0-研究方法研究方法定性研究定量研究研究目的：了解地區發展規劃學者、房地產開發商、大型商戶投資者、房產中介等對南湖新區各方面的評價，以及他們對南湖新區未來發展的信心和預期，從而找出南湖新區的發展潛力所在和發展中可能存在的障礙。同時通過深訪尋找到標竿地區，以及可借鑒之處。研究手段：居民/投資者定量問卷調查研究目的：分別了解周邊各地區投資者及居民對南湖新區的知曉度及看法，以及他們對南湖新區發展的信心和預期，了解居民及投資者認可的城市新區，以及他們的居住/投資需求。同時了解南湖新區建成后可能的輻射狀況。通過調查、對比找到南湖新區的差距，并發現發展中存在的問題。研究手段：深度訪談

執行時間：2007.4.3-4.13執行時間：2007.4.10-4.24Step1：深訪 Step2：居民/投資者定量問卷調查

0-研究方法研究方法定性研究定量研究研究目的

1-政府推力提升拉力人氣集聚潛力產業表現力某地區在政府主導下，結合地區資源優勢，集聚人氣、推進產業發展和區域升值的能力。地區發展潛力的定義規劃導向政府投入信心指向自然優勢區位優勢交通優勢文化優勢教育優勢人數構成房地產商業服務業商貿物流2.5產業區域內力投資環境居住環境宣傳推廣政府效能1-政府推力提升拉力人氣集聚產業表現力某地區

2-秀州區副中心城市主中心南湖新區磁浮新城嘉興科技城濱海新城東進南移，南湖新區是未來的城市副中心2-秀州區副中心城市主中心南湖磁浮嘉興科技城

3-嘉興市城市總體規劃

（2003-2020）嘉興市南湖新區分區規劃

（2003－2020）嘉興市南湖新區中心區分區規劃

（2003－2020）嘉興市南湖新區控制性詳細規劃嘉興城市總體風貌設計嘉興市南湖新區城市設計及策劃一心雙核，兩副兩軸，三片三…，東南片區以南湖新區為重點，形成城市東部副中心延續東進西托、北擴南移的城市發展方向，打造東南片副中心沿中環南路兩側集中布置大型公共服務設施，打造形成副中心的基礎條件嘉興城市副中心，南湖區行政、經濟和文化中心，集行政、商貿、文化娛樂和居住等功能為一體的現代化生態型新城區“越韻吳風，水都綠城”的城市形象：一湖碧水依古城、兩軸輕舒系四方、三環懷擁多勝景、八水連廊織禾城“一心三區四帶”——城市副中心；中環南路商貿服務區、凌公塘休閑生態景觀區，居住片區；中環南路北側區級商貿服務帶，凌公塘休閑生態景觀帶，平湖塘濱水生態景觀帶，地區商業服務帶先規劃后發展，政府強力主導3-嘉興市城市總體規劃

（2003-2020

4-醫療嘉興市婦幼保健中心社區衛生服務中心維也納幼兒園北師大附屬南湖學校城東中學網球中心……南溪農貿市場凌公塘文化公園……城東公交樞紐站……新區郵政支局區事業服務中心區消防大隊

教育體育公交郵政其他占地100畝，總投資2.2億元，市規模最大，設施最齊全、技術力量最雄厚的，唯一的三級乙等專科醫院占地4700平方米，總建筑面積3500平方米，總投資500萬元。總建筑面積5000平方米，總投資2000萬元，是一所全日制的寄宿型學校。占地11萬平方米，總投資1.5億元，十二年一貫制。擴建占地面積6萬平方米，總建筑面積1.8萬平方米。綠化購物占地10000平米，總投資4000萬元。區域內居民的“開門七件事”將變得快捷、方便，為南湖新區市民“菜籃子”工程添磚加瓦。占地50公頃，總投資5個億占地面積50畝，20條公交線路的始發站，市城鄉公交的中轉換乘中心，銜接南湖各鄉鎮重要交通樞紐。建筑面積2000平方米，總投資500萬元。占地30畝，總建筑面積2.2萬平方米。總建筑面積7000平方米，計劃投資900萬元。政府積極投入的公共服務設施幾近落實4-醫療嘉興市婦幼保健中心教育體育公交郵政其

5-圖投資者對地方政府施政能力的信心六成受訪投資者對南湖新區地方政府的施政能力抱有信心。南湖新區，應該說我們還是比較看好前景的，不然的話，第二塊地不會還在南湖新區買……——某房地產開發商

我們對南湖新區非常滿意，感覺非常有優勢，新區政府堅持按照規劃，沒有打破原來的布局，作為我們來說很安心……政府和我們的互動做得很好，彼此的信心也是這樣建立起來的……——某大型項目投資商投資者對地方政府施政能力信心滿滿5-圖投資者對地方政府施政能力的信心六

6-圖居民與投資者對南湖新區的建設關注度圖居民與投資者對南湖新區發展的信心度我們為什么選在這里？關鍵是一個區位優勢，我們做的項目不可能只輻射嘉興，我們要向外的，立足長三角，輻射上海，杭州，蘇州，寧波。輻射長三角，哪里的地段比這里好，比這里成本更低？這里交通最方便，網絡最寬，哪里還——某大型投資商居民與投資者對南湖新區整體區域狀況的關注程度、信心度表現都非常高。強大的信心支撐帶領南湖新區走向成功6-圖居民與投資者對南湖新區的建設關注度

7-圖

居民、投資者對南湖新區建成的時間預期多數受訪的資深業內人士認為新區建成需要三五年時間。八成的受訪居民和投資者認為南湖新區的建成將在3年以后。南湖已被眾多投資者關注，目前有遠見的投資者紛紛搶攤進入。3～5年后，南湖新區將煥然一新這個地區建成的話，3-5年時間是要的——上海某大型房地產公司專業研究人員根據城市化進程，估計5年會發展比較成熟，我說的成熟是形成產業高地，并有投資亮點。——上海某投資公司人員7-圖居民、投資者對南湖新區建成的時間

8-政府推力提升拉力人氣集聚潛力產業表現力某地區在政府主導下，結合地區資源優勢，集聚人氣、推進產業發展和區域升值的能力。地區發展潛力的定義規劃導向政府投入信心指向自然優勢區位優勢交通優勢文化優勢教育優勢人數構成房地產商業服務業商貿物流2.5產業區域內力投資環境居住環境宣傳推廣政府效能8-政府推力提升拉力人氣集聚產業表現力某地區

9-原生濱河景觀的自然環境優勢嘉興城市形象為“越韻吳風，水都綠城”，城市格局以水展開。凌公塘濱河生態景觀帶：原生河流，非人工打造，綠色景觀得天獨厚，呈現完全自然的景觀；平湖塘濱水生態景觀帶：作為嘉興市重要綠色廊道之一，沿濱水岸線控制30米濱水綠地；大型生態綠地：南湖新區被占地10000畝的城市契形綠地所環繞；城市客廳：3000米長，總面積100公頃的六大公園（南湖公園、體育公園、文化公園、商貿娛樂公園、生態公園、濱河公園）鑲連新區品質樓盤9-原生濱河景觀的自然環境優勢嘉興城市形象為

10-$投資谷$獨有的區位優勢嘉興恰好位于上海、杭州、蘇州、寧波等長三角大中發達城市的幾何中心，以嘉興為中心250公里半徑內涵蓋了長三角16個大、中城市，區位優勢獨特。同時，它還處于長三角核心區域內三大投資高地（上海、杭州、蘇州）形成的投資谷內，占據三大經濟高地擴散效應的疊加中心。從資金到信息，從技術到人才，各個方面的擴散與交流將會促使嘉興迎來新一輪的高速發展。10-$獨有的區位優勢嘉興恰好位于上海、杭州

11-滬杭磁懸浮（規劃中）使南湖“距紅塵不遠，離自然很近”便利的交通優勢軌道交通：滬杭鐵路、滬杭高速軌道、滬乍嘉湖鐵路、滬杭磁懸浮；公路：320國道、07省道、滬杭，乍嘉蘇高速公路，杭州灣跨海大橋（高速公路全國密度最高）；水路：乍嘉蘇線、六平申線、京杭運河、杭申線；遠洋港口：上海港、寧波北侖港、乍浦港。11-滬杭磁懸浮使南湖“距紅塵不遠，離自然很

12-南湖是浙江三大名湖之一，是嘉興最奪目的城市名片。深厚的文化積淀優勢馬家浜文化遺址位于南湖區轄內的城南街道馬家浜村。作為長江下游、太湖流域新石器時代早期文化的代表性遺址，它不僅被視作太湖流域文化的源頭，也是嘉興“文化基因”的象征。南湖聞名于世，更主要的原因是中共一大在這里完成了最后的議程，宣告了中國共產黨的成立，從此南湖上的紅船有了特殊的意義——中國共產黨的誕地。范蠡，號陶朱公，助勾踐滅吳后，攜西施隱居嘉興南湖一隅。現被稱為“范蠡湖”。范蠡發明了秤，開啟了公平交易，被民眾尊為商圣，是我國道德經商——儒商的鼻祖。馬家浜文化發源地中國革命紅船啟航地儒商文化發祥地12-南湖是浙江三大名湖之一，是嘉興最奪目的

13-名校入駐：中國科學院12所研究機構，浙江清華長三角研究院，中科院嘉興應用轉化中心，北京師范大學附校，同濟大學浙江學院，交大南洋教育，烏克蘭國家科學院嘉興中心，美國馬里蘭大學傳媒產業研究院，耶魯大學生物遺傳研究室……嘉興著名學府：嘉興學院、嘉興一中、嘉興實驗小學、嘉興高中園區、南湖國際實驗學校……眾多文化設施：嘉興圖書館、博物館、文化館、報業中心……充沛的文教資源優勢13-名校入駐：中國科學院12所研究機構，浙

14-政府推力提升拉力人氣集聚潛力產業表現力地區發展潛力的定義規劃導向政府投入信心指向自然優勢區位優勢交通優勢文化優勢教育優勢人數構成房地產商業服務業商貿物流2.5產業區域內力投資環境居住環境宣傳推廣政府效能14-政府推力提升拉力人氣集聚產業表現力地區

15-對地方政府仍有改進的期望圖：南湖新區地方政府需改進的方面辦事效率和完善公共配套服務是地方政府需要繼續投入、不斷改進的方面。但在稅費優惠方面則需要在相應的政策規定框架內進行，不是無原則的降低。在既定的國家政策范圍內，結合地方條件適當考慮15-對地方政府仍有改進的期望圖：南湖新區地

16-南湖新區作為開發區運作，管委會是其管理部門，工作效率較當地一些政府部門更高，但還要從本質上進行公司制的運作才行。人員素質激勵機制治理制度客戶管委會利潤增長導向規范和效率對領導的激勵創新和改革的激勵一線招商人員后臺管理人員公司制運作提高政府效能16-南湖新區作為開發區運作，管委會是其管理

17-南湖新區的發展脫離不了嘉興城市發展的大環境，因此南湖新區要做好定位，放在嘉興整個城市的背景下進行合理規劃，緊密結合周邊地區的功能定位和經濟輻射，形成優勢最大化。現狀嘉興城市集聚功能不強，中心地區發展繁榮度不足，城市副中心的形成和發展還需要一定的時間；嘉興市區的中心地位尚未凸現，周邊縣鎮經濟發達，縣鎮居民還沒有形成往市內“移居”的強烈愿望，而是更愿意移入上海或杭州等大城市；嘉興在長三角地區占據了黃金地位，目前處于投資高地的盆底地位，未來有很大的發展空間建議除了依靠主城區的自然輻射作用，應結合周邊開發區、工業區的發展，立足于生活配套功能的發揮；發揮南湖新區的教育資源優勢以及良好的居住環境，營造出吸引周邊縣鎮居民入住的良好氛圍；發揮大城市的衛星城作用，要有服務意識，主動與上海、杭州等大城市相關部門做好對接，形成良好的信息和資源共享局面，可從旅游休閑會務渡假等方面突破政府效能提升也表現在地區的和諧規劃和發展17-南湖新區的發展脫離不了嘉興城市發展的大

18-圖：投資者認為區域發展要素期望和實際能達到的程度非常完善比較完善有較大改進投資環境預期：人口、科教文衛、自然環境將與預期差距最小18-圖：投資者認為區域發展要素期望和實際能

19-投資環境中配套、土地成本、消費水平及政府效率亟需改進19-投資環境中配套、土地成本、消費水平及政

20-圖：居民認為區域發展要素期望和實際能達到的程度非常完善比較完善有較大改進居住環境預期：規劃設計、文化設施、人口數量與期望差距最小20-圖：居民認為區域發展要素期望和實際能達

21-居住環境中交通、教育、醫療、環境等亟待改進21-居住環境中交通、教育、醫療、環境等亟待

22-圖：居民最近一年去南湖新區的狀況圖：投資者最近一年去南湖新區的狀況在受訪居民中，主要是嘉興市區的居民最近一年經常去南湖新區，同時有一半多嘉興周邊受訪居民沒去過南湖新區。在表示知道并了解南湖新區的受訪投資者中，也只有30％左右的人經常去南湖新區。作為一個新開發區域，南湖新區還要加強對外宣傳和活動聯系。％南湖新區仍需加大宣傳22-圖：居民最近一年去南湖新區的狀況圖：投

23-南湖新區的開發建設不僅僅是一個地區的發展，它更應當作為一個城市營銷的工作展開。城市營銷增進市場吸引力

投資/企業/人力/旅游稅收增加生產性產業

發展/集聚完善基礎設施

提升公共服務消費性產業

發展/集聚居民收入增加

需求擴大圖：城市營銷誘至產業發展的良性循環把新區宣傳上升為城市營銷23-南湖新區的開發建設不僅僅是一個地區的發

24-嘉興居民了解南湖新區的主要渠道是電視及報刊：在電視方面，經常收看的電視臺與了解南湖的電視臺不一致，相關宣傳投放到新聞類節目效果會比較好；在報紙方面，主要投放到當地主流報刊即可。圖了解南湖新區信息的報刊圖嘉興居民報刊閱讀習慣針對主渠道選擇媒體進行推廣圖嘉興居民電視收看習慣圖嘉興居民電視收看內容圖了解南湖新區的渠道24-嘉興居民了解南湖新區的主要渠道是電視及

25-政府推力提升拉力人氣集聚潛力產業表現力地區發展潛力的定義規劃導向政府投入信心指向自然優勢區位優勢交通優勢文化優勢教育優勢人數構成房地產商業服務業商貿物流2.5產業區域內力投資環境居住環境宣傳推廣政府效能25-政府推力提升拉力人氣集聚產業表現力地區

26-生理需求安全需求社交需求尊重需求自我實現需求人常住人口10萬產業人口5萬學生人口4萬旅游人口

60-80萬人次經營人口1萬吃穿住行生老病交友聚會娛樂表演工作培訓餐飲商店住房交通產業文教養老醫療會所、酒吧、公共場所歌舞廳/體育館劇院強大的人氣集聚力，未來充滿活力的南湖人民生活圈26-生理需求安全需求社交需

27-建筑面積：15萬平方米銷售狀況：還可以，一期都銷了，二期還有30%，三期才開盤客戶結構：教師、公務員、醫務人員等建筑面積：近70萬平方米均價：4800-5200銷售狀況：一期都賣完了，二期銷售了一大半，三期剛開始銷售客戶結構：電力局、核電廠、私營業主格林小鎮澳洲花園巴黎都市一次規劃，三期開發，而且三期的時間周期都比較短。價格：一期定價，多層的是3800，二期定價4500—4600，聯體別墅一期4800，現在已經賣到7200，一期兩期的聯排都賣完了。客戶結構：公務員、教師和醫生為主品質樓盤聚集人氣南湖新區今后會在無形中就形成了一個高檔的居住地，高層次的人會在這里聚集現在所有住宅小區，建筑面積總和有200萬平米，按一套100平米，一戶三口算，就有6萬人……還不算新增的小區27-建筑面積：15萬平方米建筑面積：近70

28-教育資源帶來人口南湖新區豐富的教育資源帶來4萬以上的人口同濟大學浙江學院，教職＋學生：>10000人。高中園區內（不少于5所高中）：教職＋學生：約8000人。清華長三角研究院，中科院嘉興應用轉化中心，北京師范大學附校，交大南洋，烏克蘭科學院嘉興中心……南湖國際實驗學校：教職＋學生：2000人。嘉興第一學府——嘉興學院，教職＋學生：近17000人。百年名校嘉興一中，教職＋學生：2500余人。28-教育資源帶來人口南湖新區豐富的教育資源

29-南湖、煙雨樓、范蠡湖、子城、瓶山、三塔、覺海寺、血印禪寺、沈鈞儒紀念館等眾多名勝都在南湖區內。2007年“五·一”黃金周，嘉興接待旅游人口128.62萬人次，旅游總收入9.7億多元，其中過夜游客31.75萬人次。南湖區接待游客39.39萬人次。紅色旅游是嘉興旅游的主旋律。南湖景區年接待游客人次60萬以上。煙雨樓前泛畫舟，當時人物競風流。便叫古國開新史，自此南湖勝跡留。——葉圣陶旅游資源吸引游客29-南湖、煙雨樓、范蠡湖、子城、瓶山、三塔

30-國家農業科技園核心區嘉興科技城嘉興工業園區新豐工業組團：8平方公里，規劃面積3.3平方公里，規劃人口2.74萬人。南湖創業園：100多家中小型企業，5000就業崗位南湖新區鳳橋工業組團：5平方公里，余新工業組團：8平方公里，企業145家，亞太（秀城）工業組園：25平方公里產業發展消化產業人員30-國家農業科技園核心區嘉興科技城嘉興工業

31-嘉興著名學府——嘉興學院物理學家、香港科技大學校長朱經武教授為名譽院長。經濟學家于光遠、“兩彈一星”功勛程開甲院士等十多位專家學者受為名譽教授。百年名校——嘉興一中教育家張印通，著名文學家、作家沈雁冰(茅盾)、郁達夫、金庸，現任中共中央政治局常委、國務院副總理黃菊、多位兩院院士南湖區人杰地靈，歷代名人輩出畫家吳鎮、蒲華，知名愛國人士沈鈞儒，數學家陳省身、國家環保學家沈鐸博士。目前南湖區籍中科院士、工程院院士有39名。嘉興科技城中科院研究所，清華長三角研究院，北師大嘉興學院，同濟大學浙江分校，烏克蘭國家科學院嘉興中心，美國馬里蘭大學傳媒產業研究院，耶魯大學生物遺傳研究室……人才的搖籃提升人員素質31-嘉興著名學府物理學家、香港科技大學校長

32-政府推力提升拉力人氣集聚潛力產業表現力地區發展潛力的定義規劃導向政府投入信心指向自然優勢區位優勢交通優勢文化優勢教育優勢人數構成房地產商業服務業商貿物流2.5產業區域內力投資環境居住環境宣傳推廣政府效能32-政府推力提升拉力人氣集聚產業表現力地區

33-自然環境交通條件生活配套人文環境品質樓盤打造品質樓盤集聚地的四品皆備33-自然環境交通條件生活配套人文環境品質樓

34-嘉興居民新購房需求新嘉興人、周邊縣市居民

的新住房需求55％的受訪居民到南湖新區購房的可能性較高。50％的周邊縣市居民到南湖新區購房的可能性較高。附近大城市居民的第二居所現有少量大城市富裕群體在嘉興擁有房產，專家判斷高鐵開通后會有更多中產群體到周邊購房，嘉興是非常好的選擇。學校周邊學區房需求在重視教育的地區，學區房需求一般占房屋交易量的20－40%，新區文教資源豐富，必將吸引大量“教育購房者”。南湖經營投資者住所40％的投資者會考慮在本地購買住宅，另有23％的投資者考慮在本地租房。新區樓盤的客戶結構多元34-嘉興居民新購房需求新嘉興人、周邊縣市居

35-圖

今后2-3年南湖新區房地產價格趨勢的判斷圖

推薦親友在南湖新區購置房產的可能性居民、投資者看好南湖新區房地產前景35-圖今后2-3年南湖新區房地產價格趨勢

36-圖居民認為最重要的基本生活配置圖居民認為最重要的特殊生活配置與住宅房地產開發建設相配套，需要提供各種生活配套設施，以滿足居民的日常生活需求，為配套商業服務業的發展提供了空間。住宅房地產市場必然凸現聯動消費效應36-圖居民認為最重要的基本生活配置圖

37-——資料來源，嘉興統計年鑒，2004零點研究集團某項目市場調查結果圖嘉興人均收入水平及增速居民日常消費中，購物：餐飲：娛樂的大致比例為40-60%:20-35%：20-25%。居民生活需求潛力巨大37-——資料來源，嘉興統計年鑒，2004零

38-在建的商業項目尚未開業，因此接收調查的受訪投資者認為南湖新區還應增加商業項目及生活配套設施等方面的投資；投資者同時還認為應增加各類餐廳的配套，也反映了南湖新區在餐飲消費方面的空白；員工用餐也對餐飲設施提出了要求。圖投資者認為南湖新區還應增加的投資圖投資者認為南湖新區還應增加的配套設施圖投資者安排員工用餐的方式目前商業配套還不夠充分，餐飲條件有待改善38-在建的商業項目尚未開業，因此接收調查的

39-DVD出售、出租的音像店等茶館、酒店、餐館、酒吧網吧、電腦軟硬件及配件書店、書報亭棋牌室、活動室商業街、美食街各類運動場館幼兒園、菜場、面包店等魚具、戶外用品店等卡拉ok廳、迪廳簡餐、小賣店音樂廳展覽館居民豐富的業余生活產生服務業消費需求圖居民的業余生活服務需求39-DVD出售、出租的音像店等茶館、酒店、

40-圖

投資者對嘉興目前酒店的總體滿意度圖

嘉興酒店需改進的方面新區的天然優勢具有打造高檔酒店市場的潛力硬件軟件40-圖投資者對嘉興目前酒店的總體滿意度圖

41-新興產業發展急需寫字樓的升級換代圖

投資者對嘉興目前寫字樓的總體滿意度圖

嘉興寫字樓需改進的地方41-新興產業發展急需寫字樓的升級換代圖投

42-商貿物流產業運行環境優越商貿物流業1234基礎條件良好要建設成為長三角地區現代化區域物流中心；成為上海國際性物流中心的重要節點；浙北地區的重要物流中心；浙江、江蘇、上海、安徽區域的物流交換樞紐；符合新區的功能定位距離上海、杭州、蘇州、寧波等大中城市距離近；港口、高速公路、跨海大橋等對外交通條件優越；中環南路、五星路等城市內部交通主干道寬敞便捷；國際中港城；嘉興汽車商貿園；萬好家居購物廣場；國際電氣城；歐尚超市；南溪農貿市場；……桐鄉、平湖、海寧、嘉善等全國百強縣支撐；已初步形成電子材料、精細化工、紡織服裝、合成纖維、五金塑料五大特色規模產業；南湖（亞太）、新豐、鳳橋、余新五大功能組團有一定的產業支撐落戶商貿企業的示范42-商貿物流產業運行環境優越商貿物流業12

43-重大項目的落戶顯現新區商貿物流綜合優勢國際中港城：嘉興歷史上規模最大的房地產綜合項目；5萬平米的娛樂城，27萬平米的航母級商貿城，10萬平米的五星級大酒店。國際電氣城：長三角唯一電氣機電國際性專業市場，國家發改委確立的電氣產業集群國際合作基地落戶國際電氣城。汽車商貿園：全浙北汽車交易市場，品牌汽車4S店高度集中。43-重大項目的落戶顯現新區商貿物流綜合優勢

44-周邊大城市的產業延伸和轉移產業轉移上海、杭州大城市租金成本人力成本管理成本嘉興南湖新區交通優勢以前在上海和杭州的企業，慢慢他們租金和寫字樓成本越來越高的情況下，把一些不必要的辦公室的支持部門，還有研發中心，不需要這種客戶經常方便來拜訪你的這樣的一個地方，這樣的一些辦公職能部門移到一些比較偏的地方，這樣可以降低它的運營成本，嘉興就是靠這個，能夠很快的穿梭于上海、杭州之間，同時又能享受嘉興提供便利的地緣優勢和它的相對低的商務成本。——某大型商業機構區域聯動，合力架構2.5產集中發展區44-周邊大城市的產業延伸和轉移產業轉移上海

45-人才培訓中心；創業中心；國際技術轉移中心；重點實驗室；工程研究中心。電氣培訓；產品研發平臺；全國唯一的國際電氣合作基地。烏克蘭國家科學院嘉興中心；美國馬里蘭大學傳媒產業研究院；耶魯大學生物遺傳研究室。浙江清華長三角研究院國際電氣城國外的大學研究室2.5產業集聚初見雛形45-人才培訓中心；電氣培訓；烏克蘭國家科

46-曾幾何時？古老的勤儉路、建國路是嘉興這座城市的驕傲。上世紀八十年代，以中山路為標志，嘉興市區首次跨越古運河向西挺進；勤儉路、建國路時代中山路時代南湖時代新世紀之初，嘉興邁開了“東進南移”的大步伐；嘉興發展進入南湖時代！46-曾幾何時？古老的勤儉路、建國路是嘉興這

47-未來南湖新區打造中心活力區CAZ錘煉品質生活和諧社區47-未來南湖新區打造中心活力區CAZ錘煉品演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！

49-研究方法研究方法定性研究定量研究研究目的：了解地區發展規劃學者、房地產開發商、大型商戶投資者、房產中介等對南湖新區各方面的評價，以及他們對南湖新區未來發展的信心和預期，從而找出南湖新區的發展潛力所在和發展中可能存在的障礙。同時通過深訪尋找到標竿地區，以及可借鑒之處。研究手段：居民/投資者定量問卷調查研究目的：分別了解周邊各地區投資者及居民對南湖新區的知曉度及看法，以及他們對南湖新區發展的信心和預期，了解居民及投資者認可的城市新區，以及他們的居住/投資需求。同時了解南湖新區建成后可能的輻射狀況。通過調查、對比找到南湖新區的差距，并發現發展中存在的問題。研究手段：深度訪談

執行時間：2007.4.3-4.13執行時間：2007.4.10-4.24Step1：深訪 Step2：居民/投資者定量問卷調查

0-研究方法研究方法定性研究定量研究研究目的

50-政府推力提升拉力人氣集聚潛力產業表現力某地區在政府主導下，結合地區資源優勢，集聚人氣、推進產業發展和區域升值的能力。地區發展潛力的定義規劃導向政府投入信心指向自然優勢區位優勢交通優勢文化優勢教育優勢人數構成房地產商業服務業商貿物流2.5產業區域內力投資環境居住環境宣傳推廣政府效能1-政府推力提升拉力人氣集聚產業表現力某地區

51-秀州區副中心城市主中心南湖新區磁浮新城嘉興科技城濱海新城東進南移，南湖新區是未來的城市副中心2-秀州區副中心城市主中心南湖磁浮嘉興科技城

52-嘉興市城市總體規劃

（2003-2020）嘉興市南湖新區分區規劃

（2003－2020）嘉興市南湖新區中心區分區規劃

（2003－2020）嘉興市南湖新區控制性詳細規劃嘉興城市總體風貌設計嘉興市南湖新區城市設計及策劃一心雙核，兩副兩軸，三片三…，東南片區以南湖新區為重點，形成城市東部副中心延續東進西托、北擴南移的城市發展方向，打造東南片副中心沿中環南路兩側集中布置大型公共服務設施，打造形成副中心的基礎條件嘉興城市副中心，南湖區行政、經濟和文化中心，集行政、商貿、文化娛樂和居住等功能為一體的現代化生態型新城區“越韻吳風，水都綠城”的城市形象：一湖碧水依古城、兩軸輕舒系四方、三環懷擁多勝景、八水連廊織禾城“一心三區四帶”——城市副中心；中環南路商貿服務區、凌公塘休閑生態景觀區，居住片區；中環南路北側區級商貿服務帶，凌公塘休閑生態景觀帶，平湖塘濱水生態景觀帶，地區商業服務帶先規劃后發展，政府強力主導3-嘉興市城市總體規劃

（2003-2020

53-醫療嘉興市婦幼保健中心社區衛生服務中心維也納幼兒園北師大附屬南湖學校城東中學網球中心……南溪農貿市場凌公塘文化公園……城東公交樞紐站……新區郵政支局區事業服務中心區消防大隊

教育體育公交郵政其他占地100畝，總投資2.2億元，市規模最大，設施最齊全、技術力量最雄厚的，唯一的三級乙等專科醫院占地4700平方米，總建筑面積3500平方米，總投資500萬元。總建筑面積5000平方米，總投資2000萬元，是一所全日制的寄宿型學校。占地11萬平方米，總投資1.5億元，十二年一貫制。擴建占地面積6萬平方米，總建筑面積1.8萬平方米。綠化購物占地10000平米，總投資4000萬元。區域內居民的“開門七件事”將變得快捷、方便，為南湖新區市民“菜籃子”工程添磚加瓦。占地50公頃，總投資5個億占地面積50畝，20條公交線路的始發站，市城鄉公交的中轉換乘中心，銜接南湖各鄉鎮重要交通樞紐。建筑面積2000平方米，總投資500萬元。占地30畝，總建筑面積2.2萬平方米。總建筑面積7000平方米，計劃投資900萬元。政府積極投入的公共服務設施幾近落實4-醫療嘉興市婦幼保健中心教育體育公交郵政其

54-圖投資者對地方政府施政能力的信心六成受訪投資者對南湖新區地方政府的施政能力抱有信心。南湖新區，應該說我們還是比較看好前景的，不然的話，第二塊地不會還在南湖新區買……——某房地產開發商

我們對南湖新區非常滿意，感覺非常有優勢，新區政府堅持按照規劃，沒有打破原來的布局，作為我們來說很安心……政府和我們的互動做得很好，彼此的信心也是這樣建立起來的……——某大型項目投資商投資者對地方政府施政能力信心滿滿5-圖投資者對地方政府施政能力的信心六

55-圖居民與投資者對南湖新區的建設關注度圖居民與投資者對南湖新區發展的信心度我們為什么選在這里？關鍵是一個區位優勢，我們做的項目不可能只輻射嘉興，我們要向外的，立足長三角，輻射上海，杭州，蘇州，寧波。輻射長三角，哪里的地段比這里好，比這里成本更低？這里交通最方便，網絡最寬，哪里還——某大型投資商居民與投資者對南湖新區整體區域狀況的關注程度、信心度表現都非常高。強大的信心支撐帶領南湖新區走向成功6-圖居民與投資者對南湖新區的建設關注度

56-圖

居民、投資者對南湖新區建成的時間預期多數受訪的資深業內人士認為新區建成需要三五年時間。八成的受訪居民和投資者認為南湖新區的建成將在3年以后。南湖已被眾多投資者關注，目前有遠見的投資者紛紛搶攤進入。3～5年后，南湖新區將煥然一新這個地區建成的話，3-5年時間是要的——上海某大型房地產公司專業研究人員根據城市化進程，估計5年會發展比較成熟，我說的成熟是形成產業高地，并有投資亮點。——上海某投資公司人員7-圖居民、投資者對南湖新區建成的時間

57-政府推力提升拉力人氣集聚潛力產業表現力某地區在政府主導下，結合地區資源優勢，集聚人氣、推進產業發展和區域升值的能力。地區發展潛力的定義規劃導向政府投入信心指向自然優勢區位優勢交通優勢文化優勢教育優勢人數構成房地產商業服務業商貿物流2.5產業區域內力投資環境居住環境宣傳推廣政府效能8-政府推力提升拉力人氣集聚產業表現力某地區

58-原生濱河景觀的自然環境優勢嘉興城市形象為“越韻吳風，水都綠城”，城市格局以水展開。凌公塘濱河生態景觀帶：原生河流，非人工打造，綠色景觀得天獨厚，呈現完全自然的景觀；平湖塘濱水生態景觀帶：作為嘉興市重要綠色廊道之一，沿濱水岸線控制30米濱水綠地；大型生態綠地：南湖新區被占地10000畝的城市契形綠地所環繞；城市客廳：3000米長，總面積100公頃的六大公園（南湖公園、體育公園、文化公園、商貿娛樂公園、生態公園、濱河公園）鑲連新區品質樓盤9-原生濱河景觀的自然環境優勢嘉興城市形象為

59-$投資谷$獨有的區位優勢嘉興恰好位于上海、杭州、蘇州、寧波等長三角大中發達城市的幾何中心，以嘉興為中心250公里半徑內涵蓋了長三角16個大、中城市，區位優勢獨特。同時，它還處于長三角核心區域內三大投資高地（上海、杭州、蘇州）形成的投資谷內，占據三大經濟高地擴散效應的疊加中心。從資金到信息，從技術到人才，各個方面的擴散與交流將會促使嘉興迎來新一輪的高速發展。10-$獨有的區位優勢嘉興恰好位于上海、杭州

60-滬杭磁懸浮（規劃中）使南湖“距紅塵不遠，離自然很近”便利的交通優勢軌道交通：滬杭鐵路、滬杭高速軌道、滬乍嘉湖鐵路、滬杭磁懸浮；公路：320國道、07省道、滬杭，乍嘉蘇高速公路，杭州灣跨海大橋（高速公路全國密度最高）；水路：乍嘉蘇線、六平申線、京杭運河、杭申線；遠洋港口：上海港、寧波北侖港、乍浦港。11-滬杭磁懸浮使南湖“距紅塵不遠，離自然很

61-南湖是浙江三大名湖之一，是嘉興最奪目的城市名片。深厚的文化積淀優勢馬家浜文化遺址位于南湖區轄內的城南街道馬家浜村。作為長江下游、太湖流域新石器時代早期文化的代表性遺址，它不僅被視作太湖流域文化的源頭，也是嘉興“文化基因”的象征。南湖聞名于世，更主要的原因是中共一大在這里完成了最后的議程，宣告了中國共產黨的成立，從此南湖上的紅船有了特殊的意義——中國共產黨的誕地。范蠡，號陶朱公，助勾踐滅吳后，攜西施隱居嘉興南湖一隅。現被稱為“范蠡湖”。范蠡發明了秤，開啟了公平交易，被民眾尊為商圣，是我國道德經商——儒商的鼻祖。馬家浜文化發源地中國革命紅船啟航地儒商文化發祥地12-南湖是浙江三大名湖之一，是嘉興最奪目的

62-名校入駐：中國科學院12所研究機構，浙江清華長三角研究院，中科院嘉興應用轉化中心，北京師范大學附校，同濟大學浙江學院，交大南洋教育，烏克蘭國家科學院嘉興中心，美國馬里蘭大學傳媒產業研究院，耶魯大學生物遺傳研究室……嘉興著名學府：嘉興學院、嘉興一中、嘉興實驗小學、嘉興高中園區、南湖國際實驗學校……眾多文化設施：嘉興圖書館、博物館、文化館、報業中心……充沛的文教資源優勢13-名校入駐：中國科學院12所研究機構，浙

63-政府推力提升拉力人氣集聚潛力產業表現力地區發展潛力的定義規劃導向政府投入信心指向自然優勢區位優勢交通優勢文化優勢教育優勢人數構成房地產商業服務業商貿物流2.5產業區域內力投資環境居住環境宣傳推廣政府效能14-政府推力提升拉力人氣集聚產業表現力地區

64-對地方政府仍有改進的期望圖：南湖新區地方政府需改進的方面辦事效率和完善公共配套服務是地方政府需要繼續投入、不斷改進的方面。但在稅費優惠方面則需要在相應的政策規定框架內進行，不是無原則的降低。在既定的國家政策范圍內，結合地方條件適當考慮15-對地方政府仍有改進的期望圖：南湖新區地

65-南湖新區作為開發區運作，管委會是其管理部門，工作效率較當地一些政府部門更高，但還要從本質上進行公司制的運作才行。人員素質激勵機制治理制度客戶管委會利潤增長導向規范和效率對領導的激勵創新和改革的激勵一線招商人員后臺管理人員公司制運作提高政府效能16-南湖新區作為開發區運作，管委會是其管理

66-南湖新區的發展脫離不了嘉興城市發展的大環境，因此南湖新區要做好定位，放在嘉興整個城市的背景下進行合理規劃，緊密結合周邊地區的功能定位和經濟輻射，形成優勢最大化。現狀嘉興城市集聚功能不強，中心地區發展繁榮度不足，城市副中心的形成和發展還需要一定的時間；嘉興市區的中心地位尚未凸現，周邊縣鎮經濟發達，縣鎮居民還沒有形成往市內“移居”的強烈愿望，而是更愿意移入上海或杭州等大城市；嘉興在長三角地區占據了黃金地位，目前處于投資高地的盆底地位，未來有很大的發展空間建議除了依靠主城區的自然輻射作用，應結合周邊開發區、工業區的發展，立足于生活配套功能的發揮；發揮南湖新區的教育資源優勢以及良好的居住環境，營造出吸引周邊縣鎮居民入住的良好氛圍；發揮大城市的衛星城作用，要有服務意識，主動與上海、杭州等大城市相關部門做好對接，形成良好的信息和資源共享局面，可從旅游休閑會務渡假等方面突破政府效能提升也表現在地區的和諧規劃和發展17-南湖新區的發展脫離不了嘉興城市發展的大

67-圖：投資者認為區域發展要素期望和實際能達到的程度非常完善比較完善有較大改進投資環境預期：人口、科教文衛、自然環境將與預期差距最小18-圖：投資者認為區域發展要素期望和實際能

68-投資環境中配套、土地成本、消費水平及政府效率亟需改進19-投資環境中配套、土地成本、消費水平及政

69-圖：居民認為區域發展要素期望和實際能達到的程度非常完善比較完善有較大改進居住環境預期：規劃設計、文化設施、人口數量與期望差距最小20-圖：居民認為區域發展要素期望和實際能達

70-居住環境中交通、教育、醫療、環境等亟待改進21-居住環境中交通、教育、醫療、環境等亟待

71-圖：居民最近一年去南湖新區的狀況圖：投資者最近一年去南湖新區的狀況在受訪居民中，主要是嘉興市區的居民最近一年經常去南湖新區，同時有一半多嘉興周邊受訪居民沒去過南湖新區。在表示知道并了解南湖新區的受訪投資者中，也只有30％左右的人經常去南湖新區。作為一個新開發區域，南湖新區還要加強對外宣傳和活動聯系。％南湖新區仍需加大宣傳22-圖：居民最近一年去南湖新區的狀況圖：投

72-南湖新區的開發建設不僅僅是一個地區的發展，它更應當作為一個城市營銷的工作展開。城市營銷增進市場吸引力

投資/企業/人力/旅游稅收增加生產性產業

發展/集聚完善基礎設施

提升公共服務消費性產業

發展/集聚居民收入增加

需求擴大圖：城市營銷誘至產業發展的良性循環把新區宣傳上升為城市營銷23-南湖新區的開發建設不僅僅是一個地區的發

73-嘉興居民了解南湖新區的主要渠道是電視及報刊：在電視方面，經常收看的電視臺與了解南湖的電視臺不一致，相關宣傳投放到新聞類節目效果會比較好；在報紙方面，主要投放到當地主流報刊即可。圖了解南湖新區信息的報刊圖嘉興居民報刊閱讀習慣針對主渠道選擇媒體進行推廣圖嘉興居民電視收看習慣圖嘉興居民電視收看內容圖了解南湖新區的渠道24-嘉興居民了解南湖新區的主要渠道是電視及

74-政府推力提升拉力人氣集聚潛力產業表現力地區發展潛力的定義規劃導向政府投入信心指向自然優勢區位優勢交通優勢文化優勢教育優勢人數構成房地產商業服務業商貿物流2.5產業區域內力投資環境居住環境宣傳推廣政府效能25-政府推力提升拉力人氣集聚產業表現力地區

75-生理需求安全需求社交需求尊重需求自我實現需求人常住人口10萬產業人口5萬學生人口4萬旅游人口

60-80萬人次經營人口1萬吃穿住行生老病交友聚會娛樂表演工作培訓餐飲商店住房交通產業文教養老醫療會所、酒吧、公共場所歌舞廳/體育館劇院強大的人氣集聚力，未來充滿活力的南湖人民生活圈26-生理需求安全需求社交需

76-建筑面積：15萬平方米銷售狀況：還可以，一期都銷了，二期還有30%，三期才開盤客戶結構：教師、公務員、醫務人員等建筑面積：近70萬平方米均價：4800-5200銷售狀況：一期都賣完了，二期銷售了一大半，三期剛開始銷售客戶結構：電力局、核電廠、私營業主格林小鎮澳洲花園巴黎都市一次規劃，三期開發，而且三期的時間周期都比較短。價格：一期定價，多層的是3800，二期定價4500—4600，聯體別墅一期4800，現在已經賣到7200，一期兩期的聯排都賣完了。客戶結構：公務員、教師和醫生為主品質樓盤聚集人氣南湖新區今后會在無形中就形成了一個高檔的居住地，高層次的人會在這里聚集現在所有住宅小區，建筑面積總和有200萬平米，按一套100平米，一戶三口算，就有6萬人……還不算新增的小區27-建筑面積：15萬平方米建筑面積：近70

77-教育資源帶來人口南湖新區豐富的教育資源帶來4萬以上的人口同濟大學浙江學院，教職＋學生：>10000人。高中園區內（不少于5所高中）：教職＋學生：約8000人。清華長三角研究院，中科院嘉興應用轉化中心，北京師范大學附校，交大南洋，烏克蘭科學院嘉興中心……南湖國際實驗學校：教職＋學生：2000人。嘉興第一學府——嘉興學院，教職＋學生：近17000人。百年名校嘉興一中，教職＋學生：2500余人。28-教育資源帶來人口南湖新區豐富的教育資源

78-南湖、煙雨樓、范蠡湖、子城、瓶山、三塔、覺海寺、血印禪寺、沈鈞儒紀念館等眾多名勝都在南湖區內。2007年“五·一”黃金周，嘉興接待旅游人口128.62萬人次，旅游總收入9.7億多元，其中過夜游客31.75萬人次。南湖區接待游客39.39萬人次。紅色旅游是嘉興旅游的主旋律。南湖景區年接待游客人次60萬以上。煙雨樓前泛畫舟，當時人物競風流。便叫古國開新史，自此南湖勝跡留。——葉圣陶旅游資源吸引游客29-南湖、煙雨樓、范蠡湖、子城、瓶山、三塔

79-國家農業科技園核心區嘉興科技城嘉興工業園區新豐工業組團：8平方公里，規劃面積3.3平方公里，規劃人口2.74萬人。南湖創業園：100多家中小型企業，5000就業崗位南湖新區鳳橋工業組團：5平方公里，余新工業組團：8平方公里，企業145家，亞太（秀城）工業組園：25平方公里產業發展消化產業人員30-國家農業科技園核心區嘉興科技城嘉興工業

80-嘉興著名學府——嘉興學院物理學家、香港科技大學校長朱經武教授為名譽院長。經濟學家于光遠、“兩彈一星”功勛程開甲院士等十多位專家學者受為名譽教授。百年名校——嘉興一中教育家張印通，著名文學家、作家沈雁冰(茅盾)、郁達夫、金庸，現任中共中央政治局常委、國務院副總理黃菊、多位兩院院士南湖區人杰地靈，歷代名人輩出畫家吳鎮、蒲華，知名愛國人士沈鈞儒，數學家陳省身、國家環保學家沈鐸博士。目前南湖區籍中科院士、工程院院士有39名。嘉興科技城中科院研究所，清華長三角研究院，北師大嘉興學院，同濟大學浙江分校，烏克蘭國家科學院嘉興中心，美國馬里蘭大學傳媒產業研究院，耶魯大學生物遺傳研究室……人才的搖籃提升人員素質31-嘉興著名學府物理學家、香港科技大學校長

81-政府推力提升拉力人氣集聚潛力產業表現力地區發展潛力的定義規劃導向政府投入信心指向自然優勢區位優勢交通優勢文化優勢教育優勢人數構成房地產商業服務業商貿物流2.5產業區域內力投資環境居住環境宣傳推廣政府效能32-政府推力提升拉力人氣集聚產業表現力地區

82-自然環境交通條件生活配套人文環境品質樓盤打造品質樓盤集聚地的四品皆備33-自然環境交通條件生活配套人文環境品質樓

83-嘉興居民新購房需求新嘉興人、周邊縣市居民

的新住房需求55％的受訪居民到南湖新區購房的可能性較高。50％的周邊縣市居民到南湖新區購房的可能性較高。附近大城市居民的第二居所現有少量大城市富裕群體在嘉興擁有房產，專家判斷高鐵開通后會有更多中產群體到周邊購房，嘉興是非常好的選擇。學校周邊學區房需求在重視教育的地區，學區房需求一般占房屋交易量的20－40%，新區文教資源豐富，必將吸引大量“教育購房者”。南湖經營投資者住所40％的投資者會考慮在本地購買住宅，另有23％的投資者考慮在本地租房。新區樓盤的客戶結構多元34-嘉興居民新購房需求新嘉興人、周邊縣市居

84-圖

今后2-3年南湖新區房地產價格趨勢的判斷圖

推薦親友在南湖新區購置房產的可能性居民、投資者看好南湖新區房地產前景35-圖今后2-3年南湖新區房地產價格趨勢

85-圖居民認為最重要的基本生活配置圖居民認為最重要的特殊生活配置與住宅房地產開發建設相配套，需要提供各種生活配套設施，以滿足居民的日常生活需求