資產評估學資產評估學1第一篇資產評估的基本理論與基本方法第一篇資產評估的基本理論與基本方法2第三章資產評估的基本方法第一節成本法（Thecostmethod）第二節收益法第三節市場比較法第四節資產評估方法的選擇第三章資產評估的基本方法第一節成本法（Thec3第一節成本法（Thecostmethod）（三）應注意問題1.歷史資料的真實性2.形成資產價值的成本耗費是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理論基礎生產費用價值論 資產的價值取決于購建時的成本耗費（二）成本法的評估思路評估值=重置成本-各項損耗實體性功能性經濟性第一節成本法（Thecostmethod）（三）4二、成本法的基本計算公式及其各項指標的計算基本公式：①被評估資產評估值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經濟性貶值

②被評估資產評估值＝重置成本×綜合成新率

二、成本法的基本計算公式及其各項指標的計算基本公式：5（一）重置成本及其計量△

相同點：均采用現行價格和費用計算。△不同點：采用的材料、標準、設計等方面存在差異。但是并未改變基本功能。△有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復原重置成本便宜（超額投資成本）；（2）用更新重置成本形成的資產性能可改進（超額運營成本）。（一）重置成本及其計量61.重置核算法

按資產的成本構成，以現行市價為標準重置成本＝直接成本+間接成本直接成本一般包括：購買支出、運輸費、安裝調試費等。評估實踐中需據具體情況而定。間接成本主要指企業管理費、培訓費等。

采用核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態的被估資產的現行市價。該方法可用于估算復原重置成本，也可用于估算更新重置成本。1.重置核算法 72.功能系數法

如果無法獲得處于全新狀態的被估資產的現行市價，就只能尋找與被估資產相類似的處于全新狀態的資產的現行市價作為參照，通過調整功能差異，獲得被估資產的重置成本。稱功能系數法，即根據功能與成本的函數關系，確定重置成本。資產評估學第三章課件8（1）功能價值法若功能與成本呈線性關系，計算公式：（2）規模經濟效益指數法若功能與成本呈指數關系，計算公式：該方法計算的一般是更新重置成本。（1）功能價值法93.物價指數法如果與被估資產相類似的參照物的現行市價也無法獲得，就只能采用物價指數法。（1）定基物價指數（2）環比物價指數注意問題物價指數法計算的是復原重置成本。3.物價指數法104.統計分析法（點面推算法）當被估資產單價較低，數量較多時，為降低評估成本，可采用此方法。△計算步驟：（1）將被估資產按一定標準分類。（2）抽樣選擇代表性資產，并選擇適當方法計算其重置成本。（3）計算調整系數K。（4）據K值計算被估資產重置成本。某類資產重置成本＝某類資產原始成本×K4.統計分析法（點面推算法）11（二）有形損耗及其計量

計量方法:1.觀察法被估資產的有形損耗＝重置成本×（1－成新率）2.使用年限法實際已使用年限＝名義已使用年限×資產利用率對于經過更新改造的資產，需計算加權平均已使用年限。

有形損耗率（二）有形損耗及其計量有形損耗率123.修復費用法如果資產的實體性損耗是可以修復的，那么修復的費用就反映了資產的實體性貶值。通過估算修復費用估算貶值。3.修復費用法13（三）功能性損耗及其計量功能性損耗的兩種形態(1)超額投資成本(2)超額運營成本（物耗、能耗、工耗等）超額運營成本的計算步聚：(1)計算被評估資產的年超額運營成本(2)計算年凈超額運營成本年凈超額運營成本＝年超額運營成本×（1－所得稅率）(3)據被評估資產的剩余壽命和折現率將年凈超額運營成本折現，計算其功能性貶值額:被估資產功能性貶值額＝年超額運營成本×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）（三）功能性損耗及其計量功能性損耗的兩種形態14（四）經濟性損耗及其計量1.經濟性損耗的含義因資產的外部環境變化所導致的資產貶值而非資產本身的問題。2.表現形式①資產利用率下降 ②資產年收益額減少（四）經濟性損耗及其計量153.計算方式（1）因資產利用率下降導致的經濟性損耗的計量

經濟性貶值額＝重置成本×經濟性貶值率（2）因收益額減少而導致的經濟性損耗的計量 經濟性貶值額＝年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）3.計算方式16（五）綜合成新率及其計量1.含義:資產的現行價值/資產的重置成本2.計量方法(1)觀察法(2)使用年限法(3)修復費用法（五）綜合成新率及其計量17三、對重置成本法的評價1.從成本耗費角度評估資產價值。2.運用一般沒有嚴格的前提條件。3.并非所有評估對象都適合采用成本法。

三、對重置成本法的評價1.從成本耗費角度評估資產價值。18第二節收益法一、收益法的基本原理（一）收益法的理論基礎效用價值論資產的價值取決于效用，即資產為其擁有者帶來的收益。（二）收益法的評估思路預期收益折現（三）收益法運用的前提條件1.資產的收益可以預測并用貨幣計量2.資產所有者所承擔的風險也能用貨幣計量

第二節收益法一、收益法的基本原理19二、收益法的計算公式收益法的基本要素：預期收益、折現率（資本化率）、收益的持續時間。（一）未來收益有限期1.每期收益不等額

2.每期收益等額二、收益法的計算公式20（二）未來收益無限期根據未來收益是否穩定分為兩種方法:1.穩定化收益法（年金化法）穩定化收益A的估算方法：（1）（2）歷史收益加權平均法計算評估基準日以前若干年收益的加權平均數（3）注意:方法（2）更具客觀性，但缺乏預測性。收益法要求收益額是預期收益、客觀收益。（二）未來收益無限期212.分段法若預期未來收益不穩定，但收益又是持續的，則需采用分段法。資產評估學第三章課件22前期（設n=5）后期0123456789分段法圖解選擇前期期限的基本原則（1）延至企業生產經營進入穩態；（2）盡可能長，但也不宜過長。前期（設n=5）后期012345233.純收益按等比例級數變化（遞增或遞減）

3.純收益按等比例級數變化（遞增或遞減）244.純收益按等差級數變化（遞增或遞減）4.純收益按等差級數變化（遞增或遞減）25（三）未來收益有限期下的特殊計算公式1.分段法2.純收益按等比級數變化3.純收益按等差級數變化（遞增或遞減）（三）未來收益有限期下的特殊計算公式1.分段法26三、收益法中各項指標的確定（一）預期收益額1.預期收益的類型

(1)稅后利潤與凈現金流的差異在于確定原則不同凈現金流＝稅后凈利潤+折舊－追加投資(2)從資產評估角度出發，凈現金流更適宜作為預期收益。1.1稅后利潤2.1凈現金流3.1利潤總額稅后凈收益，被普遍采用三、收益法中各項指標的確定1.1稅后利潤稅后凈收益，被普遍采272.預期收益的測算

以歷史數據為基礎，考慮資產在未來可能發生的有利的和不利的因素來確定預期收益。（1）時間序列法適宜預期收益趨勢明顯的情況2003200420052006200720082009201020112012··········收益時間圖3－2使用時間序列法預測某企業的凈收益2.預期收益的測算20032004200520062007228

表3－3評估前每年收益年份凈收益（萬元）2003100020041150200512102006130020071340

按時間序列計算的回歸方程：預測年收益＝（年份數×83）－164717表3－329

表3－4預測年收益年份凈收益（萬元）2008144920091532201016152011169820121781表3－4預測年收益30（2）因素分析法①確定影響資產收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）；②預測這些因素未來可能的變動情況；③估算基于因素變動的未來收益水平。（2）因素分析法31（二）折現率與資本化率

1.二者無本質區別2.內涵上略有區別:

折現率＝無風險報酬率+風險報酬率

資本化率＝折現率－未來年收入的增長率若資產年收入增長率為零，則二者相等。（二）折現率與資本化率323.確定折現率的基本方法(1)加和法折現率＝無風險報酬率+風險報酬率無風險報酬率的確定：國債收益率風險報酬率的確定：（3.1.1）風險累加法3.確定折現率的基本方法33（3.1.2）系數法

CAPM：(資本資產定價模型)市場平均風險報酬率（3.1.2）系數法市場平均風險報酬率34(2)資本成本加權法

如果評估內涵不是凈資產，而是投資總額，即長期負債和所有者權益之和，那么折現率就應包含長期負債的利息率和所有者權益要求的投資收益率兩部分:

折現率＝長期負債占投資總額的比重×長期負債利息率×（1－所得稅稅率）+所有者權益占投資總額的比重×所有者權益報酬率

上式中：所有者權益報酬率＝無風險收益率+風險報酬率(2)資本成本加權法35(3)市場比較法通過參照物的市價和收益來倒求折現率。四、對收益法的評價1.該方法最適宜：資產的購建成本與其獲利能力不對稱的情況；成本費用無法或難以計算的資產。2.該方法的局限性：需具備一定的前提條件；含有較大成分的主觀性。(3)市場比較法36第三節市場比較法一、市場比較法的基本原理（一）理論基礎均衡價值論:由于資產評估是一個模擬市場過程的結果，因此均衡價值論表現為承認市場交易結果的相對合理性，并通過替代原則來評估被估資產。（二）評估思路（三）運用的前提條件1.充分發育活躍的資產市場。2.參照物及其與被估資產可比較的指標、參數等資料均能搜集到。第三節市場比較法一、市場比較法的基本原理37二、市場比較法的基本程序及有關指標（一）尋找參照物。1.參照物的成交價必須真實。2.參照物的基本數量要求(一般三個以上)。3.參照物與被估資產相類似（大可替代，即功能相同或相似)。4.參照物的成交價是正常交易的結果或者可以修正為正常交易。盡可能選擇近期成交的交易案例。二、市場比較法的基本程序及有關指標38（二）調整差異1.時間因素2.區域因素參照物所在區域比被估資產好：；反之系數>1一般以被評資產為100，（二）調整差異393.功能因素功能系數法4.成新率因素5.交易情況調整（三）確定評估值將若干個經過調整的調整值進行加權平均或算術平均，確定評估值。3.功能因素40三、市場比較法的具體操作方法常用直接比較法（一）單一因素比較法參照物與被估資產之間僅在某一方面存在差異，例如：新舊程度、交易時間、功能等。（二）類比調整法參照物與被估資產大體相似，但在多方面存在差異。交易案例A的調整后價值＝參照物A的成交價×時間因素調整系數×區域因素調整系數×功能因素調整系數×交易情況補正系數三、市場比較法的具體操作方法常用直接比較法41[例]某商業用房，面積為500平方米，現因企業聯營需要進行評估，評估基準日為2006年10月31日。評估人員在房地產交易市場上找到三個成交時間與評估基準日接近的商業用房交易案例，具體情況如下表所示：單位：參照物ABC交易單價25,00029,80029,590成交日期2006.62006.92006.10區域條件比被評估資產好比被評估資產好比被評估資產好交易情況正常高于市價4%正常[例]某商業用房，面積為500平方米，現因企業聯營需要進行評42

該商業用房與三個參照物新舊程度相近，結構也相似，故無需對功能因素和成新率因素進行調整。該商業用房所在區域的綜合評分為100，三個參照物所在區域條件均比被評估商業用房所在區域好，綜合評分分別均為107。當時房產價格月上漲率為4%，故參照物A的時間因素調整系數為：（1+4%）4=117%；參照物B的時間因素調整系數：1+4%=104%；參照物C因在評估基準日當月交易，故無需調整。三個參照物成交價格的調整過程如下。單位：被評估資產單價＝（27,336.45＋27,850.47＋27,654.21）÷3＝27,614被評估資產總價＝27,614×500＝13,807,000元參照物ABC交易單價5,0005,9605,918時間因素修正117/100104/100100/100區域因素修正100/107100/107100/107交易情況修正100/100100/104100/100修正后的價格27,336.4527,850.4727,654.21該商業用房與三個參照物新舊程度相近，結構也相似，故無需對43

四、清算問題清算價格屬于非正常價格清算價格的確定方法1.市價折扣法清算價格＝公允市價×折扣率

2.模擬拍賣法（意向詢價法）四、清算問題清算價格屬于非正常價格44五、評價

1.最具客觀性的評估方法，運用最廣泛的方法2.該方法的運用需具備一定的前提條件（1）對產權交易市場成熟度的需求；（2）對被估對象本身的要求。五、評價1.最具客觀性的評估方法，運用最廣泛的方法45第四節資產評估方法的選擇一、資產評估方法的多樣性和可選擇性從理論上講，在相對完善的市場中，對于可以在市場上公開交易的資產，如果資產的購建成本與效用是對稱的，那么采用三種方法評估同一資產的公允市價，其評價結果不應存在太大差異。二、資產評估方法的最適選擇由于市場總是存在一定的缺陷；不同的評估對象具有不同的特點，因此不同的資產業務存在最適評估方法的選擇問題。第四節資產評估方法的選擇一、資產評估方法的多樣性和可選擇461.與評估對象相適應在評估時首先應區別被估資產是：單項/整體，有形/無形，通用/專用，可復制/不可復制一般講：

2.受可搜集到的數據和信息資料的制約

成本法適宜評估可復制的資產專用資產單項資產收益法適宜評估資源性資產無形資產整體資產市場法：具有一定通用性能在公開市場出售的資產1.與評估對象相適應成本法適宜評估可復制的資產收益法適宜評47資產評估學資產評估學48第一篇資產評估的基本理論與基本方法第一篇資產評估的基本理論與基本方法49第三章資產評估的基本方法第一節成本法（Thecostmethod）第二節收益法第三節市場比較法第四節資產評估方法的選擇第三章資產評估的基本方法第一節成本法（Thec50第一節成本法（Thecostmethod）（三）應注意問題1.歷史資料的真實性2.形成資產價值的成本耗費是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理論基礎生產費用價值論 資產的價值取決于購建時的成本耗費（二）成本法的評估思路評估值=重置成本-各項損耗實體性功能性經濟性第一節成本法（Thecostmethod）（三）51二、成本法的基本計算公式及其各項指標的計算基本公式：①被評估資產評估值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經濟性貶值

②被評估資產評估值＝重置成本×綜合成新率

二、成本法的基本計算公式及其各項指標的計算基本公式：52（一）重置成本及其計量△

相同點：均采用現行價格和費用計算。△不同點：采用的材料、標準、設計等方面存在差異。但是并未改變基本功能。△有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復原重置成本便宜（超額投資成本）；（2）用更新重置成本形成的資產性能可改進（超額運營成本）。（一）重置成本及其計量531.重置核算法

按資產的成本構成，以現行市價為標準重置成本＝直接成本+間接成本直接成本一般包括：購買支出、運輸費、安裝調試費等。評估實踐中需據具體情況而定。間接成本主要指企業管理費、培訓費等。

采用核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態的被估資產的現行市價。該方法可用于估算復原重置成本，也可用于估算更新重置成本。1.重置核算法 542.功能系數法

如果無法獲得處于全新狀態的被估資產的現行市價，就只能尋找與被估資產相類似的處于全新狀態的資產的現行市價作為參照，通過調整功能差異，獲得被估資產的重置成本。稱功能系數法，即根據功能與成本的函數關系，確定重置成本。資產評估學第三章課件55（1）功能價值法若功能與成本呈線性關系，計算公式：（2）規模經濟效益指數法若功能與成本呈指數關系，計算公式：該方法計算的一般是更新重置成本。（1）功能價值法563.物價指數法如果與被估資產相類似的參照物的現行市價也無法獲得，就只能采用物價指數法。（1）定基物價指數（2）環比物價指數注意問題物價指數法計算的是復原重置成本。3.物價指數法574.統計分析法（點面推算法）當被估資產單價較低，數量較多時，為降低評估成本，可采用此方法。△計算步驟：（1）將被估資產按一定標準分類。（2）抽樣選擇代表性資產，并選擇適當方法計算其重置成本。（3）計算調整系數K。（4）據K值計算被估資產重置成本。某類資產重置成本＝某類資產原始成本×K4.統計分析法（點面推算法）58（二）有形損耗及其計量

計量方法:1.觀察法被估資產的有形損耗＝重置成本×（1－成新率）2.使用年限法實際已使用年限＝名義已使用年限×資產利用率對于經過更新改造的資產，需計算加權平均已使用年限。

有形損耗率（二）有形損耗及其計量有形損耗率593.修復費用法如果資產的實體性損耗是可以修復的，那么修復的費用就反映了資產的實體性貶值。通過估算修復費用估算貶值。3.修復費用法60（三）功能性損耗及其計量功能性損耗的兩種形態(1)超額投資成本(2)超額運營成本（物耗、能耗、工耗等）超額運營成本的計算步聚：(1)計算被評估資產的年超額運營成本(2)計算年凈超額運營成本年凈超額運營成本＝年超額運營成本×（1－所得稅率）(3)據被評估資產的剩余壽命和折現率將年凈超額運營成本折現，計算其功能性貶值額:被估資產功能性貶值額＝年超額運營成本×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）（三）功能性損耗及其計量功能性損耗的兩種形態61（四）經濟性損耗及其計量1.經濟性損耗的含義因資產的外部環境變化所導致的資產貶值而非資產本身的問題。2.表現形式①資產利用率下降 ②資產年收益額減少（四）經濟性損耗及其計量623.計算方式（1）因資產利用率下降導致的經濟性損耗的計量

經濟性貶值額＝重置成本×經濟性貶值率（2）因收益額減少而導致的經濟性損耗的計量 經濟性貶值額＝年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）3.計算方式63（五）綜合成新率及其計量1.含義:資產的現行價值/資產的重置成本2.計量方法(1)觀察法(2)使用年限法(3)修復費用法（五）綜合成新率及其計量64三、對重置成本法的評價1.從成本耗費角度評估資產價值。2.運用一般沒有嚴格的前提條件。3.并非所有評估對象都適合采用成本法。

三、對重置成本法的評價1.從成本耗費角度評估資產價值。65第二節收益法一、收益法的基本原理（一）收益法的理論基礎效用價值論資產的價值取決于效用，即資產為其擁有者帶來的收益。（二）收益法的評估思路預期收益折現（三）收益法運用的前提條件1.資產的收益可以預測并用貨幣計量2.資產所有者所承擔的風險也能用貨幣計量

第二節收益法一、收益法的基本原理66二、收益法的計算公式收益法的基本要素：預期收益、折現率（資本化率）、收益的持續時間。（一）未來收益有限期1.每期收益不等額

2.每期收益等額二、收益法的計算公式67（二）未來收益無限期根據未來收益是否穩定分為兩種方法:1.穩定化收益法（年金化法）穩定化收益A的估算方法：（1）（2）歷史收益加權平均法計算評估基準日以前若干年收益的加權平均數（3）注意:方法（2）更具客觀性，但缺乏預測性。收益法要求收益額是預期收益、客觀收益。（二）未來收益無限期682.分段法若預期未來收益不穩定，但收益又是持續的，則需采用分段法。資產評估學第三章課件69前期（設n=5）后期0123456789分段法圖解選擇前期期限的基本原則（1）延至企業生產經營進入穩態；（2）盡可能長，但也不宜過長。前期（設n=5）后期012345703.純收益按等比例級數變化（遞增或遞減）

3.純收益按等比例級數變化（遞增或遞減）714.純收益按等差級數變化（遞增或遞減）4.純收益按等差級數變化（遞增或遞減）72（三）未來收益有限期下的特殊計算公式1.分段法2.純收益按等比級數變化3.純收益按等差級數變化（遞增或遞減）（三）未來收益有限期下的特殊計算公式1.分段法73三、收益法中各項指標的確定（一）預期收益額1.預期收益的類型

(1)稅后利潤與凈現金流的差異在于確定原則不同凈現金流＝稅后凈利潤+折舊－追加投資(2)從資產評估角度出發，凈現金流更適宜作為預期收益。1.1稅后利潤2.1凈現金流3.1利潤總額稅后凈收益，被普遍采用三、收益法中各項指標的確定1.1稅后利潤稅后凈收益，被普遍采742.預期收益的測算

以歷史數據為基礎，考慮資產在未來可能發生的有利的和不利的因素來確定預期收益。（1）時間序列法適宜預期收益趨勢明顯的情況2003200420052006200720082009201020112012··········收益時間圖3－2使用時間序列法預測某企業的凈收益2.預期收益的測算20032004200520062007275

表3－3評估前每年收益年份凈收益（萬元）2003100020041150200512102006130020071340

按時間序列計算的回歸方程：預測年收益＝（年份數×83）－164717表3－376

表3－4預測年收益年份凈收益（萬元）2008144920091532201016152011169820121781表3－4預測年收益77（2）因素分析法①確定影響資產收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）；②預測這些因素未來可能的變動情況；③估算基于因素變動的未來收益水平。（2）因素分析法78（二）折現率與資本化率

1.二者無本質區別2.內涵上略有區別:

折現率＝無風險報酬率+風險報酬率

資本化率＝折現率－未來年收入的增長率若資產年收入增長率為零，則二者相等。（二）折現率與資本化率793.確定折現率的基本方法(1)加和法折現率＝無風險報酬率+風險報酬率無風險報酬率的確定：國債收益率風險報酬率的確定：（3.1.1）風險累加法3.確定折現率的基本方法80（3.1.2）系數法

CAPM：(資本資產定價模型)市場平均風險報酬率（3.1.2）系數法市場平均風險報酬率81(2)資本成本加權法

如果評估內涵不是凈資產，而是投資總額，即長期負債和所有者權益之和，那么折現率就應包含長期負債的利息率和所有者權益要求的投資收益率兩部分:

折現率＝長期負債占投資總額的比重×長期負債利息率×（1－所得稅稅率）+所有者權益占投資總額的比重×所有者權益報酬率

上式中：所有者權益報酬率＝無風險收益率+風險報酬率(2)資本成本加權法82(3)市場比較法通過參照物的市價和收益來倒求折現率。四、對收益法的評價1.該方法最適宜：資產的購建成本與其獲利能力不對稱的情況；成本費用無法或難以計算的資產。2.該方法的局限性：需具備一定的前提條件；含有較大成分的主觀性。(3)市場比較法83第三節市場比較法一、市場比較法的基本原理（一）理論基礎均衡價值論:由于資產評估是一個模擬市場過程的結果，因此均衡價值論表現為承認市場交易結果的相對合理性，并通過替代原則來評估被估資產。（二）評估思路（三）運用的前提條件1.充分發育活躍的資產市場。2.參照物及其與被估資產可比較的指標、參數等資料均能搜集到。第三節市場比較法一、市場比較法的基本原理84二、市場比較法的基本程序及有關指標（一）尋找參照物。1.參照物的成交價必須真實。2.參照物的基本數量要求(一般三個以上)。3.參照物與被估資產相類似（大可替代，即功能相同或相似)。4.參照物的成交價是正常交易的結果或者可以修正為正常交易。盡可能選擇近期成交的交易案例。二、市場比較法的基本程序及有關指標85（二）調整差異1.時間因素2.區域因素參照物所在區域比被估資產好：；反之系數>1一般以被評資產為100，（二）調整差異863.功能因素功能系數法4.成新率因素5.交易情況調整（三）確定評估值將若干個經過調整的調整值進行加權平均或算術平均，確定評估值。3.功能因素87三、市場比較法的具體操作方法常用直接比較法（一）單一因素比較法參照物與被估資產之間僅在某一方面存在差異，例如：新舊程度、交易時間、功能等。（二）類比調整法參照物與被估資產大體相似，但在多方面存在差異。交易案例A的調整后價值＝參照物A的成交價×時間因素調整系數×區域因素調整系數×功能因素調整系數×交易情況補正系數三、市場比較法的具體操作方法常用直接比較法88[例]某商業用房，面積為500平方米，現因企業聯營需要進行評估，評估基準日為2006年10月31日。評估人員在房地產交易市場上找到三個成交時間與評估基準日接近的商業用房