《頂峰.水岸匯景商品房買賣合同》及《定購書》法律釋義周萬俊2010.6.281《頂峰.水岸匯景商品房買賣合同》及《定購書》法律釋義周萬俊1導言近年來，房地產業發展非常迅速，房地產業正日益成為一個重要的經濟部門，房地產交易頻繁。房地產開發建設和銷售中也存在不少問題，房地產銷售糾紛一定程度上可以說就是《商品房買賣合同》糾紛。本次主要從法律角度釋義我們公司的《定購書》和《商品房買賣合同》的方式，結合一些典型案例和大家一起學習房地產銷售環節涉及的法律問題。在司法實踐中比較常見的商品房買賣糾紛，如：廣告宣傳失實，逾期不能正常交付，故意隱瞞相關資質，權屬證書缺失，一房二賣”，房屋質量低劣等問題，均會在合同釋義中進行講解。2導言近年來，房地產業發展非常迅速，房地產業正日益成為《“頂峰.水岸匯景”商品房定購書》1、《商品房買賣合同》的公示公示合同文本是開發商的行政義務。《定購書》主要爭議經常是：房產商要求購房者在《定購書》中約定時限內簽訂正式《商品房買賣合同》，購房者以事先沒見到合同內容或以簽訂時對合同條款不能協商一致為由不簽，從而引發糾紛。公示的目的在于讓購房者事先閱讀合同內容，理解合同條款所蘊含的意思，避免糾紛的出現，并明確屆時不能簽訂合同的責任歸屬。2、《定購書》的法律效力《商品房定購書》是房買賣雙方在簽署《商品房預售（買賣）合同》之前簽訂的文書，是對雙方交易房屋的初步確認。雙方約定在簽訂《定購書》后，開發商收取定金并將在一定期限內為購房人保留標的房屋，不得再行售于他人。在商品房交易實踐中它的稱謂或形式繁多，主要有意向書、預定書、認購書、定購書、優先購買權協議、臨時認購協議書等等。從法律角度分析，《定購書》是關于商品房買賣的獨立的預約合同，確定的是房屋是否要買賣的關系。這種定購行為約定的是買賣雙方為將來訂立合同進行談判的權利義務，并非最終必然導致簽約結果的發生。而正式合同確立的是正式房屋買賣關系,二者有本質的區別。問：《定購書》是否可以視為《商品房買賣合同》？《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。3《“頂峰.水岸匯景”商品房定購書》1、《商品房買賣合同》的“頂峰.水岸匯景”商品房定購書3、“定金”與“訂金”“押金”有何不同？《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。“訂金”、“押金”性質相當于首付款、保證金。不適用懲罰性規定。4、未取得商品房預售許可證簽訂的《定購書》無效

我國對于商品房預售實行許可制度，根據《城市房地產管理法》第40條規定，預售商品房應當符合的條件中包括取得商品房預售許可證明的形式條件和其他實質條件，即取得商品房預售許可證明是預售商品房的強制性規定。根據《合同法》第52條規定，違反法律法規的強制性規定的合同無效。因此，未取得預售許可證明前所訂立的商品房《定購書>屬于違反法律強制性規定的無效合同。認購無效時，開發商應向認購人返還定金，還應承擔締約過失責任。4“頂峰.水岸匯景”商品房定購書4“頂峰.水岸匯景”商品房定購書問：在簽訂《定購書》時未取得商品房預售許可證，但在起訴前取得，《商品房定購書》是否有效？《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。5、簽《定購書》并不是簽訂合同的法定必經步驟案例：1、羅勇投訴成都恒大銀河新城置業公司《定購書》陷阱2、成都長城實業集團有限公司《認購書》糾紛答辯狀5“頂峰.水岸匯景”商品房定購書問：在簽訂《定購書》時未取得商《商品房買賣合同》法律釋義以下將從法律角度逐條逐款對公司的《商品房買賣合同》進行釋義，并分析相關的經典案例。對合同條文內容，請大家參考公司的合同文本6《商品房買賣合同》法律釋義以下將從法律角度逐條逐款對公司的首部：出賣人和委托代理人主體信息【釋義】我國現行法律、法規將房地產開發企業分為專營開發企業和兼營開發企業，但無論是哪種類型，都需要具備房地產開發主管部門頒布的房地產開發企業資質。不具備開發資質或開發資質已被取締的企業不能作為出賣人與相對的客戶訂立《商品房買賣合同》，違者訂立的合同無效。依據《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第9條的規定，當事人可以委托代理人訂立合同。現實中一般為房產公司委托的房產銷售代理公司。將代理機構的名稱列入本合同，并如實填寫。這樣，既明確體現和保障了開發商、代理商之間的委托代理合同關系，也保障了購房人的簽約知情權。7首部：出賣人和委托代理人主體信息【釋義】我國現行法律、法首部：買受人、共同買受人及代理人信息【釋義】民事權利能力：自然人出生或企業、社團成立立即享有。民事行為能力（無行為能力：不能辨認自己行為的精神病人、10歲以下兒童；限制行為能力：不能完全辨認自己行為的精神病人、10-18歲；完全行為能力：18歲以上或16歲以上并以自己的勞動收入為主要生活來源的）代理（監護權、法定代理、表見代理）買受人若為無民事行為能力人或限制民事行為能力人的，應由法定代理人代為訂立合同并填寫相關內容。買受人若委托代理人訂立合同的，應由委托代理人據實填寫相關內容。法定代理（表）人（監護人）代為簽署合同應出具證明法定代理（表）權（監護權）的文件，如：《戶口簿》、《企業法人營業執照》等；委托代理人代為簽署合同需要出具《授權委托書》。案例：慎用未成年人名義購房8首部：買受人、共同買受人及代理人信息【釋義】民事權利能力

第一條項目建設依據

【釋義】本條是關于所交易商品房的項目建設依據，是出賣人擁有項目的取得和開發建設等前期手續告知義務的內容，目的是為保障買受人知情權。1、開發商土地取得方式一般情形下，開發商取得土地的方式為受讓國家出讓的土地（出讓）或轉讓受得他人已繳納土地出讓金的土地（轉讓）。特殊情形下方可獲得國家得無償劃撥地（劃撥），如開發商開發建設規劃范疇內的經濟適用住房。未變更土地性質的集體土地使用權不能用作房地產開發（小產權房）；非用于經濟適用住房建設的劃撥地不能用作房地產開發；工業用地出讓地不能用作房地產開發。是否還有其它變通方式？2、土地使用年限根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條的規定：“土地使用出讓最高年限按下列用途規定：（一）居住用地70年；（二）工業用地50年；（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；（四）商業旅游、娛樂用地40年；（五）綜合或者其他用地50年。”需要注意的是，該使用年限起始于國有土地使用權出讓確定之日，而不是買受人訂立購房合同之日；經濟適用住房因其土地系劃撥地，故不存在使用年限的問題。9第一條項目建設依據【釋義】本條是關于所交易商品第一條項目建設依據3、商品房項目的名稱無論是現定名還是暫定名，必須與商品房預售許可證或其他相關證件的描述一致。4、國有土地使用證開發商只有按程序支付全部土地使用權出讓金之日起30日內，持土地使用權出讓金支付憑證，按規定向出讓人申請辦理土地登記，領取《國有土地使用證》，取得出讓土地使用權，才能獲得合法的開發資格。開發商必須擁有《國有土地使用權證》方可申請商品房預售資格。因此，購房者在簽訂合同之前除了知悉本條所列的[土地使用權出讓合同號]、[土地使用權劃撥批準文件號]、[劃撥土地使用權轉讓批準文件號]外,更有必要查閱開發商持有的《國有土地使用權證》。著重審查兩點：一是看開發商是否已經足額支付土地出讓金（未繳納完畢土地出讓金的開發商一般持有《臨時國有土地使用證》而非《國有土地使用證》，銷售許可證的范圍就只能是規劃項目的部分樓體，或者部分樓層。對于購房者來說可能出現的風險是：如果開發商只有臨時土地使用證，比如說，他交了50%的土地出讓金，就不可能向別的開發商一樣擁有70年土地使用權，那么購房者所得到的產權證就會出現問題。）；二是看開發商是否已將土地辦理抵押貸款（以土地作為抵押物辦理貸款的，《國有土地使用證》上往往作備案登記）。10第一條項目建設依據3、商品房項目的名稱無論是現定名還是暫定第一條項目建設依據5、《建設工程規劃許可證》是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。《建設工程施工許可證》是項目施工建設合法的憑證，沒有此證，為違法施工。6、在購房現場需要審驗開發商相關證書和批準文件的原件，還應該逐項檢查，包括編號、經營范圍、銷售許可證號碼、批準機構以及銷售方式等，是否與現行的銷售狀況一致。有些開發商開發了幾個項目，但有了一個項目的證書，不代表所有樓盤都讓銷售。所以查看證書時要看看用地單位、建設單位、銷售單位是否與售樓單位一致。案例：李長風訴新鄉建業住宅建設有限公司商品房買賣合同糾紛案（無預售許可證）11第一條項目建設依據5、《建設工程規劃許可證》是有關建設工程第二條商品房銷售依據

[釋義]本條是對商品房銷售的描述。

1、期房與現房的比較

期房即預售商品房，是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產開發商從取得預售許可證開始至取得房地產大產證為止，所出售的商品房為期房。現房指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，消費者在簽約后立即可以辦理入住并取得分戶權證。期房相對于現房，具有下列特點：

優勢：（1）、期房一般較現房便宜；

（2）、期房的選擇空間較現房大；

（3）、隨著房產市場發展，新盤品質較舊盤有明顯提升。劣勢：有延期交付、質量問題、權證不能按期辦理等法律風險。12第二條商品房銷售依據[釋義]本條是對商品房銷售的描述。1第二條商品房銷售依據2、商品房預售許可證的法律效力《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。其主管機關是房管局，證書由房管局統一印制、辦理登記審批和核發證書。房地產行政主管部門頒發的預售許可證有按棟編號發放、按批號編號發放等形式，購房人在購房時應“對號入座”，提高自身風險防范能力。《城市商品房預售管理辦法》第6條商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。根據最高人民法院司法解釋規定，無預售許可證簽訂的《商品房買賣合同》無效。3、商品房銷售的其他依據按《城市商品房預售管理辦法》第5條商品房預售條件的規定，開發商除獲得《預售許可證》外，一般還應具備下列證件：《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》即俗稱的“五證齊全，方可預售”。開發商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建筑質量，還可查驗開發商的相關工程驗收證明文件。案例：田玲玲訴新鄉開發區四方房產開發公司商品房買賣合同糾紛案（無預售許可證）13第二條商品房銷售依據2、商品房預售許可證的法律效力13第三條買受人所購商品房的基本情況1-4款【釋義】首先本條所涉及的房地產專業術語需要作簡單的介紹：“幢”――是指一座獨立的、同一結構的、包括不同層次的房屋。“結構”――主要分為鋼、鋼筋混凝土結、混合結構、磚木結構、其他結構等。“封閉陽臺”――建設部《住宅建筑設計規范》中，對封閉陽臺的定義是“欄板以上全部用玻璃窗圍閉的陽臺。”非封閉陽臺是指封閉陽臺外的陽臺。（在簽訂購房合同時，如果以套內建筑面積計價，全封閉陽臺全部面積都計入房屋面積；未封閉陽臺一半面積計入房屋面積）。“共有建筑面積”(公有建筑面積)――共有面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。共有建筑面積的計算方法是整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。“分攤的共有建筑面積”――根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則(試行)》規定，各套(單元)分攤的公用建筑面積＝公用建筑面積分攤系數×套內建筑面積，而公用建筑面積分攤系數＝整棟建筑物的公用建筑面積／整棟建筑物的各套內建筑面積之和，其中，整棟建筑物的公用建筑面積等于整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑各套(單元)套內建筑面積之和，并應扣除整棟樓不應分攤的建筑面積。14第三條買受人所購商品房的基本情況1-4款【釋義】第三條買受人所購商品房的基本情況1-4款“房屋層數”――是指房屋的自然層數，一般按室內地坪±0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。根據現行法律和政策規定，購房者與發展商是可以協商確定公攤面積。如果雙方協商一致，公攤面積完全可以約定。為保障購房者的權益，避免不必要的糾紛，在簽訂本條內容時應盡量應用規范房地產專業術語。本條中尤需注意的是對“公攤面積”的認識和理解，商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位，每套商品房應分攤的公用建筑面積按其套內建筑面積占該幢樓各套套內建筑面積之和的比例確定。為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。15第三條買受人所購商品房的基本情況1-4款“房屋層數”―第三條買受人所購商品房的基本情況1-4款所謂的使用率是套內使用面積與建筑面積之比。一般情況下設計合理的樓房使用率，高層塔樓住宅約在72%—75%之間，高層板樓住宅約在78%—80%之間，多層住宅建筑約在85%左右。購房者買樓前可先通過計算所買房子的使用率，來判斷房子的設計和價格是否合理。根據省建設廳“川建發[2004]132號文”，房地產開發企業可以委托房產測繪機構對預售商品房面積進行預測繪。需要注意的是，房產預測面積并非房屋產權登記面積的依據，商品房竣工驗收合格后，原房產測繪機構應當對建成后的商品房進行復核測繪，出具正式房產測繪成果報告，并向購房人公示。房產實測報告是具有法律效力的測繪文件。依據《房產測繪管理辦法》第18條及《商品房銷售管理辦法》第34條的規定，房屋產權登記面積應當在房產實測面積的基礎上，經房產行政管理部門審核確認后，方能作為產權登記面積納入房產檔案。因此，預測面積不會對最終的產權登記面積造成影響。問：業主是否可以封閉陽臺？司法實踐中，對業主是否有權封閉陽臺支持和反對皆有。2007年6月，安徽蕪湖法院在其判決中認為：業主和物管之間形成了物業服務管理關系，該小區《業主公約》對其具有約束力，物管要求業主拆除為了封閉陽臺所搭建的構筑物的要求，法院予以支持。2008年3月，江蘇南通法院以《商品房買賣補充協議》格式條款不能限制“專有物權”、封閉陽臺沒損害他人利益、物權高于“整體美觀”為由判決業主可以封閉陽臺。2003年7月4日《天府早報》、《華西都市報》等以《蓉城首案：物管告業主封陽臺》為題，報道了成都森宇物業有限公司與業主羅永勝因封陽臺對簿公堂一事，判決結果我們不得而知。案例：北京大成物業管理公司與李恕等長安新城12名業主封陽臺糾紛案（央視經濟頻道）16第三條買受人所購商品房的基本情況1-4款所謂的使用率是套第三條買受人所購商品房的基本情況5-14款【釋義】1、依照《商品房銷售管理辦法》，商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價，除此之外，買賣雙方還可依《合同法》自行約定其他計價方式。本條將住宅商品房約定為按套內建筑面積計價，相對有助于保護買受人權益。2、購房人應注意商品房“價外價”問題個別開發商除收取按面積計得的總價款外，還會向購房人提出收取配套費、教育實施費等其他收費項目，因此，購房人在支付房款時應當對這些收費項目加以關注，如開發商沒有法定收費依據的，購房人可以拒付。案例：填錯房價算優惠？17第三條買受人所購商品房的基本情況5-14款【釋義】

第四條抵押情況

【釋義】本條是關于所交易商品房的抵押情況。依據《擔保法》的規定，出賣人已設定抵押的房產出賣給買受人時，應當告知買受人該房產已經抵押的事實，因為如果該房地產已抵押并辦理了登記，那么買受人所買受的房產就存在他人抵押權的負擔，如果出賣人屆期不能償還貸款，抵押權人（一般是銀行）就可以行使抵押權將該房地產通過拍賣、折價等方式優先受償，自身的利益將會受到損害。因此如果所交易房產已經辦理了國土使用權抵押或在建工程抵押，出賣人應當在此據實填寫，并將抵押權人同意該商品房預售的證明及關于抵押的相關約定置于本合同附件三。出賣人應當對填寫內容的真實性負責，若違背事實進行填寫，則不能排除出賣人欺詐騙購的故意。如果買受人明知存在抵押情況仍愿意購買的，上述風險由買受人自行負擔。本條所謂的“分攤的土地使用權抵押”，是指將房產所占用土地的國有土地使用權抵押給他人。《城市房地產抵押管理辦法》第3條第5款規定：“在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。”18第四條抵押情況【釋義】本條是關于所交易商品房的第四條抵押情況在實踐中還存在先以在建工程抵押，建設到一定程度后，解除國土使用權抵押，保留房產抵押的情況。如果買受人是在解除國土使用權抵押、保留房產抵押之后買受房產，并且所買受的房產屬于房產抵押標的范圍之內，那么此處不應填寫“在建工程抵押”一欄，而應在最后的空白欄直接填寫該房產被抵押的情況。由于房地產抵押可以有多個抵押權人，設定的時間有先后順序之別，同時在現房銷售中還存在現房抵押的情況，所以本條空白欄也可以供交易雙方自行填寫。案例：王某訴某房產公司商品房買賣糾紛案（隱瞞商品房抵押事實，欺詐、撤銷、加倍索賠）19第四條抵押情況在實踐中還存在先以在建工程抵押，建設到一定程第五條付款方式及期限

【釋義】1、以按揭付款方式購房所產生的五個法律關系：（1）、主合同關系有兩個：一是開發商與購房人之間的商品房買賣合同關系；二是購房人與銀行之間的借款合同關系。（2）、從合同關系有三個：一是購房人以所購物業作為抵押物與銀行之間發生的抵押合同關系；二是開發商為購房人貸款而向銀行提供的保證合同關系（有的銀行還要求開發商提供一定數額的保證金擔保）；三是銀行與開發商之間的回購法律關系，即當購房人逾期未還款構成違約，銀行依法處分抵押房產，開發商向銀行承諾無條件回購該房產，并將回購房款優先直接清償銀行貸款本息。2、按揭付款條款在簽約時屬于效力待定條款，該條款生效的必備要件是銀行同意向購房人發放貸款，并與其簽訂《借款合同》，如屬不可歸責于當事人雙方的事由銀行拒絕為購房人提供按揭貸款的，則該條款對買賣雙方不具備約束力，由此造成《商品房買賣合同》不能履行雙方互不負違約責任，并可以請求解除《商品房買賣合同》，開發商應將收受的購房款本金及利息返還購房人。但如是因為買、賣雙方作為或者不作為的行為導致銀行按揭不能，則需要由責任人承擔其相應的違約責任，如購房人不提供或提供虛假的申貸資料，開發商拒不承擔銀行要求的保證擔保責任等。20第五條付款方式及期限【釋義】1、以按揭付款方式購第五條付款方式及期限問：《商品房買賣合同》解除后，要求解除和銀行的貸款合同是否會得到法律支持？3、按揭付款方式后續法律問題（1）、因商品房買賣合同被確認為無效或者被撤銷、解除，致使按揭貸款的目的無法實現，買賣雙方及銀行均有權解除按揭貸款合同，開發商應將所收款項分別退還給購房人和銀行。（2）、開發商作為擔保人為購房人按揭貸款提供保證擔保的方式有兩種：一是階段性保證擔保，即開發商提供保證擔保的期間為按揭貸款合同簽訂之日起至購房人獲得分戶產權證并辦理他項權利登記之日止；二是全程保證擔保，即開發商在購房人向銀行償還全部貸款本息前均需承擔擔保責任。

開發商盡早為購房人辦理分戶權證的意義不僅是履行自身合同約定的義務，還具備解除自身擔保法律風險的功能和作用。從近年法院受理的案件類型分析，按揭購房人逾期付款違約糾紛已成為一類主要民事糾紛，即每個樓盤都存在著一定比例的按揭購房人逾期不歸還銀行貸款的風險隱患，開發商如不重視此類糾紛的預防和風險防范，將造成不必要的經濟損失。21第五條付款方式及期限問：《商品房買賣合同》解除后，要求解第五條付款方式及期限問：談戀愛期間買的房，離婚時如何處理？如：某男2010年1月1日按揭購買住房后與某女并認識談戀愛，2010年3月1日雙方結婚，2010年5月1日取得房產證，2010年7月1日雙方離婚，該財產如何處理？案例：1、唐＊訴北京＊＊房產公司無法辦理按揭要求解除房屋預售合同2、如何規避按揭購房的法律風險？22第五條付款方式及期限問：談戀愛期間買的房，離婚時如何處理第六條權利瑕疵擔保責任【釋義】本條是出賣人對交易房產承擔權利瑕疵擔保責任的敘述。旨在保護買受人的權益，避免買受人因出賣人一房多賣、房屋被抵押、查封等情況遭受損失。但規定過于籠統，即“產權糾紛”“債權債務糾紛”究竟是指什么糾紛，“全部責任”又指哪些責任承擔形式？出現問題只能按相關法律規定處理。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對本條的具體情況做了較為細致的規定，如第8條：具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第9條：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房以預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。23第六條權利瑕疵擔保責任【釋義】本條是出賣人對交第六條權利瑕疵擔保責任《城市房地產管理法》第37條規定，下列房地產，不得轉讓：（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第38條規定的條件的（支付土地出讓金及總投資額25%以上）；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（三）依法收回土地使用權的；（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（五）權屬有爭議的；（六）未依法登記領取權屬證書的；（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。案例：房產公司將爭議房屋出售給第三人是否構成一房數賣24第六條權利瑕疵擔保責任《城市房地產管理法》第37條規定，下第七、八條規劃、設計變更的約定

【釋義】以上兩條是對有關商品房規劃、設計變更的程序、范圍及法律后果的約定，主要是針對商品房預售中可能出現的問題，現房銷售一般不存在此類問題。本條所謂的規劃、設計變更包括法定變更和約定變更兩種。法定變更是指商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化的變更；約定變更是指合同雙方當事人在合同中明文約定的影響商品房質量或者使用功能的規劃、設計變更。如開發商將原設計應用的現澆樓板改為預制樓板，將原設計使用的隔音材料改為非隔音材料等。但是有的規劃、設計事項在原合同中沒有約定，并且不影響商品房的質量和使用功能的，如開發商將原設計的普通電話線預埋變更為加裝以太網預埋，電線桿位置變更等，開發商可以不通知購房人。依據《商品房銷售管理辦法》第24條：“房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。”本合同第八條約定的規劃、設計變更確立之日，為設計審查單位批準變更之日。25第七、八條規劃、設計變更的約定【釋義】以上兩條第七、八條規劃、設計變更的約定本合同第八條所謂的“規劃變更”，應當是指出賣人向規劃部門申請批準變更房產項目原規劃事項的審批變更，并不包括政府對某一區域所進行的市政規劃變更。關于規劃變更的問題，本示范合同第七條第二款在上述《銷售辦法》第24條的基礎上增加了需要買受人的書面同意作為變更前提的約定，同時明確了即使規劃變更經過了買受人同意和規劃部門許可，只要因規劃變更給買受人造成了損失，出賣人就應當承擔補償責任。需要注意的是，第七條的約定不視為買受人對退房權的放棄，也就是說，如果出賣人未經買受人書面同意就得到了規劃部門和設計審查單位的許可并且變更了原規劃、設計事項，那么依據《銷售辦法》第24條的規定，出賣人仍然應當在變更確立之日起10日內書面通知買受人，買受人應當在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復，屆期未作書面答復的，視為同意變更。如果出賣人未經買受人書面同意就得到了規劃部門和設計審查部門的變更批準并變更了原規劃、設計事項，并且出賣人未能在變更確立之日起10日內書面通知買受人的，買受人可以行使退房權，并請求出賣人承擔違約責任；如果買受人不退房的，可以依據本合同第八條第三款請求出賣人承擔補償責任。如果出賣人在變更之前已取得了買受人的書面同意并得到了規劃部門的許可，那么出賣人不再對買受人負有通知義務。此外，買受人書面同意的變更內容應與規劃部門、設計審查單位的許可及實際變更的內容一致，否則，應當認為出賣人就該規劃變更事項未通知買受人。26第七、八條規劃、設計變更的約定本合同第八條所謂的“規劃變更第七、八條規劃、設計變更的約定本條要求購房人在接到開發商變更通知之日起15日內作出要求退房的書面回復，逾期未回復的，視為接受變更。這就涉及到一個重要期間的送達證據問題，建議：開發商和購房人在向對方發通知或回復時，必須書面以方式，而且要求對方書面簽收并注明簽收時間，對不作書面簽收的，應采用公證送達的方式予以證據保全。

“買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。”是一個法律白條。試問，在已經出現危機或者糾紛的情形下，作為弱勢群體的購房人還有能力“應當”與開發商達成新的補充協議。案例：邱某某與廣州某實業有限公司關于以變更規劃設計為由要求解除商品房買賣合同糾紛案——是否擅自變更了涉案物業的規劃和設計？是否違法建筑？27第七、八條規劃、設計變更的約定本條要求購房人在接到開發商變第九條逾期付款責任

【釋義】1、逾期付款違約責任分析逾期付款是買賣合同中的一種典型違約行為，逾期付款達一定期間，構成根本違約。基于一般違約與根本違約的理論，示范文本建立了兩種相輔相成的違約責任救濟方式。構成一般違約的，守約方有權要求違約方履行合同并支付一定的違約金；構成根本違約的，守約方除有權單方面解除合同外，還可要求違約方承擔終止合同所造成的經濟損失。2、如何設定一般違約與根本違約的合理期間《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規定；出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使，逾期不行使的，解除權消滅。從上述司法解釋分析，商品房買賣的標的物是一項重大資產，立法者期望雙方應給予違約方相對較長期限的包容和理解，不主張權利人過快的享有單方解約權。因此，在設定本條開發商有單方解約權的期間時，一般定為3個月為宜，至少不應少于2個月，如果購房人在簽訂后由于偶然性原因造成流動資金周轉困難而不能如期履約，購房人亦有合理期間進行調整。28第九條逾期付款責任【釋義】1、逾期付款違約責任分析2第九條逾期付款責任3、逾期付款違約金標準的設定《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條規定：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。《解釋》第17條又規定：商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算發法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。結合上兩條司法解釋，逾期付款違約金設定的標準一般應設在下列區間內：不低于同期銀行活期存款利率標準，不高于同期銀行逾期貸款利率的130％。設定的標準如果低于或高于此區間，都有可能導致約定的條款存在法律效力上的瑕疵。案例：公司的《關于催促簽訂<商品房買賣合同>的函》（履約催告）和《催款函》（付款催告及解除權行使）29第九條逾期付款責任3、逾期付款違約金標準的設定29第十條交付條件

【釋義】本條是關于交房條件的約定，包括交房期限和所交付房屋應當具備的其他條件。其中第（二）款第1、2項及《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》是默認的出賣人在交房時應當提交的文件。其他各項可以由雙方自行約定。案例：雷健與被成都中鵬房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案（交付條件）30第十條交付條件【釋義】本條是關于交房條件的約定第十一條市政基礎設施和其他設施的承諾

【釋義】本條是關于與商品房正常使用相關的各項設施條件的約定。基于公用壟斷企業的強有力優勢地位，無論是開發商還是購房人都處于相對弱勢。根據不同的基礎設施、公共配套建筑，設定合理期間履行合同對于買賣雙方均有益處。關于房屋基礎設施、公共配套建筑的交付使用條件，現行法律是有其強制性規定的，并不以當事人雙方的約定為必要。例如：“按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程施工時，必須經公安機關進行消防驗收；未經驗收或驗收不合格的，不得投入使用。”案例：小區附屬設施交付延遲開發商被判違約31第十一條市政基礎設施和其他設施的承諾【釋義】本第十二條逾期交房責任【釋義】本條是關于出賣人逾期交房責任的約定，與本合同第十條所涉及的買受人逾期付款責任形成對應關系。按《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條，在出賣人逾期交房的情況下，買受人的合同解除權也是有相應期限的。從約定的角度分析本條款，本條款的各項設置應與第十條的約定相對等。如：開發商逾期交付房屋的違約金比例與購房人逾期支付購房款的違約金比例相同，構成根本違約期間相同等。但無合同約定而完全按法律規定處理時是否對等？請看下面2點分析：32第十二條逾期交房責任【釋義】本條是關于出賣人逾期第十二條逾期交房責任1、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條規定：如雙方沒有約定或者約定不明，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。這個標準相對于購房人逾期付款責任，標準是不同的。司法解釋顯然更側重保護購房人的權益，因為從實際意義上分析：同地段同類房屋租金標準往往比全部購房款的同期銀行貸款利率要高的多，比逾期金額的同期銀行貸款利率還要高的更多。2、如果因開發商逾期交付房屋導致購房人解除《商品房買賣合同》的，開發商除需要承擔本條款約定的違約責任外，還需要承擔購房人支付購房款后約定交房期間之前的利息損失，該損失可按照同期銀行利息標準執行。而購房者逾期付款，卻只支付違約金。案例：周元福、閻生訴上海潤杰置業有限公司房屋買賣糾紛案（延期交房）33第十二條逾期交房責任1、《最高人民法院關于審理商品房買賣第十三條面積差異處理

【釋義】本條是關于因所交易商品房的預測面積和實測面積存在誤差而對實際結算價款應做補、退或其他處理方式所做的約定。需要注意的是，是按套內建筑面積計算還是按建筑面積計算應與本合同第三條雙方的約定一致。對于經濟適用房，由于在本合同第三條對套內建筑面積和建筑面積都進行了填寫，如果發生面積差異糾紛，應當以“就低不就高”的原則選擇總價款較低的那種面積計算方式填寫。同時需注意，在本合同第三條約定按建筑面積計價時，依據本條關于按建筑面積計價的面積差異糾紛處理方式，應當同時分別計算出建筑面積的實測/預測誤差比絕對值和套內建筑面積的實測/預測誤差比絕對值，如果二者均在3%內，那按實測建筑面積結算價款；如果二者中有一項超出了3%，那買受人有權選擇退房或繼續履行。1、法律不完善之處：

建設部《商品房銷售管理辦法》第20條規定，當事人應在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式，未作約定的，按以下原則處理……。“房屋的產權面積”系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。本規定沒有明確界定公攤面積的變化在多大幅度內是買賣雙方所能接受的，對下面第2點的情況無法處理，還會遇到下面第3點的不利問題。34第十三條面積差異處理【釋義】本條是關于因所交易商第十三條面積差異處理《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條面積誤差處理方式的規定中，采用了“交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符”的表述，較《商品房銷售管理辦法》第二十條有進步，但是仍然對面積誤差的規定處理有漏洞，具體例舉見下面第2、3點。《解釋》對當事人選擇按建筑面積處理誤差時，對因公攤面積增加導致套內建筑面積縮小時如何處理沒有做出規定。其他法律法規對公攤面積的變化在多大幅度內視為正常也缺乏可操作性的規定，因而導致不同的理解，反映在司法實踐中就是出現不同的裁判。兩部法律的此條規定都不具強制性，合同雙方可以自由更改或做其它約定。房價下跌，誤差時超出3%時購房可選擇退房。但房價上漲，也退房？35第十三條面積差異處理《最高人民法院關于審理商品房買賣合同第十三條面積差異處理2、約定套內建筑面積出現誤差的處理方法，在公攤面積縮小比例大于套內建筑面積縮小比例情況下，明顯對購房者不利。

（1）誤差3%以內：合同約定，建筑面積100平米=套內建筑面積90平米+公攤建筑面積10平米；實際交付，建筑面積94平米=套內建筑面積89平米+公攤建筑面積5平米；按“據實結算房價款”的約定，少花1平方的錢，少得6平方的建筑面積！假設合同簽訂套內建筑面積10元/平方，那建筑面積為9元/平方；合同簽訂時6平方建筑面積賣價是54元，而交付時少了6平方建筑面積，卻只退款10元。實際交付，建筑面積100平米=套內建筑面積93平米+公攤建筑面積7平米；按“據實結算房價款”的約定，多花3平方套內面積的錢，得一樣的建筑面積！（2）、誤差超過3%：合同約定，建筑面積100平米=套內建筑面積90平米+公攤建筑面積10平米；實際交付，建筑面積100平米=套內建筑面積94平米+公攤建筑面積6平米。按“3%以內部分的房價款由買受人補足”的約定，再多花3平方套內面積的錢，得一樣的建筑面積！爭取與開發商約定“根據面積實測數據計算，以所購住房套內建筑面積計價結算的房價款大于以所購住房建筑面積價格計價結算的房價款時，按建筑面積價格結算房價款。”當然能爭取和開發商約定“‘建筑面積’和‘套內建筑面積’的實測面積與合同約定面積的誤差發生不等比增長或反向變化時，由購房人選擇是以‘建筑面積’還是以‘套內建筑面積’的誤差結算房款，如果其中任一面積誤差絕對值超過3%，購房人均有權解除合同”更為理想。36第十三條面積差異處理2、約定套內建筑面積出現誤差的處理方第十三條面積差異處理3、當事人選擇按建筑面積、套內建筑面積同時處理誤差時，對因公攤面積增加導致套內建筑面積縮小時情況下，明顯對購房者不利。（1）、誤差3%以內：合同約定，建筑面積100平米=套內建筑面積90平米+公攤建筑面積10平米；實際交付，建筑面積100平米=套內建筑面積87平米+公攤建筑面積13平米。按“實測建筑面積結算房價款”的約定，花一樣的錢得縮水的套內使用面積！（2）、誤差超過3%：合同約定，建筑面積100平米=套內建筑面積90平米+公攤建筑面積10平米；實際交付，建筑面積103平米=套內建筑面積86平米+公攤建筑面積17平米。按“建筑面積3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足”的約定，套內面積更少，還要再多花3平方建筑面積的錢買公攤。就算公攤只增到14平米，購房者不用補錢，但得到的仍是套內建筑面積減少4平米的房。案例：李曼與成都武侯房地產開發有限責任公司商品房銷售合同糾紛案（面積誤差，逾期辦證）37第十三條面積差異處理3、當事人選擇按建筑面積、套內建筑面第十四條交接手續

【釋義】本條與第十條就“交付”和“交接”的問題做出了相對明確的規定，前者強調的是交付的標準和期限，后者強調的是房屋的轉移占有，在法律上有著各自不同的含義。鑒于相關司法解釋規定“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外”。所以購房者在房屋交付不符合法律規定或合同約定時，不要急于交接房屋，以免給以后追究開發商的違約責任帶來障礙。在各個樓盤交房過程中，普遍存在部分購房人消極對待接收房屋的現象。原因有很多，如購房人對房屋某處質量問題有異議、購房人不愿按期支付購房尾款或維修基金、購房人不愿簽訂物業管理服務協議等等。如果購房人在沒有正當理由的情形下拒絕或者消極對待接受房屋，就會給開發商造成被動。因此，一般情況下，開發商會在本條款的空格處加上一句約定：“入住通知送達七日內未接受房屋的，從第八日起視為房屋已經如約交付，房屋的風險歸買受人承擔，房屋的物業管理費及其他相關費用也由買受人承擔。”案例：王英群訴中亨（河南）房地產開發管理有限公司商品房買賣合同糾紛案（契稅滯納金責任、延期交房、陽臺多收費、房屋質量維修責任）38第十四條交接手續【釋義】本條與第十條就“交付”和“

第十五條商品房質量、裝飾、設備標準的約定第2款第1項\第2、3項【釋義】本款是關于商品房地基基礎及主體結構質量問題處理方式的約定。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條規定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”買受人不退房的，應當由雙方另行簽訂補充協議，【釋義】本款是關于已驗收合格的商品房所存在的其他問題處理方式的約定。在驗收合格的情況下，商品房仍可能存在其他方面的問題，依據《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第4條：“《住宅質量保證書》是房地產開發企業對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，房地產開發企業應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。”為此本款可以約定，如果發生了《住宅質量保證書》所規定的問題，出賣人修復的時間及出賣人所承擔的逾期交房責任或其他損失，第（3）項空白欄用于自行約定其他處理方式。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條第1款還規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”案例：林怡與四川亞東房產開發公司房屋買賣合同糾紛案（質量問題）39第十五條商品房質量、裝飾、設備標準的約定第2款第1項第十六條住宅保修責任第1款\第2款【釋義】本款是關于商品房質量保修問題的約定。就商品房住宅而言，1998年9月1日開始實施《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，明確了房產公司交付銷售的新建商品房住宅時，必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》可以作為商品房買賣合同的補充約定。該規定對商品房住宅各部位、部件保修內容及保修期作了明確規定。同時，《商品房銷售管理辦法》第33條規定：“房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。”對非住宅商品房而言，雙方還可通過補充協議對相關保修事項加以約定。【釋義】本款是關于商品房保修期內發生質量問題的處理方式的約定。需要注意的是，依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條第1款的規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”40第十六條住宅保修責任第1款\第2款【釋義】本款第十七、八條商品房節能措施和使用承諾

【釋義】本款是關于商品房節能措施的約定。屬于行政義務也屬于合同義務。【釋義】本款是關于買受人對商品房使用承諾的約定。商品房建筑主體結構、承重結構和用途都是經規劃部門批準和設計單位設計后確定的，具有整體屬性，一經建成，不得擅自變更。對于買受人而言，也應遵守此類規定。本條同時強調了與商品房有關的公共部位和設施的權利、義務和責任問題，因此需要結合本合同第三條、第十一條的內容做全面的約定。41第十七、八條商品房節能措施和使用承諾【釋義】本第十九條產權登記（一）初始登記【釋義】本款是關于商品房預售中出賣人辦理樓棟初始登記（即辦理大產權證）的時間及逾期未能辦理所應承擔責任的約定。與本款相關的還有本合同的第十條、第十三條和第十五條。如果雙方已在第十一條約定了樓棟產權證是交房時所應提供的文件，而交房時未能提供的，應依本合同第十四條和第十二條由出賣人承擔逾期交房責任。本款第1項可以被認為是這一問題的進一步約定，即明確即使出賣人已承擔了逾期交房責任，但只要在本款約定的時間內未能辦理大產權證，那么買受人就享有合同解除權，可以要求退房（退房不現實，房價漲跌差、裝修費用、家居搬遷、使用折舊如何計算處理？），并請求出賣人承擔違約責任。與以前的示范合同存在重大不同的是，本款第1項將出賣人逾期未能辦理大產權證也作為了買受人享有合同解除權的原因之一，這是對買受人權益的進一步保護。本款第二項空白欄可以用于雙方自行約定其他處理方式，也可以對前一項作補充約定。42第十九條產權登記（一）初始登記【釋義】本款是關于商品第十九條產權登記（二）轉移登記【釋義】本款是關于商品房轉移登記相關事項及逾期未能辦理轉移登記相關問題處理方式的約定。若采用買受人委托出賣人辦理方式，在辦理轉移登記時還需要出賣人出具買受人的授權委托書。1、開發商三項主要義務一般而言，開發商在辦理權屬證書問題上有三項主要義務，一是初始登記（即大產權）時的辦理義務；二是買受人申辦產權（即小產權或分戶產權）時其承擔協辦義務；三是商品房買受人辦理土地使用權變更手續的協助義務。2、關于商品房產權登記的現行法律法規：《商品房銷售管理辦法》第34條第2款規定：“房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在土地房產行政主管部門。”第34條第3款規定：“房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。”《城市房屋權屬登記管理辦法》第16條規定：“新建的房屋，申請人應當在房屋施工后的3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，并應提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋施工驗收資料以及其他有關的證明文件。”《房地產開發經營管理條例》第33條規定：“預售商品房的購房人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。”43第十九條產權登記（二）轉移登記【釋義】本款是關第十九條產權登記（二）轉移登記《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或損失數額難以確定的可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”第19條規定：“商品買賣合同約定或者《房地產開發經營管理條例》第33條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”所謂的“９０”天辦證期限是指在雙方當事人沒有特殊約定的前提下，以法律的強制性規定執行。現實中，正常情形下從交房到權證發放需要6－12個月的時間。實踐中開發商一般會與購房者約定遠超過９０天的期限，以避免因權證不能及時到位所發生的損失。而且出于按揭貸款擔保人的義務考慮，開發商也會在補充協議中要求購房者一定要委托其進行權屬登記事宜，并為購房者設定一定的義務，這也是應引起注意的。44第十九條產權登記（二）轉移登記《最高人民法院關于審理商品第十九條產權登記（二）轉移登記3、不能取得權證的常見原因：不能辦理或者不能按期辦理房地產權證既有開發商的原因，也有購房人的原因。開發商的主要原因有：1、項目未經立項批準的；2、項目未取得規劃審批的；3、房屋沒有銷售許可證又無大產證的；4、房屋未經驗收或驗收不合格的；5、土地或房屋未解除抵押的；6、開發商未交納相關稅費、土地出讓金等。這就可能不僅是遲延辦證的違約責任，也可能會發生惡意欺詐雙倍賠償的問題。購房人的主要原因有：1、購房者沒有交納相關的稅費；2、沒有提供房屋登記發證機關所要求的相關資料及身份證明；3、委托他人辦理房產證但沒有出具授權委托書的。4、違約救濟模式：示范文本中要求購房人采取一種2選1的違約救濟模式，即或者選擇退房，或者選擇不退房。因為合同終究要過開發商這一關，購房人最終往往被迫選擇了第2項――不退房。是不是當事人在合同中約明了“不退房”，就一定不能退房呢？當然不是，只要商品房買賣合同約定的或者《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于開發商的原因，導致購房人無法辦理房屋所有權登記的，購房人仍舊可以單方行使退房的權利。案例：1、何珍瑤與成都武侯房地產開發有限責任公司房屋買賣合同糾紛案（逾期辦證）

2、超過訴訟時效，業主要求開發商支付逾期協助辦證違約金終審敗訴（武侯區人民法院一審，成都中院終審）45第十九條產權登記（二）轉移登記3、不能取得權證的常見原第二十條共有權益的約定

【釋義】本條是關于商品房共有權益、建筑物區分所有權的約定。1、本條款的約定屬于無處分權的主體之間不具備法律效力的約定。屋面使用權、外墻使用權、樓宇命名權、小區命名權這些權利均是不動產所有權衍生而來，當所有權掌握在開發商手中時，這些權利屬于開發商；當開發商將房屋出售給業主之后，這些權利就歸全體業主共同享有且不可分割。任何一個購房個體都無權將屋面使用權、外墻使用權、樓宇命名權、小區命名權進行處置，更不可能在不受開發商影響的情況下達成所謂的一致。2、開發商“買頂層送屋頂平臺”，如與該棟樓全體業主無特別約定便屬無效條款。屋頂平臺或稱曬臺、露臺。從結構和功能上分析，屋頂平臺不僅是下層單元的“蓋”，還是整棟房屋的“頂”，而且平臺上半部分及其上部空間不屬于下層單元，為整棟房屋全體業主共同所有。屋頂平臺是房屋建筑最上層的外圍護構件，起著覆蓋承重，遮風排水和保溫隔熱、消防疏通的作用。從所有權角度分析，異產毗連房屋（指結構相連或具有共有的房屋）的毗連部分，往往既是某個業主享有專有所有權的建筑單元的一個組成部分，同時也是與其他業主共有的一部分，這個毗連部分同時具有專有及共有的屬性。商品房在未經出售前，房屋歸開發商所有；出售之后，歸房屋受讓的業主所有，由此，屋頂平臺的原始所有權人應以此而推，即在商品房未出售前，屋頂平臺的所有權人為開發商；商品房出售后，屋頂平臺的所有權人為全體業主。因此，開發商不可能為屋頂平臺永遠的唯一主人，它終究是要將權利讓渡給全體業主的，在此情形下，他就無權獨立對屋頂平臺的使用權加以處置，甚至將屋頂平臺使用權當成是一種商品加以買賣盈利。案例：廈門“物權法第一案”開庭（小區廣告收益？）46第二十條共有權益的約定【釋義】本條是關于商品房共第二十一條附屬建筑物、構筑物的約定

【釋義】本條是關于商品房附屬建筑物、構筑物是否隨商品房一并轉讓的約定，由雙方自行約定填寫。問：地下車位、地面車位、人防車位所有權歸誰？目前小區的車位分為三種：第一種，人防工程車位：根據人防規定，小區必須配備人防工程，開發商不擁有產權，只擁有使用權，不得出售。如果開發商將建設人防工程的成本分攤到銷售的商品房成本當中，則業主擁有使用權。第二種，開發商投資的車位：開發商投資開發建設的車位，包括地下停車庫以及專門建設的地上停車區域，如有些小區用裙樓來建設的多層停車位。這應該歸開發商所有。第三種，地面車位：這在《物權法》中已經明確，《物權法》規定小區的地面車位屬于全體業主共有，如何使用需要經過全體業主共同決定。47第二十一條附屬建筑物、構筑物的約定【釋義】本條是第二十一條附屬建筑物、構筑物的約定問：小區內會所、游泳池、幼兒園歸誰所有呢？

主題詞：規劃、公攤、成本、約定2、法律依據《物權法》第70條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”第73條規定，建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。第74條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”48第二十一條附屬建筑物、構筑物的約定問：小區內會所、游泳池、第二十二、三條前期物業服務和專項維修資金【釋義】本條是關于前期物業服務的約定。在業主大會成立前先由出賣人代買受人選聘物業管理企業進行物業管理，出賣人選聘的前期物業管理企業應當具有相應的資質，并應在本條如實填寫資質證書號、相關物業管理收費價格、收費項目、收費方式等欄目。2004年已頒布了《業主臨時公約（示范文本）》和《前期物業服務合同（示范文本）》（建住房[2004]155、建住房[2004]156號），買受人可以參照制定。出賣人應當依照本條約定選聘物業管理企業，如需更換，須與買受人另行補充約定，不得隨意更換。案例：關注成都物管第一案（收物業費）【釋義】本條是關于專項維修資金繳納的填寫欄目，由雙方自行約定。49第二十二、三條前期物業服務和專項維修資金【釋義】本第二十四條不可抗力

【釋義】按約定期限向購房人交付房屋是開發商主要的合同義務，非特殊原因不得免責。關于不可抗力和其他免責事由：1、不可抗力僅指不可預見，不可避免并不能客服的客觀情況。造成不可抗力的原因主要有兩種情形，一是自然災害，如洪水、地震、臺風、海嘯等；二是政府行為，如戰爭、強制征收等。在發生不可抗力后，開發商必須在合同約定的期限內將不可抗力的情況告知購房人，否則既使發生了不可抗力開發商仍然需要承擔延期交房責任。不可抗力的條件是非常嚴格的，開發商不得濫用此條款，即使是在2003年“非典”流行期間，非疫區、非因疫情直接導致施工停頓的工程都不能認定為“不可抗力”事由，那么“雨季停工”、“技術困難”等事由就更不能成為“不可抗力”的理由。2、其他免責事由中消協在評點房地產業“霸王條款”中對本條作了重點提示，如某房地產開發商向購房人提供的合同范本中提出一個條款：“非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據實予以延期交房。”中消協對此的點評意見是：在上述原因中，有的確實可以作為免責事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實行部分或全部免責。有些則純屬開發商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、因技術上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術問題不能及時解決導致的延誤等，這種情況下應由開發商向購房人承擔違約責任。其實像高考期間停工、辦證行為滯后等內容是開發商可以預料并提前做好準備的，不能作為免責事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開發商應向消費者承擔違約責任，再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴大自己的免責范圍，將第三方對開發商違約的風險轉嫁到消費者頭上，使開發商的逾期行為不必承擔任何責任。50第二十四條不可抗力【釋義】按約定期限向購房人交付房屋是第二十五條爭議解決方式

【釋義】本條是關于爭議解決方式的約定。根據民事訴訟法第34條的規定，因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄。所以在履行商品房買賣合同中發生的爭議，可以選擇向商品房所在地人民法院起訴。依據《仲裁法》和《民事訴訟法》，對合同爭議的解決方式除了訴訟和協商之外，還可以申請仲裁，但仲裁的前提是雙方達成仲裁協議，對此我國仲裁法第四條明確規定：“當事人采用仲裁方式解決糾紛，應當雙方自愿，達成仲裁協議。”通常情況下當事人選擇仲裁方式解決糾紛的，不得再行提起民事訴訟。我國仲裁法第62條規定，仲裁的裁決同法院的判決一樣都是具有法律效力的，當事人應當履行裁決。一方當事人不履行的，另一方當事人可以依照民事訴訟法的有關規定向人民法院申請執行。受申請的人民法院應當執行。仲裁的優點，主要在于快捷和公正，因為仲裁委請的專家往往都是本行業的資深專家和教授、律師等，地位非常獨立，公正性和專業性都很強，而且是一裁終局，即裁決一旦做出，直接進入生效時間，發生法律效力，并且當事人對仲裁裁決不服也不可以就同一糾紛再向仲裁委員會申請復議或向法院起訴的，也沒有二審、再審等程序，所以在時間上比訴訟更快。但是仲裁的缺點主要是費用可能比較高。需要注意的是，如果選擇了仲裁方式，必須明確由哪個仲裁委員會仲裁。51第二十五條爭議解決方式【釋義】本條是關于爭議解決方第二十六、七條合同的生效、補充協議\合同、附件頁數及份數

【釋義】本條是合同自愿原則的進一步體現。對于以下情況，當事人雙方都可以協商后簽訂補充協議：（1）以上條款不完善、不具體或空間不夠的；（2）國家及地方有規定，以上條款沒有體現的；（3）當事人認為需要約定的其他內容。本條同時約定，出賣人不得以補充協議的方式來免除或減輕己方責任、加重買受人責任或排除買受人主要權利。同時約定了合同附件、補充協議與本合同有具有同等法律效力。【釋義】本條是關于合同份數的約定。合同份數一般至少要3份，出賣人1份，買受人1份，房屋所在地房地產管理部門1份。買賣雙方對數量有特殊要求的，自行協商約定增加數量。52第二十六、七條合同的生效、補充協議\合同、附件頁數及份數第二十八條合同的備案

合同尾部【釋義】本條僅在商品房預售的情況下才由雙方簽訂。《城市房地產開發經營管理條例》第27條第2款規定：“房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起３０日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。”本條也可以進一步約定出賣人不履行這一義務的違約責任。如果是現房買賣合同需要備案的，應另行約定條款進行填寫。問：備案的合同和未備案的合同不一致之處，以何為準？【釋義】

★合同需要加蓋騎縫章，防止頁數的增減。★尾部必須加蓋公章，且必須與首部填寫的出賣人和買受人相一致。53第二十八條合同的備案

合同尾部【釋義】本條僅在商《補充協議》第五條第6款廣告、沙盤、樣板間【釋義】《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”實踐中，對“商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作說明和允諾具體確定”及“對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響”標準難以確定，可操作性不強，過分依賴于法官自由裁量，不能有效解決糾紛。在銷售廣告和宣傳資料中，房地產開發企業往往提請廣大受眾留意：“所提供的全部介紹資料非售房要約，只作為介紹信息之用，隨著該項目不斷的優化，開發商保留最終解釋權。”案例：張某訴售樓廣告和宣傳資料不實案

54《補充協議》第五條第6款廣告、沙盤、樣板間【釋義】《最高人民講解完畢，由于個人法律水平和講解技巧有限，不盡之處，敬請諒解，謝謝大家！55講解完畢，由于個人法律水平和講解技巧有限，不盡之處，敬請諒解《頂峰.水岸匯景商品房買賣合同》及《定購書》法律釋義周萬俊2010.6.2856《頂峰.水岸匯景商品房買賣合同》及《定購書》法律釋義周萬俊1導言近年來，房地產業發展非常迅速，房地產業正日益成為一個重要的經濟部門，房地產交易頻繁。房地產開發建設和銷售中也存在不少問題，房地產銷售糾紛一定程度上可以說就是《商品房買賣合同》糾紛。本次主要從法律角度釋義我們公司的《定購書》和《商品房買賣合同》的方式，結合一些典型案例和大家一起學習房地產銷售環節涉及的法律問題。在司法實踐中比較常見的商品房買賣糾紛，如：廣告宣傳失實，逾期不能正常交付，故意隱瞞相關資質，權屬證書缺失，一房二賣”，房屋質量低劣等問題，均會在合同釋義中進行講解。57導言近年來，房地產業發展非常迅速，房地產業正日益成為《“頂峰.水岸匯景”商品房定購書》1、《商品房買賣合同》的公示公示合同文本是開發商的行政義務。《定購書》主要爭議經常是：房產商要求購房者在《定購書》中約定時限內簽訂正式《商品房買賣合同》，購房者以事先沒見到合同內容或以簽訂時對合同條款不能協商一致為由不簽，從而引發糾紛。公示的目的在于讓購房者事先閱讀合同內容，理解合同條款所蘊含的意思，避免糾紛的出現，并明確屆時不能簽訂合同的責任歸屬。2、《定購書》的法律效力《商品房定購書》是房買賣雙方在簽署《商品房預售（買賣）合同》之前簽訂的文書，是對雙方交易房屋的初步確認。雙方約定在簽訂《定購書》后，開發商收取定金并將在一定期限內為購房人保留標的房屋，不得再行售于他人。在商品房交易實踐中它的稱謂或形式繁多，主要有意向書、預定書、認購書、定購書、優先購買權協議、臨時認購協議書等等。從法律角度分析，《定購書》是關于商品房買賣的獨立的預約合同，確定的是房屋是否要買賣的關系。這種定購行為約定的是買賣雙方為將來訂立合同進行談判的權利義務，并非最終必然導致簽約結果的發生。而正式合同確立的是正式房屋買賣關系,二者有本質的區別。問：《定購書》是否可以視為《商品房買賣合同》？《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。58《“頂峰.水岸匯景”商品房定購書》1、《商品房買賣合同》的“頂峰.水岸匯景”商品房定購書3、“定金”與“訂金”“押金”有何不同？《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。“訂金”、“押金”性質相當于首付款、保證金。不適用懲罰性規定。4、未取得商品房預售許可證簽訂的《定購書》無效

我國對于商品房預售實行許可制度，根據《城市房地產管理法》第40條規定，預售商品房應當符合的條件中包括取得商品房預售許可證明的形式條件和其他實質條件，即取得商品房預售許可證明是預售商品房的強制性規定。根據《合同法》第52條規定，違反法律法規的強制性規定的合同無效。因此，未取得預售許可證明前所訂立的商品房《定購書>屬于違反法律強制性規定的無效合同。認購無效時，開發商應向認購人返還定金，還應承擔締約過失責任。59“頂峰.水岸匯景”商品房定購書4“頂峰.水岸匯景”商品房定購