2022年最新房地產估價師之開發經營與管理題庫題庫大全附答案【完整版】第一部分單選題(50題)1、2011年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2011年末的住房空置率是（）。

A.9%

B.12%

C.12.5%

D.15%

【答案】：D

2、新城區開發房地產具有的不利條件有()。

A.增加安置補償費開支

B.獲得土地非常困難

C.規劃設計條件苛刻

D.市政配套設施缺乏

【答案】：D

3、（）是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，是導致投資行為發生所要求的最低投資報酬率。

A.內部收益率

B.基準收益率

C.期望投資回報率

D.名義投資回報率

【答案】：B

4、（）是調查的起點，其優點是成本低及可以立即使用。

A.一手資料

B.二手資料

C.原始資料

D.基礎資料

【答案】：B

5、（）是指報告期內房地產價格變化率與交易變化率的比值。

A.房地產價格指數

B.量價彈性

C.住房市場指數

D.消費者心理指數

【答案】：B

6、某城市的居民對高層住宅經歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現象反映了消費者市場的（）。

A.替代性

B.發展性

C.地區性

D.復雜性

【答案】：B

7、下列關于過度開發與房地產泡沫的描述中，錯誤的是（）。

A.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫

B.房地產過度開發比房地產泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落

C.當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段；而出現過度開發的現象時，市場已經開始下滑了

D.“過熱”表現為投資者基于土地開發利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益

【答案】：B

8、下列關于收益率的表述中，錯誤的是（）。

A.基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率

B.財務內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率

C.常規項目的財務內部收益率是唯一的

D.差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差

【答案】：D

9、下列房地產市場指標中，屬于房地產租賃市場供給指標的是（）。

A.房地產租金

B.房地產實際出租量

C.出租房屋空置率

D.房價租金比

【答案】：C

10、下列物業中，屬于特殊物業的是（）

A.在建工程

B.車站

C.購物中心

D.科技產業園區

【答案】：B

11、在利用期望值法進行項目風險分析時，分別估算各不確定性因素每種情況下發生的概率之后，需要做的是（）。

A.計算各年凈現金流量的標準差

B.計算凈現值大于或等于零時的累計概率

C.計算各年凈現值的標準差

D.計算各可能發生情況下的凈現值

【答案】：D

12、下列關于通貨膨脹和房地產增值的說法，正確的有（）。

A.通貨膨脹導致折現率下降

B.房地產增值導致折現率下降

C.通貨膨脹和房地產增值對折現率的影響大致相同

D.通貨膨脹和房地產增值是兩回事

【答案】：D

13、下列因素中，屬于房地產置業投資項目主要不確定因素的是（）。

A.容積率

B.空置率

C.資本化率

D.建安費用

【答案】：B

14、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年后的第6個月的還款額為（）。

A.2277.4元

B.2281.9元

C.2728.8元

D.2741.9元

【答案】：A

15、在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統，把一定時期各時間點上實際發生的資金流出或流入稱為（）。

A.凈現金流量

B.現金流入

C.現金流出

D.現金流量

【答案】：D

16、收益性物業管理中的收入包括其他收入和()。

A.租金收入

B.綠地管理費

C.保安費用

D.能源費

【答案】：A

17、有多少人愿意花費20萬元購買一套高層帶電梯的點式兩居室住房，如對此問題進行調查，則屬于（）。

A.試探性調查

B.描述性調查

C.因果性調查

D.假設性調查

【答案】：B

18、五苓散的君藥是下列哪味藥物

A.茯苓

B.澤瀉

C.豬苓

D.桂枝

【答案】：B

19、實行施工總承包的房地產開發項目，施工現場的安全應由（）負責。

A.開發商

B.監理單位

C.分包單位

D.總承包單位

【答案】：D

20、某物業的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅為25%，則該項投資的稅前現金回報率為（）。

A.7.5%

B.8.3%

C.12.5%

D.16.7%

【答案】：A

21、混凝土在持續荷載作用下，隨時間增長的變形稱為（）。

A.抗侵蝕性

B.抗碳化性

C.和易性

D.徐變

【答案】：D

22、下列方法中，屬于風險辨識方法的是（）。

A.蒙特卡洛模擬法

B.調查和專家打分法

C.解析方法

D.故障樹分析法

【答案】：D

23、下列費用中，不屬于企業財務費用的是（）。

A.審計費

B.利息

C.外匯匯兌凈損失

D.融資代理費

【答案】：A

24、房地產開發項目的資金來源通常不包括的資金渠道是()。

A.資本金

B.預租售收入

C.借貸資金

D.政府資助

【答案】：D

25、關于投資組合理論的說法，正確的是（）。

A.投資者應選擇毫無風險的投資組合

B.投資者應選擇投資項目間有一個正協方差的投資組合

C.投資者可以將系統風險因素減少甚至完全抵消

D.投資者可以將個別風險因素減少甚至完全抵消

【答案】：D

26、()是具有社會保障性質的政策性商品住房，政府對其建設在土地供應和稅費征收上給予很多優惠，但其銷售價格和銷售對象要受政府的指導。

A.廉租房

B.經濟適用房

C.市場價商品住宅

D.商品房

【答案】：B

27、關于房地產市場，下列說法不正確的是（）。

A.房地產是一種特殊的商品，不可移動性是其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區別

B.房地產經濟學中對房地產市場的定義，則是指當前的房地產交易活動

C.雖然土地和地上建筑物不能移動，但可以被某個人或單位擁有，并且給擁有者帶來利益，因此就產生了房地產買賣、租賃、抵押等交易行為

D.房地產市場是由參與房地產交易的當事人、作為交易對象的房地產資產以及交易制度、交易組織機構等構成

【答案】：B

28、某筆貸款的年名義利率為12%，年實際利率為12.55%，則該筆貸款是按()作為計息周期的。

A.年

B.半年

C.季度

D.月

【答案】：C

29、下列關于收益率的表述中，錯誤的是（）。

A.基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率

B.財務內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率

C.常規項目的財務內部收益率是唯一的

D.差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差

【答案】：D

30、下列關于收益率的表述中，錯誤的是（）。

A.基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率

B.財務內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率

C.常規項目的財務內部收益率是唯一的

D.差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差

【答案】：D

31、產生房地產價格泡沫的基礎是()。

A.土地稀缺

B.城市化進程快

C.投機需求膨脹

D.過度放貸

【答案】：A

32、采用差額內部收益率法進行投資方案比選時，是將差額內部收益率（△IRR）與最低的可接受收益率（ic）進行比較，判別標準是（）

A.若△IRR＞ic，則投資大的方案為優

B.若△IRR＞ic，則投資小的方案為優

C.若△IRR＜ic，則投資大的方案為優

D.若△IRR＜ic，則方案間無法直接比較

【答案】：A

33、房地產投資之所以具有期權性質，是因為房地產投資具有（）。

A.可逆性和可延期性

B.可逆性和不可延期性

C.不可逆性和可延期性

D.不可逆性和不可延期性

【答案】：C

34、投資機會研究分為一般投資機會研究和()。

A.詳細研究

B.粗略研究

C.特定項目的投資機會研究

D.建設項目的投資機會研究

【答案】：C

35、租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。

A.收益現金流風險

B.資本價值風險

C.比較風險

D.未來運營費用風險

【答案】：B

36、房地產開發企業的利潤可分為4個層次。其中，經營利潤與營業外收支凈額之和為（）。

A.利潤總額

B.投資利潤

C.稅后利潤

D.可分配利潤

【答案】：A

37、房地產泡沫產生的基礎是（）。

A.投機需求膨脹

B.金融機構過度放貸

C.房地產市場中的過度開發

D.土地資源的稀缺性

【答案】：D

38、投資者在投資過程中使用財務杠桿的主要目的是為了（）。

A.抵御通貨膨脹的影響

B.提高資本金的投資收益率

C.提高全部投資的平均收益率

D.降低借貸資金的資金成本

【答案】：B

39、關于利息的計算，下列說法不正確的是（）。

A.按年計息時，為簡化計算，假定借款發生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息

B.還款當年按年末償還，按全年計息

C.每年應計利息＝（年初借款本息累計＋本年借款額/2）×貸款利率

D.“氣球法”是指借款期末一次償付全部本金和利息

【答案】：D

40、下述各項中，屬于房地產供給分析內容的是（）。

A.吸納率分析

B.房地產市場的商業周期分析

C.家庭規模與結構分析

D.投資購買和使用購買的比例分析

【答案】：B

41、下列民用建筑中，屬于主體結構部分的是（）。

A.地基

B.門窗

C.樓板

D.樓面

【答案】：C

42、關于利息的計算，下列說法不正確的是（）。

A.按年計息時，為簡化計算，假定借款發生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息

B.還款當年按年末償還，按全年計息

C.每年應計利息＝（年初借款本息累計＋本年借款額/2）×貸款利率

D.“氣球法”是指借款期末一次償付全部本金和利息

【答案】：D

43、開發項目全部投資的內部收益率表明（）。

A.項目投資所能支付的最高貸款利率

B.將未來收益或收入轉換成現值的收益率

C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率

D.項目年凈收益與項目投資的資本價值之比

【答案】：A

44、小兒蟲積，腹痛時作，面黃體瘦，肚腹脹滿，發熱口臭，大便失常者，治療宜用

A.健脾丸

B.桃核承氣湯

C.肥兒丸

D.補中益氣湯

E.黃土湯

【答案】：A

45、關于融資成本，下列說法不正確的是()。

A.融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用

B.融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一

C.融資成本包括債務融資成本和資本金融資成本。債務融資成本包括資金籌集費和資金占用費

D.資金籌集費包括利息、承諾費、手續費、擔保費、代理費

【答案】：D

46、收益性物業管理中的收入包括其他收入和()。

A.租金收入

B.綠地管理費

C.保安費用

D.能源費

【答案】：A

47、會計差錯的主要內容不包括（）。

A.原始記錄和會計數據的計算、抄寫差錯

B.對事實的疏忽和誤解

C.隱瞞或刪除交易或事項

D.對會計政策的誤用

【答案】：C

48、某筆貸款按月、季、半年計息的利息總額分別為I1、I2、I3，下列關系中正確的是（）。

A.I3＞I2＞I1

B.I2＞I3＞I1

C.I1＞I3＞I2

D.I1＞I2＞I3

【答案】：D

49、對收集的資料進行分析找出差異性最大的細分市場，是在進行市場細分的（）。

A.調查階段

B.資料整理階段

C.分析階段

D.綜合歸納階段

【答案】：C

50、當房地產開發商將建成后的物業用于出租或（）時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。

A.出售

B.抵押

C.轉讓

D.經營

【答案】：D

第二部分多選題(50題)1、物業資產管理的職能包括()。

A.物業管理

B.設施管理

C.資產管理

D.運營管理E組合投資管理

【答案】：ABC

2、收益性物業管理中的運營費用可以包括下列（）。

A.租金收入

B.保證金

C.固定資產折舊

D.人工費

E.公共設施設備日常維修費

【答案】：CD

3、決策的原則包括（）。

A.系統原則

B.滿意原則

C.淘汰原則

D.反饋原則

E.落實原則

【答案】：ABD

4、從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期超前于市場自然周期變化的情況出現在()。

A.第一階段

B.第二階段初期

C.第二階段末期

D.第三階段E第四階段

【答案】：CD

5、在項目租售價格的估算中，需要考慮的因素包括（）。

A.房地產市場的供求關系

B.潛在的競爭項目

C.宏觀經濟環境

D.開發商市場營銷策略

E.開發商市場營銷目標

【答案】：ABCD

6、下列關于房地產市場周期循環的描述，正確的有（）。

A.房地產周期循環是指房地產業活動或其投入與產出有相當的波動現象，且此現象重復發生

B.在房地產周期循環的最低點，空置率最高

C.房地產周期循環的供求平衡點是長期均衡價格

D.在房地產周期循環的最高點，供給增長率等于需求增長率

E.在房地產周期循環中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的

【答案】：ABD

7、在下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有（）。

A.空置量

B.房地產價格指數

C.平均建設周期

D.吸納率

E.失業率

【答案】：BD

8、潛在購買者一般具有三個特點即()。

A.調查

B.分析

C.興趣

D.收入E途徑

【答案】：CD

9、房地產周期循環的主要原因包括()。

A.供需因素的影響

B.政策因素的影響

C.制度因素的影響

D.空置量的影響E開發商競爭的影響

【答案】：ABC

10、土地出讓價款的影響因素主要包括（）。

A.住房指數

B.所在城市

C.地段

D.用途

E.使用條件

【答案】：BCD

11、下列房地產定價方法中，屬于競爭導向定價的有（）。

A.認知價值定價法

B.價值定價法

C.領導定價法

D.挑戰定價法

E.隨行就市定價法

【答案】：CD

12、建筑物的防雷裝置一般由（）組成。

A.接天線

B.引下線

C.上引線

D.接地線

E.接閃器

【答案】：BD

13、制訂租售方案的工作內容主要包括()。

A.租售價格確定

B.宣傳手段選擇

C.租售進度安排

D.廣告設計及安排E市場租售對比分析

【答案】：AC

14、關于現金回報率的說法，正確的有（）。

A.現金回報率是年凈收益與初始權益資本的比率

B.現金回報率有稅前現金回報率與稅后現金回報率

C.現金回報率考慮了還本付息的影響

D.現金回報率中的現金報酬包含了物業升值帶來的收益

E.現金回報率能反映置業投資項目的盈利能力

【答案】：BC

15、城鄉規劃管理部門在《建設項目用地預審與選址意見書》中，規劃土地使用要求包括（）等。

A.建筑規模

B.公共服務設施

C.容積率

D.綠地率

E.建設項目與城市道路的距離

【答案】：ACD

16、影響房地產市場發展的經濟因素包括()。

A.物價水平

B.家庭規模

C.工資水平

D.就業水平E家庭結構

【答案】：ACD

17、以下說法中，錯誤的是（）。

A.張某和王某合作完成一款軟件，他們可以約定申請專利的權利只屬于張某

B.張某和王某共同完成了一項發明創造，在沒有約定的情況下，如果張某要對其單獨申請專利就必須征得王某的同意

C.張某臨時借調到某軟件公司工作，在執行該公司交付的任務的過程中，張某完成的發明創造屬于職務發明

D.甲委托乙開發了款軟件，在沒有約定的情況下，由于甲提供了全部的資金和設備，因此該軟件著作權屬于甲

【答案】：D

18、會計的目的是建立一個以提供財務信息為主的經濟信息系統。該系統的內容包括（）。

A.會計信息流通系統

B.會計信息控制系統

C.會計信息解釋系統

D.會計信息處理系統

E.會計信息調節系統

【答案】：ACD

19、收益性物業的經營費用包括()。

A.人工費

B.公共設施設備日常運行、維修及保養費

C.綠地管理費

D.抵押貸款還本付息額E清潔衛生費

【答案】：ABC

20、“某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式包含有（）。

A.按地域范圍細分

B.按房地產用途細分

C.按增量存量細分

D.按交易方式細分

E.按目標市場細分

【答案】：ABD

21、抵押率的確定受（）等因素的影響。

A.抵押物的流動性

B.貸款期限長短

C.通貨膨脹預期

D.抵押物所處的市場條件

E.抵押物的新舊程度

【答案】：ABCD

22、房地產投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實物投資外，還可以按照（）分類。

A.經濟活動類型

B.投資方式

C.投資主體

D.物業用途類型

E.投資偏好

【答案】：ACD

23、融資風險分析，通常需要分析的風險因素包括（）。

A.政策風險

B.資金供應風險

C.經營風險

D.利率風險

E.匯率風險

【答案】：BD

24、資產負債表反映企業一定日期全部資產、負債和所有者權益的情況。當房地產開發經營公司開發或投資一個新的房地產項目時，通常需要編制該企業的資產負債表，以計算（）等反映企業財務狀況和清償能力的指標。

A.速動比率

B.借款償還期

C.投資回收期

D.流動比率

E.資產負債率

【答案】：AD

25、房地產投資項目經濟評價指標體系中以下()屬于盈利能力指標。

A.FIRR

B.借款償還期

C.財務凈現值

D.資產負債率E流動比率

【答案】：AC

26、當承包商僅作為營造商時，其利潤僅與（）有關，承擔的風險相對較少

A.土地成本

B.建造成本

C.資金籌措

D.施工周期

E.市場營銷

【答案】：BD

27、依代理委托方的不同，物業代理可以分為（）。

A.聯合代理

B.買方代理

C.獨家代理

D.賣方代理

E.雙重代理

【答案】：BD

28、按照增量存量細分，房地產二級市場包括（）市場。

A.土地使用權出讓

B.土地使用權轉讓

C.新建商品住宅銷售

D.新建寫字樓出租

E.二手房買賣

【答案】：BCD

29、房地產開發投資的清償能力指標一般有()。

A.借款償還期

B.利息備付率

C.償債備付率

D.資產負債率E速動比率

【答案】：ABCD

30、在對互斥方案進行比較選擇的過程中，通常要遵循的決策準則包括（）。

A.備選方案差異原則

B.最低可接受收益率原則

C.費用最低原則

D.收益最大原則

E.不行動原則

【答案】：AB

31、在可行性研究階段，房屋開發費用中各項費用的估算可以采用的方法有()。

A.概算指標估算法

B.根據類似工程經驗估算

C.工程量近似匡算法

D.蒙特卡洛模擬法E單位指標估算法

【答案】：ABC

32、開發－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業、高級公寓等收益性房地產項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業務模式下的現金流出包括（）。

A.土地成本

B.建造成本

C.運營成本

D.開發費用

E.房產購買成本

【答案】：ABCD

33、收益性物業管理中的運營費用包括（）。

A.固定資產折舊費

B.企業管理費及利潤

C.保險費

D.房產稅

E.借款還本付息

【答案】：ABCD

34、下列房地產投資評價指標中，屬于清償能力指標的有（）。

A.現金回報率

B.投資回收期

C.借款償還期

D.資產負債率

E.資本金利潤率

【答案】：CD

35、根據會計基本準則規定，以下（），屬于會計信息的次級質量要求。

A.可靠性

B.重要性

C.謹慎性

D.及時性

E.可理解性

【答案】：BCD

36、房地產價格指數，是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數，包括()。

A.房屋銷售價格指數

B.房屋租賃價格指數

C.房屋抵押價格指數

D.房屋消費價格指數E土地交易價格指數

【答案】：B

37、房地產開發項目財務評價的基本報表包括()。

A.總投資估算表

B.現金流量表

C.資金來源與運用表

D.開發建設投資估算表E資產負債表

【答案】：BC

38、下列房地產開發項目成本費用中，屬于土地費用的有（）。

A.土地出讓價款

B.土地購置稅費

C.基礎設施建設費

D.水文地質勘測費

E.土地開發工程費

【答案】：AB

39、下列房地產開發項目成本費用中，屬于房屋開發費的有（）。

A.土地出讓價款

B.土地購置稅費

C.建筑安裝工程費

D.基礎設施建設費

E.公共配套設施建設費

【答案】：CD

40、下列報表中，屬于房地產開發項目基本財務報表的有（）。

A.資產負債表

B.投資計劃與資金籌措表

C.借款還本付息估算表

D.財務計劃現金流量表

E.利潤表

【答案】：AD

41、物業服務企業在確定寫字樓租金時，一般不考慮的