寶龍商業地產1寶龍的土地地價水平——優勢突出于2010年3月，寶龍集團的開發中及持作未來開發土地的總占地面積分別約670萬平方米（包括簽約未競得部分）及約300萬平方米。項目名稱持有物業估值（億元）土地成本（億元）建筑總面積（平方米）樓面地價（元/平方米）福州寶龍城市廣場9.791.194215353554.44太倉寶龍城市廣場4.8190.983213522460.37無錫寶龍城市廣場12.41.129284187397.27泰安寶龍城市廣場10.182.229301945738.21洛陽寶龍城市廣場（共兩期）12.922.33874968266.30蚌埠寶龍城市廣場19.511.962491209399.42鄭州寶龍城市廣場18.691.259247195509.31青島城陽寶龍城市廣場39.93.985705526564.83無錫玉祁寶龍湖畔花城（第一期）4.330.475128105370.79無錫玉祁寶龍湖畔花城（第二期）3.341.014262928385.66煙臺海陽縣用地10.211.804950472189.80宿遷阜新區用地6.883.884517878749.98新鄉友誼路用地10.252.7800000337.5鹽城青年南路用地8.74.379488006897.33常州青楓公園用地7.252.229780700285.51青島李滄用地9.314.5493636641250.88泉州晉江寶龍金色花園0.1529600506.76泉州安海寶龍豪苑0.20854210383.69.寶龍商業地產1寶龍的土地地價水平——優勢突出于2010年3月1寶龍商業地產2寶龍項目主要從地方政府土地儲備中直接獲得，通過招商洽談確定項目，以掛牌、招標形式獲得土地寶龍集團獲取的低價項目，基本是當地“市重點項目”。常州92萬平方米“寶龍城市廣場”——樓面地價47元/平方米寶龍集團在商業資源上具有一定的優勢——大型商業、國際品牌、五星酒店等，在操作過程中鮮有競爭者。商業效果：項目銷售部分利潤高、可提供租金折讓空間項目獲取優勢及商業操作.寶龍商業地產2寶龍項目主要從地方政府土地儲備中直接獲得，通過2寶龍商業地產3區域分布：東部經濟發達省份的二、三、四線城市的新區。項目分布具有顯著的聚集性特點——山東(5個)、江蘇（6個）、“大本營”福建（3個）、河南（3個）。以省份為單位進行項目拓展“深耕”，同時降低管理半徑。上市后土地儲備目標：安徽、湖北、湖南、天津。選址標準：-項目在新區核心位置，靠近新區行政中心、具備較大升值空間和景觀資源。-對商業地產細節的考量，并非核心因素。這種模式具有內在的可行性。“寶龍市廣場”基本為當地最大的商業項目，而且占據新區核心位置，具備強勢塑造新區核心商圈的條件。能夠吸引各種資源的匯集效應。該模式與萬達、華潤、中糧在一二線城市的選址模式有內在的異曲同工。-低地價是核心因素。據測算，相對于項目銷售價格，土地成本在5%-15%區間政府提供優惠的新區超低價土地（基本不需要拆遷）新區核心位置(項目大體量，強勢塑造新區核心商圈)

土地獲取、項目分布、選址標準具備購買力支撐.寶龍商業地產3區域分布：東部經濟發達省份的二、三、四線城市的3寶龍商業地產4城市選擇準則項目選址考核因素整體經濟發展居民購買力城市規劃及發展地方政府行政效率及服務態度私人商住物業的預期需求未來的土地供應；以及整體競爭環境占地面積及是否適合開發大規模綜合性商住物業城市內所處區位周圍環境及交通等公共設施居民的消費行為及生活方式地方政府已建或將建的基建政府對該地區的規劃潛在開發整體成本架構城市規模及人口寶龍地產的選址寶龍的選址緯度.寶龍商業地產4城市選擇準則項目選址考核因素整體經濟發展居民購4寶龍商業地產5項目分布與城市經濟省份起算年限竣工項目在建項目建筑面積(千平米)2009年GDP增長率(%)山東2006052838泰安13.6青島12.2煙臺海陽9.5河南2005122004鄭州12洛陽13新鄉14.6安徽200501491蚌埠12.2江蘇2004062719太倉15.8無錫11.6鹽城13.4宿遷13.5常州11.7福建200311483安溪11.2.寶龍商業地產5項目分布與城市經濟省份起算年限竣工項目在建項目5寶龍商業地產62010年新土地儲備——商業面積有所縮減業態類型細分產品總建筑面積（m2）擬售面積（m2）預留面積（m2）住宅公寓式酒店58,04958,049無住宅254,951254,951無商業商業街42,20042,200無標準店115,157無115,157住宅底商33,00133,001無合計

503,358388,201115,157業態類型細分產品總建筑面積（m2）擬售面積（m2）住宅酒店式公寓10,00010,000住宅121,754121,754商業商業街42,10042,100標準店51,891無住宅底商16,44116,441合計

267,186190,295青島即墨項目：位于青島的北部，總人口約112萬人。地塊距離即墨市政府不到1公里路程。樓面地價約400元。是寶龍在山東省的第5個項目。基于附近在售樓盤的銷售價格，預計住宅均價約5500元，商業均價11000元。福建泉州安溪市區地塊：泉州安溪又名中國茶都，人口接近一百萬，地塊位于建安路與二環路的交匯處。樓面地價成本每平方米人民幣約322元。.寶龍商業地產62010年新土地儲備——商業面積有所縮減業態6寶龍商業地產7目錄寶龍集團與地產業務介紹寶龍地產商業模式寶龍地產產品特點寶龍地產借鑒性分析寶龍地產資本情況寶龍地產土地模式1、寶龍地產的SWOT分析2、外在、內在競爭力評價3、寶龍與萬達之差異4、企業比較與借鑒性總結.寶龍商業地產7目錄寶龍集團與地產業務介紹寶龍地產商業模式7寶龍商業地產8競爭劣勢(Weaknesses)寶龍地產的SWOT分析商業模式有“小萬達”的稱號。拿地低成本，地價分期支付選擇三四線城市的新城投資，獲得政府的大力支持——土地、城建配套、稅收等。銷售回款能力強：住宅面積占項目比例30%-50%，商業面積中的50%銷售。商業建筑標準成本低，銷售利潤高。業態組合注重娛樂、休閑，“吸客”能力強。競爭優勢(Strengths)潛在機會(Opportunities)外部威脅(Threats)商業經營能力弱，租金低、空置率高，商業模式面臨可持續性問題。新城輻射人群、基礎設施等市場因素的成熟周期長，孵化時間較長。企業資金實力上市前不突出，跳躍性進入快速擴張期后，資金鏈壓力偏大。企業管理和人才不足，對擴張形成制約。自主投資五大商業體系，大部分運營狀態仍在摸索期，自營產業品牌號召力較弱。產品設計和業態規劃科學性有待提高。建標低，缺乏超前性，建筑耐久性存在疑問。寶龍香港上市后，籌資能力增強。三四線城市商業設施缺乏，快速城市化進程下，為寶龍提供較多投資發展機會。產品和模式的復制性強，已儲備項目和潛在項目儲備較多。大體量商業項目建成后存在城市新區地標地位的可能。房地產市場周期對銷售產生影響，對企業資金鏈可能產生影響。商業模式的進入門檻不高，存在潛在競爭。五星酒店投資回報期長、利潤偏低，雖然在前期支持獲取土地資源，但長期經營的投資邊際效應遞減。.寶龍商業地產8競爭劣勢(Weaknesses)寶龍地產的SW8寶龍商業地產9外在、內在競爭力評價1)產品體量、業態組合，對地方政府、當地市場具有較強的吸引力和競爭力。2)資本推動，進入高速擴張期，開發的規模效應，夸大了其品牌性。3)已建成運營項目的外在觀感，對地方政府具有較強的說服力。4）自主投資的五大連鎖商業體系，增加了其商業運營能力的說服力，但實際經營情況效果不突出。外在競爭力內在競爭力1)產品設計為獲取低價土地提供很大支持，項目前期啟動的資金壓力小，后續利潤空間大。同時，低成本為項目整體經營騰挪出較大空間。2)具備大型商業開發、運營經驗，把握商業地產開發核心問題方向，降低投資強度。3)盈利模式、產品、區域市場選擇等構成的整體商業模式，具有可行性。.寶龍商業地產9外在、內在競爭力評價1)產品體量、業態組合，9寶龍商業地產10寶龍與萬達之差異寶龍有“小萬達”之稱，在競爭力差異上，核心區別體現在“全鏈條競爭力”與“商業資源”，進而影響市場效果。.寶龍商業地產10寶龍與萬達之差異寶龍有“小萬達”之稱，在10寶龍商業地產11企業比較與借鑒性總結寶龍華潤差異背景民企國企整體風格迥異資本弱，資金緊張強，實力雄厚影響到商業模式上的實質差異土地強，城市新區、地價優勢中性，滿足開發需要綜合體項目具有極強的議價能力商業模式現金流滾資產+開發補商業經營集團孵化+租售并舉+增值服務華潤三四線綜合體模式待明確寶龍商業模式在目前階段具備復制性產品表現弱，歷史表現強，歷史風格寶龍商業項目定位中低商業開發能力弱，三線中等水平強，行業競爭優勢產品溢價能力差別商業能力弱，不能形成開業支持中性，需要整合外部資源決定租金水平與資金平衡周期投資訴求現金流、利潤利潤、社會效應企業背景定位差異，影響產品定位三四商業開發經驗中性，經驗在行業領先，成功與失敗弱華潤商業產品設計經驗突出寶龍具有商業市場定位經驗營銷能力強，在銷售階段對投資者形成強烈預期引導借鑒性總結1、“生意經”借鑒，通過合理的銷售比例降低商業投資強度。2、寶龍模式在三四線城市發展具備可行性，經營指標突出，地價、利潤率。3、寶龍在三四線城市的商業物業定位具有借鑒性——根據消費環境。4、寶龍商業經營負面，可提高空間大。.寶龍商業地產11企業比較與借鑒性總結寶龍華潤差異11寶龍商業地產12青島寶龍城市廣場項目研究.寶龍商業地產12青島寶龍城市廣場項目研究.12寶龍商業地產13青島市地處山東半島南部，青島以其優越的地理位置，雄厚的經濟基礎和科技實力，完善的市場體系和發達的交通網絡成為中國最具吸引力的投資場所之一。從首爾到青島的機程僅1小時，在青島有近八千的韓國企業，七萬韓國人在青島安居樂業。●區域概況首爾青島青島城市介紹.寶龍商業地產13青島市地處山東半島南部，青島以其優越的地理位13寶龍商業地產14青島寶龍城市廣場所處區位圖一小時交通圈城陽區規劃2010初步建設成為“青島北部經濟中心”和“青島北部城市中心”。青島寶龍城市廣場向東為青銀高速公路、向南為青煙高速公路、向西是308國道，距青島流亭機場約15分。.寶龍商業地產14青島寶龍城市廣場所處區位圖一小時交通圈城陽區14寶龍商業地產1512公里寶龍城市廣場區政府新興商圈傳統商業世紀公園25公里青島城陽區商圈情況城陽區是青島未來城市北部發展的方向和重心，而青島城陽寶龍城市廣場就位于其中心區的核心地帶。南臨43萬平方米的城陽世紀公園、文化廣場、人民廣場、城陽區政府等，緊鄰城陽中央休閑商務區、金融一條街，它處在城陽新天地景觀核心區的中軸線上。1、城陽目前成熟商業缺乏；2、新核心商業正在建設孵化過程中；3、青島即墨市目前承接城陽區部分中低日常消費。.寶龍商業地產1512公里寶龍城市廣場區政府新興商圈傳統商業世15寶龍商業地產16城陽商圈圖示城陽區商業發展落后——傳統商業中心距離寶龍2公里左右城陽新興的核心商業區正在籌備的項目城陽新興的核心商業區——與寶龍城市廣場的距離在2-3公里左右城陽新興的核心商業區——整體商業體量大于寶龍項目城陽新興的核心商業區——擬建設臨街商業城陽新興的核心商業區——擬建設項目.寶龍商業地產16城陽商圈圖示城陽區商業發展落后——傳統商業中16寶龍商業地產17青島寶龍城市廣場整體規劃青島寶龍廣場最初規劃面積為70萬平方米，現對外口徑為75萬平方米。地上1-3層超市/電器、時尚百貨、主題商場、家居廣場四大集客主力店，并規劃特色酒吧街，時尚餐飲、豪華影院等。環繞各大主力店鋪還設置大量的中小特色店鋪。地下一層大型室內游樂場及停車場.寶龍商業地產17青島寶龍城市廣場整體規劃青島寶龍廣場最初規劃17寶龍商業地產18青島寶龍城市廣場概覽酒店和酒店式公寓商業整體外觀商業正門青島寶龍城市廣場住宅部分以及與商業之間的廣場青島寶龍城市廣場住宅部分.寶龍商業地產18青島寶龍城市廣場概覽酒店和酒店式公寓商業整體18寶龍商業地產19青島寶龍城市廣場產品組合項目總投資25億元，總占地面積31.9萬平方米，總建筑面積70.5萬平方米，容積率2.2。項目定位以游樂為核心，把購物、美食、旅游、游樂、文化、休閑、居住、商務集合一體。寶龍集團號稱將青島“寶龍城市廣場”打造成為亞洲第三、國內首家的全天候室內游樂場。但從實際考察的投資情況看，與規劃有較大出入。項目中核心商業的面積為329394平方米，寶龍持有面積204928平方米。核心商業在整體項目中自持率為29%，核心商業自持率為62%。產品構成建筑面積（平方米）項目占比住宅高檔住宅124,82517.69%住宅底商27,7743.94%停車位39,6905.63%酒店式公寓酒店式公寓64,1499.09%酒店式底商2,9960.42%核心商業核心商業298,625（自持部分204,928）42.33%29.05%高檔酒店39,7115.63%

停車位107,75615.27%總建筑面積

705,526100%.寶龍商業地產19青島寶龍城市廣場產品組合項目總投資25億元，19寶龍商業地產20青島寶龍城市廣場各層平面圖.寶龍商業地產20青島寶龍城市廣場各層平面圖.20寶龍商業地產21寶龍城市廣場住宅部分示意圖戶型分布分析圖配套公建分析圖停車系統分析圖.寶龍商業地產21寶龍城市廣場住宅部分示意圖戶型分布分析圖配套21寶龍商業地產22青島寶龍城市廣場——康城奧特萊斯1、少數店鋪開業，品牌多為不知名的二三線商業品牌；2、大部分分割店鋪空置寶龍內部人士透露：已開業品牌50%為寶龍自營；30%為內部關聯人士經營內部空間青島寶龍025青島康城奧特萊斯入口，建材標準偏低青島康城奧特萊斯外部.寶龍商業地產22青島寶龍城市廣場——康城奧特萊斯1、少數店鋪22寶龍商業地產23青島寶龍城市廣場——地下商業街具備采光的底下商業街類似澳門威尼斯人的貢多拉游湖——但商業動線設計未體現精髓商業自然采光與樂園連通的地下商業街——目前整體空置.寶龍商業地產23青島寶龍城市廣場——地下商業街具備采光的底下23寶龍商業地產24青島寶龍城市廣場——超市部分樂天瑪特部分城陽區韓國企業使超市部分的業態組合具備生活消費基礎分租部分樂天瑪特整購后的分租部分.寶龍商業地產24青島寶龍城市廣場——超市部分樂天瑪特部分城陽24寶龍商業地產25青島寶龍城市廣場——樂園部分號稱國內最大的室內樂園——投資強度可控樂園周邊三層整體空置樂園延伸對商業動線發揮作用樂園周邊商鋪招租仍不理想.寶龍商業地產25青島寶龍城市廣場——樂園部分號稱國內最大的室25寶龍商業地產26青島寶龍城市廣場——室外商業街分割大型商業的美食街美食街基本空置項目外圍商業街項目外圍商業商業街.寶龍商業地產26青島寶龍城市廣場——室外商業街分割大型商業的26寶龍商業地產27建筑標準外立面整體成本偏低高建筑成本部分建筑付款進度偏后——出現建筑商圍堵售樓處現象室外建筑標準設備選取——低成本細節處理存在明顯缺陷.寶龍商業地產27建筑標準外立面整體成本偏低高建筑成本部分建筑27寶龍商業地產28總地價樓面地價地價款支付分期3.985億元（含稅）565元/平方米第一期建筑面63.8萬平方米，樓面地價514元。第二期（酒店式公寓部分）建筑面積6.7萬平方米，樓面地價1047元。地上建筑面積樓面地價714元寶龍項目的分期支付，據內部人士介紹為，前期部分付款獲得一期土地使用證后，進行土地抵押貸款。2009年6月30日支付0.703億元。青島寶龍城市廣場土地成本城陽區是1994年成立的新區，近年第二產業發展較快。隨著城市化進程的推進，第三產業發展相對薄弱，政府把商業和服務業作為重點招商對象。城陽項目為地方政府主動招商，據內部人士透露，寶龍在青島李滄項目接洽過程中，城陽區領導得到消息，在青島機場臨時將回程的許健康邀請到城陽，促成了該項目。寶龍城市廣場為城陽區重點招商引資項目。.寶龍商業地產28總地價樓面地價地價款支付分期3.985億元（28寶龍商業地產29青島寶龍城市廣場開發節點項目公司——寶龍集團(青島)置業發展有限公司成立于06年7月13日，注冊資金4.62億元。于08年3月19日，青島寶龍將注冊資本增至6.6億元。（內部人士表示，增加注冊資本為滿足地方政府招商業績的需要。）規劃建筑面積約50.49萬平方米的擬定的土地使用權（地價款2.5億元），抵押給東亞銀行（中國）有限公司青島分行，貸款額為2.5億元。規劃建筑面積約3.19萬平方米的酒店部分土地使用權，抵押給青島城陽農村合作銀行和青島華豐農村合作銀行，貸款額為8000千萬元。寶龍地產IPO，擬運用募集資金中的1.5億元用于青島寶龍城市廣場的開發。資金籌措：項目開發進程拿地時間開工時間竣工時間開盤時間2006.72007.4一期2008.11；寶龍城市廣場：07.11；07.12；08.3；二期預計2010.5寶龍國際小區：07.8；07.10；07.11；08.9；09.7。.寶龍商業地產29青島寶龍城市廣場開發節點項目公司——寶龍集團29寶龍商業地產30青島寶龍城市廣場項目成本寶龍對外宣傳的項目總投資為25億元。據內部人士透露，建筑招投標以價低為原則，確定中標者。按照行業標準，以及實際建筑標準，我們測算的項目總投資為22.7億元。據寶龍招股說明書顯示，截止到2009年6月30日，青島寶龍城市廣場產生的總開發成本（土地、建筑成本、融資成本）為14.912億元。預計，需要額外投資約3.94億元以完成該項目。青島城陽寶龍城市廣場成本支出（單位：億元）

2006200720082009年前6個月合計合同承擔10.2283.1497.5994.46125.44來源：招股說明書。注：合同承擔到期日/清償日為2010年8月，項目竣工日期為2010年5月.寶龍商業地產30青島寶龍城市廣場項目成本寶龍對外宣傳的項目總30寶龍商業地產31寶龍的土地地價水平——優勢突出于2010年3月，寶龍集團的開發中及持作未來開發土地的總占地面積分別約670萬平方米（包括簽約未競得部分）及約300萬平方米。項目名稱持有物業估值（億元）土地成本（億元）建筑總面積（平方米）樓面地價（元/平方米）福州寶龍城市廣場9.791.194215353554.44太倉寶龍城市廣場4.8190.983213522460.37無錫寶龍城市廣場12.41.129284187397.27泰安寶龍城市廣場10.182.229301945738.21洛陽寶龍城市廣場（共兩期）12.922.33874968266.30蚌埠寶龍城市廣場19.511.962491209399.42鄭州寶龍城市廣場18.691.259247195509.31青島城陽寶龍城市廣場39.93.985705526564.83無錫玉祁寶龍湖畔花城（第一期）4.330.475128105370.79無錫玉祁寶龍湖畔花城（第二期）3.341.014262928385.66煙臺海陽縣用地10.211.804950472189.80宿遷阜新區用地6.883.884517878749.98新鄉友誼路用地10.252.7800000337.5鹽城青年南路用地8.74.379488006897.33常州青楓公園用地7.252.229780700285.51青島李滄用地9.314.5493636641250.88泉州晉江寶龍金色花園0.1529600506.76泉州安海寶龍豪苑0.20854210383.69.寶龍商業地產1寶龍的土地地價水平——優勢突出于2010年3月31寶龍商業地產32寶龍項目主要從地方政府土地儲備中直接獲得，通過招商洽談確定項目，以掛牌、招標形式獲得土地寶龍集團獲取的低價項目，基本是當地“市重點項目”。常州92萬平方米“寶龍城市廣場”——樓面地價47元/平方米寶龍集團在商業資源上具有一定的優勢——大型商業、國際品牌、五星酒店等，在操作過程中鮮有競爭者。商業效果：項目銷售部分利潤高、可提供租金折讓空間項目獲取優勢及商業操作.寶龍商業地產2寶龍項目主要從地方政府土地儲備中直接獲得，通過32寶龍商業地產33區域分布：東部經濟發達省份的二、三、四線城市的新區。項目分布具有顯著的聚集性特點——山東(5個)、江蘇（6個）、“大本營”福建（3個）、河南（3個）。以省份為單位進行項目拓展“深耕”，同時降低管理半徑。上市后土地儲備目標：安徽、湖北、湖南、天津。選址標準：-項目在新區核心位置，靠近新區行政中心、具備較大升值空間和景觀資源。-對商業地產細節的考量，并非核心因素。這種模式具有內在的可行性。“寶龍市廣場”基本為當地最大的商業項目，而且占據新區核心位置，具備強勢塑造新區核心商圈的條件。能夠吸引各種資源的匯集效應。該模式與萬達、華潤、中糧在一二線城市的選址模式有內在的異曲同工。-低地價是核心因素。據測算，相對于項目銷售價格，土地成本在5%-15%區間政府提供優惠的新區超低價土地（基本不需要拆遷）新區核心位置(項目大體量，強勢塑造新區核心商圈)

土地獲取、項目分布、選址標準具備購買力支撐.寶龍商業地產3區域分布：東部經濟發達省份的二、三、四線城市的33寶龍商業地產34城市選擇準則項目選址考核因素整體經濟發展居民購買力城市規劃及發展地方政府行政效率及服務態度私人商住物業的預期需求未來的土地供應；以及整體競爭環境占地面積及是否適合開發大規模綜合性商住物業城市內所處區位周圍環境及交通等公共設施居民的消費行為及生活方式地方政府已建或將建的基建政府對該地區的規劃潛在開發整體成本架構城市規模及人口寶龍地產的選址寶龍的選址緯度.寶龍商業地產4城市選擇準則項目選址考核因素整體經濟發展居民購34寶龍商業地產35項目分布與城市經濟省份起算年限竣工項目在建項目建筑面積(千平米)2009年GDP增長率(%)山東2006052838泰安13.6青島12.2煙臺海陽9.5河南2005122004鄭州12洛陽13新鄉14.6安徽200501491蚌埠12.2江蘇2004062719太倉15.8無錫11.6鹽城13.4宿遷13.5常州11.7福建200311483安溪11.2.寶龍商業地產5項目分布與城市經濟省份起算年限竣工項目在建項目35寶龍商業地產362010年新土地儲備——商業面積有所縮減業態類型細分產品總建筑面積（m2）擬售面積（m2）預留面積（m2）住宅公寓式酒店58,04958,049無住宅254,951254,951無商業商業街42,20042,200無標準店115,157無115,157住宅底商33,00133,001無合計

503,358388,201115,157業態類型細分產品總建筑面積（m2）擬售面積（m2）住宅酒店式公寓10,00010,000住宅121,754121,754商業商業街42,10042,100標準店51,891無住宅底商16,44116,441合計

267,186190,295青島即墨項目：位于青島的北部，總人口約112萬人。地塊距離即墨市政府不到1公里路程。樓面地價約400元。是寶龍在山東省的第5個項目。基于附近在售樓盤的銷售價格，預計住宅均價約5500元，商業均價11000元。福建泉州安溪市區地塊：泉州安溪又名中國茶都，人口接近一百萬，地塊位于建安路與二環路的交匯處。樓面地價成本每平方米人民幣約322元。.寶龍商業地產62010年新土地儲備——商業面積有所縮減業態36寶龍商業地產37目錄寶龍集團與地產業務介紹寶龍地產商業模式寶龍地產產品特點寶龍地產借鑒性分析寶龍地產資本情況寶龍地產土地模式1、寶龍地產的SWOT分析2、外在、內在競爭力評價3、寶龍與萬達之差異4、企業比較與借鑒性總結.寶龍商業地產7目錄寶龍集團與地產業務介紹寶龍地產商業模式37寶龍商業地產38競爭劣勢(Weaknesses)寶龍地產的SWOT分析商業模式有“小萬達”的稱號。拿地低成本，地價分期支付選擇三四線城市的新城投資，獲得政府的大力支持——土地、城建配套、稅收等。銷售回款能力強：住宅面積占項目比例30%-50%，商業面積中的50%銷售。商業建筑標準成本低，銷售利潤高。業態組合注重娛樂、休閑，“吸客”能力強。競爭優勢(Strengths)潛在機會(Opportunities)外部威脅(Threats)商業經營能力弱，租金低、空置率高，商業模式面臨可持續性問題。新城輻射人群、基礎設施等市場因素的成熟周期長，孵化時間較長。企業資金實力上市前不突出，跳躍性進入快速擴張期后，資金鏈壓力偏大。企業管理和人才不足，對擴張形成制約。自主投資五大商業體系，大部分運營狀態仍在摸索期，自營產業品牌號召力較弱。產品設計和業態規劃科學性有待提高。建標低，缺乏超前性，建筑耐久性存在疑問。寶龍香港上市后，籌資能力增強。三四線城市商業設施缺乏，快速城市化進程下，為寶龍提供較多投資發展機會。產品和模式的復制性強，已儲備項目和潛在項目儲備較多。大體量商業項目建成后存在城市新區地標地位的可能。房地產市場周期對銷售產生影響，對企業資金鏈可能產生影響。商業模式的進入門檻不高，存在潛在競爭。五星酒店投資回報期長、利潤偏低，雖然在前期支持獲取土地資源，但長期經營的投資邊際效應遞減。.寶龍商業地產8競爭劣勢(Weaknesses)寶龍地產的SW38寶龍商業地產39外在、內在競爭力評價1)產品體量、業態組合，對地方政府、當地市場具有較強的吸引力和競爭力。2)資本推動，進入高速擴張期，開發的規模效應，夸大了其品牌性。3)已建成運營項目的外在觀感，對地方政府具有較強的說服力。4）自主投資的五大連鎖商業體系，增加了其商業運營能力的說服力，但實際經營情況效果不突出。外在競爭力內在競爭力1)產品設計為獲取低價土地提供很大支持，項目前期啟動的資金壓力小，后續利潤空間大。同時，低成本為項目整體經營騰挪出較大空間。2)具備大型商業開發、運營經驗，把握商業地產開發核心問題方向，降低投資強度。3)盈利模式、產品、區域市場選擇等構成的整體商業模式，具有可行性。.寶龍商業地產9外在、內在競爭力評價1)產品體量、業態組合，39寶龍商業地產40寶龍與萬達之差異寶龍有“小萬達”之稱，在競爭力差異上，核心區別體現在“全鏈條競爭力”與“商業資源”，進而影響市場效果。.寶龍商業地產10寶龍與萬達之差異寶龍有“小萬達”之稱，在40寶龍商業地產41企業比較與借鑒性總結寶龍華潤差異背景民企國企整體風格迥異資本弱，資金緊張強，實力雄厚影響到商業模式上的實質差異土地強，城市新區、地價優勢中性，滿足開發需要綜合體項目具有極強的議價能力商業模式現金流滾資產+開發補商業經營集團孵化+租售并舉+增值服務華潤三四線綜合體模式待明確寶龍商業模式在目前階段具備復制性產品表現弱，歷史表現強，歷史風格寶龍商業項目定位中低商業開發能力弱，三線中等水平強，行業競爭優勢產品溢價能力差別商業能力弱，不能形成開業支持中性，需要整合外部資源決定租金水平與資金平衡周期投資訴求現金流、利潤利潤、社會效應企業背景定位差異，影響產品定位三四商業開發經驗中性，經驗在行業領先，成功與失敗弱華潤商業產品設計經驗突出寶龍具有商業市場定位經驗營銷能力強，在銷售階段對投資者形成強烈預期引導借鑒性總結1、“生意經”借鑒，通過合理的銷售比例降低商業投資強度。2、寶龍模式在三四線城市發展具備可行性，經營指標突出，地價、利潤率。3、寶龍在三四線城市的商業物業定位具有借鑒性——根據消費環境。4、寶龍商業經營負面，可提高空間大。.寶龍商業地產11企業比較與借鑒性總結寶龍華潤差異41寶龍商業地產42青島寶龍城市廣場項目研究.寶龍商業地產12青島寶龍城市廣場項目研究.42寶龍商業地產43青島市地處山東半島南部，青島以其優越的地理位置，雄厚的經濟基礎和科技實力，完善的市場體系和發達的交通網絡成為中國最具吸引力的投資場所之一。從首爾到青島的機程僅1小時，在青島有近八千的韓國企業，七萬韓國人在青島安居樂業。●區域概況首爾青島青島城市介紹.寶龍商業地產13青島市地處山東半島南部，青島以其優越的地理位43寶龍商業地產44青島寶龍城市廣場所處區位圖一小時交通圈城陽區規劃2010初步建設成為“青島北部經濟中心”和“青島北部城市中心”。青島寶龍城市廣場向東為青銀高速公路、向南為青煙高速公路、向西是308國道，距青島流亭機場約15分。.寶龍商業地產14青島寶龍城市廣場所處區位圖一小時交通圈城陽區44寶龍商業地產4512公里寶龍城市廣場區政府新興商圈傳統商業世紀公園25公里青島城陽區商圈情況城陽區是青島未來城市北部發展的方向和重心，而青島城陽寶龍城市廣場就位于其中心區的核心地帶。南臨43萬平方米的城陽世紀公園、文化廣場、人民廣場、城陽區政府等，緊鄰城陽中央休閑商務區、金融一條街，它處在城陽新天地景觀核心區的中軸線上。1、城陽目前成熟商業缺乏；2、新核心商業正在建設孵化過程中；3、青島即墨市目前承接城陽區部分中低日常消費。.寶龍商業地產1512公里寶龍城市廣場區政府新興商圈傳統商業世45寶龍商業地產46城陽商圈圖示城陽區商業發展落后——傳統商業中心距離寶龍2公里左右城陽新興的核心商業區正在籌備的項目城陽新興的核心商業區——與寶龍城市廣場的距離在2-3公里左右城陽新興的核心商業區——整體商業體量大于寶龍項目城陽新興的核心商業區——擬建設臨街商業城陽新興的核心商業區——擬建設項目.寶龍商業地產16城陽商圈圖示城陽區商業發展落后——傳統商業中46寶龍商業地產47青島寶龍城市廣場整體規劃青島寶龍廣場最初規劃面積為70萬平方米，現對外口徑為75萬平方米。地上1-3層超市/電器、時尚百貨、主題商場、家居廣場四大集客主力店，并規劃特色酒吧街，時尚餐飲、豪華影院等。環繞各大主力店鋪還設置大量的中小特色店鋪。地下一層大型室內游樂場及停車場.寶龍商業地產17青島寶龍城市廣場整體規劃青島寶龍廣場最初規劃47寶龍商業地產48青島寶龍城市廣場概覽酒店和酒店式公寓商業整體外觀商業正門青島寶龍城市廣場住宅部分以及與商業之間的廣場青島寶龍城市廣場住宅部分.寶龍商業地產18青島寶龍城市廣場概覽酒店和酒店式公寓商業整體48寶龍商業地產49青島寶龍城市廣場產品組合項目總投資25億元，總占地面積31.9萬平方米，總建筑面積70.5萬平方米，容積率2.2。項目定位以游樂為核心，把購物、美食、旅游、游樂、文化、休閑、居住、商務集合一體。寶龍集團號稱將青島“寶龍城市廣場”打造成為亞洲第三、國內首家的全天候室內游樂場。但從實際考察的投資情況看，與規劃有較大出入。項目中核心商業的面積為329394平方米，寶龍持有面積204928平方米。核心商業在整體項目中自持率為29%，核心商業自持率為62%。產品構成建筑面積（平方米）項目占比住宅高檔住宅124,82517.69%住宅底商27,7743.94%停車位39,6905.63%酒店式公寓酒店式公寓64,1499.09%酒店式底商2,9960.42%核心商業核心商業298,625（自持部分204,928）42.33%29.05%高檔酒店39,7115.63%

停車位107,75615.27%總建筑面積

705,526100%.寶龍商業地產19青島寶龍城市廣場產品組合項目總投資25億元，49寶龍商業地產50青島寶龍城市廣場各層平面圖.寶龍商業地產20青島寶龍城市廣場各層平面圖.50寶龍商業地產51寶龍城市廣場住宅部分示意圖戶型分布分析圖配套公建分析圖停車系統分析圖.寶龍商業地產21寶龍城市廣場住宅部分示意圖戶型分布分析圖配套51寶龍商業地產52青島寶龍城市廣場——康城奧特萊斯1、少數店鋪開業，品牌多為不知名的二三線商業品牌；2、大部分分割店鋪空置寶龍內部人士透露：已開業品牌50%為寶龍自營；30%為內部關聯人士經營內部空間青島寶龍025青島康城奧特萊斯入口，建材標準偏低青島康城奧特萊斯外部.寶龍商業地產22青島寶龍城市廣場——康城奧特萊斯1、少數店鋪52寶龍商業地產53青島寶龍城市廣場——地下商業街具備采光的底下商業街類似澳門威尼斯人的貢多拉游湖——但商業動線設計未體現精髓商業自然采光與樂園連通的地下商業街——目前整體空置.寶龍商業地產23青島寶龍城市廣場——地下商業街具備采光的底下53寶龍商業地產54青島寶龍城市廣場——超市部分樂天瑪特部分城