金網絡XXXX年六月樂山項目前期定位報告溝通思路PART1：本體及區域研究PART2：核心課題及策略PART3：項目定位PART4:物業發展建議報告框架研究內容PART5:資金回款計劃PART1本體及區域研究城市規劃區域市場研究本體分析“岷江”成為樂山市城市發展的主軸和引擎；樂山市總體以“東抑”、“西進”、“南控”、“北拓”為主要規劃方向，同時樂山房地產亦依托“岷江”為發展主軸，由南向北；目前老城區板塊發展已經十分成熟，新興板塊發展后勁十足。城市規劃——總體規劃為“東抑-西進-南控-北拓”南部西部北部東部城市房產發展——依托“岷江”由南向北發展，形成“組團式”格局通過樂山市市政交通道路以及城市發展動態，結合房地產開發強度將樂山市房地產市場劃分為城西板塊、通江板塊、新城區板塊、老城區板塊、肖壩板塊和東城板塊共六大板塊。板塊劃分板塊星級板塊描述老城區板塊老城區板塊北以竹公溪張公橋段為界，東南各以岷江、大渡河為界，西至綠心，是樂山市傳統的城市中心，是目前最繁華的地段。新城板塊新城區板塊東以牛咡橋為界，北臨龍游路，南傍城市綠心，西到徐浩大橋東岸。區域在政府的大力支持下，目前已發展成為交通便利，配套完善的繁華地。通江板塊通江板塊包括二環路以北、岷江以西，公園路以東、外環路以南區域。區域主要以岷江為自然依托，主要以生活服務為主。城西板塊城西板塊也稱蘇稽版塊，主要指蘇稽大道兩側、青衣江以西地區。區域水資源豐富，青衣江、峨眉河、臨江河穿流而過，素有嘉州“魚米之鄉”的美譽。肖壩板塊肖壩板塊是樂山市規劃科研文教區，綠心以南，青衣江、大渡河所包容的范圍。且與樂山大佛隔河相望，擁有優厚的原生態資源，自然條件無可比擬。城東板塊東城板塊又名眸子綜合區，包括岷江以西、佛光路以北。區域為樂山郊區，以鄉村經濟為主。評級標準：依據板塊房產開發程度、配套條件、產業、發展潛力等綜合因素考慮，星級越多表明板塊綜合能力越強。本案PART1本體及區域研究城市房產發展區域市場研究本體分析區域市場研究——本案所在通江板塊，目前板塊價值支撐度較低，亟待升級

板塊位于樂山市北郊，區域定位為物流集散地，目前區域人員結構復雜，整體品質相對較低；通江板塊交通便利，與新城板塊相連，區位升值潛力優勢明顯；伴隨樂山的經濟發展以及城市規劃落地，商務配套完善，未來通江板塊仍具有較大發展空間。區域位于岷江西岸，樂山市北郊，目前該區域人群構成較為復雜，整體品質較低，多以周邊地緣性客戶為主；伴隨“北拓”規劃，未來通江板塊仍具有較大發展空間。本案板塊代表項目物業形態主力戶型主力面積（㎡）老城區板塊海棠香閣華夏上居高層套二、套二變套三70-110新城區板塊嘉州長卷·天璽

恒地·大道中心小高層、高層套二、套三81-110通江板塊五洲漢唐華泰·棕櫚灣小高層、高層套二、套三74-125城西板塊西城國際城際御風庭高層套二、套三80-120肖壩板塊嘉州新城

七星海棠小高層、高層緊湊型套二、套三80-110城東板塊恒邦·紫云府

恒邦·新天地高層套二、套三84-120區域各板塊物業以高層、小高層為主；各板塊間產品同質化嚴重，主力面積集中在80-110㎡的套二、套三戶型；本案所在通江板塊，目前在售項目較少，但與新城區板塊之間仍存在激烈競爭。區域市場研究——各板塊產品同質化嚴重，同時本案所在板塊仍面臨激烈的競爭板塊代表項目主力面積均價（元/㎡）主力總價（萬元）老城區板塊海棠香閣93-107440041-47華夏上居70-90480030-43新城區板塊嘉州長卷·天璽79-138430030-50恒地·大道中心70-101580040-50通江板塊五洲漢唐74-110470035-52華泰·棕櫚灣85-125520044-60城西板塊西城國際80-119520042-62城際御風庭70-114470033-54肖壩板塊嘉州新城89-115500045-58七星海棠88-106690061-73城東板塊恒邦·紫云府84-120680057-80恒邦·新天地70-105530037-56區域市場研究——各板塊價差較小，本案所在板塊住宅售價處于中低位水平目前成熟的老城板塊和新城區板塊銷售價格普遍集中在4800-5800元/㎡左右，總價在為30-50萬元之間；處于岷江東岸的城東板塊，由于自身強勢的景觀資源配套，項目定位較高，均價在5300-6800元/㎡左右，總價在35-80萬元；

本案所在通江板塊因在售參考項目較少，目前售價在4700-5200元/㎡左右，總價在35-60萬元。區域市場研究——通江板塊地緣性客群特征顯著，對外客群吸附力有限板塊客戶特征老城區板塊購買客戶以老城區常住人群為主，另外包含部分郊區置業者，多為事業單位人員購買，多用于自住；投資客戶占比較少。新城區版塊樂山本地人居多，其中事業單位公務員、高層管理人員占較大比例，多以自住為主；區域投資客戶相對較少。通江板塊區域周邊地緣性客戶為主，另包含少量樂山其他區域的客戶，多用于自住；區域投資客戶相對較少。城西板塊樂山本地客戶居多，以自住為主；投資客戶逐漸增加，也占有較大比重。肖壩板塊工業園區購買客戶占比較大，另部分老城區外遷客戶占一定比重，多以自住為主；區域高校林立，投資客戶占一定比重，周邊有經濟實力的二次置業者購買用于出租等。城東板塊樂山本地人居多，其中以主城區改善型客戶為主，多數客戶看中區域良好的景觀資源配套，多用于自住；區域投資客戶相對較少。PART1本體及區域研究城市房產發展區域市場研究本體分析本體分析：中等規模地塊，形狀方正，高地價、高容積率特征顯著地塊指標：地塊總用地面積為64畝容積率為6.0車位比：1:1樓面地價：1700元/㎡交通條件：網狀道路體系，交通便捷配套條件：位于通江板塊生活居住，地塊周邊具有一定配套基礎；地塊毗鄰岷江，具有一定景觀資源；本案本體分析：西、北面臨路商業價值高；東南面臨河居住價值高地塊西、北面直接臨路，沿街展示面寬，具有較大商業價值；東面臨岷江，可享江景，景觀視野較開拓；南面臨路，有30米綠化帶，可避免交通噪音；臨路面商業價值高居住價值高總體規劃為“東抑-西進-南控-北拓”，依托“岷江”由南向北發展，形成“組團式”格局；區域市場產品同質化嚴重，市場競爭激烈，整體房價處于中低位水平；本案所在板塊價值支撐不足；本案所在區域內地緣性客群特征顯著，對外吸附能力有限；中等規模地塊，形狀方正，高地價、高容積率特征顯著，在一定程度上制約著項目品質提升。研究小結PART2核心課題及策略區域價值支撐不足核心課題研判競爭劇烈，陷白熱化遵循風險可控原則高地價、高容積率追求更高利潤價值案例借鑒世紀城會展中心領事館區天府軟件園新川創新科技園區中德英倫聯邦——項目地處尚在發展之中的新川板塊區域，周邊具備一定配套，屬新興板塊。中德英倫聯邦——項目概況項目名稱中德英倫聯邦項目地址成都市高新區天府大道南段（荷蘭水街旁）開發商四川中德世紀置業有限公司物業形態高層（33、44F）建筑風格英倫哥特式園林景觀英式皇家園林總占地（畝）360（一期）總建面（萬㎡）128總戶數9000戶（一期）綠化率55%容積率4.9面積區間（㎡）60-177車位比1:0.82物管費（元/月）2.6元/平方米·月首次開盤時間2011年5月29日交房標準清水立面風格：英倫哥特式風格材質：外墻采用粗拉毛、劈開磚GRC裝飾構件、石板瓦等每四層用GRC材質勾邊層中德英倫聯邦——外立面中德英倫聯邦——售樓部實景英倫哥特式風格立面&公建配套中德英倫聯邦——售樓部實景圖入戶大堂（三段式風雨連廊）中德英倫聯邦——入戶大堂中德英倫聯邦——入戶大堂石板瓦老虎窗/

塔尖/

商業裙樓中德英倫聯邦——建筑頂部細節中德英倫聯邦——公建細節中德英倫聯邦——戶型參考G戶型3室2廳2衛1廚建筑面積87㎡實得面積125㎡

優點：約44%贈送率動靜分區；超大景觀陽臺；室內通透，采光、視野上佳中德英倫聯邦——開盤現場中德英倫聯邦——開盤現場中德英倫聯邦——開盤現場2011年5月29日一期一批次開盤，712套房源當日售罄；6月22日加推192套，三日內售罄；

9月4日一期二批次開盤，當日銷售460套；

10月6日一期三批次開盤，當日銷售320套；5月29日開盤至2011年10月，累計銷售房源超過1700套，金額超12億元。

中德英倫聯邦——銷售情況在成都市首次出現的純粹英倫風格的項目，極為吸引客戶關注。通過外立面色彩與線條體現建筑品質，獨一無二的建筑細節裝飾以及公建配套，贏得在客戶心目中好產品的印象。戶型設計方面贈送大、得房率高，且贈送空間較實用。借鑒小結：中鐵西城——項目地處光華新城板塊，區域品牌開發商云集，市場競爭激烈萬科金色領域藍光SOFA社區凱德風尚項目名稱中鐵西城項目地址青羊光華大道一段（樹德中學斜對面）開發商成都中鐵蓉豐置業有限公司物業形態高層、多層總占地（畝）288總建面（萬㎡）70總戶數1032戶綠化率60%容積率2.11面積區間（㎡）住宅：86-136Loft：29-66車位比1:1.7物管費（元/月）2.3元/平方米·月首次開盤時間2011年5月21目前均價住宅：臨路7700，中庭：8400Loft：9000交房標準清水中鐵西城——項目概況中鐵西城——躍層戶型C戶型3室2廳2衛1廚建筑面積89.67㎡實得面積124㎡功能區尺寸（mm）客廳帶餐廳3550*6000廚房1800*4500衛生間2200*2000主臥3550*7800次臥3000*3100次臥3000*3100優點：可享受中庭景觀，帶景觀陽臺；超大面積贈送；戶型方正，各房間尺寸適中。E戶型4室2廳2衛1廚建筑面積113.54㎡實得面積158㎡功能區尺寸（mm）客廳帶餐廳3900*7200廚房1800*4500衛生間1800*2300主臥3900*9000次臥3600*3900次臥3000*3100次臥3000*3100優點：可享受中庭景觀，帶景觀陽臺；超大面積贈送；戶型方正，各房間尺寸適中。中鐵西城——躍層戶型中鐵西城——躍層樣板間中鐵西城——躍層樣板間中鐵西城——開盤兩小時銷售95%房源，當日成交2.4億元。戶型功能分區合理，各房間大小適中，在功能尺度上體現了較好的設計水準。躍層戶型，客廳6米挑高，產品極具稀缺性。超大贈送，實際使用面積在建面基礎上多出35-45㎡，贈送率在36%~40%；借鑒小結：結合項目案例：本案采用“產品創新”方式來解決突圍問題，而且是成功突圍；同時與市場產生區隔，我們要做的到是：唯一的、品質的、純粹的，并注重產品的附加值！核心策略——產品創新產品創新外立面戶型園林公建設施√√??????PART3項目定位市場定位備選案名：北城新天地、江灣半島項目案名定位案名英倫1號SLOGAN獻給這座城市的跨階豪宅形象演繹產品定位面積區間戶型套數建筑面積（㎡）面積占比（%）80-90套二8106900030%80-90緊湊型套三4053450015%100-110緊湊型套三5475750025%110-120套三6006900030%合計/2362230000100%鑒于本案產品創新核心策略前提下，從區域的產品、戶型、需求市場等綜合因素考慮，根據用地指標戶型配比建議：價格定位市場價格回顧：板塊代表項目主力面積均價（元/㎡）主力總價（萬元）通江板塊五洲漢唐74-110470035-52華泰·棕櫚灣85-125520044-60建議本案價格：入市均價：5000元/㎡全案均價：5800元/㎡PART4物業發展建議外立面示意圖外立面示意圖外立面示意圖園林景觀示意圖局部景觀：下沉式廣場●多層次園林●價值支撐采用人為制造高差的形式，可豐富景觀層次，增加綠化面積，提升綠化品質。園林景觀示意圖提供運動設備設施，比如跑步機等；設置有氧運動設備，如臺球，乒乓球等設置室內休閑椅，為運動后提供休憩場所架空層示意圖提供供休閑娛樂設施，比如桌椅、棋牌等，訴求休閑娛樂的多功能性；設置兒童游樂區，與外部園林功能相呼應；通過盆景，花壇，雕塑等方式將外部景觀內部延展。架空層示意圖通過在小區內設置向具有厚重人文感的歐洲人物雕塑或動物雕塑，展現皇家園林的人文和意境；小區內設置造型噴泉，與雕塑輝映。景觀雕塑示意圖鋪裝示意：石材與大理石、鵝卵石的應用小區內步行道以石材或局部大理石鋪裝，凸顯高端品質感。運用石材、大理石和草坪、花壇、花坪、鵝卵石等營造不同層次和風格的地面鋪裝效果。景觀道路示意圖戶型示意圖（躍層）建筑面積：113㎡、套四戶型，贈送35㎡戶型示意圖（躍層）建筑面積：121㎡、套三戶型戶型示意圖（躍層）戶型特點：大開間客廳設計，外接景觀露臺，采光、通風俱佳；樓上有大露臺雙活動室，營造廣闊的人際交社空間；戶型空間示意圖（躍層）戶型示意圖（平層）建筑面積：88㎡、套二變套三戶型、贈送面積16㎡建筑面積：118㎡、套三變套四戶型、贈送面積35㎡34002700創新面積贈送方法一●陽臺加小書房變實用可封房間開間2.7米（或以上）的書房，外延陽臺，去掉隔墻封閉陽臺后，可以作為房間使用。34002700創新面積贈送方法二●陽臺加餐廳變實用可封房間開間2.7米（或以上）的餐廳，外延進深1.6米（或以上）的陽臺，去掉隔墻封閉陽臺后，可以作為房間使用。進深1.8m進深1.8m面寬3m進深3.4m報建圖改造后創新面積贈送方法三●L型陽臺后期改造實用更強規定進深不得超過1.8m，L型陽臺，使后期改造的房間實用性更強，尺寸更合理。≤2.1m普通凸窗低臺凸窗可拆卸低臺凸窗落地凸窗≤2.1m≤2.1m≤2.1m由于現行建筑規范規定不大于2.1米的飄窗不計入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.1米，便能有效的“偷”到面積。創新面