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房地產基本術語

項目開發基本流程

房地產基本術語

我們先來了解一下！！！房地產：也稱為不動產，是房產和地產的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構筑物和建筑物及其附帶的多種權利（及所有權、管理權、轉讓權等）。房地產業：是指以土地和建筑物經營為對象，從事房地產開發建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業。房地產開發：是指房地產開發正業在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施，房屋建筑的活動。商品房是指由房地產開發公司綜合開發，建成后出售的住宅、商業用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建設者參加統建，又是自己使用的住宅、商業用房和其他建筑物，不屬于商品房范圍。

商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。期房在港澳地區稱做為買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。期房

期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。

現房

所謂現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。

準現房

準現房是指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。

外銷房

外銷商品房是由房地產開發企業建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內外（含港、澳、臺）的企業，其他組織和個人。

內銷房

內銷商品房是由房地產開發企業建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售給當地企事業單位和居民。

開發商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小院且遮擋嚴重尾房

尾房又稱掃尾房。它是房地產業進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80%以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。

爛尾房

爛尾房是指那些由于開發商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。“爛尾”的情況一般不會發生在房產推出銷售的時候，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現。城市居居住區區城市居居住區區一般般稱居居住區區，泛泛指不不同居居住人人口規規模的的居住住生活活聚居居地和和特指指被城城市干干道或或自然然分界界線所所圍合合，并并與居居住人人口規規模30000～50000人相對對應，，配建建有一一整套套較完完善的的、能能滿足足該區區居民民物質質與文文化生生活所所需的的公共共服務務設施施的居居住生生活聚聚居地地。居住小小區居住小小區一一般稱稱小區區，是是被居居住區區級道道路或或自然然分界界線所所圍合合，并并與居居住人人口規規模7000～15000人相對對應，，配建建有一一套能能滿足足該區區居民民基本本的物物質與與文化化生活活所需需的公公共服服務設設施的的居住住生活活聚居居地。。居住組組團居住組組團一一般稱稱組團團，指指一般般被小小區道道路分分隔，，并與與居住住人口口規模模1000～3000人相對對應，，配建建有居居民所所需的的基層層公共共服務務設施施的居居住生生活聚聚居地地。配建設設施配建設設施是是指與與住宅宅規模模或與與人口口規模模相對對應配配套建建設的的公共共服務務設施施、道道路和和公共共綠地地的總總稱。。公共活活動中中心公共活活動中中心是是配套套公建建相對對集中中的居居住區區中心心、小小區中中心和和組團團中心心等。。如健健身設設施、、業主主會所所……業主會會所業主會會所就就是以以所在在物業業業主主為主主要服服務對對象的的綜合合性康康體娛娛樂服服務設設施。。會所所具備備的軟軟硬件件條件件：康康體設設施應應該包包括泳泳池（（最好好是室室內））、網網球或或羽毛毛球場場、高高爾夫夫練習習館、、保齡齡球館館、健健身房房等娛娛樂健健身場場所；；中西西餐廳廳、酒酒吧、、咖啡啡廳等等餐飲飲與待待客的的社交交場所所；還還應具具有網網吧、、閱覽覽室等等其他他服務務設施施。會所原原則上上只對對社區區業主主服務務，不對外外開放放，保保證了了業主主活動的的私密密性和和安全全性。。作為休休閑健健身的的場所所，會會所也給業業主提提供了了良好好的社社交場場所。。建筑小小品建筑小小品是是指既既有功功能要要求，，又具具有點點綴、、裝飾飾和美美化作作用的的、從從屬于于某一一建筑筑空間間環境境的小小體量量建筑筑、游游憩觀觀賞設設施和和指示示性標標志物物等的的統稱稱。宅間小小路宅間小小路是是住宅宅建筑筑之間間連接接各住住宅入入口的的道路路。房屋產產權房屋產產權是是指房房產的的所有有者按按照國國家法法律規規定所所享有有的權權利，，也就就是房房屋各各項項權益益的總總和，，即房房屋所所有者者對該該房屋屋財產產的占占有、、使用用、收收益和和處分分的權權利。。產權證證書產權證證書是是指““房屋屋所有有權證證”和和“土土地使使用權權證””。房房屋產產權證證書包包括：：產權權類別別、產產權比比例。。房產產坐落落地址址、產產權來來源、、房屋屋結構構、間間數、、建筑筑面積積、使使用面面積、、共有有數紀紀要、、他項項權利利紀要要和附附記，，并配配有房房地產產測量量部門門的分分戶房房屋平平面圖圖。大產證證大產證證是在在房屋屋竣工工驗收收之后后交付付購房房者之之前，，由房房地產產開發發商向向房地地產管管理部部門申申請初初始登登記，，對符符合規規定的的申請請。房房地產產管理理部門門應當當在受受理登登記申申請起起30天內作作出準準予登登記的的決定定，頒頒發房房地產產權證證。大大產證證是開開發商商首先先要取取得的的產權權證，，是開開發商商擁有有房屋屋產權權的證證明，，這只只能由由開發發商來來辦理理。小產證證小產證證：即即每個個購房房者拿拿到的的產權權證，，由購購房者者或購購房者者委托托開發發商到到房產產交易易部門門辦理理。開開發商商只有有取得得了大大產證證，購購房者者才能能去辦辦理小小產證證。小小產權權就是是沒有有產權權本，，上市市買賣賣是不不受法法律保保護的的。如如果遇遇到政政府拆拆遷等等行為為，也也是得得不到到任何何保障障和補補償的的。房地產產轉讓讓房地產產轉讓讓是指指房地地產權權利人人通過過買賣賣贈與與或者者其他他合法法的方方式將將其房房地產產轉移移給他他人的的行為為：房地產產轉讓讓主要要包括括下列列方式式:1.買賣；；2.交換；；3.贈與；；4.以房地地產抵抵債；；5.以房地地產作作為出出資或或者作作為合合作條條件,與他人人成立立企業業法人人,房地產產權屬屬隨之之轉移移的；；6.因企業業兼并并或者者合并并,房地產產權屬屬隨之之轉移移的；；7.法律、、法規規、規規章許許可的的其他他方式式。商商品品房預預售和和銷售售、存存量房房屋買買賣是是房地地產轉轉讓方方式中中的買買賣，，買賣賣雙方方為轉轉讓當當事人人，賣賣出人人為轉轉讓人人，買買入人人為受受讓人人。房屋契契稅是指房房屋產產權轉轉移時時承受受人向向政府府交納納稅款款。產權置置換產權置置換是是指居居民之之間以以自身身原有有產權權房進進行置置換的的一種種業務務。一一般是是在中中介的的撮合合下進進行，，并可可由中中介代代辦置置換手手續。。房地產產按揭揭“按揭揭”一一詞是是英文文“Mortgage””的粵語語音譯譯，住住房按按揭貸貸款是是住房房擔保保貸款款的一一種，，是指指購房房者以以所購購住房房作抵抵押并并由其其所購購買住住房的的房地地產開開發企企業提提供擔擔保的的個人人住房房貸款款。““按揭揭”的的通俗俗意義義是指指用預預購的的商品品房進進行貸貸款抵抵押。。房產價價格術術語均價“均價價”，，顧名名思義義當然然是樓樓盤的的平均均價格格，它它代表表一個個項目目的整整體價價位水水平。。但購購房者者會發發現，，用標標著的的“均均價””來買買房，，往往往想買買的房房子與與打出出的““均價價”有有很大大差距距。““均價價”到到底是是什么么樣的的一個個價格格？““均價價”不不是簡簡單的的算術術平均均值，，而是是發展展商根根據當當前的的市場場情況況專門門制定定的，，以收收回成成本并并獲得得利潤潤的價價格，，是““樓盤盤均價價”。。樓盤均均價一個樓樓盤在在推向向市場場時，，先有有“均均價””，通通過它它來計計算出出每棟棟樓中中的每每個單單元戶戶型的的價位位，它它是整整個樓樓盤銷銷售價價格控控制的的一個個重要要標準準，是是這個個樓盤盤售價價的平平均值值。根據這這個平平均值值，在在給每每一戶戶定價價前，，先定定出要要銷售售的小小區中中每一一棟樓樓的均均價，，在這這里就就要應應用到到價差差系數數，它它是根根據每每棟樓樓在總總平面面中的的位置置不同同、朝朝向不不同、、景觀觀不同同等定定出來來的。。用擬擬定的的均價價乘以以每棟棟樓的的系數數，得得出這這棟樓樓的銷銷售平平均價價。均價一一般不不是銷銷售價價。（（但也也有例例外，，前段段時期期某高高層物物業推推出的的“不不計樓樓層、、朝向向，以以2800元／平平方米米統一一價銷銷售””，即即以均均價作作銷售售價，，也不不失為為引人人矚目目的銷銷售策策略起價起價也也叫起起步價價，是是指某某物業業各樓樓層銷銷售價價格中中的最最低價價格。。多層層住宅宅，不不帶花花園的的，一一般以以一樓樓或頂頂樓的的銷售售價為為起價價；帶帶花園園的住住宅，，一般般以二二樓或或五樓樓做為為銷售售的起起價。。高層層物業業，以以最低低層的的銷售售價為為起步步價。。房產產廣告告中常常表為為“××××元／平平方米米起售售”，，就是是以較較低的的起價價來引引起消消費者者的注注意。。預售價價預售價價也是是商品品房預預（銷銷）售售合同同中的的專用用術語語；預預售價價不是是正式式價格格，在在商品品房交交付使使用時時，應應按有有批準準權限限部門門核定定的價價格為為準。。一次性性買斷斷價（（躉交交））一次性性買斷斷價是是指買買方與與賣方方商定定的一一次性性定價價。一一次性性買斷斷價屬屬房產產銷售售合同同中的的專用用價格格術語語，確確定之之后，，買方方或賣賣方必必須按按此履履行付付款或或交房房的義義務，，不得得隨意意變更更。定金定金是是指當當事人人約定定由一一方向向對方方給付付的，，作為為債權權擔保保的一一定數數額的的貨幣幣。根據我我國發發法通通則和和《擔保法法》八十九九條規規定，，定金金應當當以書書面形形式約約定，，當事事人在在定金金合同同中應應約定定交付付定金金的期期限。。定金合合同從從實際際交付付定金金之日日起生生效，，定金金的數數額由由當事事人約約定，，但不不得超超出合合同標標的額額的20%。如果購購房者者交了了定金金之后后改變變主意意決定定不買買，開開發商商有權權以購購房者者違約約為由由不退退定金金；如如果開開發商商將房房屋賣賣給他他人，，應當當向購購房者者雙倍倍返還還定金金。””訂金訂金是是在購購房者者與開開發商商就房房屋買買賣的的意向向初步步達成成協議議后，，準備備進一一步協協商前前簽訂訂的臨臨時認認購協協議，，通常常的做做法是是在約約定所所選房房號、、面積積、房房屋單單價及及總價價款后后，約約定一一個期期限，，買方方需在在此期期限內內與賣賣方簽簽署正正式合合同。。買方支支付訂訂金即即取得得在此此期限限內的的優先先購買買權，，在約約定的的時間間內，，賣方方不得得將該該房屋屋售予予他人人。如如購房房者在在約定定期限限內決決定不不購該該房屋屋，有有權向向開發發商要要回該該購房房訂金金。違約金金違約金金是指指違約約方按按照法法律規規定和和合同同的約約定，，應該該付給給對方方的一一定數數量的的貨幣幣。違違約金金是對對違約約方的的一種種經濟濟制裁裁，具具有懲懲罰性性和補補償性性，但但主要要體現現懲罰罰性。。只要要當事事人有有違約約行為為且在在主觀觀上有有過錯錯，無無論是是否給給對方方造成成損失失，都都要支支付違違約金金。建筑面面積住宅的的建筑筑面積積是指指建筑筑物外外墻外外圍所所圍成成空間間的水水平面面積，，如果果計算算多、、高層層住宅宅的建建筑面面積，，則是是各層層建筑筑面積積之和和。建筑面面積包包含了了房屋屋居住住的可可用面面積、、墻體體柱體體占地地面積積、樓樓梯走走道面面積、、其他他公攤攤面積積等。。建筑設設計術術語容積率率容積率率是建建筑總總面積積與建建筑用用地面面積的的比。。容積率率=總建筑筑面積積÷總用地地面積積例如，，在1萬平方方米的的土地地上，，有4000平方米米的建建筑總總面積積，其其容積積率為為0.4。容積率率越低低，居居民的的舒適適度越越高，，反之之則舒舒適度度越低低。容積率率高，，密度度大的高高層建建筑群群使用面面積住宅的的使用用面積積，指指住宅宅各層層平面面中直直接供供住戶戶生活活使用用的凈凈面積積之和和。計計算住住宅使使用面面積，，可以以比較較直觀觀地反反應住住宅的的使用用狀況況，但但在住住宅買買賣中中一般般不采采用使使用面面積來來計算算價格格。計算使用面積積時有一些特特殊規定：躍躍層式住宅中中的戶內樓梯梯按自然層數數的面積總和和計入使用面面積；不包含含在結構面積積內的煙囪、、通風道、管管道井均計入入使用面積；；內墻面裝修修厚度計入使使用面積。公用面積住宅的公用面面積是指住宅宅樓內為住戶戶出入方便、、正常交往、、保障生活所所設置的公共共走廊、樓梯梯、電梯間、、水箱間等所所占面積的總總和。開發商商在出售商品品房時計算的的建筑面積存存在公共面積積的分攤問題題。公攤面積商品房分攤的的公用建筑面面積主要由兩兩部分組成：：1．電梯井、樓樓梯間、垃圾圾道、變電室室、設備室、、公共門廳和和過道等功能能上為整樓建建筑服務的公公共用房和管管理用房的建建筑面積；2．各單元與樓樓宇公共建筑筑空間之間的的分隔以及外外墻（包括山山墻）墻體水水平投影面積積的50％。竣工面積竣工面積是指指竣工的各幢幢房屋建筑面面積之和。房房屋建筑的竣竣工應是按照照設計要求全全部完工，經經驗收合格的的建筑。公用建筑面積積公用建筑面積積不包括任何何作為獨立使使用空間租、、售的地下室室、車棚等面面積，作為人人防工程的地地下室也不計計入公用建筑筑面積。一般般公用建筑面面積按以下方方法計算：整整棟建筑物的的面積扣除整整棟建筑物各各套（單元））套內建筑面面積之和，并并扣除已作為為獨立使用空空間銷售或出出租的地下室室、車棚及人人防工程等建建筑面積，為為整棟建筑的的公用建筑面面積。銷售面積銷售面積是指指商品房按““套”或“單單元”出售，，其銷售面積積為購房者所所購買買的套內或單單元內建筑面面積（以下下簡稱套內建建筑面積）與與應分攤的共共有建筑面積積之和。輔助面積輔助面積是指指住宅建筑各各層中不直接接供住戶生活活的室內凈面面積。包括過過道、廚房、、衛生間、廁廁所、起居室室、貯藏室等等。共有建筑面積積分攤系數整幢建筑物的的共有建筑面面積與整幢建建筑物的各套套套內建筑面面積之和的比比值，即為共共有建筑面面積分攤系數數。綠化率綠化率是指項項目規劃建設設用地范圍內內的綠化面積積與規劃建設設用地面積之之比。對購房房者而言，綠綠化率高為好好。進深在建筑學上是是指一間獨立立的房屋或一一幢居住建筑筑從前墻皮到到后墻壁之間間的實際長度度。進深大的的住宅可以有有效地節約用用地，但為了了保證建成的的住宅可以有有良好的自然然采光和通風風條件，住宅宅的進深在設設計上有一定定的要求，不不宜過大。目前我國大量量城鎮住宅房房間的進深一一般要限定在在5米左右，不能能任意擴大。。層高層高是指住宅宅高度以“層層”為單位計計量，每一層層的高度國家家在設計上有有要求，這個個高度就叫層層高。它通常常包括下層地地板面或樓板板面到上層樓樓板面之間的的距離。開間住宅設計中，，住宅的寬度度是指一間房房屋內一面墻墻皮到另一面面墻皮之間的的實際距離。。因為是就一一自然間的寬寬度而言，故故又稱開間。。住宅開間一般般不超過3.0米——3.9米，磚混結構構住宅開間一一般不超過3.3米。規定較較小的開間尺尺度，可縮短短樓板的空間間跨度，增強強住宅結構整整體性、穩定定性和抗震性性。開開間5米以上，進深深7米以上的大開開間住宅可為為住戶提供一一個40——50平方米甚至更更大的居住空空間，與同樣樣建筑面積的的小開間住宅宅相比，承重重墻減少一半半，使用面積積增加2%，便于靈活隔隔斷、裝修改改造。陽臺陽臺是指供居居住者進行室室外活動、晾晾曬衣物等的的空間。平臺平臺是指供居居住者進行室室外活動的上上人屋面或由由住宅底層地地面伸出室外外的部分。走廊走廊是指住宅宅套外使用的的水平交通空空間。地下室地下室是指房房間地面低于于室外地平面面的高度超過過該房間凈高高的1/2者。過道過道是指住宅宅套內使用的的水平交通空空間。▼隔斷隔斷是指專門門作為分隔室室內空間的不不到頂的半截截立面。玄關一般與廳廳相連，由于功能不同同，需調度裝飾手手段加以分割割。即便是自己人人回家，也要有一塊放放雨傘、掛雨雨衣、換鞋、擱包的的地方。平時時，玄關也是接受受郵件、簡單單會客的場所所。玄關玄關就是登堂堂入室第一步步所在的位置置，它是一個個緩沖過渡的的地段。居室室是家庭的““領地”，講講究一定的私私密性，大門門一開，有玄玄關阻隔，外外人對室內就就不能一覽無無余。居住區用地居住區用地是是指住宅用地地、公建用地地、道路用地地和公共綠地地等四項用地地的總稱。公共服務設施施用地公共服務設施施用地一般稱稱公建用地，，是與居住人人口規模相對對應配建的、、為居民服務務和使用的各各類設施的用用地，應包括括建筑基底占占地及其所屬屬場院、綠地地和配建停車車場等。道路用地道路用地是指指居住區道路路、小區路、、組團路及非非公建配建的的居民小汽車車、單位通勤勤車等停放場場地。公共綠地公共綠地是指指滿足規定的的日照要求，，適合于安排排游憩活動設設施的、供居居民共享的游游憩綠地，應應包括居住區區公園、小游游園和組團綠綠地及其他塊塊狀帶狀綠地地等。道路紅線道路紅線是指指城市道路含居住區級級道路用地的的規劃控制線線。建筑線建筑線一般稱稱建筑控制線線，是建筑物物基底位置的的控制線。入伙（入住））：入伙（入住））是指物業管管理企業向業業主／用戶移移交戶內管理理責任的過程程，是業主(用戶)首次接收自己己的物業，標標志著小區物物業管理建設設正式啟動，，物業管理企企業和業主、、用戶共同管管理和相互監監督局勢已然然形成。房地產項目開開發建設流流程一、土地的基基本知識國有土地使用用權出讓年限限住房用地70年工業用地50年科教、文體、、衛生用地50年商業、旅游、、娛樂用地40年綜合或其他用用地50年軍事、政府機機關用地長期期土地制度及土土地權利體系系：（1）土地公有制制:所有者、使用用者、行使權權力者、城鄉鄉二元體制（2）土地權利體體系：城市市區的土土地屬于國家家所有。農村村和城市郊區區的土地，除除由法律規定定屬于國家所所有的以外，，屬于農民集集體所有；宅宅基地和自留留地、自留山山，屬于農民民集體所有。。所有權使用權他項權利國家所有集體所有國有土地使用用權農地承包經營營權集體建設用地使用用權土地權利體系土地用途管制制制度國家實行土地地用途管制制制度，國家編編制土地利用用總體規劃，，規定土地用用途，將土地地分為農用地、建設設用地和未利利用地。農用地是指直接用于于農業生產的的土地，包括括耕地、林地地、草地、農農田水利用地地、養殖水面面等；建設用地是指建造建筑筑物、構筑物物的土地，包包括城鄉住宅宅和公共設施施用地、工礦礦用地、交通通水利設施用用地、旅游用用地、軍事設設施用地等；；未利用地是指農用地和和建設用地以以外的土地。。土地審批制度度1、農用地轉用用審批（1）概念：農用用地依法、依依規劃轉建設設用地（2）批準權限：：國務院審批省、自治區、、直轄市人民民政府審批設區的市、自自治州人民政政府審批用途管制的核核心2、土地征收審審批權限國務院省、自治區、、直轄市人民民政府國務院的審批批權限（1）基本農田（2）基本農田以以外的耕地超超過35公頃的（3）其他土地超超過70公頃的省級人民政府府的審批權限限征收除國務院院審批權限以以外土地的，，由省級人民民政府批準（1）低于35公頃面積的耕耕地（不包括括基本農田））（2）低于70公頃面積的其其他土地注：其他土地地是指耕地（（含基本農田田）以外的土土地。包括除耕地以以外的農用地地（包括園地地、林地、牧牧草地等）、、建設用地和未未利用土地等等二、取得土地地的程序（一）招、拍拍、掛取得（二）城中村村改造取得（三）內部運運作取得（一）招、拍拍、掛取得獲取土地信息息（網絡、社會關系、其其他媒介）土地市場調研土地供應量和和存量調查（（區域）地塊瑕疵調查查（權屬糾紛紛）市政配套情況況地上附著物和和地下管線調調查規劃設計要點點地塊所在區域域的地價和房房價調查城市總體規劃劃分析城市近三年的的開竣工面積積和商品房銷量分析參與招、拍、、掛出具報告初步設計成本測算新項目投資決決策會議2、城中村改造造取得獲取土地信息息土地市場調研研組織土地局集集體建設用地地轉用為國有建設用用地（報省政政府批準）由村委與村民民逐一簽訂拆拆遷補償協議議制定拆遷補償償方案形成改造決議議，報市政府府批準組織測量評估估并出具報告告組織召開村支支兩委會，黨黨員代表會議，，村民代表會會議決策會議（通通過后）出具報告成本測算初步設計同村委會接觸觸取得土地后組組織拆遷招拍掛90%以上通過簽訂訂合作意向3、內部運作取取得征用土地局組組卷報批批發放補償償款組織招拍拍掛依據區域域基準地地價確定定成交價價格，取取得土地地確定地塊塊(城市規劃劃內的集集體土地地、耕地地，非基基本農田田)三、房地地產開發發的流程程（一）房房地產開開發基本本知識（二）房房地產開開發基本本流程（一）房房地產開開發基本本知識1、房地產產的的特性性獨一無二二性不可移動動性壽命長久久性數量有限限性用途多樣樣性相互影響響性易受限制制性價值高大大性難以變現現性保值增值值性2、房地產產業與建建筑業的的區別建筑業是是物質生生產部門門，屬于于第二產產業房地產業業兼有生生產（開開發）、、經營、、管理和和服務等等多種性性質，屬屬于等三三產業房地產業業可分為為投資開開發業和和房地產產服務業業房地產中中介服務務業包括括房地產產咨詢、、房地產產價格評評估、房房地產經經紀3、建筑物物的分類類根據中華華人民共共和國城城鄉建設設部標準準《民用建筑筑設計通通則》JGJ37-87第1.0.5條民民用建建筑高度度與層數數的劃分分住宅建筑筑按層數數劃分為為：1～3層為低層層；4～6層為多層層；7～9層為中高高層；10層以上為為高層。。公共建筑筑及綜合合性建筑筑總高度度超過24m者為高層層（不包包括高度度超過24m的單層主主體建筑筑）。建筑物高高度超過過100m時，不論論住宅或或公共建建筑均為為超高層層。4、民用建建筑物的的分類按建筑高高度分一般情況況下，根根據樓盤盤的用途途不同可可分民用用和商用用，根據據樓房的的高度不不同又分分為低層、多層、小高層、高層和超高層。1-3層稱低層層4-6層為多層層7-12層為小高高層12層以上為為高層總高度為為１０００米以上上為超高高層。5、按建筑筑形態化化分別墅：獨獨棟、雙雙拼、聯聯排住宅：板板樓、塔塔樓商業、辦辦公：商商場、市市場、寫寫字樓、、酒店6、房地產產開發的的證件1、核準或或備案證證（固定定資產投投資）2、土地證證3、建設用用地規劃劃許可證證4、建設工工程規劃劃許可證證5、建筑工工程施工工證6、商品房房預售許許可證7、房地產產開發主主要涉及及政府部部門市（縣））政府、、發改局局、土地地局、建建設局、、規劃局局、房產管理理局、安安監局、、公安消消防、人人防、防防震、氣氣象局、、環保局、、地稅局局、自來來水公司司、電力力局、通通信公司司、燃氣公司司、廣電電局、工工商局、、水利局局、財政政局等8、房地產產涉及稅稅費（1）涉及房房地產購購置的：：包括契契稅、印印花稅及及交易手手續費。。（2）涉及房房地產出出售的：：包括營營業稅、、城市維維護建設設稅、教教育費附附加、土土地增值值稅、企企業所得得稅、個個人所得得稅、印印花稅及及交易手手續費。。（3）涉及土土地購置置的：土土地出讓讓金、地地上附著著物補償償款（二）房房地產開開發基本本流程1、河北省省房地產產開發項項目行政政審批流流程示意意圖2、房地產產項目開開發建設設流程圖圖1、河北省省房地產產開發項項目行政政審批流流程示意意圖國土資源源部門提供供具備出讓條件件的土地環保部門門提供審定定的規劃環境影影響評價文件件地震部門門提供地震震安全性評價文文件規劃部門門提出剛性性規劃條件件國土資源源部門進進行國有有土地使使用權出出讓（招招拍掛）），合法建設設用地畢畢準書、、國有土土地使用用權證書書普通商品品住宅固固定資產產投資項項目備案案規劃部門門發放建設用地地規劃許許可證（（1日）編制修建建性詳細細規劃或建設工工程設計計方案總總平面圖、建建設工程程設計方方案施工圖圖設設計規劃部門門審定修修建性詳詳細規劃劃或建設工程設設計方案案總平面面圖、建建設工程程設計方案案（3日）建設、規規劃、市市政、綠綠化、城城管、消消防、人人防、地震、環環保、氣氣象、技技術監督督、教育育、文物物、水利利、安監、國國家安全全等有關關職能部部門聯合合審圖、、備案（（3日）審圖機構構進行施工圖審審查規劃部門門核發建建設工程程規劃許許可證（（2日）已審定的的修建性性詳細規規劃（或或建設工工程設計計方案總總平面圖圖）、建建設工程程設計方方案規劃許可階段。。其中行政審批、、辦理時間共計為9日政府實施政務信息全程公開監察部門實施全程行政監察66組織施工工單位、、監理單位位招標招標文件件備案，，招標投標標情況書面報告告，招標合同備備案建設工程程質量、安安全監督手續續備案案排水部門門核發城市市排水許可可證【2日】市容環衛衛部門對城城市建筑垃垃圾處置核核準建設部門門核發建筑工程程施工許許可證【2日】1、提供土土地使用用權證、工程程規劃許許可證2、提供施施工圖紙紙審查合合格書書；3、已辦理理工程質質量、安安全監監督手續續；4、建設資資金已落落實1、提供土土地使用用權證、、建設工工程規規劃許可可證、施施工許可可證；2、投入開開發建設設的資金金達到工工程建設設總投資資的25%以上3、已有商商品房預預售方案案房產部門門核發商品房預預售許可可證【2日】商品房預售合同備案房地產開開發企業業組織設計、施施工、工工程監理理等有關單位位進行竣竣工驗收收規劃、建建設、市市政、綠綠化、城城管、消消防、人防、地地震、環環保、氣氣象、技技術監督督、教育、文文物、水水利、安安監等有有關職能能部門聯合進進行竣工工驗收、、認可【3日】建設工程程竣工驗驗收備案案規劃驗線；規劃劃條件、工工程質量、、施工安全從開工至竣工的監督施工許可階段。。其中行政審批、、辦理時間共計為4日竣工驗收階段。。其中行政審批、、辦理、驗驗收時間共計為5日政府實施政務信息全程公開監督部門實施全程行政監督67項目推廣廣、銷售售項目獲取取項目啟動動規劃設計計施工建設設竣工驗收收項目交付付權證辦理理2、房地產產項目開開發建設設流程圖圖項目獲取取項目可行行性研究究調研當地房地地產市場場形勢；；政府優惠惠政策、、投資環環境；當地消費費水平；；人口組成成；地理位置置、交通通；項目開發發成本、、利潤測測算；……………項目啟啟動1土地報報批3房產資資質審審批4項目可可行性性報報批批2項目公公司注注冊報報批環保初初步意意見5立項報報批1、獲取土土地獲取形形式：：拍賣賣、招招標、、掛牌牌、劃劃撥2、項目公公司注注冊A、