高速·濱湖時代廣場戴德梁行房地產咨詢(上海)有限公司開盤前策略執行提報謹致：安徽高速公路房地產有限責任公司In時代In生活In未來高速·濱湖時代廣場戴德梁行房地產咨詢(上海)有限公司開盤前策市場分析項目推案策略項目營銷執行目錄市場分析目8月份市場表現·2009年8月1日-8月31日，合肥市銷售住宅類商品房11145套，延續7月份銷售破萬套的良好勢頭（7月份銷售量為11599套），為2009年單月銷售量的次高。·8月份銷售均價為4315.8元/㎡，較7月份4276.5元/㎡上漲39.3元/㎡，漲幅為0.92%，房價漲幅并不大。·金九銀十，一貫是房地產銷售的旺季。為確保國家經濟持續走出谷底，預計下半年國家政策將繼續保持穩定，目前房地產行業看不到拐點的出現，市場將保持相對的穩定。8月份市場表現·2009年8月1日-8月31日，合肥市銷售8月份市場表現商品房成交區域分布：備注：面積單位為萬㎡。8月份市場表現商品房成交區域分布：備注：面積單位為萬㎡。8月份市場表現濱湖銷售獨領風騷濱湖住宅8月份無論是銷售套數和銷售面積都成倍上升。該區住宅成交套數為4417套，占全市總套數的39.6%；銷售面積也高達45.0萬㎡，也占總量的40.0%。本月主要是受濱湖新區住宅成交量的成倍攀升，維持全市高位的住宅成交量。8月份市場表現濱湖銷售獨領風騷8月份合肥全市住宅成交均價為4316元/㎡，其中包河、高新、蜀山、政務和瑤海5區高于全市均價，作出正值貢獻；而廬陽、新站、經開和濱湖4區對全市均價作出負值貢獻，同時濱湖唯一一個低于4000元/㎡的區域，且占全市總銷售量的比重很大，否則全市均價的價格將高達4662元/㎡，相比目前的全市高出346元/㎡。8月份住宅成交價格8月份合肥全市住宅成交均價為4316元/㎡，其中包河、高新、濱湖成功超越蜀山8月份合肥市區住宅成交總金額為48.53億元，環比上月增加了1.03億元元，2.7%。其中濱湖以17.10億元的絕對優勢，成功反超蜀山，占居全市區域金額榜首位。而蜀山以7.92億元的成績位列次席，包河以6.38億元緊隨其后，位列三甲之列。8月份住宅銷售金額濱湖成功超越蜀山8月份住宅銷售金額2009年成交量走勢2009年全市住宅成交量走勢分析：09年銷售1-8月住宅共計銷售641.9萬㎡，銷售套數為65529套。8月合肥住宅銷售套數連續2個月突破萬套，僅次于上月創造的最高銷售記錄，成為09年第二高的月度。從住宅銷售量的的曲線走勢圖，可以清晰的看出，除了個別月份的停滯外，合肥住宅銷售量基本上都是一路高速上漲走勢，且成交增幅非常明顯。2009年成交量走勢2009年全市住宅成交量走勢分析：09年2009年成交均價走勢2009年全市住宅成交均價走勢分析：09年以來，合肥樓市只有4月和7月住宅均價環比下跌。其中4月份由于各樓盤想抓住銷售黃金機遇，頻頻推出優惠促銷政策，致使全市宅價微弱下跌，定性為市場行為致使宅價微降；而7月份則是由于政府集資房和經適房對市場沖擊，致使均價出現均價下跌89元/㎡，也是09年來最高跌幅，另扣除集資房和經適房的影響，7月合肥宅價仍然上漲90元左右。

2009年成交均價走勢2009年全市住宅成交均價走勢分析：02009年成交金額走勢2009年全市住宅銷售金額走勢分析：2009年1-8月份，合肥樓市住宅商品房共計回籠266.8億元現金。住宅成交總金額總體呈現急速上升趨勢，自4月份開始逐月打破上月的創造的最高紀錄，8月銷售量雖然有所下降，但是受成交均價的上漲，故成交總金額也在上月高基數的基礎上，小幅上升。

2009年成交金額走勢2009年全市住宅銷售金額走勢分析：2住宅新增供應濱湖新增供應量再創新高

濱湖8月份實際新增套數3329套，新增面積33.4萬㎡，再次刷新該區上月創造的新增供應量的最高記錄，濱湖連續三個月位居全市各區域新增量最高區域。住宅新增供應濱湖新增供應量再創新高濱湖新區市場表現·繼7月份大賣之后（7月份濱湖區住宅銷售套數2403套，銷售面積23.4萬㎡，銷售面積位居合肥市各區之首，成交均價為3779元/㎡。濱湖區7月實際新增套數為2858套，新增面積為33.2萬㎡，供應量較合肥市其他區域相對較大。），8月份，濱湖區繼續高歌猛進，全月銷售了4417套，幾乎達到了“狂熱”的程度。銷售量占到全市總量的39.6%，從而拉大了與其他區域的距離，令合肥其他區域只能望其項背。·扣除濱湖惠園經濟適用房的因素，濱湖區8月份住宅均價為3855元/㎡，環比上浮2.0%。·濱湖住宅銷售面積為45.0萬㎡，占總量的40.0%。·09年第一季度濱湖新區住宅銷售套數占全市的比例僅為12.8%；4-6月的第二季度占全市的比例上升為17.5%；7月份該比例又上升至20.7%；而到了8月份濱湖新區占全市總銷售體量的39.6%。·濱湖區由于價低量大，總體上拉底了合肥市場價格，故房價漲幅并不能反映合肥市房價的實際漲幅。濱湖新區市場表現·繼7月份大賣之后（7月份濱湖區住宅銷售

目前在售項目：濱湖世紀城——4期（臨濱苑）觀湖苑（最后三棟）濱湖明珠（尾盤）濱湖品閣（尾盤）即將上市項目：高速.濱湖時代廣場1期濱湖世紀城5期書香門第2期濱湖假日1期棠溪人家1期高速時代廣場（高層）濱湖在售項目目前在售項目：高速時代廣場濱湖在售項目項目名稱供應量（萬㎡）開盤時間實際成交價格銷售率優惠情況剩余貨量（萬㎡）世紀城.徽杰苑42.992008年10月26日3637.375.41%97/99折13.47世紀城.徽昌苑39.822009年4月25日3645.6168.68%97/99折13.76世紀城.振徽苑40.822008年9月13日3681.3686.82%97/99折6.99世紀城.徽貴苑42.162009年7月4日3842.0524.06%97/99折32.92世紀城.臨濱苑24.622009年7月28日-8月18日4074.0843.83%97/98折13.81藍鼎.觀湖苑50.662008年10月18日4199.9975.91%97/99折10.37濱湖明珠28.972007年10月1日3745.7598.80%——0.37濱湖品閣14.842007年10月2日3535.2698.97%無優惠0.19書香門第6.032009年6月6日4113.3386.84%97/98折0.77合計：290.91——3859.01————92.65濱湖區在售項目分析項目名稱供應量開盤時間實際成交價格銷售率優惠情況剩余貨量（萬市場分析項目推案策略項目營銷執行目錄市場分析目高市場增長率高明星現金牛嬰兒瘦狗相對市場份額波士頓矩陣銷售節奏原則。具備差異性優勢以及稀缺物業類型的最高端產品，形成項目標桿價值。客戶需求量高、可實現高市場價值。成熟市場中的領導者，具有廣泛的客戶關注，它是項目資金的主要來源。客戶需求量較高、可實現較高價值。需要不斷投入以增強其競爭能力，可通過持續投資，發展為明星單位。即目前缺乏展示、包裝、推廣的單位；目前客戶需求較低、條件轉化后可實現較高市場價值。產品優勢較弱，市場承接度低，客戶需求量較低、市場可實現價值較低。明星產品現金牛產品嬰兒產品瘦狗產品包裝，旗幟！利潤主力培育、轉化盡早出貨高市場高明星現金牛嬰兒瘦狗相對市場份額波士頓矩陣銷售節奏原①②③⑤⑥⑦⑨⑧一期住宅產品界定高市場增長率高明星旗幟現金牛利潤主力嬰兒培養瘦狗出貨

相對市場份額波士頓矩陣⑥⑧137M2137M2120/88/124122/87/137166/245121/87/136/109142/14788/134/142/1243/3/23/3/23/2/1,2/2/1,3/2/13/2/1,2/2/1,3/2/23/2/2,5/2/33/2/1,2/2/1,3/2/2,2/2/13/2/2,3/2/22/2/1,3/2/2,3/2/2,3/2/1結合各個樓宇所處的位置以及內部房型特征，對一期住宅產品進行界定。③①②⑤⑦⑨①②③⑤⑥⑦⑨⑧一期住宅產品界定高市場高明星旗幟現金牛高市場增長率第一批推出3、5、9號樓，開盤快速去化，實現現金回流；同時將后期可能滯銷的劣勢產品先期推出；第二批推出1、2、7、8號樓，實現多類產品的組合，明星產品豎立高端形象，暢銷產品實現回流，新型產品差異化競爭；第三批推出6號樓，高調豎立項目高端形象，為二期的入市吸引市場關注。①②③⑤⑥⑦⑨⑧一期住宅推案節奏高明星旗幟現金牛利潤主力嬰兒培養瘦狗出貨

相對市場份額波士頓矩陣⑥⑧137M2137M2120/88/124122/87/137166/245121/87/136/109142/14788/134/142/1243/3/23/3/23/2/1,2/2/1,3/2/13/2/1,2/2/1,3/2/23/2/2,5/2/33/2/1,2/2/1,3/2/2,2/2/13/2/2,3/2/22/2/1,3/2/2,3/2/2,3/2/1③①②⑤⑦⑨第一批第二批第三批高市場第一批推出3、5、9號樓，開盤快速去化，實現現金回流；——住宅一期首批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出樓號3、5、9號樓推出面積56248平方米（42%）推出套數476套（47%）房型面積（M2)套數當批比例1/1/14900%2/2/18815432%大2/2/110900%3/2/1120~12415933%子母房13600%3/2/2133~14715132%大3/2/216600%3/2/2+G140~15182%4、5房+G200~26041%5房復式22500%預計去化周期2~2.5個月（除去團購面積）·上列面積統計數據包括已團購的面積和戶型推出理由：整個小區首次推出的樓宇，市場對項目的熟悉度處于培育期，低價入市迅速吸引市場關注度；一期推出的產品戶型中，5號及9號樓中有較大份額的2房產品，面積需求為目前區域內最熱銷的產品，有利于開盤快速去化，形成熱銷局面；而在該三棟樓中，均存在較大比重的3/2/1戶型，隨著時間的推移小三房日益成為落后戶型，需在前期快速去化。——住宅一期首批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出樓號3、5、9號樓推——住宅一期第二批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出樓號1、2、7、8號樓推出面積58502平方米（44%）推出套數453套（44%）房型面積（M2)套數當批比例1/1/14900%2/2/1886214%大2/2/1109317%3/2/1120~124317%子母房13619844%3/2/2133~14712528%大3/2/216600%3/2/2+G140~15141%4、5房+G200~26020%5房復式22500%預計去化周期3個月（除去團購面積）·上列面積統計數據包括已團購的面積和戶型推出理由：第二批推出的樓宇類型豐富，包括明星產品8號樓，具有將高市場預期的1號、2號樓，以及面積區間較小可快速實現利潤的7號樓；該次推出的房源戶型豐富，跨越了項目的所有產品線，但以大三房為主力房源，強化項目的高端主流形象；二房及部分小三房仍以快速去化為目的，同時也可實現較之首批房源更高的利潤。——住宅一期第二批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出樓號1、2、7、8——住宅一期第三批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出樓號6號樓推出面積19552平方米（14%）推出套數96套（9%）房型面積（M2)套數當批比例1/1/14900%2/2/18800%大2/2/110900%3/2/1120~12400%子母房13600%3/2/2133~14700%大3/2/21666669%3/2/2+G140~15101%4、5房+G200~26000%5房復式2253031%預計去化周期1個月（除去團購面積）·上列面積統計數據包括已團購的面積和戶型推出理由：第三批房源的銷售周期一方面是通過“樓王”的抄做，豎立項目高端精品的形象，為二期的開盤造勢；另一方面是消化第一批和第二批的剩余房源，爭取一期的全案銷售；同時也為二期產品的上市積累客源。——住宅一期第三批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出樓號6號樓推出面積一期住宅價格策略月份10月11月12月1月2月3月4月5月9月推出樓宇3#/5#/9#1#/2#/7#/8#6#均價走勢預期價格平開高走，節節上揚，預計一期營銷周期內價格上漲8％－10％開盤月熱銷后，11月均價小幅上調，給予客戶熱銷及物業升值的感受。第二批房源推出后均價的抬升，一方面出于產品更高自身價值，另一方面項目形象成熟后品牌帶來的價值提升。配合農歷新年后住宅市場的熱銷打開，調升價格，延續物業不斷升值的市場形象。一期“樓王”的推出伴隨著均價的一次上漲，以高端形象完美收官。一期住宅價格策略月份10月11月12月1月2月3月4月5月9一期住宅入市價格定位運用市場比較法對項目入市價格進行定位建議本項目的入市均價為3900元/平方米一期住宅入市價格定位運用市場比較法對項目入市價格進行定位建議一期住宅價格體系說明：該價格體系為項目可實現的均價底價；該實現均價已除去項目內部團購部分，暫計團購的面積約為項目總體量的20％（約200套），項目由入市價格到一期尾盤價格實現了10％的價格漲幅；項目4個節點的價格漲幅分別設定為開盤價格3％、6％、8％、10％的增長比例；一期住宅價格體系說明：該價格體系為項目可實現的均價底價；市場報價體系考慮折扣的市場均價報價表現：說明：針對銷售節點的不同，需運用不同的市場報價體系，現給出1%-5%各折扣點的均價報價體現；針對開盤日節點，建議實施以下折扣策略：1、開盤日認購客戶可享受VIP認購卡規定優惠；2、開盤日后三天內簽訂合同支付首付的客戶可再享受1%的折扣。在其他營銷時間點，銷售員可有1%折扣點的權利，2%-3%的折扣點掌握在銷售經理以上級別的權利范圍內。市場報價體系考慮折扣的市場均價報價表現：說明：針對銷售節點的房源定價原則平面定價原則因素內容價格定位外部因素臨街距離近遠－＋臨近主要車行入口近遠－＋臨近集中綠化遠近－＋受噪音影響近遠－＋內部因素戶型南北通透無有－＋戶型面積大小大小－＋戶型朝向西南東南－＋戶型私密性低高－＋垂直定價原則因素內容價格定位外部因素受鄰近樓宇遮擋小大－＋受外立面造型影響小大－＋內部因素1－5層

價差小價差大6－15層16－25層26－33層房源定價原則平面定價原則因素內容價格定位臨街距離近垂直價差建議方案一：拉大價差方案二：縮小價差優點項目開盤期可快速銷售價格定位較低的單元容易形成開盤旺銷局面項目相較于周邊項目具有底價優勢可擴大有支付能力的客群范圍銷售速度平均，可保持穩定的現金流后期價格調整的空間較大有利于高區樓層的去化缺點項目后期去化速度減慢，市場風險加大不利于項目后期進一步調整價格縮小了有支付能力的客群范圍可能會導致優質樓層前期銷售一空客戶選房范圍擴大，增加了銷售談判難度入市風險相對較大綜合方案一、方案二的優缺點考慮，建議項目的垂直價差控制在20~30元/平方米的梯度。垂直價差建議項目開盤期可快速銷售價格定位較低的單元銷售速一期住宅銷售節奏完成一期住宅銷售90%以上（未含滾動銷售量），總回收資金約4.96億元。市場化銷售預期收益除去團購面積后銷售預期收益暫計團購面積占總銷面積的20％，預期一期銷售周期為7個月；完成可售面積90%以上（未含滾動銷售量），總回收資金約3.97億元。一期住宅銷售節奏完成一期住宅銷售90%以上（未含滾動銷售量）市場分析項目推案策略項目營銷執行目錄市場分析目“高速會”會員招募“高速會”會員嘉年華戶外鞏固工程主題現場媒體戶外事件物料樓體十四層以上現場售樓中心完成售樓中心接待客戶項目周圍牌、人流中心區廣告牌、售樓處外包裝、情景氛圍、精神堡壘、引導旗等DM房型單片樓書主體工程三分之二左右樣板房完成看房通道完成外圍形象系統完成報紙、網絡、雜志、電臺、短信等延續序盤期戶外，增加巴士公車廣告/樓體接近封頂建議能完成部分景觀樣板段戶外鞏固，可考慮增加公交站臺廣告主體工程即將完工/月份序盤開盤中盤收官10月11月12月1月2月3月4月9月一期住宅營銷策略總控圖網絡、報紙、短信報紙、網絡、短信、口碑等報紙、網絡、短信、口碑等一期開盤儀式一期解籌選房日業主圣誕聯誼會項目市中心系列路演/高速會會員通訊印在未來印生活全解析感受印生活珍藏印象未來·城中央——項目全程案名副標,In時代、In生活、In未來——項目住宅部分全程推廣主題定位合肥“住博會”印時代選房卡認籌“高速會”會員招募戶外鞏固工程主題現場媒體戶外事件物料樓體十工程主題現場媒體戶外事件物料樓體十四層以上現場售樓中心完成售樓中心接待客戶項目周圍牌、人流中心區廣告牌、售樓處外包裝、情景氛圍、精神堡壘、引導旗等DM房型單片樓書月份序盤網絡、報紙、短信“高速會”會員招募合肥“住博會”印在未來未來·城中央——項目全程案名副標,In時代、In生活、In未來——項目住宅部分全程推廣主題定位序盤開盤中盤收官10月11月12月1月2月3月4月9月工程主題現場媒體戶外事件物料樓體十四層以上現場售樓中心完成項序盤-主題印時代，印在未來In·

印

·將項目的案名與項目主題定位結合，強化“印”與“未來”兩大關鍵詞的輸出，使其成為項目的標識性文字和符號；“印”的詮釋來展現項目掌權者的象征，科技進步的印記，生態環境的印象等多重含義，合乎項目客戶定位，同時體現“科技”與“生態”相結合的主題概念；以一種大氣、憧憬、充滿張力的態度來展現項目的大盤形象和氣勢如虹的入市形象。序盤-主題印時代，印在未來In·印·將項目的案名與項目序盤-銷售中心銷售中心需迅速投入使用，用于序盤期客戶積累：序盤階段平媒及戶外廣告吸引的客戶濱湖新區其他熱銷樓盤（世紀城、觀湖苑）的看房客戶

需布置主要干道通往銷售中心的引導標識，吸引過往人流，引導訪客。銷售中心銷售中心引導標識售樓處需在9月上中旬對外正式接待客戶序盤-銷售中心銷售中心需迅速投入使用，用于序盤期客戶積累：銷序盤-戶外位置項目周圍牌：可考慮在徽州大道、西藏路及廬州大道選擇1-2塊路牌，如右圖示（可兼做售樓處引導牌）中心區域路牌：可考慮在長江路沿線中心區域、南區進入濱湖區域交通要道及經開區進入濱湖區域交通要道選擇2-3塊路牌；引導旗：在序盤及開盤階段建議沿徽州大道及西藏路布置引導旗；圍墻展示：完成項目基地圍墻的包裝，展現項目形象，吸引過來車流。立刻行動序盤-戶外位置項目周圍牌：可考慮在徽州大道、西藏路及廬州大序盤-售樓現場包裝售樓現場需制造熱鬧的景象，同時集中式發布項目信息，可運用：樓體巨幅基地圍墻彩旗氣球豎幅（結合活動節點）售樓中心門前廣場需營造整潔優雅的綠化化境，同時需提供固定充足的停車位置，以供客戶泊車。立刻行動序盤-售樓現場包裝售樓現場需制造熱鬧的景象，同時集中式發布項序盤-媒體推廣合房網、家園網網絡報紙《新安晚報》《合肥晚報》《安徽商報》投放內容投放形式投放周期印時代，印在未來主頁硬廣9月10日－19日未來城中央，“印時代”即將到來主頁硬廣+鏈接軟文9月21日－9月25日投放內容媒體選擇投放形式投放周期印時代，印在未來——銷售中心正式開幕《新安晚報》《合肥晚報》《安徽商報》硬廣9月17日－9月18日未來城中央，“印時代”公映在即《新安晚報》《合肥晚報》《安徽商報》硬廣9月21日－9月25日短信在項目序盤階段主要通報目標受眾“售樓處開放”的重要事件。序盤-媒體推廣合房網、家園網網絡報紙《新安晚報》《合肥晚報》序盤-物料準備折頁房型單片須在售樓處開放日前完成精裝樓書須在開盤日前完成折頁及房型單片針對一般性客戶均可贈送；精裝樓書只贈送給準客戶序盤-物料準備折頁房型單片須在售樓處開放日前完成精裝樓書須在序盤-“住博會”序盤之合肥“住博會”目的：項目的公眾化亮相，通過“住博會”的推廣與購房目標客戶直接溝通，引導準客戶參與項目開盤儀式及VIP購房卡認籌。時間：9月24日－27日形式：形成“住博會”現場與項目售樓處的聯動。1、“住博會”現場進行項目的形象性宣傳；2、意向客戶通過不間斷的看房車引導至項目現場做深度洽談；3、銷售員告知意向客戶9月27日進行項目開盤儀式以及VIP卡認籌，以VIP卡昭示性的購房優惠條件吸引積累客戶在開盤日前往現場認購。序盤-“住博會”序盤之合肥“住博會”目的：項目的公眾化亮相，序盤開盤中盤收官10月11月12月1月2月3月4月9月工程主題現場媒體戶外事件物料主體工程三分之二左右樣板房完成看房通道完成外圍形象系統完成報紙、網絡、雜志、電臺、短信等延續序盤期戶外，增加巴士公車廣告月份開盤印生活全解析未來·城中央——項目全程案名副標,In時代、In生活、In未來——項目住宅部分全程推廣主題定位一期開盤儀式一期解籌選房日業主圣誕聯誼會序盤開盤中盤收官10月11月12月1月2月3月4月9月工程主開盤-主題印時代，In生活In·

印

·項目進入開盤階段，將側重于項目本身集中優勢的宣傳，即全面解析印生活和印產品；以“印”為精神符號，將區位優勢、產品優勢及生活方式的引導結合演進，深化市場對項目的理解。結合項目成功人士的客戶定位，在形象推廣上以“家”為概念，營造時尚、安逸、和諧的家庭生活氛圍。開盤期需要的是引爆市場，將本項目最具競爭力的區位和產品要素，在“印”概念的引導下逐一亮相于市場，吸引客戶，全面體會項目的與眾不同！開盤-主題印時代，In生活In·印·項目進入開盤階段，開盤-媒體推廣報紙《新安晚報》《合肥晚報》《安徽商報》《安徽市場報》投放內容媒體選擇投放形式投放周期IN生活正式啟航—印時代9月27日盛大開幕《新安晚報》《合肥晚報》《安徽商報》《安徽市場報》硬廣9月26日－27日未來城中央，“印時代”VIP卡認籌中《新安晚報》《合肥晚報》《安徽商報》硬廣9月28日－10月16日3.28,In生活與生態湖的距離《新安晚報》《合肥晚報》《安徽商報》硬廣10月第四周印時代引爆開盤月旺銷，濱湖新區精品樓盤再受青睞《新安晚報》《合肥晚報》《安徽商報》《安徽市場報》新聞報道11月初IN生活，感受生態與科技之美《合肥晚報》軟硬結合11月中首批房源完美落幕《新安晚報》《合肥晚報》軟硬結合12月雜志《溝通》投放內容媒體選擇投放形式投放周期IN生活正式啟航—印時代9月27日盛大開幕《溝通》硬廣10月刊IN生活，感受生態與科技之美《溝通》軟硬結合11月刊開盤-媒體推廣報紙《新安晚報》《合肥晚報》《安徽商報》《安徽開盤-媒體推廣合房網、家園網網絡電臺合肥廣播電臺交通頻率，安徽廣播電臺音樂頻率投放內容投放形式投放周期IN生活正式啟航—印時代9月27日盛大開幕主頁硬廣+鏈接軟文9月26日-27日未來城中央，“印時代”VIP卡認籌中主頁硬廣+鏈接軟文9月28日－10月16日印時代引爆開盤月旺銷，濱湖新區精品樓盤再受青睞新聞報道11月初投放內容投放周期項目宣傳要點（區位、主題精神、產品特色）、開盤信息9月16-10月31日開盤-媒體推廣合房網、家園網網絡電臺合肥廣播電臺交通頻率，安開盤-開盤儀式開盤儀式目的：項目正式對外銷售的公開，營造熱鬧喜慶的開盤氛圍，項目VIP認購卡的集中式認籌。時間：2009年9月27日地點：項目售樓中心及門前廣場活動內容：建議專注于項目銷售行為的商業性，不建議與公益型活動相嫁接，建議流程如下：9：30-10：00舞獅等慶典儀式10：00-10：30領導及嘉賓致辭10：30-11：30項目VIP選房卡集中認籌11：30-13：00自助冷餐會，抽獎活動樂隊助興（穿插）開盤-開盤儀式開盤儀式目的：項目正式對外銷售的公開，營造熱鬧開盤-印時代選房卡認籌開盤之印時代選房卡認籌目的：通過“購房卡”的形式鎖定準客戶，同時為項目開盤儀式準備集中式的客戶捧場，并在開盤日之后繼續進行選房卡認籌，為解籌及選房圈定準客戶資源，從而對銷售形勢較準確的預估。時間：9月27日（開盤日）——10月17日（解籌及選房日）程序：從售樓處開放至項目開盤前進行客戶資源的積累，在開盤當日進行首次“印時代VIP選房卡”認籌，從開盤日至10月16日仍進行選房卡的銷售，在10月17日進行集中式“解籌及選房活動”。VIP選房卡認籌價格：5000元，一張VIP卡只可適用一套物業VIP選房卡優惠措施：1、凡解籌日成功認購物業的客戶，一張VIP卡可享受總房價2%的折扣優惠；解籌日未認購而在之后認購物業的客戶，一張VIP卡可享受總房價1%的折扣優惠2、凡成功認購物業的客戶，可享受自認購卡日開始至解籌日（10月17日)每天800元的現金累計抵扣VIP選房卡認購條件：均可認購，采用實名制，一張身份證只能購買一張選房卡，最終未認購首期物業的客戶，選房卡可延續至后續新推物業的認購優惠，也可選擇全額退款；其他：1/僅持卡客戶在解籌日可認購物業;2/選房卡不匹配物業單元的選擇。開盤-印時代選房卡認籌開盤之印時代選房卡認籌目的：通過“購房開盤-解籌日選房流程解籌日選房流程休息等候區擁有VIP選房卡的認籌客戶在該區休息等候，按解籌順序準備進入選房區選房區認籌客戶按解籌次序進入選房區域，選房時間為1分鐘，選定后在銷售代表的協助下填寫房號確認單，客戶若超出1分鐘未能確定，則被輪空，由下位被解籌客戶選房。銷控區選中房號的認籌客戶在銷售人員的帶領下，向銷控人員遞交房號確認單，確定房號、總銷控編號。財務區認籌客戶憑銷控簽字的房號確認單到財務室補齊購房定金，財務收回VIP選房卡發票及房號確認單，并開立正式的定金收據。簽約區認籌客戶憑定金收據和身份證到簽約區簽署認購書，并需在認購書規定的時間內前往售樓處補足首付，簽訂合同。考慮到解籌日售樓處現場人流較多，流程時間較長，建議全程給予客戶高規格的餐飲自助服務。開盤-解籌日選房流程解籌日選房流程休息等候區擁有VIP選房卡開盤-解籌方式建議方案一：卡序解籌方案二：排隊解籌方案三：抽簽解籌說明按認購VIP卡的先后順序安排解籌

按解籌當日現場排隊順序先后解籌

根據解籌當日現場抽簽順序決定選房順序

優點能促使客戶提早買卡在正式解籌前將安排預選房，有利于開盤當天流程順利并有利于提高解籌率客戶忠誠度較高；開盤日客戶為早選房會提前很長時間到場排隊，容易制造銷售現場熱銷的場面

開盤日按規定時間前簽到，并可營造爆棚場面解籌時分批抽簽分批選房，客戶機會均等降低預選房階段客戶放棄率現場火爆有序，并可提高解籌率缺點開盤當天早到的客戶會有不滿情緒后期VIP卡比較難賣，可能損失一部分客戶預選房階段，容易流失部分客戶解籌日客戶到場時難以掌控，不利于營造爆棚場面開盤日前可能會造成客戶提前一天甚至幾天開始排隊，欠人性化，且現場極易造成秩序混亂一些客戶花錢雇人排隊，容易造成排隊紛爭游離客戶容易流失，部分游離客戶甚至不會來到現場；排隊的順序容易出現作弊，缺乏公信力認卡前期動力不足在購卡過程中，會有部分客戶為提高被提前抽中的機會而購置多張卡，難以準確判斷誠意客戶數量在解籌時后被抽到的選房客戶有少許的抱怨我司傾向于選擇方案三，針對方案三的缺點業已提供了解決方案，即“VIP認購卡的房價優惠措施”“實名購卡”“解籌當天現場氣氛的營造”等。開盤-解籌方式建議方案一：卡序解籌方案二：排隊解籌方案三：抽開盤-業主圣誕聯誼會業主圣誕聯誼會目的：企業品牌宣傳、客戶擴容、進行口碑傳播時間：2009年12月，圣誕節前地點：項目售樓中心活動內容：會員酒會助興演出抽獎等互動活動等開盤-業主圣誕聯誼會業主圣誕聯誼會目的：企業品牌宣傳、客戶擴至解籌日工作進度安排表至解籌日工作進度安排表序盤開盤中盤收官10月11月12月1月2月3月4月9月工程主題現場媒體戶外事件物料主體結構接近封頂戶外鞏固，可考慮增加公交站臺廣告/月份中盤報紙、網絡、短信、口碑等項目市中心系列路演感受印生活未來·城中央——項目全程案名副標,In時代、In生活、In未來——項目住宅部分全程推廣主題定位序盤開盤中盤收官10月11月12月1月2月3月4月9月工程主中盤-主題感受，印生活In·

印

·在開盤階段對項目的優勢點做出較為全面的解析之后，“感受，印生活”從產品層面進入一種精神享受層面，突出一種生活方式的引導；此次推出的產品戶型以舒適型三房為主，目標客群更是以成功人士家庭性消費為主；因此在推廣中更要注重家庭概念的營造，“感受，印生活”的主題營造了家庭氛圍的和諧氣息，更注重一種生活方式的體會與融入。中盤-主題感受，印生活In·印·在開盤階段對項目的優勢中盤-媒體推廣報紙《新安晚報》《合肥晚報》《安徽商報》《安徽市場報》投放內容媒體選擇投放形式投放周期新春送喜，印時代新品房源推出《新安晚報》《合肥晚報》《安徽商報》《安徽市場報》硬廣2010年1月印生活，給“家”無限可能《新安晚報》《合肥晚報》《安徽商報》軟硬結合2010年2月印生活，享受“家”《新安晚報》《合肥晚報》《安徽商報》軟硬結合2010年3月網絡合房網、家園網投放內容投放形式投放周期新春送喜，印時代新品房源推出主頁按鈕+鏈接軟文2010年1月短信跟據項目各節點情況適時發送項目短信。中盤-媒體推廣報紙《新安晚報》《合肥晚報》《安徽商報》《安徽中盤-市中心路演市中心路演目的：考慮到中盤期上市量仍然比較集中，市區商業中心的路演可增加在全市范圍內的宣傳力度，在周末及節假日促進外區域的客源成交。時間：2009年1月-3月，根據路演效果可調節頻次地點：可考慮在三孝口、淮河路、元一廣場等商業人流較密集的市區地點活動內容：市中心臨時站臺，可配合臨近區域派單、現場禮品的派發等增加人氣，同時設置市區至項目現場的看房班車。中盤-市中心路演市中心路演目的：考慮到中盤期上市量仍然比較集戶外鞏固工程主題現場媒體戶外事件物料建議能完成部分景觀樣板段主體工程即將完工月份收官報紙、網絡、短信、口碑等高速會會員通訊珍藏印象未來·城中央——項目全程案名副標,In時代、In生活、In未來——項目住宅部分全程推廣主題定位序盤開盤中盤收官10月11月12月1月2月3月4月9月“高速會”會員招募“高速會”會員嘉年華戶外鞏固工程主題現場媒體戶外事件物料建議能完成部分景觀樣板段收官-主題珍藏·印象In·

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·在收官階段，配合6號樓“樓王”的形象，以“珍藏”的概念突出樓王的稀缺性及尊貴性；“珍藏印象”以一種“珍品”的姿態將樓王推出市場，引發關注；從感受印生活到珍藏印象，是一個產品升級的過程，也是客戶對印時代產品力理解的一次升級。收官-主題珍藏·印象In·印·在收官階段，配合6收官-媒體推廣報紙《新安晚報》《合肥晚報》《安徽商報》《安徽市場報》投放內容媒體選擇投放形式投放周期正藏印象，印時代精品樓王正式發售《新安晚報》《合肥晚報》《安徽商報》《安徽市場報》硬廣2010年4月網絡合房網、家園網投放內容投放形式投放周期印時代銷售信息速遞——加推樓王，經典收官軟文2010年4月短信跟據項目各節點情況適時發送項目短信（樓王銷售、剩余房源促銷等）。收官-媒體推廣報紙《新安晚報》《合肥晚報》《安徽商報》《安徽收官-物料準備高速會會員期刊會員期刊作為與會員聯絡的一種方式，及時傳達項目的動態，也給予客戶項目良好的精神面貌感受。會員期刊的內容主題精神聚焦印時代企業天地客戶心聲營銷動態工程進度收官-物料準備高速會會員期刊會員期刊作為與會員聯絡的一種方式收官-“高速會”會員招募收官之“高速會”會員招募目的：以“高速會”會員的形式積累客戶、整合客戶，通過短信平臺、會員期刊等形式保持長期的互動聯絡和信息通訊，維持客戶的可持續性；為二期的推出積累客戶資源。時間：一期最后一批房源推出時形式：針對前往銷售中心看房的任何意向客戶及已購買項目物業的業主，若自愿即可填寫“高速會”會員申請表，批準入會的會員建議享有如下主要優惠措施:1、可享有在高速地產集團開發的任何物業中的會員折扣；2、可免費獲閱“高速會”會員期刊；3、享有一定的積分制度，成為高速地產集團開發的物業的業主的會員可通過積分抵扣的形式享有諸如抵扣物業管理費等多項優惠措施。“高速會”的組建是一個長期的過程，也是作為品牌發展商進入客戶管理和客戶可持續性發展的重要一步。

希望通過濱湖時代廣場項目的運作開始，高速地產集團將逐步實現客戶資源的整合管理。收官-“高速會”會員招募收官之“高速會”會員招募目的：以“高收官-高速會會員嘉年華高速會會員嘉年華目的：一期收官，二期即將上市積累人氣；增進與客戶的聯誼及口碑效應。時間：2010年4月地點：項目售樓中心活動內容：嘉年華之親子場：孩子與家長一齊參與的小游戲，以競技的形式可獲得獎品；嘉年華之時尚場：樂隊、演出及時裝表演等；嘉年華之戶外場：寶馬、奔馳等新車試駕活動；全程提供自助冷餐及BBQ等。收官-高速會會員嘉年華高速會會員嘉年華目的：一期收官，二期即THANKYOUTHANKYOU高速·濱湖時代廣場戴德梁行房地產咨詢(上海)有限公司開盤前策略執行提報謹致：安徽高速公路房地產有限責任公司In時代In生活In未來高速·濱湖時代廣場戴德梁行房地產咨詢(上海)有限公司開盤前策市場分析項目推案策略項目營銷執行目錄市場分析目8月份市場表現·2009年8月1日-8月31日，合肥市銷售住宅類商品房11145套，延續7月份銷售破萬套的良好勢頭（7月份銷售量為11599套），為2009年單月銷售量的次高。·8月份銷售均價為4315.8元/㎡，較7月份4276.5元/㎡上漲39.3元/㎡，漲幅為0.92%，房價漲幅并不大。·金九銀十，一貫是房地產銷售的旺季。為確保國家經濟持續走出谷底，預計下半年國家政策將繼續保持穩定，目前房地產行業看不到拐點的出現，市場將保持相對的穩定。8月份市場表現·2009年8月1日-8月31日，合肥市銷售8月份市場表現商品房成交區域分布：備注：面積單位為萬㎡。8月份市場表現商品房成交區域分布：備注：面積單位為萬㎡。8月份市場表現濱湖銷售獨領風騷濱湖住宅8月份無論是銷售套數和銷售面積都成倍上升。該區住宅成交套數為4417套，占全市總套數的39.6%；銷售面積也高達45.0萬㎡，也占總量的40.0%。本月主要是受濱湖新區住宅成交量的成倍攀升，維持全市高位的住宅成交量。8月份市場表現濱湖銷售獨領風騷8月份合肥全市住宅成交均價為4316元/㎡，其中包河、高新、蜀山、政務和瑤海5區高于全市均價，作出正值貢獻；而廬陽、新站、經開和濱湖4區對全市均價作出負值貢獻，同時濱湖唯一一個低于4000元/㎡的區域，且占全市總銷售量的比重很大，否則全市均價的價格將高達4662元/㎡，相比目前的全市高出346元/㎡。8月份住宅成交價格8月份合肥全市住宅成交均價為4316元/㎡，其中包河、高新、濱湖成功超越蜀山8月份合肥市區住宅成交總金額為48.53億元，環比上月增加了1.03億元元，2.7%。其中濱湖以17.10億元的絕對優勢，成功反超蜀山，占居全市區域金額榜首位。而蜀山以7.92億元的成績位列次席，包河以6.38億元緊隨其后，位列三甲之列。8月份住宅銷售金額濱湖成功超越蜀山8月份住宅銷售金額2009年成交量走勢2009年全市住宅成交量走勢分析：09年銷售1-8月住宅共計銷售641.9萬㎡，銷售套數為65529套。8月合肥住宅銷售套數連續2個月突破萬套，僅次于上月創造的最高銷售記錄，成為09年第二高的月度。從住宅銷售量的的曲線走勢圖，可以清晰的看出，除了個別月份的停滯外，合肥住宅銷售量基本上都是一路高速上漲走勢，且成交增幅非常明顯。2009年成交量走勢2009年全市住宅成交量走勢分析：09年2009年成交均價走勢2009年全市住宅成交均價走勢分析：09年以來，合肥樓市只有4月和7月住宅均價環比下跌。其中4月份由于各樓盤想抓住銷售黃金機遇，頻頻推出優惠促銷政策，致使全市宅價微弱下跌，定性為市場行為致使宅價微降；而7月份則是由于政府集資房和經適房對市場沖擊，致使均價出現均價下跌89元/㎡，也是09年來最高跌幅，另扣除集資房和經適房的影響，7月合肥宅價仍然上漲90元左右。

2009年成交均價走勢2009年全市住宅成交均價走勢分析：02009年成交金額走勢2009年全市住宅銷售金額走勢分析：2009年1-8月份，合肥樓市住宅商品房共計回籠266.8億元現金。住宅成交總金額總體呈現急速上升趨勢，自4月份開始逐月打破上月的創造的最高紀錄，8月銷售量雖然有所下降，但是受成交均價的上漲，故成交總金額也在上月高基數的基礎上，小幅上升。

2009年成交金額走勢2009年全市住宅銷售金額走勢分析：2住宅新增供應濱湖新增供應量再創新高

濱湖8月份實際新增套數3329套，新增面積33.4萬㎡，再次刷新該區上月創造的新增供應量的最高記錄，濱湖連續三個月位居全市各區域新增量最高區域。住宅新增供應濱湖新增供應量再創新高濱湖新區市場表現·繼7月份大賣之后（7月份濱湖區住宅銷售套數2403套，銷售面積23.4萬㎡，銷售面積位居合肥市各區之首，成交均價為3779元/㎡。濱湖區7月實際新增套數為2858套，新增面積為33.2萬㎡，供應量較合肥市其他區域相對較大。），8月份，濱湖區繼續高歌猛進，全月銷售了4417套，幾乎達到了“狂熱”的程度。銷售量占到全市總量的39.6%，從而拉大了與其他區域的距離，令合肥其他區域只能望其項背。·扣除濱湖惠園經濟適用房的因素，濱湖區8月份住宅均價為3855元/㎡，環比上浮2.0%。·濱湖住宅銷售面積為45.0萬㎡，占總量的40.0%。·09年第一季度濱湖新區住宅銷售套數占全市的比例僅為12.8%；4-6月的第二季度占全市的比例上升為17.5%；7月份該比例又上升至20.7%；而到了8月份濱湖新區占全市總銷售體量的39.6%。·濱湖區由于價低量大，總體上拉底了合肥市場價格，故房價漲幅并不能反映合肥市房價的實際漲幅。濱湖新區市場表現·繼7月份大賣之后（7月份濱湖區住宅銷售

目前在售項目：濱湖世紀城——4期（臨濱苑）觀湖苑（最后三棟）濱湖明珠（尾盤）濱湖品閣（尾盤）即將上市項目：高速.濱湖時代廣場1期濱湖世紀城5期書香門第2期濱湖假日1期棠溪人家1期高速時代廣場（高層）濱湖在售項目目前在售項目：高速時代廣場濱湖在售項目項目名稱供應量（萬㎡）開盤時間實際成交價格銷售率優惠情況剩余貨量（萬㎡）世紀城.徽杰苑42.992008年10月26日3637.375.41%97/99折13.47世紀城.徽昌苑39.822009年4月25日3645.6168.68%97/99折13.76世紀城.振徽苑40.822008年9月13日3681.3686.82%97/99折6.99世紀城.徽貴苑42.162009年7月4日3842.0524.06%97/99折32.92世紀城.臨濱苑24.622009年7月28日-8月18日4074.0843.83%97/98折13.81藍鼎.觀湖苑50.662008年10月18日4199.9975.91%97/99折10.37濱湖明珠28.972007年10月1日3745.7598.80%——0.37濱湖品閣14.842007年10月2日3535.2698.97%無優惠0.19書香門第6.032009年6月6日4113.3386.84%97/98折0.77合計：290.91——3859.01————92.65濱湖區在售項目分析項目名稱供應量開盤時間實際成交價格銷售率優惠情況剩余貨量（萬市場分析項目推案策略項目營銷執行目錄市場分析目高市場增長率高明星現金牛嬰兒瘦狗相對市場份額波士頓矩陣銷售節奏原則。具備差異性優勢以及稀缺物業類型的最高端產品，形成項目標桿價值。客戶需求量高、可實現高市場價值。成熟市場中的領導者，具有廣泛的客戶關注，它是項目資金的主要來源。客戶需求量較高、可實現較高價值。需要不斷投入以增強其競爭能力，可通過持續投資，發展為明星單位。即目前缺乏展示、包裝、推廣的單位；目前客戶需求較低、條件轉化后可實現較高市場價值。產品優勢較弱，市場承接度低，客戶需求量較低、市場可實現價值較低。明星產品現金牛產品嬰兒產品瘦狗產品包裝，旗幟！利潤主力培育、轉化盡早出貨高市場高明星現金牛嬰兒瘦狗相對市場份額波士頓矩陣銷售節奏原①②③⑤⑥⑦⑨⑧一期住宅產品界定高市場增長率高明星旗幟現金牛利潤主力嬰兒培養瘦狗出貨

相對市場份額波士頓矩陣⑥⑧137M2137M2120/88/124122/87/137166/245121/87/136/109142/14788/134/142/1243/3/23/3/23/2/1,2/2/1,3/2/13/2/1,2/2/1,3/2/23/2/2,5/2/33/2/1,2/2/1,3/2/2,2/2/13/2/2,3/2/22/2/1,3/2/2,3/2/2,3/2/1結合各個樓宇所處的位置以及內部房型特征，對一期住宅產品進行界定。③①②⑤⑦⑨①②③⑤⑥⑦⑨⑧一期住宅產品界定高市場高明星旗幟現金牛高市場增長率第一批推出3、5、9號樓，開盤快速去化，實現現金回流；同時將后期可能滯銷的劣勢產品先期推出；第二批推出1、2、7、8號樓，實現多類產品的組合，明星產品豎立高端形象，暢銷產品實現回流，新型產品差異化競爭；第三批推出6號樓，高調豎立項目高端形象，為二期的入市吸引市場關注。①②③⑤⑥⑦⑨⑧一期住宅推案節奏高明星旗幟現金牛利潤主力嬰兒培養瘦狗出貨

相對市場份額波士頓矩陣⑥⑧137M2137M2120/88/124122/87/137166/245121/87/136/109142/14788/134/142/1243/3/23/3/23/2/1,2/2/1,3/2/13/2/1,2/2/1,3/2/23/2/2,5/2/33/2/1,2/2/1,3/2/2,2/2/13/2/2,3/2/22/2/1,3/2/2,3/2/2,3/2/1③①②⑤⑦⑨第一批第二批第三批高市場第一批推出3、5、9號樓，開盤快速去化，實現現金回流；——住宅一期首批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出樓號3、5、9號樓推出面積56248平方米（42%）推出套數476套（47%）房型面積（M2)套數當批比例1/1/14900%2/2/18815432%大2/2/110900%3/2/1120~12415933%子母房13600%3/2/2133~14715132%大3/2/216600%3/2/2+G140~15182%4、5房+G200~26041%5房復式22500%預計去化周期2~2.5個月（除去團購面積）·上列面積統計數據包括已團購的面積和戶型推出理由：整個小區首次推出的樓宇，市場對項目的熟悉度處于培育期，低價入市迅速吸引市場關注度；一期推出的產品戶型中，5號及9號樓中有較大份額的2房產品，面積需求為目前區域內最熱銷的產品，有利于開盤快速去化，形成熱銷局面；而在該三棟樓中，均存在較大比重的3/2/1戶型，隨著時間的推移小三房日益成為落后戶型，需在前期快速去化。——住宅一期首批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出樓號3、5、9號樓推——住宅一期第二批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出樓號1、2、7、8號樓推出面積58502平方米（44%）推出套數453套（44%）房型面積（M2)套數當批比例1/1/14900%2/2/1886214%大2/2/1109317%3/2/1120~124317%子母房13619844%3/2/2133~14712528%大3/2/216600%3/2/2+G140~15141%4、5房+G200~26020%5房復式22500%預計去化周期3個月（除去團購面積）·上列面積統計數據包括已團購的面積和戶型推出理由：第二批推出的樓宇類型豐富，包括明星產品8號樓，具有將高市場預期的1號、2號樓，以及面積區間較小可快速實現利潤的7號樓；該次推出的房源戶型豐富，跨越了項目的所有產品線，但以大三房為主力房源，強化項目的高端主流形象；二房及部分小三房仍以快速去化為目的，同時也可實現較之首批房源更高的利潤。——住宅一期第二批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出樓號1、2、7、8——住宅一期第三批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出樓號6號樓推出面積19552平方米（14%）推出套數96套（9%）房型面積（M2)套數當批比例1/1/14900%2/2/18800%大2/2/110900%3/2/1120~12400%子母房13600%3/2/2133~14700%大3/2/21666669%3/2/2+G140~15101%4、5房+G200~26000%5房復式2253031%預計去化周期1個月（除去團購面積）·上列面積統計數據包括已團購的面積和戶型推出理由：第三批房源的銷售周期一方面是通過“樓王”的抄做，豎立項目高端精品的形象，為二期的開盤造勢；另一方面是消化第一批和第二批的剩余房源，爭取一期的全案銷售；同時也為二期產品的上市積累客源。——住宅一期第三批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出樓號6號樓推出面積一期住宅價格策略月份10月11月12月1月2月3月4月5月9月推出樓宇3#/5#/9#1#/2#/7#/8#6#均價走勢預期價格平開高走，節節上揚，預計一期營銷周期內價格上漲8％－10％開盤月熱銷后，11月均價小幅上調，給予客戶熱銷及物業升值的感受。第二批房源推出后均價的抬升，一方面出于產品更高自身價值，另一方面項目形象成熟后品牌帶來的價值提升。配合農歷新年后住宅市場的熱銷打開，調升價格，延續物業不斷升值的市場形象。一期“樓王”的推出伴隨著均價的一次上漲，以高端形象完美收官。一期住宅價格策略月份10月11月12月1月2月3月4月5月9一期住宅入市價格定位運用市場比較法對項目入市價格進行定位建議本項目的入市均價為3900元/平方米一期住宅入市價格定位運用市場比較法對項目入市價格進行定位建議一期住宅價格體系說明：該價格體系為項目可實現的均價底價；該實現均價已除去項目內部團購部分，暫計團購的面積約為項目總體量的20％（約200套），項目由入市價格到一期尾盤價格實現了10％的價格漲幅；項目4個節點的價格漲幅分別設定為開盤價格3％、6％、8％、10％的增長比例；一期住宅價格體系說明：該價格體系為項目可實現的均價底價；市場報價體系考慮折扣的市場均價報價表現：說明：針對銷售節點的不同，需運用不同的市場報價體系，現給出1%-5%各折扣點的均價報價體現；針對開盤日節點，建議實施以下折扣策略：1、開盤日認購客戶可享受VIP認購卡規定優惠；2、開盤日后三天內簽訂合同支付首付的客戶可再享受1%的折扣。在其他營銷時間點，銷售員可有1%折扣點的權利，2%-3%的折扣點掌握在銷售經理以上級別的權利范圍內。市場報價體系考慮折扣的市場均價報價表現：說明：針對銷售節點的房源定價原則平面定價原則因素內容價格定位外部因素臨街距離近遠－＋臨近主要車行入口近遠－＋臨近集中綠化遠近－＋受噪音影響近遠－＋內部因素戶型南北通透無有－＋戶型面積大小大小－＋戶型朝向西南東南－＋戶型私密性低高－＋垂直定價原則因素內容價格定位外部因素受鄰近樓宇遮擋小大－＋受外立面造型影響小大－＋內部因素1－5層

價差小價差大6－15層16－25層26－33層房源定價原則平面定價原則因素內容價格定位臨街距離近垂直價差建議方案一：拉大價差方案二：縮小價差優點項目開盤期可快速銷售價格定位較低的單元容易形成開盤旺銷局面項目相較于周邊項目具有底價優勢可擴大有支付能力的客群范圍銷售速度平均，可保持穩定的現金流后期價格調整的空間較大有利于高區樓層的去化缺點項目后期去化速度減慢，市場風險加大不利于項目后期進一步調整價格縮小了有支付能力的客群范圍可能會導致優質樓層前期銷售一空客戶選房范圍擴大，增加了銷售談判難度入市風險相對較大綜合方案一、方案二的優缺點考慮，建議項目的垂直價差控制在20~30元/平方米的梯度。垂直價差建議項目開盤期可快速銷售價格定位較低的單元銷售速一期住宅銷售節奏完成一期住宅銷售90%以上（未含滾動銷售量），總回收資金約4.96億元。市場化銷售預期收益除去團購面積后銷售預期收益暫計團購面積占總銷面積的20％，預期一期銷售周期為7個月；完成可售面積90%以上（未含滾動銷售量），總回收資金約3.97億元。一期住宅銷售節奏完成一期住宅銷售90%以上（未含滾動銷售量）市場分析項目推案策略項目營銷執行目錄市場分析目“高速會”會員招募“高速會”會員嘉年華戶外鞏固工程主題現場媒體戶外事件物料樓體十四層以上現場售樓中心完成售樓中心接待客戶項目周圍牌、人流中心區廣告牌、售樓處外包裝、情景氛圍、精神堡壘、引導旗等DM房型單片樓書主體工程三分之二左右樣板房完成看房通道完成外圍形象系統完成報紙、網絡、雜志、電臺、短信等延續序盤期戶外，增加巴士公車廣告/樓體接近封頂建議能完成部分景觀樣板段戶外鞏固，可考慮增加公交站臺廣告主體工程即將完工/月份序盤開盤中盤收官10月11月12月1月2月3月4月9月一期住宅營銷策略總控圖網絡、報紙、短信報紙、網絡、短信、口碑等報紙、網絡、短信、口碑等一期開盤儀式一期解籌選房日業主圣誕聯誼會項目市中心系列路演/高速會會員通訊印在未來印生活全解析感受印生活珍藏印象未來·城中央——項目全程案名副標,In時代、In生活、In未來——項目住宅部分全程推廣主題定位合肥“住博會”印時代選房卡認籌“高速會”會員招募戶外鞏固工程主題現場媒體戶外事件物料樓體十工程主題現場媒體戶外事件物料樓體十四層以上現場售樓中心完成售樓中心接待客戶項目周圍牌、人流中心區廣告牌、售樓處外包裝、情景氛圍、精神堡壘、引導旗等DM房型單片樓書月份序盤網絡、報紙、短信“高速會”會員招募合肥“住博會”印在未來未來·城中央——項目全程案名副標,In時代、In生活、In未來——項目住宅部分全程推廣主題定位序盤開盤中盤收官10月11月12月1月2月3月4月9月工程主題現場媒體戶外事件物料樓體十四層以上現場售樓中心完成項序盤-主題印時代，印在未來In·

印

·將項目的案名與項目主題定位結合，強化“印”與“未來”兩大關鍵詞的輸出，使其成為項目的標識性文字和符號；“印”的詮釋來展現項目掌權者的象征，科技進步的印記，生態環境的印象等多重含義，合乎項目客戶定位，同時體現“科技”與“生態”相結合的主題概念；以一種大氣、憧憬、充滿張力的態度來展現項目的大盤形象和氣勢如虹的入市形象。序盤-主題印時代，印在未來In·印·將項目的案名與項目序盤-銷售中心銷售中心需迅速投入使用，用于序盤期客戶積累：序盤階段平媒及戶外廣告吸引的客戶濱湖新區其他熱銷樓盤（世紀城、觀湖苑）的看房客戶

需布置主要干道通往銷售中心的引導標識，吸引過往人流，引導訪客。銷售中心銷售中心引導標識售樓處需在9月上中旬對外正式接待客戶序盤-銷售中心銷售中心需迅速投入使用，用于序盤期客戶積累：銷序盤-戶外位置項目周圍牌：可考慮在徽州大道、西藏路及廬州大道選擇1-2塊路牌，如右圖示（可兼做售樓處引導牌）中心區域路牌：可考慮在長江路沿線中心區域、南區進入濱湖區域交通要道及經開區進入濱湖區域交通要道選擇2-3塊路牌；引導旗：在序盤及開盤階段建議沿徽州大道及西藏路布置引導旗；圍墻展示：完成項目基地圍墻的包裝，展現項目形象，吸引過來車流。立刻行動序盤-戶外位置項目周圍牌：可考慮在徽州大道、西藏路及廬州大序盤-售樓現場包裝售樓現場需制造熱鬧的景象，同時集中式發布項目信息，可運用：樓體巨幅基地圍墻彩旗氣球豎幅（結合活動節點）售樓中心門前廣場需營造整潔優雅的綠化化境，同時需提供固定充足的停車位置，以供客戶泊車。立刻行動序盤-售樓現場包裝售樓現場需制造熱鬧的景象，同時集中式發布項序盤-媒體推廣合房網、家園網網絡報紙《新安晚報》《合肥晚報》《安徽商報》投放內容投放形式投放周期印時代，印在未來主頁硬廣9月10日－19日未來城中央，“印時代”即將到來主頁硬廣+鏈接軟文9月21日－9月25日投放內容媒體選擇投放形式投放周期印時代，印在未來——銷售中心正式開幕《新安晚報》《合肥晚報》《安徽商報》硬廣9月17日－9月18日未來城中央，“印時代”公映在即《新安晚報》《合肥晚報》《安徽商報》硬廣9月21日－9月25日短信在項目序盤階段主要通報目標受眾“售樓處開放”的重要事件。序盤-媒體推廣合房網、家園網網絡報紙《新安晚報》《合肥晚報》序盤-物料準備折頁房型單片須在售樓處開放日前完成精裝樓書須在開盤日前完成折頁及房型單片針對一般性客戶均可贈送；精裝樓書只贈送給準客戶序盤-物料準備折頁房型單片須在售樓處開放日前完成精裝樓書須在序盤-“住博會”序盤之合肥“住博會”目的：項目的公眾化亮相，通過“住博會”的推廣與購房目標客戶直接溝通，引導準客戶參與項目開盤儀式及VIP購房卡認籌。時間：9月24日－27日形式：形成“住博會”現場與項目售樓處的聯動。1、“住博會”現場進行項目的形象性宣傳；2、意向客戶通過不間斷的看房車引導至項目現場做深度洽談；3、銷售員告知意向客戶9月27日進行項目開盤儀式以及VIP卡認籌，以VIP卡昭示性的購房優惠條件吸引積累客戶在開盤日前往現場認購。序盤-“住博會”序盤之合肥“住博會”目的：項目的公眾化亮相，序盤開盤中盤收官10月11月12月1月2月3月4月9月工程主題現場媒體戶外事件物料主體工程三分之二左右樣板房完成看房通道完成外圍形象系統完成報紙、網絡、雜志、電臺、短信等延續序盤期戶外，增加巴士公車廣告月份開盤印生活全解析未來·城中央——項目全程案名副標,In時代、In生活、In未來——項目住宅部分全程推廣主題定位一期開盤儀式一期解籌選房日業主圣誕聯誼會序盤開盤中盤收官10月11月12月1月2月3月4月9月工程主開盤-主題印時代，In生活In·

印

·項目進入開盤階段，將側重于項目本身集中優勢的宣傳，即全面解析印生活和印產品；以“印”為精神符號，將區位優勢、產品優勢及生活方式的引導結合演進，深化市場對項目的理解。結合項目成功人士的客戶定位，在形象推廣上以“家”為概念，營造時尚、安逸、和諧的家庭生活氛圍。開盤期需要的是引爆市場，將本項目最具競爭力的區位和產品要素，在“印”概念的引導下逐一亮相于市場，吸引客戶，全面體會項目的與眾不同！開盤-主題印時代，In生活In·印·項目進入開盤階段，開盤-媒體推廣報紙《新安晚報》《合肥晚報》《安徽商報》《安徽市場報》投放內容媒體選擇投放形式投放周期IN生活正式啟航—印時代9月27日盛大開幕《新安晚報》《合肥晚報》《安徽商報》《安徽市場報》硬廣9月26日－27日未來城中央，“印時代”VIP卡認籌中《新安晚報》《合肥晚報》《安徽商報》硬廣9月28日－10月16日3.28,In生活與生態湖的距離《新安晚報》《合肥晚報》《安徽商報》硬廣10月第四周印時代引爆開盤月旺銷，濱湖新區精品樓盤再受青睞《新安晚報》《合肥晚報》《安徽商報》《安徽市場報》新聞報道11月初IN生活，感受生態與科技之美《合肥晚報》軟硬結合11月中首批房源完美落幕《新安晚報》《合肥晚報》軟硬結合12月雜志《溝通》投放內容媒體選擇投放形式投放周期IN生活正式啟航—印時代9月27日盛大開幕《溝通》硬廣10月刊IN生活，感受生態與科技之美《溝通》軟硬結合11月刊開盤-媒體推廣報紙《新安晚報》《合肥晚報》《安徽商報》《安徽開盤-媒體推廣合房網、家園網網絡電臺合肥廣播電臺交通頻率，安徽廣播電臺音樂頻率投放內容投放形式投放周期IN生活正式啟航—印時代9月27日盛大開幕主頁硬廣+鏈接軟文9月26日-27日未來城中央，“印時代”VIP卡認籌中主頁硬廣+鏈接軟文9月28日－10月16日印時代引爆開盤月旺銷，濱湖新區精品樓盤再受青睞新聞報道11月初投放內容投放周期項目宣傳要點（區位、主題精神、產品特色）、開盤信息9月16-10月31日開盤-媒體推廣合房網、家園網網絡電臺合肥廣播電臺交通頻率，安開盤-開盤儀式開盤儀式目的：項目正式對外銷售的公開，營造熱鬧喜慶的開盤氛圍，項目VIP認購卡的集中式認籌。時間：2009年9月27日地點：項目售樓中心及門前廣場活動內容：建議專注于項目銷售行為的商業性，不建議與公益型活動相嫁接，建議流程如下：9：30-10：00舞獅等慶典儀式10：00-10：30領導及嘉賓致辭10：30-11：30項目VIP選房卡集中認籌11：30-13：00自助冷餐會，抽獎活動樂隊助興（穿插）開盤-開盤儀式開盤儀式目的：項目正式對外銷售的公開，營造熱鬧開盤-印時代選房卡認籌開盤之印時代選房卡認籌目的：通過“購房卡”的形式鎖定準客戶，同時為項目開盤儀式準備集中式的客戶捧場，并在開盤日之后繼續進行選房卡認籌，為解籌及選房圈定準客戶資源，從而對銷售形勢較準確的預估。時間：9月27日（開盤日）——10月17日（解籌及選房日）程序：從售樓處開放至項目開盤前進行客戶資源的積累，在開盤當日進行首次“印時代VIP選房卡”認籌，從開盤日至10月16日仍進行選房卡的銷售，在10月17日進行集中式“解籌及選房活動”。VIP選房卡認籌價格：5000元，一張VIP卡只可適用一套物業VIP選房卡優惠措施：1、凡解籌日成功認購物業的客戶，一張VIP卡可享受總房價2%的折扣優惠；解籌日未認購而在之后認購物業的客戶，一張VIP卡可享受總房價1%的折扣優惠2、凡成功認購物業的客戶，可享受自認購卡日開始至解籌日（10月17日)每天800元的現金累計抵扣VIP選房卡認購條件：均可認購，采用實名制，一張身份證只能購買一張選房卡，最終未認購首期物業的客戶，選房卡可延續至后續新推物業的認購優惠，也可選擇全額退款；其他：1/僅持卡客戶在解籌日可認購物業;2/選房卡不匹配物業單元的選擇。開盤-印時代選房卡認籌開盤之印時代選房卡認籌目的：通過“購房開盤-解籌日選房流程解籌日選房流程休息等候區擁有VIP選房卡的認籌客戶在該區休息等候，按解籌順序準備進入選房區選房區認籌客戶按解籌次序進入選房區域，選房時間為1分鐘，選定后在銷售代表的協助下