本文格式為Word版，下載可任意編輯——銀座地塊評估簡報一、地塊分析1、地塊概況地塊位于濼源大街銀座商城對面,北鄰司里街小區。目前地塊已平整,沿街地帶現有二層臨時工程用房。目前基地東部地塊為其它進展商全體,基地西北角還有獨幢6層多層居民住宅。2、周邊環境基地以南:緊靠濼源大街,向南面對中銀廣場、銀座商城,以及在建魯銀大廈?；匾员?系司里街小區,小區為行列式排列6層居民住宅,另外基地范圍內西北角有一獨幢6層民宅?；匾詵|:糧食大廈及良友富臨大酒店和片面6層居民住宅?；匾晕?山東汽車進出口公司辦公樓(8層)3、環境面與市場面分析·地處泉城廣場市中心城區,是全市政治、經濟、商貿、文化中心,區域人文環境上佳,地段價值一流,被廣為認可?！む徑竺骱珗@和趵突泉公園兩大市級風景點,人文環境優越?！^域內泉城路及濼源大街集中濟南市最高檔商廈及辦公寫字樓,商業繁華,配套齊全?！T源大街一線上集中大型銀行機構,系規劃中"金融街"商貿街。·市中心城區交通配套齊全,公交線路豐富,濼源大街是市級示范街,路況條件好。·基地四周視野開闊,.無不良相鄰關系影響?！T源大街為商貿特征的商業街區,商務職能優勢突出,住宅類工程尚屬空白?！懽謽鞘袌鰞r貴市旺,供求不平衡,客源豐富?！ぞ频觊L包房租率高,預示商旅型客源存在。4、主要問題·基地面積小,無法規劃大規模綠化環境,只適合單體建筑。·基地緊鄰濼源大街,環境較嘈雜?！せ赝庑尾灰幘?不獨立,規劃設計兼顧相鄰關系?！せ乇眰葹榫用駞^,需考慮其采光影響。總結:·地處市中心城區,配套優勢突出,且地段位置突出,適可開發高價檔物業的根基條件。·基地規模小,無環境支撐;身處繁華喧囂商業街區;單位面積售價振奮,開發高檔住宅類物業有風險?！T源大街商務職能優勢突出,區域客源豐富,物業開發中應予重視。二、產品定位1、規劃主題:酒店式服務管理的商住公寓理由:·濼源大街商貿特征突出,適合開發具商務職能的物業。·濼源大街上住宅類物業市場空白。·商、住兩用,功能多樣化,適合多類客源。·地段價值振奮,若規劃純住宅物業,可能面臨總價過高風險。·辦公樓市場租金昂貴,且租售形勢喜人,本案應充分吸引商務需要客源?！ひ巹澬∶娣e戶型既保證高單價處境下,又能操縱總價,擴大客源面。2、酒店式公寓的產品分析酒店式公寓與一般的公寓、酒店有所不同,它是以略高于公寓的價格享受酒店式的服務內容,將辦公與生活舉行有機的結合,將有限的空間資源加以理性定位、科學配置,充分得志了現代化生活需求,表達了居住品質與居住觀念的進步。酒店式公寓所具備的優勢:(1)配套優勢除了綠化、建筑形態外,其交通環境往往是首要的,一般選址在市中心或交通便利的開發區、工業區、商務區及特定的有此特定需求的群體聚集區,除此之外,酒店式公寓更提防交流、學習、商務、餐飲、休閑、健身與消遣等社區環境。(2)住宅功能優勢"麻雀雖小,五臟俱全",獨立成套的住宅功能為高品質生活供給了保障,其產品定位科學、合理、切實,能充分表現展現代化、人性化住宅特色。(3)辦公功能優勢除居住功能外,酒店式公寓參與了辦公概念,電腦、復印機、傳真機,引入網絡設備并加上物業供給的商務服務和會議廳等場所支持,其辦公性能得到強化。(4)物業服務優勢由于集中批量開發,總體服務本金低,服務效率高,就輕易形成具有商業價值的有償服務規模效應,就能夠供給類似酒店式的全面特色服務,更加在家政服務、商務服務方面,可以形成一般商品房所不具備的物業服務特色。還具有兩大房型設計特點:(1)兼用性與多功能房型在房型處理上充分利用每一平方米面積,充分考慮空間的兼用性和多功能性,臥房區、辦公區、會客區既要合理的分割,又要有機統一便于調整整體空間。(2)衛廚空間天性化在保證舒適、便當的前提下,酒店式公寓與目前流行的大廚大衛的房型設計不同,更提防干脆的天性化設計、提防品質,表達現代都市時尚的生活理念。由于酒店式公寓具備居住、辦公、投資等多重物業價值,因此這類產品為購房者、租客供給的就業機遇、學習機遇、交流機遇、投資機遇等邊際效益也遠遠高于一般住宅。3、價格建議:均價7000元/M2面積建議:60-100M2主力總價:40-65萬三、規劃建議戶型組合多樣化--保證同一平面的房型與房型之間可生動舉行組合、拼接,得志不同業主的面積需求。物業品質精品化--尤其在立面風格、建材標準、公共部位裝潢、底層大堂標準。服務功能商務化--供給商務中心、休閑會所、裙房咖啡廳等商務設施,配備地面及地下停車庫,底層商務裙房,服務性會所,裙房頂部綠布置,戶