1房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)2011.12目錄產(chǎn)品策劃體系定位12產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)資料3產(chǎn)品策劃體系內(nèi)容4反饋與修正3產(chǎn)品策劃體系定位4緣起經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)建筑規(guī)劃設(shè)計院的部分功能，增加所提方案的可操作性與可實施性。4經(jīng)紀(jì)公司開發(fā)商建筑規(guī)劃院房地產(chǎn)項目前期顧問階段反饋修正反饋修正給出結(jié)論給出結(jié)論5緣起前端市場定位后端營銷推廣房地產(chǎn)項目前期報告中端產(chǎn)品策劃經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)建筑規(guī)劃設(shè)計院的部分功能，增加所提方案的可操作性與可實施性。給出結(jié)論反饋修正給出結(jié)論反饋修正反饋修正6定位前端市場定位中端產(chǎn)品策劃后端營銷推廣房地產(chǎn)項目前期報告房地產(chǎn)項目前期策劃過程中承前啟后的模塊。經(jīng)紀(jì)公司間競爭升級，產(chǎn)品策劃由自選動作變?yōu)橐?guī)定動作，廣度及深度也逐漸加大。7思源2010年北京地區(qū)某項目前期投標(biāo)報告8易居2009年上海地區(qū)某項目前期定位報告9世邦魏理仕2009年青島地區(qū)的前期報告10產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)資料112.當(dāng)?shù)氐卣卟咭?guī)規(guī)范范4.市場場調(diào)調(diào)研研1.地塊塊資資料料3.開發(fā)發(fā)商商訴訴求求基礎(chǔ)礎(chǔ)資資料料5.項目目定定位位客觀觀事事實實主觀觀判判斷斷122.當(dāng)?shù)氐卣卟咭?guī)規(guī)范范4.市場場調(diào)調(diào)研研1.地塊塊資資料料3.開發(fā)發(fā)商商訴訴求求基礎(chǔ)礎(chǔ)資資料料5.項目目定定位位13地塊塊資資料料地塊塊資資料料主主要要包包括括：：規(guī)劃劃意意見見書書及及相相關(guān)關(guān)政政府府文文件件地塊塊CAD圖地塊塊內(nèi)內(nèi)外外部部情情況況既有有規(guī)規(guī)劃劃方方案案14地塊塊資資料料|規(guī)劃劃意意見見書書及及相相關(guān)關(guān)政政府府文文件件規(guī)劃劃意意見見書書及及相相關(guān)關(guān)政政府府文文件件：：地地塊塊真實實的官官方方權(quán)威威信息15地塊資料|規(guī)劃意見書及及相關(guān)政府文文件規(guī)劃意見書16地塊資料|規(guī)劃意見書及及相關(guān)政府文文件規(guī)劃意見書地塊的用地性性質(zhì)、面積指指標(biāo)、容積率率、限高、建筑密密度17地塊資料|規(guī)劃意見書及及相關(guān)政府文文件規(guī)劃意見書是否含代征/代建的道路用用地及綠化用地指標(biāo)是否有政策房房指標(biāo)？限價房/廉租房/回遷房/回遷商業(yè)18地塊資料|規(guī)劃意見書及及相關(guān)政府文文件規(guī)劃意見書建筑紅線退讓讓距離及道路路紅線退讓距距離社區(qū)出入口方方位設(shè)置要求求與車位配比比要求19地塊資料|規(guī)劃意見書及及相關(guān)政府文文件規(guī)劃意見書地塊圖：直觀觀了解20地塊資料|規(guī)劃意見書及及相關(guān)政府文文件相關(guān)政府文件件：其它官方方文件作為補補充市政管線情況況、采暖方式式……21地塊資料|地塊CAD圖地塊CAD圖：產(chǎn)品設(shè)計計的底稿，力求準(zhǔn)確無誤誤。開發(fā)商直接提提供CAD圖紙；由釘樁點坐標(biāo)文件生成；用用JPG圖片大致勾勒勒生成。CAD格式文件釘樁點文件22地塊資料|地塊內(nèi)部及周周邊情況地塊內(nèi)部及周周邊情況：現(xiàn)狀及未來規(guī)規(guī)劃，盡可能用實實景照片展示。內(nèi)部：是否存在地勢勢高差、原生生植被、水系、溫泉、工業(yè)業(yè)遺存等？是否存在被污污染后需要更更換的土壤？？外部：有利因素：景景觀資源，如如河流湖泊、、旅游景點、、城市地標(biāo)等等；社會資源源，如重點中中小學(xué)，大型型醫(yī)院，市政政公園，體育育場館等；交交通站點，如如地鐵/輕軌/BRT站點等。不利因素：噪噪聲及粉塵污污染，如市政政主干道，鐵鐵路，工廠，，專業(yè)市場，，發(fā)電廠；心心理負(fù)面影響響，如高壓線走廊，火葬場，墳墳地，破舊樓樓房等。23地塊資料|地塊內(nèi)部及周周邊情況案例西中中南北東24地塊資料|既有規(guī)劃方案案某項目概念性性總規(guī)方案開發(fā)商已有規(guī)規(guī)劃方案，需需經(jīng)紀(jì)公司提供建議及意意見；綜合體的公寓項目，要求對對標(biāo)準(zhǔn)層進(jìn)行行分割，需開開發(fā)商提供標(biāo)準(zhǔn)層圖紙。某城市綜合體體項目公寓部部分標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計圖圖紙252.當(dāng)?shù)卣咭?guī)范范4.市場調(diào)研1.地塊資料3.開發(fā)商訴求基礎(chǔ)資料5.項目定位26當(dāng)?shù)卣咭?guī)范范項目所在省、、市的最新的政策規(guī)范要要求。建筑間距系數(shù)日照測算標(biāo)準(zhǔn)建筑寬高比比與樓座座排布布相關(guān)關(guān)的規(guī)規(guī)范……27當(dāng)?shù)卣咭?guī)規(guī)范日照及及間距距系數(shù)數(shù)設(shè)計計依據(jù)據(jù)：《沈陽市市居住住建筑筑間距距和住住宅日日照管管理規(guī)規(guī)定》(沈陽市市人民民政府府令2006第64號)“第九條條”：：住宅宅建筑筑高度度在40米以上時，，面寬不大于于60米。“第十四條條”：高層層建筑遮擋擋相鄰住宅宅，當(dāng)建筑筑高度與建建筑面寬之之比大于1.2時，按遮擋擋建筑面寬寬確定建筑筑間距系數(shù)數(shù)；在三環(huán)路以以內(nèi)地區(qū)，，當(dāng)建筑高高度在40米以上時，，建筑間距距系數(shù)不得得小于1.4，且建筑間間距不得小小于40米；“第十七條條”：沿城城市主要道道路一側(cè)并并列布置的的高層住宅宅之間的建建筑間距除除滿足本規(guī)規(guī)定相對應(yīng)應(yīng)的建筑間間距要求外外，不得小于30米。“第二十三三條”：住住宅日照是是指住宅主主采光面居居室的滿窗窗日照時數(shù)數(shù)。日照標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)日為大大寒日，有有效日照時時間帶為上午8時至下午4時。“第二十五五條”：新新建高層住住宅或高層層和多層混混合的住宅宅成組布置置時，新建建住宅日照應(yīng)不低低于大寒日日1小時。建筑寬高比比建筑間距日照測算標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)28當(dāng)?shù)卣咭?guī)規(guī)范項目所在省省、市的最新的政策規(guī)范范要求。層高陽臺飄窗入戶花園地下空間……與贈送面積積相關(guān)的規(guī)規(guī)范29當(dāng)?shù)卣咭?guī)規(guī)范贈送面積依依據(jù)：成都市規(guī)劃劃管理局關(guān)關(guān)于對《成成都市規(guī)劃劃管理技術(shù)術(shù)規(guī)定》中中容積率、、建筑面積積等指標(biāo)的的補充解釋釋二、住宅建建筑層高不應(yīng)大大于3.6米。躍層式住住宅起居室室（廳）、、低層住宅宅起居室（（廳）層高高為戶內(nèi)通通高以及住住宅坡屋頂頂部分除外外。六、每套住住宅陽臺（（含各類形形式的陽臺臺、入戶花花園、露臺臺等非公共共活動空間間）的水平投影面面積不大于于該套住宅宅套型建筑筑面積的20%；商業(yè)、辦辦公、酒店店建筑的每每層陽臺水水平投影面面積不大于于該層建筑筑面積的15%。此外，陽臺進(jìn)深不不應(yīng)大于1.8米，低層住宅宅、退臺式式建筑陽臺臺等有特殊殊要求的除除外。七、飄窗窗臺與室內(nèi)內(nèi)樓地面高高差不得小小于0.45米，且凸出出外墻寬度度不得大于于0.6米。八、除建筑筑入口雨篷篷外，建筑附屬構(gòu)構(gòu)件（如空空調(diào)板、花花池、構(gòu)造造板等）的的進(jìn)深不宜宜大于0.6米，且連續(xù)續(xù)長度不應(yīng)應(yīng)大于1.8米。住宅建建筑不允許許設(shè)置除結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)件以以外的附屬屬構(gòu)件。九、除避讓讓、對接市市政公共地地下空間外外，建筑物物地下室、、半地下室室的頂板面面不應(yīng)高于于室外地坪坪1.0米；建筑物物地下室、、半地下室室頂板面高高于室外地地坪大于1.0米時，按照照該層水平平投影面積積計入容積積率。地下下室、半地地下室頂板板面高于室室外地坪部部分按地上上建筑的規(guī)規(guī)定進(jìn)行退退距管理。。十一、本解解釋自2010年2月25日起施行，，有效期為為兩年。其它類型：：樓座高度控制、土地使用用年限（沈沈陽）、外外立面要求求（銀川））等……根據(jù)住宅地地塊3.2的容積率及及沈陽市相相關(guān)日照和和建筑間距距的要求，，估算平均層數(shù)30-35層能滿足相相關(guān)指標(biāo)；根據(jù)抗震設(shè)設(shè)防的要求求及各結(jié)構(gòu)構(gòu)形式高限限的要求，，本案住宅宅部分控制制高度不超超過120-130米；根據(jù)《高規(guī)》要求，100米以上的住住宅，應(yīng)設(shè)設(shè)置避難層層，而避難層的設(shè)設(shè)置，會造造成高層住住宅的成本本和公攤面面積的增加加；根據(jù)結(jié)構(gòu)計計算要求，，建筑體越越高，荷載載要求就越越高，鋼筋筋用量增加加、混凝土土標(biāo)號提高高、構(gòu)件截截面尺寸加加大，因此此，在增加建安成成本的同時，減小實際使使用空間，即得房率率會進(jìn)一步步降低；因此，建議議本項目住宅高度控控制在100米以內(nèi)當(dāng)?shù)卣咭?guī)規(guī)范312.當(dāng)?shù)卣咭?guī)規(guī)范4.市場調(diào)研1.地塊資料3.開發(fā)商訴求求基礎(chǔ)資料5.項目定位32開發(fā)商訴求求開發(fā)商訴求求：項目目目標(biāo)、項目目發(fā)展方向向、期望均均價、開工工順序、可可突破的限限制性規(guī)劃劃條件等，，通過項目目招投標(biāo)文文件或與開開發(fā)商溝通通了解。最重要是是項目目目標(biāo)：追求高利利潤還是是回款速速度？本項目的的目標(biāo)是是什么？？是迅速回回收資金金是利潤最最大化關(guān)鍵是大大老板的的想法33開發(fā)商訴訴求開發(fā)商對對開工順序序常常有自自己的考考慮。ABCDE初步方案案：開工工順序，，由南向向北最終方案案：開工工順序，，由北向向南由南向北北由北向南南34開發(fā)商訴訴求開發(fā)商提提出突破破某些限限規(guī)，如如突破““90/70”限制、、增大容容積率、、提高建建筑限高高、提高高層高、、提供周周邊學(xué)校校入學(xué)資資格等，，一定要要慎重考慮慮，確定其可可實施性性。352.當(dāng)?shù)卣卟咭?guī)范4.市場調(diào)研研1.地塊資料料3.開發(fā)商訴訴求基礎(chǔ)資料料5.項目定位位36市場調(diào)研研|宏觀市場場宏觀市場場涉及城市層面面的信息，，如：GDP，房地產(chǎn)產(chǎn)年度/季度/月度的成成交量與與成交均均價37市場調(diào)研研|中觀市場場中觀市場場涉及區(qū)域及板板塊層面面的信息，，如：區(qū)區(qū)域位置置，成熟熟度，居居民評價價區(qū)域位置：主主要是與市中中心/商業(yè)區(qū)/商務(wù)區(qū)/政務(wù)區(qū)的通達(dá)達(dá)性、路程距距離及所需時時間38市場調(diào)研|中觀市場中觀市場涉及及區(qū)域及板塊層層面的信息，如：：區(qū)域位置，，成熟度，居居民評價區(qū)域成熟度：：城市中心黃黃金區(qū)域/CBD/新興居住區(qū)/未來規(guī)劃利好好區(qū)域/旅游度假區(qū)……39市場調(diào)研|中觀市場中觀市場涉及及區(qū)域及板塊層層面的信息，如：：區(qū)域位置，，成熟度，居居民評價居民評價：即即當(dāng)?shù)厥忻駥椖克趨^(qū)區(qū)域的看法，，如成都的西貴南富，北京的東富富西貴，是否是傳統(tǒng)豪豪宅區(qū)（北京京朝陽公園，，沈陽棋盤山山、蘇州金雞雞湖）項目是要融入入這個區(qū)域還還是要跳出這這個區(qū)域？40市場調(diào)研|微觀市場微觀市場涉及及直接競品，如：競品產(chǎn)產(chǎn)品類型、建建筑/園林風(fēng)格、精精裝報價及標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、單盤年年度/季度/月度消化量，，現(xiàn)有存量，，暢銷/滯銷產(chǎn)品的房房型、面積區(qū)區(qū)間、單價、、總價區(qū)間等等。41市場調(diào)研|微觀市場微觀市場涉及及直接競品，如：競品產(chǎn)產(chǎn)品類型，建建筑/園林風(fēng)格，精精裝報價及標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，單盤年年度/季度/月度消化量，，現(xiàn)有存量，，暢銷/滯銷產(chǎn)品的房房型、面積區(qū)區(qū)間、單價、、總價區(qū)間，，客群等。422.當(dāng)?shù)卣咭?guī)范范4.市場調(diào)研1.地塊資料3.開發(fā)商訴求基礎(chǔ)資料5.項目定位43項目定位|項目檔次和居居所用途項目檔次和居居所用途：指導(dǎo)戶型及樓樓座標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)設(shè)計。高端中高端中端頂級第一居所第二居所商務(wù)公寓投資型度假養(yǎng)生……項目檔次次居所用途途44客群定位：目目標(biāo)客群的家家庭收入、成成員數(shù)量、房型需求、能能承受的單價價與總價等。項目定位|客群定位45客群定位：鮮明地域特性性的需求。例如：成都、重慶的的客戶對朝向向的敏感度相相對較低；沈陽的客戶希希望聯(lián)排別墅墅的主臥能設(shè)設(shè)在二層；沈陽客戶偏好好地中海式的的建筑風(fēng)格；；項目定位|客群定位46產(chǎn)品類型與戶戶型配比：最具指導(dǎo)意義義，重中之重重產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間比例（建面比）公寓塔樓零居50-60㎡30-40%一居70-80㎡40-50%兩居90-110㎡20%合計23000㎡100%注意：建建筑面積積/實得面積?套數(shù)比/建面比?項目定位|產(chǎn)品類型與戶戶型配比項目檔次居所用途客群定位產(chǎn)品類型戶型配比宏觀市場中觀市場微觀市場小結(jié)產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)礎(chǔ)資料規(guī)劃意見書及及相關(guān)政府文文件地塊CAD圖地塊內(nèi)外部情情況既有規(guī)劃方案案與樓座座排布布相關(guān)關(guān)與贈送送面積積相關(guān)關(guān)其它項目目目標(biāo)項目發(fā)發(fā)展方方向期望均均價開工順順序……2、當(dāng)?shù)氐卣卟咭?guī)范范3、開發(fā)發(fā)商訴訴求4、市場場調(diào)研研5、項目目定位位1、地塊塊資料料48產(chǎn)品策策劃體體系內(nèi)內(nèi)容對開發(fā)發(fā)商的的判斷斷：擁有成成熟的的產(chǎn)品品體系系且在在異地地快速速復(fù)制制的某某些大大型開開發(fā)商商（如如萬科科、龍龍湖、、星河河灣等等）、、對自自身產(chǎn)產(chǎn)品十十分自自信的的某些些中小小型開開發(fā)商商（如如潤豐豐等）），只只需經(jīng)經(jīng)紀(jì)公公司提提供當(dāng)當(dāng)?shù)厥惺袌鲂判畔ⅰⅰ㈨椖磕慷ㄎ晃患盃I營銷計計劃。。對產(chǎn)品品策劃劃的要要求往往往局局限于于開發(fā)發(fā)商既既有方方案的的局部部修改改，如如某一一戶型型的室室內(nèi)布布局調(diào)調(diào)整、、銷售售動線線的重重新安安排等等。如果是是太過過全面面深入入的產(chǎn)產(chǎn)品策策劃往往往是是事倍倍功半半，乃乃至產(chǎn)產(chǎn)生一一些負(fù)負(fù)面影影響。。因此需需要各各分支支機構(gòu)構(gòu)預(yù)先先準(zhǔn)確確判斷斷開發(fā)發(fā)商的的實際際需求求。注意產(chǎn)品策劃體系50綜述產(chǎn)品策策劃體體系分分為六六部分分內(nèi)容容。地塊價價值分分析規(guī)劃設(shè)設(shè)計原原則總體規(guī)規(guī)劃建建議戶型設(shè)設(shè)計建建議建筑及及園林林風(fēng)格格建議議附加值值提升升建議議51產(chǎn)品策劃體系地塊價價值分分析規(guī)劃設(shè)設(shè)計原原則總體規(guī)規(guī)劃建建議戶型設(shè)設(shè)計建建議建筑及及園林林風(fēng)格格建議議附加值值提升升建議議地塊價價值分分析A4-1地塊居住價值高高品質(zhì)的純居住區(qū)

A4-3/4地塊教育配套用地高端品牌教育資源

A4-7地塊公園配套用地項目價值點之一

A4-10地塊混合用地商業(yè)價值較高居住價值一般東側(cè)配建廉租房A4-8地塊混合用地居住價值高于商業(yè)價值地塊價價值分分析地塊價價值分分析：：判斷斷各地地塊之之間、、同一一地塊塊各方方位之之間的的居住價價值和和商業(yè)業(yè)價值值。基于地地塊屬屬性及及內(nèi)外外部情情況案例：：廣渠路路15號地53地塊價價值分分析地塊價價值分分析：：判斷斷各地地塊之之間、、同一一地塊塊各方方位之之間的的居住價價值和和商業(yè)業(yè)價值值。居住價價值：：東地地塊>西地塊塊東部部＞東東地塊塊西部部商業(yè)價價值：：中間間規(guī)劃劃路>兩側(cè)影響因因素：：京九九鐵路路>建材城城>京開高高速>城中村村改善因因素：：東側(cè)側(cè)綠地地>西側(cè)綠綠地西側(cè)綠化隔隔離帶帶東側(cè)綠化隔離帶帶東側(cè)居居住地地塊西側(cè)居居住地地塊N京九鐵路噪聲影響京開高速噪聲影響建材市場綜合影響待拆遷城中村綜合影響150米綠帶改善環(huán)境降低噪聲100米綠帶改善環(huán)境基于地地塊內(nèi)外部部情況況案例：：黃土土崗項項目54地塊價價值分分析地塊價價值分分析：：綜合合體公公寓類類項目目，則則要判判斷不同樓樓層之之間，同一樓樓層之之間不不同朝朝向的居住住價值值。案例：：蘇州州某高高端公公寓項項目基于地地塊內(nèi)外部部情況況55產(chǎn)品策劃體系系地塊塊價價值值分分析析規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計原原則則總體體規(guī)規(guī)劃劃建建議議戶型型設(shè)設(shè)計計建建議議建筑筑及及園園林林風(fēng)風(fēng)格格建建議議附加加值值提提升升建建議議規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計原原則則56規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計原原則則規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計原原則則：：確確定定規(guī)規(guī)劃劃方方向向，，如如容積積率率的的拆拆分分，各各地地塊塊的的容積積率率和和建建筑筑類類型型，戶型型分分配配等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1總建建筑筑面面積積做做滿滿，，實實現(xiàn)現(xiàn)總總體體2.5容積積率率；；適度度拆拆分分總總體體容容積積率率；；拔高高西西地地塊塊容容積積率率指指標(biāo)標(biāo)，，做做足足高高度度，，降降低低東東地地塊塊容容積積率率；；西地地塊塊一一分分為為二二，，西西側(cè)側(cè)安安排排政政策策房房，，盡盡量量減減少少占占地地面面積積，，剩剩余余部部分分排排商商品品房房；；所有有商商品品住住宅宅均均為為南南北北通通透透的的板板式式建建筑筑，，舒舒適適性性較較高高；；案例例：：黃黃土土崗崗項項目目基于于地地塊塊價價值值分分析析、、規(guī)規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)、、項項目目定定位位等等57產(chǎn)品品策劃劃體系系地塊塊價價值值分分析析規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計原原則則總體體規(guī)規(guī)劃劃建建議議戶型型設(shè)設(shè)計計建建議議建筑筑及及園園林林風(fēng)風(fēng)格格建建議議附加加值值提提升升建建議議總體體規(guī)規(guī)劃劃建建議議58總體體規(guī)規(guī)劃劃建建議議概念念規(guī)規(guī)劃劃圖圖總規(guī)規(guī)圖圖樓體體鳥鳥瞰瞰圖圖日照照測測算算圖圖………交通通組組織織圖圖消防防通通道道圖圖單元元入入口口圖圖地下下車車庫庫圖圖………戶型型配配比比表表總規(guī)規(guī)指指標(biāo)標(biāo)表表交通通組組織織戶型型配配比比總規(guī)布局局59總體規(guī)劃劃建議|總規(guī)布局局概念規(guī)劃劃圖總規(guī)圖樓體鳥瞰瞰圖日照測算算圖……交通組織織圖消防通道道圖單元入口口圖地下車庫庫圖……戶型配比比表總規(guī)指標(biāo)標(biāo)表交通組織織戶型配比比總規(guī)布局局60概念規(guī)劃劃圖：對對地塊進(jìn)進(jìn)行初步步劃分，，確定各各類型產(chǎn)產(chǎn)品的大大致布局局，用不同色塊塊進(jìn)行區(qū)區(qū)分。案例：黃黃土崗項項目基于地塊塊價值分分析、規(guī)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)、項目目定位等等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N中高端商品住宅宅區(qū)中端商品住宅宅區(qū)公租房限價房景觀公園園總體規(guī)劃劃建議|總規(guī)布局局由西向東東排布：：政策房房-中端商品品房-中高端商商品房61總體規(guī)劃劃建議|總規(guī)布局局總規(guī)圖：：各物業(yè)業(yè)類型的的樓座排布、朝朝向、建建筑形式式、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層面積積、單元數(shù)等詳細(xì)指指標(biāo)。案例：黃黃土崗項項目62總體規(guī)劃劃建議|總規(guī)布局局樓體鳥瞰瞰圖：三維視角角的圖片，，加深直直觀印象象。案例：黃黃土崗項項目西南角視角東南角視角社區(qū)內(nèi)部視角63總體規(guī)劃劃建議|總規(guī)布局局日照測算算圖：日日照測算算軟件生生成的圖圖片，表表示總規(guī)規(guī)布局符合相關(guān)關(guān)建筑規(guī)規(guī)范。案例：黃黃土崗項項目64總體規(guī)劃劃建議|交通組織織概念規(guī)劃劃圖總規(guī)圖樓體鳥瞰瞰圖日照測算算圖……交通組織織圖消防通道道圖單元入口口圖車位圖表表……戶型配比比表總規(guī)指標(biāo)標(biāo)表交通組織織戶型配比比總規(guī)布局局65總體規(guī)劃劃建議|交通組織織交通組織織圖：社社區(qū)內(nèi)外外主要道道路，出出入口（（車行、、人行））位置案例：黃黃土崗項項目66總體規(guī)劃劃建議|交通組織織消防通道道圖：消消防車行行車路線線，保證證符合相相關(guān)消防防規(guī)范案例：黃黃土崗項項目67總體規(guī)劃劃建議|交通組織織單元入口口圖：各各樓座單單元的地地上入戶戶方向案例：黃黃土崗項項目68總體規(guī)劃劃建議|交通組織織車位圖表表：地下下車庫或或地面車車位分布布區(qū)域示示意，各各車庫的的出入口口位置，，車位統(tǒng)統(tǒng)計表案例：黃黃土崗項項目69總體規(guī)劃劃建議|戶型配比比概念規(guī)劃劃圖總規(guī)圖樓體鳥瞰瞰圖日照測算算圖……交通組織織圖消防通道道圖單元入口口圖地下車庫庫圖……戶型配比比表總規(guī)指標(biāo)標(biāo)表交通組織織戶型配比比總規(guī)布局局70總體規(guī)劃劃建議|戶型配比比總規(guī)指標(biāo)標(biāo)表：根根據(jù)總規(guī)規(guī)布局，，整個項項目的規(guī)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)核算。。案例：黃黃土崗項項目71產(chǎn)品策劃體系地塊價值值分析規(guī)劃設(shè)計計原則總體規(guī)規(guī)劃建建議戶型設(shè)設(shè)計建建議建筑及及園林林風(fēng)格格建議議附加值值提升升建議議戶型設(shè)設(shè)計建建議72戶型設(shè)設(shè)計建建議樓座標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層戶型型組合合建議議案例：：黃土土崗項項目73戶型設(shè)設(shè)計建建議單套戶戶型設(shè)設(shè)計方方向案例：黃土崗項目中高端案例：沈陽某高端高層項目74產(chǎn)品策劃體系地塊價價值分分析規(guī)劃設(shè)設(shè)計原原則總體規(guī)規(guī)劃建建議戶型設(shè)設(shè)計建建議建筑及及園林林風(fēng)格格建議議附加值值提升升建議議75建筑及及園林林風(fēng)格格建議議建筑風(fēng)風(fēng)格建建議：：根據(jù)據(jù)項目目定位位及客客群分分析得得出。。案例：：黃土土崗項項目規(guī)劃意見書要求，政策房的外立面材質(zhì)須與商品房保持一致76建筑及及園林林風(fēng)格格建議議園林風(fēng)風(fēng)格建建議：：根據(jù)據(jù)建筑筑風(fēng)格格及客客群分分析得得出，，同時時會對對某些些重要節(jié)節(jié)點給出概概念性性指導(dǎo)導(dǎo)建議議。案例：：黃土土崗項項目77產(chǎn)品策劃體系地塊價價值分分析規(guī)劃設(shè)設(shè)計原原則總體規(guī)規(guī)劃建建議戶型設(shè)設(shè)計建建議建筑及及園林林風(fēng)格格建議議附加值值提升升建議議附加值值提升升建議議78附加值值提升升建議議精裝修修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)精裝修修價格格精裝修修風(fēng)格格常規(guī)設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施新技術(shù)術(shù)運用用精裝修修設(shè)備設(shè)設(shè)施會所商業(yè)幼兒園園……服務(wù)等等級服務(wù)內(nèi)內(nèi)容社區(qū)配配套物業(yè)服服務(wù)79附加值值提升升建議議|精裝修修精裝修修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)精裝修修價格格精裝修修風(fēng)格格常規(guī)設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施新技術(shù)術(shù)運用用精裝修修設(shè)備設(shè)設(shè)施會所商業(yè)幼兒園園……服務(wù)等等級服務(wù)內(nèi)內(nèi)容社區(qū)配配套物業(yè)服服務(wù)80附加值值提升升建議議|精裝修修確定項項目是是否采采用精精裝修修交房房是否采采用精精裝修修？開發(fā)商商要求求（萬萬科、、星河河灣））項目定定位（（高單單價項項目，，如商商務(wù)公公寓、、高端端住宅宅）81附加值值提升升建議議|精裝修修精裝修修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和價價格：：根據(jù)據(jù)項目目定位位及對對銷售售均價價的預(yù)預(yù)期，，確定定交房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和成本價價格、、對外外報價價。常規(guī)項項目：：墻面面、地地面裝裝修，，送廚廚房家家具、、衛(wèi)浴浴，報報價3000元/㎡之內(nèi)案例：：萬科科項目目82附加值值提升升建議議|精裝修修精裝修修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和價價格：：根據(jù)據(jù)項目目定位位及對對銷售售均價價的預(yù)預(yù)期，，確定定交房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和成本價價格、、對外外報價價。高端項項目：：墻面、、地面面裝修修，送送廚衛(wèi)衛(wèi)全套套家具具家電電，智智能家家居系系統(tǒng)，，報價價5000元/㎡㎡以上上案例例：：北北京京遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋洋公公館館83附加加值值提提升升建建議議|精裝裝修修精裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和和價價格格：：根根據(jù)據(jù)項項目目定定位位及及對對銷銷售售均均價價的的預(yù)預(yù)期期，，確確定定交房房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和成本本價價格格、、對對外外報報價價。公寓寓類類項項目目：：““拎拎包包入入住住””，，墻墻面面、、地地面面裝裝修修，，送送全全套套家家具具家家電電燈燈飾飾，，報報價價5000元/㎡㎡以上上案例例：：北北京京霄霄云云里里8號84附加加值值提提升升建建議議|精裝裝修修精裝裝修修風(fēng)風(fēng)格格：：根根據(jù)據(jù)客群群定定位位、、戶戶型型特特點點及及建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格確定定合合適適的的裝裝修修風(fēng)風(fēng)格格。。案例例：：大大連連項項目目85附加加值值提提升升建建議議|精裝裝修修精裝裝修修風(fēng)風(fēng)格格：：根根據(jù)據(jù)客群群定定位位、、戶戶型型特特點點及及建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格確定定合合適適的的裝裝修修風(fēng)風(fēng)格格。。案例例：：蘇蘇州州項項目目86附加加值值提提升升建建議議|設(shè)備備設(shè)設(shè)施施精裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)精裝裝修修價價格格精裝裝修修風(fēng)風(fēng)格格常規(guī)規(guī)設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施新技技術(shù)術(shù)運運用用精裝裝修修設(shè)備備設(shè)設(shè)施施會所所商業(yè)業(yè)幼兒兒園園………服務(wù)務(wù)等等級級服務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)容容社區(qū)區(qū)配配套套物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)87附加加值值提提升升建建議議|設(shè)備備設(shè)設(shè)施施根據(jù)據(jù)項目目定定位位及及規(guī)規(guī)劃劃意意見見書書要求求確確定定設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施的的選選用用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)配配置置居住住區(qū)區(qū)安安防防系系統(tǒng)統(tǒng)增強強外外保保溫溫結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)系系統(tǒng)統(tǒng)太陽陽能能光光電電系系統(tǒng)統(tǒng)樓板板輻輻射射采采暖暖制制冷冷系系統(tǒng)統(tǒng)同層層排排水水系系統(tǒng)統(tǒng)………常規(guī)規(guī)設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施建筑筑設(shè)設(shè)計計方方案案要要考考慮慮風(fēng)風(fēng)能能、、太太陽陽能能等等的的使使用用。。（（設(shè)設(shè)計計方方案案中中應(yīng)應(yīng)安安排排太太陽陽能能熱熱水水裝裝置置，，多多層層居居住住建建筑筑應(yīng)應(yīng)采采用用坡坡屋屋頂頂形形式式））建設(shè)設(shè)項項目目應(yīng)應(yīng)采采用用綠綠色色照照明明技技術(shù)術(shù)、、供供暖暖鍋鍋爐爐系系統(tǒng)統(tǒng)節(jié)節(jié)能能技技術(shù)術(shù)、、空空調(diào)調(diào)系系統(tǒng)統(tǒng)節(jié)節(jié)能能技技術(shù)術(shù)、、電電機機系系統(tǒng)統(tǒng)節(jié)節(jié)能能技技術(shù)術(shù)、、高高溫溫空空氣氣燃燃燒燒技技術(shù)術(shù)、、熱熱泵泵技技術(shù)術(shù)、、太太陽陽能能利利用用技技術(shù)術(shù)、、雨雨洪洪利利用用技技術(shù)術(shù)、、節(jié)節(jié)水水器器具具及及節(jié)節(jié)水水控控制制技技術(shù)術(shù)等等節(jié)節(jié)能能節(jié)節(jié)水水、、減減排排技技術(shù)術(shù)，，并并在在設(shè)設(shè)計計說說明明中中做做出出專專門門說說明明。。——摘自黃土土崗項目目《規(guī)劃意見見書》88附加值提提升建議議|設(shè)備設(shè)施施根據(jù)項目定位位的