2022年房地產估價師之開發經營與管理題庫完整題庫完整版第一部分單選題(50題)1、某房地產投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權益資本為2500萬元，經營期內的年平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為()。

A.12%

B.32%

C.24%

D.30%

【答案】：B

2、下列有關房地產開發項目的投資機會研究及相關知識的表述，不正確的是()。

A.在投資機會研究階段，投資估算的精確度為±20%，研究費用一般占總投資的0.5%～0.9%

B.投資機會研究階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會

C.特定項目的投資機會研究是要選擇確定項目的投資機遇，將項目意向變為概略的投資建議，使投資者可據以決策

D.投資機會研究的主要內容有：地區情況、經濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環境、國內外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等

【答案】：A

3、房地產開發項目盈虧平衡分析中，不包括（）。

A.最低租售價格

B.最低租售數量

C.最低建安成本

D.最高土地取得價格

【答案】：C

4、物業甲為寫字樓項目，2017年末價值為1000萬元，預計2018年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業乙為保齡球場項目，2017年末價值為1000萬元，2018年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個物業投資風險比較的結果是（）。

A.甲物業投資風險較大

B.乙物業投資風險較大

C.甲、乙兩個物業投資風險一樣大

D.無法判斷

【答案】：B

5、投資組合是（）的一個有效措施。

A.提高投資收益

B.提高市場競爭力

C.開拓投資領域

D.規避投資風險

【答案】：D

6、下列物業中，屬于特殊物業的是（）

A.在建工程

B.車站

C.購物中心

D.科技產業園區

【答案】：B

7、（）是指以物理計量單位或自然計量單位所表示的建筑工程各個分項工程和結構構件的實物數量。

A.工程造價

B.工程量

C.定額計價

D.設計概算

【答案】：B

8、借貸記賬法以（）作為記賬理論依據。

A.會計法

B.會計規則

C.會計規程

D.會計恒等式

【答案】：D

9、某市2010年新開工的房屋建筑面積為100萬m2，2009年末完工轉入2010年繼續施工的房屋建筑面積為30萬m2，2010年竣工的房屋建筑面積為70萬m2。那么，該市房屋的平均建設周期為()年。

A.1.4

B.1.9

C.2

D.3

【答案】：B

10、房地產項目風險分析中不能用于風險估計與評價的方法是（）。

A.專家打分法

B.“三項預測值”法

C.解析法

D.蒙特卡洛模擬法

【答案】：B

11、房地產開發項目的資金來源通常不包括的資金渠道是()。

A.資本金

B.預租售收入

C.借貸資金

D.政府資助

【答案】：D

12、某房地產開發企業通過調查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項調查屬于（）。

A.試探性調查

B.描述性調查

C.創新性調查

D.因果性調查

【答案】：D

13、將借款本息視為現金流出的基本報表是（）。

A.全部投資現金流量表

B.資本金現金流量表

C.借款還本付息估算表

D.投資計劃與資金籌措表

【答案】：B

14、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為30萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價的20%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為6%，月還款額為()元。

A.1655.33

B.1719.43

C.1743.69

D.2149.29

【答案】：B

15、商品住房市場之所以能夠細分為若干子市場，最主要的原因是（）存在差異性。

A.房地產開發企業的特點

B.城市區域功能

C.購房者的需求

D.城市地理環境

【答案】：C

16、不屬于開發商對房地產租售定價方法的是（）。

A.成本導向定價

B.銷售導向定價

C.購買者導向定價

D.競爭導向定價

【答案】：B

17、公共租賃住房投資、綠色住宅示范項目投資等屬于（）。

A.固定資產投資、流動資產投資和稀有資產投資等

B.生產性投資和非生產性投資

C.政府投資、非營利機構投資

D.企業投資和個人投資

【答案】：C

18、已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為（）。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

【答案】：D

19、下列關于房地產市場周期循環的表述中，錯誤的是（）。

A.在房地產周期循環中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的

B.在房地產周期循環的最低點，空置率最高

C.房地產周期循環的供求平衡點是長期平均空置率

D.在房地產周期循環的最高點，供給增長率等于需求增長率

【答案】：A

20、房地產開發項目可行性研究是（）階段的工作內容。

A.投資機會選擇與決策分析

B.項目招標

C.工程建設

D.項目租售

【答案】：A

21、某市2017年新開工的房屋建筑面積為90萬㎡，2016年未完工轉入2017年繼續施工的房屋建筑面積為30萬㎡，2017年竣工的房屋建筑面積為80萬㎡，那么，2017年該市房屋的平均建設周期為（）。

A.0.5年

B.1.5年

C.2年

D.3年

【答案】：B

22、房地產開發投資的經濟效果主要表現為（）。

A.租金收入

B.物業增值

C.股權增加

D.銷售收入

【答案】：D

23、對于同一個房地產投資方案，其動態投資回收期（Pb）與靜態投資回收期（Pb′）的關系是（）。

A.Pb＜Pb′

B.Pb≤Pb′

C.Pb＝Pb′

D.Pb＞Pb′

【答案】：D

24、反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數為（）。

A.房地產平均價格

B.房地產中位數價格

C.房地產價格指數

D.房地產同質價格

【答案】：C

25、（）是指建筑物2m以外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用。

A.公共配套設施建設費

B.小區物業管理費

C.基礎設施建設費

D.“三通一平”等土地開發工程費

【答案】：C

26、竣工驗收時，（）負責組織有關單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。

A.開發商

B.承包商

C.監理機構

D.建設主管部門

【答案】：A

27、酸棗仁的藥物組成不包括

A.酸棗仁

B.貝母

C.茯苓

D.川芎

【答案】：B

28、在房地產投資決策中起關鍵作用的可行性研究是（）。

A.一般投資機會研究

B.特定項目投資機會研究

C.初步可行性研究

D.詳細可行性研究

【答案】：D

29、某企業上期預測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業選用平滑指數為0.8，則本期預測銷售量為（）萬臺。

A.102

B.120

C.108

D.88

【答案】：C

30、房地產能抵消通貨膨脹的影響，尤其是()的影響。

A.預期通貨膨脹

B.非預期通貨膨脹

C.成本型通貨膨脹

D.需求型通貨膨脹

【答案】：A

31、關于還本付息的方式說法錯誤的是（）。

A.一次還本利息照付，借款期間每期僅支付當期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當期利息

B.等額還本利息照付，規定期限內分期歸還等額的本金和相應的利息

C.等額還本付息，在規定期限內分期等額攤還本金

D.一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息

【答案】：C

32、物業甲為寫字樓項目，2017年末價值為1000萬元，預計2018年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業乙為保齡球場項目，2017年末價值為1000萬元，2018年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個物業投資風險比較的結果是（）。

A.甲物業投資風險較大

B.乙物業投資風險較大

C.甲、乙兩個物業投資風險一樣大

D.無法判斷

【答案】：B

33、在建筑構造中，按照建筑物的層數來設置縫寬的變形縫是（）。

A.沉降縫

B.伸縮縫

C.溫度縫

D.防震縫

【答案】：A

34、“三項預測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種，下面不屬于“三個預測值”的是（）。

A.最樂觀預測值

B.最悲觀預測值

C.最可能預測值

D.最不可能預測值

【答案】：D

35、當利息周期小于1年時，則實際利率()名義利率。

A.等于

B.大于

C.小于

D.兩者無關系

【答案】：B

36、下列不屬于房地產投資項目經濟評價靜態指標的是()。

A.投資利潤率

B.資本金利潤率

C.財務內部收益率

D.成本利潤率

【答案】：C

37、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現金回報率為（）。

A.9.00%

B.8.05%

C.30.00%

D.7.52%

【答案】：D

38、（）是反映債權人所提供的資金占全部資產的比例。

A.資產負債率

B.流動比率

C.償債備付率

D.利息備付率

【答案】：A

39、（）的資金融出方不承擔項目投資的風險，其所獲得的報酬是融資協議中所規定的貸款利息和相關費用。

A.權益融資

B.債務融資

C.發行企業債券

D.吸收其他機構投資者資金

【答案】：B

40、下列房地產交易活動處于房地產一級市場的是()。

A.房屋出售

B.房地產抵押

C.土地使用權轉讓

D.土地使用權出讓

【答案】：D

41、下列關于貸款擔保的說法，錯誤的是()。

A.是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證

B.貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況

C.貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還

D.貸款有保證、抵押、質押三種形式

【答案】：B

42、開發商在對當地經濟社會及房地產市場有比較深入了解并占有大量市場信息的基礎上，尋找需要滿足的市場需求，探討投資可能性，對各種可供選擇的投資機會進行篩選，在頭腦中快速判斷其可能性的過程是（）。

A.細化投資設想

B.提出投資設想

C.可行性研究

D.投資機會選擇

【答案】：B

43、某市擬建一大型展覽館，根據工程項目的劃分，該展覽館的土建工程是（）。

A.單項工程

B.單位工程

C.分部工程

D.分項工程

【答案】：B

44、一般情況下，規劃設計費為建安工程費的（）左右。

A.1%

B.2%

C.2.5%

D.3%

【答案】：D

45、四磨湯的功效

A.行氣疏肝，散寒止痛

B.行氣降逆，寬胸散結

C.行氣疏肝，寬胸散結

D.行氣降逆，散寒止痛

【答案】：B

46、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。

A.9%

B.12%

C.12.5%

D.15%

【答案】：D

47、四時感冒，惡寒發熱不甚而無汗之表證，宜選用

A.加味香蘇散

B.麻黃湯

C.九味羌活湯

D.升麻葛根湯

【答案】：A

48、對于開發－持有出租－出售模式和購買－持有出租－出售模式來說，兩者的共同點是（）。

A.現金流入都包括出租收入和持有期末的轉售收入

B.現金流入都包括銷售收入和銷售稅費

C.現金流出都包括購買成本、購買稅費和裝修費用

D.現金流出都包括購買成本、購買稅費、裝修費用和運營成本

【答案】：A

49、王某擬購買一套面積為120m2、單價為7800元/m2的住房，首付款為30%，其余申請年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業貸款組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬元，則商業貸款的最低月還款額為（）元。

A.1297.91

B.3584.01

C.4881.93

D.5158.71

【答案】：B

50、下列選項中，不屬于投資機會選擇主要工作內容的是（）。

A.提出投資設想

B.項目可行性研究

C.細化投資設想

D.尋找和篩選投資機會

【答案】：B

第二部分多選題(50題)1、當承包商僅作為營造商時，其利潤僅與（）有關，承擔的風險相對較少。

A.土地成本

B.建造成本

C.資金籌措

D.市場營銷

E.施工周期

【答案】：B

2、下列房地產開發工作中，屬于前期工作階段的有（）。

A.進行項目的財務評價

B.獲取項目所需土地

C.確定規劃設計方案并獲得批準

D.對項目的建設工程進行招標

E.提交項目開工申請并獲得批準

【答案】：BCD

3、寫字樓分類過程中要考慮的因素包括()。

A.所處區位

B.交通方便性

C.建筑設備系統

D.物業管理水平E建筑形式

【答案】：ABCD

4、效益相同的房地產投資方案，宜采用的方案經濟比選方法有（）。

A.凈現值法

B.費用現值比較法

C.等額年值法

D.費用年值比較法

E.差額投資內部收益率法

【答案】：BD

5、按照企業采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為()。

A.隨機型競爭者

B.兇猛型競爭者

C.選擇型競爭者

D.從容不迫型競爭者E軟弱型競爭者

【答案】：ABCD

6、相對于房地產開發投資，關于房地產置業投資的說法，正確的有（）。

A.置業投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產

B.置業投資包括進行場地平整及道路等基礎設施建設的投資

C.置業投資對象可以是市場上存量房地產

D.置業投資可以是將購入的房地產用于自身居住或生產經營

E.置業投資可以是將購入的房地產出租給最終使用者

【答案】：ACD

7、在各種市場方法調查中，網絡聯系方法的特點有（）。

A.成本低

B.反饋快

C.能深入了解被訪者情況

D.回收率高

E.能深度訪談

【答案】：AB

8、房地產開發企業的營業成本主要包括（）。

A.土地轉讓成本

B.管理費用

C.配套設施銷售成本

D.商品房銷售成本

E.房地產出租經營成本

【答案】：ACD

9、商業銀行為降低房地產開發貸款風險，在發放貸款前要求開發項目具有（）。

A.國有土地使用證

B.建設用地規劃許可證

C.建設工程規劃許可證

D.建設工程施工許可證

E.商品房預售許可證

【答案】：ABCD

10、盡管有些房地產開發商也有自己的銷售隊伍，但他們往往還要借助于物業代理的幫助，這是因為物業代理具有某些優勢，具體包括（）。

A.物業代理對房地產市場當前和未來的供求關系非常熟悉

B.物業代理有具備豐富的租售知識和經驗的專業人員

C.物業代理信譽更高，更易銷售

D.物業代理更加熟悉市場情況

E.房地產開發商有特定的銷售對象

【答案】：ABD

11、房地產開發企業在融資方案比選時，通常會選擇（）的方案。

A.資金來源可靠

B.審核程序復雜

C.資金結構合理

D.融資成本較低

E.融資風險較小

【答案】：ACD

12、實物期權類型主要包括（）。

A.等待投資型期權

B.成長型期權

C.放棄型期權

D.剛性期權

E.柔性期權

【答案】：ABC

13、房地產價格迅速上升，產生的影響有（）。

A.產生負外部性

B.產生正外部性

C.影響整體經濟的持續穩定發展

D.導致潛在金融風險增加甚至引發金融危機

E.導致居民家庭住房支付能力下降，引發住房問題

【答案】：ACD

14、按照物業用途類型劃分，房地產投資可以分為（）投資。

A.居住物業

B.商業物業

C.工業物業

D.出租物業

E.倉儲物業

【答案】：ABC

15、敏感性分析的三項預測值是指()預測值。

A.最合理

B.最樂觀

C.最可能

D.最悲觀E最公平

【答案】：BCD

16、按物業用途不同劃分的房地產投資類型包括（）。

A.居住物業投資

B.商用物業投資

C.土地開發投資

D.房地產資產和經營投資

E.酒店投資

【答案】：AB

17、按決策性質不同劃分的投資決策類型包括（）決策。

A.業務型

B.風險型

C.確定型

D.群體型

E.不確定型

【答案】：BC

18、工程造價的計價與控制是以（）為對象，研究其在建設前期、工程實施和工程竣工的全過程中計算和控制工程造價的理論、方法，以及工程造價運動規律的學科。

A.建設項目

B.單項工程

C.單位工程

D.分部工程

E.分項工程

【答案】：ABC

19、關于房地產開發企業選擇房地產經紀機構代理銷售其商品房的說法，正確的有（）。

A.大型綜合性房地產開發項目必須選擇聯合代理方式

B.雙重代理的房地產經紀機構可以向買賣雙方收取傭金

C.總代理可以委托分代理

D.房地產開發企業不能直接委托分代理

E.房地產開發企業最好在項目前期就確定好代理方式

【答案】：BC

20、下列系統風險屬于政治風險的有（）

A.戰爭風險

B.經濟制裁風險

C.土地供給政策風險

D.環境保護政策風險

E.金融政策風險

【答案】：AB

21、物業服務企業在確定寫字樓租金時，一般不考慮的主要因素有（）。

A.可出租或可使用面積

B.出租方的商業信譽

C.基礎租金與市場租金

D.出租單元的面積規劃與室內裝修

E.物業服務企業的經營業績

【答案】：B

22、將多項式27+25+22+20表示為十六進制數，值為(請作答此空)；表示為十進制數，值為()。

A.55

B.95

C.A5

D.EF

【答案】：C

23、下列房地產定價方法中，屬于競爭導向定價的有（）。

A.認知價值定價法

B.價值定價法

C.領導定價法

D.挑戰定價法

E.隨行就市定價法

【答案】：CD

24、軟件著作權受法律保護的期限是()。一旦保護期限屆滿，權利將自行終止，成為社會公眾可以自由使用的知識。

A.10年

B.25年

C.50年

D.不確定的

【答案】：C

25、從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期超前于市場自然周期變化的情況出現在()。

A.第一階段

B.第二階段初期

C.第二階段末期

D.第三階段E第四階段

【答案】：CD

26、房地產企業債務融資的主要資金來源有()。

A.上市

B.增發新股

C.發行企業債券

D.住房抵押貸款E信用貸款

【答案】：CD

27、房地產景氣循環的主要原因包括（）。

A.生產者與消費者心理因素的影響

B.生產時間落差.季節性調整.總體經濟形勢

C.市場信息充分

D.政策因素

E.制度因素

【答案】：ABD

28、房地產開發項目可行性研究中，投資機會研究的主要內容有（）。

A.地理環境

B.經濟政策

C.項目投資估算

D.市場情況

E.市場需求與供給情況

【答案】：ABD

29、軟件著作權的客體是指()。

A.公民、法人或其他組織

B.計算機程序及算法

C.計算機程序及有關文檔

D.軟件著作權權利人

【答案】：C

30、按照索賠的目的，可以將工程索賠分為（）。

A.工期索賠

B.工程變更索賠

C.合同中明示的索賠

D.合同中默示的索賠

E.費用索賠

【答案】：A

31、房地產開發投資的清償能力指標一般有()。

A.借款償還期

B.利息備付率

C.償債備付率

D.資產負債率E速動比率

【答案】：ABCD

32、從總體上來說，投資分為固定資產投資和流動資產投資。流動資產投資包括以下()投資。

A.土地

B.房屋

C.機械設備

D.原材料E輔料

【答案】：D

33、2012年1月，G省A市一級B房地產開發公司，在A市規劃區內取得兩塊建設用地使用權，一塊是商品住宅小區建設；一塊是位于A市市中心的一幢45層國際賓館的建設，該國際賓館為重點國際性旅游貿易建筑。該國際賓館±0.000的絕對標高為45.000m，建筑高度為126m。在該商品住宅小區建設中，B房地產開發公司利用自有資金、從其他企業借款、從銀行貸款、進行商品房預售等四方面籌集資金。在寫字樓的建設中，由A市C商業銀行擔保，B房地產開發公司向社會公開發行債券，債券期限為兩年，發行時按照每張80元的價格發行，到期按面值100元兌付。B房地產開發公司計劃將發行債券募集到的一部分資金用于B房地產開發公司開發該幢45層國際賓館的建設。

A.貼現債券

B.抵押債券

C.附息債券

D.擔保債券

【答案】：AD

34、實物期權類型主要包括（）。

A.等待投資型期權

B.成長型期權

C.放棄型期權

D.剛性期權

E.柔性期權

【答案】：ABC

35、下列房地產投資形式中，屬于按經濟活動類型劃分的有（）。

A.居住物業開發投資

B.商業物業投資

C.土地開發投資

D.房地產開發投資

E.房地產經營投資

【答案】：CD

36、可行性研究的結論主要是說明項目的財務評價結果，表明項目（）。

A.是否有足夠的資金來源

B.是否有較為廣闊的市場

C.是否具有較理想的盈利能力

D.是否有較強的貸款償還和自身平衡能力和較強的抗風險能力

E.項目是否可行

【答案】：CD

37、收益性物業的經營費用包括()。

A.人工費

B.公共設施設備日常運行、維修及保養費

C.綠地管理費

D.抵押貸款還本付息額E清潔衛生費

【答案】：ABC

38、下列部件中屬于CPU中算術邏輯單元的部件是()。'

A.程序計數器

B.加法器

C.指令寄存器

D.指令譯碼器

【答案】：B

39、對市場調查的分析與評估，主要是考察市場調查的有效性。有效的市場調查應具備的特點包括（）。

A.方法科學

B.調查方法專一性

C.創造性

D.合理的信息價值和成本比率

E.政策性

【答案】：ACD

40、建筑材料的物理性質中，與質量有關的性質包括（）。

A.密度

B.表觀密度

C.密實度

D.孔隙率

E.吸水性

【答案】：A