群核心客戶群補充客戶群從化區域內多多次置業政府高級官員員/政府高層接待待區域外投資置置業者目標客戶群分分析類別廣州區域私企業主

/珠三角高端度假人群區域原居民

政府機關高級官員機場后勤基地

周邊產業園老板覆蓋范圍天河、海珠、白云部分越秀從化本地從化及周邊區域置業特點喜歡自然山水；認同從化板塊；二次置業為主；一家4-5人為主要家庭結構；擁有穩定的經濟實力；需求安靜舒適的居住環境；交通距離方便需求景觀資源政府接待；已有住房，有更換房子需求在當地生活較長時間離工作地區不遠需求高檔次物業要求離工作地區不遠，交通方便需求高檔次物業小結：以常住住型消費、本本地二次或多多次置業者為為主，兼有部部分投資置業業者；第四部分規規劃建建議用地性質旅館業用地可開發產品別墅/洋房/酒店用地面積凈建設用地面積139182.4㎡可建面積90380㎡其中30000㎡為酒店面積容積率約0.649相關規劃指標標整體構思建議將整體項項目以一個酒酒店的形式進進行設計；建議為項目設設置一個風情情主題風格，，酒店及別墅墅相一致；建議調整地塊塊的坡度，由由西面向東面面逐步提高，，使整體地塊塊形成緩坡狀態態；建議以獨立別別墅和公寓為為本項目酒店店設置的配套套居住設施；；建議充分利用用項目景觀資資源，使產品品景觀價值最最大化；建議利用地形形、規劃排布布及園林設置置等爭強產品品的私密性；；建議盡量利用用退縮的空間間（道路或湖湖岸）設置為為綠化景觀；；分區功能建議議建議建造綠化化景觀帶355省道湖面酒店主體區度假別墅及酒酒店式公寓區區湖及自行車徑徑道退縮帶省道退縮帶建議建造綠化化景觀帶本度假酒店作作為坪地公園園配套建設的的五星級酒店店，目標成為為服務公園、、從化市城區區以至整個流流溪河流域的的高規格主題題度假酒店，，深切體現從從化的山水格格局，營造流流溪河流域最最佳的酒店。。進一步提升升風云嶺坪地地公園的休閑閑、文化、運運動、觀賞、、游憩為一體體的富有生機機和活力的綜綜合型公園內內涵。酒店規劃定位位酒店建筑設計計建議以休閑閑度假園林式式酒店為藍本本，采用富有有異國情調的的建筑形象，，建筑造型須須嚴謹大方，，比例考究，，用料上乘。。在優質的山山水格局中打打造出既富有有莊園式風情情，亦結合現現代風格的建建筑品味。整體酒店區域域需結合前廣廣場區和后戶戶外休閑兩個個區域，形成成宏偉高雅的的主體形象；；度假別墅區區建議濱水而而建，需比媲媲美國際一流流的休閑酒店店；酒店式公公寓區建議要要設計為多彩彩多姿的歐陸陸風情，使之之成為靜修養養生的療養勝勝地。酒店設計建議議作為整個酒店店用地的入口口廣場，位于于用地東南角角，建議利用用后退國道125米的區域，營營造氣氛宏偉偉的廣場形象象，結合適量量對稱式跌水水、臺階、景景觀大草坪等等，在進入酒酒店大型門廊廊入口時，可可營造出頂級級酒店的氣勢勢尊貴，并留留出充足的退退縮空間與城城市道路良好好對話，從而而滿足大量酒酒店客戶人流流車輛的集散散。廣場跌水景觀水榭中心噴泉園景小品酒店功能結構構建議——酒店前廣場區區酒店功能結構構建議——酒店主體區類別功能設施備注超五星標準酒店(對外經營為主)客房約300間豪華卡拉OK歌舞廳1個歌舞廳約10個包房商務中心票務/旅游/傳真/投遞商場中高檔紀念品為主商業街作為小區配套使用餐廳中餐廳西餐廳宴會廳會議中心1大(500人)3小(10-100人)須具備先進的辦公設備康樂中心/會所桑拿/按摩酒吧棋牌/網吧/臺球酒店功能示意意——會議廳大堂/小型會議室酒店功能示意意——中餐廳大堂/宴會廳/報告廳酒店功能示意意——西餐、特色餐餐廳/特色包廂廳酒店功能示意意——尊貴套房/標準單雙人房房酒店功能示意意——KTV/健身房/室內恒溫泳池池建議設在客房房區的西面，，可與黎塘河河水面景觀聯聯為一體，建建議設置高規規格的室外泳泳池、各種休休閑體育運動動場地、豐富富的園林綠化化，結合大型型水體湖面，，營造優質的的濱水戶外休休閑區域，將將來作為整個個酒店用地的的中心花園。。高規規格格室室外外泳泳池池酒店店功功能能結結構構———酒店店戶戶外外休休閑閑區區戶外外運運動動各類類休休閑閑設設施施豐富富的的園園林林綠綠化化建議議設設置置用用地地的的西西側側和和中中部部，，以以單單體體別別墅墅為為主主，，作作為為酒酒店店的的高高端端度度假假居居住住配配套套，，主主要要服服務務于于尋尋求求生生態態旅旅游游、、休休閑閑度度假假的的中中短短期期停停留留高高端端人人群群；；建建筑筑立立面面建建議議為為帶帶有有現現代代感感簡簡約約的的建建筑筑風風格格。。酒店店度度假假別別墅墅建建議議建議議設設于于用用地地的的北北側側，，作作為為酒酒店店標標準準客客房房、、別別墅墅套套房房的的補補充充，，提提供供優優質質的的酒酒店店式式服服務務公公寓寓，，可可以以為為需需求求精精修修養養生生型型的的中中長長期期停停留留人人群群提提供供酒酒店店服服務務。。酒店店式式公公寓寓建建議議項目目園園林林建建議議與建建筑筑的的風風格格一一致致，，并并建建議議可可參參考考酒酒店店式式園園林林設設置置方方式式，，即即靠靠近近住住宅宅位位置置相相對對緊緊密密，，提提升升私私密密性性，，公公共共區區域域則則較較為為開開闊闊，，營營造造空空間間感感，，再再在在局局部部地地區區進進行行堆堆坡坡，，使使景景觀觀錯錯落落有有致致………并在在酒酒店店區區域域建建議議建建造造大大型型園園林林泳泳池池；；酒店店居居住住產產品品面面積積比比例例建建議議產品類別建筑面積(M2)比例酒店度假別墅約3038034％酒店式公寓約3000033％酒店約3000033％小計90380M2100％酒店店度度假假別別墅墅面面積積比比例例建建議議間隔大獨立小獨立面積(M2)約580約450比例20%80%度假假別別墅墅以上上面面積積均均包包含含地地下下室室面面積積酒店店度度假假別別墅墅開開間間及及功功能能建建議議間隔五房二廳四房二廳面積M2約580約450開間建議廳約7.5M、主臥約5.5M廳約5.3M、主臥約4.5M主空間面積建議客飯廳約40M2主套臥約35M2客飯廳約30M2主套臥約30M2產品附加值局部空間采用中空設計，建議附帶電梯局部空間采用中空設計，建議附帶電梯間隔要求五房兩廳，全套房四房兩廳，全套房度假假別別墅墅酒店店式式公公寓寓面面積積比比例例建建議議間隔四房二廳面積(M2)約200酒店店式式公公寓寓酒店店式式公公寓寓開開間間及及功功能能建建議議間隔四房二廳面積M2200開間建議廳約5M、主臥約4M主空間面積建議客飯廳約40M2主套臥約30M2產品附加值入戶花園，內陽臺變房間間隔要求四房兩廳，最少有兩間以上為套房，主人房帶衣帽間和書房，配工人房酒店店式式公公寓寓項目目還還將將帶帶動動區區域域板板塊塊的的大大升升級級，，成成為為商商家家的的必必爭爭之之地地；；不不僅僅會會形形成成大大型型高高端端旅旅游游復復合合型型項項目目作作為為強強大大的的城城市市配配套套引引擎擎，，還還將將對對城城市市形形成成自自我我造造血血功功能能，，提提供供城城市市人人口口就就業業，，增增加加稅稅收收，，完完善善基基礎礎設設施施配配套套建建設設；；不不僅僅提提升升從從化化的的品品牌牌價價值值，，還還將將提提高高大大城城市市經經濟濟地地位位。。相信信這這里里將將托托起起整整個個從從化化中中心心城城區區的的嶄嶄新新高高度度，，為為從從化化向向國國際際都都市市的的飛飛躍躍，，抒抒寫寫濃濃墨墨重重彩彩的的一一筆筆。。結語語Theend9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業業貧貧。。。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。13:01:5213:01:5213:011/6/20231:01:52PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-231