房地產成本核算主講：湯國梅主要內容一、成本核算概述二、成本項目三、竣工決算四、計稅成本五、成本計算2成本核算程序1、確定成本核算對象2、確定成本項目3、歸集開發成本4、分配開發成本34核算對象

開發成本核算對象，是指在進行成本核算時，歸集和分配開發成本而確定的成本承擔者。由于房地產開發企業是按照城市總體規劃和建設規劃以及土地使用規劃的要求，在特定的固定地點進行開發經營的。因此應結合開發項目的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素，按照下列原則，選擇成本核算對象：5核算對象

成本對象確定原則如下：（一）可否銷售原則。（二）分類歸集原則。（三）功能區分原則。（四）定價差異原則。（五）成本差異原則。（六）權益區分原則。6核算對象（續）1．一般的開發項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。2．同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象3．對于個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域和部位，劃分成本核算對象。7成本項目房地產開發企業的成本項目，是指房地產開發企業在組織成本核算時，按照經濟用途進行分類所確定的費用項目，具體包括以下六個項目：土地征用及拆遷費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費和開發間接費等。成本項目（續）1、土地開發成本：土地征用及拆遷費、前期工程費2、房屋開發成本：建筑安裝費、基礎設施建設費、公共配套設施費3、開發間接費用89土地購置費用土地征用及拆遷費是指為征用土地所發生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費、安置動遷用房支出以及其他因征用土地而發生的費用（包括耕地占用稅）。10拆遷安置的特殊考慮1、拆遷安置返還的面積內房屋按照成本價計征營業稅，即不確認安置差價2、拆遷安置返還的超面積房屋按照同期售價計征營業稅，即需要確認安置差價注：拆遷時沒有確認拆遷建筑物的增值11拆遷安置置的特殊殊考慮（（續1）國家稅務務總局關關于印發發《房地產開開發經營營業務企企業所得得稅處理理辦法》的通知[2009]31號注：拆遷遷時確認認了拆遷遷建筑物物的增值值，按照照增值后后的金額額計入到到開發成成本以拆遷資資產的增增值是否否實現為為標準不論是否否開工建建設，土土地成本本均屬于于存貨，，不允許許攤銷拆遷安置置的特殊殊考慮（（續2）中華人民民共和國國土地增增值稅暫暫行條例例第八條條明確指指出，““因國家家建設需需要依法法征用、、收回的的房地產產”，““免征土土地增值值稅”2008關于土地使使用者將土土地使用權權歸還給土土地所有者者行為營業業稅問題的的通知12拆遷安置的的特殊考慮慮（續3）對于搬遷收收入是否需需要計算營營業稅的問問題，國家家稅務總局局沒有明確確的答復，，但各地普普遍下發文文件，明確確凡經縣級級以上政府府批準，國國土局及有有關房地產產管理部門門發出公告告，限期拆拆（搬）遷遷的地（路路）段的，，被拆遷戶戶取得的拆拆遷補償收收入（包括括貨幣、貨貨物或其他他經濟利益益）暫不征征收營業稅稅。1314前期工程費費前期工程費費指企業在在前期準備備階段發生生的各項費費用，包括括總體規劃劃設計費、、項目可行行性研究費費、水文地地質及工程程地質勘察察設計費、、測繪費以以及三通一一平等費用用。15特殊納稅地地點問題在中華人民民共和國境境內的單位位提供的設設計（包括括在開展設設計時進行行的勘探、、測量等業業務）、工工程監理、、調試和咨咨詢等應稅稅勞務的，，其營業稅稅納稅地點點為單位機機構所在地地。16基礎設施建建設費基礎設施建建設費是指指建造各項項基礎設施施發生的費費用。基礎設施主主要是指與與開發產品品相關的道道路、供熱熱、供水、、供電、供供氣、排污污、排洪、、照明、環環衛、綠化化以及通訊訊等設施。。綠化工程綠化工程往往往與建筑筑工程相連連，或者本本身就是某某個建筑工工程的一個個組成部分分，例如，，綠化與平平整土地就就分不開，，而平整土土地本身就就屬于建筑筑業中的““其他工程程作業”。。為了減少少劃分，便便于征管，，對綠化工工程按“建建筑業-其他工程作作業”征收收營業稅。17甲供料稅務務處理中華人民共共和國營業業稅暫行條條例實施細細則第十六條納納稅人提提供建筑業業勞務（不不含裝飾勞勞務）的，，其營業額額應當包括括工程所用用原材料、、設備及其其他物資和和動力價款款在內，但但不包括建建設方提供供的設備的的價款。建議：由開開發商以建建筑公司的的名義購進進2006關于納稅人人以清包工工形式提供供裝飾勞務務征收營業業稅問題的的通知1819公共配套設設施費公共配套設設施費指為為開發項目目服務的，，不能有償償轉讓的各各項公共配配套設施發發生的費用用，如鍋爐爐房、水塔塔、公共廁廁所、自行行車棚以及及地下人防防設施等。。凡能有償轉轉讓的公共共配套設施施如商店、、學校、醫醫院、車庫庫等都不能能計入該成成本項目內內。20公共配套設設施費（續續）注：配套設設施如果與與房屋非同同步開發，，即先開發發房屋，后后建配套設設施，或房房屋已開發發等待出售售或出租，，而配套設設施尚未全全部完成，，在結算完完工房屋的的開發成本本時，對應應負擔的配配套設施費費，一般采采取預提的的辦法，即即根據配套套設施的預預算成本（（或計劃成成本）和采采用的分配配標準，計計算完工房房屋應負擔擔的配套設設施支出。。（預提比比例不能超超過總預算算成本的10%）超過部分稅稅法不允許許扣除，但但在以后三三年完工并并決算的，，可以追溯溯調整建筑安裝工工程費建筑安裝工工程費是指指開發項目目主體的建建筑安裝工工程價款，，包括支付付給建筑安安裝公司的的人工費、、材料費、、機械使用用費以及設設備款項等等。是成本核算算中分攤基基礎設施建建設費、公公共配套設設施費等開開發成本的的依據21勞務派遣關于營業稅稅若干政策策問題的通通知勞務公司接接受用工單單位的委托托，為其安安排勞動力力，凡用工工單位將其其應支付給給勞動力的的工資和為為勞動力上上交的社會會保險（包包括養老保保險金、醫醫療保險、、失業保險險、工傷保保險等，下下同）以及及住房公積積金統一交交給勞務公公司代為發發放或辦理理的，以勞勞務公司從從用工單位位收取的全全部價款減減去代收轉轉付給勞動動力的工資資和為勞動動力辦理社社會保險及及住房公積積金后的余余額為營業業額。22工程承包工程承包公公司承包建建筑安裝工工程業務，，即工程承承包公司與與建設單位位簽訂承包包合同的建建筑安裝工工程業務，，無論其是是否參與施施工，均應應按“建筑筑業”稅目目征收營業業稅。工程程承包公司司不與建設設單位簽訂訂承包建筑筑安裝工程程合同，只只是負責工工程的組織織協調業務務，對工程程承包公司司的此項業業務則按““服務業””稅目征收收營業稅。。2324開發間接費費用開發間接費費用主要指指借款利息息、工程監監理費用和和施工現場場管理費用用借款利息并并不是指所所有的借款款利息，進進入開發間間接費用中中的利息是是指在開發發項目開始始開工建設設到達到預預定可使用用狀態期間間所發生的的利息，不包括開工工建設前發發生的利息息和達到預預定可使用用狀態后發發生的利息息。25借款利息的的資本化開發企業為為建造開發發產品借入入資金而發發生的符合合稅收規定定的借款費費用，屬于于成本對象象完工前發發生的，應應配比計入成本對對象；屬于于成本對象象完工后發發生的，可可作為財務務費用直接接扣除。借款利息的的資本化（（續）中華人民共共和國企業業所得稅法法實施條例例第三十七條條企業在在生產經營營活動中發發生的合理理的不需要要資本化的的借款費用用，準予扣扣除。企業為購置置、建造固固定資產、、無形資產產和經過12個月以上的的建造才能能達到預定定可銷售狀狀態的存貨貨發生借款款的，在有有關資產購購置、建造造期間發生生的合理的的借款費用用，應當作作為資本性性支出計入入有關資產產的成本，，并依照本本條例的規規定扣除。。2627特殊的借款款業務銀行將房地地產企業無無力償還的的利息轉作作借款的，，應將其分分解為償還還利息和借借款兩項業業務處理房地產企業業以等額本本金或等額額本息貸款款方式取得得貸款的，，應按照貸貸款清單上上標注的償償還本金和和利息沖減減應償還的的本金和利利息，而不不是先全額額沖減本金金，再沖減減利息。歸集開發成成本開發總成本本=土地征用及及拆遷費+前期工程費費+建筑安裝費費+基礎設施建建設費+公共設施配配套費+開發間接費費用會計師事務務所從事基基本建設工工程預算、、結算、決決算審核暫暫行辦法基本建設工工程結算，，是指按工工程進度、、施工合同同、施工監監理情況辦辦理的工程程價款結算算，以及根根據工程實實施過程中中發生的超超出施工合合同范圍的的工程變更更情況，調調整施工圖圖預算價格格，確定工工程項目最最終結算價價格的竣工工結算文件件。28歸集開發成成本（續））基本建設工工程結算，，稅法稱為為竣工決算算，包括工工程結算和和財務決算算工程結算：：建筑安裝裝費+基礎設施建設設費+公共配套設施施費注：工程結算算主要用于與與建筑安裝企企業結算工程程款項，可信信性較強。2930工程結算（續續）如果實際結算算款項小于結結算成本，少少結算的款項項應推定為建建筑商的工程程結余，不得得作為開發成成本的組成部部分。如果實際結算算款項大于結結算成本，多多結算的款項項應推定為開開發商的非正正常損失。注：貫徹孰低低原則31工程結算（續續）房地產開發企企業因施工方方延誤工期等等原因收取的的罰款收入，，應計入到““營業外收入入”科目，不不得直接抵減減應付工程款款或開發成本本分析：對總的的應稅所得沒沒有影響，但但對不同的納納稅年度產生生影響32財務決算財務決算：工工程結算成本本+土地征用及拆拆遷費+前期工程費+開發間接費用用缺點：只考慮慮合理性，沒沒有考慮是否否取得發票1、維護開發成成本的完整性性，不直接調調整開發成本本，而將尚未未取得發票的的金額視為其其他損益調整整，增加當期期的應納稅所所得額。2、以后年度取取得該發票時時，再作為其其他損益調整整，減少當期期的應納稅所所得額。33分配開發成本本1、按照成本項項目歸集各種種開發成本2、運用分類法法分割建筑安安裝成本3、按照分割后后的建筑安裝裝成本權數分分攤開發成本本成本計算方法法常見的有品種種法、分批法法、分步法房地產企業一一般采用分類類法分類法是品種種法和分批法法的結合和延延伸，是指以以產品的類別別作為成本計計算對象歸集集開發成本，，計算總的開開發成本，再再按照一定的的標準和方法法分配計算聯聯產品和副產產品的成本的的方法34副產品副產品是指使使用同種原材材料，在生產產主要產品的的過程中附帶帶生產出來的的非主要產品品，或利用生生產中的廢料料加工而成的的產品。副產品的費用用比重一般不不大，按照計計劃成本計算算，倒算出主主產品的生產產成本對于房地產開開發企業來說說，副產品是是指可以轉讓讓的公共配套套設施，如學學校、醫院、、車庫等,以及樓宇的外外墻面\屋面使用權35副產品（續））如果財務決算算報告中單獨獨注明了有償償轉讓的公共共配套設施的的實際成本，，則按照財務務決算中的實實際成本作為為計稅成本。。如果財務決算算中沒有單獨獨注明其實際際成本，可以以按照項目預預算作為計稅稅成本注：均不考慮慮納稅調整事事項36主產品與副產品對應應的是主產品品，成本等于于實際開發總成本扣除副產產品的計劃成成本注：主產品的的生產成本包包括副產品的的計劃成本與與實際成本的的差額對于房地產開開發企業來說說，主產品是是指開發的主主體項目，如如商鋪、寫字字間、住宅等等37聯產品聯產品是指企企業在生產過過程中使用同同一種原料，，同時生產產出幾種具有有同等地位但但使用價值不不同的主要產產品對于房地產開開發企業來說說，聯產品是是指同時開發發的底層商鋪鋪、非底層商商鋪、寫字間間、住宅等38聯合成本的分分配1、聯產品分離離前發生的生生產費用即聯聯合成本，可可按照一個成成本核算對象象設置一個成成本明細帳進進行歸集，然然后將其總額額按照一定的的分配方法在在各聯產品之之間進行分配配2、分離后按照照各種產品分分別設置明細細帳，歸集其其分離后所發發生的加工成成本。3940實物數量法聯合成本是以以產品的實物物數量為基礎礎分配。通常適用于所所生產的產品品的價格很不不穩定或無法法直接確定。。評價：房地產產開發產品的的聯合產品價價格穩定，并并且容易取得得，分配應貫貫徹承受能力力原則，不能能采用實物數數量法41銷售價格法聯合成本是以以分離點上每每種產品的銷銷售價格為比比例進行分配配。通常適用于所所生產的產品品價格穩定并并且容易取得得。評價：貫徹公公平原則和承承受能力原則則注意：銷售價價格應來源于于同一時點。。一般成本計算算的程序42產權歸屬1995建設部商品房房銷售面積計計算及公用建建筑面積分攤攤規則公攤率=套內建筑面積積÷（套內建筑面面積+公共建筑面積積）公攤系數=套內建筑面積積÷公共建筑面積積公攤系數=公攤率÷（1-公攤率）套內建筑面積積<套型建筑面積積<銷售面積43產權歸屬（續續1）注意事項方法法：利用房地產開開發企業向