2022年最新房地產估價師之開發經營與管理題庫完整題庫【名師推薦】第一部分單選題(50題)1、現金流量表可以用來進行房地產開發項目的()分析。

A.財務盈利能力

B.清償能力

C.資金平衡情況

D.營運能力

【答案】：A

2、保和丸的主治證為

A.胸脘痞滿，不思飲食

B.脘腹痞滿脹痛，噯腐吞酸，惡食嘔逆，或大便泄瀉，舌苔厚膩，脈滑

C.脘腹痞滿脹痛，赤白痢疾，里急后重，或大便秘結，舌苔黃膩，脈沉實

D.脘腹脹痛，下痢泄瀉，或大便秘結，小便短赤，舌苔黃膩，脈沉有力

【答案】：B

3、商品住房市場之所以能夠細分為若干子市場，最主要的原因是（）存在差異性。

A.房地產開發企業的特點

B.城市區域功能

C.購房者的需求

D.城市地理環境

【答案】：C

4、下述各項中，屬于房地產供給分析內容的是（）。

A.吸納率分析

B.房地產市場的商業周期分析

C.家庭規模與結構分析

D.投資購買和使用購買的比例分析

【答案】：B

5、投資組合是（）的一個有效措施。

A.提高投資收益

B.提高市場競爭力

C.開拓投資領域

D.規避投資風險

【答案】：D

6、為把兩個投資項目的組合風險降到最低，各投資項目之間應有一個（）。

A.負協方差

B.正協方差

C.正敏感度

D.負敏感度

【答案】：A

7、物業管理的核心工作是（）。

A.根據物業在同類物業競爭市場上的績效表現，管理并評估物業服務公司的工作

B.對房地產資產進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業主提供服務，以保障其始終處在正常的運行狀態

C.執行資產管理所確定的戰略方針，以滿足房地產組合投資管理的目標

D.擁有一個管理有序、高效率的辦公環境

【答案】：B

8、保和丸的主治證為

A.胸脘痞滿，不思飲食

B.脘腹痞滿脹痛，噯腐吞酸，惡食嘔逆，或大便泄瀉，舌苔厚膩，脈滑

C.脘腹痞滿脹痛，赤白痢疾，里急后重，或大便秘結，舌苔黃膩，脈沉實

D.脘腹脹痛，下痢泄瀉，或大便秘結，小便短赤，舌苔黃膩，脈沉有力

【答案】：B

9、（）是指當期土地出讓面積與當期政府批準新建商品房預售和銷售面積的比例，用于監測土地供應與住房建設和銷售之間的關系，反映土地轉化為房屋的效率。

A.土地轉化率

B.開發強度系數

C.開發投資杠桿率

D.住房可支付性指數

【答案】：A

10、某知名房地產開發企業按高于市場上同類物業的價格對其開發的房地產項目進行定價，這種定價方法是（）。

A.領導定價法

B.挑戰定位

C.隨行就市定價法

D.價值定價法

【答案】：A

11、判定房地產投資風險因素中，檢驗各風險變量是否相關屬于（）階段的工作。

A.風險辨識

B.風險估計

C.風險評價

D.風險決策

【答案】：A

12、某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房抵押貸款，其月供為2850元，月利率為0.625%，則該抵押貸款的實際年利率為（）。

A.7.50%

B.7.56%

C.7.71%

D.7.76%

【答案】：D

13、下列不屬于在進度管理中應關注的因素的是（）。

A.材料設備的供應問題

B.勞動力心理素質

C.設計變更

D.氣象條件

【答案】：B

14、在房地產開發項目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計劃的基本報表是（）。

A.項目投資現金流量表

B.資本金現金流量表

C.投資者各方現金流量表

D.財務計劃現金流量表

【答案】：D

15、甲公司本月1日所欠乙廠材料款50000元到期，從銀行借入3個月的短期借款50000元，償還以前所欠貨款，則會計記賬錯誤的是（）。

A.借：銀行存款50000元

B.貸：供應期借款50000元

C.借：應付賬款50000元

D.借：短期借款50000元

【答案】：D

16、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動態關系時，首先需要做的是（）。

A.列出需要進行模擬的因素

B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布

C.選擇概率分析使用的財務評價指標

D.通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布

【答案】：B

17、某房地產投資項目的資產負債表上顯示，負債合計為3000萬元，資產合計為5000萬元，流動資產和流動負債分別為2500萬元和1250萬元，則資產負債率為（）。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%

【答案】：D

18、財務內部收益率(FIRR)，是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計()時的折現率。

A.大于零

B.等于零

C.小于零

D.無關系

【答案】：B

19、房地產市場分析中，根據投資者參與房地產市場投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關系及其動態變化的是（）。

A.區域結構分心

B.租買結構分析

C.供求結構縫隙

D.投資結構分析

【答案】：D

20、下列關于過熱與房地產泡沫的說法，不正確的是（）。

A.過度開發和房地產泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發反映市場上的供求關系，而房地產泡沫則反映市場價格和實際價值之間的關系

B.房地產過度開發比房地產泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落

C.當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段，而出現過度開發的現象時，市場已經開始下滑了

D.過熱表現為投資者基于土地開發利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產泡沫則表現為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發，通常表現為增加現期的購買與囤積，以待價格更高時拋出

【答案】：B

21、關于評標委員會組成的說法中，正確的是（）。

A.評標委員會由政府有關部門代表和技術經濟方面的專家組成

B.評標委員會成員可以為5人

C.評標委員會成員中，經濟技術專家不得少于成員總數的1/3

D.評標委員會的專家成員應由招標人負責指定

【答案】：B

22、在房地產銷售量預測中，引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實際的預測方法是()。

A.簡單平均法

B.移動平均法

C.加權移動平均法

D.指數平滑法

【答案】：B

23、下列關于房地產市場自然周期的表述中正確的是（）。

A.自然周期的第一階段租金增長率穩定或小步上升

B.自然周期的第二階段空置率下降，租金增長率上升

C.自然周期的第三階段空置率上升，租金增長率下降

D.自然周期的第四階段空置率上升，租金增長率上升

【答案】：B

24、某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產開發企業利用多種媒體大力宣傳濕地環境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據，這種定價方法是（）。

A.目標定價法

B.領導定價法

C.隨行就市定價法

D.認知價值定價法

【答案】：D

25、房地產投資方案比選通常是在（）之間進行。

A.獨立方案

B.互斥方案

C.凈現值法

D.等額年費用法

【答案】：B

26、某家庭以抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6％，以每月5000元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內用按月等額還款的方式還清，則最后5年內的月等額還款額為（）元。

A.7019.53

B.7972.34

C.8524.15

D.8587.65

【答案】：B

27、邀請招標是一種非公開招標方式，被邀請參加投標的承包商通常在（）。

A.3個以上

B.5～10個

C.5個以上

D.3～10個

【答案】：A

28、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風險分析的方法一般采用（）。

A.概率分析法

B.解析法

C.蒙特卡洛模擬法

D.杠桿分析

【答案】：C

29、一些競爭者可能對某些方面反應強烈，例如對降價競銷反應強烈，但對其他方面（如增加廣告預算、加強促銷活動等）卻不予理會。這種競爭者屬于（）競爭者。

A.從容不迫型

B.選擇型

C.兇猛型

D.隨機型

【答案】：B

30、假設將兩居室每套價格提高5萬元，會減少多少購買者，如對此問題進行調查，則屬于（）。

A.試探性調查

B.描述性調查

C.因果性調查

D.假設性調查

【答案】：C

31、關于利息的計算，下列說法不正確的是（）。

A.按年計息時，為簡化計算，假定借款發生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息

B.還款當年按年末償還，按全年計息

C.每年應計利息＝（年初借款本息累計＋本年借款額/2）×貸款利率

D.“氣球法”是指借款期末一次償付全部本金和利息

【答案】：D

32、對于相同的兩個房地產投資方案，其動態投資回收期（Pb）與靜態投資回收期（Pb＇）之間的關系是（）。

A.Pb＜Pb＇

B.Pb≤Pb＇

C.Pb=Pb＇

D.Pb＞Pb＇

【答案】：D

33、下列方法中，屬于風險辨識方法的是（）。

A.蒙特卡洛模擬法

B.調查和專家打分法

C.解析方法

D.故障樹分析法

【答案】：D

34、在建筑構造中，按照建筑物的層數來設置縫寬的變形縫是（）。

A.沉降縫

B.伸縮縫

C.溫度縫

D.防震縫

【答案】：A

35、確定用于敏感性分析的財務評價指標，通常采用的指標為（）。

A.投資回收期

B.內部收益率

C.財務凈現值

D.開發商利潤

【答案】：B

36、下列選項中，不屬于動態經濟評價指標的是（）。

A.財務內部收益率

B.財務凈現值

C.投資收益率

D.動態投資回收期

【答案】：C

37、反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數為（）。

A.房地產平均價格

B.房地產中位數價格

C.房地產價格指數

D.房地產同質價格

【答案】：C

38、某房地產開發項目的四個開發經營方案F1、F2、F3、F4的開發經營期相同，投資大小為F1>F2>F3>F4。方案兩兩比較計算出的差額投資內部收益率分別為ΔIRR1-2=19%、ΔIRR2-3=12%、ΔIRR3-4=14%、ΔIRR1-4=16%，當最低可接受收益率MARR=15%時，四個方案中最優的方案是（）。

A.F1

B.F2

C.F3

D.F4

【答案】：A

39、僅考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售玩具的店鋪比購買生產玩具的廠房的投資風險小，這是因為前者比后者（）。

A.更適于進行長期投資

B.變現性差

C.具有更強的適應性

D.具有更專業的物業管理

【答案】：C

40、30.對經營期不同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是（）。

A.等額年值法

B.差額投資內部收益率法

C.凈現值法

D.等額年費用法

【答案】：A

41、保和丸的藥物組成為

A.白術，木香，黃連，甘草，白茯苓，人參，神曲，陳皮，砂仁，麥芽，山楂，山藥，肉豆蔻

B.山楂，神曲，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子

C.蘇葉，半夏，茯苓，柴胡，苦桔梗，枳殼，甘草，生姜，大棗，杏仁，橘皮

D.山楂，麥芽，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子

【答案】：B

42、某房地產開發項目的占地面積為10000m2，規劃容積率≤4，預計開發完成后可供銷售面積為總建筑面積的80%，項目的固定成本為5000萬元，預計平均銷售單價為4500元/m2，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為（）元/m2。

A.2350

B.2937.5

C.3250

D.4062.5

【答案】：A

43、財務內部收益率(FIRR)，是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計()時的折現率。

A.大于零

B.等于零

C.小于零

D.無關系

【答案】：B

44、項目利潤為零時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態的方法是（）。

A.獲利能力分析

B.盈虧平衡分析

C.市場狀況分析

D.定性風險分析

【答案】：B

45、關于預算，下列說法錯誤的是()。

A.可以幫助物業管理企業努力減少物業凈經營收入的變動，估算在某一時間上物業現金流的狀況

B.當一項未預計到的費用支出導致現金短缺時，預算可以幫助物業管理企業找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出

C.預算有許多類型，主要有年度運營預算，資本支出預算和長期預算

D.年度運營預算可以顯示在業主持有物業的時間內，物業的現金流將會有哪些變化

【答案】：D

46、下列目標市場選擇模式中，能有效分散企業風險的是（）。

A.市場集中化模式

B.選擇專業化模式

C.產品專業化模式

D.市場專業化模式

【答案】：B

47、某房地產投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率是()。

A.3.57%

B.4.00%

C.6.56%

D.10.56%

【答案】：A

48、將存量房屋市場分為租賃、轉讓、抵押、保險等市場的劃分方式是（）。

A.按照房地產的用途和等級劃分的

B.按照房地產的交易形式劃分的

C.按照地域范圍劃分的

D.按照房地產購買者目的劃分的

【答案】：B

49、某房地產投資項目總投資5000萬元，其中資本金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財務費用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項目全部投資收益率為（）。

A.12.00%

B.14.00%

C.14.80%

D.17.20%

【答案】：C

50、下列各項中，屬于房地產市場分析中需求分析的是（）。

A.吸納率分析

B.市場占有率分析

C.估計項目市場占有率

D.估算項目吸納量

【答案】：A

第二部分多選題(50題)1、房屋劃分為()房屋市場。

A.一級

B.二級

C.三級

D.四級E五級

【答案】：AB

2、具體的評價方案中加以明確的內容包括（）。

A.開發項目擬建設的物業類型

B.開發項目的規劃設計條件

C.建筑面積的規模和物業檔次

D.合作方式與合作條件

E.擬投入資本金的數量和在總投資中的比例

【答案】：ACD

3、開發－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業、高級公寓等收益性房地產項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業務模式下的現金流出包括（）。

A.土地成本

B.建造成本

C.運營成本

D.租金收入

E.房產購買成本

【答案】：ABC

4、債務融資的資金融出方所獲得的報酬有（）。

A.項目投資形成的可分配利潤

B.協議中所規定的貸款利息

C.協議中規定的有關費用

D.租售收益

E.股息

【答案】：BC

5、2008年，胡某以120萬元的總價購買了一套鋼筋混凝土結構的住房，各項交易稅費為18萬元。2011年，胡某將該住房以240萬元價格出售，其經濟成本為170萬元，正常利潤為30萬元。胡某將其中的100萬元用于自己的商業項目之中，剩余的140萬元購買了銀行理財產品。2011年，胡某擁有的甲公司辦理了火災保險、運輸工具保險，并為公司員工辦理了意外傷害保險、統籌醫療保險、社會養老保險、勞動工傷保險和失業保險。甲公司2009年末應收賬款余額為300萬元，2010年應收賬款余額為460萬元，全年累計賒銷收入為28000萬元，平均存貨為320萬元。2011年2月，甲公司擬以2.3億元的價格收購某科技公司，經協商簽訂了收購合同，并支付了包括定金在內的總額為6000萬元的首付款，余款應于5月31日前全部支付完畢。由于銀根收緊，不能及時從銀行取得貸款，也不能采取其他方式籌集資金支付。

A.墻承重結構

B.構架式承重結構

C.大空間結構

D.筒體承重結構

【答案】：ACD

6、下列房地產定價方法中，不屬于競爭導向定價的有()。

A.隨行就市定價法

B.價值定價法

C.領導定價法

D.挑戰定價法E認知價值定價法

【答案】：B

7、地方政府的年度土地儲備計劃包括（）。

A.上年度末儲備土地結轉情況

B.年度儲備土地前期開發計劃

C.年度土地出讓金總額

D.年度儲備土地管護計劃

E.年度土地儲備資金需求總量

【答案】：ABD

8、確立施工中控制質量的具體措施，主要包括（）方面。

A.對各項施工設備、儀器進行檢查，特別是校準各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差

B.控制混凝土質量

C.對工程中的配套設備進行檢驗

D.對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質量檢查和評定辦法

E.實行科學合理的施工進度控制安排

【答案】：ABD

9、敏感性分析的目的在于（）。

A.找出影響項目經濟效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，并為進一步進行不確定性分析（如概率分析）提供依據

B.研究不確定性因素變動如引起項目經濟效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項目承擔風險的能力

C.比較多方案的敏感性大小，以便在經濟效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案

D.計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值

E.確定用于敏感性分析的財務評價指標

【答案】：ABC

10、房地產營銷因素調查包括的類型有（）。

A.產品調查

B.價格調查

C.市場需求容量調查

D.技術調查

E.競爭情況調查

【答案】：AB

11、房地產置業投資的清償能力指標一般有()。

A.借款償還期

B.利息備付率

C.償債備付率

D.資產負債率E速動比率

【答案】：ACD

12、房地產投資項目經濟評價指標體系中以下()屬于盈利能力指標。

A.FIRR

B.借款償還期

C.財務凈現值

D.資產負債率E流動比率

【答案】：AC

13、商標權保護的對象是指（12）。

A.商品

B.商標

C.己使用商標

D.注冊商標

【答案】：D

14、對于出租經營或自營的房地產投資項目，清償能力指標之中的()指標的計算非常重要。

A.借款償還期

B.利息備付率

C.流動比率

D.償債備付率E速動比率

【答案】：BD

15、在構造評價方案過程中，通常按照（）構造2～4個基本評價方案。

A.擬投入資本金的數量

B.開發項目是否分期

C.開發經營方式

D.物業類型的匹配結構

E.開發項目的復雜程度

【答案】：BCD

16、政府對房地產市場進行宏觀調控時，可選擇的手段主要有()。

A.加大城市基礎設施建設投入

B.調整銀行貸款利率

C.調整公共住房政策

D.調整房地產稅收政策E加快城市化進程

【答案】：BCD

17、效益相同的房地產投資方案，宜采用的方案經濟比選方法有（）。

A.凈現值法

B.費用現值比較法

C.等額年值法

D.費用年值比較法

E.差額投資內部收益率法

【答案】：BD

18、有關房地產投資的描述中屬于房地產特性的有（）。

A.不可移動性，是房地產資產最重要的一個特性

B.房地產市場上不可能有兩宗完全相同的房地產

C.房地產投資容易受到政府政策的影響

D.房地產投資能夠得到稅收優惠

E.房地產投資可獲得相當高的利潤

【答案】：ABC

19、房屋開發費包括（）。

A.建安工程費

B.“三通一平”費

C.拆遷安置補償費

D.公共配套設施建設費

E.基礎設施建設費

【答案】：AD

20、可行性研究就是在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證的科學方法。它要求綜合研究建設項目的（）。

A.社會的認同性

B.技術先進性和適用性

C.經濟合理性

D.建設的可能性

E.政策的導向性

【答案】：BCD

21、收益性物業管理中，影響有效毛收入的因素有()。

A.潛在毛租金收入

B.經營費用

C.租金損失

D.其他收入E報酬率高低

【答案】：ACD

22、對于房地產開發項目而言，涉及的主要不確定性因素有()。

A.權益投資比率

B.建安工程費用

C.租售價格

D.資本化率E開發期與經營期

【答案】：ABCD

23、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中正確的有（）。

A.項目凈現值期望值大于零，則項目可行

B.凈現值標準差能準確說明項目風險的大小

C.凈現值標準差越小，項目的相對風險就越小

D.凈現值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越大

E.凈現值期望值相同時，標準差小的方案為優

【答案】：A

24、我國《計算機軟件保護條例》所稱的"發表"的含義是指將軟件作品()。

A.出版發行

B.公之于眾

C.在版權局登記

D.以某種物質形式固定下來

【答案】：B

25、房地產投資之利包括()。

A.較高的收益水平

B.抵消通貨膨脹影響

C.較少的投資

D.可獲金融機構支持E能夠得到稅收方面的好處

【答案】：ABD

26、關于房地產泡沫與房地產過度開發的說法，正確的有（）。

A.房地產過度開發反映市場的供求關系失衡

B.房地產泡沫反映市場價格和價值背離

C.過度開發與房地產泡沫具有同等程度的危害性

D.房地產泡沫通常會引起過度開發

E.房地產市場上不存在泡沫也可能出現房地產過度開發

【答案】：ABD

27、房屋施工面積包括（）幾項。

A.報告期新開工的面積

B.上期開工跨入報告期繼續施工的房屋面積

C.上期已停建在報告期恢復施工的房屋面積

D.上期已經停建本期未恢復施工的面積

E.上期開始施工跨入本期未施工的面積

【答案】：ABC

28、以下屬于房地產市場運行的社會環境的有()。

A.基礎設施狀況

B.人口數量和結構

C.居民思想觀念

D.宏觀金融政策E新產品開發能力

【答案】：BC

29、影響房地產市場區域形狀和大小的關鍵因素有()。

A.建筑阻礙、高速路或鐵路

B.細分市場

C.人口密度的大小

D.該區域發展的類型和范圍E鄰里關系和人口統計特征

【答案】：ACD

30、房地產開發項目的基本報表包括（）。

A.現金流量表

B.財務計劃現金流量表

C.利潤表

D.資產負債表

E.投資計劃與資金籌措表

【答案】：ABCD

31、上海市二手房轉讓市場，是按房地產市場細分的()標準劃分的。

A.按地域細分

B.按房地產用途細分

C.按存量增量細分

D.按交易形式細分E按目標市場細分

【答案】：ACD

32、房地產投資項目初步可行性研究要解決的主要問題是（）。

A.做出是否投資的決定

B.對項目投資進行詳細測算

C.是否有進行詳細可行性研究的必要

D.有哪些關鍵問題需要進行輔助研究

E.系統比較項目的規劃設計方案

【答案】：ACD

33、敏感性分析的三項預測值是指()預測值。

A.最合理

B.最樂觀

C.最可能

D.最悲觀E最公平

【答案】：BCD

34、以出讓方式取得城市熟地的土地使用權時，土地使用權出讓的地價款包括（）。

A.建筑安裝工程費

B.國有土地使用權出讓金

C.土地開發成本

D.公共配套設施建設費

E.土地增值收益或溢價

【答案】：BC

35、按物業用途不同劃分的房地產投資類型包括（）。

A.居住物業投資

B.商用物業投資

C.土地開發投資

D.房地產資產和經營投資

E.酒店投資

【答案】：AB

36、下列房地產投資形式中，屬于按經濟活動類型劃分的有（）。

A.居住物業投資

B.商用物業投資

C.土地開發投資

D.房地產開發投資

E.房地產資產和經營投資

【答案】：CD

37、從房地產泡沫的成因入手，（）等指標都從某一個側面反映了房地產泡沫的程度。

A.房價收入比

B.實際價格／理論價格

C.房價租金比

D.收入租金比

E.住房市場指數

【答案】：ABC

38、在可行性研究階段，房屋開發費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。

A.單元估算法

B.工程量近似匡算法

C.單位指標估算法

D.蒙特卡洛模擬法

E.概算指標法

【答案】：ABC

39、“某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式包括（）。

A.按地域范圍細分

B.按房地產用途細分

C.按增量存量細分

D.按交易形式細分

E.按目標市場細分

【答案】：ABD

40、出租用的商用房地產的還款的主要來源受到（）等市場因素的影響。

A.銷售收入

B.租金水平

C.運營成本

D.營業收入

E.出租率

【答案】：BC

41、依法必須進行招標的工程建設項目中，應當采用公開招