房地產中介機構常見違法違規行為解析房地產中介機構常見違法違規行為解析房地產中介機構常見違法違規行為解析資料僅供參考文件編號：2022年4月房地產中介機構常見違法違規行為解析版本號：A修改號：1頁次：1.0審核：批準:發布日期：違法行為一（合同欺詐）：中介公司工作人員簽約時，沒有如實告知租戶其委托代理出租房屋的真實租金價格，這一價格在租戶與其簽約時曾經詢問過，但中介公司的人員聲稱“多少錢租來肯定也是多少錢轉給您，您放心，只掙傭金”。在租戶與之簽訂租賃合同時，中介公司并未向房屋產權人以書面協商，或者以其他任何形式告知產權人租金價格的調整和實際簽約的情況，在委托方和承租方都不知情的情況下私自提高了租金標準，歸為己有，賺取租金差價。在中介公司與委托方（房屋產權人）簽訂的格式合同中，第六條“1、租金標準為……出租代理期內租金標準調整由雙方另行書面約定，否則適用以下條款：、如乙方實際出租該房屋的價格高于與甲方約定的租金標準的，則高出部分歸乙方所有。”中介公司企圖以此條約定來規避“私自收取租金差價”的法律責任。中介公司在提高租金標準前，不會以書面或其他任何形式通知委托方，所以未得到委托方書面或其他形式的認可表示委托人對“書面約定”棄權的意思說明。而是越過了“書面約定”的程序，直接采用了“調整租金標準”的條款，這一行為已經構成了主觀故意隱瞞實情的事實，并導致了承租誤認為該租金就是房主的租金標準而簽約。中介公司的上述行為違反了《房地產經紀管理辦法》第二十五條第（二）項“對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價；”和第（三）項“以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易或者強制交易；”之規定，采用向委托方隱瞞真實交易信息的方式來牟取暴利，并向租戶隱瞞、欺詐的手段誘騙交易，以達到其低價收進高價出租房屋，賺取差價的目的。構成了合同欺詐行為。同時也違反了《經紀人管理辦法》第二條“本辦法所稱經紀人，是指在經濟活動中，以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事居間、行紀或者代理等經紀業務的自然人、法人和其他經濟組織。”之規定，超出了“收取傭金”的執業范疇。同時還違反了《經紀人管理辦法》第十七條第（三）項“將定約機會和交易情況如實、及時報告委托人；”之規定，未將真實交易情況告知委托人；并違反了《經紀人管理辦法》第十八條第(六)項“利用虛假信息，誘人簽訂合同，騙取中介費；”之規定向租戶提供虛假的價格信息；第（七）項：“采取欺詐、脅迫、賄賂、惡意串通等手段損害當事人利益；”之規定，采取了欺詐手段損害租戶和房屋產權人的利益；第（九）項“對經紀的商品或者服務作引人誤解的虛假宣傳；”之規定，以不盡告知義務的隱性行為，造成了承租人誤認為租金標準就是產權人定立的印象，致使承租人按照這個被其“私自提高”以后的價格簽約的事實。同時違反了《中華人民共和國消費者權益保護法》第十九條第一款“經營者應當向消費者提供有關商品或者服務的真實信息，不得作引人誤解的虛假宣傳。”之規定，沒有如實向租戶提供服務的真實信息。解析一：（1）因中介公司實施合同欺詐行為在先，而且是對合同中最重要的價格條款實施的欺詐。所以，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條“有下列情形之一的，合同無效：（三）以合法形式掩蓋非法目的；”之規定，中介公司是以“合法訂立合同的形式”掩蓋其“侵吞租金差價的非法目的”該合同自始無效。可申辯要求：解除該欺詐合同。（2）根據第《中華人民共和國消費者權益保護法》四十九條“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。”之規定，可申辯要求：消費者投訴處理部門幫助租戶索要服務總費用雙倍的賠償。（3）根據《房地產經紀管理辦法》第三十四條“違反本辦法第十八條、第十九條、第二十五條第（一）項、第（二）項，構成價格違法行為的，由縣級以上人民政府價格主管部門按照價格法律、法規和規章的規定，責令改正、沒收違法所得、依法處以罰款；情節嚴重的，依法給予停業整頓等行政處罰。”之規定，可申辯要求：價格主管部門對其依法查處。（4）根據《房地產經紀管理辦法》第三十七條“違反本辦法第二十五條第（三）項、第（四）項、第（五）項、第（六）項、第（七）項、第（八）項、第（九）項、第（十）項的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，記入信用檔案；對房地產經紀人員處以1萬元罰款；對房地產經紀機構，取消網上簽約資格，處以3萬元罰款。”之規定，可申辯要求：建設（房地產）主管部門依法對其查處。（5）根據《經紀人管理辦法》第二十二條“經紀人違反本辦法第十八條第(一)、(二)、(五)、(七)、(九)、(十)項規定，由工商行政管理機關按照有關法律法規及行政規章予以處罰。”之規定，和第二十三條“經紀人違反本辦法第十八條第(三)、(四)、(六)、(八)項規定，由工商行政管理機關視其情節輕重，分別給予警告、處以違法所得額三倍以下的罰款，但最高不超過三萬元，沒有違法所得的，處以一萬元以下的罰款。”之規定，可申辯要求：工商行政管理機關對其違法行為予以查處。(6)并依據《中華人民共和國消費者權益保護法》第五十條第一款“經營者有下列情形之一，《中華人民共和國產品質量法》和其他有關法律、法規對處罰機關和處罰方式有規定的，依照法律、法規的規定執行；法律、法規未作規定的，由工商行政管理部門責令改正，可以根據情節單處或者并處警告、沒收違法所得、處以違法所得一倍以上五倍以下的罰款，沒有違法所得的處以一萬元以下的罰款；情節嚴重的，責令停業整頓、吊銷營業執照：”和第（六）項“對商品或者服務作引人誤解的虛假宣傳的；”之規定，可申辯要求：工商行政管理機關對其違法行為予以查處。涉嫌違法行為二（違規簽約）：中介公司工作人員工作人員，經查證，此人并未取得相應的房地產經紀人資格。在中介公司與租戶簽訂的《承租房屋租賃合同》第5頁的簽字蓋章處，“經紀人：”一欄寫明“***”。但是，從簽訂合同之日起一直到最后，***其人始終未曾出現，而是事先在合同上簽了名字，然后就拿一份已經簽好名字的合同來與租戶簽約，實際簽約人為工作人員。租戶與***其人從未謀面，素不相識。解析二：中介公司讓非房地產經紀人簽約的行為，違法了《房地產經紀管理辦法》第二十條“房地產經紀機構簽訂的房地產經紀服務合同，應當加蓋房地產經紀機構印章，并由從事該業務的一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協理簽名。”之規定，未由具備資格的房地產經紀人與租戶簽訂合同。根據《房地產經紀管理辦法》第三十三條第一款“違反本辦法，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，記入信用檔案；對房地產經紀人員處以1萬元罰款；對房地產經紀機構處以1萬元以上3萬元以下罰款：”及其第（三）項：“房地產經紀服務合同未由從事該業務的一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協理簽名的；”之規定。A、可申辯要求：建設（房地產）主管部門對其經紀機構及相關人員依法查處。B、可申辯要求：解除非法簽訂的租賃合同。涉嫌違法行為三（格式合同不平等條款）：中介公司利用自行制定的格式合同，對租戶作出不公平、不合理的規定，在其合同的第十二條“合同的解除”內，對于甲方（經紀人）只給定了第3款的3項解除條件，卻在第4款里約定了乙方（承租方）的7項“被甲方單方解除合同”的條款，顯失公平。在其租賃合同的第十三條“違約責任”里，只約定了第1款是甲方責任，而其余5項都是乙方責任。而且，其合同內容里有利用合同條款企圖侵吞承租人財產之嫌。如第十三條第4項“……甲方有權開啟房門，接納新住戶入住，視乙方放棄屋內所留物品，所造成后果由乙方承擔……”根據《中華人民共和國物權法》之有關規定，“本法所稱物權，是指合法權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。”；“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”。又有：“物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。”然而該公司所謂的“合同”里規定，可以單方強行進入房屋，并“視乙方放棄屋內所留物品”的規定，明顯有利用合同條款非法侵占他人財物的意圖。這是一種“披著合法的外衣，行違法之事”的行為。中介公司的上述行為違法了《中華人民共和國消費者權益保護法》第二十四條第一款“經營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害消費者合法權益應當承擔的民事責任。”之規定。同時也有違反治安及刑事關于意圖侵占公私財產的相關法律規定之嫌。解析三：根據《中華人民共和國消費者權益保護法》第二十四條第二款“格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內容的，其內容無效。”之規定，可申辯要求：相關部門判定該合同為無效合同，并解除之。可申辯要求：公安機關依法調查其行為是否違反治安及刑事法規相關規定。涉嫌違法行為四（偷稅漏稅）：前述的中介公司“吃差價“行為，一方面損害了租戶和房屋產權人的合法權益，另一方面，中介公司收取租戶錢款不向租戶出具任何發票（采取被動不履行義務的手法）；且收取房租未經過該公司的帳號劃轉，而是通過其負責人的個人銀行卡帳號收取租金。據幾次交租金時對方的工作人員稱，他們大部分租戶的租金都是從這個個人帳號上收取的。解析四：做為企業經營，這種不開發票、不走公司帳號的情況是不符合法律規定的，也不符合常規，這些帳目是否如實向稅務機關申報和納稅無法控制。有很大偷漏稅的嫌疑。而且根據初步了解的情況推斷，中介公司的這種“帳外收款”行為絕非僅在租戶一戶身上發生。可申辯要求：稅務機關依法對其進行檢查。涉嫌違法行為五（威脅人身財產安全，強買強賣，實施詐騙）：中介公司工作人員聲稱“有的是人！你們的人我幫你們請出去！你的東西的人幫你搬！天天在你家門口守著！……”，嚴重威脅了租戶及家人的人身安全和財產安全，是一種赤裸裸的威脅，是一種近乎強盜的行徑。盡管租戶會多次向中介公司表明，家中有老人和兒童，要求中介公司行事克制。公司工作人員也表示知道租戶家中的人員情況，但仍不斷以“強制收房”和“有的是人”等話語相威脅。有理由認為，他們是在利用租戶家人的人身安全和財產安全為手段實施威脅。中介公司及其工作人員，利用格式合同實施對租戶和房屋產權人的不公平約束，并均多次表示“你不可能與別人簽約”，欲強行迫使租戶房屋產權人雙方與之續約。在租戶有向產權人購買此房屋意向的意思表示時，聲稱“你們買房也必須通過！你們無權私自成交！”在房屋產權人向其索要房屋鑰匙時強行拒絕交納房屋鑰匙，并欲強行占有房屋的支配權。這是一種典型的強買強賣行為，同時也是一種威脅他人生命及財產安全的行為。中介公司及其工作人員上述行為已經構成了《中華人民共和國治安管理處罰法》第四十二條第一款及第（一）項：“有下列行為之一的，處五日以下拘留或者五百元以下罰款；情節較重的，處五日以上十日以下拘留，可以并處五百元以下罰款：（一）寫恐嚇信或者以其他方法威脅他人人身安全的；”所指行為。同時也違反了《中華人民共和國治安管理處罰法》第四十六條“強買強賣商品，強迫他人提供服務或者強迫他人接受服務的，處五日以上十日以下拘留，并處二百元以上五百元以下罰款；情節較輕的，處五日以下拘留或者五百元以下罰款。”之規定。中介公司以“低價進高價出（租）”的形式開展代理活動、以格式合同的方式制定不平等條款，實施了合同欺詐行為。一般數額較大，且不會只對某一戶實施這種行為。這已經構成了：以非法占有租戶和房屋產權人的財產為目的，用隱瞞真相的方法，騙取款額較大的公私財物的詐騙行為。