第三章房地產投資的可行性研究可行性研究概述房地產開發項目可行性研究內容房地產投資經濟效益分析第一節可行性研究概述一、可行性研究的概念與作用

1.可行性研究的概念2.可行性研究的作用：投資決策的依據、編制設計文件的依據、籌集資金的依據、簽定協議合同的依據、開發項目前期準備的依據和項目后評價的依據。3.可研的要求：堅持實事求是的原則，確?？裳械目陀^性、準確性、可靠性、科學性和公正性。二、可行性研究的階段劃分

階段研究重點投資估算方法投資機會研究投資環境分析參照類似項目套算初步可行性研究市場需求分析、項目宏觀必要性、主要建設條件指標估算可行性研究全面深入研究逐項估算項目評估和決策可行性研究的真實可靠程度逐項估算三、可行性研究的步驟

1.簽定合同與籌劃準備。2.調查研究與收集信息（需求、價格承受能力、市場供給、資源調查、選址、金融和資金來源）。3.方案設計（投資方案）。4.評價與詳細研究。5.方案優化與選擇。6.編寫可研報告書。7.可研報告的評估和審批。第二節房地產開發項目可研內容一、可研的主要內容

1.進行市場研究：主要對市場的需求進行分析，以解決項目建設的“必要性和可行性”問題；

2.進行工藝技術方案的研究，以解決項目建設的技術“先進性和適用性”問題；3.進行項目的財務和經濟分析，以解決項目建設的“合理性和有效性”問題。二、房地產開發項目可研報告的編寫內容

1.總論（項目的背景與概括）2.開發項目用地的現狀調查及動遷安置3.市場分析和建設規模的確定4.規劃設計方案選擇5.資源供給（資金、材料、施工力量、水電供應等）6.環境影響和環境保護7.項目開發組織機構和管理費用研究8.開發建設計劃9.項目經濟及社會效益分析（投資估算、資金籌措、成本估算、收入估算、財務評價、國民經濟評價、風險分析）10.結論與建議第三節房地產投資經濟效益分析確定性分析法1.財務評價2.國民經濟評價非確定性分析法1.盈虧平衡分析法2.敏感性分析法3.風險概率分析法一、房地產項目財務評價現金流量分析法：凈現金流量、累計凈現金流量等。靜態分析法：投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、投資回收期、貸款償還期。動態分析法：凈現值、凈現值率、內部收益率、動態投資回收期。（一）財務評價的含義概念：從開發企業角度分析和測算項目的效益和費用，計算項目在財務上的獲利能力，以判斷項目財務上的可行性。是可研的核心內容，是決定項目命運的重要決策依據。其主要內容：1.盈利能力（項目建成后、整個壽命期內）2.清償能力（財務、債務）3.財務外匯效果4.風險分析（二）開發項目財務評價的程序

1.分析和估算開發項目的財務數據；2.編制財務基本報表（預計現金流量表、資產負債表、預計收益表、借款還本付息表、財務外匯流量表）；3.計算并評價財務效益指標；4.進行不確定性分析；5.風險分析；6.得出評價結論。（三））財務務評價價的基基本方方法1.靜靜態分分析法法（1））投資資利潤潤率：用用來描描述房房地產產銷售售項目目的靜靜態經經濟效效益指指標，，是年年利潤潤總額額與項項目總總投資資之比比。反反映項項目單單位投投資的的盈利利能力力。年利潤潤總額額=年產品品銷售售收入入-年產品品銷售售稅金金-年總成成本費費用（2））投資資利稅稅率用來描描述房房地產產項目目總投投資的的盈利利能力力，是是每年年的利利稅總總額與與項目目總投投資之之比。。反反映單單位投投資對對國家家和社社會的的貢獻獻水平平。年利稅稅總額額=年銷售售收入入-年總成成本費費用（3）資本本金利利潤率率用來描描述房房地產產項目目資本本金的的盈利利能力力，是是每年年的平平均利利潤總總額與與資本本金之之比。。反反映項項目的的資本本金的的盈利利能力力。（4）投資資回收收期：以項項目的的年租租金純純收入入來抵抵償全全部投投資所所需的的時間間，反反映項項目的的財務務投資資回收收能力力或財財務清清償能能力的的一個個重要要評價價指標標。（4））借款款償還還期Rp----第t年可用用于還還款的的利潤潤D'----第t年可用用于還還款的的折舊舊R0----第t年可用用于還還款的的其他他收益益Rr----第t年企業業留利利2.動動態分分析法法（1））凈現現值法法n:項目的的計算算期ic:基準收收益率率NPV0時，項項目可可行.NPV<0時，項項目不不可行行。（2））內部部收益益率法法（IRR）：指項目目在建建設經經營期期限內內凈現現值等等于零零時的的貼現現率。。反映映項目目的盈盈利能能力。。IRR時，項項目可可行。。IRR時，項項目不不可行行。用試算算法求求IRR：（3））投資資回收收期法法：用全部部投資資現金金流量量表累累計凈凈現金金流量量現值值求得得。項目現現金流流量表表（單單位：：萬元元）二、房房地產產開發發項目目國民民經濟濟評價價（一））概念念：考考慮資資源合合理配配置，，從國國民經經濟和和全社社會角角度考考察項項目的的效益益和費費用，，用影影子價價格、、影子子工資資、影影子匯匯率和和社會會折現現率等等經濟濟參數數分析析。（二））國民民經濟濟評價價與財財務評評價的的區別別：1.評評價的的角度度和目目標不不同2.效效益和和費用用的含含義與與劃分分不同同3.效效益和和費用用的計計算算價格格不同同4.使用用的貼貼現率率和評評價的的判據據不同同（三））國民民經濟濟評價價主要要指標標：經經濟凈凈現值值（ENPV）、經濟內內部收收益率率（EIRR）、經濟凈凈現值值率（（ENPVR）、、投資凈凈效益益率（（NBR）（四））國民民經濟濟評價價的步步驟：：1.確確定項項目各各種合合理的的經濟濟價格格，如如影子子價格格等。。2.按按影子子價格格調整整項目目的投投入和和產出出，重重新計計算項項目的的支出出和收收入。。3.從從整個個國民民經濟濟的角角度來來劃分分和考考察項項目的的效益益與費費用。。4.按按國家家統一一規定定的社社會折折現率率對項項目的的效益益和費費用進進行分分析，，