房地產開發成本核算問題考慮論文房地產開發成本核算問題考慮論文摘要：科學、合理以及準確的計算房地產成本是進行成本管控的重要前提，對房地產開發項目的產品定價也具有重要的作用。本文分析了房地產開發成本核算存在的問題及原因，并給出了相關的解決方案。關鍵詞：房地產；開發成本；核算一、概述對于一個企業而言，促使其朝著將來既定的目的發展離不開良好的經營管理。而經營管理中，會計成本核算具有重要的作用。通過企業的會計成本核算，十分是房地產企業在開發經過中的成本核算，企業能夠非常清楚地了解在目前的經營管理中，各項費用以及成本的詳細支出情況，才能夠根據相關的數據對企業進行成本費用的調控，進而到達成本最優化、利潤最大化的目的，可以以到達資源的有效整合和分配，進而使得企業的經營發展朝著既定的目的前進，獲得更多的經濟效益。房地產企業的開發成本是非常宏大的，通過對成本核算的詳細數據與預算的差額進行分析，進而到達成本目的的調控，促使房地產企業健康發展。二、房地產企業開發成本核算存在的問題〔一〕成本核算的對象不明確隨著房地產企業的逐步成長和壯大，進行房地產開發的土地都是成片進行開發和建設的，建成后的房地產主要是用以商業用房、公寓以及小區住房等。目前，房地產企業成本核算對象的劃分根據主要是項目所在的區域、進行分期的工程項目、根據建成后房地產的用處或者將整個開發項目作為成本核算的對象之一。這些成本核算對象的劃分都是根據開發項目的詳細情況進行分析的，再加上加大規模房地產開發項目的復雜性，種種因素都造成了開發成本核算的對象劃分不明，過細會造成工作量大大增加，過粗會造成數據分析不明，這些都會使得成本核算的整體質量遭到不利影響，同時，也非常不利于房地產企業對開發成本的監控以及分析，十分是開發成本在房地產企業中占據著非常重要的地位。〔二〕開發經過中發生的成本費用分配方法存在不合理之處對于房地產開發企業而言，建筑安裝的成本等能夠直接歸屬于各個開發的.產品當中，這是比擬明確的。但是在發生的成本費用中，仍然有些支出是難以準確分配的，例如，常見的拆遷補償款、配套設施費用以及基礎設施費用等間接費用。根據國家相關的規定，應當根據占地面積、建筑面積等相關比例以及預算造價等進行分配，進而計入到成本核算的對象中去，但值得注意的是，每家房地產開發企業都會根據本人的實際情況來進行成本費用分配和劃分的標準。從房地產行業整體來看這個問題，成本費用的分配往往具有任意性，在實際的經過中并沒有構成科學統一的標準來進行成本核算的管理以及缺乏相關的約束性條款，使得成本核算方法出現較大的差異?！踩撤康禺a開發項目成本核算的周期判定不明，出現完工決算拖延的現象一個房地產項目涉及到的工程量較大、持續的時間是非常長的，也不存在明確的標準來對核算周期進行確定，進而為成本的核算提出了艱巨的挑戰。周期不明也使得完工決算拖延，違犯了會計核算的及時性原則，無法使得收入與費用產生配比，進而對房地產企業計算項目的利潤、結算相關的稅費造成了阻礙，嚴重的情況下會產生與稅務部門長期糾纏的局面，阻礙企業的可持續發展。與此同時，拖延完工結算也會使得房地產企業不能及時的對項目進行評價，對后期的項目開發無法起到積極的推動和指導作用。現實的工作中，完工決算的拖延往往是由于企業的資金出現匱乏、人員辦事效率低下等原因，有些房地產項目甚至出現基礎設施未全部完成建設等情況，這些往往對項目不能產生較大的影響，但是卻在一定程度上影響著整個開發項目的決算時間，也對企業的成本管控工作產生不利影響。三、加強房地產開發成本核算的策略〔一〕明確房地產開發成本的核算對象由于成本核算的對象不明，造成很多的成本核算出現問題，因而，將成本核算對象進行明確，能夠從下面幾個方面進行：其一，將經過規劃部門審核的總平面圖作為開發項目成本核算對象。這種成本核算對象的明確主要適用于那些開發規模較大、時期較長、一般采用的分期開發形式的項目；其二，根據產品的開發形態進行成本核算對象確實定。這種確定的方法經常用于擁有多種房地產產品的企業，這樣進行成本核算的可行性較大；其三，將單個的房地產項目作為一個核算對象。這種成本核算對象確實定往往合適于一些開發項目大、消耗大、開發出來的產品往往只要一種的項目。以上三種常用的開發成本核算費用對象確定的方法對成本費用的監控非常有利，對于開發項目的價值評估也是非常有利的?！捕硨﹂_發項目的成本費用分配方法要進行合理的選取通常而言，建筑安裝成本的歸集對象往往是非常明確的，但是對于其他的間接開發成本費用，則必須根據有效合理且可行性高的方法進行分配和歸集，例如常見的配比原則或者受益原則。房地產企業進行間接費用成本的分配能夠采取的方法很多，如占地面積法、價值分配法、個別認定法、預算造價法等分配標準。但是，一家房地產企業一旦確定了一種方法，則應當保持它的合理性和一致性，才能夠使得不同期間的成本費用具有可比性。往往在條件允許的情況下，采取個別認定法是最好的形式，能夠使得成本費用的分配愈加精準，但缺點是消耗的人力、物力等都較多。對于那些非自用的房地產開發項目，往往采取的成本費用核算方式是利用面積的比例進行均攤。在現實中最為常用的方法之一是對開發項目的價值進行評估，按照評估的價值進行間接費用的分配。一旦合理的進行間接成本費用分配，就能夠使得房地產開發項目進行合理的利潤管理和事前的評估，因而，合理確定成本費用分配方法是特別重要的?！踩硨Τ杀竞怂愕闹芷谶M行合理確定，及時的進行完工結算開發項目的周期確定應當根據項目的實際情況來確定，不應當僅僅根據理論來進行。首先，假如一個項目的規模較小，同時，持續的時間短，那么能夠將項目的整個時期作為成本核算的周期，這樣的周期確定方式能夠使得開發項目的成本核算愈加合理。但是，假如項目的開發時間較長、規模較大，假如仍然根據項目的建設周期來進行成本核算周期確實定，往往是不合理的，也違犯了成本核算信息時效性這一原則。目前常用的方法是根據經過審批的總平面圖確定的開發期數來進行成本核算周期數確實定。其次，及時進行完工結算的前提條件是已經發生的成本費用遭到了準確、合理以及全面的記錄，假如需要進行成本費用的估計，那么必須對確定的估計數進行再次核對，也要培養會計人員的成本預估能力。在進行“預提費用〞科目的核算時，要將未施行的工程預算計入到成本中去，進而能夠使得項目的決算根據預期的計劃進行，以后實際發生了該項費用就將其轉出。由于其在總成本所占的比例非常小，不會對單位成本以及總成本的產生較大的影響。參考文獻：[1]薛葉振.對房