會計學1池州金匯璞玉天城戶型配比建議Part1市場審視第1頁/共48頁2013年1-5月整體成交量二月份成交1277套，認購921套，為上半年月銷量最高單月；三、四月份銷量明顯下滑，在五月份，五一小長假前后眾多商家推盤，剛需大量釋放，使得銷量強勢反彈，再次突破千套銷量大關；六月份受銀行“錢荒”影響，以及部分剛需得到釋放后，銷量再次急劇下跌，成為上半年銷量最低單月；五六月份的市場形成冰火兩重天的局面。第2頁/共48頁——住宅成交量銳減265套池州樓市6月平淡收尾2013年6月池州樓市成交量下滑2013年6月池州商品房成交703套，比五月減少365套，降幅為33.6%。其中住宅成交575套，比5月減少265套，降幅為46.1%。池州樓市6月平淡收尾第3頁/共48頁4月份各面積段成交情況其中80-100平米的戶型銷售最多，達到了225套，其次是100-120平米的戶型。兩種戶型銷售總數達到了473套，占了四月份銷售總套數的63%，這是由當地居民的收入水平，家庭結構的原因共同造成的。第4頁/共48頁6月份銷售的戶型面積主要集中在100-120㎡，以及80-100㎡，其中80-100㎡的房源銷售232套，占31.54%；100-120㎡的房源銷售267套，占44.75%。6月份各面積段成交情況第5頁/共48頁6月份各面積段成交情況從成交均價方面來看，4000元/平方米以上的房源仍占絕大多數，成交538套，比例為84.33%。第6頁/共48頁價格:成交均價為4189元/平米；戶型面積：成交結構方面，80-100平米戶型與100-120㎡平米戶型市場占有率不分上下，100-120㎡平米戶型由于其寬敞的空間、居住的舒適度和功能的齊全是客戶的主力需求，但其面積相對80-100㎡平米戶型較大，總價較高，致使大部分客戶轉而購買80-100平米戶型。80-100平米戶型面積相對較小，總價較低以及其實用的居住空間較容易為市場所接受。客戶分析：池州為全國四線城市，雖然池州不乏有錢人，但整體經濟落后，居民收入偏低，許多購房者要花費十幾年的積蓄購買一套房子，拮據的經濟使其選擇購買小面積的房源。市場審視小結第7頁/共48頁啟示：三房戶型是市場的主力需求，由于房價高企不下，很多年輕買家“望價卻步”，原計劃買套三的不得不轉向購買套二。故建議本項目在戶型配置上可增加小三房的比例，滿足市場需求。市場審視小結第8頁/共48頁Part2銷量TOP8戶型配比分析第9頁/共48頁萬成香格里拉一室兩廳一衛面積：80.8㎡

兩室兩廳兩衛面積：83㎡

三室兩廳兩衛面積：109.36㎡

萬成香格里拉住宅共有25種戶型。其中1室2廳有80.8㎡﹑81.65㎡﹑81.74㎡3種戶型面積；2室2廳有83㎡﹑86㎡﹑91㎡﹑92㎡﹑94㎡﹑97㎡﹑98㎡﹑107.67㎡﹑108.82㎡、112.14㎡、116㎡﹑116.55㎡13種戶型面積；3室2廳有87㎡、100㎡﹑108㎡﹑108.95㎡﹑121㎡﹑123㎡﹑124.28㎡﹑136㎡和123.3㎡9戶型。第10頁/共48頁80—100100—120120—14080.81室2廳107.672室2廳1213室2廳81.651室2廳108.822室2廳1233室2廳81.741室2廳112.142室2廳124.283室2廳832室2廳1162室2廳1363室2廳862室2廳116.552室2廳123.33室2廳873室2廳1003室2廳912室2廳1083室2廳922室2廳108.953室2廳942室2廳972室2廳982室2廳萬成香格里拉第11頁/共48頁綠洲桂花城兩室兩廳一衛面積：84.1三室兩廳兩衛面積：121㎡五室兩廳兩衛面積：148.15㎡共有25種戶型。其中2室2廳有84.1㎡﹑94㎡﹑83㎡﹑87.89㎡﹑83.98㎡﹑88.4㎡6種戶型面積；3室2廳有90.6㎡﹑93.5㎡﹑121.1㎡﹑101.3㎡﹑121㎡﹑129㎡﹑110㎡﹑124㎡﹑107㎡、96㎡、121.48㎡﹑124.34㎡﹑107.62㎡﹑94.46㎡﹑100.74㎡﹑96.72㎡﹑117.59㎡﹑93.93㎡﹑122.95㎡﹑105.74㎡﹑96.89㎡和104.86㎡22種戶型面積；5室2廳有148.15㎡、189.25㎡﹑142.95㎡﹑184.53㎡﹑140.37㎡﹑130.69㎡6種戶型。第12頁/共48頁80—100100—120120—14084.12室2廳101.33室2廳121.13室2廳942室2廳1103室2廳1213室2廳832室2廳1073室2廳1243室2廳87.892室2廳107.623室2廳121.483室2廳83.982室2廳100.743室2廳124.343室2廳88.42室2廳117.593室2廳122.953室2廳90.63室2廳105.743室2廳148.155室2廳93.53室2廳104.863室2廳189.255室2廳963室2廳142.955室2廳96.893室2廳184.535室2廳982室2廳140.375室2廳130.695室2廳綠洲桂花城第13頁/共48頁碧桂園兩房兩廳一衛面積：83㎡四室2廳2衛面積：215㎡三房兩廳兩衛面積：122㎡三房兩廳兩衛面積：122㎡80—100100—120120—140832室2廳1103室2廳1223室2廳842室2廳112.813室2廳1303室2廳87.222室2廳105.333室2廳135.913室2廳第14頁/共48頁華府駿苑兩房兩廳面積74.7㎡三房兩廳一衛面積135.1㎡兩房兩廳面積112.2

㎡80以下80--100100--12074.532室2廳89.392室2廳109.652室2廳74.72室2廳92.212室2廳112.23室2廳70.512室2廳93.62室2廳112.993室2廳98.72室2廳110.643室2廳第15頁/共48頁凱旋公館戶型A：87㎡

戶型B：91㎡戶型C：109㎡80—100100--120140以上872室2廳1092室2廳1553室2廳912室2廳1172室2廳1443室2廳120--1401353室2廳1232室2廳第16頁/共48頁高速·秋浦天地戶型一室一廳E346.82—50.88㎡D5戶型兩室兩廳107㎡戶型三室兩廳141.14㎡共有20種戶型，其中一室一廳的有78.81㎡，50.78—55.61㎡，46.82—50.88㎡、共5組；二室二廳的有107㎡、98--101㎡、87.81㎡、91.34㎡、129.25㎡、85.12㎡、共7組；三室兩廳的有141.14㎡、115.6㎡、118.86㎡、123.24㎡、130.91㎡、117.24㎡、129.63㎡、125.8㎡共8種。第17頁/共48頁高速·秋浦天地80以下80--100120—14046.821室2廳982室2廳141.143室2廳50.881室2廳87.812室2廳129.252室2廳50.781室2廳91.342室2廳123.243室2廳55.611室2廳85.122室2廳130.913室2廳78.811室2廳129.633室2廳100--120125.83室2廳1012室2廳1072室2廳115.63室2廳118.863室2廳117.243室2廳第18頁/共48頁曼哈頓兩室兩廳86㎡兩室兩廳93㎡三室兩廳103㎡80—100100—120862室2廳1033室2廳932室2廳1153室2廳1253室2廳1033室2廳第19頁/共48頁天湖麗景灣戶型面積：57.72㎡戶型面積：90.52—90.93戶型面積：134.22—134.31㎡共有21種戶型，其中一室一廳57.72㎡、76.86㎡兩種戶型；兩室兩廳有90.52—90.93㎡、85.6—85.59㎡、88.55—89.84㎡、81.76㎡、98.01㎡、84.74—84.99㎡、84.26—92.63㎡、86.96㎡、13種戶型；三室兩廳的有107.82—107.98㎡、134.22—134.31㎡、124.26㎡、111.36㎡6種戶型第20頁/共48頁80以下80—100100--12057.721室2廳90.52—90.932室2廳107.82—107.983室2廳76.861室2廳85.59—85.62室2廳111.363室2廳88.55—89.842室2廳118.863室2廳81.762室2廳120—14098.012室2廳124.263室2廳84.74—84.992室2廳134.22—134.313室2廳84.26—92.632室2廳86.962室2廳天湖麗景灣第21頁/共48頁60708090100110120130140萬成香格里拉綠洲桂花城碧桂園華府駿苑凱旋公館高速·秋浦天地曼哈頓天湖麗景灣戶型面積項目名稱第22頁/共48頁1、市場上最小戶型為高速·秋浦天地的小樂公寓46.82㎡一房，其中兩室兩廳一衛的戶型集中區間在82-95㎡，集中在90㎡左右，僅華府駿苑有70-80平米的兩房。2、三室是市場上的主導戶型，面積區間跨越為100-135平方米，其中一衛的面積大多分布在100-120㎡，在110㎡上下浮動，而兩衛的戶型面積區間為120㎡以上，面積段跨度較大，而平均在130㎡左右。3、市場上也出現了四室兩廳兩衛和五室兩廳兩衛的戶型，面積段從140-235㎡都有，正常四室集中在145㎡左右。4、綜上所訴：戶型設計的好與壞對于當地樓盤的銷售有較大影響，所以本項目需要在現階段做好戶型優化。對本區域樓盤戶型的總結第23頁/共48頁1、緊湊兩室的面積段應該在75-80㎡，搶占市場先機，舒適兩室的面積段應該在80-90㎡。3、三室的戶型應該集中在92-120㎡，市場上的主流戶型應該占到最大的份額，其中客戶對于衛生間的要求不嚴格，那么一衛的設計應該多于兩個衛生間的。一衛的面積應該在90-105平方米，兩衛的面積在105-120平米。3、四室的戶型份額應該占到較小的比例。面積應該控制在140㎡以內。4、戶型面積的相應縮小，有助于在總價有優勢的情況下拉快銷售速度。戶型面積段占比備注兩房一廳70----80平米10%緊湊兩房兩房兩廳80----90平米30%舒適兩房三房兩廳一衛90---95平米15%緊湊三房三房兩廳一衛95---110平米20%舒適三房三房兩廳兩衛110----120平米15%主流三房四房兩廳一衛120-130平米8%豪華大套四房兩廳兩衛130-140平米2%豪華大套戶型配比建議第24頁/共48頁Part3項目審視第25頁/共48頁項目位于站前區長江南路與林蔭路交叉口，池州市體育館就在斜對面，項目周邊有天堂湖、濕地公園、齊山風景區等優質的生態資源。項目審視/位置第26頁/共48頁項目數量單位總用地面積62898平米總建筑面積148909.9平米地上建筑面積119173.9平米其中住宅107373.9平米商業11800平米地下建筑面積29736平米綠化率36.5%容積率2.2——停車位1065個項目審視/地塊經濟技術指標第27頁/共48頁兩室兩廳88.66

㎡兩室兩廳114.96㎡三室兩廳126.14

㎡共有20種戶型，其中2室2廳的88.66㎡﹑83.32㎡共2種戶型面積；3室2廳的有126.14㎡﹑111.26㎡﹑114.19㎡﹑114.96㎡﹑121.98㎡﹑98.36㎡共6種戶型面積；4室2廳的有138.43㎡﹑129.79㎡﹑141.03㎡共3種戶型面積；5室2廳的有152.11㎡共1種戶型面積。項目審視/戶型配比第28頁/共48頁80—100100—120140以上88.662室2廳111.263室2廳141.034室2廳83.322室2廳114.193室2廳152.115室2廳98.363室2廳114.963室2廳120-140126.143室2廳121.983室2廳138.434室2廳129.794室2廳項目審視/戶型配比第29頁/共48頁景觀資源周邊交通客戶需求項目對面為池州體育館，攬齊山、天堂湖、濕地公園三大自然景觀項目僅有一路公交車上下站臺，出行不便目標客戶以首置及外地客戶為主但實自然景觀為共享資源，內部園林永遠不能代替自然資源的價值項目周邊大配套不全，距公交車站較遠，出行不方便相對于區域內占據較佳地段、體量較大、社區配套更全項目，本項目無法搶占制高點，搶奪頂級富豪市場有較大的市場風險項目審視/項目要素理解第30頁/共48頁社區缺乏配套出行不便影響生活品質市場對中小戶型的需求宏調政策的影響…………盡管項目所處區域齊山公園、天堂湖、濕地公園等自然景觀，但綜合各項因素，項目仍然不宜搶占過高市場，戶型面積不宜過大，避免總價過高，造成銷售停滯，從而有效規避開發風險！項目審視/項目要素理解第31頁/共48頁Part4戶型配比及設計亮點建議第32頁/共48頁根據市場分析及項目要素分析，建議在保證戶型足夠舒適度的前提下，控制戶型面積的合理大小，整體戶型比例按115/80政策執行。本區域兩房與小三房一直是熱銷戶型。通過對比發現，同樣面積條件下，小三房更受客戶青睞．建議本項目戶型設置增加小三房的比例，適應市場對空間實用的需求思考第33頁/共48頁5#樓8戶9#樓6戶戶型比例構想第34頁/共48頁5#樓建議住宅戶型比例

2房2廳2房2廳3房2廳1衛3房2廳1衛3房2廳2衛4房2廳2衛合計單層戶數1211218面積75829296115125293面積范圍75～8080～9090～9595～110110～120120～130

單層面積7516492962301256579棟總面積112524601380144034501875117309棟各戶型套數151515151515759棟各戶型比例12%26%12%12%26%12%100%戶型比例構想第35頁/共48頁9#樓建議住宅戶型比例

2房2廳2房2廳3房2廳1衛3房2廳1衛3房2廳2衛合計單層戶數121118面積75829296115293面積范圍75～8080～9090～9595～110110～120

單層面積7516492961155429棟總面積1125246013801440172581309棟各戶型套數1515151515759棟各戶型比例17%32%17%17%17%100%戶型比例構想第36頁/共48頁75㎡的二房二廳戶型設計緊湊；分區明確、功能齊全；采用了大飄窗臺、轉角飄窗設計，提升室內使用空間和觀景視野；戶型設計參考（一）第37頁/共48頁戶型特點：82㎡I小三房二廳1.方正實用2.動靜分區明顯、躍式設計使空間具層次感3.臥室有飄窗通風采光好,是空間無形中放大很多。戶型設計參考（二）第38頁/共48頁戶型特點：89㎡三房二廳1.方正實用2.客廳與餐廳的空間尺度恰到好處，不浪費空間3.雙陽臺設計，且具備大陽臺空間4.房間面積分