房地產基礎知識培訓講師-周成2022/12/16

培訓目的：新經紀人通過該培訓項目，了解相關房地產基礎知識，了解房地產中介業務的基礎知識，

培訓對象：新經紀人

2022/12/16什么是房地產？？？2022/12/16房地產：房產和地產的總稱房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，其在物質上是由土地及土地上的建筑物和構筑物構成。在經濟學上也叫不動產。

房地產可以有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權），建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。

2022/12/16（一）位置的固定性和不可移動性（二）使用的長期性。（三）影響因素多樣性。（四）投資大量性。（五）保值增值性。二、房地產的特征是什么？2022/12/16土地、土地所有權、建筑物、權益2022/12/16

土地——地球的表面及其上下一定范圍內的空間。土地所有權——指土地所有者在法律規定的范圍內，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類權益——產權、使用權、抵押權等等。國有土地使用權證：指經土地使用者申請，由城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用面積、使用年限和四至范圍。2022/12/16開發商只有得到土地使用權才能建房?獲得土地使用權方式

a.招標、拍賣（主要方式）六類用地（商業、娛樂、旅游、金融、服務業、商品房）

b.協議轉讓取得（舊城改造）

c.政府批準劃撥國有土地（如醫用、軍用等政府用地）2022/12/16土地分類2022/12/16

城市用地大致可以分為九類：

1、居住用地

2、公用設施用地（含商業用地）

3、工業用地

4、倉儲用地

5、對外交通用地

6、道路廣場用地

7、市政公用設施用地

8、綠化用地

9、特殊用地2022/12/16國有有土土地地使使用用權權出出讓讓年年限限：：住房房用用地地70年工業業用用地地50年科教教、、文文體體、、衛衛生生用用地地50年商業業、、旅旅游游、、娛娛樂樂用用地地40年綜合合或或其其他他用用地地50年2022/12/12房產產分分類類2022/12/12按照照房房屋屋的的使使用用功功能能可可以以分分成成八八類類：：1、住住宅宅2、工工業業廠廠房房和和倉倉庫庫3、商商場場和和店店鋪鋪4、辦辦公公樓樓5、賓賓館館酒酒店店6、文文體體娛娛樂樂設設施施7、政政府府和和公公用用設設施施8、多多功功能能建建筑筑（（綜綜合合樓樓宇宇））2022/12/12房地地產產按按使使用用性性質質的的分分類類住宅宅建建筑筑物物：：可可細細分分為為普普通通住住宅宅、、電電梯梯公公寓寓、、花花園園別別墅墅等等生產產用用房房：：指指社社會會各各類類物物質質生生產產部部門門作作為為基基本本生生產產要要素素使使用用的的房房屋屋辦公公用用房房：：指指政政府府行行政政部部門門、、事事業業部部門門、、社社會會團團體體以以及及公公司司等等處處理理日日常常事事務務和和從從事事社社會會經經濟濟活活動動提提供供服服務務的的房房屋屋（（也也稱稱寫寫字字樓樓））其它樓宇：以以上各類樓宇宇以外的各種種用途的房屋屋，（如外國國駐華使館、、宗教用房等等）2022/12/12住宅細分2022/12/12【公寓式住宅】：相對于獨門門獨院別墅，，大多數為高高層，每層有有若干個可以以單獨使用的的套房，里面面一應俱全。。2022/12/12【花園式別墅】：一般帶有花花園、草坪、、車庫。樣式式為二、三層層，特點：建建筑密度低，，內部居住功功能相當完備備，裝修華麗麗、富有變化化。2022/12/12【獨棟別墅】：獨立的一棟棟房屋形態，，沒有共用墻墻面。獨門獨獨戶，頂天立立地。2022/12/12其他別墅：：雙拼聯排疊拼2022/12/12【期房】期房是指開開發商從取取得商品房房預售許可可證開始至至取得房地地產權證大大產證止，，在這一期期間的商品品房稱為期期房，消費費者在這一一階段購買買商品房時時應簽預售售合同。期期房在港澳澳地區稱做做為買“樓樓花“，這這是當前房房地產開發發商普遍采采用的一種種房屋銷售售方式。購購買期房也也就是購房房者購買尚尚處于建造造之中的房房地產項目目。而在成成都市通常常對期房的的理解是未未修建好，，尚不能入入住的房子子。【現房】所謂現房是是指開發商商已辦妥房房地產權證證（大產證證）的商品品房，消費費者在這一一階段購買買商品房時時應簽出售售合同。在在成都市通通常意義上上指的現房房是指項目目已經竣工工可以入住住的房屋。。?【外銷房】外銷商品房房是由房地地產開發企企業建設的的，取得了了外銷商品品房預（銷銷）售許可可證的房屋屋，外銷商商品房可以以出售給國國內外（含含港、澳、、臺）的企企業，其他他組織和個個人。【內銷房】內銷商品房房是由房地地產開發企企業建設的的，取得了了商品房銷銷售許可證證的房屋，，內銷商品品房可以出出售給當地地企事業單單位和居民民【尾房】尾房又稱掃掃尾房。它它是房地產產業進入散散戶零售時時代的產物物，是空置置房中的一一種。一般般情況下，，當商品住住宅的銷售售量達到80％以后，一一般就進入入房地產項項目的清盤盤銷售階段段，此時所所銷售的房房產，一般般稱為尾房房。開發商商經過正常常的銷售后后剩下了少少量沒有競競爭力的房房子，這些些房子或朝朝向不好、、采光不足足，或是樓樓層不佳、、位處兩級級，其中一一層大多不不帶小花園園且遮擋較較嚴重。【共同共有房房產】共同共有房房產：指兩兩個或兩個個以上的人人，對全部部共有房產產不分份額額地享有平平等的所有有權。【共有房產】共有房產：：指兩個或或兩個以上上的人對同同一項房產產共同享有有所有權。。【配建設施】配建設施是是指與住宅宅規模或與與人口規模模相對應配配套建設的的公共服務務設施、道道路和公共共綠地的總總稱。【公共活動中中心】公共活動中中心是配套套公建相對對集中的居居住區中心心、小區中中心和組團團中心等。。【房屋產權】房屋產權是是指房產的的所有者按按照國家法法律規定所所享有的權權利，也就就是房屋各各項權益的的總和，即即房屋所有有者對該房房屋財產的的占有、使使用、收益益和處分的的權利。2022/12/12建筑基礎知知識2022/12/12“五證”““兩書”什么是“五五證”“兩兩書”房地產開發發商在房地地產市場上上銷售商品品房，必須須具備一定定的條件，，并且按照照有關的規規定在房地地產管理部部門辦理商商品房銷售售的各種手手續。其中中“五證””、“兩書書”是最為為重要的條條件《國有土地使使用證》，是證明土土地使用者者向國家支支付土地使使用權出讓讓金，獲得得了在一定定年限內某某塊國有土土地使用權權的法律憑憑證。《建設用地規規劃許可證證》，是建設單單位在向土土地管理部部門申請征征用、劃撥撥土地前，，經城市規規劃行政主主管部門確確認建設項項目位置和和范圍符合合城市規劃劃的法定憑憑證。《建設工程規規劃許可證證》，是有關建建設工程符符合城市規規劃要求的的法律憑證證。《建設工程施施工許可證證》《商品房銷售售（預售））許可證》兩書是《住宅質量保保證書》和《住宅使用說說明書》有關專家特特別提醒：：只有合法法進入市場場的住宅房房，才具有有國家承認認的產權。。在簽訂購購房合同之之前一定要要查驗房地地產商是否否具有合法法的售房手手續，各種種售房文件件、證件（（即上述的的“五證””和“兩書書”）是否否完備。2022/12/12占地面積——建筑物基底底及其功能能需要占用用的面積積，，也叫紅線線面積容積率——容積率是建建筑總面積積與建筑用用地面積的的比。例如如，在1萬平方米的的土地上，，有4000平方米的建建筑總面積積，其容積積率為0.4使用率——使用面積與與建筑面積積的比率綠化率——綠化率是指指項目規劃劃建設用地地范圍內的的綠化面積積與規劃建建設用地面面積之比。。對購房者者而言，綠綠化率高為為好。綠地率——描述的是居居住區用地地范圍內各各類綠地的的總和與居居住區用地地的比率（（%）。綠地率率所指的““居住區用用地范圍內內各類綠地地“主要包包括公共綠綠地、宅旁旁綠地等。。其中，公公共綠地，，又包括居居住區公園園、小游園園、組團綠綠地及其他他的一些塊塊狀、帶狀狀化公共綠綠地。2022/12/12層高——層高是指住住宅高度以以“層“為為單位計量量，每一層層的高度國國家在設計計上有要求求，這個高高度就叫層層高。它通通常包括下下層地板面面或樓板面面到上層樓樓板面之間間的距離。。地下室——地下室是指指房間地面面低于室外外地平面的的高度超過過該房間凈凈高的1／2者。半地下室——半地下室是是指房間地地面低于室室外地平面面的高度超超過該房間間凈高的1／3，且不超過過1／2者【開間】住宅設設計中中，住住宅的的寬度度是指指一間間房屋屋內一一面墻墻皮到到另一一面墻墻皮之之間的的實際際距離離。因因為是是就一一自然然間的的寬度度而言言，故故又稱稱開間間【進深】一間獨獨立的的房屋屋或一一幢居居住建建筑從從前墻墻皮到到后墻墻壁之之間的的實際際長度度。進進深大大的住住宅可可以有有效地地節約約用地地，但但為了了保證證建成成的住住宅可可以有有良好好的自自然采采光和和通風風條件件，住住宅的的進深深在設設計上上有一一定的的要求求，不不宜過過大。。2022/12/12房屋屋面面積積的的分分類類使用用面面積積———它是是建建筑筑面面積積扣扣除除公公攤攤面面積積、、及及墻墻體體柱柱體體所所占占用用的的面面積積后后的的凈凈使使用用面面積積，，俗俗稱稱地地磚磚面面積積建筑筑面面積積———包含含了了房房屋屋居居住住可可用用的的實實用用面面積積、、墻墻體體柱柱體體占占地地面面積積、、樓樓梯梯走走道道面面積積、、其其它它公公攤攤面面積積等等公攤攤面面積積———是指指建建筑筑物物的的樓樓梯梯、、外外墻墻、、首首層層大大堂堂及及小小區區內內其其它它一一些些配配套套設設施施的的分分攤攤面面積積套內內面面積積———臥室室、、起起居居室室、、廳廳、、過過道道、、廚廚房房、、衛衛生生間間、、夾夾層層、、廁廁所所、、儲儲藏藏室室、、壁壁櫥櫥等等戶戶門門內內面面積積的的總總和和2022/12/12建筑筑物物的的分分類類（（按按建建筑筑材材料料分分））：：1、磚磚木木結結構構磚木木結結構構是是指指承承重重的的主主要要構構件件是是用用磚磚、、木木材材建建造造的的。。如如一一幢幢房房屋屋是是木木制制房房架架、、磚磚墻墻、、木木柱柱建建造造的的。。現現在在基基本本已已經經沒沒有有使使用用2、磚磚混混結結構構磚混混結結構構是是以以小小部部分分鋼鋼筋筋混混凝凝土土及及大大部部分分磚磚墻墻承承重重的的結結構構。。磚磚混混結結構構住住宅宅中中的的““磚磚””，，指指的的是是一一種種統統一一尺尺寸寸的的建建筑筑材材料料。。也也有有其其它它尺尺寸寸的的異異型型粘粘土土磚磚，，如如空空心心磚磚等等。。““混混””指指的的是是由由鋼鋼筋筋、、水水泥泥、、砂砂石石、、水水按按一一定定比比例例配配制制的的鋼鋼筋筋混混凝凝土土配配件件，，包包括括樓樓板板、、過過梁梁、、樓樓梯梯、、陽陽臺臺、、挑挑檐檐、、這這些些配配件件與與磚磚做做的的承承重重墻墻相相結結合合，，可可以以稱稱為為磚磚混混結結構構式式住住宅宅。。由由于于抗抗震震的的要要求求，，磚磚混混住住宅宅一一般般在在5～6層以下。3、框架結構是指以鋼筋混混凝土澆搗成成承重梁柱，，再用預制的的加氣混凝土土、膨脹珍珠珠巖、浮石、、蛭石、陶粒粒等輕質板材材隔墻分戶裝裝配而成的住住宅。適合大大規模工業化化施工、效率率較高，工程程質量較好。。4、鋼結構鋼結構是指承承重的主要構構件是用鋼材材料建造的，，包括懸索結結構。柔韌性性大，抗震抗抗風能力強，，一般用于高高層建筑，缺缺點是造價高高。2022/12/12建筑物的分類類（按建筑高高度分）：1、低層——2層及2層以下2、多層——2層以上，7層以下3、中高層——7層以上，9層以下4、高層——10層以上，40層以下5、超高層——40層以上或100米以上2022/12/12房地產業：1、房地產交易易2、房地產開發發3、物業管理4、房產業務咨咨詢6、房產其它經經營形式2022/12/12.房地產市場的的概念：狹義概念：房房地產商品進進行交易活動動的地方或場場所。廣義概念：包包括土地的出出讓、轉讓、、抵押、開發發、房地產買買賣、租賃、、轉讓、互換換、抵押以及及一些與房地地產有關的開開發、建筑、、修繕、裝飾飾等勞務活動動。2022/12/12市場分類：房地產一級市市場土地交易市場場，土地和購購買者的縱向向市場。由國國家控制和壟壟斷（土地出出讓）房地產二級市市場增量房交易市市場，指房地地產經營者與與房地產使用用者的縱向流流通市場房地產三級市市場存量房交易市市場（是消費費者之間的橫橫向交易，將將房屋的所有有權或使用權權進行重新分分配2022/12/12房地產的交易易：（1）房產買賣。。其中包括國國有房產的買買賣、集體房房產的買賣和和私有房產的的買賣。（2）房屋租賃。。（3）房產互換。。（4）房產抵押。。2022/12/12提示:刪除樣本文檔檔圖標，并替替換為工作文文檔圖標，如如下:從“插入”菜菜單，選擇““對象...”單擊“從文件件創建”定位“文件””框中的文件件名確認選中“顯顯示為圖標””。單擊“確定””選擇圖標從“幻燈片放放映”菜單，，選擇“動作作設置”。單擊“對象動動作”，并選選擇“編輯””單擊“確定””房屋出租人或或出售必須具具備的條件：1.取得房屋所有有權證，且是是房屋所有權權所有人2.共有房屋的須須具有共有人人同意出租的的證明書或委委托書3.代理人代理出出租應具有房房屋所有人委委托的代理書書和證件副本本4.房屋屋所所有有人人已已死死亡亡的的、、繼繼承承人人應應辦辦妥妥房房產產繼繼承承過過戶戶手手續續，，方方可可以以出出租租私私有有房房屋屋5.具有有房房屋屋出出租租或或出出售售行行為為能能力力6.符合合公公安安、、環環保保、、衛衛生生等等主主管管部部門門有有關關規規定定的的2022/12/12影響響房房屋屋價價格格的的因因素素：：?房房屋屋的的地地理理位位置置（（交交通通便便利利、、周周邊邊環環境境等等））?房房屋屋的的戶戶型型、、樓樓層層、、朝朝向向、、視視野野、、新新舊舊程程度度等等?小小區區外外部部的的配配套套設設施施（（醫醫院院、、銀銀行行、、超超市市、、美美容容院院等等））?小小區區內內部部的的配配套套設設施施（（健健身身、、泳泳池池、、洗洗衣衣店店、、便便利利店店等等））?房房屋屋的的市市場場價價格格定定位位?房房屋屋的的供供需需狀狀況況?物物業業管管理理公公司司的的口口碑碑?房房屋屋的的市市場場租租賃賃價價格格前前景景及及回回報報率率的的多多少少?政政府府因因素素、、土土地地價價格格的的變變動動?其其它它因因素素2022/12/12我國國住住房房改改革革的的5個時時期期：：1980-1985年，，國國家家、、企企業業、、個個人人共共同同負負擔擔購購買買住住房房的的試試點點1986-1990年，，以以提提高高公公有有住住房房租租金金為為突突破破口口的的住住房房制制度度改改革革1991-1993年，，以以公公房房出出售售為為重重點點，，住住房房制制度度改改革革全全面面鋪鋪開開1994-1997年，，住住房房公公積積金金、、安安居居工工程程，，住住房房制制度度改改革革全全面面推推進進1998年至至今今，，切切斷斷實實物物分分配配的的福福利利分分房房制制度度，，實實施施貨貨幣幣化化分分房房制制度度改改革革進進入入攻攻堅堅階階段段2022/12/12中介介業業務務介介紹紹：：居住住物物業業：：別別墅墅的的租租賃賃、、買買賣賣業業務務（（高高端端市市場場））包括括民民宅宅租租賃賃、、二二手手房房買買賣賣（（中中低低端端市市場場））商用物物業：：包括括寫字字樓、、商鋪鋪的租租賃與與買賣賣（高高端市市場））2022/12/12如何選選擇理理想的的居住住住宅宅1.地段：：2.環境因因素(地理位位置、、交通通、配配套設設施、、商業業娛樂樂及網網點等等)3.房屋層層數4.朝向5.房屋的的功能能分區區6.面積空空間2022/12/12如何選擇擇理想的的居住住住宅7.質量與細細節8.樓梯及電電梯9.采光與通通風10.景觀11.物業12.配套設施施2022/12/12商用物物業業1.位置2.房間朝向向、凈深深、凈高高、采光光、柱距距等3.硬件水平平（電梯梯、空調調、通訊訊設備等等）4.物業管理理5.配套設施施（商務務中