2010年10月通脹加劇積壓供求爆發調控趨嚴預期決定后市——2010年“十一”市場監測報告2010年10月通脹加劇積壓供求爆發1市場背景“十一”樓市實時監測“十一”后市場走勢研判市場背景2市場背景市場背景3經濟穩固，為房地產行業提供良好基本面PMI指數8月出現回穩并于9月顯著上升，9月PMI指數達53.8%，高于市場預期中值的52%的水平較多，表明中國經濟復蘇基礎穩固。從經濟數據看，當前國內進出口數據仍然較為穩固，工業增速仍具基礎，且投資增速保持在較高水平。在經濟政策上，相對寬松的貨幣政策在一段時間內仍將繼續，在此情況下，國內經濟面將繼續保持樂觀。——經濟面穩固使國內就業率保持在合理水平之上，民眾對失業的擔擾不大，且民眾普遍預期未來薪金將能夠穩定上漲，這為房產成交奠定良好基礎。經濟穩固，為房地產行業提供良好基本面PMI指數8月出現回穩并4通脹加劇放大房屋投資保值作用，是近期房產市場快速升溫的關鍵因素7、8月份CPI同比增長分別達3.3%和3.5%，超過3%的警界線。食品價格同比增長達6.8%和7.5%，食品價格上漲帶動通脹感受明顯增強棉花價格亦顯著上升，如情況持續，未來服裝價格亦會有漲價壓力黃金除投資保值作用外，亦是婚慶的主要消費品，近半年來漲幅明顯——民眾對通脹已經變得十分敏感，同時市場上亦存在較強的通脹預期。房屋的投資保值作用有所放大，通脹上行是促進近期房產市場成交的關鍵因素之一。部分商品價格漲幅列舉數據項10月初對比4月初豬肉價格漲約3成玉米價格漲近1成大蒜價格漲約4成棉花價格漲約4成黃金價格漲約1成半3%警戒線通脹加劇放大房屋投資保值作用，是近期房產市場快速升溫的關鍵因5對未來經濟和收入預期樂觀、通脹預期加強

居民消費意愿強烈，國慶期間多項消費數據創新高零售餐飲購物旅游出行對未來經濟和收入預期樂觀、通脹預期加強

居民消費意愿強烈，國6在強烈人民幣升值預期下，將對本國資產價格起到很大推動作用人民幣于6月開始再次與美元脫鉤，人民幣對美元出現一定程度的升值。近段時間以來，國際對人民幣升值施加的壓力有所增加。自9月開始，人民幣對美元的升值幅度有所放大，9月29日人民幣對美元匯率破6.7關口。——人民幣升值幅度加大，使市場對人民幣的升值預期有所增加，房屋作為國內的主要投資產品之一，亦受到人民幣升值預期的利好帶動，促進房產市場的成交增多。在強烈人民幣升值預期下，將對本國資產價格起到很大推動作用人民74.17政策出臺后，后續政策基本重在落實2010.4.23《關于加強廉租住房管理有關問題的通知》2010.4.22《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》2010.4.20《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》2010.4.17國務院出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》2010.6.11《關于做好住房保障規劃編制工作的通知》2010.6.8《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》2010.6.4《關于規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》2010.5.25《關于加強土地增值稅征管工作的通知》2010.5.19《關于土地增值稅清算有關問題的通知》4.17新政2010.5-6加快推進財稅、金融、價格、房地產、社會保障等方面改革。——胡錦濤各級政府要加快推進保障性安居工程，盡快增加基本住房供給。繼續貫徹國務院關于房地產市場調控的一系列政策措施，堅決抑制投機炒作等不合理需求，切實增加住房有效供給。——李克強4.17政策出臺后，后續政策基本重在落實2010.4.238利大于空的宏觀背景下，尤其是一線城市成交回升明顯，價格快速上漲態勢重新抬頭2010年5月6月7月8月4月9月6月份人民幣對美元開始升值，9月升值幅度進一步放大，本幣升值預期不斷加強今年以來CPI持續上漲，7、8月更是連續突破3%警戒線。通脹預期不斷加強8月開始PMI指數企穩回升，經濟穩固4.27房貸政策之后，后續政策重在執行和對之前政策的補充政策面抑制經濟面多重因素利好利大于空的宏觀背景下，尤其是一線城市成交回升明顯，價格快速上9在一線市場快速升溫的狀況下，更加嚴厲的政策在節前一日出臺，遏制房價上漲勢頭2010.4.23《關于加強廉租住房管理有關問題的通知》2010.4.22《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》2010.4.20《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》2010.4.17國務院出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》在全國主要城市樓市快速回升，尤其是京、滬、穗、深為代表的城市樓價加速上升的背景下，9月29日國慶前夕，更加嚴厲的調控政策出臺。政策進一步加碼2010.6.11《關于做好住房保障規劃編制工作的通知》2010.6.8《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》2010.6.4《關于規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》2010.5.25《關于加強土地增值稅征管工作的通知》2010.5.19《關于土地增值稅清算有關問題的通知》4.17新政2010.5-69.29新政2010.9.29國家有關部委出臺措施遏制部分城市房價過快上漲2010.9.29對各地進一步貫徹落實國務院堅決遏制部分城市房價過快上漲通知提出四項要求2010.9.29《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》2010.9.29《關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》2010.9.27《關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知》2010.9.27《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》在一線市場快速升溫的狀況下，更加嚴厲的政策在節前一日出臺，遏10新政是國10號文的落實和深化此次調控重點在貫徹落實、信貸調整、增加有效供應、加強市場監管等方面，是國10號文的落實和深化新政是國10號文的落實和深化此次調控重點在貫徹落實、信貸調整11銀行立即全面執行，多次置業和投資需求受限制最大，部分首置需求置業門檻提高90m2以下首次置業門檻提高多次置業和投資需求受到貸款限制最大銀行執行力度遠高于4.27房貸政策政策內容對比穗商業銀行執行情況對比銀行立即全面執行，多次置業和投資需求受限制最大，部分首置需求12房產稅改革試點更加明朗4.17：財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。9.29：加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。而10月7日出臺的上海新政細則中亦明確“按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，本市將積極做好房產稅改革試點的各項準備工作”。另外，據媒體報告，上海一業內人士報料稱，上海、深圳房產稅或已經獲批，稅率為0.3%~0.4%。房產稅改革試點更加明朗4.17：財政部、稅務總局要加快研究制13限購令成地方調控殺手锏，但后期執行有不明確性上海、深圳、廈門立即出臺地方限購政策深圳“限購令”最為嚴厲北京、廈門、上海限定同一家庭只能新購買一套（商品住房含新建商品住宅和二手住房）深圳規定對于在本市擁有2套以上（含2套）住房的本市戶籍家庭須暫停購買住房后期政策執行有不確定性從執行時間看，均為“暫時實行”，無明確的執行期限在“家庭認定”、“婚姻認定”等方面定義模糊，遭遇到具體的執行困難限購令成地方調控殺手锏，但后期執行有不明確性上海、深圳、廈門14“十一”市場背景小結經濟穩定，對未來收入預期樂觀，消費意愿強烈通脹、本幣升值等經濟因素對推動資產價格上漲起了至關重要的作用利大于空的宏觀背景下，房地產市場（尤其是一線城市）快速升溫為遏制房地產價格過快上漲，更加嚴厲的調控政策出臺。市場面臨進一步考驗“十一”市場背景小結經濟穩定，對未來收入預期樂觀，消費意愿強15“十一”全國樓市概述

“十一”全國樓市概述16全國主要城市新增供應集中上市部分城市相比近幾次黃金月，今年十一黃金月供應量達到新高，代表城市：深圳、廣州、佛山、中山……而有些城市雖然相比普通月份，供應量增加，但相比往年黃金月，此次供應處于較低水品，代表城市：北京、上海、東莞……而少數城市如濟南、武漢，黃金月的新增供應甚至不及普通月份全國主要城市新增供應集中上市部分城市相比近幾次黃金月，今年17一線城市黃金月成交放量，價格快速上升備注：以上數據均為網簽數四大城市成交面積環比8月增加75%-83%；相比五一（4月），成交也增加明顯（除北京）京、滬、深由于市中心供應非常緊缺，成交集中外圍，此結構性因素使得價格在數據表現上比較平穩。但價格上漲態勢依然明顯一線城市黃金月成交放量，價格快速上升備注：以上數據均為網簽數18珠三角其他城市呈現量價齊升態勢備注：佛山1-4月為備案數，其他數據均為網簽數珠三角其他城市9月成交環比8月上升30%-60%，東莞、中山相比五一成交水平，基本相當佛山：主力成交以剛需型單位為主，成交價格創下今年高位東莞：黃金月高端住宅成交突出，9月房價創歷史新高珠三角其他城市呈現量價齊升態勢備注：佛山1-4月為備案數，其19中部城市市場表現不一備注：濟南數據由合富輝煌山東公司監測，其他數據均為網簽數成交回升，但只相當于去年同期的50%新興區域成交少市場促銷力度增加，價格小幅回落成交大幅攀升，尤其是滿足剛性需求的中小戶型強勁價格表現平穩成交平淡，成熟區域項目受歡迎價格小幅下調成交放量，相比去年同期要好。是名副其實的黃金月中部城市市場表現不一備注：濟南數據由合富輝煌山東公司監測，其20全國黃金月樓市小結整體呈現供需兩旺的局面，不少城市黃金月成交量價都創下新高一線城市價量齊升的勢頭最猛，同時也是政策打擊重點。9.29新政出臺后，北京樓市人氣轉淡，日簽約量由新政前的600多套減少至100-200套。而地方“限購令”最嚴的深圳市，已經有多個樓盤出現退房的現象珠三角其他城市雖然市場熱度稍遜一線城市，但量價上升勢頭也十分明顯中部城市表現分化。但整體市場仍舊以剛性需求為絕對支撐，而且價格平穩，甚至小幅下降。因此受政策影響有限全國黃金月樓市小結整體呈現供需兩旺的局面，不少城市黃金月成交21“十一”廣州樓市實時監測

“十一”廣州樓市實時監測22——供貨最多的黃金月，主要集中在外圍番禺區及花都區——90~125m2、90m2以下產品供應明顯增加，吸引置業者關注市場供應營銷策略客戶需求/成交產品價格2010年“十一”樓市概況：——中心六區成交比重上升、中高端項目的成交比重上升、不少樓盤調高售價，導致整體均價上升明顯——通脹加劇，積壓供/需引爆樓市成交——目前支撐樓市成交以剛性自住、購房保值需求的客戶為主——新貨集中供應及“雙節”效應，整體廣告投放創新高——售價調升后，促銷優惠較多——供貨最多的黃金月，主要集中在外圍番禺區及花都區市場供應營23說明在售貨量指剔除“未推售新貨”的實際在售貨量；未推售貨量指已取得預售證，但沒有發售的新貨量；可售貨量指已取得預售證，具備銷售條件的所有貨量;中心六區為：天河區、海珠區、荔灣區、越秀區、白云區、及黃埔區統計時間為2010.9.1-2010.10.7，以下統稱“十一”黃金月說明在售貨量指剔除“未推售新貨”的實際在售貨量；24供貨最多的黃金月，廣州全市在售貨量共5.1萬套本次黃金月在售貨量高達5.1萬套，為近三年黃金月中最多的；除蘿崗、黃埔區外，其他各區供應較為充裕；番禺區在售貨量約1.8萬套，與以往黃金月相比，呈現整倍增長；花都區在售貨量約1.2萬套，與以往黃金月相比，也有約20~40%的增加。合富輝煌集團市場研究部的監測數據顯示：數據來源：合富輝煌集團市場研究部監測數據供貨最多的黃金月，廣州全市在售貨量共5.1萬套本次黃金月在售25在售六成產品分布在外圍番禺區、花都區合富輝煌集團市場研究部的監測數據顯示：廣州全市“十一”期間商品住宅在售的5.1萬套，60%分布在番禺區及花都區；約9000套具備銷售條件的新貨，在本個黃金銷售檔期沒有公開發售。廣州全市商品住宅供應量統計數據來源：合富輝煌集團市場研究部監測數據在售六成產品分布在外圍番禺區、花都區合富輝煌集團市場研究部的26中心城區在售貨量達到1.8萬套合富輝煌集團市場研究部的監測數據顯示：廣州中心城區“十·一”期間商品住宅實際供應約1.8萬套；約1600套具備銷售條件的新貨，在本個黃金銷售檔期沒有公開發售。廣州市中心城區商品住宅供應量統計中心城區在售貨量達到1.8萬套合富輝煌集團市場研究部的監測數2790~125m2、90m2以下產品供應明顯增加數據來源：合富輝煌集團市場研究部監測數據9月份新增供應的230萬平方米住宅中，有154萬平米為125m2以下的產品90~125m2、90m2以下產品供應明顯增加數據來源：合富28實際在售新貨超過2.3萬套合富輝煌集團市場研究部的監測數據顯示：2010年“十一”期間廣州全市在售新貨超過2.3萬套；接近50%的新貨集中在番禺區；其次是花都區，占全市新貨的17%。數據來源：合富輝煌集團市場研究部監測數據實際在售新貨超過2.3萬套合富輝煌集團市場研究部的監測數據顯29市中心新貨新盤供應大幅增加備注：紅色字代表全新盤市中心新貨新盤供應大幅增加備注：紅色字代表全新盤30外圍新增供應非常充足，借亞運之機番禺集中推新貨備注：紅色字代表全新盤外圍新增供應非常充足，借亞運之機番禺集中推新貨備注：紅色字代31——供貨最多的黃金月，主要集中在外圍番禺區及花都區——90~125m2、90m2以下產品供應明顯增加，吸引置業者關注市場供應營銷策略客戶需求/成交產品價格2010年“十一”樓市概況：——中心六區成交比重上升、中高端項目的成交比重上升、不少樓盤調高售價，導致整體均價上升明顯——通脹加劇，積壓供/需引爆樓市成交——目前支撐樓市成交以剛性自住、購房保值需求的客戶為主——新貨集中供應及“雙節”效應，整體廣告投放創新高——售價調升后，促銷優惠較多——供貨最多的黃金月，主要集中在外圍番禺區及花都區市場供應營329月新貨集中供應及“雙節”效應，廣告投放創近五年新高9月新增集中供應及中秋、國慶的“雙節”效應，9月全市投放達11210萬元，環比大幅增加232%，同比增加4%，創近五年新高。（統計范圍：廣州十區住宅性質物業。統計媒體：廣日、南都、新快、羊晚）9月新貨集中供應及“雙節”效應，廣告投放創近五年新高9月新增33集中“雙節”推售，國慶推貨量最大，報廣投放最高中秋推貨量占全月推貨量的32%國慶推貨量占全月推貨量的50%推貨量：當月實際新推貨量集中“雙節”推售，國慶推貨量最大，報廣投放最高中秋推貨量占全34因9月新增供應激增以及中秋、國慶的“雙節”效應的帶動，9月廣告投放個盤91個，投放強度達123萬元/個9月供應激增，發展商集中在“雙節”推貨，報廣投放強度增大（投放強度=投放費用/投放個數）（統計范圍：廣州十區住宅性質物業。統計媒體：廣日、南都、新快、羊晚）因9月新增供應激增以及中秋、國慶的“雙節”效應的帶動，9月廣35番禺推貨激增，廣告投放費用最高2010年9月全市推廣個盤數91個，同比環比大幅增加133%，同比增7%個盤推廣量密集的區域分布于番禺、花都、天河、白云2010年9月全市投放費用11210萬元，創近五年新高投放費用較大的區域分布于番禺、白云、天河、花都華南板塊推廣個盤數占番禺區總數的42%，投放占全區的41%亞運城投放占番禺區總投放34%（統計范圍：廣州十區住宅性質物業。統計媒體：廣日、南都、新快、羊晚）番禺推貨激增，廣告投放費用最高2010年9月全市推廣個盤數936品牌樓盤廣告投放占主力，亞運城投放領跑全城廣告投放20強中，品牌發展商樓盤占六成以上亞運城項目投放達1117萬元，領跑全城品牌樓盤廣告投放占主力，亞運城投放領跑全城廣告投放20強中，37售價調升后，“雙節”促銷優惠較多售價調升后，“雙節”促銷優惠較多38地鐵沿線物業成熱點花都雅居樂白云尚城嶺南新世界頤景華苑地鐵沿線物業成熱點花都雅居樂白云尚城嶺南新世界頤景華苑39通脹壓力下，投資概念凸顯通脹壓力下，投資概念凸顯40奧園、富力、新世界聯展節日優惠奧園、富力、新世界聯展節日優惠41——供貨最多的黃金月，主要集中在外圍番禺區及花都區——90~125m2、90m2以下產品供應明顯增加，吸引置業者關注市場供應營銷策略客戶需求/成交產品價格2010年“十一”樓市概況：——中心六區成交比重上升、中高端項目的成交比重上升、不少樓盤調高售價，導致整體均價上升明顯——通脹加劇，積壓供/需引爆樓市成交——目前支撐樓市成交以剛性自住、購房保值需求的客戶為主——新貨集中供應及“雙節”效應，整體廣告投放創新高——售價調升后，促銷優惠較多——供貨最多的黃金月，主要集中在外圍番禺區及花都區市場供應營42成交結構及個盤升價兩大因素導致整體均價上升明顯2010年9月廣州十區網簽均價達13932元/平方米，為歷年高位；一方面是中心六區成交比重上升中高端項目的成交面積上升；不少樓盤在8月成交上升后，紛紛調高售價。星晨時代豪庭華南新城時代糖果保利城花都雅居樂成交結構及個盤升價兩大因素導致整體均價上升明顯2010年9月43成交結構及個盤升價兩大因素導致整體均價上升明顯2010年9月廣州十區網簽均價達13932元/平方米，為歷年高位；一方面是中心六區成交比重上升中高端項目的成交面積上升；不少樓盤在8月成交上升后，紛紛調高售價。星晨時代豪庭華南新城時代糖果保利城花都雅居樂成交結構及個盤升價兩大因素導致整體均價上升明顯2010年9月44成交結構及個盤升價兩大因素導致整體均價上升明顯2010年9月廣州十區網簽均價達13932元/平方米，為歷年高位；一方面是中心六區成交上升；中高端項目的成交面積上升；不少樓盤在8月成交上升后，紛紛調高售價。數據來源：合富輝煌集團市場研究部監測數據成交結構及個盤升價兩大因素導致整體均價上升明顯2010年9月45成交結構及個盤升價兩大因素導致整體均價上升明顯2010年9月廣州十區網簽均價達13932元/平方米，為歷年高位；一方面是中心六區成交上升；中高端項目的成交面積上升；不少樓盤在8月成交上升后，紛紛調高售價。數據來源：合富輝煌集團市場研究部監測數據成交結構及個盤升價兩大因素導致整體均價上升明顯2010年9月46——供貨最多的黃金月，主要集中在外圍番禺區及花都區——90~125m2、90m2以下產品供應明顯增加，吸引置業者關注市場供應營銷策略客戶需求/成交產品價格2010年“十一”樓市概況：——中心六區成交比重上升、中高端項目的成交比重上升、不少樓盤調高售價，導致整體均價上升明顯——通脹加劇，積壓供/需引爆樓市成交——目前支撐樓市成交以剛性自住、購房保值需求的客戶為主——新貨集中供應及“雙節”效應，整體廣告投放創新高——售價調升后，促銷優惠較多——供貨最多的黃金月，主要集中在外圍番禺區及花都區市場供應營47通脹加劇，積壓供/需引爆樓市成交9月廣州十區網簽達到94萬平方米，超過2009年4月的成交量；“9.29“新政下，由于不少新貨在中秋節期間搶閘推出，銷售火爆，大部分將在10月網簽，預計10月成交量在90萬平方米左右。祈福都會花園萬科柏悅灣時代藍灣亞運城數據來源：合富輝煌集團市場研究部監測數據通脹加劇，積壓供/需引爆樓市成交9月廣州十區網簽達到94萬平48目前支撐樓市成交以剛性自住、購房保值的客戶為主數據來源：陽光家緣監測（剛性需求的購房客戶包括首次置業、結婚、迫切需求改善居住環境）目前支撐樓市成交以剛性自住、購房保值的客戶為主數據來源：陽光49“十一”期間熱銷樓盤分布及特征市中心150~300萬產品熱銷白云、番禺100~200萬產品熱銷花都、南沙100萬以下產品熱銷“十一”期間熱銷樓盤分布及特征市中心150~300萬產品熱銷50市中心150~300萬產品熱銷市中心150~300萬產品熱銷51白云、番禺100~200萬產品熱銷；花都、南沙100萬以下產品熱銷白云、番禺100~200萬產品熱銷；花都、南沙100萬以下產52市場熱點——亞運城項目地址：番禺區清河東路（蓮花山旁）項目規模：占地2.73平方公里，總建438萬㎡在售貨量：新貨：媒體、運動員及技術官員村約6000套主力戶型：兩房:70-105㎡66%三房:114-146㎡28%四房:138-193㎡6%售價：媒體村1.2萬/㎡,運動員村1.3-1.4萬/㎡,技術官員村1.8-2萬/㎡裝修標準：帶裝修優惠措施：9.26~9.30購房88*98折,10.1~10.7購房90*98折。另外一次性付款有額外98折開售時間：首次推售為2010年9月26日成交情況：9月26日至10月7日售出約3700套市場熱點——亞運城項目地址：番禺區清河東路（蓮花山旁）53市場熱點——廣州雅居樂花園項目地址：廣州市番禺區興南大道398號

項目規模：占地152萬m2，總建185萬m2

在售貨量：新貨：十年小雅1-11棟，共2153套主力戶型：兩房：75㎡三房：89-96㎡四房：147-165㎡售價：13600元/㎡裝修標準：3000優惠措施：9月18日開盤前下籌享93折，舊業主再購額外95折，內部員工、員工親友購房額外97、98折開售時間：首批2010年9月18日，加推2010年10月1日成交情況：9月18日開盤當天約售出12.15億，1012套十年小雅市場熱點——廣州雅居樂花園項目地址：廣州市番禺區興南大道3954市場熱點——金山谷項目地址：番禺區東環街市廣路飛鵝嶺

項目規模：占地83萬m2，總建96萬m2

在售貨量：新貨：領仕組團4、11-12座，共480套主力戶型：兩房：92-113㎡100%（N+1戶型）售價：10500元/㎡裝修標準：毛坯優惠措施：開售前登記及認籌，開盤獲總價減5萬優惠。開售時間：2010年9月9日、10月2日成交情況：兩次開盤當天均售出八成以上的貨量領仕組團市場熱點——金山谷項目地址：番禺區東環街市廣路飛鵝嶺領仕組55市場熱點——凱旋新世界項目地址：珠江新城花城大道珠江公園南門對面項目規模：占地11萬m2，總建29萬m2

在售貨量：首推：T12-T15棟，共142套加推：T16棟，共94套產品：高層洋房戶型面積：三房172-234m2四房225-299m2五房280-428m2售價：T12-T15棟：48000元/m2T16棟：60000-80000元/m2裝標：豪華裝修開售時間：2008年9月28日成交情況：開盤首日簽約近百套，成交金額超過10億元T12-T16棟市場熱點——凱旋新世界項目地址：珠江新城花城大道珠江公園南門56市場熱點——睿山項目地址：天河區五山茶山路項目規模：占地1.2萬m2，總建4萬m2

在售貨量：新貨：A棟01單元、D棟，共76套加推：A棟02單元、B、C棟，共94套產品：高層洋房戶型面積：三房99m2三房122-133m2四房137-161m2售價：22000-27000元/平方米裝標：2500元/平方米優惠：誠意金優惠98折*付款折扣開售時間：2010年9月21日成交情況：看盤當日熱銷近8成A-D棟市場熱點——睿山項目地址：天河區五山茶山路A-D棟57市場熱點——華景里項目地址：天河區華景新城內項目規模：占地5.1萬m2，總建15.6萬m2

在售貨量：新貨：A1-A3棟，共352套產品：高層洋房戶型面積：三房102-108m2兩房（2+1房）102-104m2售價：18000-21000元/m2裝標：2000元/平方米優惠：誠意登記95折*付款折扣

開售時間：2010年9月12日成交情況：開放首日接受認籌約200個對外宣稱開盤當天成交2.6億元A1-A3棟市場熱點——華景里項目地址：天河區華景新城內A1-A3棟58市場熱點——可逸家園項目地址：海珠區江南西項目規模：占地3.3萬m2，總建7.8萬m2

在售貨量：新貨：A1、A3、A4棟，共435套產品：高層洋房戶型面積：兩房85-87m2三房98-108m2售價：2.3萬元/平方米裝標：2000元/平方米優惠：[面價×0.98×0.96再減去1萬的優惠折扣

）開售時間：2010年9月23日銷售情況：開盤當天售出260套市場熱點——可逸家園項目地址：海珠區江南西59市場熱點——頤景華苑項目地址：項目規模：占地5.6萬m2，總建16.8萬m2

在售貨量：新貨：A1，共167套產品：高層洋房戶型面積：一房46m2二房88-108m2三房90-135m2售價：1.8萬元/平方米裝標：2000元/平方米優惠：[面價×0.95折×0.98×0.98*付款0.97或0.98開售時間：2010年9月22日銷售情況：開盤售出150多套，銷售率達95%新推市場熱點——頤景華苑項目地址：新推60市場熱點——萬科華庭項目地址：海珠區同福西路199號項目規模：占地9929m2，總建50033m2

總貨量：一期A1、A2棟，共374套產品：高層洋房戶型面積：69㎡兩房96㎡三房（復式）99-114㎡四房（復式）售價：未公布單價簽約價：約2.5萬元/m2裝標：精裝修黃金周優惠：面價×萬科集團98折-國慶置業大禮包，還可參加現場家電抽獎開售時間：2010年9月24日銷售情況：開盤期間：推出200多套，成交超9成市場熱點——萬科華庭項目地址：海珠區同福西路199號61市場熱點——萬科柏悅灣項目地址：荔灣區大坦沙海角紅樓旁項目規模：占地3.8萬m2，總建13萬m2

在售貨量：新貨：T5-T8棟，共411套產品：T7、T8棟14層，T6棟21層，T5棟28層戶型面積：兩房70m2三房90-100m2售價：1.65萬元/m2起裝標：精裝修優惠：面價×國慶期間0.98折推售時間：T6棟9月11日，9月T7棟10月1日銷售情況：9月11日T6棟開盤售出120套，國慶期間售出70套新推市場熱點——萬科柏悅灣項目地址：荔灣區大坦沙海角紅樓旁新62市場熱點——中海錦榕灣項目地址：海珠區榕景路（地鐵沙園站）項目規模：占地4萬㎡，總建20萬㎡

在售貨量：新貨：J7、J8棟，共181套產品：32層洋房，三梯六戶戶型面積：三房100-122m2售價：2-2.2萬元/m2裝標：3000元/平方米優惠：[面價×付款折扣-10萬元]×0.99×0.99×0.99開售時間：J7棟9月11日，J8棟9月29日銷售情況：9月29日-10月7日成交120套，超過2.5億市場熱點——中海錦榕灣項目地址：海珠區榕景路（地鐵沙園站）63市場熱點——東山領匯廣場項目地址：越秀區中山一路59、61、63號項目規模：占地1.03萬㎡，總建4.71萬㎡產品：高層洋房A、B棟，共261套戶型面積：兩房70-75㎡三房99-116㎡四房124-130㎡開盤時間：2010-9-22均價（折實價）：兩房單位24000元/㎡起三房單位26000元/㎡起四房單位31000元/㎡起裝標：豪華精裝修優惠：[面價×0.98折(付款折扣)×0.99(國慶節特惠折扣)×0.99(按時付款折扣)成交情況：項目開盤當天A、B棟單位一起推出，首日銷售91套，成交額超過2.45億；截至到2010年10月7日，項目共成交超過170套，成交額超過4億。市場熱點——東山領匯廣場項目地址：越秀區中山一路59、61、64市場熱點——東山一品項目地址：越秀區水蔭路69號

項目規模：占地4萬㎡，總建16萬㎡產品：南座一號樓

戶型面積：三房二廳110-111㎡四房二廳136㎡開盤時間：2010-9-30均價：25000元/㎡（折實價）裝標：毛坯優惠：99折優惠

成交情況：開盤當天現場人氣旺盛，熱銷過七成，成交金額超3億。國慶黃金周假期期間接待客戶過千。市場熱點——東山一品項目地址：越秀區水蔭路69號65市場熱點——御江苑項目地址：越秀區南堤二馬路36-40號

項目規模：占地0.39萬㎡，總建1.35萬㎡產品：一棟共41層高層洋房

戶型面積：二房69-82㎡（北向）二房85-103-㎡（南向）四房170-181㎡（合并戶型）五房194㎡（合并戶型）開盤時間：2010-10-1均價：23000-32000元/㎡裝標：5000元/㎡優惠：可減免1萬元房款并獲開盤98折，另國慶期間購房額外99折

成交情況：開盤當天采取排隊先到先到的銷售方式，現場有八十余臺客在輪候選房，開盤成交超六成。市場熱點——御江苑項目地址：越秀區南堤二馬路36-40號66市場熱點——一品湖山項目規模：占地11.7萬㎡，總建15.6萬㎡在售貨量：新貨：二期B7~B17，共329套戶型面積：三房91-93m2四房146-163m2五房188m2售價：1.4萬元/m2裝修標準：1800元/m2（三房）、毛坯（四五房）優惠措施：額外97折發售時間：10月1日成交情況：黃金周收金近5億市場熱點——一品湖山項目規模：占地11.7萬㎡，總建15.667市場熱點——保利西海岸項目規模：占地26萬㎡，總建90萬㎡在售貨量：新貨：1、3、6棟，共308套（9.28發售）2、5棟，166套（10.1發售）戶型面積：二房80m2三房97-99m2售價：1.35萬元/m2裝修標準：2500元/m2優惠措施：額外98*99再減25000發售時間：9月28日公開發售成交情況：開盤當天成交超9成市場熱點——保利西海岸項目規模：占地26萬㎡，總建90萬㎡68市場熱點——君華香柏廣場項目規模：占地5.9萬㎡，總建20萬㎡在售貨量：新貨：AB棟，共312套戶型面積：公寓：一房56m2，二房78m2普通住宅：三房88-103m2售價：1.7-1.8萬元/m2裝修標準：3500元/m2（住宅）、4500元/m2（公寓）優惠措施：95折再享5千元優惠發售時間：9月22日成交情況：三房單位基本售罄，公寓產品銷售略差市場熱點——君華香柏廣場項目規模：占地5.9萬㎡，總建20萬69市場熱點——時代南灣項目地址：南沙區南沙街港前大道虎門石礦場段西側項目規模：占地34萬㎡，總建47萬㎡在售貨量：新貨：首期1-3棟，共560套主力戶型：兩房：94-96㎡30%三房：126-148㎡50%四房：170-173㎡20%售價：9800元/㎡

裝修標準：3000元/㎡優惠措施：開盤前已下籌客戶當天購房享96*99折，否則享98*99折開售時間：2010年10月1日成交情況：10月1~3日約售出7成以上1-3棟市場熱點——時代南灣項目地址：南沙區南沙街港前大道虎門石礦場70市場熱點——祈福都會花園項目地址：花都花山鎮平山村106國道西項目規模：占地11.70萬㎡，總建5.41萬㎡產品：1-13棟11層洋房

戶型面積：一房43-73㎡二房73-81㎡三房84-114㎡四房133-137㎡開盤時間：2010-10-1均價：6500-7300元/㎡（折實價）裝標：2200元/㎡優惠：85*98折

成交情況：開盤當天人氣成交兩旺，1026套貨量銷售大半，僅約剩下400余套貨量，總價僅為25萬起的一房單位全部售罄。

市場熱點——祈福都會花園項目地址：花都花山鎮平山村106國道71市場熱點——好美嘉園項目地址：花都炭步鎮花都大道與寶珠路交匯處

項目規模：占地4.10萬㎡，總建11.53萬㎡產品：一期A-D棟、I、L棟

戶型面積：二房二廳86-112㎡三房二廳100-171㎡四房二廳137-231㎡開盤時間：2010-9-24、2010-10-1（加推）均價：3680-4800元/㎡（折實價）裝標：毛坯優惠：開盤前誠意登記可享95折，加推98折成交情況：開盤當天現場人氣火爆，低價吸引眾多市民；僅1個半鐘便基本售罊，266套僅余16套，好美嘉園幾成“日光盤”；國慶當天加推熱銷約六成。市場熱點——好美嘉園項目地址：花都炭步鎮花都大道與寶珠路交匯72市場熱點——雅寶新城項目地址：花都區平步大道中雅寶新城項目規模：占地83.92萬㎡，總建80萬㎡產品：英倫世家二期A-N棟

戶型面積：二房92-97㎡三房140-150㎡四房200㎡復式256㎡開盤時間：2010-10-1均價：5800-7800元/㎡裝標：毛坯（精選100套帶裝修，1300元/㎡）優惠：開盤97折-50000成交情況：雅寶新城價格明顯下調，舊貨網簽價格維持在6500元/㎡左右，現開盤特價5800元/㎡起，使得開盤當日銷售中心、樣板房人氣充足，96㎡的兩房單位售罄，大戶型單位消化相對較慢市場熱點——雅寶新城項目地址：花都區平步大道中雅寶新城73市場熱點——雅居樂·花間集項目地址：花都新華三東大道與茶碑路交匯處項目規模：占地12.32萬㎡，總建5.71萬㎡產品：二期3、4、5棟

戶型面積：二房二廳100-130㎡（可變創意三房）三房二廳127-158㎡（合并戶型，可變創意四房）開盤時間：2010-9-18均價：8000元/㎡裝標：1500元/㎡優惠：開盤98，國慶期間推出特價單位，毛坯6300元/㎡起成交情況：開盤成功吸引廣州、花都廣大客戶熱情認購，熱銷115套，勁銷過億

市場熱點——雅居樂·花間集項目地址：花都新華三東大道與茶碑路74市場熱點——碧桂園鳳凰城項目地址：增城廣園東快速路項目規模：占地666.67萬㎡，總建533.34萬㎡產品：“26峰組團”，鳳天苑四街3、4、8號，七街5號01、04單位洋房

戶型面積：三房105、134㎡五房268㎡開盤時間：2010-10-1均價：四街3、4號，9000元/㎡，七街5號9500元/㎡，四街8號12000元/㎡（面價）裝標：四街3、4號毛坯，七街5號帶裝修優惠：95折

成交情況：開盤當天人氣較旺，當天共推出276套，成交約150套市場熱點——碧桂園鳳凰城項目地址：增城廣園東快速路75市場熱點——時代傾城項目地址：增城市增江街增江大道與光明路交界處

項目規模：占地8.9萬㎡，總建25萬㎡產品：一期1-4、8-11棟洋房

戶型面積：二房77-84㎡三房98-124㎡四房141㎡開盤時間：2010-9-4均價：6000元/㎡（面價）裝標：1500元/㎡優惠：98*99折

成交情況：開盤當天人氣成交兩旺，共推出509套，開盤當天基本售罄。市場熱點——時代傾城項目地址：增城市增江街增江大道與光明路交76“十一”二手樓市概況“十一”二手樓市概況779月廣州二手樓市均價快速攀升，成交量未能進一步放大9月廣州二手樓市人氣充足，需求旺盛，交投增加，而供需關系則偏緊成交均價迅速躍升至1.3萬元/平方米以上，環比上漲7%，漲勢加快9月廣州二手樓市均價快速攀升，成交量未能進一步放大9月廣州二78業主叫價過高，成交量未能進一步放大業主普遍返價，有的甚至多輪試價業主返價、惜售現象蔓延，返價幅度集中在5~10%，有業主甚至多輪返價，試驗市場承受力自用買家追漲幅度大多在5%左右剛性需求以及較強烈的通脹感受下，自用買家帶著一定的投資理財目的入市。大多愿意追價5%左右，難以接受過高的返價投資客謹慎入貨，市場難覓“筍盤”

業主叫價過高，投資客難覓“筍盤”，不少追價3~5萬后即退縮2010年3-9月份廣州二手住宅各類型買家的比例分布（單位：%）業主叫價過高，成交量未能進一步放大業主普遍返價，有的甚至多輪79“9.29新政”后二手買家有所觀望，但該出手時還出手部分業主擔心9.29新政后樓市會轉談，暫停進一步返價，高位出貨意愿有所增強

自用買家有所猶豫，但該出手時還出手投資客更看中物業的升值空間

由“十一”的二手樓市看，“9.29新政”心理影響大于實際，但其調控效果目前尚難確定，仍需進一步觀察。“9.29新政”后二手買家有所觀望，但該出手時還出手部分業主80四季度廣州樓市走勢研判經濟面政策面開發商土地供應住宅供應住宅成交住宅價格四季度廣州樓市走勢研判經濟面81經濟面：偏高的通脹感受仍將持續，購房保值需求依然旺盛經濟面：偏高的通脹感受仍將持續，購房保值需求依然旺盛82——從成交量來說，未來樓市成交具備較好的經濟基礎，樓市成交活躍度保持中度稍高的水平。——從成交價來說，樓市難以回到09年來的瘋狂狀態，樓價快速上漲會招致更嚴厲的調控措施。經濟面：經濟穩定和內需擴大均支撐樓市，但穩定樓價勢在必行——從成交量來說，未來樓市成交具備較好的經濟基礎，樓市成交活83政策面：廣州“限購令”或將出臺，二次調控短期對市場影響較大9月22日，廣州市國土房管局相關負責人表示，將密切關注房價的變化，如出現異動，特別是過快上漲的情況，肯定會有嚴厲的措施應對，調控措施已上報廣州市政府目前四大一線城市僅廣州未出臺限購政策，預計四季度將出臺限購令為落實中央新政，預計廣州將要出臺或嚴格執行的政策：政策面：廣州“限購令”或將出臺，二次調控短期對市場影響較大984開發商：四季度銷售壓力適中，降價可能性較小，但出貨保持積極受益于三季度房地產市場的回暖，品牌開發商銷售業績明顯好轉大部分品牌開發商1-9月的銷售金額占全年目標的比例基本在70%以上，四季度銷售壓力適中預計四季度品牌房企降價可能性較小，為完成全年目標，出貨積極性仍會保持開發商：四季度銷售壓力適中，降價可能性較小，但出貨保持積極受85土地供應：與全年目標尚差4平方公里，四季度土地出讓活躍按計劃，四季度將要完成全年超過80%的供地2010年前三季度商住用地出讓僅87萬平米。按照全年5平方公里供地計劃，第四季度將出讓超過410萬平方米商住用地，土地市場將十分活躍。按計劃，四季度商住用地的40%集中在蘿崗區受九龍鎮知識城一宗占地140萬用地影響（已出讓22萬），四季度商住用地面積將集中在蘿崗區。數據來源：廣州國土資源房管局《2010年國有土地使用權出讓計劃宗地表》土地供應：與全年目標尚差4平方公里，四季度土地出讓活躍按計劃86土地供應：四季度中心區優質地塊多，對周邊樓市成交有所帶動四季度中心區計劃推15宗商住地，近2平方公里越秀、海珠、黃埔、荔灣、白云、天河六區供地近200萬平方米，占比近50%，為歷年最高。多宗中心區優質地塊推出，對樓市成交有所帶動四季度預計推出的多宗中心城區地塊建成項目后，除享有成熟、完善的地段生活配套，部分還擁有靚麗的江景和湖景等稀缺資源。按照慣例，四季度這批中心城區地塊推出也會吸引大批的本土和外來開發商關注，競拍也會格外激烈，價格自然不會便宜。“土地市場是樓市的晴雨表”，預計四季度的樓價將會維持穩定，尤其是廣州市中心區數據來源：廣州國土資源房管局《2010年國有土地使用權出讓計劃宗地表》土地供應：四季度中心區優質地塊多，對周邊樓市成交有所帶動四季87住宅供應：四季度新貨約1.9萬套，外圍新貨供應占六成十一黃金周前，發展商對后市將出臺政策調控有著強烈預期，大量項目搶在十一前出貨。因此，十一之后，新貨供應有回落。預計四季度十區新貨約1.9萬套。從區域分布來看，四季度新貨供應格局不變，新貨供應集中在外圍區域，中心城區新貨不多。外圍四區（番禺、花都、南沙及蘿崗）的新貨供應約占全市十區的63%，主要集中在番禺區及花都區。中心六區當中，除白云區供應較充足（約占11%）外，其它區供應較少。可售新貨：已出預售證未售貨量+預計四季度出預售證貨量住宅供應：四季度新貨約1.9萬套，外圍新貨供應占六成十一黃金88住宅供應：四季度廣州新城、南沙、金沙洲、市橋、新華等板塊新貨集中可售新貨：已出預售證未售貨量+預計四季度出預售證貨量。以上統計為各版塊貨量占全市比例住宅供應：四季度廣州新城、南沙、金沙洲、市橋、新華等板塊新貨89住宅供應：四季度廣州部分樓盤新貨預測住宅供應：四季度廣州部分樓盤新貨預測90住宅成交研判：四季度關鍵因素影響小結住宅成交研判：四季度關鍵因素影響小結91住宅成交研判：成交量將沖高回落，預計四季度簽約面積210萬M2左右成交量：“中秋”、“十一”市場熱銷后，考慮網簽滯后的影響因素，預計10月簽約可達90萬平方米；由于房價反彈，四季度政策面臨進一步收緊趨勢，投資及改善需求將受到一定壓抑，預計成交量將在9-10月沖高后回落預計在供應充足、亞運城標桿效應、開發商積極促銷下，市場交投氣氛將有所保溫根據歷史走勢，結合市場環境，預計10月簽約可達90萬平方米（亞運城集中在10月網簽），11-12月月均簽約在60萬平方米左右，四季度簽約面積在210萬平方米左右住宅成交研判：成交量將沖高回落，預計四季度簽約面積210萬M92住宅價格研判：價格走勢整體平穩，不同區域及個盤走勢有所差異成交價：區域及個盤均價走勢：由于四季度的存貨和新貨均主要集中在外圍四區，中心六區的供應沒有明顯的增加，因此，不同區域的價格走勢不同。預計外圍部分樓盤促銷力度將有所增強；中心區特別是中心四區優質樓盤，樓價較堅挺。全市均價：2010年9月廣州簽約均價達到歷史高位的13932元/平方米，由于成交結構影響，全市價格有回調空間，但整體而言，樓盤價格將保持平穩走勢。住宅價格研判：價格走勢整體平穩，不同區域及個盤走勢有所差異成93通貨膨脹加劇，積壓了半年之久的供應及需求在9月份集中爆發，造就了本次“金九銀十”；9月份房地產價格的快速拉升，9.29中央出臺了更為嚴厲的調控政策，而且不排除今后針對房地產的調控政策會越來越嚴厲。但由于目前調控政策主要是針對需求，打壓需求，難以治本；通脹加劇積壓供求爆發調控趨嚴預期決定后市通貨膨脹加劇，積壓了半年之久的供應及需求在9月份集中爆發，94要穩定市場，政府必須管好預期。控制好一級土地拍賣價格，因為高地價的涌現，一定會提高消費者對今后樓價走勢的預期；管理好通貨膨脹，穩定物價，降低甚至是消除通脹預期；

人民幣升值帶來的熱錢涌入中國房地產，有利于房地產融資，支撐開發商高價拿地；引發資產價格繼續上漲，造成的結果是資產價格的泡沫。通脹加劇積壓供求爆發調控趨嚴預期決定后市要穩定市場，政府必須管好預期。通脹加劇積壓供求爆發95——謝謝聆聽————謝謝聆聽——96演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！972010年10月通脹加劇積壓供求爆發調控趨嚴預期決定后市——2010年“十一”市場監測報告2010年10月通脹加劇積壓供求爆發98市場背景“十一”樓市實時監測“十一”后市場走勢研判市場背景99市場背景市場背景100經濟穩固，為房地產行業提供良好基本面PMI指數8月出現回穩并于9月顯著上升，9月PMI指數達53.8%，高于市場預期中值的52%的水平較多，表明中國經濟復蘇基礎穩固。從經濟數據看，當前國內進出口數據仍然較為穩固，工業增速仍具基礎，且投資增速保持在較高水平。在經濟政策上，相對寬松的貨幣政策在一段時間內仍將繼續，在此情況下，國內經濟面將繼續保持樂觀。——經濟面穩固使國內就業率保持在合理水平之上，民眾對失業的擔擾不大，且民眾普遍預期未來薪金將能夠穩定上漲，這為房產成交奠定良好基礎。經濟穩固，為房地產行業提供良好基本面PMI指數8月出現回穩并101通脹加劇放大房屋投資保值作用，是近期房產市場快速升溫的關鍵因素7、8月份CPI同比增長分別達3.3%和3.5%，超過3%的警界線。食品價格同比增長達6.8%和7.5%，食品價格上漲帶動通脹感受明顯增強棉花價格亦顯著上升，如情況持續，未來服裝價格亦會有漲價壓力黃金除投資保值作用外，亦是婚慶的主要消費品，近半年來漲幅明顯——民眾對通脹已經變得十分敏感，同時市場上亦存在較強的通脹預期。房屋的投資保值作用有所放大，通脹上行是促進近期房產市場成交的關鍵因素之一。部分商品價格漲幅列舉數據項10月初對比4月初豬肉價格漲約3成玉米價格漲近1成大蒜價格漲約4成棉花價格漲約4成黃金價格漲約1成半3%警戒線通脹加劇放大房屋投資保值作用，是近期房產市場快速升溫的關鍵因102對未來經濟和收入預期樂觀、通脹預期加強

居民消費意愿強烈，國慶期間多項消費數據創新高零售餐飲購物旅游出行對未來經濟和收入預期樂觀、通脹預期加強

居民消費意愿強烈，國103在強烈人民幣升值預期下，將對本國資產價格起到很大推動作用人民幣于6月開始再次與美元脫鉤，人民幣對美元出現一定程度的升值。近段時間以來，國際對人民幣升值施加的壓力有所增加。自9月開始，人民幣對美元的升值幅度有所放大，9月29日人民幣對美元匯率破6.7關口。——人民幣升值幅度加大，使市場對人民幣的升值預期有所增加，房屋作為國內的主要投資產品之一，亦受到人民幣升值預期的利好帶動，促進房產市場的成交增多。在強烈人民幣升值預期下，將對本國資產價格起到很大推動作用人民1044.17政策出臺后，后續政策基本重在落實2010.4.23《關于加強廉租住房管理有關問題的通知》2010.4.22《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》2010.4.20《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》2010.4.17國務院出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》2010.6.11《關于做好住房保障規劃編制工作的通知》2010.6.8《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》2010.6.4《關于規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》2010.5.25《關于加強土地增值稅征管工作的通知》2010.5.19《關于土地增值稅清算有關問題的通知》4.17新政2010.5-6加快推進財稅、金融、價格、房地產、社會保障等方面改革。——胡錦濤各級政府要加快推進保障性安居工程，盡快增加基本住房供給。繼續貫徹國務院關于房地產市場調控的一系列政策措施，堅決抑制投機炒作等不合理需求，切實增加住房有效供給。——李克強4.17政策出臺后，后續政策基本重在落實2010.4.23105利大于空的宏觀背景下，尤其是一線城市成交回升明顯，價格快速上漲態勢重新抬頭2010年5月6月7月8月4月9月6月份人民幣對美元開始升值，9月升值幅度進一步放大，本幣升值預期不斷加強今年以來CPI持續上漲，7、8月更是連續突破3%警戒線。通脹預期不斷加強8月開始PMI指數企穩回升，經濟穩固4.27房貸政策之后，后續政策重在執行和對之前政策的補充政策面抑制經濟面多重因素利好利大于空的宏觀背景下，尤其是一線城市成交回升明顯，價格快速上106在一線市場快速升溫的狀況下，更加嚴厲的政策在節前一日出臺，遏制房價上漲勢頭2010.4.23《關于加強廉租住房管理有關問題的通知》2010.4.22《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》2010.4.20《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》2010.4.17國務院出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》在全國主要城市樓市快速回升，尤其是京、滬、穗、深為代表的城市樓價加速上升的背景下，9月29日國慶前夕，更加嚴厲的調控政策出臺。政策進一步加碼2010.6.11《關于做好住房保障規劃編制工作的通知》2010.6.8《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》2010.6.4《關于規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》2010.5.25《關于加強土地增值稅征管工作的通知》2010.5.19《關于土地增值稅清算有關問題的通知》4.17新政2010.5-69.29新政2010.9.29國家有關部委出臺措施遏制部分城市房價過快上漲2010.9.29對各地進一步貫徹落實國務院堅決遏制部分城市房價過快上漲通知提出四項要求2010.9.29《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》2010.9.29《關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》2010.9.27《關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知》2010.9.27《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》在一線市場快速升溫的狀況下，更加嚴厲的政策在節前一日出臺，遏107新政是國10號文的落實和深化此次調控重點在貫徹落實、信貸調整、增加有效供應、加強市場監管等方面，是國10號文的落實和深化新政是國10號文的落實和深化此次調控重點在貫徹落實、信貸調整108銀行立即全面執行，多次置業和投資需求受限制最大，部分首置需求置業門檻提高90m2以下首次置業門檻提高多次置業和投資需求受到貸款限制最大銀行執行力度遠高于4.27房貸政策政策內容對比穗商業銀行執行情況對比銀行立即全面執行，多次置業和投資需求受限制最大，部分首置需求109房產稅改革試點更加明朗4.17：財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。9.29：加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。而10月7日出臺的上海新政細則中亦明確“按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，本市將積極做好房產稅改革試點的各項準備工作”。另外，據媒體報告，上海一業內人士報料稱，上海、深圳房產稅或已經獲批，稅率為0.3%~0.4%。房產稅改革試點更加明朗4.17：財政部、稅務總局要加快研究制110限購令成地方調控殺手锏，但后期執行有不明確性上海、深圳、廈門立即出臺地方限購政策深圳“限購令”最為嚴厲北京、廈門、上海限定同一家庭只能新購買一套（商品住房含新建商品住宅和二手住房）深圳規定對于在本市擁有2套以上（含2套）住房的本市戶籍家庭須暫停購買住房后期政策執行有不確定性從執行時間看，均為“暫時實行”，無明確的執行期限在“家庭認定”、“婚姻認定”等方面定義模糊，遭遇到具體的執行困難限購令成地方調控殺手锏，但后期執行有不明確性上海、深圳、廈門111“十一”市場背景小結經濟穩定，對未來收入預期樂觀，消費意愿強烈通脹、本幣升值等經濟因素對推動資產價格上漲起了至關重要的作用利大于空的宏觀背景下，房地產市場（尤其是一線城市）快速升溫為遏制房地產價格過快上漲，更加嚴厲的調控政策出臺。市場面臨進一步考驗“十一”市場背景小結經濟穩定，對未來收入預期樂觀，消費意愿強112“十一”全國樓市概述

“十一”全國樓市概述113全國主要城市新增供應集中上市部分城市相比近幾次黃金月，今年十一黃金月供應量達到新高，代表城市：深圳、廣州、佛山、中山……而有些城市雖然相比普通月份，供應量增加，但相比往年黃金月，此次供應處于較低水品，代表城市：北京、上海、東莞……而少數城市如濟南、武漢，黃金月的新增供應甚至不及普通月份全國主要城市新增供應集中上市部分城市相比近幾次黃金月，今年114一線城市黃金月成交放量，價格快速上升備注：以上數據均為網簽數四大城市成交面積環比8月增加75%-83%；相比五一（4月），成交也增加明顯（除北京）京、滬、深由于市中心供應非常緊缺，成交集中外圍，此結構性因素使得價格在數據表現上比較平穩。但價格上漲態勢依然明顯一線城市黃金月成交放量，價格快速上升備注：以上數據均為網簽數115珠三角其他城市呈現量價齊升態勢備注：佛山1-4月為備案數，其他數據均為網簽數珠三角其他城市9月成交環比8月上升30%-60%，東莞、中山相比五一成交水平，基本相當佛山：主力成交以剛需型單位為主，成交價格創下今年高位東莞：黃金月高端住宅成交突出，9月房價創歷史新高珠三角其他城市呈現量價齊升態勢備注：佛山1-4月為備案數，其116中部城市市場表現不一備注：濟南數據由合富輝煌山東公司監測，其他數據均為網簽數成交回升，但只相當于去年同期的50%新興區域成交少市場促銷力度增加，價格小幅回落成交大幅攀升，尤其是滿足剛性需求的中小戶型強勁價格表現平穩成交平淡，成熟區域項目受歡迎價格小幅下調成交放量，相比去年同期要好。是名副其實的黃金月中部城市市場表現不一備注：濟南數據由合富輝煌山東公司監測，其117全國黃金月樓市小結整體呈現供需兩旺的局面，不少城市黃金月成交量價都創下新高一線城市價量齊升的勢頭最猛，同時也是政策打擊重點。9.29新政出臺后，北京樓市人氣轉淡，日簽約量由新政前的600多套減少至100-200套。而地方“限購令”最嚴的深圳市，已經有多個樓盤出現退房的現象珠三角其他城市雖然市場熱度稍遜一線城市，但量價上升勢頭也十分明顯中部城市表現分化。但整體市場仍舊以剛性需求為絕對支撐，而且價格平穩，甚至小幅下降。因此受政策影響有限全國黃金月樓市小結整體呈現供需兩旺的局面，不少城市黃金月成交118“十一”廣州樓市實時監測

“十一”廣州樓市實時監測119——供貨最多的黃金月，主要集中在外圍番禺區及花都區——90~125m2、90m2以下產品供應明顯增加，吸引置業者關注市場供應營銷策略客戶需求/成交產品價格2010年“十一”樓市概況：——中心六區成交比重上升、中高端項目的成交比重上升、不少樓盤調高售價，導致整體均價上升明顯——通脹加劇，積壓供/需引爆樓市成交——目前支撐樓市成交以剛性自住、購房保值需求的客戶為主——新貨集中供應及“雙節”效應，整體廣告投放創新高——售價調升后，促銷優惠較多——供貨最多的黃金月，主要集中在外圍番禺區及花都區市場供應營120說明在售貨量指剔除“未推售新貨”的實際在售貨量；未推售貨量指已取得預售證，但沒有發售的新貨量；可售貨量指已取得預售證，具備銷售條件的所有貨量;中心六區為：天河區、海珠區、荔灣區、越秀區、白云區、及黃埔區統計時間為2010.9.1-2010.10.7，以下統稱“十一”黃金月說明在售貨量指剔除“未推售新貨”的實際在售貨量；121供貨最多的黃金月，廣州全市在售貨量共5.1萬套本次黃金月在售貨量高達5.1萬套，為近三年黃金月中最多的；除蘿崗、黃埔區外，其他各區供應較為充裕；番禺區在售貨量約1.8萬套，與以往黃金月相比，呈現整倍增長；花都區在售貨量約1.2萬套，與以往黃金月相比，也有約20~40%的增加。合富輝煌集團市場研究部的監測數據顯示：數據來源：合富輝煌集團市場研究部監測數據供貨最多的黃金月，廣州全市在售貨量共5.1萬套本次黃金月在售122在售六成產品分布在外圍番禺區、花都區合富輝煌集團市場研究部的監測數據顯示：廣州全市“十一”期間商品住宅在售的5.1萬套，60%分布在番禺區及花都區；約9000套具備銷售條件的新貨，在本個黃金銷售檔期沒有公開發售。廣州全市商品住宅供應量統計數據來源：合富輝煌集團市場研究部監測數據在售六成產品分布在外圍番禺區、花都區合富輝煌集團市場研究部的123中心城區在售貨量達到1.8萬套合富輝煌集團市場研究部的監測數據顯示：廣州中心城區“十·一”期間商品住宅實際供應約1.8萬套；約1600套具備銷售條件的新貨，在本個黃金銷售檔期沒有公開發售。廣州市中心城區商品住宅供應量統計中心城區在售貨量達到1.8萬套合富輝煌集團市場研究部的監測數12490~125m2、90m2以下產品供應明顯增加數據來源：合富輝煌集團市場研究部監測數據9月份新增供應的230萬平方米住宅中，有154萬平米為125m2以下的產品90~125m2、90m2以下產品供應明顯增加數據來源：合富125實際在售新貨超過2.3萬套合富輝煌集團市場研究部的監測數據顯示：2010年“十一”期間廣州全市在售新貨超過2.3萬套；接近50%的新貨集中在番禺區；其次是花都區，占全市新貨的17%。數據來源：合富輝煌集團市場研究部監測數據實際在售新貨超過2.3萬套合富輝煌集團市場研究部的監測數據顯126市中心新貨新盤供應大幅增加備注：紅色字代表全新盤市中心新貨新盤供應大幅增加備注：紅色字代表全新盤127外圍新增供應非常充足，借亞運之機番禺集中推新貨備注：紅色字代表全新盤外圍新增供應非常充足，借亞運之機番禺集中推新貨備注：紅色字代128——供貨最多的黃金月，主要集中在外圍番禺區及花都區——90~125m2、90m2以下產品供應明顯增加，吸引置業者關注市場供應營銷策略客戶需求/成交產品價格2010年“十一”樓市概況：——中心六區成交比重上升、中高端項目的成交比重上升、不少樓盤調高售價，導致整體均價上升明顯——通脹加劇，積壓供/需引爆樓市成交——目前支撐樓市成交以剛性自住、購房保值需求的客戶為主——新貨集中供應及“雙節”效應，整體廣告投放創新高——售價調升后，促銷優惠較多——供貨最多的黃金月，主要集中在外圍番禺區及花都區市場供應營1299月新貨集中供應及“雙節”效應，廣告投放創近五年新高9月新增集中供應及中秋、國慶的“雙節”效應，9月全市投放達11210萬元，環比大幅增加232%，同比增加4%，創近五年新高。（統計范圍：廣州十區住宅性質物業。統計媒體：廣日、南都、新快、羊晚）9月新貨集中供應及“雙節”效應，廣告投放創近五年新高9月新增130集中“雙節”推售，國慶推貨量最大，報廣投放最高中秋推貨量占全月推貨量的32%國慶推貨量占全月推貨量的50%推貨量：當月實際新推貨量集中“雙節”推售，國慶推貨量最大，報廣投放最高中秋推貨量占全131因9月新增供應激增以及中秋、國慶的“雙節”效應的帶動，9月廣告投放個盤91個，投放強度達123萬元/個9月供應激增，發展商集中在“雙節”推貨，報廣投放強度增大（投放強度=投放費用/投放個數）（統計范圍：廣州十區住宅性質物業。統計媒體：廣日、南都、新快、羊晚）因9月新增供應激增以及中秋、國慶的“雙節”效應的帶動，9月廣132番禺推貨激增，廣告投放費用最高2010年9月全市推廣個盤數91個，同比環比大幅增加133%，同比增7%個盤推廣量密集的區域分布于番禺、花都、天河、白云2010年9月全市投放費用11210萬元，創近五年新高投放費用較大的區域分布于番禺、白云、天河、花都華南板塊推廣個盤數占番禺區總數的42%，投放占全區的41%亞運城投放占番禺區總投放34%（統計范圍：廣州十區住宅性質物業。統計媒體：廣日、南都、新快、羊晚）番禺推貨激增，廣告投放費用最高2010年9月全市推廣個盤數9133品牌樓盤廣告投放占主力，亞運城投放領跑全城廣告投放20強中，品牌發展商樓盤占六成以上亞運城項目投放達1117萬元，領跑全城品牌樓盤廣告投放占主力，亞運城投放領跑全城廣告投放20強中，134售價調升后，“雙節”促銷優惠較多售價調升后，“雙節”促銷優惠較多135地鐵沿線物業成熱點花都雅居樂白云尚城嶺南新世界頤景華苑地鐵沿線物業成熱點花都雅居樂白云尚城嶺南新世界頤景華苑136通脹壓力下，投資概念凸顯通脹壓力下，投資概念凸顯137奧園、富力、新世界聯展節日優惠奧園、富力、新世界聯展節日優惠138——供貨最多的黃金月，主要集中在外圍番禺區及花都區——90~125m2、90m2以下產品供應明顯增加，吸引置業者關注市場供應營銷策略客戶需求/成交產品價格2010年“十一”樓市概況：——中心六區成交比重上升、中高端項目的成交比重上升、不少樓盤調高售價，導致整體均價上升明顯——通脹加劇，積壓供/需引爆樓市成交——目前支撐樓市成交以剛性自住、購房保值需求的客戶為主——新貨集中供應及“雙節”效應，整體廣告投放創新高——售價調升后，促銷優惠較多——供貨最多的黃金月，主要集中在外圍番禺區及花都區市場供應營139成交結構及個盤升價兩大因素導致整體均價上升明顯2010年9月廣州十區網簽均價達13932元/平方米，為歷年高位；一方面是中心六區成交比重上升中高端項目