注冊(cè)物業(yè)管理師

注冊(cè)物業(yè)管理師1物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理2第一章物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述

第一章物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述3第一章物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象第一章物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念4第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵5一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵目標(biāo)：為業(yè)主賺錢(qián)手段：利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式對(duì)象：以收益性物業(yè)為一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵目標(biāo)：為業(yè)主賺錢(qián)6一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)內(nèi)容：物業(yè)運(yùn)行操作資本投資決策、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。目標(biāo)：追求利潤(rùn)與回報(bào)一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)內(nèi)容：7一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵由物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是一個(gè)各個(gè)方面綜合體。我國(guó)現(xiàn)狀：設(shè)施管理、資產(chǎn)管理萌芽物業(yè)管理行業(yè)成熟所以有物業(yè)公司要轉(zhuǎn)型一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵由物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是一個(gè)各個(gè)方面綜合體。8二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象簡(jiǎn)單的講就是：收益性物業(yè)具體體現(xiàn)有：寫(xiě)字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施等。經(jīng)營(yíng)方式：出租給租戶考試重點(diǎn)1分二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象簡(jiǎn)單的講就是：收益性物業(yè)考試重9(一)寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓是為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑自用寫(xiě)字樓、出租寫(xiě)字樓和自用出租復(fù)合型寫(xiě)字樓政府辦公樓比較特殊存在著一個(gè)巨大的寫(xiě)字樓投資和租賃市場(chǎng)(一)寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓是為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑10(一)寫(xiě)字樓我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的寫(xiě)字樓分類標(biāo)準(zhǔn)，1．甲級(jí)寫(xiě)字樓：優(yōu)越的地理位置，建筑物物理狀況優(yōu)良，質(zhì)量超標(biāo)，收益能力高2．乙級(jí)寫(xiě)字樓：良好的地理位置，建筑物實(shí)物狀況良好，質(zhì)量達(dá)標(biāo)，收益能力稍低3．丙級(jí)寫(xiě)字樓：年限較長(zhǎng)，質(zhì)量不達(dá)標(biāo)；功能折舊，收益能力低。對(duì)寫(xiě)字樓分類一般要考慮如下12個(gè)因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。考試重點(diǎn)1分(一)寫(xiě)字樓我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的寫(xiě)字樓分類標(biāo)準(zhǔn)，考試重點(diǎn)1分11(二)零售商業(yè)物業(yè)零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑需要集中統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)目標(biāo)：以選擇優(yōu)良租戶，優(yōu)化空間組合，提升該吸引力，增加商場(chǎng)人流，并最終。最終目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)零售商業(yè)物業(yè)業(yè)主和投資者的收益目標(biāo)零售商業(yè)物業(yè)分為六種類型考試重點(diǎn)1分(二)零售商業(yè)物業(yè)零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑考121．區(qū)域購(gòu)物中心指規(guī)模巨大，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等于一體，包括百貨店、大賣(mài)場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心其建筑面積在10萬(wàn)m2以上服務(wù)半徑可達(dá)到200km定位于家庭式消費(fèi)輔以各類專業(yè)店是高效運(yùn)作的統(tǒng)一體。不是商家簡(jiǎn)單集合1．區(qū)域購(gòu)物中心指規(guī)模巨大，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等于一體132．市級(jí)購(gòu)物中心規(guī)模一般在3萬(wàn)m2以上服務(wù)人口在30萬(wàn)人以上年?duì)I業(yè)額在5億元人民幣以上主要租戶：一家或數(shù)家大型百貨公司次要租戶：男女時(shí)裝店、家用電氣設(shè)備商有高檔和中檔之分。2．市級(jí)購(gòu)物中心規(guī)模一般在3萬(wàn)m2以上143．地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)建筑規(guī)模一般在1～3萬(wàn)m2之間服務(wù)人口10～30萬(wàn)人年?duì)I業(yè)額在1～5億元人民幣之間。主要租戶：中型百貨公司次要租戶：家具店、超級(jí)市場(chǎng)、圖書(shū)及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等常常是這類商場(chǎng)的。3．地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)建筑規(guī)模一般在1～3萬(wàn)m2之間154．居住區(qū)商場(chǎng)建筑規(guī)模一般在3000～10000m2之間服務(wù)人口1～5萬(wàn)人年?duì)I業(yè)額在3000～10000萬(wàn)元人民幣之間主要租戶：居住區(qū)商場(chǎng)內(nèi)，日用百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)次要租戶：自行車(chē)行、裝飾材料商店、普通禮品店、音像制品出租屋、藥店4．居住區(qū)商場(chǎng)建筑規(guī)模一般在3000～10000m2之間165．鄰里服務(wù)性商店建筑規(guī)模一般在3000m2以下服務(wù)人口在1萬(wàn)人以下年?duì)I業(yè)額在3000萬(wàn)元人民幣以下。租戶：方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖茶及軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經(jīng)營(yíng)者5．鄰里服務(wù)性商店建筑規(guī)模一般在3000m2以下176．特色商店經(jīng)營(yíng)方式的靈活性旅游用品商店精品店商場(chǎng)物美價(jià)廉的直銷(xiāo)店或倉(cāng)儲(chǔ)商店、折扣的店等建筑規(guī)模、商業(yè)服務(wù)半徑、服務(wù)人口、年?duì)I業(yè)額等差異較大。6．特色商店經(jīng)營(yíng)方式的靈活性18零售商業(yè)物業(yè)有兩種存在形式一是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)二是綜合經(jīng)營(yíng)零售商業(yè)物業(yè)有兩種存在形式一是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)19(三)出租型別墅或公寓招租租賃管理維護(hù)與維修安全與衛(wèi)生資本與預(yù)算管理等物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)。(三)出租型別墅或公寓招租201．別墅獨(dú)立豪華舒適浪漫氣息1．別墅獨(dú)立212．公寓出租或短期居住具體類型包括：復(fù)式公寓花園公寓單問(wèn)公寓2．公寓出租或短期居住22(四)工業(yè)物業(yè)出租工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房(叉稱工業(yè)寫(xiě)字樓)等。常見(jiàn)的有：工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)工作要求：能源供應(yīng)、內(nèi)部、物業(yè)資產(chǎn)的有效利用狀況、運(yùn)行成本(四)工業(yè)物業(yè)出租工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究23(五)酒店靜休閑娛樂(lè)設(shè)施商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、休閑、康體娛樂(lè)活動(dòng)建筑具體有：酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)等屬于酒店管理行業(yè)有商務(wù)與度假使用(五)酒店靜休閑娛樂(lè)設(shè)施商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、休閑、康24酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施的區(qū)別1．服務(wù)對(duì)象不同。酒店的服務(wù)對(duì)象主要是商務(wù)和觀光客人，而旅游度假村的服務(wù)對(duì)象則是以休閑、娛樂(lè)、保健為目的的度假旅游者、培訓(xùn)人員或會(huì)議客人。2．地理位置不同。酒店通常位于市中心或其他交通便利的地方，而旅游度假村則大多位于濱海、山地、湖泊、溫泉等自然風(fēng)景秀麗的度假勝地。3．服務(wù)內(nèi)容不同。酒店的服務(wù)以住宿、餐飲和商務(wù)功能為主，康體、娛樂(lè)功能為輔。而旅游度假村則以康體、休閑、娛樂(lè)功能為主，餐飲、住宿功能為輔，只提供基本的商務(wù)服務(wù)。4．建筑設(shè)計(jì)和裝潢風(fēng)格不同。酒店追求的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的豪華氣派、富麗堂皇，強(qiáng)調(diào)與都市風(fēng)格相匹配，而旅游度假村的設(shè)計(jì)大多采用田園式、民居式或別墅式的建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)與大自然融為一體，追求淳樸簡(jiǎn)潔、清新淡雅、就地取材。酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施的區(qū)別1．服務(wù)對(duì)象不同。酒店的服務(wù)對(duì)象主要25三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)滿足租戶正常空間使用需求實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿荚囍攸c(diǎn)2分三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)滿足租戶正常空間使用需求考試重點(diǎn)26四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)五個(gè)特征：(1)依照有關(guān)法律進(jìn)行登記注冊(cè)；(2)以由兩個(gè)以上的股東共同出資經(jīng)營(yíng)；(3)以營(yíng)利為目的（4）具有法人資格（5）是經(jīng)濟(jì)組織考試重點(diǎn)1分四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)五個(gè)特征：考試重點(diǎn)1分27四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)屬于服務(wù)性行業(yè)，同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)性行為是服務(wù)性單位，又是經(jīng)營(yíng)性企業(yè)組織為三種：1、管理型物業(yè)管理企業(yè)：具有策略性、規(guī)劃與計(jì)劃2、專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)：專業(yè)分包的形式3．綜合型物業(yè)管理企業(yè)：設(shè)置管理層、設(shè)置若干專業(yè)化的分公司。形式有：公司管理、現(xiàn)場(chǎng)管理和現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)考試重點(diǎn)2分四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)屬于服務(wù)性行業(yè)，同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)性行為考試重28第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的

管理對(duì)象一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不同層次之間的關(guān)系三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的

管理對(duì)象一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次29一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次物業(yè)管理或設(shè)施管理：以運(yùn)行管理為主房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理：以策略性管理為主考試重點(diǎn)1分一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次物業(yè)管理或設(shè)施管理：考試重點(diǎn)1分301、物業(yè)管理核心工作是對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向人住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)。對(duì)于收益性物業(yè)：資產(chǎn)管理和組合投資管理工作1、物業(yè)管理核心工作是對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向人住的312．設(shè)施管理目的：創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境對(duì)象：是高新技術(shù)企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學(xué)設(shè)施、大型公共文體設(shè)施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)2．設(shè)施管理目的：創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境323．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理管理對(duì)象：物業(yè)管理企業(yè)、設(shè)施管理公司目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化3．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理管理對(duì)象：物業(yè)管理企業(yè)、設(shè)施管理公司334．房地產(chǎn)組合投資管理主要工作：理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)評(píng)價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)審批資產(chǎn)管理公司為維護(hù)物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進(jìn)，保持其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位而提出的更新改造計(jì)劃以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化為目標(biāo)來(lái)管理資產(chǎn)在合適的時(shí)機(jī)購(gòu)置和處置物業(yè)資產(chǎn)考試重點(diǎn)2分4．房地產(chǎn)組合投資管理主要工作：考試重點(diǎn)2分34一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方式一是在極好的條件下購(gòu)買(mǎi)物業(yè)(從開(kāi)發(fā)商或原業(yè)主手中)二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來(lái)經(jīng)營(yíng)物業(yè)三是在合適的時(shí)機(jī)售出物業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司代表個(gè)人投資者或機(jī)構(gòu)投資者來(lái)促使這三個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)公司就是一個(gè)代理人一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方式一是在極好的條件下購(gòu)買(mǎi)物業(yè)(從開(kāi)發(fā)商或原35二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不同層次之間的關(guān)系物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場(chǎng)操作層面的管理其主要作用是為租戶提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。資產(chǎn)管理公司通過(guò)監(jiān)控物業(yè)的運(yùn)行績(jī)效，來(lái)聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。資產(chǎn)管理公司：戰(zhàn)略層面物業(yè)管理公司：戰(zhàn)術(shù)層面組合投資公司：戰(zhàn)略選擇二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不同層次之間的關(guān)系物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)36二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不同層次之間的關(guān)系二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不同層次之間的關(guān)系37三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作(一)確定戰(zhàn)略通過(guò)買(mǎi)賣(mài)來(lái)維持和提高當(dāng)前資產(chǎn)組合的質(zhì)量，但如果能?chē)?yán)格精確地定義資產(chǎn)組合的相關(guān)屬性，就可以有效縮短調(diào)整期。投資者還需要有應(yīng)對(duì)機(jī)遇的愿望和能力三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作(一)確定戰(zhàn)略38三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作(二)確定標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)投資者將還需要結(jié)合對(duì)市場(chǎng)的跟蹤、分析判斷，確定不同市場(chǎng)條件下的投資標(biāo)準(zhǔn)。這些投資標(biāo)準(zhǔn)包括現(xiàn)金流、租金波動(dòng)和基于市場(chǎng)交易的收益變化。盡管投資者的目標(biāo)是建立一個(gè)“完美”的資產(chǎn)組合，并通過(guò)投資者或其顧問(wèn)確定的投資規(guī)模、地點(diǎn)和物業(yè)類型來(lái)形成，但這更多的是一個(gè)目標(biāo)而不是一種現(xiàn)實(shí)。簡(jiǎn)單地說(shuō)，要實(shí)現(xiàn)和維持理想的投資組合非常困難、昂貴和耗時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也較大。三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作(二)確定標(biāo)準(zhǔn)39三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作(三)構(gòu)建信息基礎(chǔ)提出一個(gè)建議和制定一個(gè)策略的首要前提是有足夠的信息可用。因此，必須有一個(gè)可靠的足以使資產(chǎn)組合中的各個(gè)單元都得到合適評(píng)價(jià)的數(shù)據(jù)庫(kù)。對(duì)搜集到的信息，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行分類保存。正如上面提到的，可能用到的信息量很大，最好要系統(tǒng)地搜集而不是直到需求產(chǎn)生時(shí)才開(kāi)始進(jìn)行。在低成本的計(jì)算機(jī)硬件和功能強(qiáng)大，操作簡(jiǎn)單的計(jì)算機(jī)軟件問(wèn)世后，數(shù)據(jù)搜集、分類、存儲(chǔ)和重新獲得信息的工作變得比較容易了。三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作(三)構(gòu)建信息基礎(chǔ)40三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作(四)決策分析決策分析是對(duì)各種可能的方案進(jìn)行分析比較的過(guò)程。通常對(duì)某一問(wèn)題的解決方案不止一種，每種方案的結(jié)果都具有某種或大或小的不確定性。近年來(lái)，制定決策的過(guò)程越來(lái)越復(fù)雜，投資決策主要取決于兩個(gè)關(guān)鍵因素，預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)水平。三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作(四)決策分析41三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作(五)進(jìn)行資產(chǎn)組合資產(chǎn)組合理論的原則是投資者應(yīng)當(dāng)把一些合適的持有物進(jìn)行分散，從而有效地抵消一部分風(fēng)險(xiǎn)。這種理論的假設(shè)是投資者是理性的，愿意在可以接受的風(fēng)險(xiǎn)水平上追求最大的收益。如果兩個(gè)投資項(xiàng)目的潛在收益水平相同，那么必將選擇低風(fēng)險(xiǎn)的那個(gè)方案。在任何情況下，都將選擇收益最大和風(fēng)險(xiǎn)最小的那個(gè)組合。這個(gè)原則獲得了廣泛的認(rèn)可，并且被歸納為一句話：“不要把雞蛋放在同一個(gè)籃子里。三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作(五)進(jìn)行資產(chǎn)組合42三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作在一定收益水平上具有最小風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)組合被認(rèn)為是有效的，代表這種資產(chǎn)組合的點(diǎn)可以組成一個(gè)有效邊界曲線。期望收益率是各個(gè)組成部分的加權(quán)平均數(shù)，投資在不同資產(chǎn)上的數(shù)量可以被用來(lái)作為權(quán)重。各個(gè)組成部分在一定的收益水平上的風(fēng)險(xiǎn)被組合起來(lái)測(cè)度資產(chǎn)組合內(nèi)部的相關(guān)系數(shù)。

三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作在一定收益水平上具有最小風(fēng)險(xiǎn)的43三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作在合適的選擇下，整體風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該盡可能低。換句話說(shuō)，資產(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn)將低于各個(gè)組成部分的加權(quán)平均風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楫?dāng)風(fēng)險(xiǎn)不隨時(shí)間變化、風(fēng)險(xiǎn)方向也不改變的時(shí)候，不同投資方式之間存在補(bǔ)償。在考慮物業(yè)組合中減少風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，投資者將在可以選擇的范圍內(nèi)，尋求相關(guān)系數(shù)為負(fù)的投資對(duì)于任何投資來(lái)說(shuō)，實(shí)施這種理論都有一定的困難，特別是對(duì)在物理形態(tài)上存在差異的物業(yè)投資。進(jìn)一步來(lái)說(shuō)，這種投資的很大部分是根據(jù)對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)來(lái)確定租金水平的，可能對(duì)租金水平和未來(lái)的空置水平存在錯(cuò)誤預(yù)期，這都將影響到整體的收益水平。三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作在合適的選擇下，整體風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該盡44四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作擁有和管理物業(yè)則需要支出各種各樣的成本和費(fèi)用，這些支付不僅數(shù)額較大，而且是維持物業(yè)正常使用和保證其保值升值不可缺少的組成部分資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對(duì)成本和收益的控制，主要包括對(duì)物業(yè)的物理形態(tài)和財(cái)務(wù)狀況的管理。四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作擁有和管理物業(yè)則需要支出各種各樣的45四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作(一)常規(guī)工作內(nèi)容概述從日常工作的角度看，具體負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的物業(yè)管理師要使物業(yè)處于正常并可以接受的水平上，保持合理的開(kāi)支水平，盡量減少給使用者帶來(lái)的不便。物業(yè)管理師是在物業(yè)業(yè)主授權(quán)的工作范圍內(nèi)工作，但如果租戶沒(méi)有很好地履行義務(wù)，影響建筑物的使用，那么他們也必須進(jìn)行一定的應(yīng)急處理。在這種情況下，必須留有一定的可支配資金來(lái)進(jìn)行調(diào)查、拍照、復(fù)印資料、搜集整理電話記錄等。四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作(一)常規(guī)工作內(nèi)容概述46四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作(二)現(xiàn)金流和成本管理支出的幾個(gè)重要方面：日常維修費(fèi)用、計(jì)提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、法律和財(cái)務(wù)費(fèi)用、工作成本和地方性稅收。四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作(二)現(xiàn)金流和成本管理47四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作相對(duì)于總收入，物業(yè)業(yè)主或投資者更關(guān)心凈運(yùn)營(yíng)收益。1．支出的分配(1)對(duì)用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行某種程度的直接投資。(2)由于短期的商業(yè)租戶會(huì)盡量減少對(duì)物業(yè)的投入，因此業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部?jī)?nèi)容的租約，將預(yù)期收費(fèi)納入租約中。(3)租戶可能對(duì)物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時(shí)為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任，而由他自己負(fù)擔(dān)大部分。四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作相對(duì)于總收入，物業(yè)業(yè)主或投資者更關(guān)48四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作2．費(fèi)用和成本物業(yè)業(yè)主及其代理人一直企圖建立一種由租戶支付律師簽約費(fèi)、履行租約的相關(guān)費(fèi)用和印花稅等費(fèi)用的習(xí)慣。但實(shí)際上，一般都是通過(guò)各國(guó)的法律和雙方的協(xié)商，來(lái)確定具體由哪一方來(lái)支付這些費(fèi)用或雙方分擔(dān)的比例。四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作2．費(fèi)用和成本49四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作3．租金(1)各個(gè)租戶在事先都要支付給業(yè)主或其物業(yè)管理者一定金額的服務(wù)費(fèi)。(2)租戶可能會(huì)從業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)組合中獲得降低風(fēng)險(xiǎn)等方面的益處，但他們不必為此而專門(mén)付費(fèi)。(3)有時(shí)租戶不愿按租約內(nèi)容履行責(zé)任。此時(shí)業(yè)主有可能停止提供相應(yīng)的服務(wù)，直至采取相應(yīng)的法律手段強(qiáng)迫租戶履行租約。(4)還有一種情況，就是業(yè)主可能會(huì)面對(duì)一項(xiàng)租戶的租金沒(méi)有覆蓋的維修或者更新項(xiàng)目。一旦租約停止，可能全部的租金收入都不夠進(jìn)行這項(xiàng)維修或者更新工作。這就要求業(yè)主必須要在目前的租約履行期間保持對(duì)物業(yè)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，避免發(fā)生這種情況。四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作3．租金50四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作4．服務(wù)費(fèi)接受租約的租戶需要和業(yè)主或者合租者一起對(duì)公共設(shè)施和區(qū)域的日常維護(hù)和維修負(fù)責(zé)，例如整修圍墻和疏通排水管道等。一般情況下，是由業(yè)主出面來(lái)進(jìn)行這些公共部位或者設(shè)施的修繕和服務(wù)，也可能委托專門(mén)的公司來(lái)完成這項(xiàng)工作。業(yè)主會(huì)要求租戶按期繳納相應(yīng)的費(fèi)用，然后再匯總進(jìn)行專項(xiàng)支出。四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作4．服務(wù)費(fèi)51四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作(1)目的服務(wù)費(fèi)覆蓋的內(nèi)容本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)，但實(shí)際上是由租戶支付的。在一個(gè)物業(yè)里面，這部分服務(wù)費(fèi)不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務(wù)設(shè)施，還包括針對(duì)整體物業(yè)的保險(xiǎn)或者修護(hù)。(2)成本分?jǐn)偖?dāng)業(yè)主代表租戶進(jìn)行開(kāi)支的時(shí)候，由于涉及到不止一個(gè)租戶，因此有必要在租戶中明確成本分?jǐn)偟谋壤Ｋ摹⑽飿I(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作(1)目的52四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作(3)其他相關(guān)費(fèi)用每個(gè)租戶在計(jì)算服務(wù)費(fèi)的時(shí)候，還必須考慮到會(huì)計(jì)和審計(jì)等專業(yè)服務(wù)的成本。這些費(fèi)用一般是按照租戶繳納的服務(wù)費(fèi)的一定比例計(jì)算。四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作(3)其他相關(guān)費(fèi)用53四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作(三)日常維修和維護(hù)日常維修和維護(hù)的開(kāi)支來(lái)源，需要租約各方通過(guò)溝通來(lái)確定具體履行方式。業(yè)主會(huì)尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶，這也是目前大多數(shù)出租活動(dòng)處理這個(gè)問(wèn)題的方式。四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作(三)日常維修和維護(hù)54四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作(四)未來(lái)維修和維護(hù)典型的物業(yè)最有可能是合理的設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn)與可接受的維修成本的組合。每個(gè)建筑都應(yīng)該有自己的維修計(jì)劃。對(duì)于一個(gè)新建筑物來(lái)說(shuō)，物業(yè)業(yè)主可以得到由建筑承包商和分包商提供的使用說(shuō)明，作為對(duì)物業(yè)日常進(jìn)行的維修、維護(hù)和安裝等工作可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題提出的處理建議，還可以為相應(yīng)的成本提供一個(gè)估算的標(biāo)準(zhǔn)。維修計(jì)劃應(yīng)該是全面且系統(tǒng)的，從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)方面考慮。四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作(四)未來(lái)維修和維護(hù)55四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作(五)設(shè)施設(shè)備管理設(shè)施設(shè)備管理問(wèn)題是物業(yè)管理中的一個(gè)新問(wèn)題，其邊界并不確定，不同的物業(yè)項(xiàng)目、不同的使用者都有不盡相同的設(shè)施設(shè)備管理問(wèn)題。從廣義上講，設(shè)施設(shè)備管理是一種“家務(wù)性”活動(dòng)，與使用者或租客的日常活動(dòng)密切相關(guān)特別是關(guān)系到物業(yè)本身運(yùn)轉(zhuǎn)的一些設(shè)備設(shè)施，需要專門(mén)人員進(jìn)行管理，這樣才能保持較高的效率，并及時(shí)實(shí)現(xiàn)技術(shù)更新四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作(五)設(shè)施設(shè)備管理56四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作(六)物業(yè)保險(xiǎn)管理業(yè)主希望一旦發(fā)生事故造成損失，能夠獲得補(bǔ)償。這需要事先與保險(xiǎn)公司簽訂合約，每年繳納一定的保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)公司會(huì)按照合同內(nèi)容為必要的修繕或者重置提供支持。保險(xiǎn)賠償覆蓋的范圍一般與租約條款相對(duì)應(yīng)。如果發(fā)生投保額度過(guò)低的情況，投保方將承擔(dān)自行支付全部補(bǔ)償成本和保險(xiǎn)實(shí)際補(bǔ)償金額之間的風(fēng)險(xiǎn)。因此，大多數(shù)建議都會(huì)要求投保方對(duì)物業(yè)可能產(chǎn)生的損失進(jìn)行全額保險(xiǎn)。四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作(六)物業(yè)保險(xiǎn)管理571．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念如何?與傳統(tǒng)物業(yè)管理的聯(lián)系與區(qū)別是什么?2．收益性物業(yè)資產(chǎn)的類型有哪些?各自的特點(diǎn)是什么?3．寫(xiě)字樓物業(yè)是如何分類的?4．零售商業(yè)物業(yè)是如何分類的?5．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)是什么?6．物業(yè)管理企業(yè)有哪些類型?各自有什么特點(diǎn)?7．什么是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理?8．什么是設(shè)施管理?9．什么是組合投資管理?10．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的三個(gè)層次及其相互關(guān)系是什么?11．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作主要體現(xiàn)在哪些方面?12．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的常規(guī)性工作的主要內(nèi)容有哪些?各個(gè)內(nèi)容的核心特點(diǎn)是什么?復(fù)習(xí)思考題1．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念如何?與傳統(tǒng)物業(yè)管理的聯(lián)系與區(qū)別是什么58完祝你學(xué)習(xí)進(jìn)步考出好成績(jī)完祝你學(xué)習(xí)進(jìn)步59注冊(cè)物業(yè)管理師

注冊(cè)物業(yè)管理師60物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理61第一章物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述

第一章物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述62第一章物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象第一章物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念63第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵64一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵目標(biāo)：為業(yè)主賺錢(qián)手段：利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式對(duì)象：以收益性物業(yè)為一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵目標(biāo)：為業(yè)主賺錢(qián)65一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)內(nèi)容：物業(yè)運(yùn)行操作資本投資決策、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。目標(biāo)：追求利潤(rùn)與回報(bào)一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)內(nèi)容：66一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵由物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是一個(gè)各個(gè)方面綜合體。我國(guó)現(xiàn)狀：設(shè)施管理、資產(chǎn)管理萌芽物業(yè)管理行業(yè)成熟所以有物業(yè)公司要轉(zhuǎn)型一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵由物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是一個(gè)各個(gè)方面綜合體。67二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象簡(jiǎn)單的講就是：收益性物業(yè)具體體現(xiàn)有：寫(xiě)字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施等。經(jīng)營(yíng)方式：出租給租戶考試重點(diǎn)1分二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象簡(jiǎn)單的講就是：收益性物業(yè)考試重68(一)寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓是為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑自用寫(xiě)字樓、出租寫(xiě)字樓和自用出租復(fù)合型寫(xiě)字樓政府辦公樓比較特殊存在著一個(gè)巨大的寫(xiě)字樓投資和租賃市場(chǎng)(一)寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓是為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑69(一)寫(xiě)字樓我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的寫(xiě)字樓分類標(biāo)準(zhǔn)，1．甲級(jí)寫(xiě)字樓：優(yōu)越的地理位置，建筑物物理狀況優(yōu)良，質(zhì)量超標(biāo)，收益能力高2．乙級(jí)寫(xiě)字樓：良好的地理位置，建筑物實(shí)物狀況良好，質(zhì)量達(dá)標(biāo)，收益能力稍低3．丙級(jí)寫(xiě)字樓：年限較長(zhǎng)，質(zhì)量不達(dá)標(biāo)；功能折舊，收益能力低。對(duì)寫(xiě)字樓分類一般要考慮如下12個(gè)因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。考試重點(diǎn)1分(一)寫(xiě)字樓我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的寫(xiě)字樓分類標(biāo)準(zhǔn)，考試重點(diǎn)1分70(二)零售商業(yè)物業(yè)零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑需要集中統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)目標(biāo)：以選擇優(yōu)良租戶，優(yōu)化空間組合，提升該吸引力，增加商場(chǎng)人流，并最終。最終目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)零售商業(yè)物業(yè)業(yè)主和投資者的收益目標(biāo)零售商業(yè)物業(yè)分為六種類型考試重點(diǎn)1分(二)零售商業(yè)物業(yè)零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑考711．區(qū)域購(gòu)物中心指規(guī)模巨大，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等于一體，包括百貨店、大賣(mài)場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心其建筑面積在10萬(wàn)m2以上服務(wù)半徑可達(dá)到200km定位于家庭式消費(fèi)輔以各類專業(yè)店是高效運(yùn)作的統(tǒng)一體。不是商家簡(jiǎn)單集合1．區(qū)域購(gòu)物中心指規(guī)模巨大，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等于一體722．市級(jí)購(gòu)物中心規(guī)模一般在3萬(wàn)m2以上服務(wù)人口在30萬(wàn)人以上年?duì)I業(yè)額在5億元人民幣以上主要租戶：一家或數(shù)家大型百貨公司次要租戶：男女時(shí)裝店、家用電氣設(shè)備商有高檔和中檔之分。2．市級(jí)購(gòu)物中心規(guī)模一般在3萬(wàn)m2以上733．地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)建筑規(guī)模一般在1～3萬(wàn)m2之間服務(wù)人口10～30萬(wàn)人年?duì)I業(yè)額在1～5億元人民幣之間。主要租戶：中型百貨公司次要租戶：家具店、超級(jí)市場(chǎng)、圖書(shū)及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等常常是這類商場(chǎng)的。3．地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)建筑規(guī)模一般在1～3萬(wàn)m2之間744．居住區(qū)商場(chǎng)建筑規(guī)模一般在3000～10000m2之間服務(wù)人口1～5萬(wàn)人年?duì)I業(yè)額在3000～10000萬(wàn)元人民幣之間主要租戶：居住區(qū)商場(chǎng)內(nèi)，日用百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)次要租戶：自行車(chē)行、裝飾材料商店、普通禮品店、音像制品出租屋、藥店4．居住區(qū)商場(chǎng)建筑規(guī)模一般在3000～10000m2之間755．鄰里服務(wù)性商店建筑規(guī)模一般在3000m2以下服務(wù)人口在1萬(wàn)人以下年?duì)I業(yè)額在3000萬(wàn)元人民幣以下。租戶：方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖茶及軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經(jīng)營(yíng)者5．鄰里服務(wù)性商店建筑規(guī)模一般在3000m2以下766．特色商店經(jīng)營(yíng)方式的靈活性旅游用品商店精品店商場(chǎng)物美價(jià)廉的直銷(xiāo)店或倉(cāng)儲(chǔ)商店、折扣的店等建筑規(guī)模、商業(yè)服務(wù)半徑、服務(wù)人口、年?duì)I業(yè)額等差異較大。6．特色商店經(jīng)營(yíng)方式的靈活性77零售商業(yè)物業(yè)有兩種存在形式一是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)二是綜合經(jīng)營(yíng)零售商業(yè)物業(yè)有兩種存在形式一是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)78(三)出租型別墅或公寓招租租賃管理維護(hù)與維修安全與衛(wèi)生資本與預(yù)算管理等物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)。(三)出租型別墅或公寓招租791．別墅獨(dú)立豪華舒適浪漫氣息1．別墅獨(dú)立802．公寓出租或短期居住具體類型包括：復(fù)式公寓花園公寓單問(wèn)公寓2．公寓出租或短期居住81(四)工業(yè)物業(yè)出租工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房(叉稱工業(yè)寫(xiě)字樓)等。常見(jiàn)的有：工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)工作要求：能源供應(yīng)、內(nèi)部、物業(yè)資產(chǎn)的有效利用狀況、運(yùn)行成本(四)工業(yè)物業(yè)出租工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究82(五)酒店靜休閑娛樂(lè)設(shè)施商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、休閑、康體娛樂(lè)活動(dòng)建筑具體有：酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)等屬于酒店管理行業(yè)有商務(wù)與度假使用(五)酒店靜休閑娛樂(lè)設(shè)施商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、休閑、康83酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施的區(qū)別1．服務(wù)對(duì)象不同。酒店的服務(wù)對(duì)象主要是商務(wù)和觀光客人，而旅游度假村的服務(wù)對(duì)象則是以休閑、娛樂(lè)、保健為目的的度假旅游者、培訓(xùn)人員或會(huì)議客人。2．地理位置不同。酒店通常位于市中心或其他交通便利的地方，而旅游度假村則大多位于濱海、山地、湖泊、溫泉等自然風(fēng)景秀麗的度假勝地。3．服務(wù)內(nèi)容不同。酒店的服務(wù)以住宿、餐飲和商務(wù)功能為主，康體、娛樂(lè)功能為輔。而旅游度假村則以康體、休閑、娛樂(lè)功能為主，餐飲、住宿功能為輔，只提供基本的商務(wù)服務(wù)。4．建筑設(shè)計(jì)和裝潢風(fēng)格不同。酒店追求的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的豪華氣派、富麗堂皇，強(qiáng)調(diào)與都市風(fēng)格相匹配，而旅游度假村的設(shè)計(jì)大多采用田園式、民居式或別墅式的建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)與大自然融為一體，追求淳樸簡(jiǎn)潔、清新淡雅、就地取材。酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施的區(qū)別1．服務(wù)對(duì)象不同。酒店的服務(wù)對(duì)象主要84三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)滿足租戶正常空間使用需求實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿荚囍攸c(diǎn)2分三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)滿足租戶正常空間使用需求考試重點(diǎn)85四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)五個(gè)特征：(1)依照有關(guān)法律進(jìn)行登記注冊(cè)；(2)以由兩個(gè)以上的股東共同出資經(jīng)營(yíng)；(3)以營(yíng)利為目的（4）具有法人資格（5）是經(jīng)濟(jì)組織考試重點(diǎn)1分四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)五個(gè)特征：考試重點(diǎn)1分86四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)屬于服務(wù)性行業(yè)，同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)性行為是服務(wù)性單位，又是經(jīng)營(yíng)性企業(yè)組織為三種：1、管理型物業(yè)管理企業(yè)：具有策略性、規(guī)劃與計(jì)劃2、專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)：專業(yè)分包的形式3．綜合型物業(yè)管理企業(yè)：設(shè)置管理層、設(shè)置若干專業(yè)化的分公司。形式有：公司管理、現(xiàn)場(chǎng)管理和現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)考試重點(diǎn)2分四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)屬于服務(wù)性行業(yè)，同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)性行為考試重87第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的

管理對(duì)象一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不同層次之間的關(guān)系三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的

管理對(duì)象一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次88一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次物業(yè)管理或設(shè)施管理：以運(yùn)行管理為主房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理：以策略性管理為主考試重點(diǎn)1分一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次物業(yè)管理或設(shè)施管理：考試重點(diǎn)1分891、物業(yè)管理核心工作是對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向人住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)。對(duì)于收益性物業(yè)：資產(chǎn)管理和組合投資管理工作1、物業(yè)管理核心工作是對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向人住的902．設(shè)施管理目的：創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境對(duì)象：是高新技術(shù)企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學(xué)設(shè)施、大型公共文體設(shè)施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)2．設(shè)施管理目的：創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境913．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理管理對(duì)象：物業(yè)管理企業(yè)、設(shè)施管理公司目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化3．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理管理對(duì)象：物業(yè)管理企業(yè)、設(shè)施管理公司924．房地產(chǎn)組合投資管理主要工作：理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)評(píng)價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)審批資產(chǎn)管理公司為維護(hù)物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進(jìn)，保持其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位而提出的更新改造計(jì)劃以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化為目標(biāo)來(lái)管理資產(chǎn)在合適的時(shí)機(jī)購(gòu)置和處置物業(yè)資產(chǎn)考試重點(diǎn)2分4．房地產(chǎn)組合投資管理主要工作：考試重點(diǎn)2分93一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方式一是在極好的條件下購(gòu)買(mǎi)物業(yè)(從開(kāi)發(fā)商或原業(yè)主手中)二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來(lái)經(jīng)營(yíng)物業(yè)三是在合適的時(shí)機(jī)售出物業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司代表個(gè)人投資者或機(jī)構(gòu)投資者來(lái)促使這三個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)公司就是一個(gè)代理人一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方式一是在極好的條件下購(gòu)買(mǎi)物業(yè)(從開(kāi)發(fā)商或原94二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不同層次之間的關(guān)系物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場(chǎng)操作層面的管理其主要作用是為租戶提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。資產(chǎn)管理公司通過(guò)監(jiān)控物業(yè)的運(yùn)行績(jī)效，來(lái)聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。資產(chǎn)管理公司：戰(zhàn)略層面物業(yè)管理公司：戰(zhàn)術(shù)層面組合投資公司：戰(zhàn)略選擇二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不同層次之間的關(guān)系物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)95二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不同層次之間的關(guān)系二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不同層次之間的關(guān)系96三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作(一)確定戰(zhàn)略通過(guò)買(mǎi)賣(mài)來(lái)維持和提高當(dāng)前資產(chǎn)組合的質(zhì)量，但如果能?chē)?yán)格精確地定義資產(chǎn)組合的相關(guān)屬性，就可以有效縮短調(diào)整期。投資者還需要有應(yīng)對(duì)機(jī)遇的愿望和能力三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作(一)確定戰(zhàn)略97三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作(二)確定標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)投資者將還需要結(jié)合對(duì)市場(chǎng)的跟蹤、分析判斷，確定不同市場(chǎng)條件下的投資標(biāo)準(zhǔn)。這些投資標(biāo)準(zhǔn)包括現(xiàn)金流、租金波動(dòng)和基于市場(chǎng)交易的收益變化。盡管投資者的目標(biāo)是建立一個(gè)“完美”的資產(chǎn)組合，并通過(guò)投資者或其顧問(wèn)確定的投資規(guī)模、地點(diǎn)和物業(yè)類型來(lái)形成，但這更多的是一個(gè)目標(biāo)而不是一種現(xiàn)實(shí)。簡(jiǎn)單地說(shuō)，要實(shí)現(xiàn)和維持理想的投資組合非常困難、昂貴和耗時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也較大。三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作(二)確定標(biāo)準(zhǔn)98三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作(三)構(gòu)建信息基礎(chǔ)提出一個(gè)建議和制定一個(gè)策略的首要前提是有足夠的信息可用。因此，必須有一個(gè)可靠的足以使資產(chǎn)組合中的各個(gè)單元都得到合適評(píng)價(jià)的數(shù)據(jù)庫(kù)。對(duì)搜集到的信息，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行分類保存。正如上面提到的，可能用到的信息量很大，最好要系統(tǒng)地搜集而不是直到需求產(chǎn)生時(shí)才開(kāi)始進(jìn)行。在低成本的計(jì)算機(jī)硬件和功能強(qiáng)大，操作簡(jiǎn)單的計(jì)算機(jī)軟件問(wèn)世后，數(shù)據(jù)搜集、分類、存儲(chǔ)和重新獲得信息的工作變得比較容易了。三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作(三)構(gòu)建信息基礎(chǔ)99三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作(四)決策分析決策分析是對(duì)各種可能的方案進(jìn)行分析比較的過(guò)程。通常對(duì)某一問(wèn)題的解決方案不止一種，每種方案的結(jié)果都具有某種或大或小的不確定性。近年來(lái)，制定決策的過(guò)程越來(lái)越復(fù)雜，投資決策主要取決于兩個(gè)關(guān)鍵因素，預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)水平。三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作(四)決策分析100三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作(五)進(jìn)行資產(chǎn)組合資產(chǎn)組合理論的原則是投資者應(yīng)當(dāng)把一些合適的持有物進(jìn)行分散，從而有效地抵消一部分風(fēng)險(xiǎn)。這種理論的假設(shè)是投資者是理性的，愿意在可以接受的風(fēng)險(xiǎn)水平上追求最大的收益。如果兩個(gè)投資項(xiàng)目的潛在收益水平相同，那么必將選擇低風(fēng)險(xiǎn)的那個(gè)方案。在任何情況下，都將選擇收益最大和風(fēng)險(xiǎn)最小的那個(gè)組合。這個(gè)原則獲得了廣泛的認(rèn)可，并且被歸納為一句話：“不要把雞蛋放在同一個(gè)籃子里。三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作(五)進(jìn)行資產(chǎn)組合101三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作在一定收益水平上具有最小風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)組合被認(rèn)為是有效的，代表這種資產(chǎn)組合的點(diǎn)可以組成一個(gè)有效邊界曲線。期望收益率是各個(gè)組成部分的加權(quán)平均數(shù)，投資在不同資產(chǎn)上的數(shù)量可以被用來(lái)作為權(quán)重。各個(gè)組成部分在一定的收益水平上的風(fēng)險(xiǎn)被組合起來(lái)測(cè)度資產(chǎn)組合內(nèi)部的相關(guān)系數(shù)。

三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作在一定收益水平上具有最小風(fēng)險(xiǎn)的102三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作在合適的選擇下，整體風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該盡可能低。換句話說(shuō)，資產(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn)將低于各個(gè)組成部分的加權(quán)平均風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楫?dāng)風(fēng)險(xiǎn)不隨時(shí)間變化、風(fēng)險(xiǎn)方向也不改變的時(shí)候，不同投資方式之間存在補(bǔ)償。在考慮物業(yè)組合中減少風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，投資者將在可以選擇的范圍內(nèi)，尋求相關(guān)系數(shù)為負(fù)的投資對(duì)于任何投資來(lái)說(shuō)，實(shí)施這種理論都有一定的困難，特別是對(duì)在物理形態(tài)上存在差異的物業(yè)投資。進(jìn)一步來(lái)說(shuō)，這種投資的很大部分是根據(jù)對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)來(lái)確定租金水平的，可能對(duì)租金水平和未來(lái)的空置水平存在錯(cuò)誤預(yù)期，這都將影響到整體的收益水平。三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作在合適的選擇下，整體風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該盡103四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作擁有和管理物業(yè)則需要支出各種各樣的成本和費(fèi)用，這些支付不僅數(shù)額較大，而且是維持物業(yè)正常使用和保證其保值升值不可缺少的組成部分資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對(duì)成本和收益的控制，主要包括對(duì)物業(yè)的物理形態(tài)和財(cái)務(wù)狀況的管理。四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作擁有和管理物業(yè)則需要支出各種各樣的104四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作(一)常規(guī)工作內(nèi)容概述從日常工作的角度看，具體負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的物業(yè)管理師要使物業(yè)處于正常并可以接受的水平上，保持合理的開(kāi)支水平，盡量減少給使用者帶來(lái)的不便。物業(yè)管理師是在物業(yè)業(yè)主授權(quán)的工作范圍內(nèi)工作，但如果租戶沒(méi)有很好地履行義務(wù)，影響建筑物的使用，那么他們也必須進(jìn)行一定的應(yīng)急處理。在這種情況下，必須留有一定的可支配資金來(lái)進(jìn)行調(diào)查、拍照、復(fù)印資料、搜集整理電話記錄等。四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作(一)常規(guī)工作內(nèi)容概述105四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作(二)現(xiàn)金流和成本管理支出的幾個(gè)重要方面：日常維修費(fèi)用、計(jì)提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、法律和財(cái)務(wù)費(fèi)用、工作成本和地方性稅收。四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作(二)現(xiàn)金流和成本管理106四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作相對(duì)于總收入，物業(yè)業(yè)主或投資者更關(guān)心凈運(yùn)營(yíng)收益。1．支出的分配(1)對(duì)用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行某種程度的直接投資。(2)由于短期的商業(yè)租戶會(huì)盡量減少對(duì)物業(yè)的投入，因此業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部?jī)?nèi)容的租約，將預(yù)期收費(fèi)納入租約中。(3)租戶可能對(duì)物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時(shí)為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任，而由他自己負(fù)擔(dān)大部分。四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作相對(duì)于總收入，物業(yè)業(yè)主或投資者更關(guān)107四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作2．費(fèi)用和成本物業(yè)業(yè)主及其代理人一直企圖建立一種由租戶支付律師簽約費(fèi)、履行租約的相關(guān)費(fèi)用和印花稅等費(fèi)用的習(xí)慣。但實(shí)際上，一般都是通過(guò)各國(guó)的法律和雙方的協(xié)商，來(lái)確定具體由哪一方來(lái)支付這些費(fèi)用或雙方分擔(dān)的比例。四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作2．費(fèi)用和成本108四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作3．租金(1)各個(gè)租戶在事先都要支付給業(yè)主或其物業(yè)管理者一定金額的服務(wù)費(fèi)。(2)租戶可能會(huì)從業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)組合中獲得降低風(fēng)險(xiǎn)等方面的益處，但他們不必為此而專門(mén)付費(fèi)。(3)有時(shí)租戶不愿按租約內(nèi)容履行責(zé)任。此時(shí)業(yè)主有可能停止提供相應(yīng)的服務(wù)，直至采取相應(yīng)的法律手段強(qiáng)迫租戶履行租約。(4)還有一種情況，就是業(yè)主可能會(huì)面對(duì)一項(xiàng)租戶的