房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與研究

1第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究概述房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的概念運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況方面的各種情報(bào)資料，通過(guò)對(duì)過(guò)去與現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)狀況及動(dòng)態(tài)性影響因素的分析研究，從而為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者預(yù)測(cè)其未來(lái)發(fā)展、制定正確的決策提供可靠的依據(jù)。2第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究概述

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用●市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的方向●市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品更新?lián)Q代●市場(chǎng)調(diào)查有助于項(xiàng)目投資者制定科學(xué)的銷(xiāo)售和生產(chǎn)計(jì)劃●市場(chǎng)調(diào)查有助于項(xiàng)目投資者實(shí)施正確的價(jià)格策略●市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)，提高經(jīng)濟(jì)效益3第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究概述

市場(chǎng)調(diào)查研究的一般原則●準(zhǔn)確性原則

●時(shí)效性原則●全面性原則

●針對(duì)性原則

●創(chuàng)造性原則

4第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究概述

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的誤區(qū)●輕視調(diào)研（市場(chǎng)太大了，做都做不過(guò)來(lái)，還調(diào)研干什么？）

●輕信調(diào)研（只要有調(diào)研，只要委托專業(yè)機(jī)構(gòu)做調(diào)研，一切都萬(wàn)事大吉？）

●盲目調(diào)研

（不考慮實(shí)際需要，在不把握調(diào)研方向、不對(duì)調(diào)研方法進(jìn)行把關(guān)的情況下貿(mào)然實(shí)施調(diào)研）

5第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查階段劃分

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查階段準(zhǔn)備階段實(shí)施階段分析和總結(jié)階段6第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的步驟一、準(zhǔn)備階段二、實(shí)施階段三、分析和總結(jié)階段1.提出問(wèn)題，確定目標(biāo)2.初步情況分析（非正式調(diào)查）3.制定調(diào)查方案、計(jì)劃4.建立調(diào)查組織5.收集第二手資料6.收集第一手資料7.數(shù)據(jù)的分析與解釋8.編寫(xiě)調(diào)研報(bào)告9.總結(jié)、反饋7第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查準(zhǔn)備階段●提出問(wèn)題，確定目標(biāo)

●初步情況分析（非正式調(diào)查）●制定調(diào)查方案、計(jì)劃

8第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序

討論：調(diào)查什么？以南沙項(xiàng)目為例，明確調(diào)查的目的、范圍、方法等9第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序10第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查程程序11第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查程程序調(diào)研計(jì)劃表表(示例)項(xiàng)目?jī)?nèi)容調(diào)查目的為何要做此調(diào)查，需要了解些什么調(diào)查方法采用詢問(wèn)法、觀察法或?qū)嶒?yàn)法等調(diào)查區(qū)域被調(diào)查者居住地區(qū)、居住范圍等調(diào)查對(duì)象、樣本對(duì)象的選定、樣本規(guī)模等調(diào)查時(shí)間、地點(diǎn)調(diào)查所需時(shí)間、開(kāi)始日期、完成日期、地址等調(diào)查項(xiàng)目訪問(wèn)項(xiàng)目、問(wèn)卷項(xiàng)目（附問(wèn)卷表）、分類(lèi)項(xiàng)目等12第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查程程序調(diào)研計(jì)劃表表(示例)（續(xù)）項(xiàng)目?jī)?nèi)容分析方法統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目、分析和預(yù)測(cè)方法等提交調(diào)查報(bào)告報(bào)告書(shū)的形式、份數(shù)、內(nèi)容等調(diào)查進(jìn)度表策劃、實(shí)施、統(tǒng)計(jì)、分析、提交報(bào)告書(shū)等調(diào)查費(fèi)用各項(xiàng)開(kāi)支數(shù)目、總開(kāi)支額等調(diào)查人員策劃人員、調(diào)查人員、負(fù)責(zé)人姓名和資歷等13第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查程程序房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查實(shí)施施階段●建立調(diào)查組組織●收集第二手手資料●收集第一手手資料14第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查程程序樣本設(shè)計(jì)中中幾個(gè)需要考考慮的問(wèn)題題：1.調(diào)研總體調(diào)研總體又又稱為母體體，是指要要調(diào)研的對(duì)對(duì)象的總和和。明確調(diào)調(diào)研總體有有助于保證證抽樣的規(guī)規(guī)范和樣本本的合格。。2.樣本單位樣本單位就就是抽樣的的基本單元元，有時(shí)是是個(gè)人，有有時(shí)是家庭庭，有時(shí)是是公司。3.抽樣框抽樣框是代代表調(diào)研總總體對(duì)象的的樣本列表表。15第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查程程序樣本設(shè)計(jì)中中幾個(gè)需要考考慮的問(wèn)題題：4.抽樣設(shè)計(jì)根據(jù)調(diào)研方方法的不同同而采取的的不同抽樣樣技術(shù)，可可分為隨機(jī)機(jī)抽樣和非非隨機(jī)抽樣樣。5.樣本規(guī)模樣本規(guī)模是是指所抽取取的樣本量量的多少。。16第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查程程序房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查分析析和總結(jié)階階段●數(shù)據(jù)的分析析與解釋●編寫(xiě)調(diào)研報(bào)報(bào)告●總結(jié)、反饋饋17第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查程程序調(diào)研報(bào)告包包括的主要要內(nèi)容有：：●調(diào)查目的、、方法、步步驟、時(shí)間間等說(shuō)明；；●調(diào)查對(duì)象的的基本情況況；●所調(diào)查問(wèn)題題的實(shí)際材材料與分析析說(shuō)明；●對(duì)調(diào)查對(duì)象象的基本認(rèn)認(rèn)識(shí)，做出出結(jié)論；●提出建設(shè)性性的意見(jiàn)和和建議；●統(tǒng)計(jì)資料、、圖表等必必要附件。。18第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容住宅市場(chǎng)調(diào)調(diào)研辦公樓市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研商業(yè)用房市市場(chǎng)調(diào)研19第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容住宅市場(chǎng)調(diào)調(diào)研住宅市場(chǎng)特性：1、住宅產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)復(fù)雜雜，附帶相相關(guān)因素較較多2、住宅的區(qū)區(qū)位或地段段、價(jià)格差差異較明顯顯3、購(gòu)買(mǎi)頻率率較低、購(gòu)購(gòu)買(mǎi)決策復(fù)復(fù)雜4、住宅市場(chǎng)場(chǎng)與消費(fèi)者者的長(zhǎng)期收收入關(guān)系較較為密切5、消費(fèi)者的的購(gòu)買(mǎi)決策策與融資機(jī)機(jī)制相關(guān)6、住宅購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)和持有決決策與人們們的資產(chǎn)組組合狀況聯(lián)聯(lián)系密切20第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容住宅市場(chǎng)調(diào)調(diào)研住宅市場(chǎng)調(diào)調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)：1、地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析2、人口統(tǒng)計(jì)計(jì)特征分析析（見(jiàn)美國(guó)國(guó)西雅圖研研究報(bào)告））3、供求關(guān)系系分析（三三層次）4、價(jià)格分析析5、購(gòu)買(mǎi)力分分析6、競(jìng)爭(zhēng)分析析7、產(chǎn)品分析析21第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容辦公樓市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研辦公樓市場(chǎng)場(chǎng)特性：1、與地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前前景密切相相關(guān)2、區(qū)位質(zhì)量量對(duì)辦公樓樓市場(chǎng)的影影響較大3、辦公樓沿沿重要交通通線呈帶狀狀或在城市市中心區(qū)、、次中心區(qū)區(qū)塊狀分布布、集聚效效應(yīng)明顯4、辦公樓本本身與客戶戶品質(zhì)的一一致性5、受交通、、通訊等基基礎(chǔ)設(shè)施配配套情況的的影響22第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容辦公樓市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研辦公樓市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)：1、地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析2、產(chǎn)品分析析3、市場(chǎng)區(qū)分分析4、需求分析析5、供給分析析6、市場(chǎng)吸納納速度分析析7、競(jìng)爭(zhēng)分析析23第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容辦公樓市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研辦公樓市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研的注意事項(xiàng)：1、研究方法法選擇2、抽樣方法法24第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容商業(yè)用房市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研商業(yè)用房市場(chǎng)場(chǎng)特性：1、對(duì)商業(yè)用房房的需求是一一種引致需求求2、與地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r密密切相關(guān)3、與人口聚集集度密切相關(guān)關(guān)4、受中等收入入家庭的收入入水平和需求求偏好影響較較大5、受交通狀況況的影響較大大25第三節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查研究的主主要內(nèi)容商業(yè)用房市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研商業(yè)用房市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)：1、地區(qū)經(jīng)濟(jì)分分析2、商業(yè)用房產(chǎn)產(chǎn)品分析3、商業(yè)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)領(lǐng)域分析4、競(jìng)爭(zhēng)分析5、市場(chǎng)容容量分析析6、供求關(guān)關(guān)系分析析7、商業(yè)用用房盈利利潛力分分析26第三節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查研研究的主主要內(nèi)容容商業(yè)用房房市場(chǎng)調(diào)調(diào)研商業(yè)用房房市場(chǎng)調(diào)調(diào)研的注意事項(xiàng)項(xiàng)：1、研究方方法選擇擇2、抽樣方方法27第三節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查研研究的主主要內(nèi)容容市場(chǎng)環(huán)境境調(diào)研●宏觀環(huán)境境調(diào)研●區(qū)域環(huán)境境調(diào)研●項(xiàng)目微觀觀環(huán)境調(diào)調(diào)研28第三節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查研研究的主主要內(nèi)容容宏觀環(huán)境境調(diào)研經(jīng)濟(jì)環(huán)境境政策環(huán)境境人口環(huán)境境城市發(fā)展展概況文化、行行業(yè)、技技術(shù)等各各種環(huán)境境29第三節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查研研究的主主要內(nèi)容容區(qū)域環(huán)境境調(diào)研區(qū)域規(guī)劃劃、景觀觀、交通通、人口口構(gòu)成交通條件件研究影響區(qū)域域發(fā)展的的其他因因素研究究（歷史史、文化化等）區(qū)域內(nèi)總總體價(jià)格格水平與與供求關(guān)關(guān)系分析析30第三節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查研研究的主主要內(nèi)容容項(xiàng)目微觀觀環(huán)境調(diào)調(diào)研用地狀況況及開(kāi)發(fā)發(fā)條件分分析項(xiàng)目所在在地周邊邊環(huán)境分分析（主主要針對(duì)對(duì)配套設(shè)設(shè)施情況況、人口數(shù)量量和素質(zhì)質(zhì)分析等）對(duì)外聯(lián)系系程度、、交通組組織分析析31第三節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查研研究的主主要內(nèi)容容消費(fèi)者調(diào)調(diào)研●消費(fèi)者的的購(gòu)買(mǎi)力力水平●消費(fèi)者的的購(gòu)買(mǎi)傾傾向●消費(fèi)者的的共同特特性32第三節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查研研究的主主要內(nèi)容容消費(fèi)者調(diào)調(diào)研要解解決的幾幾個(gè)問(wèn)題題：買(mǎi)家是誰(shuí)誰(shuí)(Who)？購(gòu)購(gòu)買(mǎi)者（（Occupant）買(mǎi)什么(What)？購(gòu)購(gòu)買(mǎi)對(duì)對(duì)象(Object)為什么買(mǎi)買(mǎi)(Why)？購(gòu)購(gòu)買(mǎi)目的的(Objection)參與購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)(Whom)？購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)組織(Organization)什么時(shí)候候買(mǎi)(When)購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)機(jī)(Occasions)在哪里買(mǎi)買(mǎi)(Where)？購(gòu)購(gòu)買(mǎi)地地點(diǎn)(Outlet)如何購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)(How)？購(gòu)購(gòu)買(mǎi)行為為(Operation)33第三節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查研研究的主主要內(nèi)容容競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)調(diào)研（一類(lèi)是是與所在在項(xiàng)目處處在同一一區(qū)域的的樓盤(pán)；；另一類(lèi)類(lèi)是不同同區(qū)域但但定位相相似的樓樓盤(pán)）●產(chǎn)品（區(qū)區(qū)位、產(chǎn)產(chǎn)品特征征、公司司組成、、交樓時(shí)時(shí)間等））●價(jià)格（單單價(jià)、總總價(jià)、付付款方式式等）●廣告（售樓部部、媒體體、廣告告投入強(qiáng)強(qiáng)度、訴訴求點(diǎn)等等）●銷(xiāo)售情況況（銷(xiāo)售售率、銷(xiāo)銷(xiāo)售順序序、客戶戶群分析析等）●物業(yè)管理理（管理理內(nèi)容、、管理情情況、管管理費(fèi)以以及管理理公司等等）34第三節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查研研究的主主要內(nèi)容容競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手調(diào)研●確定調(diào)研研內(nèi)容●分析，評(píng)評(píng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的的優(yōu)勢(shì)與與劣勢(shì)●為機(jī)構(gòu)調(diào)調(diào)整及開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略略提供準(zhǔn)準(zhǔn)確依據(jù)據(jù)35第四節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查方方法分類(lèi)類(lèi)按調(diào)查目目的分類(lèi)類(lèi)探測(cè)性調(diào)調(diào)查、描描述性調(diào)調(diào)查、因因果性調(diào)調(diào)查、預(yù)預(yù)測(cè)性調(diào)調(diào)查按調(diào)查范范圍和對(duì)對(duì)象分類(lèi)類(lèi)全面普查查、重點(diǎn)點(diǎn)調(diào)查、、隨機(jī)抽抽樣與非非隨機(jī)抽抽樣按調(diào)查資資料的來(lái)來(lái)源分類(lèi)類(lèi)收集第二二手資料料的案頭頭研究和和收集第第一手資資料的初初級(jí)研究究36第四節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查方方法分類(lèi)類(lèi)按調(diào)查目目的不同同：探測(cè)性調(diào)調(diào)查又稱非正正式調(diào)查查。幫助助找出問(wèn)問(wèn)題的癥癥結(jié)所在在，然后后再作進(jìn)進(jìn)一步研研究，以以明確調(diào)調(diào)查對(duì)象象，確定定調(diào)查重重點(diǎn)，選選擇調(diào)查查方法，，尋找調(diào)調(diào)查時(shí)機(jī)機(jī)。回答答的是““可以做做什么””的問(wèn)問(wèn)題。描述性調(diào)調(diào)查指對(duì)確定定調(diào)查的的問(wèn)題通通過(guò)收集集資料、、做更深深入、更更全面的的分析，，確認(rèn)問(wèn)問(wèn)題真相相，并對(duì)對(duì)問(wèn)題的的性質(zhì)、、形式、、存在、、變化等等具體情情況做出出現(xiàn)象性性和本質(zhì)質(zhì)性的描描述。回回答的是是“是什什么”的的問(wèn)題題。因果性調(diào)調(diào)查是對(duì)導(dǎo)致致研究對(duì)對(duì)象存在在或變化化的內(nèi)在在原因和和外部因因素的相相互聯(lián)系系和制約約關(guān)系做做出說(shuō)明明，并對(duì)對(duì)諸因素素之間因因果關(guān)系系、主從從關(guān)系、、自變量量與因變變量的關(guān)關(guān)系進(jìn)行行定量與與定性的的分析，，指出調(diào)調(diào)查對(duì)象象產(chǎn)生的的原因及及其形成成的結(jié)果果。回答答的“為為什么””的問(wèn)題題。預(yù)測(cè)性調(diào)調(diào)查是在經(jīng)過(guò)過(guò)調(diào)查研研究的基基礎(chǔ)上，，對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展趨勢(shì)及及其未來(lái)來(lái)變遷形形態(tài)、變變遷原因因、變遷遷時(shí)間進(jìn)進(jìn)行估算算、預(yù)測(cè)測(cè)。回答答的是““將來(lái)怎怎么樣””的問(wèn)題題。37第四節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查方方法分類(lèi)類(lèi)按調(diào)查范范圍和對(duì)對(duì)象不同同：全面普查查全面普查查是指對(duì)對(duì)調(diào)查對(duì)對(duì)象總體體所包含含的全部部單位無(wú)無(wú)一例外外地逐個(gè)個(gè)進(jìn)行調(diào)調(diào)查。重點(diǎn)調(diào)查查在調(diào)查對(duì)對(duì)象中選選擇一部部分對(duì)全全局具有有決定性性作用的的重點(diǎn)單單位所進(jìn)進(jìn)行的調(diào)調(diào)查。隨機(jī)抽樣樣是從母體體中任意意抽取樣樣本，根根據(jù)調(diào)查查樣本空空間的結(jié)結(jié)果來(lái)推推斷母體體的情況況。（簡(jiǎn)簡(jiǎn)單隨機(jī)機(jī)抽樣、、分層隨隨機(jī)抽樣樣、分群群隨機(jī)抽抽樣）非隨機(jī)抽抽樣是指市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查人人員在選選取樣本本時(shí)并不不是隨機(jī)機(jī)選取，，而是先先確立某某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，然后后再選取取樣本，，這樣，，每個(gè)樣樣本被選選擇的概概率并不不是相等等的。（（任意抽抽樣、判判斷抽樣樣、配額額抽樣））38第四節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查方方法分類(lèi)類(lèi)隨機(jī)抽樣樣簡(jiǎn)單隨機(jī)機(jī)抽樣使用隨機(jī)機(jī)選擇的的方法，，保證總總體中的的每一個(gè)個(gè)成員被被選中的的機(jī)會(huì)都都相同。。分層隨機(jī)機(jī)抽樣即對(duì)整體體按某種種特征（（如年齡齡、收入入、職業(yè)業(yè)等）分分組（分分層），，然后從從各組（（層）中中隨機(jī)抽抽取一定定數(shù)量的的樣本。。分群隨機(jī)機(jī)抽樣即將總體體按一定定特征分分成若干干群體，，隨機(jī)抽抽取其中中一部分分作為樣樣本。39第四節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查方方法分類(lèi)類(lèi)隨機(jī)抽樣樣分層隨機(jī)機(jī)抽樣Vs分群隨機(jī)機(jī)抽樣分群抽樣樣是將樣樣本總體體劃分為為不同群群體，這這些群體體間性質(zhì)質(zhì)相同，，然后再再將每個(gè)個(gè)群體進(jìn)進(jìn)行隨機(jī)機(jī)抽樣，，這樣，，每個(gè)群群體內(nèi)部部存在性性質(zhì)不同同的樣本本，即“群間差差別小，，群內(nèi)差差別大””；分層抽樣樣則是將將樣本總總體劃分分為幾大大類(lèi)，這這幾大類(lèi)類(lèi)之間是是有差別別的，每每一類(lèi)則則是由性性質(zhì)相同同的樣本本構(gòu)成。。即“層間差差別大，，層內(nèi)差差別小””。40第四節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查方方法分類(lèi)類(lèi)非隨機(jī)抽抽樣任意抽樣樣又稱偶遇遇抽樣，，即市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查人人員根據(jù)據(jù)最方便便的時(shí)間間、地點(diǎn)點(diǎn)，在調(diào)調(diào)研對(duì)象象范圍內(nèi)內(nèi)任意選選擇一定定數(shù)量的的樣本進(jìn)進(jìn)行調(diào)查查。判斷抽樣樣又稱目的的抽樣，，即市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查人人員根據(jù)據(jù)自己的的主觀意意愿、經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和知知識(shí)，從從總體中中選擇具具有典型型代表性性樣本作作為調(diào)查查對(duì)象的的一種抽抽樣方法法。配額抽樣樣首先將總總體中的的所有單單位按一一定的標(biāo)標(biāo)志分為為若干類(lèi)類(lèi)（組）），然后后在每個(gè)個(gè)類(lèi)（組組）中用用任意抽抽樣或判判斷抽樣樣方法選選取樣本本單位。。采用配額額抽樣，，事先要要對(duì)總體體中所有有單位按按其屬性性、特征征分為若若干類(lèi)型型，然后后按各個(gè)個(gè)控制特特征分配配樣本數(shù)數(shù)額。41第四節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查方方法分類(lèi)類(lèi)按調(diào)查資資料來(lái)源源的不同同：案頭研究究又稱為二二手資料料研究，，是指利利用第二二手資料料來(lái)進(jìn)行行部分或或全部的的研究工工作。初級(jí)研究究又稱為第第一手資資料的研研究。必必須在制制訂詳細(xì)細(xì)的調(diào)查查方案的的基礎(chǔ)上上，由調(diào)調(diào)查人員員通過(guò)訪訪問(wèn)、實(shí)實(shí)驗(yàn)或觀觀察方法法來(lái)獲取取資料。。1.觀察察法（如直接接觀察、、親自經(jīng)經(jīng)歷、痕痕跡觀察察、行為為紀(jì)錄等等）2.實(shí)驗(yàn)驗(yàn)法3.詢問(wèn)法（如小組組座談法法、深度度訪談法法、投影影技法、、面訪調(diào)調(diào)查法、、電話調(diào)查查法、郵寄調(diào)查查法等）（注意每每種方法法的定義義、應(yīng)用用范圍和和優(yōu)劣））參見(jiàn)教教材p120-12442第四節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查方方法分類(lèi)類(lèi)按調(diào)查結(jié)結(jié)果的不不同性質(zhì)質(zhì)分類(lèi)：：定性研究究傳遞了一一種看法法或直覺(jué)覺(jué)，可以以為定量量研究提提供作進(jìn)進(jìn)一步深深入探索索的關(guān)鍵鍵性信息息，為定定量調(diào)研研指明方方向。可可分為直直接調(diào)研研和間接接調(diào)研兩兩種。定量研究定量研究究的方法法主要包包括詢問(wèn)問(wèn)法中的的入戶面面訪調(diào)查查、郵寄寄調(diào)查、、電話調(diào)調(diào)查、留留置問(wèn)卷卷以及實(shí)實(shí)驗(yàn)法等等。43第五節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查問(wèn)問(wèn)卷設(shè)計(jì)計(jì)問(wèn)卷功能能能將所要要調(diào)查的的問(wèn)題明明確地傳傳達(dá)給被被調(diào)查者者；設(shè)法取得得對(duì)方合合作，最最終取得得真實(shí)、、準(zhǔn)確的的答案。。問(wèn)卷設(shè)計(jì)計(jì)原則●目的性原原則：要求在問(wèn)問(wèn)卷設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)重點(diǎn)點(diǎn)突出●可接受性性原則：：要能地比比較容易易地讓被被調(diào)查者者接受●順序性原原則：要講究問(wèn)問(wèn)卷的排排列順序序，使問(wèn)問(wèn)卷?xiàng)l理理清楚●簡(jiǎn)明性原原則:內(nèi)容要簡(jiǎn)簡(jiǎn)明、調(diào)調(diào)查時(shí)間間要簡(jiǎn)短短、形式式要簡(jiǎn)明明易懂、、易談●匹配性原原則：要使被調(diào)調(diào)查者的的回答便便于進(jìn)行行檢查、、數(shù)據(jù)處處理和分分析44第五節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查問(wèn)問(wèn)卷設(shè)計(jì)計(jì)問(wèn)卷的一一般結(jié)構(gòu)構(gòu)●問(wèn)卷標(biāo)標(biāo)題●問(wèn)卷說(shuō)說(shuō)明●被訪者者基本情況況●調(diào)查主題題內(nèi)容●編碼●作業(yè)證明明的記載載（參見(jiàn)教教材P126頁(yè)）45第五節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷的提提問(wèn)形式●封閉式提問(wèn)封閉式提問(wèn)是是指事先已設(shè)設(shè)計(jì)出了問(wèn)題題的各種可能能的答案，被被調(diào)查對(duì)象只只要或只能從從中選擇一個(gè)個(gè)或幾個(gè)現(xiàn)成成答案的提問(wèn)問(wèn)方式。這種種提問(wèn)方式便便于統(tǒng)計(jì)，但但回答的伸縮縮性較小。46第五節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷的提提問(wèn)形式●封閉式提問(wèn)（（續(xù)）二項(xiàng)選擇法：：提出一個(gè)問(wèn)題題，僅有兩個(gè)個(gè)答案可供選選擇。例：“請(qǐng)問(wèn)您您是否打算在在近年內(nèi)購(gòu)房房？”是（）否（）多項(xiàng)選擇法：提出一個(gè)問(wèn)題題，給出兩個(gè)個(gè)以上的答案案，被調(diào)查對(duì)對(duì)象可從中任任選一項(xiàng)或幾幾項(xiàng)作為回答答。例：“請(qǐng)問(wèn)您打算算購(gòu)買(mǎi)的住宅宅類(lèi)型是什么么？”（單選選）多層住宅（6層或以下），，沒(méi)有電梯（（）多層住宅（6層或以下），，有電梯（）小高層住宅（（約8—10層）（）高層住宅（超超過(guò)10層））（（））47第五節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷的提提問(wèn)形式●封閉式提問(wèn)（（續(xù)）程度評(píng)定法：：對(duì)提出的問(wèn)題題，給出程度度不同的答案案，被調(diào)查對(duì)對(duì)象從中選擇擇同意的一個(gè)個(gè)做出回答。。例：“在購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)商品房時(shí)，，您認(rèn)為品牌牌得重要性如如何？”很重要（（））較重要（（））一般般（（））不太重要（（））很不重要（（）48第五節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷的提提問(wèn)形式●封閉式提問(wèn)（（續(xù)）語(yǔ)意差別法：：列出兩個(gè)語(yǔ)意意相反的詞，，讓被調(diào)查對(duì)對(duì)象做出一個(gè)個(gè)選擇。例：“請(qǐng)問(wèn)您您對(duì)XX花園小區(qū)的看看法如何？””（每對(duì)只選選1個(gè)）建筑新穎（））建建筑風(fēng)格格陳舊（））品味高（（））品品味低（））戶型設(shè)計(jì)合理理（））戶戶型設(shè)計(jì)不不合理（））價(jià)格合理（）價(jià)格偏高（）49第五節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷的提提問(wèn)形式●開(kāi)放式提問(wèn)開(kāi)放式提問(wèn)是是指對(duì)所提出出的問(wèn)題，回回答沒(méi)有限制制，被調(diào)查對(duì)對(duì)象可以根據(jù)據(jù)自己的情況況自由回答。。此種提問(wèn)方方式，答案不不惟一，不易易統(tǒng)計(jì)，不易易分析。50第五節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷的提提問(wèn)形式●開(kāi)放式提問(wèn)（（續(xù)）自由式：被調(diào)查對(duì)象可可以不受任何何限制回答問(wèn)問(wèn)題。例：請(qǐng)給出給給您印象最深深刻的一個(gè)房房地產(chǎn)廣告（（））。語(yǔ)句完成式：：提出一個(gè)不完完整的句子，，由被調(diào)查對(duì)對(duì)象完成該句句子。例：如果您欲欲購(gòu)房，您購(gòu)購(gòu)房的主要理理由是。字眼聯(lián)想式：：調(diào)查人員列出出一些詞匯，，每次一個(gè)，，由調(diào)查對(duì)象象說(shuō)出或?qū)懗龀鏊?lián)想到到的第一個(gè)詞詞。例：當(dāng)您聽(tīng)到到以下詞句時(shí)時(shí)，首先會(huì)想想到什么？麗江花園（）祈福新村（）碧桂園（（）51第五節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷的提提問(wèn)形式●開(kāi)放式提問(wèn)（（續(xù)）順問(wèn)式：要求被調(diào)查對(duì)對(duì)象根據(jù)自己己的態(tài)度來(lái)評(píng)評(píng)定問(wèn)題的順順序。例：購(gòu)房時(shí)您您所看中的因因素依次為（（請(qǐng)根據(jù)您認(rèn)認(rèn)為的重要程程度分別標(biāo)上上序號(hào)）地段（））價(jià)格（））配套（））環(huán)境（））設(shè)計(jì)（））服務(wù)（））品牌（））其他：_________()52第五節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷的提提問(wèn)形式●開(kāi)放式提問(wèn)（（續(xù)）過(guò)濾法：又稱“漏斗法法”，是指最最初提出的問(wèn)問(wèn)題較為廣泛泛，離主題較較遠(yuǎn)，再根據(jù)據(jù)調(diào)查者回答答的情況逐漸漸縮小提問(wèn)范范圍，最后有有目的地引向向要調(diào)查的某某個(gè)專題性問(wèn)問(wèn)題。例：請(qǐng)問(wèn)您近近年內(nèi)打算購(gòu)購(gòu)房嗎？是（）否否（））如果是，您打打算購(gòu)買(mǎi)住宅宅的建筑面積積為：_________53第五節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)計(jì)問(wèn)卷設(shè)計(jì)中應(yīng)應(yīng)注意的幾個(gè)個(gè)原則●原則1：避免使用術(shù)語(yǔ)語(yǔ)和縮略語(yǔ)例：你是否認(rèn)認(rèn)為現(xiàn)在房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的DCR普遍過(guò)低？●原則2：避免用不確切切的詞或指代代不清的詞例：你最近是否打算購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)新房子？你在哪里出生？●原則3：避免帶有偏見(jiàn)見(jiàn)的提問(wèn)例：你是否認(rèn)認(rèn)為開(kāi)發(fā)商應(yīng)應(yīng)該降低高昂的房?jī)r(jià)？54第五節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)計(jì)●原則4：避免雙向問(wèn)問(wèn)題例：你是否打打算明年賣(mài)掉現(xiàn)在居住住的房子，再購(gòu)買(mǎi)一個(gè)房子呢？？●原則5：避免帶有導(dǎo)向向性的問(wèn)題例：很多專家都認(rèn)認(rèn)為上海的房?jī)r(jià)超超出了正常水水平，你同意意嗎？●原則6：避免提出超超越被調(diào)查者者回答能力的的問(wèn)題例：你家去年在買(mǎi)菜上一共花了多少錢(qián)？？55第五節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)計(jì)●原則7：避免使用雙雙重否定的問(wèn)問(wèn)題例：物業(yè)管理理維修基金的的使用不需要獲得業(yè)主大會(huì)會(huì)的同意，你你同意嗎？①同意②不同