第十章

公共房地產與住房保障在房地產中有一部分是具有純公共物品或準公共物品性質的房地產，這些房地產一般具有非排他性或非競爭性，其供給方式也不同于非公共房地產。政府承擔著確保公共房地產供給和有效使用的職責，并為解決社會住房問題制定一系列的住房保障政策，以多種形式為中低收入人群提供住房保障。第一節公共房地產的性質與類型第二節公共房地產的供給機制與供給體系第三節公共住房保障第一節公共房地產的性質與類型一、公共物品與公共房地產二、公共房地產的類型

1．公共服務房地產

2．社會事業房地產

3．基礎設施

4．公共住房一、公共物品與公共房地產從經濟學角度來看，公共物品就是那些在消費上同時具有非排他性和非競爭性的物品和勞務。或者如經濟學家薩繆爾森所界定的：所謂公共物品就是所有成員集體享用的集體消費品。社會全體成員可以同時享用該物品；而每個人對該物品的消費都不會減少其他社會成員對該物品的消費。通常，人們根據物品是否具有排他性和競爭性來對公共物品作出區分。非排他性是指物品一旦被提供出來，就不可能排除任何人對它的不付代價的消費（至少從合理成本的角度來看是如此）。非排他性具有三層含義：①任何人都不可能不讓別人消費它，即使有些人有心獨占對它的消費，但或者在技術上是不可行的，或者在技術上可行但代價卻過高，因而是不值得的。②任何人自己都不得不消費它，即使有些人可能不情愿，但卻無法對它加以拒絕，亦稱無可逃避性。③任何人都可以恰好消費相同數量。非競爭性是指一旦公共物品被提供出來，增加一個人的消費不會減少其他任何消費者的受益；也不會增加社會成本，其新增消費者使用該物品的邊際成本為零。非排他性與非競爭性之間存在著復雜的關系。一方面，許多非排他性的物品也是非競爭性的。例如，國防、燈塔等。另一方面，非競爭性和非排他性這兩個特征并不一定同時出現。例如，對橋梁而言，如果收費就是排他性的，如果擁擠就是競爭性的。依據物品在競爭性和排他性上的不同特征，可以將所有物品劃分為四種類型。[1]私人物品：衣服、擁擠的收費道路[2]共有資源：海洋的魚、環境、擁擠的不收費道路[3]自然壟斷：有線電視、不擁擠的收費道路[4]公共物品：國防、知識、不擁擠的不收費道路除第一類類外，其其他三類類都具有有公共物物品性質質。其中：第第四類是是純公共共物品，，第二、、三類是是準公共共物品。。準公共物物品是共共有資源源，它的的特點是是在消費費止具有有競爭性性，但是是卻無法法有效地地排他。。除了非排排他性和和非競爭爭性的特特征外，，公共物物品還具具有其他他特征，，包括：：①生產和和利益的的不可分分性，如如國防工工程。②規模經經濟性，，如燈塔塔。③初始投投資大，，經營成成本小，，如橋梁梁和地鐵鐵等基礎礎設施。。④供給的的自然壟壟斷性，，如消防防、有線線電視。。⑤對消費費者收費費不易，，或者收收費本身身所需成成本過高高。⑥消費具具有社會會文化價價值。依據上述述公共物物品的定定義，在在現實中中有不少少房地產產具有公公共物品品的某些些特征。。例如，各各種城市市道路、、城市人人行天橋橋、立交交橋、防防洪的江江海堤壩壩、燈塔塔等基礎礎設施，，防疫救救災防災災、維護護生態環環境用的的房地產產，以及及紀念塔塔、城市市雕塑等等都基本本上屬于于純公共共物品，，而另一一些用于于藝術表表演、展展覽、文文物保護護、文化化娛樂、、體育健健身、衛衛生、科科技、教教育等公公共事業業房地產產則可以以歸類于于準公共共物品。。如果從一一個住宅宅小區來來看，單單元住宅宅屬于私私人物品品，但同同時仍有有一些房房地產屬屬于公共共物品。。一般來來說，公公共房地地產包括括兩部分分，一部部分是根根據建設設部所規規定的商商品房銷銷售面積積部分，，包括電電梯井、、樓梯間間、垃圾圾道、變變電室、、設備間間、公共共門廳和和過道、、地下室室、值班班警衛室室等；另另一部分分是根據據國家物物價局、、建設部部、財政政部《商品住宅宅價格管管理暫行行辦法》中規定的的分攤到到商品房房房價中中的基礎礎配套設設施部分分，如公公共綠地地、道路路等。對于這些公共共房地產，雖雖然其費用由由小區業主承承擔，但在使使用上也呈現現出準公共物物品，甚至是是純公共物品品的性質。當當然，對公共共物品的劃分分不是絕對的的，要取決于于市場和技術術條件。例如如，一個大的的圖書館閱覽覽室一般是公公共物品，但但是隨著讀者者數量的增加加，就產生了了“擁擠”問問題。一個小小區內的景觀觀如果是對所所有人都開放放，則是公共共物品，但當當只對小區內內部住戶開放放時，其性質質就發生了改改變。所謂公共房地地產，是指同同時具有非排排他性和非競競爭性或者只只具有排他性性和競爭性中中的一個特征征的房地產，，以及由這種種房地產為人人們所提供的的服務。二、公共房地地產的類型1．公共服務房房地產2．社會事業房房地產3．基礎設施4．公共住房1．公共服務房房地產公共服務房地地產，是指那那些專門用于于為社會提供供純公共服務務的房地產，，包括各種社社會公共機關關組織團體的的房地產、國國防設施、減減災防災設施施等。這些公公共服務房地地產所有權本本質上屬于全全體公眾，實實際的所有者者是國家及各各級政府和部部門，由占有有單位使用，，為公眾提供供公共服務。。2．社會事業房房地產社會事業房地地產，是指用用于表演、展展覽、教育、、衛生、體育育等用途的公公共房地產。。當然社會事事業房地產內內部各類房地地產在公共物物品性質上有有一定的差別別，如公共圖圖書館，青少少年宮，防疫疫站，各種歷歷史、科學、、自然博物館館，學校內的的各類教育房房地產，公共共體育鍛煉場場館等。3．基礎設施基礎設施是為為企業生產和和居民生活提提供基本條件件的公共設施施，是城市賴賴以生存和發發展的基礎。。城市市政公公用設施和與與城市住宅等等房地產直接接相連的商業業服務、文教教衛生、體育育、娛樂等各各種配套的公公共服務設施施均屬于城市市基礎設施的的范圍。城市基礎設施施主要包括兩兩項內容一是住宅基本本生活單元、、居住小區、、居住區的配配套公共服務務設施。在作作為基本生活活單元的住宅宅組群中，需需要建設小商商店、衛生站站、文化室、、兒童游戲場場所等配套設設施。二是市政公用用設施，即城城市公用事業業和城市公共共設施。城市市公用事業是是指城市供水水、供熱、供供電、供氣和和公共交通等等，由地方政政府管轄或經經營。4．公共住房城市中大量中中低收入家庭庭的支付能力力與具有適宜宜標準的住房房價格之間存存在著較大的的差距，這是是住房問題的的癥結所在，，也是社會存存在公共住房房的本質原因因。根據這一一認識，可以以這樣界定公公共住房：公公共住房是為為了解決中低低收入階層居居民的居住問問題，由政府府直接投資建建造或由政府府以一定方式式對建房機構構提供補助，，由建房機構構建設，并以以較低價格或或租金向中低低收入家庭進進行出售或出出租的住房。。第二節 公共共房地產的供供給機制與與供給給體系一、公共房地地產的供給機機制二、公共服務務房地產供給給三、社會事業業房地產供給給四、基礎設施施供給一、公共房地地產的供給機機制（一）公共房房地產的供給給者（二）公共房房地產的政府府供給與“政政府失靈”（三）公共房房地產的市場場供給與“市市場失靈”（一）公共房房地產的供給給者對于公共房地地產來說，其其核心問題是是如何提供和和提供多少的的問題。然而而，公共房地地產的獨特性性質卻決定了了依靠市場方方式很難獲得得有效的供應應。當公共房地產產無法通過市市場機制解決決時，就要通通過政府參與與或干預公共共房地產的供供給。政府既既對公共房地地產的經營履履行管理職能能，又可能直直接參與公共共房地產的供供給和經營。。現實中，公共共房地產可以以有三種供給給者供選擇，，即中央政府府、地方政府府及廠商。（二）公共房房地產的政府府供給與“政政府失靈”在現代市場經經濟中，公共共房地產供給給的政策取向向是效率性、、公平性、社社會性和政治治性的統一。。在公共房地地產領域，出出現“政府失失靈”是比較較普遍的現象象。從這一假定出出發，公共選選擇學派認為為，國家不具具有正確無誤誤的天賦，必必須從虛構的的幻想中走出出來，去分析析、尋找政府府最有效率工工作的規則和和制約體系。。從公共房地地產的供給給決策機制制來看，并并不能夠確確保兼顧效效率和公平平。這是因因為，將不不同的社會會成員提出出的具有各各自偏好的的方案加總總成集體的的決策結果果，總是存存在著各種種困難。在現實中，，直接投票票制會因為為決策成本本太高而貽貽誤決策時時機；代議議制決策機機制雖然能能夠減少搭搭便車行為為，但卻可可能偏離整整個集體的的利益；集集權制決策策的失誤概概率較大，，公眾理解解和支持的的難度大；；即使民主主集中制式式的決策機機制，也存存在著難以以克服的缺缺陷。（三）公共共房地產的的市場供給給與“市場場失靈”針對公共房房地產供給給的“政府府失靈”問問題，人們們特別強調調政府在公公共房地產產供給過程程中堅持市市場化原則則。所謂市場化化原則，就就是指政府府在資源配配置過程中中堅持四公公開。一是是公開招標標，如政府府通過公開開招標建設設工程可以以有效降低低成本；二二是公開拍拍賣；三是是公開信息息；四是公公開競爭。。在公共房地地產的供給給過程中，，當任何經經濟主體都都有公平、、自由競爭爭的權利時時，憑借實實力而參與與公共房地地產的供給給，有可能能進一步提提高效率。。市場機制在在公共房地地產供給中中，也會出出現“市場場失靈”的的問題，降降低了房地地產資源配配置的效率率。這是因因為市場機機制在公共共房地產供供給過程中中發揮作用用的同時，，存在信息息不完全、、不對稱，，壟斷，以以及外部性性等市場本本身不能解解決的問題題。二、公共服服務房地產產供給公共服務房房地產是真真正意義上上的公共物物品。同其其他類型的的房地產相相比，公共共服務房地地產的最大大特點是具具有顯著的的政府壟斷斷特征，市市場參與程程度低，成成本收益不不易準確確確定，投資資決策過程程是一個典典型的公共共選擇的政政治過程。。因而公共共服務房地地產的供給給機制是公公共選擇機機制，政府府則是其唯唯一的供給給主體。三、社會事事業房地產產供給社會事業房房地產由于于內容復雜雜，性質差差別明顯，，而對于公公眾的消費費需求來說說，又十分分重要。它它為人們提提供科技、、教育、文文化、藝術術、體育、、休閑娛樂樂、保健等等服務，既既要滿足人人們的基本本生活需求求，又要滿滿足人們的的情感歸屬屬、自我提提升、自我我實現等高高層次需求求。因此，，應根據社社會事業房房地產的非非排他性和和非競爭性性的程度不不同，選擇擇不同的供供給機制和和供給主體體，確定不不同的經營營方式。四、基礎設設施供給為配合土地地和建筑物物的利用而而附著于土土地的基礎礎設施，是是房地產的的重要構成成要素。與房地產的的其他要素素相比，基基礎設施在在使用和供供給上具有有下列幾方方面的特性性。第一，基礎礎設施服務務的公共性性和使用的的外部性。。第二，基礎礎設施構成成的多樣性性和內容的的復雜性。。第三，基礎礎設施運轉轉的協作性性和發展的的均衡性。。第三節公公共住房房保障公共住房政政策的國際際比較中國公共住住房政策的的演進經濟適用房房保障分析析廉租房保障障分析公共住房政政策的國際際比較從大多數發發達國家的的情況來看看，當住房房嚴重短缺缺時，各國國政府都采采取大規模模的國家干干預政策，，政府直接接投資或補補貼建設公公共住房。。隨著全國國性住房短短缺問題得得到緩解以以致消失，，大規模國國家干預政政策不再適適宜，取而而代之的是是發揮市場場機制的彈彈性和選擇擇性，鼓勵勵運用市場場機制解決決居民的居居住問題，，改善居民民的居住狀狀況，政府府只解決地地區性和特特殊階層的的住房需求求。概括而言，，公共住房房政策主要要包括公共共住房供應應、租金管管制、住房房補貼、稅稅收優惠等等幾個方面面。（一）公共共住房供應應模式（二）租金金管制模式式比較（三）住房房補貼模式式比較（一）公共共住房供應應模式公共住房供供應的三種種模式，即即補充型、、大量型和和工人合作作型。補充型公共共住房供應應模式是指指政府在公公共住房的的供應上采采取以窮人人為政策目目標的小規規模住房供供應計劃。。所謂“補補充”，是是指這種供供應方式是是對以廠商商為主的住住房供應的的補充，即即對無力通通過市場供供應方式解解決居住問問題的那部部分低收入入階層等困困難群體供供應公共住住房。大量型公共共住房供應應模式是指指對公共住住房采取大大規模的供供應計劃，，這種計劃劃至少在實實施結果上上并不只是是面向窮人人的，許多多是面向中中產階級和和所謂“值值得尊重的的”工人階階層（如技技術工人））的。這是是發達國家家“非正常常”的公共共住房供應應方式。工人合作型型公共住房房供應模式式是社會改改良主義者者提出的、、有組織的的工人階層層互助性的的住房供應應方式，是是把住房作作為非商品品的嘗試。。這種方式式在20世紀50年代后期逐逐漸消失。。（二）租金金管制模式式比較所謂租金管管制，是指指通過立法法對各類房房租，特別別是對低檔檔住房的租租金加以限限制。這是是各國為解解決低收入入階層住房房問題的主主要政策之之一。由于于各國具體體條件不一一，所以，，該政策在在實施過程程中也有所所差別。（三）住房房補貼模式