房貸利率倍數(shù)與深圳房價變動的關(guān)系研究,宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)論文摘要：考慮房地產(chǎn)限貸政策,構(gòu)建平均首付比的指標(biāo),利用2021年2月至2022年6月的數(shù)據(jù)建立多元回歸模型對深圳市的房地產(chǎn)市場進(jìn)行實證研究,重點(diǎn)研究房貸利率優(yōu)惠政策對于房價變動的影響.結(jié)論表示清楚,平均首付比和房貸利率倍數(shù)對于房價增速均具有顯著的負(fù)向影響.首付比是非常有效的房價調(diào)控手段,提高平均首付比一成,平均會降低二手房房價增速23.38個百分點(diǎn);房貸利率倍數(shù)增加0.01,平均會降低二手房房價增速0.79個百分點(diǎn).本文關(guān)鍵詞語：居民消費(fèi)價格指數(shù);房貸利率倍數(shù);平均首付比;房價增速;Abstract：Consideringpoliciesonthelimitoftherealestateloan,theaveragedownpaymentratioindexwasdecided,andamultipleregressionmodelconstructedonthebasisofthedatafromFebruary2021toJune2022toempiricallystudytherealestatemarketinShenzhen,especiallytheimpactofmortgageinterestratepreferentialpoliciesonthechangesinhousingprices.Theresultsshowedthattheaverageratioofdownpaymentandthemultipleofmortgageinterestratebothhadsignificantnegativeimpactonthegrowthofhousingprices;down-paymentratiowasaveryeffectivemeansofhousingpricecontrol.Increasingtheaveragedownpaymentratioby10%wouldreducethegrowthrateofsecond-handhousingpriceby23.38%onaverage;theincreaseofthemultipleofmortgageinterestrateby0.011wouldreducethegrowthrateofsecond-handhousingpriceby0.79%onaverage.Keyword：consumerpriceindex;mortgageinterestmultiple;averagedownpayment;growthrateofhousingprice;1、問題的提出城市住宅是一種可交易的商品,因而城市的房價變化會遭到土地供應(yīng)、教育和醫(yī)療等公共資源分布、人口構(gòu)造、當(dāng)?shù)厥杖胨健⒇敹愓叩戎T多因素的影響;并且房產(chǎn)對于居民家庭來講,又是最重要的金融資產(chǎn),因而城市房價的變化還遭到貨幣政策的影響.在中國,能夠通過限購、限貸、限售等外部干涉政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場,進(jìn)而到達(dá)減緩房價順周期性的目的.華而不實限貸政策工具主要包括平均首付比和房貸利率優(yōu)惠政策.實證研究方面,諸多學(xué)者把分析的重點(diǎn)放在了宏觀的貨幣政策對于房價波動的作用上.張小宇發(fā)現(xiàn),貨幣政策的正向沖擊對房價表現(xiàn)為正向影響[1].丁攀等發(fā)現(xiàn),貨幣供應(yīng)政策對房價波動有正向調(diào)節(jié)作用,減少信貸供應(yīng)十分是房地產(chǎn)業(yè)的信貸供應(yīng),能有效抑制房地產(chǎn)價格過快上漲;市場利率水平對房價波動有負(fù)向調(diào)節(jié)作用,提高利率能緊縮流動性,進(jìn)而抑制投資性購房需求[2].張瑩以為,在房地產(chǎn)價格波動平緩時,利率調(diào)控手段更顯溫和;在房地產(chǎn)價格波動劇烈時,貨幣供應(yīng)的調(diào)控效果更佳[3].近期研究城市房價波動的文章多評估行政干涉手段(限購、限售、最低首付比等)的效應(yīng).黃昕等全面評估了房貸利率、首付比例、限售強(qiáng)度、限購強(qiáng)度對熱門城市的房價影響效應(yīng).結(jié)果表示清楚,房貸利率的提高、首付比例的提高、限購和限售強(qiáng)度的增加都能降低房價增長率[4].陳旭等發(fā)現(xiàn),限購政策指數(shù)和限貸政策指數(shù)都與房價增長率顯著負(fù)相關(guān)[5].卜國琴等以為,限貸、提高首付比例等政策可較為有效地抑制房產(chǎn)泡沫[6].現(xiàn)有的文獻(xiàn)在對城市房價變化進(jìn)行實證研究的時候都忽略了一個非常重要的因素房貸利率優(yōu)惠政策,該因素是以房貸利率倍數(shù)的形式具體表現(xiàn)出的.現(xiàn)實中,商業(yè)銀行向居民發(fā)放住房按揭貸款時,會根據(jù)對于房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào),在中國人民銀行頒布的基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮或者下調(diào)房貸利率.也就是講,購房者在申請住房貸款時面對的并不是基準(zhǔn)的貸款利率,而是商業(yè)銀行根據(jù)當(dāng)時的宏觀調(diào)控基調(diào)、購房人的資質(zhì)、首套房還是二套房等因素進(jìn)行調(diào)整之后的利率.很多文獻(xiàn)中直接用央行頒布的當(dāng)期基準(zhǔn)利率作為購房者實際承當(dāng)?shù)睦?這并不符合中國的現(xiàn)實.在實際操作中,商業(yè)銀行會根據(jù)居民申請的是首套房還是二套房進(jìn)行不同的利率調(diào)整,一般首套房的貸款利率倍數(shù)會低于二套房的.商業(yè)銀行給予購房者的利率上浮或者下調(diào)就具體表現(xiàn)出為房貸利率倍數(shù),其等于1就意味著居民獲得的房貸利率等于基準(zhǔn)利率,大于1意味著居民獲得的房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有所上浮,小于1意味著居民獲得的房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有所下調(diào).房貸利率倍數(shù)會伴隨著購房者整個的還貸生涯,能夠大大影響購房者的還貸成本,是購房者在使用按揭貸款買房時重點(diǎn)考慮的因素之一,這在很大程度上能夠直接影響購房者的買房決策.因而,考慮城市房價變化的時候,這個因素是不能忽略的.然而,以往卻極難獲取房貸利率倍數(shù)的詳細(xì)數(shù)據(jù),主要是由于該數(shù)據(jù)的微觀基礎(chǔ)是商業(yè)銀行所發(fā)放的每一筆住房貸款,這是很難統(tǒng)計和監(jiān)測的.大數(shù)據(jù)的快速發(fā)展讓城市房貸利率倍數(shù)的數(shù)據(jù)獲取變成了現(xiàn)實,融360大數(shù)據(jù)研究院每月對熱門城市的商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款進(jìn)行監(jiān)測和統(tǒng)計,使我們的研究能夠獲得真實可靠及時的數(shù)據(jù).2018年以來,深圳市房地產(chǎn)市場的調(diào)控基調(diào)經(jīng)歷了2018～2020年從緊、2021年至2021年3月寬松、2021年3月至今從緊的情況.本文利用多元回歸模型對深圳市2021年2月至2022年6月的房價變動進(jìn)行實證研究,研究區(qū)間恰好開場于2021年3月的從緊基調(diào)開啟前的1個月,能夠全面研究這一波從緊調(diào)控以來的行情.本文主要討論的限貸政策(平均首付比和房貸利率倍數(shù))對于深圳市房價增速的影響效應(yīng),重點(diǎn)研究在現(xiàn)實中,房貸利率倍數(shù)能否對深圳市的房價變動有顯著影響.2、模型和數(shù)據(jù)2.1、數(shù)據(jù)講明本文采用深圳市2021年2月至2022年6月的時間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行計量分析,變量及相關(guān)講明如表1所示.華而不實,房價同比增速和城市月度消費(fèi)者價格指數(shù)(CPI)的數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局網(wǎng)站,平均首付比的數(shù)據(jù)是根據(jù)深圳市人民網(wǎng)站頒布的政策進(jìn)行整理,房貸利率倍數(shù)數(shù)據(jù)來源于融360大數(shù)據(jù)研究院.表1變量及相關(guān)講明2.2、模型構(gòu)建構(gòu)建多元線性回歸模型模型進(jìn)行實證分析.設(shè)定的模型為:Yt=0+1X1t+2X2t+3X3t+t(1)式(1)中,Yt為當(dāng)月的二手房價格增速,X1t為當(dāng)月的城市CPI,X2t為當(dāng)月的平均首付比,X3t為當(dāng)月的房貸利率倍數(shù).CPI能夠很好地衡量通貨膨脹率,在高通脹的時候,居民購買房產(chǎn)等固定資產(chǎn)的意愿要更強(qiáng),以便進(jìn)行財富的保值,CPI是影響房價增速的重要因素.在研究區(qū)間內(nèi),中國人民銀行頒布的貸款基準(zhǔn)利率沒有發(fā)生變化,因而,在該模型中不要考慮基準(zhǔn)利率,只需要考慮房貸利率倍數(shù)即可.3、實證結(jié)果3.1、模型檢驗對模型進(jìn)行OLS估計,D.W=0.966853.結(jié)果表示清楚,模型存在正的一階自相關(guān).進(jìn)一步做拉格朗日乘數(shù)檢驗,取滯后2階,結(jié)果如表2所示.能夠看出,F檢驗的p=0.0085,2檢驗的p=0.0075,在顯著性水平=0.05的情況下,均是拒絕原假設(shè),以為模型存在序列相關(guān)性.表2模型拉格朗日乘數(shù)檢驗的結(jié)果結(jié)合輔助回歸的結(jié)果發(fā)現(xiàn),對殘差滯后一階項RESID(-1)進(jìn)行t檢驗的P值=0.0027,在顯著性水平=0.05的情況下,顯著不為零;而對殘差滯后二階項RESID(-2)進(jìn)行t檢驗的P=0.4282,在顯著性水平=0.05的情況下,沒有通過顯著性檢驗.因而,進(jìn)一步講明了該模型主要存在一階自相關(guān).3.2、模型估計結(jié)果考慮在模型中引入隨機(jī)擾動項的一階滯后項AR(1),利用廣義差分法對模型進(jìn)行估計,結(jié)果如表3所示.表3模型參數(shù)估計結(jié)果注:***代表在1%的水平下顯著;**代表在5%的水平下顯著.以上結(jié)果能夠看出,利用廣義差分法對模型進(jìn)行估計,D.W=1.986828,大于5%顯著性水平下的上臨界值,經(jīng)廣義差分變換得到的模型已不存在序列相關(guān)性.研究區(qū)間內(nèi)深圳市房價增速88.41%的變化能夠由月度CPI、平均首付比、房貸利率倍數(shù)這三個因素解釋.模型的擬合優(yōu)度較好,可決系數(shù)R2=0.8960,調(diào)整的可決系數(shù)R???2=0.8841R?2=0.8841.華而不實平均首付比和房貸利率倍數(shù)都是信貸政策因素,講明信貸因素對于房價增速的變化影響比擬大,限貸政策能夠很好地調(diào)控房地產(chǎn)市場.城市月度CPI(X1)對于房價增速(Y)具有顯著的正向影響.城市月度CPI(X1)的系數(shù)為3.1824,并且通過了5%顯著性水平下的檢驗,講明研究區(qū)間內(nèi)月度CPI增加1個百分點(diǎn),會促進(jìn)該月二手房價格增速提高3.18個百分點(diǎn).這與理論相一致,CPI反映了通貨膨脹水平,在高通脹的環(huán)境下,資產(chǎn)價格會上升,居民傾向于購買房產(chǎn)等躲避財富的損失,會進(jìn)一步促進(jìn)房價的增長,疊加效應(yīng)下,CPI的上升會大大促進(jìn)房產(chǎn)價格增速的提高.平均首付比(X2)對于房價增速(Y)具有顯著的負(fù)向影響.平均首付比是限制房產(chǎn)價格增長過快的重要外部政策工具,預(yù)期通過提高首付比,能夠抑制過快增長的房價.實證結(jié)果表示清楚,在研究區(qū)間內(nèi),提高平均首付比一成,平均會降低二手房房價增速23.38個百分點(diǎn).事實證明,該工具能夠很好地實現(xiàn)政策預(yù)期,尤其是在房價增長高速不下的時候使用該工具能夠有效地減緩房價增長的腳步.房貸利率倍數(shù)(X3)對于房價增速(Y)具有顯著的負(fù)向影響.商業(yè)銀行通過控制房貸利率倍數(shù)影響購房成本,進(jìn)而影響購房者的積極性和房價增長.實證結(jié)果表示清楚,在研究區(qū)間內(nèi),房貸利率倍數(shù)增加0.01,平均會降低二手房房價增速0.79個百分點(diǎn).這符合理論,提高房貸利率倍數(shù)會增加購房成本,進(jìn)而抑制購房者的積極性并減緩房價增長.4、結(jié)論本文采用2021年2月至2022年6月深圳市的月度數(shù)據(jù)建立多元回歸模型實證分析平均首付比和房貸利率倍數(shù)對于深圳市房價變動的影響,本研究突破以往文獻(xiàn)無法將房貸利率優(yōu)惠政策納入到實證分析模型中的缺陷,把基于微觀基礎(chǔ)獲取的房貸利率倍數(shù)數(shù)據(jù)納入到模型中.結(jié)論如下:(1)月度CPI、平均首付比、房貸利率倍數(shù)能夠解釋深圳市房價增速88.41%的變化,講明這三個因素是影響深圳市房價增速的重要因素.(2)城市月度CPI()的對于房價增速()具有顯著的正向影響.月度CPI增加1個百分點(diǎn),會促進(jìn)該月二手房價格增速提高3.18個百分點(diǎn).(3)平均首付比對于房價增速具有顯著的負(fù)向影響.提高平均首付比一成,平均會降低二手房房價增速23.38個百分點(diǎn),講明平均首付比是非常有效的房價調(diào)控手段.(4)房貸利率倍數(shù)對于房價增速具有顯著的負(fù)向影響.房貸利率倍數(shù)增加0.01,平均會降低二手房房價增速0.79個百分點(diǎn).以下為參考文獻(xiàn)[1]張小宇,劉永富.貨幣政策的權(quán)衡:推高房價還是刺激消費(fèi)[J].財經(jīng)科學(xué),2022(5):13-25.[2]丁攀,王守貞,王艷.房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的有