中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)2012&展望2013中國(guó)指數(shù)研究院

2013年1月目錄2012年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)：價(jià)格止跌反彈，成交為近三年最高，一線(xiàn)回暖快力度大企業(yè)：銷(xiāo)售業(yè)績(jī)明顯好于往年，資金狀況好轉(zhuǎn)，經(jīng)營(yíng)更趨穩(wěn)健未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望政策環(huán)境：調(diào)控方向不變，保護(hù)合理自住需求和抑制投資投機(jī)需求兩手抓（1）地方政府通過(guò)調(diào)整公積金等鼓勵(lì)合理需求，貨幣信貸予以支持多個(gè)地方政府調(diào)整公積金政策支持首套購(gòu)房需求貨幣政策：信貸環(huán)境逐漸緩和利好市場(chǎng)，支持自住需求回升（2）繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控方向，抑制投資投機(jī)等不合理需求中央：反復(fù)強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，派督察組監(jiān)察政策落實(shí)地方：觸及限購(gòu)紅線(xiàn)政策被叫停或辟謠，表態(tài)堅(jiān)決貫徹落實(shí)調(diào)控政策貨幣政策：嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，抑制投資投機(jī)需求（3）土地供應(yīng)、保障房建設(shè)等長(zhǎng)效機(jī)制完善，緩解供應(yīng)不足矛盾土地市場(chǎng)：繼續(xù)推進(jìn)土地管理制度改革，適時(shí)調(diào)整供地計(jì)劃保障房：加大資金支持力度，提前完成保障房建設(shè)目標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，百城均價(jià)連續(xù)7個(gè)月上漲，已超過(guò)1月平均水平，同比上漲0.03%，結(jié)束連續(xù)8個(gè)月的同比下跌。2012年12月百城住宅均價(jià)為9715元/平方米，已超過(guò)2012年初水平，比1月微漲0.20%，比2011年同期上漲0.03%，結(jié)束連續(xù)8個(gè)月的同比下跌。十大城市住宅均價(jià)漲幅高于百城平均水平，與2011年年初相比，十大城市住宅均價(jià)累計(jì)上漲1.22%。同比方面，12月同比上漲1.06%，為2012年以來(lái)再次同比上漲。新房?jī)r(jià)格：百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比連續(xù)7個(gè)月上漲，結(jié)束連續(xù)8個(gè)月的同比下跌數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：2010年6月至今百城新建住宅均價(jià)及環(huán)比漲跌幅2012年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額為6.5萬(wàn)億元（預(yù)計(jì)值），同比增長(zhǎng)11%，自2012年8月起由下降轉(zhuǎn)為上升且增幅不斷擴(kuò)大；11月累計(jì)銷(xiāo)售面積2012年以來(lái)首次止跌，預(yù)計(jì)全年為11.4億平方米，同比增長(zhǎng)4.6%。圖：2007年至今全國(guó)商品房和住宅銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額同比增速全國(guó)銷(xiāo)售：銷(xiāo)售持續(xù)向好，整體好于2011年數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)測(cè)2012年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為7.2萬(wàn)億元（預(yù)計(jì)值），下半年同比增速企穩(wěn)回升，預(yù)計(jì)全年增長(zhǎng)17.0%。其中，住宅開(kāi)發(fā)投資額同比增速仍低于同期辦公樓和商業(yè)用房。全國(guó)開(kāi)發(fā)投資：企業(yè)投資信心逐漸恢復(fù)，下半年增速企穩(wěn)回升圖：2007年至今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及其同比增速數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)測(cè)2012年，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積18億平方米（預(yù)計(jì)值），同比下降6.0%，降幅持續(xù)縮小。房屋施工面積59.4億平方米（預(yù)計(jì)值），同比增長(zhǎng)17.2%。圖：全國(guó)房屋新開(kāi)工面積及施工面積及其同比增速全國(guó)開(kāi)工：新開(kāi)工面積低于2011年，但四季度以來(lái)累計(jì)降幅持續(xù)收窄數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)測(cè)全年成交量為近三年同期最高水平。2012年，50個(gè)代表城市月均成交住宅2326萬(wàn)平方米，比2011年和2010年同期分別高出28.7%和9.5%，為近三年同期最高。12月成交量創(chuàng)2010年調(diào)控以來(lái)高點(diǎn)。代表城市成交量自3月起持續(xù)回升，7月達(dá)到2012年小高峰，成交2810萬(wàn)平方米，接近2010年12月的階段性高點(diǎn)（僅低4.1%），8-9月略有下降，四季度持續(xù)回升，12月創(chuàng)2010年調(diào)控以來(lái)新高，成交2977萬(wàn)平方米，比2010年12月高出1.6%。圖：2010年以來(lái)50個(gè)代表城市月度總成交量走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，注：一線(xiàn)包括北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市；二線(xiàn)包括天津、重慶、杭州、武漢、大連、蘇州、廈門(mén)、成都、南京、三亞、貴陽(yáng)、溫州、哈爾濱、海口、長(zhǎng)春、合肥、青島、福州、西安、南寧、鄭州、沈陽(yáng)、無(wú)錫、長(zhǎng)沙、南昌25個(gè)城市；三線(xiàn)包括蕪湖、莆田、中山、惠州、淮安、肇慶、汕頭、鎮(zhèn)江、紹興、衢州、韶關(guān)、包頭、佛山、徐州、唐山、銅陵、瀘州、宿州、東莞、揚(yáng)州、南通21個(gè)城市。重點(diǎn)城市新房成交：全年成交量為近三年同期最高，12月達(dá)2010年調(diào)控以來(lái)高點(diǎn)2012年，各類(lèi)城市成交量均有所增長(zhǎng)，均為近五年來(lái)第二高位，其中一線(xiàn)城市同比增長(zhǎng)40.9%，增幅最為突出，但較2009年仍有較大距離；從不同階段來(lái)看，一線(xiàn)城市回暖時(shí)間領(lǐng)先于二三線(xiàn)城市，其成交量在5-6月率先達(dá)到高點(diǎn)，7-9月持續(xù)下行，10月起再度回升，12月成交93萬(wàn)平方米，再創(chuàng)2011年以來(lái)新高。二三線(xiàn)城市成交量回暖時(shí)間滯后于一線(xiàn)城市，在7-8月達(dá)到2012年小高峰，之后持續(xù)高位運(yùn)行。2012年全年成交量同比分別增長(zhǎng)31.3%和21.8%，三線(xiàn)城市回升最晚、力度最小，但絕對(duì)量已超過(guò)2009年高點(diǎn)。圖：各類(lèi)代表城市住宅月度成交面積及其同比變化各類(lèi)城市對(duì)比：均為近五年來(lái)第二高，一線(xiàn)城市回暖快力度大，但較2009年仍有較大距離數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，108%-43%-24%41%97%-18%-18%31%114%-11%-10%22%2012年，前兩年受調(diào)控影響程度較大的長(zhǎng)三角地區(qū)（2010年和2011年分別下降40%和21%）成交量同比增長(zhǎng)60%，增幅明顯高于其他區(qū)域（增幅均在30%以下）。與2009年的高點(diǎn)相比，長(zhǎng)三角降幅24%為最高，珠三角、環(huán)渤海降幅接近20%，中西部和東北均下降12%。東北地區(qū)代表城市2012年累計(jì)小幅增長(zhǎng)4%，2010年和2011年降幅分別為13%和2%，表現(xiàn)最為平穩(wěn)，其2012年成交量與2009年相比近下降12%，差距最小。圖：代表區(qū)域住宅月度成交面積及其同比變化數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，40%-13%-2%4%圖：2012年不同區(qū)域住宅成交量與歷年同期對(duì)比不同區(qū)域?qū)Ρ龋洪L(zhǎng)三角地區(qū)同比增幅更加明顯，但相比2009年差距最大，東北地區(qū)表現(xiàn)恰好相反136%-40%-21%60%新房供應(yīng)應(yīng)：新增供應(yīng)應(yīng)低于2011年，“金金九”為為全年推推盤(pán)高峰峰2012年，20個(gè)代表城城市月均均新批上上市1267萬(wàn)平方米米，同比比下降5.9%，比2010年增長(zhǎng)1.4%。其中，9月達(dá)到全全年推盤(pán)盤(pán)高峰，，單月新新批上市市突破2千萬(wàn)平方方米，“金九九”之后后新增供供應(yīng)驟減減，但11-12月新增供供應(yīng)連續(xù)續(xù)兩個(gè)月月環(huán)比增增長(zhǎng)，處處于2012年較高水水平。圖：2010至今代表表城市商商品住宅宅月度新新批上市市面積走走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源源：CREIS中指數(shù)據(jù)據(jù)，注：重點(diǎn)城市市一共20個(gè)，其中中一線(xiàn)包包括北京京、上海海、廣州州、深圳圳4個(gè)城市；；二線(xiàn)包包括杭州州、武漢漢、南昌昌、蘇州州、大連連、重慶慶、天津津、長(zhǎng)沙沙、無(wú)錫錫、沈陽(yáng)陽(yáng)、鄭州州等11個(gè)城市；；三線(xiàn)城城市包括括銅陵、、東莞、、揚(yáng)州、、南通、、惠州5個(gè)城市。。2012年開(kāi)始，，代表城城市庫(kù)存存高位盤(pán)盤(pán)整，一一改前兩兩年持續(xù)續(xù)上揚(yáng)的的態(tài)勢(shì)。。截至12月底，，10個(gè)代表表城市市可售售面積積為6929萬(wàn)平方方米，，與年年初相相比增長(zhǎng)4.6%，仍處處于2010年來(lái)的的較高高水平平。從出清清周期期來(lái)看看，由由于成成交回回升顯顯著，，出清清周期期持續(xù)續(xù)下行行，去去庫(kù)存存壓力力明顯減小。截至12月底，代表城城市出出清周周期降降至9.2個(gè)月，，比年年初縮縮短7.7個(gè)月，，為2011年二季季度以以來(lái)較低水水平。圖：2010年至今今各月月10個(gè)代表表城市可售面面積及及出清周周期供求對(duì)對(duì)比：：庫(kù)存高高位盤(pán)盤(pán)整，，出清清周期期較年年初大大幅下下降數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：：CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)，，注：代表城城市包包括北北京、、上海海、廣廣州、、深圳圳、杭杭州、、武漢漢、南南昌、、蘇州州、揚(yáng)揚(yáng)州、、惠州州。全年成成交量量為近近五年年來(lái)次次高，，12月單月月創(chuàng)歷歷史新新高。。2012年，青青島住住宅成成交量量持續(xù)續(xù)回升升，月月均成成交78萬(wàn)平方方米，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)11%，為近近五年年來(lái)僅僅低于于2010年（低低6%）的次次高水水平。。12月，青青島單單月成成交154萬(wàn)平方方米，，環(huán)比比和同同比分分別增增長(zhǎng)26%和87%，創(chuàng)歷歷史新新高。。新增供供應(yīng)量量低于于2011年，““金九九”為為全年年推盤(pán)盤(pán)高峰峰。2012年，青青島月月均新新批上上市78萬(wàn)平方方米，，同比比下降降18%。其中中，9月為全全年推推盤(pán)高高峰，，達(dá)188萬(wàn)平方方米，，環(huán)比比和同同比分分別增增長(zhǎng)67%和20%，但比比2011年11月高點(diǎn)點(diǎn)（197萬(wàn)平方方米））仍低低5%。2012年，青青島成成交量量與供供應(yīng)量量持平平，供供需均均衡，，扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)了2011年供過(guò)過(guò)于求求的態(tài)態(tài)勢(shì)。。圖：2008年至今今青島月度成成交量量和供應(yīng)應(yīng)量走勢(shì)青島：：成交為為近五五年次次高，，供應(yīng)應(yīng)低于于2011年，供供需均均衡數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：：CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)、、2012年12月，十十大城城市主主城區(qū)區(qū)二手手住宅宅樣本本平均均價(jià)格格為22345元/平方米米，環(huán)環(huán)比連連續(xù)第第10個(gè)月上上漲，，漲幅幅為1.40%，各城城市價(jià)價(jià)格全全部上上漲。。同比比來(lái)看看，均均價(jià)上上漲10.12%，漲幅幅顯著著擴(kuò)大大，是是自9月以來(lái)來(lái)的第第4個(gè)月同同比上上漲。。與2012年初相相比，，十大大城市市主城城區(qū)二二手住住宅均均價(jià)累累計(jì)上上漲10.12%，漲幅幅明顯顯高于于十大大城市市新房房。圖：2008年以來(lái)來(lái)十大大城市市主城城區(qū)二二手住住宅均均價(jià)及環(huán)比比漲跌跌幅十大城城市二二手住住宅價(jià)價(jià)格：：環(huán)比第第10個(gè)月上上漲，，同比比第4個(gè)月上上漲，，且同同環(huán)比比漲幅幅均有有擴(kuò)大大數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：：CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)，2012年，十十大城城市累累計(jì)成成交二二手住住宅65.3萬(wàn)套，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)25.3%，增幅幅低于于相應(yīng)應(yīng)城市市新房房（35%左右））。二二季度度開(kāi)始始，成成交量量持續(xù)續(xù)大幅幅回升升。三三、四四季度度分別別成交交19.53萬(wàn)套和和20.47萬(wàn)套，，同比比分別別增長(zhǎng)長(zhǎng)67.8%和115.9%。圖：十十大代代表城城市二二手房房成交交總量量及同同比變變化十大城城市二二手住住宅成成交：：成交超超2011年，回回升趨趨勢(shì)顯顯著，，年末末達(dá)到到兩年年來(lái)最最高水水平數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：：CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)，土地供供需：：全年供供求水水平不不及2011年，但但4月以來(lái)來(lái)逐漸漸向好好2012年，全全國(guó)300個(gè)城市市各類(lèi)類(lèi)土地地推出出、成成交面面積分分別為為15.8億平方米、、11.9億平方米，，同比分別別下降8.2%、14.9%，其中住宅用用地推出、、成交面積積同比降幅幅分別為17.4%、23.6%，商辦用地地推出、成成交面積同同比增幅分分別為20.4%、6.4%。4月以來(lái)推出出及成交面面積環(huán)比均均逐漸向好好，其中12月住宅、商商辦用地推推出、成交交面積均達(dá)達(dá)到年內(nèi)最最高水平。。數(shù)據(jù)來(lái)源：：CREIS中指數(shù)據(jù)、、圖：2009年至今全國(guó)國(guó)300個(gè)城市住宅宅和商辦用用地成交面面積（單位位：萬(wàn)m2）圖：2009年至今全國(guó)國(guó)300個(gè)城市住宅宅和商辦用用地推出面面積（單位位：萬(wàn)m2）地價(jià)：住宅用地樓樓面均價(jià)、、溢價(jià)率穩(wěn)穩(wěn)步回升，，但各類(lèi)用用地整體水水平仍低于于2011年同期2012年全國(guó)300個(gè)城市各類(lèi)類(lèi)用地樓面面均價(jià)為937元/平方米，同同比下降1.7%，其中住宅用地同同比上漲6.9%，商辦用地地同比下降降15.2%。各類(lèi)用地平平均溢價(jià)率率為7.8%，比2011年同期低4.3個(gè)百分點(diǎn)，，住宅、商商辦用地分分別比2011年同期低4.4、5.8個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅宅用地溢價(jià)價(jià)率穩(wěn)步上上升，12月達(dá)到年內(nèi)內(nèi)最高點(diǎn)13.3%。圖：2009年至今全國(guó)國(guó)300個(gè)城市住宅宅、商辦用用地樓面均均價(jià)及平均均溢價(jià)率數(shù)據(jù)來(lái)源：：CREIS中指數(shù)據(jù)、、目錄2012年中國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)總總結(jié)市場(chǎng)：價(jià)格格止跌反彈彈，成交為為近三年最最高，一線(xiàn)線(xiàn)回暖快力力度大企業(yè)：銷(xiāo)售售業(yè)績(jī)明顯顯好于往年年，資金狀狀況好轉(zhuǎn)，，經(jīng)營(yíng)更趨趨穩(wěn)健未來(lái)中國(guó)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)趨勢(shì)展望望2012年，共有萬(wàn)萬(wàn)科、中海海等53家企業(yè)突破破百億元，，其中十家家代表企業(yè)業(yè)銷(xiāo)售額達(dá)達(dá)6918億元，比2010年和2011年同期分別別增長(zhǎng)40%和25%。具體來(lái)看看，上半年年逐月增長(zhǎng)長(zhǎng)，銷(xiāo)售額額在6月達(dá)到全年年峰值，為為793億元，下半半年穩(wěn)定在在較高水平平。萬(wàn)科達(dá)1412億元，仍位位居第一，，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)19%。保利超過(guò)過(guò)1000億元，同比比增長(zhǎng)39%，與萬(wàn)科差差距進(jìn)一步步縮小。綠綠城和世茂茂同比增幅幅最高，分分別為59%和50%。開(kāi)發(fā)企業(yè)：：業(yè)績(jī)總體好于過(guò)過(guò)去兩年，，萬(wàn)科繼續(xù)續(xù)第一，中中海、保利利逼近千億億，綠城、、世茂增長(zhǎng)長(zhǎng)快數(shù)據(jù)來(lái)源：：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：2010年至今十大大代表企業(yè)業(yè)月度銷(xiāo)售售業(yè)績(jī)走勢(shì)勢(shì)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)長(zhǎng)12%，面積增長(zhǎng)長(zhǎng)19%銷(xiāo)售額增長(zhǎng)長(zhǎng)25%，面積增長(zhǎng)長(zhǎng)30%注：十大企企業(yè)包括萬(wàn)萬(wàn)科、恒大大、中海、、保利、碧碧桂園、龍龍湖、世茂茂、綠城、、富力、金金地。百億房企詳詳細(xì)情況請(qǐng)請(qǐng)查看/news/zt/201301/2012byb.html2012年十家代表表企業(yè)共拿拿地8053萬(wàn)平方米，，同比下降降6%，拿地總金金額達(dá)到2062億元，同比比增長(zhǎng)30%。隨著2012年市場(chǎng)逐步步回暖，企企業(yè)拿地積積極性逐步步提升，下下半年共拿拿地4859萬(wàn)平方米，，比上半年年高52%，拿地金額額共1644億元，是上上半年的3.9倍。企業(yè)拿地：：總體少于過(guò)過(guò)去兩年，，但下半年年積極性明明顯提高，，萬(wàn)科、保保利最為突突出數(shù)據(jù)來(lái)源：：CREIS中指數(shù)據(jù)，注：拿地面面積按規(guī)劃劃建筑面積積計(jì)算，未未對(duì)合作拿拿地按權(quán)益益進(jìn)行拆分分。表：2012年十家代表表企業(yè)拿地地情況圖：2012年十家代表表企業(yè)拿地地情況企業(yè)2012年累計(jì)2012.1-62012.7-12金額面積金額面積金額面積萬(wàn)科7132600652906472310保利437135282404355948中海29547159102235369龍湖18766555241132424恒大1412047114188827159綠城12021000120210金地722822810844175富力4521281323781世茂3273003273碧桂園2114063015110總體206280534173194164448592012年房企更傾傾向于將資資金投向一一二線(xiàn)城市市，拿地資資金占比提提高。龍湖湖地產(chǎn)轉(zhuǎn)向向最為明顯顯，提高18個(gè)百分點(diǎn)。。萬(wàn)科和保利利2012年有針對(duì)性性地補(bǔ)充北北京、上海海、廣州等等核心城市市的地塊，，保利在一一線(xiàn)城市拿拿地金額合合計(jì)超過(guò)160億元，萬(wàn)科科在上海3宗地塊也價(jià)價(jià)值82.5億元。恒大大調(diào)整策略略，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二二線(xiàn)城市，，2012年也重點(diǎn)補(bǔ)補(bǔ)充了濟(jì)南南、沈陽(yáng)等等二線(xiàn)城市市地塊。龍龍湖則在了了其大本營(yíng)營(yíng)重慶地區(qū)區(qū)購(gòu)入多宗宗土地。表：2012年4家代表企業(yè)業(yè)主要拿地地城市數(shù)據(jù)來(lái)源：：CREIS中指數(shù)據(jù)，企業(yè)城市成交塊數(shù)總金額(億元)規(guī)劃建筑面積(萬(wàn)平方米)溢價(jià)率(%)典型地塊萬(wàn)科上海382.579.20.82徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)等杭州553.779.57.27西湖區(qū)蔣村單元等合肥445.3196.039.3廬陽(yáng)區(qū)北二環(huán)與四里河路交口等恒大濟(jì)南736.9179.10.0原省體育訓(xùn)練中心等沈陽(yáng)310.972.73.7歐博城東、皇姑等潮州610.9197.80.0韓江大橋頭南側(cè)等保利上海266.228.651.2森蘭外高橋南部國(guó)際社區(qū)等廣州657.0111.711.2廣州開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)嶺路等北京344.650.537.0大興區(qū)亦莊新城等龍湖重慶442.2198.50.0北部新區(qū)禮嘉組團(tuán)A標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)等泉州626.2122.30.0池店鎮(zhèn)南片區(qū)等杭州123.524.80.0奧體單元圖：2010年與2012年一二線(xiàn)城城市拿地金金額占比城市布局：：一二線(xiàn)城市市得到更多多企業(yè)關(guān)注注，下半年年溢價(jià)成交交地塊明顯顯增加注：拿地面面積按規(guī)劃劃建筑面積積計(jì)算，未未對(duì)合作拿拿地按權(quán)益益進(jìn)行拆分分。青島：外來(lái)房企深耕細(xì)作優(yōu)勢(shì)明明顯數(shù)據(jù)來(lái)源：：CREIS中指數(shù)據(jù)、、表：2012年青島房地地產(chǎn)市場(chǎng)地地位領(lǐng)先企企業(yè)排名企業(yè)1萬(wàn)科2中海地產(chǎn)3海信地產(chǎn)4和記黃埔5魯商置業(yè)排名項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售金額（億元）銷(xiāo)售套數(shù)（套）

排名項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米）銷(xiāo)售套數(shù)（套）1曉港名城18.1887

1曉港名城14.38872保利·海上羅蘭12.9828

2青島風(fēng)景13.415863遠(yuǎn)洋風(fēng)景12.1787

3中海國(guó)際社區(qū)12.413064中海國(guó)際社區(qū)11.11306

4中南世紀(jì)城11.612765魯商·首府10.6220

5保利·海上羅蘭10.88286萬(wàn)科城8.5755

6昆侖山莊9.512697李滄萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)8.4927

7龍湖滟瀾海岸9.05628中南世紀(jì)城8.21276

8李滄萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)9.09279龍湖滟瀾海岸7.8562

9卓越蔚藍(lán)群島8.279210青島華潤(rùn)中心悅府7.8227

10遠(yuǎn)洋風(fēng)景8.2787表：2012青島商品住住宅銷(xiāo)售金金額十強(qiáng)表表：2012青島商品住住宅銷(xiāo)售面面積十強(qiáng)2012年，青島外來(lái)房企萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、和記黃埔、、魯商置業(yè)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯顯，占據(jù)青青島房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)地位位領(lǐng)先企業(yè)業(yè)五強(qiáng)中的的4席，本土企企業(yè)僅海信信地產(chǎn)入圍圍，這些企企業(yè)順應(yīng)市市場(chǎng)大勢(shì)、優(yōu)化化產(chǎn)品體系系、適時(shí)調(diào)調(diào)整產(chǎn)品策策略和營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)戰(zhàn)略，成成就在青島房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的標(biāo)桿地地位。其中，和記黃埔旗旗下的曉港港名城及時(shí)時(shí)調(diào)整產(chǎn)品品策略，以以?xún)r(jià)換量成成效突出，，銷(xiāo)售金額額超過(guò)18億元，銷(xiāo)售售面積達(dá)14.3萬(wàn)平方米，，榮登青島島商品住宅宅銷(xiāo)售金額額和銷(xiāo)售面面積榜首。。目錄2012年中國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)總總結(jié)未來(lái)中國(guó)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)趨勢(shì)展望望2013展望：整體體市場(chǎng)好于于2012年，上下半半年增速前前高后低長(zhǎng)期展望：：城鎮(zhèn)化進(jìn)進(jìn)程推進(jìn)提提供發(fā)展空空間，前景景仍然良好好市場(chǎng)特點(diǎn)：：不同城市市、需求和和企業(yè)的分分化將進(jìn)一一步加劇關(guān)于“中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)中中長(zhǎng)期發(fā)展展動(dòng)態(tài)模型型”“中國(guó)房地地產(chǎn)中長(zhǎng)期期發(fā)展動(dòng)態(tài)態(tài)模型”包包括供給、、需求、價(jià)價(jià)格、收入入、政策、、人口等六六個(gè)模塊，，22個(gè)方程。商品房供給土地供給商品房?jī)r(jià)格土地價(jià)格保障房商品房需求利率貨幣供應(yīng)量地方財(cái)政赤字新增貸款經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)城市化率0.750.211.13-0.980.240.495.44根據(jù)“中國(guó)房房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)態(tài)模型”：影響商品房房需求的主要因素包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、、貨幣供應(yīng)應(yīng)量和城市市化，其中城市化率每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售面積增增加5.44%。此外，城市市化率提高高還會(huì)帶來(lái)來(lái)商品房開(kāi)開(kāi)工和土地地供應(yīng)分別別增長(zhǎng)5.16%和3.49%。在商品房供供給方面，，城市化率率、土地供供給、新增增貸款最為為顯著，而而商品房?jī)r(jià)價(jià)格受到供供應(yīng)、需求求等多方面面的影響。。圖：影響房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展的主要外外部因素0.39數(shù)據(jù)來(lái)源：：國(guó)家統(tǒng)計(jì)計(jì)局，中國(guó)國(guó)指數(shù)研究究院測(cè)算房地產(chǎn)業(yè)的的主要影響響因素：城市化、經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和和調(diào)控政策策表：房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)影響響因素

商品房需求商品房?jī)r(jià)格商品房供給影響因素價(jià)格、利率、貨幣供應(yīng)、城市化、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、政策需求、供給、貨幣供應(yīng)、政策、土地價(jià)格價(jià)格、新增貸款、土地購(gòu)置面積宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)：：2013年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好于2012年，政府換換屆效應(yīng)釋釋放，經(jīng)濟(jì)濟(jì)企穩(wěn)向好好與上次經(jīng)濟(jì)濟(jì)下行的保保增長(zhǎng)政策策不同，本本次經(jīng)濟(jì)下下行歷史長(zhǎng)長(zhǎng)但幅度較較小，中央央政府的政政策強(qiáng)調(diào)穩(wěn)穩(wěn)增長(zhǎng)，““十二五規(guī)規(guī)劃”和““十八大””報(bào)告均提提出明確的的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)目標(biāo)，歷歷史數(shù)據(jù)也也表明換屆屆之后政府府投資沖動(dòng)動(dòng)明顯。根據(jù)12月16日閉幕的中中央經(jīng)濟(jì)工工作會(huì)議，，2013年經(jīng)濟(jì)工作作總基調(diào)仍仍是“穩(wěn)中中求進(jìn)”，，貨幣政策策保持穩(wěn)健健取向，在在貨幣政策策力度溫和和以及換屆屆效應(yīng)的促促進(jìn)下，2013年宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)濟(jì)將企穩(wěn)向向好，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)濟(jì)體制改革革等中長(zhǎng)期期政策繼續(xù)續(xù)推進(jìn)，為為中長(zhǎng)期經(jīng)經(jīng)濟(jì)和房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展提供動(dòng)力力。圖：全國(guó)GDP及CPI同比增速走走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：：CREIS中指數(shù)據(jù)，貨幣環(huán)境：穩(wěn)健取向不不變，新增增貨幣供應(yīng)應(yīng)量和貸款款有所增長(zhǎng)長(zhǎng)2012年貨幣環(huán)境境持續(xù)向好好，在三次次降準(zhǔn)和兩兩次降息后后，貨幣供供應(yīng)量（M2）和人民幣幣貸款余額額的增速分分別由年初初12.4%和15.0%的較低水平平，提升到到11月的14.1%和15.9%，雖然仍為2007年以來(lái)的較較低水平，，但已走出出資金最為為緊張窘迫迫的低谷。。在經(jīng)濟(jì)增速速趨穩(wěn)的背背景下，2013年的貨幣環(huán)環(huán)境將保持持穩(wěn)健且適適度向好的的取向，預(yù)計(jì)新增貨貨幣供應(yīng)量量和貸款將將繼續(xù)適度度增長(zhǎng)，而而房地產(chǎn)貸貸款作為商商業(yè)銀行的的重要放貸貸方向和收收入來(lái)源，，占總貸款款比例也將將繼續(xù)上升升，繼續(xù)為為房地產(chǎn)業(yè)業(yè)帶來(lái)利好好。圖：2007年至今各月月M2和人民幣貸貸款余額同同比增速數(shù)據(jù)來(lái)源：：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：2007年至今各季季度末新增增房地產(chǎn)貸貸款及其在在總貸款中中占比2012年11月底，M2約為94萬(wàn)億，貸款款余額約為為62萬(wàn)億，前11月新增貸款款約為7.7萬(wàn)億。2013年總體預(yù)判判：銷(xiāo)售量?jī)r(jià)增增速略有提提高，新開(kāi)開(kāi)工止跌反反彈，投資資增速趨穩(wěn)穩(wěn)全年商品房房銷(xiāo)售面積為12.1億平米，同同比增長(zhǎng)5.6%，增速略有有擴(kuò)大；其其中住宅約約10.8億平米，占占比接近90%，繼續(xù)續(xù)成為為市場(chǎng)場(chǎng)絕對(duì)對(duì)主流流。商品房房銷(xiāo)售價(jià)格為6128元/平米，，同比比上漲漲7.8%，漲幅略略有擴(kuò)擴(kuò)大；；房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資額為8.5萬(wàn)億元元，同同比增增長(zhǎng)17.1%，增速速與2012年全年年基本本持平平；房屋新開(kāi)工工面積積為19.7億平米米，同同比增增長(zhǎng)9.6%，在2012年下降降后止止跌反反彈。圖：2013年商品品房銷(xiāo)銷(xiāo)售面積預(yù)測(cè)圖：2013年商品品房銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)圖：2013年房屋新新開(kāi)工工面積積預(yù)測(cè)圖：2013年房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資資額預(yù)測(cè)“宏觀(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)平平穩(wěn)增增長(zhǎng)，，貨幣幣政策策保持持穩(wěn)健健，房房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控控政策策繼續(xù)續(xù)從緊緊”的假假設(shè)前前提下下，2013年全國(guó)國(guó)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)將將呈現(xiàn)現(xiàn)“銷(xiāo)銷(xiāo)售量量?jī)r(jià)增增速略略有提提高，，投資資增速速趨穩(wěn)穩(wěn)，新新開(kāi)工工止跌跌反彈彈”的的特點(diǎn)點(diǎn)：數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：：CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)，，，中國(guó)國(guó)指數(shù)數(shù)研究究院預(yù)預(yù)測(cè)目錄2012年中國(guó)國(guó)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)總總結(jié)未來(lái)中中國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)趨勢(shì)勢(shì)展望望2013展望：：整體體市場(chǎng)場(chǎng)好于于2012年，上上下半半年增增速前前高后后低長(zhǎng)期展展望：：城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化進(jìn)進(jìn)程推推進(jìn)提提供發(fā)發(fā)展空空間，，前景景仍然然良好好市場(chǎng)特特點(diǎn)：：不同同城市市、需需求和和企業(yè)業(yè)的分分化將將進(jìn)一一步加加劇表：1998年來(lái)中國(guó)國(guó)主要要宏觀(guān)觀(guān)指標(biāo)標(biāo)增長(zhǎng)長(zhǎng)情況況(名義增增長(zhǎng)率率)指標(biāo)單位2011年相比1998年增長(zhǎng)倍數(shù)1998-2011年增長(zhǎng)率(括號(hào)中為實(shí)際值)城市化率%51.317.9年均1.4GDP萬(wàn)億元47.24.614.1%(9.9%)人均GDP元349994.113.4%(9.2%)M2萬(wàn)億元%居民儲(chǔ)蓄存款萬(wàn)億元34.85.515.5%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元218103.011.3%(9.0%)商品房銷(xiāo)售面積億平米11.08.018.4%商品房銷(xiāo)售額萬(wàn)億元5.922.527.5%商品房銷(xiāo)售均價(jià)元/平米53771.67.6%開(kāi)發(fā)投資額萬(wàn)億元%施工面積億平米50.89.019.4%新開(kāi)工面積億平米19.08.318.7%竣工面積億平米%數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：：CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)、、過(guò)去十十多年年，城城市化化率提提高促促進(jìn)宏宏觀(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)穩(wěn)步增增長(zhǎng)、、居民民收入入增加加，為為房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)創(chuàng)造造良好好的外外部環(huán)環(huán)境過(guò)去十十多年年，城城市化化率穩(wěn)穩(wěn)步增增長(zhǎng)促促進(jìn)宏宏觀(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)穩(wěn)步增增長(zhǎng)、、居民民收入入增加加，為為房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)創(chuàng)造造良好好的外外部環(huán)環(huán)境。。1998-2011年，GDP和人均均GDP分別累累計(jì)增增長(zhǎng)4.6倍和4.1倍，M2增長(zhǎng)7.1倍，居居民儲(chǔ)儲(chǔ)蓄存存款和和人均均可支支配收收入分分別增增長(zhǎng)5.5倍和3.0倍。過(guò)去十十年，，城市市化水水平每每年提提高1.37個(gè)百分分點(diǎn)，，GDP年均增增速為為10.49%，是過(guò)過(guò)去三三十年年中增增長(zhǎng)最最快的的十年年。根根據(jù)聯(lián)聯(lián)合國(guó)國(guó)相關(guān)關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)，預(yù)計(jì)未來(lái)來(lái)十年，，我國(guó)城城市化率率將以年年均1.1個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)的速度度提升，，每年新新增城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口約約為1700萬(wàn)人，GDP增長(zhǎng)率將將在7%~8%之間，十八大報(bào)報(bào)告也提提出2020年要全面面實(shí)現(xiàn)小小康社會(huì)會(huì)，居民民實(shí)際收收入較2010年翻一番番，這將為為我國(guó)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)提供供發(fā)展空空間。經(jīng)濟(jì)發(fā)展展與城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化繼續(xù)為房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)提供發(fā)發(fā)展空間間圖：近三三次人口口普查期期間城市市化率與與GDP走勢(shì)對(duì)比比0.69個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)0.98個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)10.46%1982-1990城市化率率每年提高高GDP年均增長(zhǎng)長(zhǎng)率9.80%1991-20002001-20101.37個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)10.49%數(shù)據(jù)來(lái)源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局，CREIS中指數(shù)據(jù)據(jù)數(shù)據(jù)來(lái)源源：中國(guó)國(guó)指數(shù)研研究院分分析預(yù)測(cè)測(cè)未來(lái)十年年總體預(yù)預(yù)測(cè)：經(jīng)濟(jì)增速速趨緩、、城鎮(zhèn)化化繼續(xù)推推進(jìn)、居居民收入入倍增背背景下，，市場(chǎng)規(guī)規(guī)模繼續(xù)續(xù)擴(kuò)大根據(jù)“中中國(guó)房地地產(chǎn)中長(zhǎng)長(zhǎng)期發(fā)展展動(dòng)態(tài)模模型”，，結(jié)合政府府規(guī)劃和和相關(guān)研研究機(jī)構(gòu)構(gòu)對(duì)未來(lái)來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境的預(yù)預(yù)測(cè)，同同時(shí)參照照房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控政政策動(dòng)向向，對(duì)未未來(lái)十年年房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的宏觀(guān)環(huán)環(huán)境提出出如下假假設(shè)條件件：假設(shè)1：宏觀(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)穩(wěn)增長(zhǎng)（（GDP：2011-2015年均增長(zhǎng)長(zhǎng)7.5%，2016-2020年均增長(zhǎng)長(zhǎng)7%）；假設(shè)2：貨幣政政策穩(wěn)健健中微調(diào)調(diào)（M2年均增長(zhǎng)長(zhǎng)12-14%，貸款余余額年均均增長(zhǎng)13-15%）；假設(shè)3：土地市市場(chǎng)平穩(wěn)穩(wěn)（土地地購(gòu)置面面積增速速3%以?xún)?nèi)，價(jià)價(jià)格波動(dòng)動(dòng)不超過(guò)過(guò)5%）；假設(shè)4：調(diào)控政政策繼續(xù)續(xù)有效實(shí)實(shí)施，繼繼續(xù)抑制制投資投投機(jī)需求求。預(yù)計(jì)未來(lái)十年年我國(guó)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)規(guī)模模仍會(huì)增增加，2020年末全國(guó)國(guó)商品住住宅銷(xiāo)售售面積達(dá)達(dá)13億平方米米，開(kāi)發(fā)發(fā)投資額額將達(dá)10.7萬(wàn)億元，，新開(kāi)工工面積約約17.2億平方米米，供求求矛盾繼繼續(xù)緩和和。從增增速來(lái)看看，各項(xiàng)主要要指標(biāo)增增速較過(guò)過(guò)去十年年明顯下下降，行業(yè)邁邁入平穩(wěn)穩(wěn)緩慢增增長(zhǎng)期。。表：2001-2020年全國(guó)商商品住宅宅市場(chǎng)主主要指標(biāo)標(biāo)復(fù)合增長(zhǎng)率及及預(yù)測(cè)指標(biāo)20052001-2005復(fù)合增速(%)20102006-2010復(fù)合增速(%)2015E2011-2015復(fù)合增速(%)2020E2016-2020復(fù)合增速(%)銷(xiāo)售面積(億平方米)5.025.69.313.81.2新開(kāi)工面積(億平方米)5.515.912.919.016.12.517.21.4開(kāi)發(fā)投資額(萬(wàn)億元)25.77.714.910.75.6目錄2012年中國(guó)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)總結(jié)結(jié)未來(lái)中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)趨趨勢(shì)展望望2013展望：整整體市場(chǎng)場(chǎng)好于2012年，上下下半年增增速前高高后低長(zhǎng)期展望望：城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化進(jìn)程程推進(jìn)提提供發(fā)展展空間，，前景仍仍然良好好市場(chǎng)特點(diǎn)點(diǎn)：不同同城市、、需求和和企業(yè)的的分化將將進(jìn)一步步加劇城鎮(zhèn)化議議題無(wú)論論長(zhǎng)期還還是短期期均為中中央重點(diǎn)點(diǎn)強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)戰(zhàn)略，近近日中央央經(jīng)濟(jì)工工作會(huì)議議在定基基2013年工作時(shí)時(shí)也明確確提出““積極穩(wěn)穩(wěn)妥推進(jìn)進(jìn)城鎮(zhèn)化化”，表表明首次次置業(yè)需需求在2013年乃至未未來(lái)五到到十年仍仍是市場(chǎng)場(chǎng)主體。。住建部近近日定調(diào)調(diào)2013年政策時(shí)時(shí)提到““支持合合理自住住和改善善性需求求”，這這是2010年來(lái)首次次提出支支持改善善需求。。同時(shí)2013年保障房房建設(shè)計(jì)計(jì)劃雖低低于2012年，但仍仍有600萬(wàn)套的目目標(biāo)需要要完成。。2013年，乃至至未來(lái)更更長(zhǎng)時(shí)期期內(nèi)，“低端有有保障，，中端有有支持，，高端有有市場(chǎng)””的需需求分化化將在社社會(huì)和諧諧的基礎(chǔ)礎(chǔ)上保障障房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)健健康運(yùn)行行。特點(diǎn)一——需求分化化：城鎮(zhèn)化促促進(jìn)剛性性需求占占據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)主流，，改善性性需求日日益凸顯顯，保障障房到位位促進(jìn)社社會(huì)和諧諧圖：1998-2020年我國(guó)商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積與城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化率走走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源源：CREIS中指數(shù)據(jù)據(jù)，圖：2000-2050年中國(guó)總總?cè)丝诩凹俺鞘谢蕯?shù)據(jù)來(lái)源源：聯(lián)合合國(guó)人口口署，CREIS中指數(shù)據(jù)據(jù)首次置業(yè)業(yè)需求：：未來(lái)十年年新增城城鎮(zhèn)人口口1.7億人，帶帶來(lái)住房房需求超超過(guò)50億平米預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)國(guó)總?cè)丝诳趯⑦_(dá)到到13.9億人，城城市化率率為61%，累計(jì)新增增城鎮(zhèn)人人口1.7億人，按按人均30平米計(jì)算算，這部部分人群群的住房房需求超超過(guò)50億平米；若直接接以人均均住房面面積超過(guò)過(guò)35平方米的的小康標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要要求，則則新增需需求約60億平方米米。改善需求求：消費(fèi)升級(jí)級(jí)刺激改改善性需需求釋放放，帶來(lái)來(lái)至少50億平方米米住房需需求人口普查查數(shù)據(jù)顯顯示，2010年末，我我國(guó)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)家庭戶(hù)戶(hù)中，53%的家庭人人均住房房面積低低于30平方米，，共1.09億戶(hù)；30-39平方米區(qū)區(qū)間內(nèi)的的戶(hù)數(shù)也也占到17%。收入倍增增條件下下，居民民消費(fèi)不不斷升級(jí)級(jí)，帶來(lái)來(lái)大量改改善需求求。基于以上上數(shù)據(jù)，，僅現(xiàn)有有城鎮(zhèn)人人口的改善需求求就將超超過(guò)50億平方米米。圖：2000-2010年不同面面積區(qū)間間所占比比重變化化數(shù)據(jù)來(lái)源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局，CREIS中指數(shù)據(jù)據(jù)更新?lián)Q代代和拆遷遷：新增住房房需求約約60億平米根據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒及及人口普普查數(shù)據(jù)據(jù)，2010年末我國(guó)國(guó)城鎮(zhèn)總總?cè)丝诩s約為6.7億，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均住房房面積為為30.3平方米，，按此推推算，2010年末我國(guó)國(guó)城鎮(zhèn)居居民住房房總存量量約為202.9億平方米米。其中中1990年前建成成的房屋屋戶(hù)數(shù)、、建筑面面積占總總量的比比重分別別為28%、22%（超過(guò)40億平米）），至2020年末上述述房屋的的使用年年期將超超過(guò)30年，將有有相當(dāng)大大一部分分面臨拆拆除。我國(guó)上世世紀(jì)九十十年代前前建造的的住宅多多為磚混混結(jié)構(gòu)，，理論年年折舊率率大多在在2%-3%之間，以以2010年末城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住宅總總存量為為基數(shù)，，則2010年至2020年十年間間因自然然、功能能折舊所所拆除的的住房面面積約為為41-61億平方米米。近年年來(lái)我國(guó)國(guó)城市棚棚戶(hù)區(qū)改改造、舊舊城改造造速度不不斷加快快，存量量房屋拆拆遷速度度也保持持在高位位，預(yù)計(jì)未來(lái)來(lái)十年間間因房屋屋折舊拆拆除后帶帶來(lái)的新新增住房房需求將將達(dá)60億平方米米左右。特點(diǎn)二——城市分化化：一二線(xiàn)短短期價(jià)格格上漲壓壓力仍舊舊較大，，三四線(xiàn)線(xiàn)供應(yīng)過(guò)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)需警惕惕少數(shù)熱點(diǎn)點(diǎn)一二線(xiàn)線(xiàn)城市潛潛在需求求強(qiáng)烈但但供應(yīng)不不足，成成交量在在2012年高基數(shù)數(shù)上難以以大幅增增長(zhǎng)，價(jià)