《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》講座——房地產(chǎn)面積測(cè)算——12/9/20221ppt精選版《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》講座——房地產(chǎn)面積測(cè)算——12/9/2022房地產(chǎn)面積測(cè)算授課提綱一、房地產(chǎn)測(cè)繪概述二、房產(chǎn)面積測(cè)算三、用地面積測(cè)算四、面積測(cè)算的方法與精度要求五、房地產(chǎn)面積計(jì)算舉例12/9/20222ppt精選版房地產(chǎn)面積測(cè)算授課提綱一、房地產(chǎn)測(cè)繪概述12/9/20222一、房地產(chǎn)測(cè)繪概述1.房地產(chǎn)測(cè)繪的目的2.房地產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容3.房地產(chǎn)測(cè)繪的作用4.房地產(chǎn)測(cè)繪的三種圖件5.房地產(chǎn)測(cè)繪的特殊性6.房地產(chǎn)面積測(cè)算的重要性12/9/20223ppt精選版一、房地產(chǎn)測(cè)繪概述1.房地產(chǎn)測(cè)繪的目的12/9/20223p二、房產(chǎn)面積測(cè)算1.房產(chǎn)面積測(cè)算的一般規(guī)定（1）房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容1）房屋的建筑面積2）房屋的使用面積3）房屋的產(chǎn)權(quán)面積4）房屋的共有建筑面積（2）面積測(cè)算的要求12/9/20224ppt精選版二、房產(chǎn)面積測(cè)算1.房產(chǎn)面積測(cè)算的一般規(guī)定12/9/2022

1）各類面積測(cè)算的邊長必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差內(nèi)，取中數(shù)作最后結(jié)果。2）量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。3）邊長以米為單位，取至0.01米；面積以平方米為單位，最后結(jié)果湊整至0.01平方米。4）樓層高度：指下層地面或樓面至上層樓面之間的垂直距離。12/9/20225ppt精選版1）各類面積測(cè)算的邊長必須獨(dú)立2.房屋建筑面積測(cè)算的有關(guān)規(guī)定（1）計(jì)算全部建筑面積的范圍1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。12/9/20226ppt精選版2.房屋建筑面積測(cè)算的有關(guān)規(guī)定（1）計(jì)算全部建筑面積的范圍1單層房屋12/9/20227ppt精選版單層房屋12/9/20227ppt精選版2)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部分計(jì)算建筑面積。夾層12/9/20228ppt精選版2)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高3)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。12/9/20229ppt精選版3)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳大廳112/9/202210ppt精選版大廳112/9/202210ppt精選版大廳212/9/202211ppt精選版大廳212/9/202211ppt精選版回廊12/9/202212ppt精選版回廊12/9/202212ppt精選版4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。觀光梯12/9/202213ppt精選版4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位,按其外圍水平投影面積計(jì)算。12/9/202214ppt精選版5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在6）挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。挑樓全封閉的陽臺(tái)12/9/202215ppt精選版6）挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。12/9/202216ppt精選版7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各8）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。12/9/202217ppt精選版8）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間9）房屋間永久性封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。12/9/202218ppt精選版9）房屋間永久性封閉的架空通廊，按外10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的,按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。地下室半地下室12/9/202219ppt精選版10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，地下室、半地下室相應(yīng)出入口12/9/202220ppt精選版地下室、半地下室相應(yīng)出入口12/9/202220ppt精選版11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。門廊、門斗有柱門廊12/9/202221ppt精選版11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按門斗12/9/202222ppt精選版門斗12/9/202222ppt精選版玻璃幕墻12）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。12/9/202223ppt精選版玻璃幕墻12）玻璃幕墻等作為房屋外墻的車棚、貨棚等13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。14）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。12/9/202224ppt精選版車棚、貨棚等13）屬永久性建筑有柱的

15）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。12/9/202225ppt精選版15）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建1）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。（2）計(jì)算一半建筑面積的范圍

無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的無柱走廊12/9/202226ppt精選版1）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，獨(dú)立柱、

單排柱2）獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋的水平投影面積的一半計(jì)算。12/9/202227ppt精選版獨(dú)立柱、

單排柱2）獨(dú)立柱、單排柱的3）未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計(jì)算。未封閉的陽臺(tái)1未封閉的陽臺(tái)212/9/202228ppt精選版3）未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)未封閉挑廊12/9/202229ppt精選版未封閉挑廊12/9/202229ppt精選版室外樓梯4）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。12/9/202230ppt精選版室外樓梯4）無頂蓋的室外樓梯按各層水架空通廊5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。12/9/202231ppt精選版架空通廊5）有頂蓋不封閉的永久性的架空1）層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。（3）不計(jì)算建筑面積的范圍12/9/202232ppt精選版1）層高小于2.20m以下的夾層、插2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。3）房屋之間無上蓋的架空通廊。無柱雨篷12/9/202233ppt精選版2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱天面上的花園4）房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。12/9/202234ppt精選版天面上的花園4）房屋的天面、挑臺(tái)、天5）建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。平臺(tái)12/9/202235ppt精選版5）建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利騎樓6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。12/9/202236ppt精選版騎樓6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。過街樓12/9/202237ppt精選版過街樓12/9/202237ppt精選版路面作為頂蓋建造的房屋7）利用引橋、高架路、高架橋等路面作為頂蓋建造的房屋。12/9/202238ppt精選版路面作為頂蓋建造的房屋7）利用引橋、高架路、高架橋等活動(dòng)房屋等8）活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。9）獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。10）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。12/9/202239ppt精選版活動(dòng)房屋等8）活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易三、用地面積測(cè)算1.有關(guān)名稱及術(shù)語的含義

（1）用地面積：指產(chǎn)權(quán)主使用土地的范圍，包括房屋占地面積、庭園等其他用途的土地面積。（2）共用地面積：指兩個(gè)以上產(chǎn)權(quán)主共同占有使用的不能分割的土地面積。12/9/202240ppt精選版三、用地面積測(cè)算1.有關(guān)名稱2.用地面積測(cè)算的范圍用地面積以丘為單位進(jìn)行測(cè)算，包括房屋占地面積、其他用途的土地面積，各項(xiàng)地類面積的測(cè)算。3.下列土地不計(jì)入丘用地面積12/9/202241ppt精選版2.用地面積測(cè)算的范圍12/9/202241ppt1）無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地。間距地不計(jì)入丘內(nèi)用地面積范圍

12/9/202242ppt精選版1）無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地。間距2）市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。3）公共使用的河涌、水溝、排污溝。4）已經(jīng)征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載的范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地。5）其他按規(guī)定不計(jì)入用地的面積。12/9/202243ppt精選版2）市政管轄的道路、街道、巷道四、面積測(cè)算的方法與精度要求1.坐標(biāo)解析法（1）根據(jù)坐標(biāo)成果表上的數(shù)據(jù)，按下式計(jì)算面積。

式中：S—面積，㎡；Xi—界址點(diǎn)的縱坐標(biāo)，m；Yi—界址點(diǎn)的橫坐標(biāo)，m；n—界址點(diǎn)個(gè)數(shù)；i—界址點(diǎn)序號(hào)，按順時(shí)針方向順編。12/9/202244ppt精選版四、面積測(cè)算的方法與精度要求1.坐標(biāo)解析法式中：S—

(2)面積中誤差按下式計(jì)算。

—面積中誤差，㎡；—相應(yīng)等級(jí)界址點(diǎn)規(guī)定的點(diǎn)位中差m；—多邊形中對(duì)角線長度，m。

式中：12/9/202245ppt精選版(2)面積中誤差按下式計(jì)算。

—面積中誤差，㎡；界址點(diǎn)坐標(biāo)計(jì)算面積舉例12/9/202246ppt精選版界址點(diǎn)坐標(biāo)計(jì)算面積舉例12/9/202246ppt精選版2.實(shí)地量距法（1）規(guī)則圖形：根據(jù)實(shí)地丈量的邊長直接計(jì)算面積；不規(guī)則圖形：將其分割成簡(jiǎn)單的幾何圖形，然后分別計(jì)算面積。（2）國標(biāo)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》對(duì)房產(chǎn)面積的精度限差要求分為三級(jí)：一級(jí)：±(0.02)二級(jí)：±(0.04)三級(jí)：±(0.08)注：s為房產(chǎn)面積，㎡。12/9/202247ppt精選版2.實(shí)地量距法12/9/202247ppt以上面積精度等級(jí)的使用范圍，由各城市的房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況決定。3.圖解法

圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測(cè)算均應(yīng)獨(dú)立進(jìn)行兩次。兩次量算面積較差不得超過下式規(guī)定：△S=±0.0003M式中：△S-兩次量算面積較差,㎡；S-所量算的面積，㎡；M-圖的比例尺分母。使用圖解法量算面積時(shí)，圖形面積不應(yīng)小于5c㎡。圖上量距應(yīng)量至0.2㎜。12/9/202248ppt精選版以上面積精度等級(jí)的使用范圍，由各城市的房地產(chǎn)行五、房地產(chǎn)面積計(jì)算舉例

1.有一棟三層半鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋，各邊尺寸丈量結(jié)果已注記在圖中，試計(jì)算該棟房屋的用地面積，建基面積及總建筑面積。12/9/202249ppt精選版五、房地產(chǎn)面積計(jì)算舉例計(jì)算：A4:5.81x9.01=52.3481A3:4.53x9.12=41.3136騎樓A3:3.12x9.12=28.4544飄樓A3:2.13x9.01=19.1913陽臺(tái)2:1.41x3.41=4.8081余地:3.31x9.01=29.8231用地面積:52.3481+41.3136+28.4544+29.8231=151.9392建筑基地面積:151.9392-29.8231=122.1161總建筑面積:52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.6240單位:長度m,面積m2。

12/9/202250ppt精選版計(jì)算：12/9/202250ppt精選版2.有一雙隅二層房屋，第二層有一插層，試按照?qǐng)D中所示尺寸，計(jì)算插層的有效建筑面積，并計(jì)算該房屋的用地面積，建筑基地面積及總建筑面積。12/9/202251ppt精選版2.有一雙隅二層房屋，第二層有一插層，計(jì)算：X1=5.12x(3.76-2.20)/(3.76-1.84)=4.16X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94)=5.37插層有效建筑面積：（4.16+5.37）X6.86=65.3758用地面積、建筑基地面積：C2：11.38X6.86=78.0668總建筑面積：78.0668X2+65.3758=221.5094單位：長度m，面積m2。12/9/202252ppt精選版計(jì)算：12/9/202252ppt精選版房屋共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算

同一房屋、用地有兩個(gè)以上權(quán)屬單元，共同占有或使用共有的建筑面積、用地面積就會(huì)出現(xiàn)共有面積的分?jǐn)傆?jì)算。一、共有面積的分?jǐn)傇瓌t1.產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。2.無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偂Ｄ程?單元)的分?jǐn)偯娣e等于面積分?jǐn)傁禂?shù)乘以某套(單元)建筑面積；面積分?jǐn)傁禂?shù)等于應(yīng)分?jǐn)偯娣e總和除以參加分?jǐn)偟母魈?單元)建筑面積總和。12/9/202253ppt精選版房屋共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算

同一房共有面積按相關(guān)面積比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式：δSi=K.SiK

=ΣΔSiΣsi式中：K-為面積的分?jǐn)傁禂?shù)Si-為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，m2；δSi-為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，m2；ΔSi-為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，m2；ΣΔSi-為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e總和，m2；ΣSi-為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，m2。12/9/202254ppt精選版共有面積按相關(guān)面積比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式：12/9/202254

二、共有建筑面積的分?jǐn)們?nèi)容

共有建筑面積是樓房不可缺少的輔助建筑面積，為各權(quán)屬單元提供服務(wù)，由各權(quán)屬單元按建筑面積比例分?jǐn)偂５行┟娣e由權(quán)屬單元分?jǐn)偛缓侠恚蚨啻嬖诓粦?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。12/9/202255ppt精選版二、共有建筑面積的分?jǐn)們?nèi)容

1.應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

(1)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：樓梯間、電梯井、管道井、垃圾道、公共走廊、公共門廳、公共大廳、變電房、水泵房、水箱間、值班警衛(wèi)房、專用設(shè)備房、為整幢大樓服務(wù)的公共用房等。12/9/202256ppt精選版1.應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

(1(2)套（單元）與共有建筑面積之間分隔墻體水平投影面積的一半應(yīng)列入共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?2/9/202257ppt精選版(2)套（單元）與共有建筑面積之間分2.不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：(1)作為人防工程的地下室、避難室（層）；(2)用作公共休憩、綠化等場(chǎng)所的架空層；(3)大樓內(nèi)的機(jī)動(dòng)、非機(jī)動(dòng)車庫；(4)為建筑造型而建，但無實(shí)用功能的建筑面積；(5)不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，若使用到其他功能的共有建筑面積時(shí)，需按其建筑面積比例參與分?jǐn)偂?2/9/202258ppt精選版2.不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

三、共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

1.應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e一般可分為三大類

12/9/202259ppt精選版三、共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

(1)幢共有建筑面積：指為整幢大樓服務(wù)的共有建筑面積（如變電房、水泵房等）。(2)功能共有建筑面積：指為某一部分或某幾層同一功能服務(wù)的共有建筑面積（如為某一功能服務(wù)的專用樓梯間，專用設(shè)備房等）。(3)本層共有建筑面積：指為本層功能服務(wù)的共有建筑面積（如樓梯間、公共走廊等）。12/9/202260ppt精選版(1)幢共有建筑面積：指為整幢大樓服務(wù)2.住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)?/p>

住宅樓以幢為單元，按前述公式，根據(jù)本幢樓房的各項(xiàng)共有建筑面積和除以各套內(nèi)建筑面積和，求得分?jǐn)傁禂?shù)，然后計(jì)算房屋各套分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e。分?jǐn)傁禂?shù)=本幢應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e和

本幢各套內(nèi)建筑面積和某套分?jǐn)偹霉灿薪ㄖ娣e=分?jǐn)傁禂?shù)乘某套內(nèi)建筑面積。12/9/202261ppt精選版2.住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)?/p>

3.商住樓共有建筑面積分?jǐn)?/p>

商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偂Ｏ雀鶕?jù)住宅和商業(yè)各自的建筑面積（包括本功能的共有建筑面積）分?jǐn)側(cè)钡墓灿薪ㄖ娣e，得住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e，然后將住宅和商業(yè)部分所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂?2/9/202262ppt精選版3.商住樓共有建筑面積分?jǐn)?/p>

住宅部分，將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依前述公式，按各套的建筑面積比例，分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。12/9/202263ppt精選版住宅部分，將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，商業(yè)部分，將分?jǐn)偟玫酱钡墓灿薪ㄖ娣e，加上商業(yè)部分本身功能的共有建筑面積，按各層的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱鳛楦鲗庸灿薪ㄖ娣e的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈祝贸龈魈追课莘謹(jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。12/9/202264ppt精選版商業(yè)部分，將分?jǐn)偟玫酱钡墓灿薪ㄖ娣e上述用公式表示如下：

(1)幢共有建筑面積分?jǐn)偞狈謹(jǐn)傁禂?shù)K幢

=幢應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e和ΣΔi（幢）住宅、商業(yè)參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e和ΣSi（住）+ΣSi（商）住宅部分得分?jǐn)偯娣eδs住=K幢╳Σsi（住）商業(yè)部分得分?jǐn)偯娣eδs商=K幢╳Σsi（商）

12/9/202265ppt精選版上述用公式表示如下：(1)幢共有建筑面積分?jǐn)?2/9/20(2)住宅部分共有建筑面積分?jǐn)?/p>

分?jǐn)傁禂?shù)K住=住宅本身功能共有建筑面積和ΣΔi（住）+δs住住宅參予分?jǐn)偢魈卓偟慕ㄖ娣e和ΣSi（住）住宅套(單元)得分?jǐn)偯娣eδsi（套）=K住╳Si（套）12/9/202266ppt精選版(2)住宅部分共有建筑面積分?jǐn)?/p>

分?jǐn)傁禂?shù)K住=住宅本身功(3)商業(yè)部分共有建筑面積分?jǐn)?/p>

分?jǐn)傁禂?shù)K商=商業(yè)本身功能共有建筑面積和ΣΔi（商）+δs商商業(yè)各層參予分?jǐn)偪偟慕ㄖ娣e和ΣSi（層）層得分?jǐn)偯娣eδsi（層）=K商╳Si（層）層分?jǐn)傁禂?shù)K層=層共有建筑面積和ΣΔi（層）+δSi（層）參予分?jǐn)偟母魈變?nèi)面積和ΣSi（套）套得分?jǐn)偯娣eδSi（套）=K層╳Si（套）12/9/202267ppt精選版(3)商業(yè)部分共有建筑面積分?jǐn)?/p>

分?jǐn)傁禂?shù)K商=商業(yè)本身功4.多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偅凑崭髯缘墓δ埽瑓⒄丈套堑姆謹(jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

12/9/202268ppt精選版4.多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偅凑崭髯浴斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》講座——房地產(chǎn)面積測(cè)算——12/9/202269ppt精選版《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》講座——房地產(chǎn)面積測(cè)算——12/9/2022房地產(chǎn)面積測(cè)算授課提綱一、房地產(chǎn)測(cè)繪概述二、房產(chǎn)面積測(cè)算三、用地面積測(cè)算四、面積測(cè)算的方法與精度要求五、房地產(chǎn)面積計(jì)算舉例12/9/202270ppt精選版房地產(chǎn)面積測(cè)算授課提綱一、房地產(chǎn)測(cè)繪概述12/9/20222一、房地產(chǎn)測(cè)繪概述1.房地產(chǎn)測(cè)繪的目的2.房地產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容3.房地產(chǎn)測(cè)繪的作用4.房地產(chǎn)測(cè)繪的三種圖件5.房地產(chǎn)測(cè)繪的特殊性6.房地產(chǎn)面積測(cè)算的重要性12/9/202271ppt精選版一、房地產(chǎn)測(cè)繪概述1.房地產(chǎn)測(cè)繪的目的12/9/20223p二、房產(chǎn)面積測(cè)算1.房產(chǎn)面積測(cè)算的一般規(guī)定（1）房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容1）房屋的建筑面積2）房屋的使用面積3）房屋的產(chǎn)權(quán)面積4）房屋的共有建筑面積（2）面積測(cè)算的要求12/9/202272ppt精選版二、房產(chǎn)面積測(cè)算1.房產(chǎn)面積測(cè)算的一般規(guī)定12/9/2022

1）各類面積測(cè)算的邊長必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差內(nèi)，取中數(shù)作最后結(jié)果。2）量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。3）邊長以米為單位，取至0.01米；面積以平方米為單位，最后結(jié)果湊整至0.01平方米。4）樓層高度：指下層地面或樓面至上層樓面之間的垂直距離。12/9/202273ppt精選版1）各類面積測(cè)算的邊長必須獨(dú)立2.房屋建筑面積測(cè)算的有關(guān)規(guī)定（1）計(jì)算全部建筑面積的范圍1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。12/9/202274ppt精選版2.房屋建筑面積測(cè)算的有關(guān)規(guī)定（1）計(jì)算全部建筑面積的范圍1單層房屋12/9/202275ppt精選版單層房屋12/9/20227ppt精選版2)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部分計(jì)算建筑面積。夾層12/9/202276ppt精選版2)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高3)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。12/9/202277ppt精選版3)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳大廳112/9/202278ppt精選版大廳112/9/202210ppt精選版大廳212/9/202279ppt精選版大廳212/9/202211ppt精選版回廊12/9/202280ppt精選版回廊12/9/202212ppt精選版4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。觀光梯12/9/202281ppt精選版4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位,按其外圍水平投影面積計(jì)算。12/9/202282ppt精選版5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在6）挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。挑樓全封閉的陽臺(tái)12/9/202283ppt精選版6）挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。12/9/202284ppt精選版7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各8）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。12/9/202285ppt精選版8）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間9）房屋間永久性封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。12/9/202286ppt精選版9）房屋間永久性封閉的架空通廊，按外10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的,按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。地下室半地下室12/9/202287ppt精選版10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，地下室、半地下室相應(yīng)出入口12/9/202288ppt精選版地下室、半地下室相應(yīng)出入口12/9/202220ppt精選版11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。門廊、門斗有柱門廊12/9/202289ppt精選版11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按門斗12/9/202290ppt精選版門斗12/9/202222ppt精選版玻璃幕墻12）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。12/9/202291ppt精選版玻璃幕墻12）玻璃幕墻等作為房屋外墻的車棚、貨棚等13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。14）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。12/9/202292ppt精選版車棚、貨棚等13）屬永久性建筑有柱的

15）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。12/9/202293ppt精選版15）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建1）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。（2）計(jì)算一半建筑面積的范圍

無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的無柱走廊12/9/202294ppt精選版1）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，獨(dú)立柱、

單排柱2）獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋的水平投影面積的一半計(jì)算。12/9/202295ppt精選版獨(dú)立柱、

單排柱2）獨(dú)立柱、單排柱的3）未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計(jì)算。未封閉的陽臺(tái)1未封閉的陽臺(tái)212/9/202296ppt精選版3）未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)未封閉挑廊12/9/202297ppt精選版未封閉挑廊12/9/202229ppt精選版室外樓梯4）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。12/9/202298ppt精選版室外樓梯4）無頂蓋的室外樓梯按各層水架空通廊5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。12/9/202299ppt精選版架空通廊5）有頂蓋不封閉的永久性的架空1）層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。（3）不計(jì)算建筑面積的范圍12/9/2022100ppt精選版1）層高小于2.20m以下的夾層、插2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。3）房屋之間無上蓋的架空通廊。無柱雨篷12/9/2022101ppt精選版2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱天面上的花園4）房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。12/9/2022102ppt精選版天面上的花園4）房屋的天面、挑臺(tái)、天5）建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。平臺(tái)12/9/2022103ppt精選版5）建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利騎樓6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。12/9/2022104ppt精選版騎樓6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。過街樓12/9/2022105ppt精選版過街樓12/9/202237ppt精選版路面作為頂蓋建造的房屋7）利用引橋、高架路、高架橋等路面作為頂蓋建造的房屋。12/9/2022106ppt精選版路面作為頂蓋建造的房屋7）利用引橋、高架路、高架橋等活動(dòng)房屋等8）活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。9）獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。10）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。12/9/2022107ppt精選版活動(dòng)房屋等8）活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易三、用地面積測(cè)算1.有關(guān)名稱及術(shù)語的含義

（1）用地面積：指產(chǎn)權(quán)主使用土地的范圍，包括房屋占地面積、庭園等其他用途的土地面積。（2）共用地面積：指兩個(gè)以上產(chǎn)權(quán)主共同占有使用的不能分割的土地面積。12/9/2022108ppt精選版三、用地面積測(cè)算1.有關(guān)名稱2.用地面積測(cè)算的范圍用地面積以丘為單位進(jìn)行測(cè)算，包括房屋占地面積、其他用途的土地面積，各項(xiàng)地類面積的測(cè)算。3.下列土地不計(jì)入丘用地面積12/9/2022109ppt精選版2.用地面積測(cè)算的范圍12/9/202241ppt1）無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地。間距地不計(jì)入丘內(nèi)用地面積范圍

12/9/2022110ppt精選版1）無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地。間距2）市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。3）公共使用的河涌、水溝、排污溝。4）已經(jīng)征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載的范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地。5）其他按規(guī)定不計(jì)入用地的面積。12/9/2022111ppt精選版2）市政管轄的道路、街道、巷道四、面積測(cè)算的方法與精度要求1.坐標(biāo)解析法（1）根據(jù)坐標(biāo)成果表上的數(shù)據(jù)，按下式計(jì)算面積。

式中：S—面積，㎡；Xi—界址點(diǎn)的縱坐標(biāo)，m；Yi—界址點(diǎn)的橫坐標(biāo)，m；n—界址點(diǎn)個(gè)數(shù)；i—界址點(diǎn)序號(hào)，按順時(shí)針方向順編。12/9/2022112ppt精選版四、面積測(cè)算的方法與精度要求1.坐標(biāo)解析法式中：S—

(2)面積中誤差按下式計(jì)算。

—面積中誤差，㎡；—相應(yīng)等級(jí)界址點(diǎn)規(guī)定的點(diǎn)位中差m；—多邊形中對(duì)角線長度，m。

式中：12/9/2022113ppt精選版(2)面積中誤差按下式計(jì)算。

—面積中誤差，㎡；界址點(diǎn)坐標(biāo)計(jì)算面積舉例12/9/2022114ppt精選版界址點(diǎn)坐標(biāo)計(jì)算面積舉例12/9/202246ppt精選版2.實(shí)地量距法（1）規(guī)則圖形：根據(jù)實(shí)地丈量的邊長直接計(jì)算面積；不規(guī)則圖形：將其分割成簡(jiǎn)單的幾何圖形，然后分別計(jì)算面積。（2）國標(biāo)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》對(duì)房產(chǎn)面積的精度限差要求分為三級(jí)：一級(jí)：±(0.02)二級(jí)：±(0.04)三級(jí)：±(0.08)注：s為房產(chǎn)面積，㎡。12/9/2022115ppt精選版2.實(shí)地量距法12/9/202247ppt以上面積精度等級(jí)的使用范圍，由各城市的房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況決定。3.圖解法

圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測(cè)算均應(yīng)獨(dú)立進(jìn)行兩次。兩次量算面積較差不得超過下式規(guī)定：△S=±0.0003M式中：△S-兩次量算面積較差,㎡；S-所量算的面積，㎡；M-圖的比例尺分母。使用圖解法量算面積時(shí)，圖形面積不應(yīng)小于5c㎡。圖上量距應(yīng)量至0.2㎜。12/9/2022116ppt精選版以上面積精度等級(jí)的使用范圍，由各城市的房地產(chǎn)行五、房地產(chǎn)面積計(jì)算舉例

1.有一棟三層半鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋，各邊尺寸丈量結(jié)果已注記在圖中，試計(jì)算該棟房屋的用地面積，建基面積及總建筑面積。12/9/2022117ppt精選版五、房地產(chǎn)面積計(jì)算舉例計(jì)算：A4:5.81x9.01=52.3481A3:4.53x9.12=41.3136騎樓A3:3.12x9.12=28.4544飄樓A3:2.13x9.01=19.1913陽臺(tái)2:1.41x3.41=4.8081余地:3.31x9.01=29.8231用地面積:52.3481+41.3136+28.4544+29.8231=151.9392建筑基地面積:151.9392-29.8231=122.1161總建筑面積:52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.6240單位:長度m,面積m2。

12/9/2022118ppt精選版計(jì)算：12/9/202250ppt精選版2.有一雙隅二層房屋，第二層有一插層，試按照?qǐng)D中所示尺寸，計(jì)算插層的有效建筑面積，并計(jì)算該房屋的用地面積，建筑基地面積及總建筑面積。12/9/2022119ppt精選版2.有一雙隅二層房屋，第二層有一插層，計(jì)算：X1=5.12x(3.76-2.20)/(3.76-1.84)=4.16X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94)=5.37插層有效建筑面積：（4.16+5.37）X6.86=65.3758用地面積、建筑基地面積：C2：11.38X6.86=78.0668總建筑面積：78.0668X2+65.3758=221.5094單位：長度m，面積m2。12/9/2022120ppt精選版計(jì)算：12/9/202252ppt精選版房屋共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算

同一房屋、用地有兩個(gè)以上權(quán)屬單元，共同占有或使用共有的建筑面積、用地面積就會(huì)出現(xiàn)共有面積的分?jǐn)傆?jì)算。一、共有面積的分?jǐn)傇瓌t1.產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。2.無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偂Ｄ程?單元)的分?jǐn)偯娣e等于面積分?jǐn)傁禂?shù)乘以某套(單元)建筑面積；面積分?jǐn)傁禂?shù)等于應(yīng)分?jǐn)偯娣e總和除以參加分?jǐn)偟母魈?單元)建筑面積總和。12/9/2022121ppt精選版房屋共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算

同一房共有面積按相關(guān)面積比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式：δSi=K.SiK

=ΣΔSiΣsi式中：K-為面積的分?jǐn)傁禂?shù)Si-為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，m2；δSi-為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，m2；ΔSi-為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，m2；ΣΔSi-為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e總和，m2；ΣSi-為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，m2。12/9/2022122ppt精選版共有面積按相關(guān)面積比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式：12/9/202254

二、共有建筑面積的分?jǐn)們?nèi)容

共有建筑面積是樓房不可缺少的輔助建筑面積，為各權(quán)屬單元提供服務(wù)，由各權(quán)屬單元按建筑面積比例分?jǐn)偂５行┟娣e由權(quán)屬單元分?jǐn)偛缓侠恚蚨啻嬖诓粦?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。12/9/2022123ppt精選版二、共有建筑面積的分?jǐn)們?nèi)容

1.應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

(1)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：樓梯間、電梯井、管道井、垃圾道、公共走廊、公共門廳、公共大廳、變電房、水泵房、水箱間、值班警衛(wèi)房、專用設(shè)備房、為整幢大樓服務(wù)的公共用房等。12/9/2022124ppt精選版1.應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

(1(2)套（單元）與共有建筑面積之間分隔墻體水平投影面積的一半應(yīng)列入共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?2/9/2022125ppt精選版(2)套（單元）與共有建筑面積之間分2.不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：(1)作為人防工程的地下室、避難室（層）；(2)用作公共休憩、綠化等場(chǎng)所的架空層；(3)大樓內(nèi)的機(jī)動(dòng)、非機(jī)動(dòng)車庫；(4)為建筑造型而建，但無實(shí)用功能的建筑面積；(5)不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，若使用到其他功能的共有建筑面積時(shí)，需按其建筑面積比例參與分?jǐn)偂?2/9/2022126ppt精選版2.不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

三、共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

1.應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e一般可分為三大類

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