...wd......wd......wd...濟南市大型家居賣場考察報告商業地產管理中心2011年8月第一局部我國家居建材市場開展情況及未來趨勢2010年，家具行業工業銷售產值累計同比增長32.24%，新產品產值累計同比增長1.71%，累計產銷率97.2%。2010年，家具行業累計完成產量77032.7萬件，累計同比增長27.8%。其中，木質家具累計完成產量26072.6萬件，累計同比增長26.4%；金屬家具累計完成產量42381.3萬件，累計同比增長31.3%；軟體家具累計完成產量4731.1萬件，累計同比增長16.8%。國家統計局4月15日公布一季度經濟數據。數據顯示市場銷售穩定增長，汽車、家具等住行類商品銷售有所降溫，其中，家具類增長24.5%，增速比上年同期回落13.1個百分點。一季度，社會消費品零售總額42922億元，同比增長16.3%。其中，家具類增長24.5%，增速比上年同期回落13.1個百分點世界家具的銷售地區分布為：40%在西歐，4%在東歐和俄羅斯，24%在亞洲、太平洋地區，26%在北美，4%在南美。世界家具貿易基本上涉及50個國家和地區。世界主要的家具進口國家為美國、德國、法國、英國、加拿大和日本，主要出口國為意大利、德國、加拿大、中國、美國、法國、波蘭和墨西哥。意大利目前仍是最大的家具出口國，出口額保持相對的穩定，約80億美元。而加拿大以及5個新興出口國〔中國、波蘭、印度尼西亞、馬來西亞和墨西哥〕的出口量持續上升。我國家具行業生產企業主要分布在華南、華東、華北和東北等地區，尤以廣東最為集中。珠三角目前是我國家具業最興旺和最集中的地區，家具產量占全國70%，出口額占全國家具出口總量的一半以上。珠三角家具生產企業已超過6000家，產值400多億元。順德是珠三角家具企業最密集的地區之一，由2000所家生產企業，家具從業人員20多萬人。東莞家具企業以外向型為主，是我國家具出口的主產地之一。正是存在順德、東莞和中山等一批家具市場，才造就了珠三角中國家具業的龍頭地位。長三角家具業增速已大大超過國內家具業整體增長水平。浙江家具的總產值已到達150億元，每年增長速度在30%以上，是全國平均增速的兩倍。而且，長三角家具已形成了富有特色的產業群和明晰的產業分工，如紹興的軟體家具、杭州的辦公家具、溫州的套房家具、金華的紅木家具和木雕家具、寧波的古舊家具，玉環的古典家具和安吉轉椅等。以浙江家具為首的長三角家具正在構筑中國家具產業除珠三角之外的又一個重要基地。受房地產調控政策的影響，從2010年開場，家具市場就很不景氣。而且隨著家具價格的上漲的影響，更使本就不景氣的家具市場雪上加霜，對于商家而言將是更大的考驗。與2008年相比，各大家具賣場2009年的業績下滑幅度不低于一成。2011年盡管新住宅裝修量隨著政策的推動將會明顯減少，但改善與剛性并舉的市場格局依然會成為市場主流。隨著城市化進程的不斷推進，人們對于生活品質的改善要求的不斷提升，為家居建材行業孕育出了巨大的開展空間，縱觀全國家居、建材市場情況，開展前景廣闊。第二局部濟南市家居建材市場的調研分析一、濟南市宏觀環境分析1、經濟區位優勢濟南市是山東省省會城市，是我國環渤海地區南翼和黃河中下游地區的中心城市，是國家批準的沿海開放城市和十五個副省級城市之一。濟南是山東的政治、經濟、科技、文化、教育、旅游中心，區域性金融中心，北連京津，南接滬寧，東西連通山東半島與華中地區，是環渤海經濟區和京滬經濟開展軸上的重要交匯點，是全國重要的交通樞紐和物流中心。2、經濟運行趨勢2010年，全市生產總值到達3910.8億元，年均增長13.9%；地方財政一般預算收入266.1億元，年均增長20.2%；社會消費品零售總額到達1725.5億元，年均增長16.4%；全社會固定資產投資累計完成7226.6億元，年均增長18%。2011年上半年，全市經濟保持平穩安康增長，全市GDP到達2106.52億元，增長10.9%。第一產業增加值106.05億元，增長4.4%；第二產業增加值883.19億元，增長11.4%；第三產業增加值1117.28億元，增長11.1%。就當前形勢來看，雖然全市經濟面臨工業投資開展后勁缺乏、物價持續高位運行等問題，但經濟總體向好的基本格局沒有改變，下半年全市經濟仍將保持平穩較快開展態勢。3、居民購置力優勢眾所周知，濟南是一個消費性的城市，濟南市民有超前消費的意識，濟南又是一個旅游型的城市，每年來旅游的人數都在增加。居民的購置力以及旅游者的消費力都是非常強勁的。2010年城市居民人均可支配收入和農民人均純收入分別到達25321元和8903元，年均增長13.3%和13.1%。居民消費價格總水平上漲2.1%。綜合以上所述：濟南市對于開展家居、建材、裝飾行業有著非常大的優勢。優越的經濟區位、良好的經濟運行態勢、強大的消費能力等，必將吸引越來越多的消費者和經營者來濟南消費和投資。二、濟南市大型家居賣場概況濟南家居賣場主要集中于北園商圈，從元首針織公司向東至歷山路，全長約4公里的距離，聚集了紅星美凱龍、居然之家、歐亞達三大全國家居業巨頭，加之原有的銀座家居、富雅家居、東亞家居、大明家居等眾多的家居商場，使北園大街成為濟南名副其實的“家居之都〞。另外在小清河以北又有數家定位中低端的家居賣場應時而上，據有關資料顯示在此范圍內家居專業市場已達41處，建筑面積逾150萬平方米，年交易額達60億元。家居市場的興起也帶來了其他行業的開展，其帶動的倉儲、生產、加工、運輸等行業，使這個區域成為國內集生產、加工、批發、零售、售后服務為一體的大市場。不僅促進了經濟的繁榮，還帶動了一大批人員的就業，僅北園大街數家家居市場直接解決就業和拉動就業達2萬人，年營業收入超過30億元。家居產業群也帶動了市場信息、餐飲娛樂、房地產開發、現代服務業的協調開展。〔1〕目前，在北園商圈已經開場營業或即將營業的家居賣場基本情況如下：序號名稱位置面積開業時間定位1居然之家北園大街243號6.5萬㎡09年8月24日中高端2歐亞達北園大街371號12萬㎡09年11月21日中高端3東亞家居北園大街486號12萬㎡04年11月5日中高端4北園銀座家居北園生產路銀座商城對面6萬㎡03年8月16日中高端5富雅家居北園大街427號2萬㎡2000年中高端6大明家居北園大街372號12萬㎡09年11月21日中高端7黃臺家居廣場歷山北路168號18萬㎡09年4月19日中低端8帝豪家居清河北路濼口街道北徐社區5萬㎡09年9月28日中低端9東亞金星家居廣場清河北路濼口街道李莊社區6萬㎡08年6月7日中低端10銀座家居批發廣場清河北路濼口街道6萬㎡08年6月7日中低端11紅星美凱龍歷山路與北園大街交匯處東北18萬㎡2010年10月中高端最近幾年，濟南的家居建材市場開展較快，到目前為止，濟南市有家居、建材市場大大小小幾十個，不管是從建筑風格、購物環境、市場規模還是管理模式上都參差不齊。但這些賣場涵蓋了高中低端，能夠滿足不同層次人群的需求。大局部家居賣場多推崇“一站式購齊〞的理念，經營范圍包括家具、辦公家具、廚衛潔具、地板地毯、木門、瓷磚等各個門類，充分滿足了人們對各類產品的需求。〔2〕服務內容：名稱統一收銀主導面積電梯停車位居然之家是100-200㎡兩部觀光電梯、每層四部手扶自動電梯200歐亞達是100-200㎡每層四部自動扶手電梯和觀光電梯500東亞家居是200-300㎡四臺感應自動扶梯，每層一貨梯500紅星美凱龍是四部自動感應扶梯，每層一部貨梯600北園銀座家居是200-300㎡4部觀光電梯，4部首付自動電梯，1部貨梯200富雅家居是200㎡兩個扶梯，一個觀光電梯。100大明家居是200㎡每層兩部手扶自動電梯、兩部貨運電梯150各賣場都實行統一收銀的方式并且都對商家征收數額不等的質量保證金，這給商家一定的限制也是對賣場聲譽的保護，防止引起消費者與賣場的質量糾紛。賣場提供給商家的經營面積一般在100-300㎡之間，并非按商家要求提供，但是在賣場的一些邊緣地帶，會劃出局部超大的鋪位給知名的品牌經營，這樣可吸引顧客到這些區域選購商品，是這些邊緣區域不至于顧客無法到達。各賣場在電梯的配備上都比較到位，一般每層至少有兩部扶梯上下，面積更大一些的賣場會有兩個中庭，每個中庭都有兩部扶梯上下，另外還配有兩部觀光電梯和一部的貨梯。各賣場均具有大面積的停車場，為顧客提供了充足的停車位。有的賣場還有自己的報刊，如大明家居，也有賣場有自己的網站，如大明家居和銀座家居，這也為商家和消費者提供了另外一個有效的認知途徑，也從一個角度反映了賣場對自己服務的重視。第三局部案例介紹一、大明家居大明家居是山東白鶴集團投資控股的全資子公司，以家產業為核心經營業務，致力于打造中國家產業整合運營的知名品牌，其首創的中國第三代家居模式，為家居行業開辟了一條全新的開展道路，實現了家具、建材、家電、家裝、家飾、生活超市六位一體整合運營，全景體驗的一站式家居購物，給消費者提供了一種全新的360度家體驗。大明家居白鶴店，為大明家居的旗艦店，誕生于齊魯家居業的發祥地，經過近二十年市場洗禮的家居業核心商圈——濟南北園商圈，總建筑面積12萬平米，總投資3億元，是聚集精品建材主題賣場、品牌家具主題廣場、連鎖家電大賣場、色彩體驗中心、萬米裝飾設計體驗館、大型生活連鎖超市等業態的超大型Homing-MALL，于2009年11月21日開業。賣場共地上7層，地下負一層。在經營布局上，負一層為：蘇寧電器、華聯超市；地上一層為：高檔飾品、櫥柜、廚衛電器、整體衣柜、推拉門、塑鋼門窗、戶外景觀、油漆涂料、壁紙；二層為：潔具五金、瓷磚、吊頂、燈具、散熱器；三層為：地板、木門、樓體、五金；四層為：軟體家具、軟床、兒童家具、窗簾、金屬家具、家居飾品、地毯；五層為：板式家具、現代實木家具、辦公家具、韓式家具、田園家具、客廳系列、飾品；六層為：歐美家具、中式實木家具、藤木家具、紅木家具；七層為：設計聯盟、名師講堂、飾品廣場、商場辦公區、紅木館、家裝。二、富雅·維美家居富雅家居廣場分為2個局部，其中老樓的局部營業面積約2萬平米，地上6層，地下負一層；新樓主營紅木家具，每層約1000余平米，共8層。老樓經營布局，負一層：經典實木家具；地上一層：現代板式家具；二層：現代實木家具；三層：實木家具、現代板式家具；四層：歐美實木家具、休閑區；五層：軟體沙發、新居設計自助中心；六層：軟床、床墊、軟體沙發。新樓經營布局，一層：大清翰林、紫檀伽苑；二層：蘇福紅木、兆豐堂、邵氏紅木；三層：盛豪紅木、中國紅、允典紅木；四層：御澤軒；四層以上正在裝修，經營布局為歐美家居生活館、大舜紅木、名藝名居、中興紫檀閣、富雅紅木文化會館。三、歐亞達家居歐亞達家居濟南北園店是由歐亞達家居集團傾力打造的濟南市首席體驗式主流家居購物廣場，商場設置中央空調、觀光電梯、手扶自動電梯、貨運電梯；商場內設置休閑大廳，配有花卉盆景；中廳設置總服務臺、商務中心、鋼琴演奏臺、休閑水吧等。總建筑面積約12萬平米，門前綠化廣場面積5000m2，擁有標準泊車位500余個。歐亞達家居共4層。在經營布局上，一層為：布藝沙發、皮沙發、客廳系列家具、藤藝家具、衛浴、瓷磚、藝術玻璃、暖通、油漆涂料、五金鎖具、音響；二層為：板式家具、兒童家具、櫥柜、入墻衣柜、廚衛電器、吊頂；三層為：實木家具、藤藝家具、地板、木門、樓梯、榻榻米；四層為：歐美古典家具、新古典家具、松木家具、紅木家具、窗簾、燈具、壁紙、地毯、飾品。四、銀座家居1、銀座家居北園店銀座家居北園店于2003年8月16日開業，銀座家居的第一家門店，地處濟南建材家居商圈黃金地帶，占據北園大街與生產路的交通要道的優勢地理位置，地上五層，南北兩座相接，總經營面積達70000平方米。其經營范圍涉及建材、家具、家裝、家飾、電器，該店的商品定位為中高檔。銀座家居北園店共5層，每層經營業態如下：一層：精品建材；二層：時尚家居；三層：實木家具、古典家具；四層：實木家具、板式家具；五層：紅木家具、現代家具。2、銀座家居中心店銀座家居中心店總面積12萬㎡，規模在省內銀座家居連鎖12家賣場中首屈一指，以國際頂級的家居購物中心模式進展設計和修建，地下一層，地上五層，并以建材家居旗艦式綜合性場館模式運營，國內外一線建材家居品牌在此設立300㎡到2000㎡的的品牌形象旗艦店和集成家居展示中心。銀座家居中心店地上5層，地下一層，經營業態如下：負一層：樂居生活館〔音響、家飾〕、整體廚房館〔廚房電器、整體廚房〕一層：國際家居館〔軟體、歐美〕、精品衛浴館〔五金、水槽、衛浴〕二層：時尚家具館〔板式、軟體、兒童家具〕、地材旗艦館〔漆料、地板、散熱器〕三層：實木家具館〔實木〕、定制家居館〔木門、樓梯、衣柜門窗〕四層：古典家具館〔紅木、古典、歐美〕、軟裝材料館〔吊頂、窗簾、壁紙、藝術玻璃〕五層：燈具世界館〔燈具、體驗館〕、陶瓷藝術館〔瓷磚〕五、東亞家居東亞家居商場面積13.6萬平米，經營品種達60000多個，經營范圍涵蓋建材、家具、家電、家飾等，建設了建材裝飾館、綜合家具館、現代實木館、傳統實木館、辦公家具館、兒童·床墊·軟床、紅木家具館等七個專營家居館。東亞家居實行統一形象、統一收款、統一管理。東亞家居每層分為A、B兩個廳，每層經營業態如下：一層：A廳：綜合家居館，B廳：建材裝飾館；二層：A廳：傳統實木館，B廳：現代板式館；三層：A廳：兒童·床墊·軟床，B廳：辦公家具館；四層：紅木家具館。六、紅星美凱龍濟南紅星美凱龍世博家居廣場總面積18萬平方米，是中國紅星美凱龍集團在山東地區重點打造的旗艦店，中國紅星集團攜手全球500強家居品牌入駐濟南商場，是迄今為止山東地區檔次最高、規模最大、品類最齊全、配套設施最齊備的首座超五星級家居商場。濟南紅星美凱龍地上7層，地下1層，經營業態如下：負一層：陶瓷、壁紙、玻璃、吊頂/涂料、布藝窗簾、魚缸/飾品地上一層：休閑皮沙發、厚皮大款沙發、衛浴、燈飾、飾品/裝飾畫二層：布藝沙發、櫥柜、客廳金屬〔沙發〕、廚電/凈水/水槽、音響/燈飾/飾品/涂料、家裝公司三層：軟床、地板、功能沙發床四層：板式家具、移門衣柜、散熱器、樓梯、油畫五層：板式家具、現代實木、兒童家具、木門、五金、門窗、藤器/藤木六層：實木家具、板木家具、歐美家具、紅木家具七層：歐美家具、商場辦公區域七、居然之家北園店居然之家濟南北園店總面積6萬平米，集家裝、建材、家具、家居飾品和五金涂料超市與一體的大型家居建材賣場。居然之家北園店擁有200多個停車位，緊鄰多路公交車站點，同時，免費購物班車可直通各大社區。周邊銀行、餐飲、超市等各項配套設施齊全。集購物、休閑、娛樂等高品位消費場所于一體。樓層共4層，每層經營業態如下：一層：地板、潔具、五金涂料超市〔散熱器、油漆涂料、電工電料、管材管件、五金鎖具、衛浴掛件、家雜用品、凈水家電等〕、石材市場二層：瓷磚、木門、塑鋼門窗、壁紙、吊頂、樓梯、家裝、藝術玻璃、窗簾布藝、燈具三層：軟體家具、板式家具、實木家具、其它四層：櫥柜、廚電、櫥柜門、兒童家具、古典家具、其它八、濟南帝豪家具批發中心帝豪家具城-山東家具批發中心位于濟南市清河北路銀座家具批發廣場對面，北園大街向北，南接清河北路，北鄰北外環，順河高架路出口，濟青、京福高速路起點，臨近貨運物流市場，交通便利，地理位置得天獨厚，是經商發財的黃金寶地。山東帝豪家具是一家以經營國內外中高檔名優家具為特色，集家具批發、零售、儲運、配送及展示為一體的大型家具集散地。

帝豪家具城，一期八萬平方米，四層建筑，二期十萬平方米、三期八萬平方米，商場總建筑面積達二十余萬平方米。氣勢宏偉、規模巨大，薈萃全國各地及國外眾多名牌精品家具的鼎盛陣容。獨領泉城家具市場潮流，奠定了帝豪家具城作為山東省中