一個(gè)好項(xiàng)目，可以改變一個(gè)區(qū)域，甚至改變一個(gè)城市目錄1234市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷大綱項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位01企業(yè)及項(xiàng)目目標(biāo)？目標(biāo)項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)的解讀品牌：確立靜安項(xiàng)目品牌知名度和美譽(yù)度地位：樹(shù)立項(xiàng)目的市場(chǎng)領(lǐng)袖地位，讓客戶認(rèn)可項(xiàng)目的品質(zhì)，形成良好口碑熱銷：首期開(kāi)盤(pán)形成熱銷局勢(shì)，為后期銷售打好基礎(chǔ)價(jià)格：逐步實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)的區(qū)域標(biāo)桿地位銷售節(jié)點(diǎn)：2012年9月，現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心開(kāi)放，10月首批單位公開(kāi)審定項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境，解析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)02市場(chǎng)趨勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)淮北概述：資源優(yōu)勢(shì)突出，為城市的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)淮北大唐電廠淮北：

以能源為基礎(chǔ)發(fā)展起來(lái)的現(xiàn)代工業(yè)型城市重要煤城、全國(guó)重要的煤炭基地之一，安徽省主要產(chǎn)煤基地劉店煤礦城市空間結(jié)構(gòu)擴(kuò)張，提升了城市在區(qū)域間影響力

市域內(nèi)的城鎮(zhèn)空間布局層次出現(xiàn)分化的趨勢(shì)：

以相山為核心的城區(qū)正逐漸成為全市的生產(chǎn)服務(wù)和生活服務(wù)巾心，并大量吸納周邊城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)加入。在全市域范圍內(nèi)，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，各城鎮(zhèn)之間在規(guī)模和功能上也出現(xiàn)了分化，開(kāi)始逐步形成了一批發(fā)展勢(shì)頭良好的重點(diǎn)城鎮(zhèn)，如臨渙、百善。相山城區(qū)宿州市百善鎮(zhèn)臨渙鎮(zhèn)資料來(lái)源：淮北規(guī)劃局網(wǎng)站對(duì)外交通日趨完善，城市輻射能力進(jìn)一步增強(qiáng)公路:

合徐高速連霍高速

311國(guó)道、206國(guó)道鐵路：淮北鐵路航空：徐州機(jī)場(chǎng)淮北與周邊主要城鎮(zhèn)距離：

宿州：52公里，

徐州：62公里，

蕭縣：40公里，宿州百善蕭縣徐州臨渙311國(guó)道206國(guó)道至京滬高速合徐高速連霍高速淮北鐵路淮北用地地發(fā)展方方向分析析圖淮北城區(qū)區(qū)遠(yuǎn)期用用地規(guī)劃劃圖東擴(kuò)南進(jìn)進(jìn)推動(dòng)城城市規(guī)模模擴(kuò)張，，城市空空間迎來(lái)來(lái)改造升升級(jí)機(jī)遇遇由于受到到采掘塌塌陷、自自然山體體等的限限制，目目前淮北北市的主主要發(fā)展展方向?yàn)闉闁|擴(kuò)南南進(jìn)，而對(duì)于舊舊有老城城區(qū)側(cè)以以改造升升級(jí)為主主。老城區(qū)由由于人口口密集，，配套也也較為完完善，但但是形象象較為老老舊，主主要以舊舊城改造造升級(jí)為為主?！幢币?guī)劃劃局中心塌陷陷地劉橋煤炭炭塌陷地地塌陷地相山市中心完善組團(tuán)團(tuán)內(nèi)現(xiàn)有有的老城城區(qū)，向向東、向向南沿人人民路和和相山南南路發(fā)展展新城區(qū)區(qū)，建設(shè)設(shè)新城市市中心。。城市規(guī)劃劃：東進(jìn)進(jìn)、西延延、南擴(kuò)擴(kuò)城市規(guī)劃劃：“東進(jìn)、西西延、南南擴(kuò)”的城市發(fā)發(fā)展思路路，使中中心城區(qū)區(qū)規(guī)劃建建設(shè)面積積擴(kuò)展到到235.5平方公里里。“東進(jìn)、西西延、南南擴(kuò)”的城市發(fā)發(fā)展思路路，三個(gè)個(gè)城市組組團(tuán)和一一個(gè)城市市綠心在東外環(huán)環(huán)以西沿沿東湖路路兩側(cè)發(fā)發(fā)展，以以東開(kāi)發(fā)發(fā)龍湖工工業(yè)項(xiàng)目目區(qū)；北北外環(huán)南南側(cè)部分分建設(shè)為為科教園園區(qū)。在其西部部以用地地整理為為主，擴(kuò)擴(kuò)大居住住用地規(guī)規(guī)模，在在東外環(huán)環(huán)和合徐徐高速公公路連接接線北部部布置工工業(yè)園，，陶瓷、、建材和和化工工工業(yè)。根據(jù)淮北北城市規(guī)規(guī)劃，可可將城市市劃分為為六大功功能組團(tuán)團(tuán)，居住組團(tuán)團(tuán)：相山組團(tuán)團(tuán)；濉溪組團(tuán)團(tuán)；烈山組團(tuán)團(tuán)；工業(yè)組團(tuán)團(tuán)：礦山集組組團(tuán)；景觀組團(tuán)團(tuán)：中心景觀觀區(qū)域；；東部景觀觀區(qū)域；；各組團(tuán)發(fā)發(fā)展水平平比較：：最成熟的的組團(tuán)：：相山組團(tuán)團(tuán)最具發(fā)展展?jié)摿Φ牡慕M團(tuán)：：濉溪組團(tuán)團(tuán)、烈山山組團(tuán)六大功能能組團(tuán)延延伸城市市發(fā)展布布局，以以相山組組團(tuán)功能能最為完完善相山組團(tuán)團(tuán)：居住、行行政、商商貿(mào)、文文化娛樂(lè)樂(lè)、商務(wù)務(wù)會(huì)展城市綠心心——中心景觀觀組團(tuán)；；生態(tài)、景景觀、旅旅游區(qū)礦業(yè)集組組團(tuán)：工業(yè)、文文教、休休閑旅游游烈山組團(tuán)團(tuán)：工業(yè)、居居住、物物流濉溪組團(tuán)團(tuán)：居住、商商業(yè)、工工業(yè)老龍脊風(fēng)風(fēng)景區(qū)——東部景觀觀區(qū)老城區(qū)市市級(jí)功能能區(qū)規(guī)劃劃圖新城區(qū)市市級(jí)功能能區(qū)規(guī)劃劃圖老城區(qū)商商業(yè)氛圍圍濃厚，，是沿著著淮海路路、古城城路、孟孟山路及及相山路路發(fā)展的的井字型型商圈；；其中火火車站商商圈尚處處建設(shè)之之中新城區(qū)功功能區(qū)處處于淮北北市經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)，，并于市市政務(wù)中中心區(qū)域域中。在在近年發(fā)發(fā)展較為為迅速，，是淮北北新興的的居住區(qū)區(qū)域，區(qū)區(qū)域內(nèi)住住宅檔次次較高。。新城區(qū)快快速發(fā)展展，新老老城區(qū)各各有所長(zhǎng)長(zhǎng)老城區(qū)老城區(qū)區(qū)新城區(qū)區(qū)新城區(qū)區(qū)老城區(qū)區(qū)商業(yè)氛氛圍更更為突突出新城區(qū)區(qū)重點(diǎn)注注重居居住、、生活活氛圍圍的營(yíng)營(yíng)造，，同時(shí)時(shí)兼具具政府府辦公公等功功能徐州都都市圈圈規(guī)劃范范圍淮北徐州沿淮城城市群群分布淮北市市位于于皖北北部，，地處處蘇魯魯豫皖皖四省省交界界，與皖東東北經(jīng)經(jīng)濟(jì)協(xié)協(xié)作區(qū)區(qū)、徐徐州都都市圈圈相鄰鄰。受受到江江蘇經(jīng)濟(jì)圈圈影響響，并并處于于上海海輻射射第三三圈層層的邊邊緣位于淮淮海經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)中心心，占占據(jù)重重要的的商業(yè)業(yè)地位位上海南京淮北上海輻輻射第三圈圈層徐州都都市圈淮北地地處徐徐州都都市圈圈輻射射范圍圍內(nèi)，，受徐徐州影影響較較大城市規(guī)規(guī)劃小小結(jié)城市東東擴(kuò)南南進(jìn)，，城區(qū)區(qū)面積積不斷斷擴(kuò)張張，城城市影影響力力不斷斷提升升，輻輻射能能力不不斷增增強(qiáng)；；六大功功能組組團(tuán)拓拓展城城市空空間，，區(qū)域域職能能出現(xiàn)現(xiàn)分化化；新、老老城區(qū)區(qū)發(fā)展展各有有側(cè)重重，老老城區(qū)區(qū)重視視商業(yè)業(yè)功能能的提提升，，新城城區(qū)突突出行行政、、教育育、居居住等等功能能的體體現(xiàn)；；淮北地地處徐徐州都都市圈圈，在在城市市南進(jìn)進(jìn)的過(guò)過(guò)程中中，商商業(yè)分分布也也存在在南移移的傾傾向。。淮北住宅宅競(jìng)爭(zhēng)格格局中心城板板塊新城板塊塊火車站板板塊東郊板塊塊新濉河板板塊目前淮北北市場(chǎng)可可以劃分分為：中心城板板塊、火火車站板板塊、東東郊板塊塊、新城城板塊、、新濉河河板塊中心城板板塊價(jià)格：5500-6000戶型：偏偏舒適，，較為中中規(guī)客戶：金金融、銀銀行、機(jī)機(jī)關(guān)置業(yè)類型型：二次次購(gòu)房、、投資新歲河板板塊價(jià)格：3300戶型：較較為中規(guī)規(guī)客戶：礦礦區(qū)客戶戶、濉溪溪客戶置置業(yè)類型型：首次次、自住住東郊板塊塊價(jià)格：3230戶型：較較為中規(guī)規(guī)客戶：原原有居民民、礦區(qū)區(qū)客戶置業(yè)類型型：首次次較多火車站板板塊價(jià)格：4000戶型：較較為中規(guī)規(guī)客戶：市市區(qū)、礦礦區(qū)置業(yè)類型型：二次次購(gòu)房等等新城板塊塊價(jià)格：3500戶型：較較為中規(guī)規(guī)客戶：公公務(wù)員、、礦區(qū)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、私私企老板板置業(yè)類型型：二次次購(gòu)房、、投資較較多區(qū)域職能城市建設(shè)區(qū)域形象房地產(chǎn)市場(chǎng)特征中心城板塊老城區(qū)，主要商業(yè)核心區(qū)城市建設(shè)較為完善，但由于時(shí)間較為久遠(yuǎn)，為當(dāng)前淮北重點(diǎn)改造的老城區(qū)域區(qū)域形象正在積極，且人氣充足高層為主，價(jià)格最高火車站板塊新興城區(qū)，居住城市東向發(fā)展的必經(jīng)之路，區(qū)域正在積極改善淮北重要的交通樞紐，區(qū)域前景看好高層居多，價(jià)格較高東郊板塊政府辦公、企業(yè)等主要聚集地城市的發(fā)展方向之一道路寬闊，形象正在改善多層為主，價(jià)格處于較低水平新城板塊政府辦公、企業(yè)等主要聚集地城市的發(fā)展方向之一為目前政府主要發(fā)展的區(qū)域，形象良好，但是離市區(qū)較遠(yuǎn)，人氣有待提升高層興起迅速，價(jià)格也較高新濉河板塊企業(yè)職工生活小區(qū)為主發(fā)展緩慢建筑密度大，但配套齊全價(jià)格較低，多層為主區(qū)域特征征總結(jié)相山組團(tuán)團(tuán)是住房房供應(yīng)量量最大的的功能組團(tuán)，總總供應(yīng)量量近400萬(wàn)方，其其中商業(yè)住房建建設(shè)計(jì)劃劃為283萬(wàn)方烈山集組組團(tuán)計(jì)劃劃的住房房建設(shè)最最少，僅占總量量的16.3%根據(jù)淮北北市2008-2012年住房建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)比例規(guī)劃劃，中小小套商品品住房供供應(yīng)量最最大，占總量的的46%普通商品品住房及及保障性性住房各各占28%和26%數(shù)據(jù)來(lái)源源：淮北北市住房房建設(shè)規(guī)規(guī)劃2008-2012年住房建設(shè)計(jì)劃劃相山組團(tuán)商品品房供應(yīng)最為為充足，中小小套型漸居主主導(dǎo)緊湊性三房占占整個(gè)市場(chǎng)的的主導(dǎo)地位，，面積區(qū)間在在100-120M2的緊湊性三房房占比29.1%,舒適性三房121-140M2占比19.9%。就整體市場(chǎng)而而言三房占主主導(dǎo)地位，占占整個(gè)市場(chǎng)的的49%，兩房戶型占占比35.6%。三房戶型占市市場(chǎng)主導(dǎo)地位位戶型配比131平米4室1廳95平米2室2廳資料來(lái)源：據(jù)據(jù)淮北房地產(chǎn)產(chǎn)信息網(wǎng)備案案統(tǒng)計(jì)發(fā)展階段需求層次功能化關(guān)注戶型、面積、朝向、通風(fēng)等基本生活住區(qū)化開(kāi)始考慮住區(qū)環(huán)境、景觀、安全度、人群，勻質(zhì)化等因素品質(zhì)化關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)、材質(zhì)、設(shè)備和工藝所帶來(lái)的舒適度和人性化程度定制化產(chǎn)品充分契合個(gè)體客戶的功能特色化產(chǎn)品開(kāi)始對(duì)位客戶個(gè)性特征和精神需求可以看出淮北北消費(fèi)者的置置業(yè)需求已經(jīng)經(jīng)開(kāi)始由基本本居住功能向住區(qū)化、品品質(zhì)化發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變從安居向社區(qū)區(qū)化、品質(zhì)化化轉(zhuǎn)移提升購(gòu)房需求整體：淮北房房地產(chǎn)市場(chǎng)全全面發(fā)展，以以品牌發(fā)展商商為龍頭引領(lǐng)領(lǐng)住宅進(jìn)入品品質(zhì)時(shí)代；分布：淮北中中心城板塊是是商業(yè)分布密密集區(qū)域，新新城板塊是高高檔住宅競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈區(qū)域戶型：戶型設(shè)設(shè)計(jì)多為中規(guī)規(guī)中矩，創(chuàng)新新較少銷售：暢銷單單位為80-95㎡以以及120-130㎡㎡戶型；價(jià)格：整體價(jià)價(jià)格在09年年有較大提升升，中心城板板塊價(jià)格突破破6500市場(chǎng)小結(jié)東湖公館位置淮北市龍山路中段消防隊(duì)北側(cè)規(guī)模占地面積：90000㎡總建筑面積：110000M2建筑類型小高層、電梯花園洋房、獨(dú)棟別墅、類獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅戶型區(qū)間賣(mài)點(diǎn)晨興.東湖公館項(xiàng)目位于龍山路中段，該項(xiàng)目毗鄰東湖濕地公園，外部環(huán)境條件優(yōu)越，路況好，道路寬暢，由此進(jìn)入中心城區(qū)僅數(shù)分鐘時(shí)間。我們貫徹“以人為本”、“尊重自然”、建設(shè)生態(tài)型，適于現(xiàn)代生活的，又具有鮮明個(gè)性的人性化居住空間；尊重人性和自然規(guī)律，力求做到產(chǎn)品生態(tài)化、環(huán)境生態(tài)化、社區(qū)規(guī)劃生態(tài)化，將本項(xiàng)目打造成為一個(gè)高品位和生態(tài)居住為一體的高品質(zhì)混合型社區(qū)，創(chuàng)造一個(gè)低密度、低污染、低噪音、高鮮氧的健康生態(tài)環(huán)保的高品質(zhì)住宅群體，打造淮北市最頂級(jí)的住宅項(xiàng)目。銷售狀況銷售中心現(xiàn)現(xiàn)接受來(lái)訪咨詢。樣板間璀璨面市。價(jià)格配套市場(chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目推廣形象：項(xiàng)項(xiàng)目形象百變變，線上線下下各自為陣，，沒(méi)有形成規(guī)規(guī)范有序的鮮鮮明品牌個(gè)性性和價(jià)值。首府位置長(zhǎng)山中路55號(hào)（長(zhǎng)山路與南黎路交匯處）規(guī)模占地面積：218畝總建筑面積：32萬(wàn)余M2建筑類型高層別墅戶型區(qū)間78-136㎡兩房、三房賣(mài)點(diǎn)首府位于長(zhǎng)山路中路55號(hào)（長(zhǎng)山路與南黎路交匯處），項(xiàng)目集高層洋房、別墅、公寓及商業(yè)于一體，擁有城市鼎級(jí)資源配置，打造淮北居住的頭等艙。項(xiàng)目倚靠城南新城CBD核心區(qū)以及在建的大潤(rùn)發(fā)南黎店購(gòu)物中心，同時(shí)毗鄰已遷入的淮北市重點(diǎn)中學(xué)新局中；社區(qū)配套完善，規(guī)劃有風(fēng)情商業(yè)街、社區(qū)活動(dòng)中心、幼兒園、小學(xué)、菜市、超市等一應(yīng)俱全；同時(shí)打造有近3000平米的五星級(jí)水岸會(huì)所，擁有淮北首個(gè)室內(nèi)恒溫游泳池，以及雪茄吧、紅酒吧、健身館以及棋牌娛樂(lè)室等高端生活元素。項(xiàng)目在園林景觀設(shè)計(jì)上更是斥巨資打造，兩軸、一環(huán)、四園規(guī)劃體系，采用簡(jiǎn)歐園林風(fēng)格設(shè)計(jì)；一期創(chuàng)新全地下智能停車體系，人車分流與無(wú)障礙通行，雙入戶豪華大堂，讓您和家人安全順暢出行；此外，項(xiàng)目在細(xì)節(jié)的打造上更是用心到極致，不放過(guò)每一處細(xì)節(jié)，項(xiàng)目高層電梯采用的是與上海金茂大廈、新中央臺(tái)共同的選擇——上海三菱電梯，國(guó)際級(jí)品質(zhì)品牌門(mén)窗用材——德國(guó)霍曼門(mén)及德國(guó)墨瑟窗，同時(shí)項(xiàng)目還配置了中德合資品牌力諾瑞特太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，讓您和家人擁有享之不盡的溫暖。此外，項(xiàng)目不惜重金禮聘中國(guó)一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理精英——深圳開(kāi)元國(guó)際，擔(dān)任社區(qū)物管顧問(wèn)，東方管家服務(wù)全面提升淮北物業(yè)管理品質(zhì)。銷售狀況在售一期1、2、4、6號(hào)樓，面積82—155㎡高層瞰景洋房，準(zhǔn)現(xiàn)房?全城熱銷中！一次性付款優(yōu)惠5%、按揭優(yōu)惠2%。價(jià)格均價(jià)：￥5350配套學(xué)校：局中，實(shí)驗(yàn)小學(xué)（淮北一?。┥虉?chǎng)：海容商業(yè)廣場(chǎng)、盛世商貿(mào)城銀行：中國(guó)銀行醫(yī)院：瑤海醫(yī)院院市場(chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目推廣相對(duì)混亂亂，不同媒介介和物料顏色色變化太大，，現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中中心打造相對(duì)對(duì)精細(xì)。溫哥華城金水河畔位置人民路以南、梅苑路以北、南湖路以東規(guī)模占地面積：35公頃總建筑面積：349294M2建筑類型多層小高層戶型區(qū)間88/91㎡兩房、103.82㎡三房

賣(mài)點(diǎn)溫哥華城，淮北乃至安徽最大之社區(qū)，地處淮北新城市未來(lái)發(fā)展方向的核心區(qū)域，集合了居住、行政、商務(wù)、金融、服務(wù)等功能于一身，以其無(wú)可替代的地位集萬(wàn)千寵愛(ài)于一身，引領(lǐng)淮北“城市東擴(kuò)”之大勢(shì)。以溫哥華為主題規(guī)劃建設(shè)，225萬(wàn)平米的城市鎮(zhèn)生活。目前一期二期已經(jīng)建成交付，三期以教育人文社區(qū)的理念、更優(yōu)的規(guī)劃將成為新的耀眼明珠。溫哥華4期，金水河畔，位于安徽省淮北市溫哥華城E5，E6地塊。用地北面緊鄰一期景華苑，距離溫哥華城中心CBD區(qū)僅500米，它作為全區(qū)中心擔(dān)負(fù)著居住區(qū)中心的職能，同時(shí)也部分地承擔(dān)著城市副中心的職能。而新的行政中心和城市發(fā)展建設(shè)新區(qū)的逐步成長(zhǎng)，也為項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)了巨大的潛力和良好的區(qū)域前景。項(xiàng)目堅(jiān)持“以人為本”的設(shè)計(jì)思想，強(qiáng)調(diào)人性他設(shè)計(jì)，提倡健康住宅的設(shè)計(jì)理念，強(qiáng)調(diào)小區(qū)的歸屬感和認(rèn)同感，精心規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)合理地利用土地和空間，營(yíng)造“公園就在家門(mén)口”的人性化的居住景觀環(huán)境。銷售狀況多層在售29、33、34、68#樓80—137㎡戶型房源，點(diǎn)式樓在售51、57#樓178、198㎡戶型房源，小高層在售38、39#樓，88、104、132㎡戶型房源。均價(jià)4500元/㎡。現(xiàn)在購(gòu)房送18000元禮券，可直接折算房?jī)r(jià)。價(jià)格均價(jià)：￥4500配套學(xué)校：天一中學(xué)商場(chǎng)：小區(qū)自設(shè)綜合市場(chǎng)銀行：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行幼兒園：小區(qū)自設(shè)幼兒園醫(yī)院：社區(qū)醫(yī)院院市場(chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目推廣形象：線線上戶外米黃黃色，物料紫紫色、報(bào)紙紫紫紅色，沒(méi)有有品牌意識(shí)，，品牌形象雜雜亂無(wú)序。恒大名都位置淮北市相陽(yáng)路與南黎路交口往南500米（淮北汽車城西側(cè)）規(guī)模占地面積：29萬(wàn)㎡總建筑面積：100萬(wàn)M2建筑類型高層商業(yè)五星級(jí)皇家會(huì)所恒大劇院運(yùn)動(dòng)中心戶型區(qū)間90㎡兩房、135㎡三房

賣(mài)點(diǎn)淮北恒大名都是房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)之一的恒大地產(chǎn)集團(tuán)在皖投資開(kāi)發(fā)的第三個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目位于淮北市汽車城西側(cè)，雄踞相濉一體化核心地帶，承接城市南拓第一站；占地約434畝，總建約100萬(wàn)方，規(guī)劃六千余戶，由60余棟高層組成；80-260㎡王者戶型，奢裝精品大宅，淮北絕無(wú)僅有的10000平米超大中心湖景，抒寫(xiě)愜意生活！以世界級(jí)皇家園林、國(guó)際級(jí)航母配套及滿屋名牌9A精裝的國(guó)際化開(kāi)發(fā)理念創(chuàng)造淮北恒久人居氣度；項(xiàng)目總體配套完備幼兒園、5200㎡豪華會(huì)所、15660㎡國(guó)家級(jí)運(yùn)動(dòng)中心、大型商業(yè)中心、五星級(jí)恒大劇院等公共建筑設(shè)施一應(yīng)俱全，暢想淮北人居典范，開(kāi)創(chuàng)皖北人居新篇章！銷售狀況在售2#,3#、4#、5#、6#，7#、9#，10#,11#樓88-136㎡精品小戶，精裝均價(jià)4500元/㎡左右；二期御府1#樓開(kāi)盤(pán)，90㎡舒適兩房、三房4180元/㎡起，送1500元/㎡精裝修。現(xiàn)團(tuán)購(gòu)10套房源享受7.5折優(yōu)惠。2012-6-1314:38:26

價(jià)格精裝均價(jià)4500元/㎡左右；，90㎡舒適兩房、三房4180元/㎡起配套學(xué)校：自建商場(chǎng)：自帶商場(chǎng)郵局：未定銀行：未定幼兒園：小區(qū)自帶醫(yī)院：未定院其它：未定市場(chǎng)類比項(xiàng)目推廣形象：線線上戶外米黃黃色，物料大大紅色、畫(huà)面面以實(shí)景修圖圖為主，沒(méi)有有統(tǒng)一品牌形形象，側(cè)重價(jià)價(jià)格訴求。南湖雅苑位置宿丁路﹙省道101﹚與臥牛路交匯處規(guī)模占地面積：380畝總建筑面積：40萬(wàn)M2建筑類型多層洋房戶型區(qū)間主力戶型：85/99㎡兩房、106/120㎡三房賣(mài)點(diǎn)南湖雅苑，地處烈山區(qū)政府南側(cè)，距淮北CBD僅15分鐘車程，5000畝國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)--南湖濕地公園盡在咫尺，隨時(shí)為您提供鮮氧。坐擁成熟繁華商業(yè)圈，大型超市、中小學(xué)校、銀行、商城、娛樂(lè)休閑等環(huán)伺周邊，更原味引進(jìn)國(guó)際BLOCK街區(qū)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)模式，摒棄傳統(tǒng)的圍合式社區(qū)，以開(kāi)放式建筑、商業(yè)街等完美演繹著B(niǎo)LOCK街區(qū)生活，通過(guò)居住和商業(yè)的集中融合，將國(guó)際化、居住、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)等元素組合，創(chuàng)造一種全新的居住和生活模式，引領(lǐng)淮北。南湖雅苑，開(kāi)創(chuàng)淮北純正“花園洋房”臻品，花園洋房就是GardenVilla，她在空間上具有亞別墅或者類別墅的特征，充分享有私家花園或內(nèi)庭院、露臺(tái)，尊享醇正洋房生活。南湖雅苑，特別引入歐式藝術(shù)景觀的巔峰杰作與南湖濕地公園遙相呼應(yīng)，以清新的水景元素及景觀步道的巧妙融合，各種景觀小品由歐洲頂級(jí)大師傾力打造，更有豐富的名貴花木錯(cuò)落點(diǎn)綴其中，廊影疊翠，獨(dú)具匠心，生態(tài)景觀和住宅融為一體，蔥蘢綠意叢生。銷售狀況9#、10#、11#、18#、19#、20#6棟多層83.75㎡-111.99㎡戶型，24#、25#兩棟花園洋房90—133㎡戶型在售，價(jià)格區(qū)間在2800-3900元/㎡之間。一次付款95折優(yōu)惠，按揭首付50%97折優(yōu)惠，首付30%99折優(yōu)惠，6#樓80—200㎡商鋪推出，一次性付款9折，首付70%95折，首付50%97折優(yōu)惠。價(jià)格

多層3200洋房3500-3600配套學(xué)校：楊莊礦小學(xué)/中學(xué)商場(chǎng)：臥牛路商業(yè)街/商業(yè)步行街/酒店/8000平米大型購(gòu)物廣場(chǎng)/百萬(wàn)商城/萬(wàn)家購(gòu)物廣場(chǎng)/真棒超市/蘇果超市銀行：中行/工行/農(nóng)行/商業(yè)銀行/徽行/農(nóng)村信用合作社幼兒園：楊莊礦幼兒園；醫(yī)院：楊莊礦醫(yī)院院市場(chǎng)同比項(xiàng)目其他項(xiàng)目廣告告表現(xiàn)搖擺：無(wú)論是是高端形象還還是大眾形象象都千篇一律律的形象百變變，沒(méi)有整合推廣廣塑造品牌個(gè)個(gè)性和價(jià)值的的意識(shí)和理念念；雷同：不太注注重差異化形形象的包裝和和競(jìng)爭(zhēng)，多個(gè)個(gè)項(xiàng)目同時(shí)使使用黃色作為項(xiàng)目目形象主色系系，混淆彼此此，識(shí)別性差差；硬件：訴求側(cè)側(cè)重賣(mài)點(diǎn)和價(jià)價(jià)格訴求，還還處于低層次次的性價(jià)比訴訴求階段；現(xiàn)場(chǎng)：現(xiàn)場(chǎng)包包裝的示范展展示和體驗(yàn)，，做得相對(duì)精精細(xì)和品質(zhì)化化很多，值得借鑒鑒和學(xué)習(xí)。廣告小結(jié)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值值梳理，系統(tǒng)統(tǒng)定位和客戶戶定位03項(xiàng)目市場(chǎng)定位位概述項(xiàng)目概況Strength（優(yōu)勢(shì)勢(shì)）Opportunity（機(jī)會(huì)）Weakness（劣勢(shì)勢(shì)）Threaten（威脅脅）緊鄰南南湖濕濕地公公園，，區(qū)域域生態(tài)態(tài)景觀觀條件件優(yōu)越越；內(nèi)部環(huán)環(huán)境較較為理理想：：湖岸岸水景景、園園林景景觀較較豐富富；區(qū)域交交通四四通八八達(dá)，，烈山山大道道及101省道道環(huán)伺伺；產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃起起點(diǎn)高高，居居住舒舒適度度較高高；星級(jí)酒酒店配配套和和物管管，提提升項(xiàng)項(xiàng)目檔檔次；；靜安集團(tuán)團(tuán)，安徽徽省名企企百?gòu)?qiáng)，，實(shí)力雄雄厚。區(qū)域地段段偏遠(yuǎn)，，市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知和認(rèn)認(rèn)可度弱弱；周邊安置置房及臟臟亂外部部環(huán)境，，不利于于高尚社社區(qū)建設(shè)設(shè)；缺乏大型型商業(yè)、、商務(wù)、、居住等等配套設(shè)設(shè)施，生生活不便便；地塊臨101省省道，對(duì)對(duì)于居住住有一定定噪音干干擾；5000畝南湖湖國(guó)家級(jí)級(jí)濕地生生態(tài)公園園，天賦賦稀貴；；周邊中高高端大型型社區(qū)，，處于空空白的無(wú)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)；酒店和企企業(yè)獨(dú)棟棟的組合合，將為為住區(qū)提提供潛在在高端客客群；區(qū)域處于于價(jià)格洼洼地，未未來(lái)區(qū)域域商務(wù)及及居住氛氛圍形成成，市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值提提升空間間巨大。。新拓展區(qū)區(qū)域，沒(méi)沒(méi)有群聚聚效應(yīng)，，起勢(shì)階階段孤掌掌難鳴；；市場(chǎng)受政策影影響較大，未未來(lái)市場(chǎng)將在在一段時(shí)間內(nèi)內(nèi)存在不確定定性；區(qū)域慣性消費(fèi)費(fèi)以低端為主主，高端客群群匱乏，營(yíng)銷銷難度大。SWOTSWOT分析揚(yáng)長(zhǎng)避短，重重新定義客群群區(qū)域認(rèn)知價(jià)價(jià)值，提升項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值性價(jià)價(jià)比：S1+S4+S5+O1+O3一是重新定義義區(qū)域價(jià)值，，揚(yáng)棄烈山，，強(qiáng)化南湖國(guó)國(guó)家級(jí)公園板板塊價(jià)值，嫁嫁接類度假概概念1.5居居所，倡導(dǎo)城城市度假新生生活模式；二二是先展示后后銷售，通過(guò)過(guò)眼見(jiàn)為實(shí)，，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值；三是客客群先區(qū)域客客群，后續(xù)逐逐步提升市區(qū)區(qū)中高端客群群的比例，提提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值值。區(qū)域發(fā)展：城市發(fā)展戰(zhàn)略略，發(fā)展重心心南擴(kuò)南部宜居新城城遠(yuǎn)期價(jià)值南湖酒店：五星級(jí)酒店進(jìn)進(jìn)駐運(yùn)營(yíng)管理理貼補(bǔ)區(qū)域空白白，高檔消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所南湖公園:5000畝，，國(guó)家級(jí)濕地地公園產(chǎn)品價(jià)值:87-258多元戶型設(shè)設(shè)計(jì)多層、小高層層、洋房及電電梯多層無(wú)處不在水上上之高尚小區(qū)區(qū)規(guī)劃生活配套：商業(yè)生活配套套國(guó)際著名物管管服務(wù)……交通優(yōu)勢(shì):烈山大道101省道環(huán)環(huán)伺開(kāi)發(fā)商品牌：：靜安集團(tuán)，10年13城城，安徽名企200強(qiáng)榮耀，，實(shí)力品牌，，值得信賴價(jià)值體系項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理理關(guān)鍵詞解析：：城市向南生態(tài)環(huán)境立體交通多元產(chǎn)品星級(jí)酒店企業(yè)獨(dú)棟水上城邦國(guó)際物管南湖公園具有無(wú)可限量量的發(fā)展前景景；外有5000畝南湖公園園，內(nèi)有碧波波蕩漾水上園園林景觀；觸手可及的星星級(jí)酒店配套套會(huì)所；后續(xù)便利的生生活及物管配配套；離塵不離城，，一個(gè)超越所所有的星級(jí)酒酒店水上國(guó)際際城邦即將誕誕生。國(guó)家級(jí)南湖公公園/湖景洋洋房/星級(jí)酒酒店/企業(yè)獨(dú)獨(dú)棟/靜安品品牌定位關(guān)鍵詞主題理念闡釋釋：南湖畔·星星級(jí)酒店·企企業(yè)獨(dú)棟·花園洋房城市未來(lái)居住住核心區(qū)域的的大中型項(xiàng)目目演繹淮北南部部新城生態(tài)人人居生活新方方式,實(shí)現(xiàn)新新城市主義所所提倡的人與與自然的和諧諧相處首創(chuàng)星級(jí)酒店店社區(qū)，定義義高尚人居標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位位產(chǎn)品/品牌南湖畔，星級(jí)酒店社區(qū)遠(yuǎn)離塵囂，盡享自然。生活之外，私享領(lǐng)域。客戶需求周邊7礦中高層全市高端人士目標(biāo)客群國(guó)賓級(jí)禮遇項(xiàng)目形象定位位住宅南湖公園島居洋房商務(wù)南湖公園企企業(yè)獨(dú)獨(dú)棟酒店南湖公園國(guó)國(guó)賓酒酒店國(guó)賓級(jí)禮遇（備注：鑒于于項(xiàng)目辦公及及酒店還有很很多不確定因因素，本案后面?zhèn)戎刂刈≌糠值牡臓I(yíng)銷策略推推導(dǎo)和延展。。）住宅策略思考考住宅難點(diǎn)：淮北有錢(qián)人每每個(gè)都有4-5套房子，，憑什么再買(mǎi)靜靜安？地段？城南之南，沒(méi)沒(méi)政策，沒(méi)動(dòng)動(dòng)作，不認(rèn)可可。價(jià)格？替代品太多，，憑什么選靜靜安？湖居？淮北不缺水，，但國(guó)家級(jí)的的環(huán)境例外。。住宅策略思考考賣(mài)不同。在淮淮北北，，絕絕大大多多數(shù)數(shù)人人買(mǎi)買(mǎi)第第一一居居所所多數(shù)數(shù)有有錢(qián)錢(qián)人人擁?yè)碛杏械诘诙泳铀?xiàng)目客群群是先內(nèi)內(nèi)后外，，也就是是先觸動(dòng)動(dòng)原住民民，但是形象氣質(zhì)質(zhì)從開(kāi)始始就是以以市區(qū)豪豪宅為坐坐標(biāo)，面子給足足，嫁接接新概念念，引發(fā)發(fā)全市有有錢(qián)人關(guān)關(guān)注販賣(mài)“1.5居所”去去支撐我我們的國(guó)國(guó)賓級(jí)禮禮遇總定定位！國(guó)賓級(jí)是是面子，，1.5居所是是里子。。住宅策略略思考“1.5居所”介于第一一居所和和第二居居所之間間。在城市的的外環(huán)上上，環(huán)境境不錯(cuò)，，交通也也可以，，配套滿滿足基本本的生活活。這是一種折中中的方式式，綜合第一一居所、、第二居居所的某某些條件件。即可實(shí)現(xiàn)更高高生活品品質(zhì)、養(yǎng)養(yǎng)老。也可提供家庭庭度假，，5+2生活方方式，作作為接待待親朋好好友的一一個(gè)所在在。還可滿足小型型辦公、、商務(wù)接接待。產(chǎn)品/品牌南湖畔，島居洋房南湖雅苑：領(lǐng)航南湖時(shí)代競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)周邊7礦中高層全市高端人士目標(biāo)客群國(guó)賓領(lǐng)域域1.5居居所住宅形象象定位住宅價(jià)值值體系五大核心心優(yōu)勢(shì)，，領(lǐng)創(chuàng)淮淮北1.5居所所1.5場(chǎng)場(chǎng)所|南湖湖公園5000畝，淮淮北唯一一國(guó)家級(jí)級(jí)濕地公公園1.5交交通|干道道省道烈山大道道、101省道道環(huán)伺，，至市中中心10分鐘車車程1.5配配套|南湖湖酒店淮北首創(chuàng)創(chuàng)星級(jí)酒酒店社區(qū)區(qū)，全城城奢享樣樣本1.5居居所|世界界島居世界級(jí)湖湖島企業(yè)業(yè)獨(dú)棟、、80-120m2私私家洋房房，珍罕罕無(wú)比1.5支支持|靜安安品牌靜安集團(tuán)團(tuán)，高端端品質(zhì)，，10年年13城城，定鼎鼎南湖擴(kuò)展客客戶輻射客客戶核心客客戶核心客客戶7礦中中高層層及烈烈山原原住民民和周周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的的進(jìn)城城一族族。輻射客客戶市區(qū)中中高端端人士士外溢溢需求求。擴(kuò)展客客戶本市及及外地地等投投資客客。核心客客戶：：領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)群體體，主主動(dòng)消消費(fèi)。。消費(fèi)費(fèi)力最最強(qiáng)，，最容容易形形成需需求對(duì)對(duì)應(yīng)的的群體體。輻射客客戶：：借勢(shì)勢(shì)群體體，能能幫助助影響響力的的迅速速擴(kuò)張張，形形成轟轟動(dòng)效效應(yīng)。。擴(kuò)展客客戶：：跟隨隨群體體，高高聲勢(shì)勢(shì)和高高影響響力下下，貢貢獻(xiàn)一一定的的增長(zhǎng)長(zhǎng)?？蛻舳ǘㄎ欢▋r(jià)策策略滲透定定價(jià)策策略，，即以以相對(duì)對(duì)低于于同類類住宅宅項(xiàng)目目市場(chǎng)場(chǎng)平均均價(jià)格格入市市，以以此策策略定定價(jià)，，可迅迅速打打開(kāi)市市場(chǎng)，，有助助于阻阻止競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者者的進(jìn)進(jìn)入確定““低開(kāi)開(kāi)高走走（依依認(rèn)籌籌量確確定））”入入市策策略，，起步步價(jià)不不能開(kāi)開(kāi)的過(guò)過(guò)高，，建議議保持持最低低利潤(rùn)潤(rùn)水平平，與與開(kāi)發(fā)發(fā)及策策略節(jié)節(jié)奏相相結(jié)合合不斷斷調(diào)升升價(jià)格格走勢(shì)勢(shì)，這這樣能能吸引引投資資，又又能吸吸引消消費(fèi)，，同時(shí)時(shí)應(yīng)注注意本本案成成本及及項(xiàng)目目中后后期的的調(diào)價(jià)價(jià)幅度度問(wèn)題題全面預(yù)預(yù)算管管理原原則。。以工工程進(jìn)進(jìn)度、、平衡衡現(xiàn)金金流及及成本本回收收點(diǎn)等等財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)標(biāo)對(duì)價(jià)價(jià)格策策略進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)控，，同時(shí)時(shí)確定定與各各時(shí)間間段對(duì)對(duì)應(yīng)的的推出出量和和價(jià)格格，并并且圍圍繞該該時(shí)間間段的的產(chǎn)品品訴求求重點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行行相關(guān)關(guān)的營(yíng)營(yíng)銷調(diào)調(diào)整，，以產(chǎn)產(chǎn)生最最大協(xié)協(xié)同效效益。。一房一一價(jià)。。此原原則保保證開(kāi)開(kāi)發(fā)商商及消消費(fèi)者者的共共同利利益。。每套商商品房房均總總價(jià)推推出。。使消消費(fèi)者者著重重考慮慮小區(qū)區(qū)及產(chǎn)產(chǎn)品的的整體體品質(zhì)質(zhì)，避避免產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)中中的一一些不不利因因素（（如：：產(chǎn)品品功能能設(shè)計(jì)計(jì)等方方面））價(jià)格體體系根據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品的的建筑筑特點(diǎn)點(diǎn)及位位置分分布特特點(diǎn)決決定價(jià)價(jià)格差差別，，按垂垂直差差和水水平價(jià)價(jià)差結(jié)結(jié)合確確定垂直價(jià)價(jià)差：：根據(jù)據(jù)樓層層高度度不同同而產(chǎn)產(chǎn)生價(jià)價(jià)格差差別，，其考考慮因因素相相對(duì)單單一水平價(jià)價(jià)差：：主要要考慮慮同單單元同同樓層層之間間或不不同單單元樓樓層之之間的的價(jià)格格差別別兩種價(jià)價(jià)差制制定時(shí)時(shí)應(yīng)考考慮以以下幾幾點(diǎn)因因素：：因素一一：戶戶型區(qū)區(qū)位因素二二：景景觀朝朝向因素三三：采采光因素四四：私私密性性因素五五：戶戶型數(shù)數(shù)量因素六六：樓樓層高高度價(jià)格調(diào)調(diào)整策策略采用機(jī)機(jī)動(dòng)的的“標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)價(jià)格加加折扣扣“的的調(diào)整整策略略。對(duì)項(xiàng)目先定定出底價(jià)，，每次再根根據(jù)市場(chǎng)情情況以及該該類戶型的的前期銷售售情況作不不同的微調(diào)調(diào)。考慮到到本樓盤(pán)多多元物業(yè)，，面對(duì)客群群多，相對(duì)對(duì)銷售周期期長(zhǎng)，不同物業(yè)需需要分期銷銷售，為防防止樓盤(pán)銷銷售面孔““老化“，，應(yīng)采用機(jī)動(dòng)動(dòng)的“大密密度、小幅幅度“的價(jià)價(jià)格提升調(diào)調(diào)整策略。。其優(yōu)點(diǎn)如下下：不同購(gòu)房時(shí)時(shí)間，享受受不同購(gòu)房房?jī)r(jià)格，通通過(guò)價(jià)格不不斷提升，，加速購(gòu)房房者盡早下下訂；讓購(gòu)房者了了解價(jià)格提提升軌跡，，造成旺銷銷氣氛，增增加購(gòu)房者者投資信心心；每次價(jià)格提提升前，便便于逼定隨著工程形形象的進(jìn)展展及推廣工工作的深入入，價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)步上揚(yáng)，，讓前期購(gòu)購(gòu)買(mǎi)客戶有有房屋升值值的滿足感感，也讓后后期購(gòu)買(mǎi)客客戶有緊迫迫感，促成成簽約價(jià)格定位競(jìng)爭(zhēng)類型比較樓盤(pán)權(quán)重均價(jià)權(quán)重值同區(qū)異質(zhì)南湖雅苑洋房40％36001440多層30％3200960異區(qū)同質(zhì)恒大名都15％4500精裝，相當(dāng)于3300毛坯495異區(qū)異質(zhì)首府5％5350268溫哥華城10％4500450合計(jì)

3613備注：如果果加精裝修修按1000—1200元元/㎡計(jì)；；洋房與多層層以此為基基數(shù)價(jià)差大大約10-15%;推售策略，，價(jià)格策略略和營(yíng)銷執(zhí)執(zhí)行04項(xiàng)目營(yíng)銷總總綱目標(biāo)難題——項(xiàng)目地處遠(yuǎn)郊，客戶對(duì)區(qū)域認(rèn)知度較低——產(chǎn)品規(guī)劃超前，面臨市場(chǎng)超越與突破難題——靜安集團(tuán)首入淮北，面臨品牌信賴難題2012年10月左右入市，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目熱賣(mài)和企業(yè)品牌實(shí)力的塑造如何實(shí)現(xiàn)客客戶質(zhì)素的的突破與陌陌生區(qū)域的的價(jià)值提升升兩大難點(diǎn)點(diǎn)？VS【營(yíng)銷策略大大綱】細(xì)分產(chǎn)品重視品牌精于活動(dòng)強(qiáng)化區(qū)域價(jià)價(jià)值以圈層名義義，啟動(dòng)造勢(shì)以觀瀾郡品品牌，贏得信任炒作南湖，，說(shuō)服客戶清晰各產(chǎn)品品角色，協(xié)協(xié)同銷售，，占領(lǐng)市場(chǎng)場(chǎng)推售策略基于策略總綱下的策略分解營(yíng)銷策略營(yíng)銷推廣價(jià)格策略渠道策略多層層：：基基于于市市場(chǎng)場(chǎng)及及銷銷售售任任務(wù)務(wù)，，掌掌控控銷銷售售速速度度聚聚人人氣氣；；電梯梯多多層層、、洋洋房房：：有有效效結(jié)結(jié)合合營(yíng)營(yíng)銷銷節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，，有有序序推推售售各類類產(chǎn)產(chǎn)品品差差異異化化定定價(jià)價(jià)，，電電梯梯多多層層、、洋洋房房樹(shù)樹(shù)立立價(jià)價(jià)格格標(biāo)標(biāo)桿桿；；多多層層制制定定適適中中價(jià)價(jià)格格，，掌掌控控銷銷售售速速度度研究究各各類類型型產(chǎn)產(chǎn)品品客客戶戶特特征征，，精精準(zhǔn)準(zhǔn)渠渠道道，，有有效效傳傳播播產(chǎn)產(chǎn)品品信信息息以南南湖湖炒炒作作及及酒酒店店配配套套價(jià)價(jià)值值為為方方向向，，延延續(xù)續(xù)和和支支撐撐國(guó)國(guó)賓賓級(jí)級(jí)禮禮遇遇推推廣廣主主題題多批次推出，，避免供應(yīng)過(guò)過(guò)剩項(xiàng)目體量相對(duì)對(duì)較大，不宜宜一次性推出出，應(yīng)分期多多次推盤(pán)房源合理搭配配，營(yíng)造熱銷銷不同樓層、不不同朝向，優(yōu)優(yōu)劣單位搭配配推出，形成成價(jià)差壓力；；同時(shí)，為后后續(xù)推貨保留留足夠的可選選空間，從而而保證每一次次加推都形成成熱銷效果。。每次推貨量量需視階段性性的認(rèn)籌量而而定，推貨量量稍多于認(rèn)籌籌量，以此制制造貨源緊俏俏氣氛，刺激激客戶下訂。。低價(jià)入市，平平衡利潤(rùn)流與與現(xiàn)金流，后后期合理溢價(jià)價(jià)根據(jù)市場(chǎng)情況況，留下合理理溢價(jià)空間，，造成熱賣(mài)景景象。展示條件滿足足加推要求推售前，能夠夠?qū)崿F(xiàn)下一批批次加推產(chǎn)品品的展示；相相關(guān)物料配合合到位，為客客戶價(jià)格提高高預(yù)期奠定基基礎(chǔ)。推售策略推售策略多層：搶抓銷售時(shí)機(jī)機(jī)，控制銷售售速度。多層層將成為下半半年首推的銷銷售主力，集集中黃金時(shí)間間10月、11月、1月月份進(jìn)行銷售售電梯多層：作為明星產(chǎn)品品，適時(shí)推出出，樹(shù)立價(jià)格格標(biāo)桿。充足足時(shí)間蓄客，，保證數(shù)量，，實(shí)現(xiàn)高價(jià)銷銷售。洋房：區(qū)隔市場(chǎng)，體體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)特征和溢價(jià)價(jià)空間價(jià)值，，前期進(jìn)行渠渠道拓展及客客戶圈層營(yíng)銷銷，10月份份推售，作為為形象標(biāo)桿，，分批分次引引爆市場(chǎng)。產(chǎn)品推售策略略及計(jì)劃：蓄客量與推盤(pán)盤(pán)量一般要實(shí)實(shí)現(xiàn)3:1的的前提才能開(kāi)開(kāi)盤(pán)100302011211【洋房及多層】【電梯多層】10.01：80套套1-3#一次次開(kāi)盤(pán)10月下旬24套4#加推11月下旬-12月36套5#加推1月中旬108套6-9#二次次開(kāi)盤(pán)4月底（或5月初）10-14#加推剩余套數(shù)，分分批失售2月初，新春春感恩客戶進(jìn)行特惠惠推介精準(zhǔn)推貨·小步快跑·產(chǎn)品銷售細(xì)分分·階段聚焦發(fā)力力推售策略2月中旬春節(jié)抽大獎(jiǎng)（推售時(shí)間和和貨量暫為虛虛擬，最終以以工程節(jié)點(diǎn)和和銷售目標(biāo)為為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整整）2012年2013年需積蓄240組誠(chéng)意客戶戶，完成136組組購(gòu)卡客戶一期推售計(jì)劃劃位置示意第一次開(kāi)盤(pán)第一次加推第二次加推第二次開(kāi)盤(pán)第二次加推多層、洋房、電梯多層：推售策略（備注：2、、3期貨量統(tǒng)統(tǒng)計(jì)見(jiàn)附加excel，，推盤(pán)計(jì)劃待待工程節(jié)點(diǎn)確確定后再做鋪鋪排）營(yíng)銷推廣國(guó)賓級(jí)禮遇7-8月主題：國(guó)賓賓級(jí)禮遇——星級(jí)酒店、企業(yè)獨(dú)棟、花花園洋房11-12月主題：禮遇遇國(guó)賓，唯觀觀瀾郡——電梯多層，榮榮耀首開(kāi)9-10月主題：國(guó)賓賓領(lǐng)域，首現(xiàn)現(xiàn)南湖——島居洋房，耀耀世開(kāi)盤(pán)適中、合理的的價(jià)格策略，，確保貨量的的高速消化。。銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)高“量”銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的基礎(chǔ)?？炜熹N，制造價(jià)價(jià)格高接受度度。高“價(jià)”以產(chǎn)品價(jià)值最最大化支撐價(jià)價(jià)格最大化，，勻速或緩速速前行?！虄r(jià)格策略價(jià)格策略多層：制定適適中價(jià)格，掌掌控推售速度度，保證全年年任務(wù)完成針對(duì)項(xiàng)目不同同產(chǎn)品，進(jìn)行行差異化的定定價(jià)。是明星星產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)利利潤(rùn)最大化；；現(xiàn)金牛產(chǎn)品品，“以量代價(jià)”，保證全年銷銷售任務(wù)的完完成洋房：作為市場(chǎng)明星星產(chǎn)品，制定定適度溢價(jià)，，樹(shù)立市場(chǎng)形形象標(biāo)桿電梯多層：作為臨湖、中中心景觀組團(tuán)團(tuán)，別墅級(jí)享享受，樹(shù)立市市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿桿客戶策略一期客戶：多多層、洋房、、電梯多層客客戶分析普通大眾客戶戶，經(jīng)濟(jì)實(shí)力力一般，購(gòu)房房以滿足剛性性需求為主（（首置、首改改），與高端端高層產(chǎn)品的的目標(biāo)客戶差差距較大。關(guān)關(guān)注戶型使用用價(jià)值和價(jià)格格水平。多層客戶洋房客戶中端及中高端端客戶群體，，有一定經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力和生活活品質(zhì)追求，，以改善性居居住為主。關(guān)關(guān)注住宅產(chǎn)品品的生活享受受價(jià)值，在價(jià)價(jià)格不夠理想想的情況下易易受到景觀高高層和部分低低端多層產(chǎn)品品的分流。電梯多層市場(chǎng)高端客戶戶群體，但以以次高端客群群為主?？蛻魬魧?duì)外在資源源的關(guān)注度影影響依然明顯顯。行業(yè)性相相對(duì)較強(qiáng)，圈圈層性明顯。。受市場(chǎng)影響響，置業(yè)愈加加理性。推廣策略推廣渠道的拓拓展洋房及多層：：利用戶外、、公交及DM雜志等為主主進(jìn)行產(chǎn)品信信息的釋放電梯梯多多層層：：戶外外和和報(bào)報(bào)紙紙做做高高度度，，結(jié)結(jié)合合項(xiàng)項(xiàng)目目物物料料及及樓樓書(shū)書(shū)等等，，在在銀銀行行、、機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)及及高高檔檔休休閑閑娛娛樂(lè)樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)所所進(jìn)進(jìn)行行擺擺放放；；同同時(shí)時(shí)進(jìn)進(jìn)行行資資料料直直郵郵活活動(dòng)動(dòng)渠道策略洋房房及及多多層層客客戶戶：：注注重重戶戶外外、、DM、、短短信信等等傳傳統(tǒng)統(tǒng)媒媒體體的的利利用用。。主要要針針對(duì)對(duì)先先區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)后后區(qū)區(qū)外外的的意意向向客客戶戶，，發(fā)發(fā)揮揮配配套套優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，聯(lián)聯(lián)合合南南湖湖公公園園、、品品牌牌實(shí)實(shí)力力，，舉舉辦辦酒酒店店簽簽約約儀儀式式、、區(qū)區(qū)域域前前景景炒炒作作等等活活動(dòng)動(dòng)，，感感受受區(qū)區(qū)域域前前景景及及靜靜安安品品牌牌實(shí)實(shí)力力值值得得信信賴賴。。同同時(shí)時(shí)針針對(duì)對(duì)企企業(yè)業(yè)品品牌牌可可考考慮慮舉舉辦辦社社會(huì)會(huì)公公益益慈慈善善捐捐贈(zèng)贈(zèng)活活動(dòng)動(dòng)等等電梯多層層：精準(zhǔn)準(zhǔn)目標(biāo)客客戶圈層層活動(dòng)針對(duì)性的的客戶豪豪宅生活活體驗(yàn)活活動(dòng)，提提升客戶戶對(duì)。產(chǎn)產(chǎn)品的認(rèn)認(rèn)同感。。組織客客戶圈層層的高爾爾夫比賽賽、紅酒酒酒會(huì)等等。渠道策略以區(qū)域炒炒作及暖暖場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)帶動(dòng)人人氣，形形成良好好銷售氛氛圍，提提升客戶戶認(rèn)同感感：結(jié)合八一一、十一一、七夕夕、中秋秋等大眾眾節(jié)日，，緊扣國(guó)國(guó)賓級(jí)禮禮遇主題題，在營(yíng)營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)組織以以主題展展覽、有有獎(jiǎng)?wù)骷?、美食食?jié)等活活動(dòng)，吸吸引客戶戶到場(chǎng)參參與。階段目標(biāo)說(shuō)明要點(diǎn)導(dǎo)入期形象導(dǎo)入差異形象占位，戶外與網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合，觸發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，7礦團(tuán)購(gòu)?fù)七M(jìn)，開(kāi)始接受咨詢登記線上形象導(dǎo)入、線下團(tuán)購(gòu)蓄客期項(xiàng)目蓄客蓄水。區(qū)域造勢(shì)，炒熱南湖版塊，制造項(xiàng)目市場(chǎng)話題，同時(shí)高效畜客。軟文滲透、線上渠道開(kāi)盤(pán)期首批產(chǎn)品“火爆熱銷”開(kāi)閘。活動(dòng)營(yíng)銷，通過(guò)價(jià)格、營(yíng)銷兩個(gè)方向全線突破項(xiàng)目展示、開(kāi)盤(pán)策略強(qiáng)銷期分批分次多次開(kāi)盤(pán)去化放水。持續(xù)開(kāi)盤(pán)，繼續(xù)使用價(jià)值/老帶新策略，保證銷售活動(dòng)推廣、價(jià)格策略2012.7-2012.82012.92012.10-2012.112012.12-2013.5畜客期項(xiàng)項(xiàng)目造造勢(shì)，區(qū)區(qū)域熱點(diǎn)點(diǎn)炒作，，活動(dòng)開(kāi)開(kāi)展，線線上線下下并進(jìn)開(kāi)盤(pán)期密密集活活動(dòng)，增增強(qiáng)攻勢(shì)勢(shì)，情景景體驗(yàn)，，實(shí)現(xiàn)開(kāi)開(kāi)盤(pán)熱銷銷強(qiáng)銷期持持續(xù)加推，，客戶層擴(kuò)擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)年度目標(biāo)標(biāo)導(dǎo)入期形形象導(dǎo)入，，線上戶外外、網(wǎng)絡(luò)等等階段劃分營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)國(guó)賓領(lǐng)域首首現(xiàn)南湖湖工程進(jìn)度要要求營(yíng)銷活動(dòng)6月9月推廣主題銷售目標(biāo)展示安排一期展示及及達(dá)預(yù)售條條件1月2月3月當(dāng)天開(kāi)盤(pán)銷銷售率力爭(zhēng)爭(zhēng)達(dá)70%國(guó)賓人生耀耀世公開(kāi)開(kāi)一期局部樓樓棟封頂7月8月12月11月10月一期工程啟啟動(dòng)7礦拜訪洽團(tuán)購(gòu)一期加推禮遇國(guó)賓唯唯觀瀾郡郡示范區(qū)/售樓處/樣板房展示示外展場(chǎng)開(kāi)放放儀式；開(kāi)工典禮；；二次開(kāi)盤(pán)/節(jié)點(diǎn)促銷銷一期累計(jì)銷銷售40%4月5月中心景觀園園林展示7月外展場(chǎng)場(chǎng)啟用/9月現(xiàn)場(chǎng)啟啟用營(yíng)銷中中心開(kāi)放/10月左左右正式開(kāi)開(kāi)盤(pán)一期持續(xù)熱熱銷分展場(chǎng)/臨時(shí)營(yíng)銷中中心/工程圍檔/項(xiàng)目導(dǎo)視后期展示加加強(qiáng)/部分分酒店等國(guó)賓級(jí)禮遇遇現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中中心開(kāi)放暨暨產(chǎn)品鑒賞賞會(huì)南湖價(jià)值高高峰會(huì)首次開(kāi)盤(pán)暨嘉年華新春答謝老老客戶團(tuán)拜拜會(huì)節(jié)點(diǎn)促銷活活動(dòng)老帶新靜安愛(ài)心助助學(xué)基金會(huì)會(huì)成立新聞聞發(fā)布會(huì)2012年年度2013年電梯多層上上市/節(jié)點(diǎn)點(diǎn)促銷一期累計(jì)銷銷售60%新品工程等等節(jié)點(diǎn)信息息加推活動(dòng)暨暨星級(jí)酒店簽簽約儀式營(yíng)銷總綱（備注：以以下節(jié)點(diǎn)及及銷量暫為為虛擬，最最終以實(shí)際際為準(zhǔn)再調(diào)調(diào)整）軟文炒作：：靜安品牌牌、南湖公公園、1.5居所???????一、區(qū)域強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)炒作為為先導(dǎo)：以區(qū)域引起起市場(chǎng)迅速速關(guān)注，結(jié)結(jié)合區(qū)府市市政利好聯(lián)聯(lián)動(dòng)，賦予予項(xiàng)目區(qū)域域價(jià)值新的前景無(wú)無(wú)窮想象力力，結(jié)合媒媒體全方位位炒作制造造熱點(diǎn)，短短、平、快快樹(shù)立片區(qū)區(qū)南湖作為為淮北唯一一具備國(guó)賓賓級(jí)資源價(jià)值形象象，充分包包裝展示順順勢(shì)推廣銷銷售。二、核心價(jià)價(jià)值步步釋釋放：5000畝畝南湖國(guó)家家級(jí)濕地公公園、星級(jí)級(jí)酒店、獨(dú)獨(dú)棟辦公、、花園洋房房、百?gòu)?qiáng)實(shí)實(shí)力，共享酒店式式高規(guī)格禮禮遇服務(wù)等等產(chǎn)品價(jià)值值的快速釋釋放，配合合銷售信息息的發(fā)布，，刺激客戶戶購(gòu)買(mǎi)；三、重點(diǎn)媒媒介組合策策略的運(yùn)用用：前期造勢(shì)----以以區(qū)域及品品牌和項(xiàng)目目形象為主主，通過(guò)戶戶外、軟文文、網(wǎng)絡(luò)及專業(yè)業(yè)炒作打造造實(shí)力品牌牌形象，以以品牌來(lái)帶帶動(dòng)項(xiàng)目銷銷售；后期期平穩(wěn)降落落-----釋放項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品賣(mài)賣(mài)點(diǎn)，戶外外為主，網(wǎng)絡(luò)、、直郵等小小眾媒體形形成立體網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)輔；四、活動(dòng)選選擇策略：：以名搏利。。前期“片片區(qū)炒作””-----營(yíng)造市市場(chǎng)熱點(diǎn)話話題，引發(fā)發(fā)市場(chǎng)關(guān)注注，達(dá)到媒媒介的炒作，考考慮聯(lián)合周周邊項(xiàng)目，，引發(fā)區(qū)域域關(guān)注進(jìn)而而引發(fā)項(xiàng)目目關(guān)注；品品牌活動(dòng)以以體現(xiàn)企業(yè)業(yè)社會(huì)責(zé)任任感的大型型公益活動(dòng)為主打，，來(lái)提升品品牌內(nèi)涵，，樹(shù)立良好好的公眾形形象，通過(guò)過(guò)企業(yè)品牌牌來(lái)提高項(xiàng)項(xiàng)目的信任任度和附加加值，后期期針對(duì)目標(biāo)客戶群體體------推出出針對(duì)性、、轟動(dòng)性營(yíng)營(yíng)銷活動(dòng)，，為項(xiàng)目銷銷售落到實(shí)實(shí)處；推廣綱領(lǐng)營(yíng)銷重點(diǎn)點(diǎn):項(xiàng)目形象象導(dǎo)入，，線上渠渠道宣傳傳,線下團(tuán)購(gòu)購(gòu)目標(biāo)：實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目形象的的強(qiáng)勢(shì)認(rèn)認(rèn)知與團(tuán)團(tuán)購(gòu)客戶戶對(duì)項(xiàng)目目?jī)r(jià)值的的認(rèn)同關(guān)鍵舉措措：A、形象導(dǎo)導(dǎo)入C、線下團(tuán)團(tuán)購(gòu)B、線上戶戶外宣傳傳第一階段段2012.7-8月第二階段段2012.9月月第三階段段2012.10-11月第四階段段2012.12-2013年年05月月第一階段：：導(dǎo)入期D、項(xiàng)目巡展展階段目標(biāo)圍繞靜安品牌、在全市主干道對(duì)觀瀾郡第進(jìn)行宣傳推廣，線上線下相結(jié)合實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)的有效客戶積累推廣主題國(guó)賓級(jí)禮遇；靜安集團(tuán)10年13城定鼎南湖媒體配合戶外、網(wǎng)站、廣播、DM營(yíng)銷活動(dòng)外展場(chǎng)開(kāi)放儀式工地開(kāi)工典禮工程及物料配合外展場(chǎng)裝修完畢工地圍墻配合完成名片、手袋、水杯和胸牌等樓書(shū)、折頁(yè)及會(huì)員章程及VIP卡工地圍擋、路旗及導(dǎo)視牌等本階段配配合發(fā)布布媒體：：全面出擊擊高調(diào)亮相相強(qiáng)勢(shì)入市市網(wǎng)站淮北房產(chǎn)產(chǎn)交易網(wǎng)網(wǎng)：通欄欄廣告+軟文淮北房產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)：通通欄廣告告+軟文文報(bào)紙淮北日?qǐng)?bào)報(bào)晨刊：：整版（形形象+活活動(dòng)）公交DM：《服務(wù)指指南》、、《新運(yùn)運(yùn)廣場(chǎng)》》封底整整版戶外標(biāo)志性路路段戶外外大牌的的選擇其他短信、公公函等媒體選擇擇線下線上活動(dòng)內(nèi)容容：邀請(qǐng)請(qǐng)市政領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)和媒媒介記者者出席市市區(qū)接待待中心正正式開(kāi)放放盛大儀儀式，正正式對(duì)外外展示項(xiàng)項(xiàng)目形象象及價(jià)值值目標(biāo)客戶戶：市場(chǎng)場(chǎng)大眾和和目標(biāo)等等宣傳物料料：會(huì)員員章程及及卡和項(xiàng)項(xiàng)目海報(bào)報(bào)等物料料1、觀瀾瀾郡接待待中心開(kāi)開(kāi)放暨觀觀瀾會(huì)成成立儀式式活動(dòng)目標(biāo)標(biāo)：1、面對(duì)對(duì)目標(biāo)客客戶，展展示項(xiàng)目目形象和和價(jià)值優(yōu)優(yōu)勢(shì)2、邀請(qǐng)請(qǐng)市政領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)及媒媒介記者者，舉辦辦開(kāi)放剪剪彩儀式式3、同步步開(kāi)展““觀瀾會(huì)會(huì)”成立立儀式；2、觀瀾瀾郡開(kāi)工工典禮新新聞發(fā)布布會(huì)報(bào)紙及網(wǎng)絡(luò)絡(luò)軟文宣傳傳配合：硬廣1次《賀靜安集團(tuán)團(tuán)·觀瀾郡隆隆重奠基開(kāi)工工》報(bào)紙媒介和網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)：全程報(bào)道開(kāi)工工盛況，為項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)熱和做做首次大規(guī)模模亮相?；顒?dòng)目的：通過(guò)合作團(tuán)隊(duì)隊(duì)的集團(tuán)亮相相，展示開(kāi)發(fā)發(fā)實(shí)力活動(dòng)內(nèi)容：展展示項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)理念及開(kāi)發(fā)發(fā)團(tuán)隊(duì)專業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)活動(dòng)地點(diǎn)：工工地現(xiàn)場(chǎng)參與人員：市市政及房管局局等領(lǐng)導(dǎo)、集集團(tuán)及公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)，各大媒體及專專業(yè)人士戶外廣告的特特點(diǎn)：超過(guò)4周以上上信息的效果果便會(huì)衰減；；叫喊式式的自自吹自自擂；；傳遞信信息過(guò)過(guò)多反反而沒(méi)沒(méi)有接接受。。我們的的建議議作法法是：：搶占絕絕佳路路段與與區(qū)域域：烈烈山大大道、、相山山中路路及火火車站站等人人流大大的主主干道道；先形象象概念念導(dǎo)入入，后后續(xù)延延展產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值。。每進(jìn)入入下一一營(yíng)銷銷階段段進(jìn)行行內(nèi)容容更換換。戶外廣廣告·節(jié)點(diǎn)信信息更更換線上渠渠道戶外廣廣告攻攻擊分分布圖圖線上渠渠道代表戶戶外分分布點(diǎn)點(diǎn)代表路路旗分分布點(diǎn)點(diǎn)鑒于各各地戶戶外都都是相相對(duì)緊緊缺的的資源源，特特別是是市中中心商商業(yè)旺旺地更更是一一牌難難求，，原則則上先選項(xiàng)項(xiàng)目外外展場(chǎng)場(chǎng)及項(xiàng)項(xiàng)目所所在地地周邊邊戶外外；其其次是是市中中心主主干道道戶外外。團(tuán)購(gòu)動(dòng)動(dòng)作：：1、帥帥選客客戶名名單，，分批批分次次主動(dòng)動(dòng)出擊擊；2、借借用網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)媒媒體資資源，，開(kāi)展展網(wǎng)上上團(tuán)購(gòu)購(gòu)；3、發(fā)發(fā)揮民民間團(tuán)團(tuán)購(gòu)組組織，，進(jìn)行行利益益返點(diǎn)點(diǎn)。目前市市場(chǎng)處處于淡淡市，，同時(shí)時(shí)結(jié)合合項(xiàng)目目現(xiàn)實(shí)實(shí)條件件與回回款要要求，，導(dǎo)入入期著著力展展開(kāi)團(tuán)團(tuán)購(gòu)。。以前前期周周邊區(qū)區(qū)域深深度拜拜訪為為前提提，將將對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)區(qū)域周周邊，，對(duì)7礦、、企事事業(yè)單單位、、政府府機(jī)關(guān)關(guān)、銀銀行及及供電電局等等單位位分批批分次次進(jìn)行行拜訪訪與推推廣，，達(dá)到到既宣宣傳，，又促促進(jìn)成成交的的目的的。以低成本營(yíng)營(yíng)銷促進(jìn)淡淡市下的有有效成交定向團(tuán)購(gòu)：：大客戶策策略活動(dòng)配合——定向產(chǎn)品推推介會(huì)內(nèi)容：針對(duì)對(duì)重點(diǎn)政企企部門(mén)、銀銀行、電信信及礦區(qū)等等大型企業(yè)業(yè)舉辦定向向?qū)?chǎng)產(chǎn)品品發(fā)布會(huì)。。目標(biāo)：:定期邀約不不同行業(yè)客客戶在星級(jí)級(jí)酒店開(kāi)展展推介，實(shí)實(shí)現(xiàn)直銷快快速去化。。定向團(tuán)購(gòu)：：大客戶策策略定向團(tuán)購(gòu)：：大客戶策策略內(nèi)容：邀請(qǐng)請(qǐng)風(fēng)水養(yǎng)生生方面的專專家親臨現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)為大家講講解中華國(guó)國(guó)粹養(yǎng)生風(fēng)風(fēng)水?？蛇m當(dāng)結(jié)合合本項(xiàng)目園園林景觀和和戶型，闡述風(fēng)風(fēng)水養(yǎng)生知知識(shí)，并做做現(xiàn)場(chǎng)解答。目標(biāo)：契合合大眾需要要風(fēng)水需求求，提升項(xiàng)項(xiàng)目心理價(jià)值值階段活動(dòng)配配合——風(fēng)水講座定向團(tuán)購(gòu)：：大客戶策策略階段活動(dòng)配配合——理財(cái)專題講講座內(nèi)容：舉辦辦理財(cái)講座座等具有一一定高度的的活動(dòng)，吸吸引高端客客戶和媒體體前往，賦予項(xiàng)目高高端品質(zhì)的的形象。目標(biāo)：進(jìn)一一步闡釋項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)值值高地，價(jià)價(jià)格洼地增增值空間系列巡展：：拓寬客源源階段活動(dòng)配配合——系列巡展內(nèi)容：雖然然當(dāng)前市場(chǎng)場(chǎng)有所回暖暖，但市場(chǎng)場(chǎng)觀望情緒緒較濃及未未來(lái)市場(chǎng)行行情的不確確定性也大大，我們的的推廣應(yīng)從從注重實(shí)效效性的角度度出發(fā)，深深入市場(chǎng)，，與客戶互互動(dòng)，而不不是被動(dòng)的的等客戶來(lái)來(lái)訪，因此此，繁華市市區(qū)、重點(diǎn)點(diǎn)社區(qū)及鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的巡展展活動(dòng)是一一個(gè)有效的的推廣途徑徑。目標(biāo)：通過(guò)過(guò)周期性的的巡展，配配合其他推推廣活動(dòng)，，傳播銷售售信息，擴(kuò)擴(kuò)大品牌的的知名度，，充分利用用口碑效用用，為有效效積累客戶戶群體創(chuàng)造造條件。樓書(shū)、折頁(yè)頁(yè)、戶型圖圖樓書(shū)折頁(yè)戶型封套樓書(shū)：內(nèi)容：作作為統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)項(xiàng)目形形象的展展示，內(nèi)內(nèi)容涉及及區(qū)域價(jià)價(jià)值+產(chǎn)品價(jià)值值+品牌價(jià)值值等傳播播。形式：材材質(zhì)上選選用有質(zhì)質(zhì)感的紙紙張和封封皮，并并在封面面進(jìn)行工工藝上的的創(chuàng)意，，使之成成為一個(gè)個(gè)別人可可以收藏藏的“物件”。戶型單張張：內(nèi)容：戶戶型詮釋釋、展示示形式：質(zhì)質(zhì)感紙張張+質(zhì)感封套套折頁(yè)：內(nèi)容：區(qū)區(qū)域價(jià)值值+產(chǎn)品價(jià)值值+品牌價(jià)值值等傳播播。形式：質(zhì)質(zhì)感紙張張+特殊工藝藝封套推廣物料料設(shè)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)備營(yíng)銷重點(diǎn):區(qū)域造勢(shì)，項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值軟文文傳遞，線上上渠道推廣，，線下活動(dòng)，，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷模模式引入目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目的深深度價(jià)值認(rèn)認(rèn)知與客戶戶大量蓄備備關(guān)鍵舉措：：A、活動(dòng)造勢(shì)勢(shì)B、線上渠道道推廣C、軟文炒作作D、情景體體驗(yàn)營(yíng)銷第二階段：：蓄客期第一階段2012.7-8月月第二階段2012.9月第三階段2012.10-11月第四階段2012.12-2013年年05月階段目標(biāo)在9月份，借助7-8月份的形象導(dǎo)入，通過(guò)密集的相對(duì)精確的推廣，短時(shí)間內(nèi)積蓄足夠客戶，以滿足下一階段的火爆開(kāi)盤(pán)銷售動(dòng)作2012年9月1日-30日，接收洋房及多層首批單位意向客戶預(yù)約登記；推廣主題國(guó)賓領(lǐng)域首現(xiàn)南湖；國(guó)賓人生耀世公開(kāi)媒體推廣硬廣、軟文、網(wǎng)絡(luò)、戶外、短信營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷中心及入口景觀示范區(qū)開(kāi)放南湖區(qū)域高峰論壇工程及物料配合現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心裝修完畢項(xiàng)目入口景觀工程完畢營(yíng)銷中心大沙盤(pán)及分體戶型等制作完畢認(rèn)籌物料準(zhǔn)備齊全海報(bào)及樓書(shū)物料更新和完成本階段配合合發(fā)布媒體體：形象鞏固重點(diǎn)推廣精確打擊媒體選擇網(wǎng)站淮北房產(chǎn)交交易網(wǎng)：通通欄廣告+軟文淮北房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)：通欄廣廣告+軟文文報(bào)紙淮北日?qǐng)?bào)晨晨刊：半版（軟文文硬作，訴訴求價(jià)值））公交DM：《服務(wù)指南南》、《新新運(yùn)廣場(chǎng)》》封底整版版戶外標(biāo)志性路段段戶外大牌牌的選擇其他短信信、、公公函函、、易易拉拉寶寶、、展展板板等等物物料料線下下線上上區(qū)域域炒炒作作策策略略———重重點(diǎn)點(diǎn)：：凸凸顯顯南南湖湖、、重重新新定定義義區(qū)域域炒炒作作是是一一個(gè)個(gè)連續(xù)續(xù)性性的的長(zhǎng)長(zhǎng)期期策策略略工工作作，不不僅僅僅僅限限于于某某一一特特定定階階段段；；區(qū)域域炒炒作作在在烈烈山山區(qū)區(qū)不不為為大大眾眾認(rèn)認(rèn)可可的的背背景景下下，，我我們們側(cè)側(cè)重重南南湖湖公公園園的的炒炒作作，，將將項(xiàng)項(xiàng)目目區(qū)位位價(jià)價(jià)值值定定義義為為南南湖湖板板塊塊的的領(lǐng)領(lǐng)頭頭羊羊，，借借勢(shì)勢(shì)南南湖湖國(guó)國(guó)家家級(jí)級(jí)定定位位，，將將項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值區(qū)區(qū)域域提提升升為為國(guó)國(guó)家家級(jí)級(jí)大致分分三步步走：：1、推推出南南湖板板塊：：城市市向湖湖首首選南南湖，，配合合南湖湖價(jià)值值研討討會(huì)炒炒作2、強(qiáng)強(qiáng)化南南湖價(jià)價(jià)值：：南湖湖公園園國(guó)國(guó)賓領(lǐng)領(lǐng)地，，配配合發(fā)發(fā)現(xiàn)南南湖之之美攝攝影大大賽3、嫁嫁接市市政利利好，，延展展和提提升南南湖價(jià)價(jià)值增增值在在即區(qū)域炒炒作活動(dòng)目目標(biāo)：：1、炒炒作南南湖公公園，，關(guān)聯(lián)聯(lián)國(guó)賓賓領(lǐng)域域概念念，提提升南湖板板塊人人居升升級(jí)發(fā)發(fā)展空空間2、引引導(dǎo)市市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)同國(guó)國(guó)賓級(jí)級(jí)人居居的南南湖前前景價(jià)價(jià)值3、同同步與與行業(yè)業(yè)專家家互動(dòng)動(dòng)，促促進(jìn)認(rèn)認(rèn)知和和認(rèn)同同活動(dòng)內(nèi)內(nèi)容：：通過(guò)過(guò)南湖湖價(jià)值值替換換大眾眾不認(rèn)認(rèn)可的的烈山山區(qū)域域認(rèn)知知，并將南南湖類類比全全國(guó)各各地國(guó)國(guó)賓領(lǐng)領(lǐng)地，，提升升南湖湖板塊塊價(jià)值值前景景參與人人員：：片區(qū)區(qū)內(nèi)發(fā)發(fā)展商商，各各大媒媒體及及專業(yè)業(yè)人士士及區(qū)區(qū)府領(lǐng)導(dǎo)等等客群群3、觀觀瀾郡郡南湖湖高尚尚人居居價(jià)值值高峰峰論壇壇研討討會(huì)報(bào)紙及及網(wǎng)絡(luò)絡(luò)軟文文活動(dòng)動(dòng)配合合：硬廣1次《觀瀾郡··啟動(dòng)“國(guó)國(guó)賓領(lǐng)域··南湖公園園”專家高峰會(huì)會(huì)》，也也是項(xiàng)目報(bào)報(bào)紙1次形形象亮相。。軟文數(shù)次（（媒體報(bào)道道）：《觀瀾郡南南湖公園高高尚人居價(jià)值值發(fā)展專家家研討會(huì)隆隆重舉辦》》《靜安品品牌，植根淮北，，再創(chuàng)新高高》……網(wǎng)絡(luò)：請(qǐng)網(wǎng)絡(luò)劍客客結(jié)合此次次活動(dòng)，對(duì)對(duì)南湖生態(tài)態(tài)價(jià)值、靜安品牌牌榮譽(yù)和觀觀瀾郡給與與評(píng)價(jià)。4、觀瀾郡郡?發(fā)現(xiàn)南湖之之美攝影大大賽活動(dòng)目的：：1、邀請(qǐng)專專家產(chǎn)品推推介會(huì)，制制造新聞熱熱點(diǎn)，引起媒媒體關(guān)注，，吸引公眾眾眼球；2、展示項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品與與國(guó)賓級(jí)人人居生活標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；3、為項(xiàng)目目開(kāi)盤(pán)蓄客客?；顒?dòng)內(nèi)容：：1、在營(yíng)銷銷中心現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)召開(kāi)產(chǎn)品品發(fā)布會(huì)；；2、由景觀觀設(shè)計(jì)院、、產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)院及相關(guān)關(guān)合作單位對(duì)觀觀瀾郡的產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行全全方位解讀并現(xiàn)場(chǎng)答答疑；3、由營(yíng)銷銷角度全方方位解讀觀觀瀾郡國(guó)賓賓級(jí)生活的涵蓋蓋范圍。參與人員：：1、合作單單位及企業(yè)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)；2、主流媒媒介記者；；3、意向客客戶。5、觀瀾郡郡營(yíng)銷中心心開(kāi)放暨產(chǎn)產(chǎn)品鑒賞會(huì)會(huì)與淮北日?qǐng)?bào)報(bào)晨刊合作作，開(kāi)創(chuàng)“國(guó)賓級(jí)理想想住區(qū)”專欄強(qiáng)化項(xiàng)目國(guó)國(guó)賓級(jí)先進(jìn)進(jìn)居住標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與宜居生生活模式，，以及區(qū)域域前景，革革新淮北市市民對(duì)城南南、南湖區(qū)區(qū)域居住印印象國(guó)賓級(jí)理想住區(qū)媒體推廣多級(jí)Call客銷售員Call客巡展客房展展會(huì)積累的的客戶，購(gòu)購(gòu)買(mǎi)資料的的客戶。外圍聯(lián)動(dòng)Call客客二三級(jí)聯(lián)動(dòng)動(dòng)，與淮北北口碑三級(jí)級(jí)地鋪聯(lián)動(dòng)動(dòng)，地鋪Call客客，傳遞項(xiàng)項(xiàng)目信息。。大學(xué)生Call客到銷售員員Call客招聘高校的的學(xué)生Call客，將對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目不排斥斥、有意向向的客戶數(shù)數(shù)據(jù)交給銷銷售員跟進(jìn)進(jìn)。非常規(guī)拓展展一：多多級(jí)call客，最大可可能拉動(dòng)誠(chéng)誠(chéng)意客戶線下渠道營(yíng)營(yíng)銷非常規(guī)拓展展二：直直接劫殺競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客客戶競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手點(diǎn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)攔截截：組織兼職高高校學(xué)生去去重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行行客戶攔截截派單!線下渠道營(yíng)營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中中心全面開(kāi)開(kāi)放看樓通道美美化布置開(kāi)開(kāi)放樣板房裝修修到位開(kāi)放放局部工程示示范入口園園林開(kāi)放開(kāi)盤(pán)前工程程配合開(kāi)盤(pán)前工程程配合一般由發(fā)展展商和專業(yè)業(yè)公司確定定方案我們提出功功能劃分建建議工作區(qū)接待區(qū)洽談區(qū)（設(shè)設(shè)2個(gè)以上洽談?wù)剠^(qū)，自然然分隔））展示區(qū)（模模型區(qū)、展展板區(qū)）景點(diǎn)區(qū)（主主題區(qū)）兒童區(qū)（必必須有恰當(dāng)當(dāng)?shù)陌才牛I(yíng)銷中心準(zhǔn)準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)前工程程配合營(yíng)銷中心示示意2營(yíng)銷中心示示意1營(yíng)銷中心示示意3開(kāi)盤(pán)前工程程配合通