房屋買賣糾紛及風險防范北京市隆安(深圳)律師事務所深圳方俊律師房屋買賣糾紛及風險防范北京市隆安(深圳)律師事務所1目錄一、商品房(一手房)買賣（二級市場）糾紛二、存量房(二手房)買賣（三級市場）糾紛三、房地產權屬糾紛（結合婚姻法解釋三）目錄一、商品房(一手房)買賣（二級市場）糾紛2典型糾紛1、深圳購房者惠州大亞灣購房，簽了認購書，交了定金，發現不能獲得銀行貸款要求退房，開發商拒絕退定金。2、買方購買一套二手房，成交價約定為業主實收100萬，同時約定按原價（評估價）過戶。臨近過戶時，業主眼看房價上漲，要求以實際成交價過戶，營業稅、個人所得稅都要買方承擔，逼買方放棄購買。3、為規避“限購令”，A借B之名購房，房產證登記在B名下?，FB反悔，說房子是他的。典型糾紛1、深圳購房者惠州大亞灣購房，簽了認購書，交了定金，3一、商品房(一手房)買賣（二級市場）糾紛1、因售房廣告、虛假宣傳引發的糾紛2、認購書的性質及有關問題3、價款支付及貸款的有關問題4、延期交房、延期辦證的問題5、購買商品房的注意事項一、商品房(一手房)買賣（二級市場）糾紛1、因售房廣告、虛假41、因售房廣告、虛假宣傳引發的糾紛2011年11月深圳寶安某樓盤業主“維權”事件寶安某樓盤在其廣告中大力宣傳碧海灣高爾夫景觀，在業主提供的售房宣傳冊上記者看到，一、二、三棟樓戶型點評標明，高爾夫美景一覽無余。但根據設計院的規劃方案顯示，該樓盤和碧海灣高爾夫之間的規劃用地將建32層的商品房，高爾夫景觀將不復存在。針對業主的維權，在該樓盤針對客戶聯合聲明的答復中，開發商稱，對于項目西南方向的建筑規劃用地，開發商表示無權對紅線外的規劃做出任何承諾，且不存在虛假宣傳。1、因售房廣告、虛假宣傳引發的糾紛2011年11月深圳寶5《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題6“價格欺詐”？在開盤當天，購房者交付三萬元訂金，可享受減十萬后打九五折的優惠政策。然而，有內部消息顯示，有一家公司正在進行團購，團購價格在此基礎上是打九五折，再打九五折。對此，業主們紛紛表示，開發商既然有更大的優惠，且該樓盤是可以團購的，那購房者在開盤之前就已經形成了一個整體，差不多九十多人，為什么就不可以團購呢？購房者表示，購房當天大家就想團購，讓開發商給個便宜的價格，但是開發商方面表示，從來沒有團購一說?！皟r格欺詐”？在開盤當天，購房者交付三7警惕售房廣告的誤導“7500平方米綠地”------“超大綠地”“二層以下采用防花崗巖面磚，首層大堂磨光花崗巖地面、大理石墻面”----“精裝修”“本圖片僅供參考”、“具體以現場實物為準”、“以雙方簽署的房地產買賣合同為準”的救濟性用語深圳東、羅湖北、30分鐘車程警惕售房廣告的誤導“7500平方米綠地”------“超大綠82、認購書的性質及有關問題認購書的性質《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。2、認購書的性質及有關問題認購書的性質9購房者簽署認購書后反悔的問題

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。補充協議或附件五開發商在認購書上標注“已閱讀并接受購房合同，對合同條款無異議”購房者簽署認購書后反悔的問題《最高人民法院關于審理商品10《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第九條提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款關于提示和說明義務的規定，導致對方沒有注意免除或者限制其責任的條款，對方當事人申請撤銷該格式條款的，人民法院應當支持。第六條提供格式條款的一方對格式條款中免除或者限制其責任的內容，在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識，并按照對方的要求對該格式條款予以說明的，人民法院應當認定符合合同法第三十九條所稱“采取合理的方式”。提供格式條款一方對已盡合理提示及說明義務承擔舉證責任?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋113、價款支付及貸款的有關問題買方無法取得貸款是否有權退房退款？限貸、停貸、政策變化、購房者信用問題、違規補社保補稅不成、開發商承諾貸款貸款額度和層數有變化時能否退房退款？“補足約定”是否有效？“當買方選擇銀行按揭方式支付購房款時，無論何種原因導致買方按揭貸款申請不為按揭銀行所接受，買方必須采用一次性付款方式支付購房款。否則賣方有權終止本合同，買方按總價款的10%向賣方支付違約金，買方不得持有異議”3、價款支付及貸款的有關問題買方無法取得貸款是否有權退房退款12《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題134、延期交房、延期辦證的問題注意退房期限第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在4、延期交房、延期辦證的問題注意退房期限14違約金標準？過高過低開發商規定買方逾期付款需按日支付違約金（無上限），開發商遲延交房的最多只承擔房屋總價2%的違約金房管部門登記辦證時間是否應當由出賣人承擔逾期辦證違約責任？收樓異議書違約金標準？過高過低155、購買商品房的注意事項實地考察，不要盲目相信廣告提前收集信息規劃與國土資源委員會房地產成交公示充分評估購房能力，提前了解和咨詢貸款事宜凡涉及簽字的文件應審核，有異議以書面方式提出5、購買商品房的注意事項實地考察，不要盲目相信廣告16二、存量房(二手房)買賣（三級市場）糾紛1、未辦出房產證時房屋買賣合同的效力2、經濟適用房（安居房）買賣合同（約定在符合綠本轉紅本后再辦理房屋過戶登記）的效力3、登記在夫妻一方名下的婚后房產買賣合同的效力4、一般違約和根本違約的區分5、違約案件訴訟請求的選擇6、解約定金的問題7、陰陽合同的問題二、存量房(二手房)買賣（三級市場）糾紛1、未辦出房產證時房171、未辦出房產證時房屋買賣合同的效力廣州案例：“房價猛漲賣主想反悔借未辦房產證欲毀約”業主訴稱，《中華人民共和國城市房地產管理法》規定“未依法登記領取權屬證書”的房地產不得轉讓，因此，合同無效。法院認為，當事人通過簽訂買賣合同確定在條件成熟（辦出房產證）時辦理交易，并不存在《中華人民共和國合同法》所規定的合同無效的情形。1、未辦出房產證時房屋買賣合同的效力廣州案例：“房價猛漲賣主18法院認為，本案涉訟物業既然已在審理過程中辦理過戶，并且本案當事人就原告出賣其預期可取得的房產達成一致的意思表示，并不違反法律、行政法規的強制性規定，原告主張涉案合同無效的理由不成立，該合同為有效合同。房屋買賣合同糾紛及風險防范講義課件192、經濟適用房（安居房）買賣合同（約定在符合綠本轉紅本后再辦理房屋過戶登記）的效力羅湖法院經審理認為，雙方在簽訂協議時均清楚房屋的性質屬安居房，并約定在取得紅本房產證后辦理過戶手續。因此，只要雙方遵循誠實信用的原則履行協議，是完全可以達到合同目的的，因此合同是有效的。故判決羅小姐繼續履行合同。2、經濟適用房（安居房）買賣合同（約定在符合綠本轉紅本后再辦203、登記在夫妻一方名下的婚后房產買賣合同的效力①登記在丈夫名下，丈夫簽合同賣房，妻子站出來說不同意；②登記在夫妻雙方名下或配偶一方名下，另簽合同賣房，妻子（丈夫）站出來說不同意；第一種情況，有證據證明已征得該方同意或默認第二種情況，一方擅自出售3、登記在夫妻一方名下的婚后房產買賣合同的效力①登記在丈21《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第22③親戚或姘居情侶賣房“賣方保證已取得產權人授權，產權人須于本合同簽訂之日七日內補簽本合同，因產權人不能簽署或不同意交易造成合同無法履行的，由賣方按照本合同第九條向買方承擔違約責任?！雹塾H戚或姘居情侶賣房234、區分一般違約和根本違約“任何一方不履行合同義務，導致交易無法完成的，應向對方承擔違約責任”定金未付清是否已經違約？最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第一百一十九條實際交付的定金數額多于或者少于約定數額，視為變更定金合同4、區分一般違約和根本違約“任何一方不履行合同義務，導致交易247月15日之前辦理首期款監管“買賣雙方任何一方逾期履行義務達7日，守約方可解除合同，違約方應當按照房屋成交價的20%向守約方支付違約金”《合同法》第九十四條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；7月15日之前辦理首期款監管255、違約時訴訟請求的選擇“如賣方收取定金后違約，買方有權解除合同并要求賣方雙倍返還定金或要求賣方支付房產轉讓成交價百分之二十的違約金。”假設定金5萬，房價100萬（1）請求被告雙倍返還定金10萬元；（2）請求被告賠償違約金20萬元；（3）請求被告返還定金5萬元，賠償違約金20萬元；（4）請求被告雙倍返還定金10萬元，賠償違約金20萬元；5、違約時訴訟請求的選擇“如賣方收取定金后違約，買方有權解除266、解約定金的問題

“如賣方在收取定金后不依合同條款將該物業售予買方，則賣方須雙倍返還定金予以買方，唯買方不可要求進一步賠償或者逼使賣方履行此合同”6、解約定金的問題“如賣方在收取定金后不依合同條款將該物業27深圳市中級人民法院關于審理房地產糾紛案件若干問題的指導意見（征求意見稿）17、房屋買賣合同約定，一方違約時，對方可要求違約方承擔支付違約金或賠償損失等違約責任，但不得要求對方繼續履行合同的，從其約定。深圳市中級人民法院關于審理房地產糾紛案件若干問題的指導意見（287、陰陽合同的問題①什么是陰陽合同？所謂“陰陽合同”，是指二手房交易雙方為逃避稅收，在按實際價格簽訂合同的同時，還簽訂一個低于實際價格的假合同，作為申報納稅的依據。②陰陽合同是否導致合同無效③規避的營業稅、個人所得稅等稅費應由誰承擔④謹防借口陰陽合同毀約的風險7、陰陽合同的問題①什么是陰陽合同？29二手房交易風險ABC單炒房吃差價買方主體變更確認書（賣方、原買方、新買方三方簽署）賣方警惕買家炒房吃差價的風險公證委托書的風險二手房交易風險ABC單炒房吃差價30三、房地產權屬糾紛（結合婚姻法解釋三）1、借名買房的問題2、涉及戀愛的權屬糾紛3、涉及婚姻的權屬糾紛(結合婚姻法解釋三）三、房地產權屬糾紛（結合婚姻法解釋三）1、借名買房的問題311、借名買房的問題以他人名義買房的風險對真正的購房人的風險：權屬、他人債務查封對被借名人的風險：斷供、信用、購房及貸款優惠政策的影響1、借名買房的問題以他人名義買房的風險32《物權法》第十六條不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。第十七條不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。能否通過簽署協議，并辦理公證或律師見證？《物權法》33《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干34借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。房屋買賣合同糾紛及風險防范講義課件352、涉及戀愛的權屬糾紛登記在雙方名下，則為共同財產登記在一方名下，則為個人財產，另一方出資的，按債務關系處理（注意舉證的風險，因為貸款合同、房款收據等均是他人名義）2、涉及戀愛的權屬糾紛登記在雙方名下，則為共同財產363、涉及婚姻的權屬糾紛(結合婚姻法解釋三）一方婚前買房，房產證在婚后取得，登記在一方名下，婚后夫妻共同財產還貸《婚姻法解釋三》夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。

3、涉及婚姻的權屬糾紛(結合婚姻法解釋三）一方婚前買37最高人民法院民一庭負責人就《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》答記者問如果僅僅機械地按照房屋產權證書取得的時間作為劃分按揭房屋屬于婚前個人財產或婚后夫妻共同財產的標準，則可能出現對一方顯失公平的情況。房屋產權證書的取得與房屋實際交付的時間往往不同步，許多購房人由于其自身以外的原因，遲遲不能取得房屋產權證書。最高人民法院民一庭負責人就《關于適用〈中華人民共和國38一方在婚前已經通過銀行貸款的方式向房地產公司支付了全部購房款，買賣房屋的合同義務已經履行完畢，即在婚前就取得了購房合同中購房者一方的全部債權，婚后獲得房產的物權只是財產權利的自然轉化，故離婚分割財產時將按揭房屋認定為一方的個人財產相對比較公平。房屋買賣合同糾紛及風險防范講義課件39婚后父母出資購房最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（二）當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產?；楹蟾改赋鲑Y購房最高人民法院關于適用《中華人民共和國40由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。按照國人的習慣，一般也不會與子女簽署書面協議，如果離婚時一概將房屋認定為夫妻共同財產，勢必違背了父母為子女購房的初衷和意愿，實際上也侵害了出資父母的利益。故房屋產權登記在出資父母子女名下的，視為父母明確只對自己子女一方的贈與比較合情合理；如果由雙方父母出資購買不動產，產權登記在一方子女名下的，按照雙方父母的出資份額按份共有，可能更符合實際情況。房屋買賣合同糾紛及風險防范講義課件41房屋買賣合同糾紛及風險防范講義課件42房屋買賣糾紛及風險防范北京市隆安(深圳)律師事務所深圳方俊律師房屋買賣糾紛及風險防范北京市隆安(深圳)律師事務所43目錄一、商品房(一手房)買賣（二級市場）糾紛二、存量房(二手房)買賣（三級市場）糾紛三、房地產權屬糾紛（結合婚姻法解釋三）目錄一、商品房(一手房)買賣（二級市場）糾紛44典型糾紛1、深圳購房者惠州大亞灣購房，簽了認購書，交了定金，發現不能獲得銀行貸款要求退房，開發商拒絕退定金。2、買方購買一套二手房，成交價約定為業主實收100萬，同時約定按原價（評估價）過戶。臨近過戶時，業主眼看房價上漲，要求以實際成交價過戶，營業稅、個人所得稅都要買方承擔，逼買方放棄購買。3、為規避“限購令”，A借B之名購房，房產證登記在B名下。現B反悔，說房子是他的。典型糾紛1、深圳購房者惠州大亞灣購房，簽了認購書，交了定金，45一、商品房(一手房)買賣（二級市場）糾紛1、因售房廣告、虛假宣傳引發的糾紛2、認購書的性質及有關問題3、價款支付及貸款的有關問題4、延期交房、延期辦證的問題5、購買商品房的注意事項一、商品房(一手房)買賣（二級市場）糾紛1、因售房廣告、虛假461、因售房廣告、虛假宣傳引發的糾紛2011年11月深圳寶安某樓盤業主“維權”事件寶安某樓盤在其廣告中大力宣傳碧海灣高爾夫景觀，在業主提供的售房宣傳冊上記者看到，一、二、三棟樓戶型點評標明，高爾夫美景一覽無余。但根據設計院的規劃方案顯示，該樓盤和碧海灣高爾夫之間的規劃用地將建32層的商品房，高爾夫景觀將不復存在。針對業主的維權，在該樓盤針對客戶聯合聲明的答復中，開發商稱，對于項目西南方向的建筑規劃用地，開發商表示無權對紅線外的規劃做出任何承諾，且不存在虛假宣傳。1、因售房廣告、虛假宣傳引發的糾紛2011年11月深圳寶47《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題48“價格欺詐”？在開盤當天，購房者交付三萬元訂金，可享受減十萬后打九五折的優惠政策。然而，有內部消息顯示，有一家公司正在進行團購，團購價格在此基礎上是打九五折，再打九五折。對此，業主們紛紛表示，開發商既然有更大的優惠，且該樓盤是可以團購的，那購房者在開盤之前就已經形成了一個整體，差不多九十多人，為什么就不可以團購呢？購房者表示，購房當天大家就想團購，讓開發商給個便宜的價格，但是開發商方面表示，從來沒有團購一說?！皟r格欺詐”？在開盤當天，購房者交付三49警惕售房廣告的誤導“7500平方米綠地”------“超大綠地”“二層以下采用防花崗巖面磚，首層大堂磨光花崗巖地面、大理石墻面”----“精裝修”“本圖片僅供參考”、“具體以現場實物為準”、“以雙方簽署的房地產買賣合同為準”的救濟性用語深圳東、羅湖北、30分鐘車程警惕售房廣告的誤導“7500平方米綠地”------“超大綠502、認購書的性質及有關問題認購書的性質《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。2、認購書的性質及有關問題認購書的性質51購房者簽署認購書后反悔的問題

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。補充協議或附件五開發商在認購書上標注“已閱讀并接受購房合同，對合同條款無異議”購房者簽署認購書后反悔的問題《最高人民法院關于審理商品52《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第九條提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款關于提示和說明義務的規定，導致對方沒有注意免除或者限制其責任的條款，對方當事人申請撤銷該格式條款的，人民法院應當支持。第六條提供格式條款的一方對格式條款中免除或者限制其責任的內容，在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識，并按照對方的要求對該格式條款予以說明的，人民法院應當認定符合合同法第三十九條所稱“采取合理的方式”。提供格式條款一方對已盡合理提示及說明義務承擔舉證責任?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋533、價款支付及貸款的有關問題買方無法取得貸款是否有權退房退款？限貸、停貸、政策變化、購房者信用問題、違規補社保補稅不成、開發商承諾貸款貸款額度和層數有變化時能否退房退款？“補足約定”是否有效？“當買方選擇銀行按揭方式支付購房款時，無論何種原因導致買方按揭貸款申請不為按揭銀行所接受，買方必須采用一次性付款方式支付購房款。否則賣方有權終止本合同，買方按總價款的10%向賣方支付違約金，買方不得持有異議”3、價款支付及貸款的有關問題買方無法取得貸款是否有權退房退款54《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題554、延期交房、延期辦證的問題注意退房期限第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在4、延期交房、延期辦證的問題注意退房期限56違約金標準？過高過低開發商規定買方逾期付款需按日支付違約金（無上限），開發商遲延交房的最多只承擔房屋總價2%的違約金房管部門登記辦證時間是否應當由出賣人承擔逾期辦證違約責任？收樓異議書違約金標準？過高過低575、購買商品房的注意事項實地考察，不要盲目相信廣告提前收集信息規劃與國土資源委員會房地產成交公示充分評估購房能力，提前了解和咨詢貸款事宜凡涉及簽字的文件應審核，有異議以書面方式提出5、購買商品房的注意事項實地考察，不要盲目相信廣告58二、存量房(二手房)買賣（三級市場）糾紛1、未辦出房產證時房屋買賣合同的效力2、經濟適用房（安居房）買賣合同（約定在符合綠本轉紅本后再辦理房屋過戶登記）的效力3、登記在夫妻一方名下的婚后房產買賣合同的效力4、一般違約和根本違約的區分5、違約案件訴訟請求的選擇6、解約定金的問題7、陰陽合同的問題二、存量房(二手房)買賣（三級市場）糾紛1、未辦出房產證時房591、未辦出房產證時房屋買賣合同的效力廣州案例：“房價猛漲賣主想反悔借未辦房產證欲毀約”業主訴稱，《中華人民共和國城市房地產管理法》規定“未依法登記領取權屬證書”的房地產不得轉讓，因此，合同無效。法院認為，當事人通過簽訂買賣合同確定在條件成熟（辦出房產證）時辦理交易，并不存在《中華人民共和國合同法》所規定的合同無效的情形。1、未辦出房產證時房屋買賣合同的效力廣州案例：“房價猛漲賣主60法院認為，本案涉訟物業既然已在審理過程中辦理過戶，并且本案當事人就原告出賣其預期可取得的房產達成一致的意思表示，并不違反法律、行政法規的強制性規定，原告主張涉案合同無效的理由不成立，該合同為有效合同。房屋買賣合同糾紛及風險防范講義課件612、經濟適用房（安居房）買賣合同（約定在符合綠本轉紅本后再辦理房屋過戶登記）的效力羅湖法院經審理認為，雙方在簽訂協議時均清楚房屋的性質屬安居房，并約定在取得紅本房產證后辦理過戶手續。因此，只要雙方遵循誠實信用的原則履行協議，是完全可以達到合同目的的，因此合同是有效的。故判決羅小姐繼續履行合同。2、經濟適用房（安居房）買賣合同（約定在符合綠本轉紅本后再辦623、登記在夫妻一方名下的婚后房產買賣合同的效力①登記在丈夫名下，丈夫簽合同賣房，妻子站出來說不同意；②登記在夫妻雙方名下或配偶一方名下，另簽合同賣房，妻子（丈夫）站出來說不同意；第一種情況，有證據證明已征得該方同意或默認第二種情況，一方擅自出售3、登記在夫妻一方名下的婚后房產買賣合同的效力①登記在丈63《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第64③親戚或姘居情侶賣房“賣方保證已取得產權人授權，產權人須于本合同簽訂之日七日內補簽本合同，因產權人不能簽署或不同意交易造成合同無法履行的，由賣方按照本合同第九條向買方承擔違約責任。”③親戚或姘居情侶賣房654、區分一般違約和根本違約“任何一方不履行合同義務，導致交易無法完成的，應向對方承擔違約責任”定金未付清是否已經違約？最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第一百一十九條實際交付的定金數額多于或者少于約定數額，視為變更定金合同4、區分一般違約和根本違約“任何一方不履行合同義務，導致交易667月15日之前辦理首期款監管“買賣雙方任何一方逾期履行義務達7日，守約方可解除合同，違約方應當按照房屋成交價的20%向守約方支付違約金”《合同法》第九十四條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；7月15日之前辦理首期款監管675、違約時訴訟請求的選擇“如賣方收取定金后違約，買方有權解除合同并要求賣方雙倍返還定金或要求賣方支付房產轉讓成交價百分之二十的違約金?！奔僭O定金5萬，房價100萬（1）請求被告雙倍返還定金10萬元；（2）請求被告賠償違約金20萬元；（3）請求被告返還定金5萬元，賠償違約金20萬元；（4）請求被告雙倍返還定金10萬元，賠償違約金20萬元；5、違約時訴訟請求的選擇“如賣方收取定金后違約，買方有權解除686、解約定金的問題

“如賣方在收取定金后不依合同條款將該物業售予買方，則賣方須雙倍返還定金予以買方，唯買方不可要求進一步賠償或者逼使賣方履行此合同”6、解約定金的問題“如賣方在收取定金后不依合同條款將該物業69深圳市中級人民法院關于審理房地產糾紛案件若干問題的指導意見（征求意見稿）17、房屋買賣合同約定，一方違約時，對方可要求違約方承擔支付違約金或賠償損失等違約責任，但不得要求對方繼續履行合同的，從其約定。深圳市中級人民法院關于審理房地產糾紛案件若干問題的指導意見（707、陰陽合同的問題①什么是陰陽合同？所謂“陰陽合同”，是指二手房交易雙方為逃避稅收，在按實際價格簽訂合同的同時，還簽訂一個低于實際價格的假合同，作為申報納稅的依據。②陰陽合同是否導致合同無效③規避的營業稅、個人所得稅等稅費應由誰承擔④謹防借口陰陽合同毀約的風險7、陰陽合同的問題①什么是陰陽合同？71二手房交易風險ABC單炒房吃差價買方主體變更確認書（賣方、原買方、新買方三方簽署）賣方警惕買家炒房吃差價的風險公證委托書的風險二手房交易風險ABC單炒房吃差價72三、房地產權屬糾紛（結合婚姻法解釋三）1、借名買房的問題2、涉及戀愛的權屬糾紛3、涉及婚姻的權屬糾紛(結合婚姻法解釋三）三、房地產權屬糾紛（結合婚姻法解釋三）1、借名買房的問題731、借名買房的問題以他人名義買房的風險對真正的購房人的風險：權屬、他人債務查封對被借名人的風險：斷供、信用、購房及貸款優惠政策的影響1、借名買房的問題以他人名義買房的風險74《物權法》第十六條不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。第十七條不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。能否通過簽署協議，并辦理公證或律師見證？《物權法》75《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第