南京財經大學畢業論文目錄一引言...................................................................................................................................3二現有研究評述.................................................................................................................4（一）房地產財務預警的意義...........................................................................................5（二）財務風險預警的內容建立.......................................................................................5（三）文獻評述...................................................................................................................6三房地產公司財務危機相關的理論分析.........................................................................7（一）房地產的基本特征...................................................................................................71.房地產的自然特征：....................................................................................................72.房地產的社會特征：....................................................................................................8（二）我國房地產行業現狀...............................................................................................8（三）房地產財務風險產生的原因...................................................................................81.外部原因........................................................................................................................82.內部原因........................................................................................................................9（四）財務危機的處理.......................................................................................................91財務危機的早期信號....................................................................................................92重視財務危機的中期信號.........................................................................................103如果出現晚期財務危機信號.....................................................................................10四案例分析.......................................................................................................................10（一）背景資料.................................................................................................................101南京財經大學畢業論文（二）萬科上半年取業績出色.........................................................................................11（三）業績出色但存在風險.............................................................................................12五房地產企業財務預警的作用.......................................................................................14六總結...............................................................................................................................15.....................................................................................................................15---riskresearch---realestatefinancialriskaa2南京財經大學畢業論文a：；；一引言強，房地產行業在此基礎上蒸蒸日上，但也存在不少財務風險。用貨幣資金償還到期債務的不確定性，也稱融資風險。財務關系一項綜合管理工作。履行，2008年《中華人民共和國政府信息公開條例》明確提出要提高政府信息公開透明度，保證公民的知情權，2010年4月，在國內各大城市房價狂飆的情3南京財經大學畢業論文GDP增長超過11%性的措施一下子將高溫的房地產市場打入冰窖，各地房地產市場交易嚴重萎縮。2011年1月26日公布的新“國八條”把二套房貸首付比例提至60%至基準利率的1.1201130%，第三套及以上住房不發放商業貸款。20122013用地供應，加快保障性安居工程規劃建設，加強市場監管。加入WTO后國際經進行內部改革來順應時代的要求。是本題的意義所在。二現有研究評述4南京財經大學畢業論文（一）房地產財務預警的意義少的一項工作（石晶華，2014防范與風險控制預警至關重要（曹建梅，2014立完整的財務預警體系，從而更好的預防財務風險。（二）財務風險預警的內容建立情況，破產則是財務危機的極端形式。5南京財經大學畢業論文不健全的條件下更是不可避免的（陳文萍，2012比，對企業運營狀況做出預測，找出偏差，進行核算，考核，從而找出發生偏差原因，處理經過，解除危機的各項措施，已經處理后的反饋意見等，都作為未來類似的錯誤，進而加強了企業免疫功能。（三）文獻評述6南京財經大學畢業論文突發事件因素。財務風險。企業內部因素包括經營水平限制，資金因素，財務管理因素。但由于房地產的不斷發展，需要對此進行不斷更新，以適應其制度的需要。三房地產公司財務危機相關的理論分析房地產業是指從事房地產投資，開發，經營，管理以及房地產咨詢，評估，經關產業，擴大就業，促進國民經濟的發展做出了重要的貢獻，但與此同時，自身也積累了一定的財務風險。（一）房地產的基本特征1.房地產的自然特征：（1）位置的固定性和品質的差異性（2）需求的普遍性（3）價值難以確定（4）供給的稀缺性（5）耐久性7南京財經大學畢業論文（6）用途的多樣性（7）體積龐大，消耗材料多2.房地產的社會特征：（1）房地產在生產經營中涉及到復雜的法律關系（2）房地產往往受政府政策，福利制度和社會保障制度的影響（3）房地產生產的消費反映出較強的社會風俗和生活習慣（二）我國房地產行業現狀地產業開始復蘇，進入90年代，在鄧小平理論特別是社會主義市場經濟理論的重要的促進作用。隨著經濟體制改革的實施和深入，經濟增長的加速，城市建設的大規模展開，和企業自身調節的方式轉變。（三）房地產財務風險產生的原因1.外部原因房地產企業財務管理宏觀環境的復雜性是導致財務管理風險的主要外部原因8南京財經大學畢業論文財務管理的宏觀環境包括社會環境，市場環境，文化環境，資源環境等因素。法律法規的約束，相關房地政策的出臺，控制土地的審批，銀行貸款的限制，二預見，反應滯后，措施不力，財務風險必然產生。外部環境的不利變化必然給企業帶來財務風險。2.內部原因企業內部財務關系混亂是我國企業財務風險產生的又一重要原因。面存在權責不明，關系混亂的現象，似的資金流失嚴重，使用效率也比較低下。目性比較大，最后形成投資失敗，不良資產大量產生，資金流失嚴重，資金的安企業內部財務監審制度不健全等都是房地產財務風險產生的原因。（四）財務危機的處理1財務危機的早期信號。9南京財經大學畢業論文團財務部報告，報告中應說明出現財務危機信號的原因，計劃采取的措施等。2重視財務危機的中期信號。如果企業出現中期財務危機的信號，子公司財務部應在24小時內口頭向集團總經理，集團總裁和集團董事長。3如果出現晚期財務危機信號。以書面形式報告集團財務部，同時抄報集團總裁和集團董事長。四案例分析（一）背景資料由中國房地產研究中心測評的2013年度上半年中國房地產企業銷售TOP50出爐，其中成交金額排名前十位的依次為萬科地產、綠地集團、中海地產、恒大地產、萬達集團、碧桂園、華潤置地、世貿房地產、綠城中國。另據不完完全統計，目前近20家披露中報的上市房企，業績整體實現增長，標桿房企銷售額、營業收入同比增長均逾三成。10南京財經大學畢業論文830億元的銷售額再度領銜榜首，相較2012年上半年610億元同比增長36%，177億元。劃事務所特約專家羅先菊等專業人士認為，萬科“漂亮”業績背后隱藏財務風險。（二）萬科上半年取業績出色6日28月晚，萬科A、萬科B發布了2013年中報，上半年公司實現結算面積388.4406.347.2%和34.4%；實現營業收入413.934.7%71.33長17.93%45.622.3%。2013年上半年公司實現銷售面積716.4836.7別增長18.9%和33.8%；物業管理收入5.89億元，同比增長67.92%；全面攤薄凈資產收益率為6.84%，加權平均凈資產收益率為6.91%，增加了0.08個百分點；基本每股收益為0.41%，同比增加20.59%。從上述各項財務指標來看，萬科上半年業績實現了快速增長。相關統計數據顯示，1-6月，萬科累計新獲取項目42個，權益占地面積約342925項目的平均樓面地價約2735元/6月底，萬科規劃中項目的權益建筑面積為4123萬平方米。14個城市商11南京財經大學畢業論文品住宅銷售面積對批準預售面積的比例，已由一季度末的1.43倍下降至二季度末的0.90倍。”萬科董事會秘書譚華杰表示，從可售去庫存化需要的月數來看，這些城市目前的去庫存化周期在10個月左右，也處在較合理水平。隨著供求關系趨于平衡，市場已具備平穩運行的基礎。提醒；上半年房地產業務的結算均價為10,461元/平方米，較2012年同期下降8.7%，房地產業務毛利率為23.8%2012年同期下降2.7個百分點，結算凈利率14.1%，較2012年同期下降0.1個百分點。此外，萬科營業收入增幅和凈利潤增速較去年同期均有所下滑，而從銷售金額角度推算，萬科在全國的市場占有率較去年同期的2.68%下降至2.5%。譚華2011至2012年市場低谷時的銷售。于毛坯房業務。（三）業績出色但存在風險雖然，萬科半年報取得了漂亮的承擔，但在平穩增長的業績背后，還承受著務清償等問題，令外界疑慮。萬科半年報顯示期末資產總額為4,322.4214.11%12南京財經大學畢業論文流動產為4,131.69億元，占資產總額比例為95.59%，比期初增加13.89%；非流動資產為190.73億元，占資產總額比例為4.41%，比期初增加19.00%。萬科半年報顯示期末負債總額為3,441.7616.02%流動負債為3,141.01億元，占負債總額比例為91.26%，比期初增加20.89%；非流動負債為300.75億元，占負債總額比例為8.74%，比期初減少18.34%。“通過分析萬科本期末資產負債結構可知，資產項目中變化最大的是其他應收款，本報告期末余額為330.72億元，比期初增加64.88%。主要原因是合作方往來款項增加。”和訊網特約研究員蔡昌、羅先菊認為，在貨幣資金方面，本報告期末余額為376.04億元，較期初減少28.09%，主要原因是公司適度補充為3,111.4421.94%增加。形成鮮明對比的是，負債項目中本報告期末較期初變動最大的是應付票據，本報告期末余額為109.49119.98%次是一年內到期的非流動負債，本報告期末余額為328.66億元，比期初增加28.26%，主要原因是借款結構的變動。再者是預收款項，本報告期末余額為1,594.02億元，比期初增加21.66%，主要原因是房屋預售量增加。第四是短期借款，本報告期末余額為119.89億元，比期初增加20.70%，主要原因是借款結構變動。通過分析萬科的財務比率，反映萬科短期償債能力的流動比例為1.32，速動比率為0.32，和訊網特約研究員蔡昌、羅先菊表示，該公司短期償債能力有